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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 19 mai 2025, n° 25/00001

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 4 janvier 2022, Mme [I] [M] et M. [P] [M] (les requérants) ont donné à bail à Melle [Y] [E] et M. [G] [U] (les défendeurs) une maison d’habitation de type 5 sise [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 750,00 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, les requérants ont donné commandement aux défendeurs d’avoir à payer l’arriéré des loyers dû au 19 mars 2024 pour un montant de 6.102,00 euros, et de justifier de l’assurance locative et de l’occupation effective des lieux dans un délais d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, les requérants ont fait convoquer les défendeurs devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin de voir :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 26 avril 2024 et à tout le moins, le 27 mai 2024 ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 26 avril 2024 et à tout le moins depuis le 27 mai 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :
* 6.098,00 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 12 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 13 juin 2024 et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;
* 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens ;
- outre rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. 

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause. 

Aux termes de leurs conclusions n°3 en date du 17 février 2025, les requérants ont demandé au tribunal de :
- débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 26 avril 2024 et à tout le moins, le 27 mai 2024 ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 26 avril 2024 et à tout le moins depuis le 27 mai 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :
* 6.876,00 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 13 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 13 juin 2024 et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;
* 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens ;
- outre rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A titre liminaire, les requérants font valoir que les défendeurs n’ont communiqué aucun bordereau de pièces, et sollicitent que les élements produits par les défendeurs soient écartés des débats.

Les requérants soutiennent que toutes les mentions prescrites par la loi ont été indiquées dans le commandement de payer délivré aux défendeurs ; qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-fourniture du DPE par le bailleur ; qu’ils fournissent l’état des lieux d’entrée dans le logement réalisé le jour de la prise d’effet du bail, le 4 janvier 2022, lequel est signé par les défendeurs, ce qui atteste de sa conformité, ainsi qu’une attestation de l’ancienne locataire témoignant avoir fait visiter les lieux intérieurs et extérieurs aux défendeurs bien en amont de l’état des lieux sortant.

Au soutien du rejet des demandes des défendeurs, les requérants indiquent que les défendeurs ne versent aux débats aucun devis ou demande d’intervention, facture ou constat de commissaire de justice ; qu’ils fournissent seulement des photographies, lesquelles sont non vérifiables et donc inopposables ; que les défendeurs n’ont jamais averti leurs bailleurs d’une prétendue indécence du logement avant la présente procédure et que les éventuels désordres seraient dus uniquement à la négligence des défendeurs dans l’entretien, le logement étant sain et décent jusqu’au départ de la précédente locataire et les bailleurs toujours réactifs dans la réalisation de travaux ; que la facture du plombier en date du 4 janvier 2025 indique que l’accumulation des eaux usées est due au non-branchement de la pompe de relevage ; que les griefs évoqués par les défendeurs ne sont pas démontrés et relèvent de l’entretien courant du logement ; que les défendeurs ne démontrent pas de négligence de la part des bailleurs dans l’entretien du logement et la prise en charge de leurs demandes.

Au soutien du rejet de la demandes de délais, les requérants font valoir que les défendeurs ne versent aux débats aucune attestation ou facture d’entretien de la chaudière depuis 2022, ne justifient pas de l’assurance du logement et que le paiement du loyer courant n’est pas repris.


Par conclusions numéro 3 en date du 14 janvier 2025, les défendeurs ont sollicité de :
- débouter les requérants de leurs demandes ;
- juger que les requérants ont manqué à leurs obligations en omettant de transmettre aux défendeurs le dossier des diagnostics techniques leur causant ainsi un préjudice en ce qu’ils ne disposaient pas des informations nécessaires pour consentir au bail au prix convenu et en mettant à disposition un logement indécent et en mauvais état ; 
- condamner les requérants à leur verser la somme de 13.125,00 euros en réparation de leurs préjudices ;
- dire que cette somme se compensera pour partie avec la dette de loyer ;
- leur accorder un délai de paiement et prononcer la suspension de la clause résolutoire ;
- donner acte de leur proposition de plan d’apurement à hauteur de la somme de 100,00 euros par mois ;
- à titre subsidiaire, en cas de résolution du bail, fixer l’indemnité d’occupation en fonction de l’état du logement, à une somme qui ne pourra être supérieure à la moitié du loyer contractuel.

A titre liminaire, les défendeurs font valoir en réponse qu’un bordereau de communication de pièces a bien été annexé à leurs conclusions et que les pièces sont numérotées.

Les défendeurs soutiennent que le défaut d’information tenant au montant des dépenses théoriques des charges leur cause nécessairement un grief ; qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé ; qu’ils n’ont jamais fait de visite du logement avant l’état des lieux avec la locataire précédente ; qu’il ressort du contrat de bail qu’aucun diagnostic technique ne leur a été remis lors de la signature du bail, ce qui leur cause un préjudice évident dans la mesure où l’état du logement a entraîné des frais non prévus mais aussi une dégradation de leur qualité de vie et par conséquent, une dégradation de leur santé mentale qui n’est pas sans impact sur leur difficulté à trouver un emploi ; que le logement est loin d’être en bon état d’usage dès lors qu’il est très humide, présente des moisissures, la toiture, les gouttières et les fenêtres sont en mauvais état, l’électricité est défectueuse, le préau extérieur menace de s’effondrer, le logement est envahi de fourmis ; que les défendeurs ont prévenu les requérants d’un certain nombre de ces désordres par téléphone, de sorte qu’il n’en existe aucune trace ; que les traces de moisissures avaient été camouflées par l’ancienne locataire, laquelle avait laissé le logement dans un état de propreté douteux et des déchets dans la cuisine ; qu’ils sont contraints de laisser un seul volet fermé en raison de la présence d’ouvriers chez la voisine, lesquels s’installent face à leur fenêtre pendant leurs pauses ; que les infiltrations d’eau dans la maison, les gouttières tordues et la vétusté des vélux ne relèvent pas de l’entretien courant incombant aux locataires ; qu’ils ont refait l’ensemble des joints de la douche et de la cuisine et on réparé les fuites de robinet. 

Ils ajoutent démontrer avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière et avoir averti les requérants de leurs demandes de réparations avant la présente procédure ; qu’il est inexact d’affirmer qu’ils ont refusé l’intervention du couvreur dans la mesure où ils souhaitaient se renseigner auprès de leur avocat, la procédure ayant déjà été engagée ; qu’ils n’ont pas débranché la pompe de relevage, celle-ci ayant cessé de fonctionner à la suite d’une panne d’électricité.

Au soutien de leur demande de délais, ils indiquent souhaiter rester dans le logement qu’ils occupent depuis près de trois ans ; qu’ils ont rencontré des difficultés personnelles et professionnelles engendrant des difficultés financières importantes mais qu’ils ont repris le paiement de l’intégralité des loyers dès le mois de juin 2024 et ont commencé à apurer leur dette par des versements complémentaires ; que le décompte actualisé des sommes dues versé par les requérants est erroné, les défendeurs justifiant avoir versé la somme de 450,00 euros le 5 février 2025 et non 400,00 euros ; que les APL étant versés aux requérants directement, ils n’ont pas été informés d’une éventuelle suspension de leurs droits par la CAF ou le bailleur.


A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025, les parties étant informées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - A titre liminaire, sur la communication du bordereau de pièces

L’article 768 al. 1er du code de procédure civile dispose que “Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.”

En l’espèce, les requérants font valoir que les défendeurs n’ont communiqué aucun bordereau de pièces.

Les défendeurs font valoir en réponse qu’un bordereau de communication de pièces a bien été annexé à leurs conclusions, ce dont ils justifient en versant aux débats les preuves des messgaes envoyés par RPVA aux requérants.

Les défendeurs justifient ainsi avoir communiqué le bordereau et les pièces aux requérants.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter les pièces des débats.


II - Sur la recevabilité de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet : “Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.”

Ledit article ajoute “III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.”

En l'espèce, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2024 dont l’accusé de réception électronique est transmis à la suite de la délivrance du commandement de payer.
 
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et Loire par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


Un diagnostic social et financier n’a pas pu être établi en raison de l’absence des défendeurs à tous les rendez-vous.

L’action en résiliation du bail est donc recevable. 


III - Sur le bienfondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause” .



En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Toutefois les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le contrat de bail unissant les parties comporte une clause résolutoire selon laquelle : “A défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit”.

Les requérants justifient avoir délivré un commandement de payer le 26 mars 2024 pour paiement de la somme de 6.102,00 euros correspondant à un solde de loyers impayés dû au 19 mars 2024.

Il est à noter que la demande de nullité du commandement n’est plus soutenue dans le dispositif des dernières conclusions des défendeurs, de sorte que le juge n’est pas saisi de cette demande.

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que : “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

(...)

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

Le commandement de payer prévoit expressément : “A défaut de paiement du présent commandement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion”.

Le commandement vise également le défaut d’assurance : “Je vous fais commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois”.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’assurance du logement de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

En tout état de cause, les locataires n’ont pas régularisé la dette locative de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Le décompte produit par les requérants permet de constater que les loyers de janvier et février 2025 n’ont été acquittés que partiellement, les versements de la caf ayant cessé, ce qui ne peut être imputé aux bailleurs.

Il y a dès lors lieu de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par les défendeurs, dès lors que le paiement des loyers n’a pas été repris et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance du logement, aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’étant légalement prévue dans ce dernier cas.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants étaient réunies à la date du 27 avril 2024 et du 27 mai 2024 en tout état de cause.
 
Les défendeurs sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient, dès lors, d'ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
 
Il sera également fait droit à la demande de versement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, soit la somme de 750,00 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés.
 

IV - Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement. 

Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

En l’espèce, les requérants réclament le paiement des loyers impayés à compter du mois de septembre 2022.

Il est à noter que la demande de suspension du paiement des loyers n’est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions des défendeurs, de sorte que le juge n’est pas saisi de cette demande.

A l’audience, les requérants ont actualisé leur créance, de sorte que les défendeurs se trouvent aujourd’hui redevables au titre des loyers impayés, terme de février 2025 inclus, d’une somme totale du 6.876,00 euros à l’égard des requérants suivant décompte arrêté au 13 février 2025.
La reprise des additions et soustractions du compte produit en pièce 20 permet simplement de constater qu’il reste du la somme de 6.520,00 euros au mois de février 2025 mensualité de février incluse et non de 6876,00 euros .
 A l’audience, les défendeurs contestent le montant réclamé, justifiant d’un versement de 450,00 euros en date du 5 février 2025 et non de 400,00 euros comme retenu par les requérants dans leur décompte qui n’est pas utilement contesté pour le surplus .

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement les défendeurs à verser aux requérants la somme de 6.470,00 euros (6.520,00 - 50,00) au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2022 à février 2025, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.098,00 euros et de la présente décision pour le surplus.


VI – Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, les défendeurs sollicitent un échelonnement du règlement de leur dette par mensualités de 100,00 euros par mois.

Les défendeurs sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle et justifient ne pas être en mesure d’acquitter leur dette en totalité immédiatement.

La proposition de règlement, qui apparaît adaptée à la situation financière des locataires et au montant de la dette, permettrait de solder la dette dans les délais légaux de 24 mois.



Dès lors, il convient d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement et de les autoriser à se liébrer de cette dette locative selon les modalités précisées au dispositif.


VII - Sur la demande de dommages-intérêts

Sur le préjudice tiré de l’absence de transmission du diagnostic de performance énergétique

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.”

En l’espèce, les défendeurs reprochent aux requérants de ne pas leur avoir transmis le diagnostic de performance énergétique du logement.

Les requérants soutiennent qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-fourniture du diagnostic de performance énergétique par le bailleur. Ils ne justifient pas avoir fait réaliser les diagnostics nécessaires.

L’absence de réalisation du diagnostic de performance énergétique par le bailleur a nécessairement privé les locataires de l’information prévue par la loi du 6 juillet 1989 et donc d’une connaissance de la réalité de l’état du logement alors même qu’il s’agit d’une obligation d’ordre public pour le bailleur .

Si l’absence de transmission du diagnostic de performance énergétique n’est pas sanctionnée par la nullité du contrat, il en résulte une perte de chance de ne pas contracter pour les défendeurs, ouvrant droit à indemnisation. 
Les locataires justifient par les pièces produites avoir été mis en difficultés financières à raison du cout du chauffage du logement, ce qui résulte notamment de l’absence des informations préalables auxquelles ils auraient pu accéder en disposant des diagnostics susvisés.

Dès lors, les requérants seront condamnés à payer aux défendeurs une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, venant en compensation partielle avec la dette de loyers des défendeurs.


Sur les préjudices causés par l’état du logement

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;”

En l’espèce, les défendeurs affirment qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé.


Or, les requérants versent aux débats un état des lieux en date du 4 janvier 2022 et signé par les parties.

Les défendeurs font valoir que le logement est loin d’être en bon état d’usage dès lors qu’il est très humide et présente des moisissures, que la toiture, les gouttières et les fenêtres sont en mauvais état, que l’électricité est défectueuse, que le préau extérieur menace de s’effondrer et que le logement est envahi de fourmis. Ils ajoutent que les infiltrations d’eau dans la maison et la vétusté des gouttières et des velux ne relèvent pas de l’entretien courant incombant aux locataires. 


Ils soutiennent avoir prévenu les requérants d’un certain nombre de ces désordres par téléphone, de sorte qu’il n’en existe aucune trace.

Ils ne produisent que des photographies, lesquelles sont insuffisantes à établir la preuve de l’indécence du logement.

Les requérants versent aux débats plusieurs factures :
- facture n°FAC00197 en date du 11 février 2022 de l’EURL G.R ARTISAN PEINTRE d’un montant de 5.994,30 euros TTC correspondant à des travaux de peinture dans le salon, la cuisine, le couloir, la cage d’escalier et les quatre chambres ;
- facture n°FA01643 en date du 17 mars 2022 de la SARL ITS Installation Thermique Sanitaire d’un montant de 1.451,18 euros TTC correspondant à des travaux de plomberie dans le logement ;
- facture n°22000308 en date du 8 avril 2022 de l’EURL STORES 49 d’un montant de 273,05 euros TTC correspondant au remplacement de manivelle.

Ainsi, les requérants établissent avoir procédé à de nombreux travaux dans le logement. Ils justifient également avoir réagi à chacune des demandes des locataires qui avaient pu visiter le logement avant la signature du contrat et ont signé sans mention particulière l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, en l’absence de mise en demeure du bailleur de réaliser des travaux et de toute autre pièce de nature à démontrer que les requérants avaient connaissance des désordres dont se plaignent les défendeurs et de l’absence de responsabilité des locataires dans les désordres allégués , il est impossible de retenir une faute de la part du bailleur de nature à justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts .


VI - Sur les demandes accessoires 

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020 .

Les défendeurs n’ont pas sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la Loi du 19 juillet 1991 sur l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75 de la Loi susvisée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des requérants le montant de leurs frais irrépétibles compte tenu des circonstances particulières de l’espèce.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge des défendeurs.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort :

- DIT n’y avoir lieu d’écarter les pièces communiquées par Melle [Y] [E] et M. [G] [U] ;

- CONSTATE qu’il n’est plus saisi des demandes de nullité du commandement et de suspension du paiement des loyers ;

- CONSTATE l’acquisition au 27 avril 2024, et en tout état de cause au 27 mai 2024, de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 4 janvier 2022 entre Mme [I] [M] et M. [P] [M] et Melle [Y] [E] et M. [G] [U], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

- ORDONNE en conséquence la libération des lieux par Melle [Y] [E] et M. [G] [U] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

- DIT qu’à défaut pour Melle [Y] [E] et M. [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [I] [M] et M. [P] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

- CONDAMNE solidairement Melle [Y] [E] et M. [G] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation équivalente au montant du loyer à compter du 27 avril 2024, soit la somme de 750,00 euros ;

- CONDAMNE solidairement Melle [Y] [E] et M. [G] [U] à verser à Mme [I] [M] et M. [P] [M] la somme de 6.470,00 euros au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2022 à février 2025, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.098,00 euros et de la présente décision pour le surplus ;

- DIT que Melle [Y] [E] et M. [G] [U] pourront s’acquitter de cette somme en 23 versements de 100,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais ;

- DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible après vaine mise en demeure de régulariser dans un délai d’un mois maximum l’échéance impayée ;

- CONDAMNE solidairement Mme [I] [M] et M. [P] [M] à payer Melle [Y] [E] et M. [G] [U] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts venant en compensation partielle avec la dette de loyers ;

- DEBOUTE Melle [Y] [E] et M. [G] [U] du surplus de leurs demandes ; 

- DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [P] [M] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE solidairement Mme [Y] [E] et M. [G] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

- RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 

Le Greffier Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’ANGERS
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00001 - N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBG


JUGEMENT du
19 Mai 2025


Minute n° 25/488




[P] [M], [I] [M]

C/

[G] [U], [Y] [E]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
- Me LAUGERY

Copie conforme
- Me MOREAU

Préfecture de Maine-et-Loire


Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 19 Mai 2025

après débats à l'audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [M]
né le 07 Septembre 1953 à [Localité 6]

Madame [I] [M]
née le 06 Juillet 1948 à [Localité 7]

demeurant ensemble : [Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [U]
né le 23 Janvier 1997 à [Localité 8]

Madame [Y] [E]
née le 17 Janvier 2001 à [Localité 5]

demeurant ensemble : [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Emilie MOREAU, avocat au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 4 janvier 2022, Mme [I] [M] et M. [P] [M] (les requérants) ont donné à bail à Melle [Y] [E] et M. [G] [U] (les défendeurs) une maison d’habitation de type 5 sise [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 750,00 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, les requérants ont donné commandement aux défendeurs d’avoir à payer l’arriéré des loyers dû au 19 mars 2024 pour un montant de 6.102,00 euros, et de justifier de l’assurance locative et de l’occupation effective des lieux dans un délais d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, les requérants ont fait convoquer les défendeurs devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin de voir :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 26 avril 2024 et à tout le moins, le 27 mai 2024 ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 26 avril 2024 et à tout le moins depuis le 27 mai 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :
* 6.098,00 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 12 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 13 juin 2024 et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;
* 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens ;
- outre rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. 

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause. 

Aux termes de leurs conclusions n°3 en date du 17 février 2025, les requérants ont demandé au tribunal de :
- débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 26 avril 2024 et à tout le moins, le 27 mai 2024 ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 26 avril 2024 et à tout le moins depuis le 27 mai 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :
* 6.876,00 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 13 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 13 juin 2024 et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;
* 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens ;
- outre rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A titre liminaire, les requérants font valoir que les défendeurs n’ont communiqué aucun bordereau de pièces, et sollicitent que les élements produits par les défendeurs soient écartés des débats.

Les requérants soutiennent que toutes les mentions prescrites par la loi ont été indiquées dans le commandement de payer délivré aux défendeurs ; qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-fourniture du DPE par le bailleur ; qu’ils fournissent l’état des lieux d’entrée dans le logement réalisé le jour de la prise d’effet du bail, le 4 janvier 2022, lequel est signé par les défendeurs, ce qui atteste de sa conformité, ainsi qu’une attestation de l’ancienne locataire témoignant avoir fait visiter les lieux intérieurs et extérieurs aux défendeurs bien en amont de l’état des lieux sortant.

Au soutien du rejet des demandes des défendeurs, les requérants indiquent que les défendeurs ne versent aux débats aucun devis ou demande d’intervention, facture ou constat de commissaire de justice ; qu’ils fournissent seulement des photographies, lesquelles sont non vérifiables et donc inopposables ; que les défendeurs n’ont jamais averti leurs bailleurs d’une prétendue indécence du logement avant la présente procédure et que les éventuels désordres seraient dus uniquement à la négligence des défendeurs dans l’entretien, le logement étant sain et décent jusqu’au départ de la précédente locataire et les bailleurs toujours réactifs dans la réalisation de travaux ; que la facture du plombier en date du 4 janvier 2025 indique que l’accumulation des eaux usées est due au non-branchement de la pompe de relevage ; que les griefs évoqués par les défendeurs ne sont pas démontrés et relèvent de l’entretien courant du logement ; que les défendeurs ne démontrent pas de négligence de la part des bailleurs dans l’entretien du logement et la prise en charge de leurs demandes.

Au soutien du rejet de la demandes de délais, les requérants font valoir que les défendeurs ne versent aux débats aucune attestation ou facture d’entretien de la chaudière depuis 2022, ne justifient pas de l’assurance du logement et que le paiement du loyer courant n’est pas repris.


Par conclusions numéro 3 en date du 14 janvier 2025, les défendeurs ont sollicité de :
- débouter les requérants de leurs demandes ;
- juger que les requérants ont manqué à leurs obligations en omettant de transmettre aux défendeurs le dossier des diagnostics techniques leur causant ainsi un préjudice en ce qu’ils ne disposaient pas des informations nécessaires pour consentir au bail au prix convenu et en mettant à disposition un logement indécent et en mauvais état ; 
- condamner les requérants à leur verser la somme de 13.125,00 euros en réparation de leurs préjudices ;
- dire que cette somme se compensera pour partie avec la dette de loyer ;
- leur accorder un délai de paiement et prononcer la suspension de la clause résolutoire ;
- donner acte de leur proposition de plan d’apurement à hauteur de la somme de 100,00 euros par mois ;
- à titre subsidiaire, en cas de résolution du bail, fixer l’indemnité d’occupation en fonction de l’état du logement, à une somme qui ne pourra être supérieure à la moitié du loyer contractuel.

A titre liminaire, les défendeurs font valoir en réponse qu’un bordereau de communication de pièces a bien été annexé à leurs conclusions et que les pièces sont numérotées.

Les défendeurs soutiennent que le défaut d’information tenant au montant des dépenses théoriques des charges leur cause nécessairement un grief ; qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé ; qu’ils n’ont jamais fait de visite du logement avant l’état des lieux avec la locataire précédente ; qu’il ressort du contrat de bail qu’aucun diagnostic technique ne leur a été remis lors de la signature du bail, ce qui leur cause un préjudice évident dans la mesure où l’état du logement a entraîné des frais non prévus mais aussi une dégradation de leur qualité de vie et par conséquent, une dégradation de leur santé mentale qui n’est pas sans impact sur leur difficulté à trouver un emploi ; que le logement est loin d’être en bon état d’usage dès lors qu’il est très humide, présente des moisissures, la toiture, les gouttières et les fenêtres sont en mauvais état, l’électricité est défectueuse, le préau extérieur menace de s’effondrer, le logement est envahi de fourmis ; que les défendeurs ont prévenu les requérants d’un certain nombre de ces désordres par téléphone, de sorte qu’il n’en existe aucune trace ; que les traces de moisissures avaient été camouflées par l’ancienne locataire, laquelle avait laissé le logement dans un état de propreté douteux et des déchets dans la cuisine ; qu’ils sont contraints de laisser un seul volet fermé en raison de la présence d’ouvriers chez la voisine, lesquels s’installent face à leur fenêtre pendant leurs pauses ; que les infiltrations d’eau dans la maison, les gouttières tordues et la vétusté des vélux ne relèvent pas de l’entretien courant incombant aux locataires ; qu’ils ont refait l’ensemble des joints de la douche et de la cuisine et on réparé les fuites de robinet. 

Ils ajoutent démontrer avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière et avoir averti les requérants de leurs demandes de réparations avant la présente procédure ; qu’il est inexact d’affirmer qu’ils ont refusé l’intervention du couvreur dans la mesure où ils souhaitaient se renseigner auprès de leur avocat, la procédure ayant déjà été engagée ; qu’ils n’ont pas débranché la pompe de relevage, celle-ci ayant cessé de fonctionner à la suite d’une panne d’électricité.

Au soutien de leur demande de délais, ils indiquent souhaiter rester dans le logement qu’ils occupent depuis près de trois ans ; qu’ils ont rencontré des difficultés personnelles et professionnelles engendrant des difficultés financières importantes mais qu’ils ont repris le paiement de l’intégralité des loyers dès le mois de juin 2024 et ont commencé à apurer leur dette par des versements complémentaires ; que le décompte actualisé des sommes dues versé par les requérants est erroné, les défendeurs justifiant avoir versé la somme de 450,00 euros le 5 février 2025 et non 400,00 euros ; que les APL étant versés aux requérants directement, ils n’ont pas été informés d’une éventuelle suspension de leurs droits par la CAF ou le bailleur.


A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025, les parties étant informées.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I - A titre liminaire, sur la communication du bordereau de pièces

L’article 768 al. 1er du code de procédure civile dispose que “Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.”

En l’espèce, les requérants font valoir que les défendeurs n’ont communiqué aucun bordereau de pièces.

Les défendeurs font valoir en réponse qu’un bordereau de communication de pièces a bien été annexé à leurs conclusions, ce dont ils justifient en versant aux débats les preuves des messgaes envoyés par RPVA aux requérants.

Les défendeurs justifient ainsi avoir communiqué le bordereau et les pièces aux requérants.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter les pièces des débats.


II - Sur la recevabilité de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet : “Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.”

Ledit article ajoute “III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.”

En l'espèce, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2024 dont l’accusé de réception électronique est transmis à la suite de la délivrance du commandement de payer.
 
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et Loire par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


Un diagnostic social et financier n’a pas pu être établi en raison de l’absence des défendeurs à tous les rendez-vous.

L’action en résiliation du bail est donc recevable. 


III - Sur le bienfondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause” .



En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Toutefois les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le contrat de bail unissant les parties comporte une clause résolutoire selon laquelle : “A défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit”.

Les requérants justifient avoir délivré un commandement de payer le 26 mars 2024 pour paiement de la somme de 6.102,00 euros correspondant à un solde de loyers impayés dû au 19 mars 2024.

Il est à noter que la demande de nullité du commandement n’est plus soutenue dans le dispositif des dernières conclusions des défendeurs, de sorte que le juge n’est pas saisi de cette demande.

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que : “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

(...)

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

Le commandement de payer prévoit expressément : “A défaut de paiement du présent commandement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion”.

Le commandement vise également le défaut d’assurance : “Je vous fais commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois”.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’assurance du logement de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

En tout état de cause, les locataires n’ont pas régularisé la dette locative de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Le décompte produit par les requérants permet de constater que les loyers de janvier et février 2025 n’ont été acquittés que partiellement, les versements de la caf ayant cessé, ce qui ne peut être imputé aux bailleurs.

Il y a dès lors lieu de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par les défendeurs, dès lors que le paiement des loyers n’a pas été repris et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance du logement, aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’étant légalement prévue dans ce dernier cas.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants étaient réunies à la date du 27 avril 2024 et du 27 mai 2024 en tout état de cause.
 
Les défendeurs sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient, dès lors, d'ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
 
Il sera également fait droit à la demande de versement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, soit la somme de 750,00 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés.
 

IV - Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement. 

Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

En l’espèce, les requérants réclament le paiement des loyers impayés à compter du mois de septembre 2022.

Il est à noter que la demande de suspension du paiement des loyers n’est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions des défendeurs, de sorte que le juge n’est pas saisi de cette demande.

A l’audience, les requérants ont actualisé leur créance, de sorte que les défendeurs se trouvent aujourd’hui redevables au titre des loyers impayés, terme de février 2025 inclus, d’une somme totale du 6.876,00 euros à l’égard des requérants suivant décompte arrêté au 13 février 2025.
La reprise des additions et soustractions du compte produit en pièce 20 permet simplement de constater qu’il reste du la somme de 6.520,00 euros au mois de février 2025 mensualité de février incluse et non de 6876,00 euros .
 A l’audience, les défendeurs contestent le montant réclamé, justifiant d’un versement de 450,00 euros en date du 5 février 2025 et non de 400,00 euros comme retenu par les requérants dans leur décompte qui n’est pas utilement contesté pour le surplus .

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement les défendeurs à verser aux requérants la somme de 6.470,00 euros (6.520,00 - 50,00) au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2022 à février 2025, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.098,00 euros et de la présente décision pour le surplus.


VI – Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, les défendeurs sollicitent un échelonnement du règlement de leur dette par mensualités de 100,00 euros par mois.

Les défendeurs sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle et justifient ne pas être en mesure d’acquitter leur dette en totalité immédiatement.

La proposition de règlement, qui apparaît adaptée à la situation financière des locataires et au montant de la dette, permettrait de solder la dette dans les délais légaux de 24 mois.



Dès lors, il convient d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement et de les autoriser à se liébrer de cette dette locative selon les modalités précisées au dispositif.


VII - Sur la demande de dommages-intérêts

Sur le préjudice tiré de l’absence de transmission du diagnostic de performance énergétique

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.”

En l’espèce, les défendeurs reprochent aux requérants de ne pas leur avoir transmis le diagnostic de performance énergétique du logement.

Les requérants soutiennent qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-fourniture du diagnostic de performance énergétique par le bailleur. Ils ne justifient pas avoir fait réaliser les diagnostics nécessaires.

L’absence de réalisation du diagnostic de performance énergétique par le bailleur a nécessairement privé les locataires de l’information prévue par la loi du 6 juillet 1989 et donc d’une connaissance de la réalité de l’état du logement alors même qu’il s’agit d’une obligation d’ordre public pour le bailleur .

Si l’absence de transmission du diagnostic de performance énergétique n’est pas sanctionnée par la nullité du contrat, il en résulte une perte de chance de ne pas contracter pour les défendeurs, ouvrant droit à indemnisation. 
Les locataires justifient par les pièces produites avoir été mis en difficultés financières à raison du cout du chauffage du logement, ce qui résulte notamment de l’absence des informations préalables auxquelles ils auraient pu accéder en disposant des diagnostics susvisés.

Dès lors, les requérants seront condamnés à payer aux défendeurs une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, venant en compensation partielle avec la dette de loyers des défendeurs.


Sur les préjudices causés par l’état du logement

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;”

En l’espèce, les défendeurs affirment qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé.


Or, les requérants versent aux débats un état des lieux en date du 4 janvier 2022 et signé par les parties.

Les défendeurs font valoir que le logement est loin d’être en bon état d’usage dès lors qu’il est très humide et présente des moisissures, que la toiture, les gouttières et les fenêtres sont en mauvais état, que l’électricité est défectueuse, que le préau extérieur menace de s’effondrer et que le logement est envahi de fourmis. Ils ajoutent que les infiltrations d’eau dans la maison et la vétusté des gouttières et des velux ne relèvent pas de l’entretien courant incombant aux locataires. 


Ils soutiennent avoir prévenu les requérants d’un certain nombre de ces désordres par téléphone, de sorte qu’il n’en existe aucune trace.

Ils ne produisent que des photographies, lesquelles sont insuffisantes à établir la preuve de l’indécence du logement.

Les requérants versent aux débats plusieurs factures :
- facture n°FAC00197 en date du 11 février 2022 de l’EURL G.R ARTISAN PEINTRE d’un montant de 5.994,30 euros TTC correspondant à des travaux de peinture dans le salon, la cuisine, le couloir, la cage d’escalier et les quatre chambres ;
- facture n°FA01643 en date du 17 mars 2022 de la SARL ITS Installation Thermique Sanitaire d’un montant de 1.451,18 euros TTC correspondant à des travaux de plomberie dans le logement ;
- facture n°22000308 en date du 8 avril 2022 de l’EURL STORES 49 d’un montant de 273,05 euros TTC correspondant au remplacement de manivelle.

Ainsi, les requérants établissent avoir procédé à de nombreux travaux dans le logement. Ils justifient également avoir réagi à chacune des demandes des locataires qui avaient pu visiter le logement avant la signature du contrat et ont signé sans mention particulière l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, en l’absence de mise en demeure du bailleur de réaliser des travaux et de toute autre pièce de nature à démontrer que les requérants avaient connaissance des désordres dont se plaignent les défendeurs et de l’absence de responsabilité des locataires dans les désordres allégués , il est impossible de retenir une faute de la part du bailleur de nature à justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts .


VI - Sur les demandes accessoires 

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020 .

Les défendeurs n’ont pas sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la Loi du 19 juillet 1991 sur l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75 de la Loi susvisée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des requérants le montant de leurs frais irrépétibles compte tenu des circonstances particulières de l’espèce.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge des défendeurs.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort :

- DIT n’y avoir lieu d’écarter les pièces communiquées par Melle [Y] [E] et M. [G] [U] ;

- CONSTATE qu’il n’est plus saisi des demandes de nullité du commandement et de suspension du paiement des loyers ;

- CONSTATE l’acquisition au 27 avril 2024, et en tout état de cause au 27 mai 2024, de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 4 janvier 2022 entre Mme [I] [M] et M. [P] [M] et Melle [Y] [E] et M. [G] [U], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

- ORDONNE en conséquence la libération des lieux par Melle [Y] [E] et M. [G] [U] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

- DIT qu’à défaut pour Melle [Y] [E] et M. [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [I] [M] et M. [P] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

- CONDAMNE solidairement Melle [Y] [E] et M. [G] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation équivalente au montant du loyer à compter du 27 avril 2024, soit la somme de 750,00 euros ;

- CONDAMNE solidairement Melle [Y] [E] et M. [G] [U] à verser à Mme [I] [M] et M. [P] [M] la somme de 6.470,00 euros au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2022 à février 2025, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.098,00 euros et de la présente décision pour le surplus ;

- DIT que Melle [Y] [E] et M. [G] [U] pourront s’acquitter de cette somme en 23 versements de 100,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais ;

- DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible après vaine mise en demeure de régulariser dans un délai d’un mois maximum l’échéance impayée ;

- CONDAMNE solidairement Mme [I] [M] et M. [P] [M] à payer Melle [Y] [E] et M. [G] [U] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts venant en compensation partielle avec la dette de loyers ;

- DEBOUTE Melle [Y] [E] et M. [G] [U] du surplus de leurs demandes ; 

- DEBOUTE Mme [I] [M] et M. [P] [M] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE solidairement Mme [Y] [E] et M. [G] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

- RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la consommation L732-1, code de la consommation L741-1, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la consommation L733-4, code de la sante publique L1334-5, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-27T20:11:01.189Z.