Tribunal judiciaire de Coutances, JCP TANCREDE, 2 juin 2025, n° 25/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE COUTANCES

Greffe civil 
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00011 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D2KO



MINUTE N°: 
 /2025




JUGEMENT DU
 02 JUIN 2025




















Copie exécutoire délivrée 

le

à : 


Me LUNVEN




Copie certifiée conforme délivrée 

le

à :

Monsieur [L] [A]
et Madame [S] [E] épouse [Y]


Dossier

JUGEMENT 
DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
RENDU LE 02 JUIN 2025 





ENTRE : 

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148
dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par 
Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat inscrit au barreau de PARIS, substitué par Maître Marie LUNVEN de la SCP ADJUDICIA, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, 

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [A]
né le 22 septembre 1978 à CHERBOURG
demeurant 7 Le Mesnil - 50190 MARCHÉSIEUX
comparant en personne, 

Madame [S] [E] épouse [Y] 
née le 24 décembre 1979 à PARIS 18ème 
demeurant Le Mesnil - 50190 MARCHÉSIEUX
comparante en personne, 

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 : 

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE, en présence de Madame [H] [P], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés, 
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 31 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2023, Monsieur [F] [N], représenté par la AIS SOLIHA NORMANDIE a donné à bail à Madame [U] [J] épouse [W] un local à usage d'habitation situé 7 le Mesnil à MARCHESIEUX (50190), moyennant un loyer mensuel actuel de 516, 74 euros par mois, charges comprises, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements des locataires quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le 2 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y], un commandement de payer la somme de 1 312, 30 euros en principal correspondant au montant des garanties payées par elle représentant les loyers et charges échus et impayés de janvier, mars et avril 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025 à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- déclarer Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] occupants sans droit ni titre des locaux,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin,
- condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] à lui verser la somme de 2 692, 74 euros représentant les loyers impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1312, 30 euros,
- condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] à lui verser, jusqu'au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale,
- condamner Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1857, 26 euros arrêtée à la date de l’audience. La caution indique que l’échéancier mis en place avec les locataires a été respecté compte tenu des versements suivants : une somme de 93 euros en décembre 2024, de 99 euros en janvier 2024 et de 96 euros en février 2025. Le demandeur indique que les défendeurs tentent de faire des démarches mais ne sont pas transparents. Il s’en rapporte à justice concernant la demande de délais de paiement.





A l’audience, les locataires déclarent qu’ils ont un enfant à charge, que Madame [E] épouse [Y] perçoit un salaire de 1400 euros par mois et que Monsieur [A] perçoit des indemnités journalières à hauteur de 946 euros. Ils ajoutent que le 4 avril 2025 ils ont perçu une somme de 1331 euros de prime d’activité compte tenu d’un rattrapage de versement et que ce montant est exceptionnel. Ils ajoutent qu’ils ont contracté d’autres dettes et notamment auprès de leur fournisseur d’électricité, qu’ils lui versent une somme de 120 euros mensuelle dans le cadre d’un échéancier. Ils indiquent qu’ils souhaitent rester dans le logement et sollicitent l’octroi de délais de paiement, expliquant qu’un échéancier avec le bailleur a été mis en place et qu’il est respecté à hauteur de 96 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été joint au dossier, il en a été donné lecture à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 avec possibilité pour les débiteurs de justifier, par note en délibéré avant le 14 avril 2025, des règlements de loyers effectués.

Aucun élément n’est parvenu au greffe du Tribunal dans les délais impartis.


MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du contrat

L’article 2288 du Code Civil prévoit les obligations de la caution en ces termes: “Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même”. 

L’article 2028 du Code Civil précise que “La caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu”.

Enfin, l’article 2029 du Code Civil prévoit que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”. 

Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
De plus selon l'article 7 de la convention Etat-UESL, applicable au contrat de cautionnement VISALE liant Monsieur [F] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, "la subrogation doit permettre d'engager une procédure de résiliation en bail en lieu et place du bailleur". 

Il en résulte que la caution d'un locataire, qui a réglé des impayés de loyer, est en droit d'agir en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution par acte du 2 octobre 2023 pour les loyers dûs par Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y]. Ceux-ci ont présenté des défauts de paiement en janvier, mars et avril 2024 et Monsieur [F] [N] a fait appel à l'engagement consenti par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dettes locatives.
Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en sa demande de résolution du contrat de bail et de remboursement des loyers qu'elle a payés, compte tenu de sa qualité de subrogé dans les droits du bailleurs.
Sur la résiliation du bail et la demande de suspension des effets

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2024, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 312, 30 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux dans les délais impartis.

Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiqué au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 août 2024.

Cependant, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’octroi de délai de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire inscrite au bail et le bailleur s’en remet à justice sur ces demandes reconventionnelles.

Il est constant qu’un échéancier a été mis en place entre les parties et que les locataires respectent les engagements pris à ce titre.

Les locataires déclarent par ailleurs à l’audience qu’ils perçoivent respectivement un salaire de 
1400 euros mensuel ainsi que des indemnités journalières à hauteur de 946 euros, qu’ils ont un enfant à charge et qu’une seule autre dette est déclarée à l’audience avec un échéancier en cours d’exécution.

De même, le diagnostic social et financier comme le rapport établi par AIS SOLIHA indiquent que la famille a eu des difficultés financières à la suite de l’arrêt maladie du locataire et des retards de versement de droits mais que la situation est actuellement régularisée, une reprise intégrale des versements de loyers courants ayant été effectuée depuis novembre 2024. Il est également fait état de la mobilisation des défendeurs aux fins d’éviter la procédure d’expulsion, qu’ils ont déjà vécu par le passé et qui aggraverait leur situation ainsi que de leurs efforts de stabilisation alors qu’un dossier de surendettement a été déposé par le couple et apparait en cours d’examen.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. 

En effet, en raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis novembre 2024 et du respect d’un échéancier entre les parties, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. 

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible. 

De plus, l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 

Ils seront alors solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.


Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Ainsi la caution est fondée à réclamer aux débiteurs le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie dans son principe et dans son montant de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance, outre la quittances subrogative n°8 indiquant que des versements au titre du cautionnement ont été effectué par la demanderesse à AIS SOLIHA NORMANDIE pour les mois de janvier 2024 à octobre 2024 et ce s’agissant d’un montant de 3 265, 74 euros.

A l’audience la société demanderesse remet un décompte des sommes dues arrêté au 28 février 2025 indiquant un solde de 1857, 26 euros.

Les locataires ne contestent pas le principe ni le montant de cette créance. Ils se contentent de solliciter des délais de paiement dans le cadre de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant qu’ils peuvent s’acquitter d’une somme de 96 euros en supplément des loyers et charges courants.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] au paiement de la somme de 1 857, 26 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025 (terme de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et de rejeter le surplus des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.



Il y a lieu de relever en outre que les locataires seront tenus de s’acquitter de cette somme dans les conditions fixées dispositif du présent jugement.


Sur les autres demandes 

Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par la SAS ACTION LOGEMENT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 


La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, 

DECLARE l’action recevable, 

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 octobre 2023 entre Monsieur [G] [N], représenté par la AIS SOLIHA, et Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] portant sur un local à usage d’habitation situé 7 le Mesnil à MARCHESIEUX (50190) à la date du 18 août 2024 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1857, 26 euros arrêtée à la date du 28 février 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme février 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] à se libérer de leur dette, en 19 mensualités de 96 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] soient condamnés à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

REJETTE tous les autres chefs de demandes, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [A] et Madame [S] [E] épouse [Y] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation, 

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.



LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION