Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 22 mai 2025, n° 24/01828

Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS


Par contrat du 1er juillet 2015, la SCI CASAGRANDBE a donné à bail à Madame [V] [T]-[B] ([L]-[B]) un bien immobilier à usage d’habitation sis Résidence [4] - [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 380 euros et des provisions sur charges à hauteur de 40 euros par mois, soit une échéance locative d’un montant total de 420 euros payable d’avance le 3 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Madame [V] [T]-[B] un congé pour vendre avec effet au 30 juin 2024.

Reprochant à la locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à cette date, la SCI CASAGRANDBE a fait assigner Madame [V] [T]-[B], pour l’audience du 2 décembre 2024, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 délivré à étude, aux fins de voir, sur le fondement de l’article 15.I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

- Constater la validité du congé pour vente délivré le 14 août 2023 avec effet au 30 juin 2024,
- Déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe,
- Ordonner en conséquence son expulsion desdits lieux, ainsi que celle de tous autres occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- Condamner Madame [V] [T]-[B] à lui verser les sommes suivantes :
• 1 535 euros au titre de l’arriéré locatif,
• Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 420 euros, jusqu’à son départ effectif,
• 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,
- Le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. 

À l'audience du 2 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

Lors de cette audience, la SCI CASAGRANDBE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions et maintenu ses demandes initiales, telles qu’exposées dans son assignation. Elle a indiqué toutefois se désister de sa demande de condamnation en paiement de l’arriéré de loyers et sollicité en sus de voir la défenderesse déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce comprise sa demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter le logement.

A l’appui de ses prétentions, la SCI CASAGRANDBE fait principalement valoir que le congé pour vente délivré le 14 août 2023 avec effet au 30 juin 2024 a bien respecté le délai de préavis de 6 mois prévu à l’article 15.I de la loi du 06 juillet 1989, mais qu’à la date de l’audience, Madame [T]-[B] occupe toujours les lieux. Ce maintien lui cause dès lors un préjudice, la demanderesse ne pouvant entreprendre les démarches pour vendre le bien considéré.

La SCI CASAGRANDBE soutient en sus que l’obligation de régulariser annuellement les charges locatives n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que la bailleresse peut en justifier à tout moment dans la limite de la prescription triennale, soit la somme de totale de 1 440 euros pour la période 2021-2024, à raison d’une échéance mensuelle de 40 euros [(40 euros x 12 mois) x 3 ans].




S’agissant de la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux, la demanderesse s’y oppose, au motif que Madame [T]-[B] justifie d’un courrier d’HABITAT SOCIAL EN OCCITANIE en date du 16 décembre 2024 faisant référence à sa demande de logement social formée le 19 août 2024, soit plus d’un an après l’effet du congé pour vendre délivré par la bailleresse. Cette dernière a donc déjà bénéficié de larges délais pour se reloger, alors que la SCI CASAGRANDBE a besoin de vendre le bien considéré en urgence afin de racheter les parts d’une SCI familiale en indivision.

Madame [V] [T]-[B], représentée par son conseil à cette même audience, a sollicité de voir :

- Constater que la SCI CASAGRANDBE ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges locatives pendant 36 mois, soit la somme de 1 440 euros,
- Condamner la demanderesse à lui rembourser les sommes facturées au titre des charges locatives sur 36 mois d’un montant total de 1 440 euros,
- Constater le désistement de la SCI CASAGRANDBE de sa demande au titre de l’arriéré de loyers,
- Accorder à la concluante, tenant sa situation, les plus larges délais pouvant aller jusqu’à 6 mois pour libérer les locaux,
- Rejeter toutes demandes contraires de la SCI CASAGRANDBE,
- En tout état de cause, condamner cette dernière à verser à Maître Yves Léopold KOUAHOU la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de la renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle, outre aux dépens.

En défense, Madame [T]-[B] fait valoir que la SCI CASAGRANDBE ne rapporte pas la preuve de lui avoir justifié de la régularisation annuelle des charges locatives en lui communiquant un décompte par nature de ces charges un mois avant chaque échéance annuelle conformément à l’article 23 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 2 des conditions générales du bail d’habitation ayant lié les parties.

Sur le congé délivré par la bailleresse, elle indique être en recherche de logement et ne pas avoir d’alternative. Elle précise toutefois vouloir quitter les lieux occupés et avoir fait une demande de logement social à cette fin.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.


Sur le désistement au titre de l’arriéré de loyers

En l’espèce, la SCI CASAGRANDBE a indiqué à l’audience se désister de sa demande de con-damnation au paiement de l’arriéré de loyers.
En conséquence, il y a lieu de constater ce désistement et de dire que la demande, sur ce fondement, est devenue sans objet.

Sur le congé donné

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, le contrat de bail initial conclu le 1er juillet 2015 stipule une durée de 3 ans, du 1er juillet 2015 au 30 juin 2018, reconductible tacitement pour une durée de 3 ans.

Le congé pour vente a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2023 avec une prise d’effet au 30 juin 2024. Il y a donc lieu de relever qu’il a été donné pour l’échéance du bail prévue le 30 juin 2024, la dernière reconduction pour 3 ans ayant eu lieu le 1er juillet 2021.


L'ensemble des mentions obligatoires prévues par l’article 15 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige y figurent, à savoir le motif allégué, le prix, les conditions de la vente projetée, ainsi qu’une offre de vente au profit de la locataire. Le congé respecte en outre le délai de préavis de 6 mois.

Dans ces conditions, il convient de constater la validité du congé pour vendre.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que Madame [V] [T]-[B], locataire, n’a pas donné suite à l’offre de vente effectuée par la bailleresse. Elle se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024. A compter de cette date, elle est donc redevable, non plus de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas davantage contesté qu’au jour où le juge de céans statue, Madame [V] [T]-[B] n’a pas quitté les lieux concernés.

En conséquence, étant dès lors occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [T]-[B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux considérés, si nécessaire avec le concours de la force publique, selon les modalités et délais prévus au dispositif.

Madame [V] [T]-[B] sera également tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié et ce, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés à la SCI CASAGRANDBE ou à toute personne mandatée par cette dernière à cet effet. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.


Sur les demandes reconventionnelles

• Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre trois mois et trois ans, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [V] [T]-[B] que :

- La défenderesse bénéficie de l’allocation de logement à hauteur de 301 euros par mois et d’un revenu de solidarité active mensuel à hauteur de 559,42 euros, soit des ressources mensuelles total d’un montant de 860,42 euros,
- Le montant du loyer est fixé à 420 euros par mois, charges comprises,
- Elle justifie d’une demande de logement social datée du 19 août 2024, soit plus d’un an après la délivrance du congé pour vendre le 14 août 2023, alors qu’elle ne rapporte pas la preuve, excepté ses propres allégations, d’avoir entrepris des démarches et diligences pour se reloger avant le 19 août 2024.

Enfin, il convient de rappeler que le congé aux fins de vente a été délivré le 14 août 2023, soit il y a plus de 18 mois à la date où le juge statue.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délai formée par Madame [V] [T]-[B] pour quitter les lieux.


• Sur le remboursement de la somme de 1 440 euros au titre des charges indûment payées en l’absence de régularisation annuelle


L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7.a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.




L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat.
Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Toutefois, l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction.

En application de l'article 7-1 de la loi précitée, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 fixant le dispositif transitoire de la loi nouvelle n'a pas listé l'article 7-1 parmi les textes d'application immédiate aux baux en cours. Cette nouvelle disposition s'applique donc seulement aux nouveaux baux conclus à compter du 27 mars 2014.

Le bailleur conserve ainsi le droit de régulariser les charges de façon rétroactive et de réclamer les éventuels arriérés dans la limite d’une période de trois ans.

Inversement, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, Madame [V] [T]-[B] fait valoir que l’absence de régularisation annuelle des charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur celles-ci, qu’elle aurait dès lors indûment versées. En conséquence, elle sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI CASAGRANDBE à lui rembourser la somme de 1 440 euros au titre des charges locatives acquittées sur une période de 36 mois [(40€ charges mensuelles x 12 mois) x 3 ans d’arriéré], dont la société bailleresse ne justifie pas la régularisation.

Le bail d’habitation ayant lié les parties ayant été conclu le 1er juillet 2015, soit postérieurement à la loi nouvelle n° 2014-366 du 24 mars 2014 susvisée, ce contrat est donc soumis aux dispositions sur la prescription triennale. Madame [T]-[B] sollicite, conformément à cette prescription triennale, remboursement des charges sur les trois dernières années, sans en préciser le point de départ. 

L'assignation ayant été délivré le 12 juillet 2024, il y a donc lieu de tenir compte des trois dernières années à compter de cette date, soit du 12 juillet 2021 au 12 juillet 2024.

A cet égard, la bailleresse justifie non seulement de trois décomptes des charges établis par un mandataire pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, soit une durée pendant laquelle la défenderesse a effectivement occupé les lieux en question, ainsi que n’en disconvient aucune des parties à l’instance au demeurant.

Par ailleurs, ces trois décomptes détaillent expressément les charges communes et la part locative.

Dès lors, il convient de constater que la SCI CASAGRANDBE justifie parfaitement des retenues effectuées au titre des provisions sur charges à hauteur de la somme de 1 440 euros [(40€ de provisions sur charges mensuelles x 12 mois) x 3 ans rétroactifs].

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Madame [V] [T]-[B] de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 1 440 euros au titre des charges locatives.


Sur les autres demandes

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [V] [T]-[B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

• Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI CASAGRANDBE, Madame [V] [T]-[B] sera condamnée à lui verser une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE le désistement de la SCI CASAGRANDBE de sa demande principale en paiement d’un arriéré de loyers ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par la SCI CASAGRANDBE à Madame [V] [T]-[B] en date du 14 août 2023 pour le 30 juin 2024 portant sur le logement situé Résidence [4] - [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DECLARE en conséquence Madame [V] [T]-[B] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [T]-[B] de libérer les lieux et de restituer les clés à la SCI CASAGRANDBE ou à toute personne mandatée par cette dernière à cet effet et ce, dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [T]-[B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI CASAGRANDBE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [V] [T]-[B] à verser à la SCI CASAGRANDBE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l’échéance du bail le 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [V] [T]-[B] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [T]-[B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [T]-[B] à verser à la SCI CASAGRANDBE la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département ;


Le Greffier, La juge des contentieux de la protection

N°Minute:25/01338
N° RG 24/01828 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PE2K

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 6]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025


DEMANDEUR:

S.C.I. -CASAGRANDBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Madame [V] [T]-[B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Yves léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Philippe REDON 

DEBATS:

Audience publique du : 27 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 22 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Mai 2025 par
 Julia VEDERE, Président
assisté de Philippe REDON, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Christel DAUDE
Copie certifiée delivrée à : Me Yves léopold KOUAHOU
Le 22 Mai 2025












RAPPEL DES FAITS


Par contrat du 1er juillet 2015, la SCI CASAGRANDBE a donné à bail à Madame [V] [T]-[B] ([L]-[B]) un bien immobilier à usage d’habitation sis Résidence [4] - [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 380 euros et des provisions sur charges à hauteur de 40 euros par mois, soit une échéance locative d’un montant total de 420 euros payable d’avance le 3 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Madame [V] [T]-[B] un congé pour vendre avec effet au 30 juin 2024.

Reprochant à la locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à cette date, la SCI CASAGRANDBE a fait assigner Madame [V] [T]-[B], pour l’audience du 2 décembre 2024, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 délivré à étude, aux fins de voir, sur le fondement de l’article 15.I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

- Constater la validité du congé pour vente délivré le 14 août 2023 avec effet au 30 juin 2024,
- Déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe,
- Ordonner en conséquence son expulsion desdits lieux, ainsi que celle de tous autres occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- Condamner Madame [V] [T]-[B] à lui verser les sommes suivantes :
• 1 535 euros au titre de l’arriéré locatif,
• Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 420 euros, jusqu’à son départ effectif,
• 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,
- Le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. 

À l'audience du 2 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

Lors de cette audience, la SCI CASAGRANDBE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions et maintenu ses demandes initiales, telles qu’exposées dans son assignation. Elle a indiqué toutefois se désister de sa demande de condamnation en paiement de l’arriéré de loyers et sollicité en sus de voir la défenderesse déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce comprise sa demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter le logement.

A l’appui de ses prétentions, la SCI CASAGRANDBE fait principalement valoir que le congé pour vente délivré le 14 août 2023 avec effet au 30 juin 2024 a bien respecté le délai de préavis de 6 mois prévu à l’article 15.I de la loi du 06 juillet 1989, mais qu’à la date de l’audience, Madame [T]-[B] occupe toujours les lieux. Ce maintien lui cause dès lors un préjudice, la demanderesse ne pouvant entreprendre les démarches pour vendre le bien considéré.

La SCI CASAGRANDBE soutient en sus que l’obligation de régulariser annuellement les charges locatives n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que la bailleresse peut en justifier à tout moment dans la limite de la prescription triennale, soit la somme de totale de 1 440 euros pour la période 2021-2024, à raison d’une échéance mensuelle de 40 euros [(40 euros x 12 mois) x 3 ans].




S’agissant de la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux, la demanderesse s’y oppose, au motif que Madame [T]-[B] justifie d’un courrier d’HABITAT SOCIAL EN OCCITANIE en date du 16 décembre 2024 faisant référence à sa demande de logement social formée le 19 août 2024, soit plus d’un an après l’effet du congé pour vendre délivré par la bailleresse. Cette dernière a donc déjà bénéficié de larges délais pour se reloger, alors que la SCI CASAGRANDBE a besoin de vendre le bien considéré en urgence afin de racheter les parts d’une SCI familiale en indivision.

Madame [V] [T]-[B], représentée par son conseil à cette même audience, a sollicité de voir :

- Constater que la SCI CASAGRANDBE ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges locatives pendant 36 mois, soit la somme de 1 440 euros,
- Condamner la demanderesse à lui rembourser les sommes facturées au titre des charges locatives sur 36 mois d’un montant total de 1 440 euros,
- Constater le désistement de la SCI CASAGRANDBE de sa demande au titre de l’arriéré de loyers,
- Accorder à la concluante, tenant sa situation, les plus larges délais pouvant aller jusqu’à 6 mois pour libérer les locaux,
- Rejeter toutes demandes contraires de la SCI CASAGRANDBE,
- En tout état de cause, condamner cette dernière à verser à Maître Yves Léopold KOUAHOU la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de la renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle, outre aux dépens.

En défense, Madame [T]-[B] fait valoir que la SCI CASAGRANDBE ne rapporte pas la preuve de lui avoir justifié de la régularisation annuelle des charges locatives en lui communiquant un décompte par nature de ces charges un mois avant chaque échéance annuelle conformément à l’article 23 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 2 des conditions générales du bail d’habitation ayant lié les parties.

Sur le congé délivré par la bailleresse, elle indique être en recherche de logement et ne pas avoir d’alternative. Elle précise toutefois vouloir quitter les lieux occupés et avoir fait une demande de logement social à cette fin.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.


Sur le désistement au titre de l’arriéré de loyers

En l’espèce, la SCI CASAGRANDBE a indiqué à l’audience se désister de sa demande de con-damnation au paiement de l’arriéré de loyers.
En conséquence, il y a lieu de constater ce désistement et de dire que la demande, sur ce fondement, est devenue sans objet.

Sur le congé donné

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, le contrat de bail initial conclu le 1er juillet 2015 stipule une durée de 3 ans, du 1er juillet 2015 au 30 juin 2018, reconductible tacitement pour une durée de 3 ans.

Le congé pour vente a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2023 avec une prise d’effet au 30 juin 2024. Il y a donc lieu de relever qu’il a été donné pour l’échéance du bail prévue le 30 juin 2024, la dernière reconduction pour 3 ans ayant eu lieu le 1er juillet 2021.


L'ensemble des mentions obligatoires prévues par l’article 15 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige y figurent, à savoir le motif allégué, le prix, les conditions de la vente projetée, ainsi qu’une offre de vente au profit de la locataire. Le congé respecte en outre le délai de préavis de 6 mois.

Dans ces conditions, il convient de constater la validité du congé pour vendre.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que Madame [V] [T]-[B], locataire, n’a pas donné suite à l’offre de vente effectuée par la bailleresse. Elle se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024. A compter de cette date, elle est donc redevable, non plus de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas davantage contesté qu’au jour où le juge de céans statue, Madame [V] [T]-[B] n’a pas quitté les lieux concernés.

En conséquence, étant dès lors occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [T]-[B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux considérés, si nécessaire avec le concours de la force publique, selon les modalités et délais prévus au dispositif.

Madame [V] [T]-[B] sera également tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié et ce, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés à la SCI CASAGRANDBE ou à toute personne mandatée par cette dernière à cet effet. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.


Sur les demandes reconventionnelles

• Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre trois mois et trois ans, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [V] [T]-[B] que :

- La défenderesse bénéficie de l’allocation de logement à hauteur de 301 euros par mois et d’un revenu de solidarité active mensuel à hauteur de 559,42 euros, soit des ressources mensuelles total d’un montant de 860,42 euros,
- Le montant du loyer est fixé à 420 euros par mois, charges comprises,
- Elle justifie d’une demande de logement social datée du 19 août 2024, soit plus d’un an après la délivrance du congé pour vendre le 14 août 2023, alors qu’elle ne rapporte pas la preuve, excepté ses propres allégations, d’avoir entrepris des démarches et diligences pour se reloger avant le 19 août 2024.

Enfin, il convient de rappeler que le congé aux fins de vente a été délivré le 14 août 2023, soit il y a plus de 18 mois à la date où le juge statue.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délai formée par Madame [V] [T]-[B] pour quitter les lieux.


• Sur le remboursement de la somme de 1 440 euros au titre des charges indûment payées en l’absence de régularisation annuelle


L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7.a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.




L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat.
Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Toutefois, l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction.

En application de l'article 7-1 de la loi précitée, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 fixant le dispositif transitoire de la loi nouvelle n'a pas listé l'article 7-1 parmi les textes d'application immédiate aux baux en cours. Cette nouvelle disposition s'applique donc seulement aux nouveaux baux conclus à compter du 27 mars 2014.

Le bailleur conserve ainsi le droit de régulariser les charges de façon rétroactive et de réclamer les éventuels arriérés dans la limite d’une période de trois ans.

Inversement, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, Madame [V] [T]-[B] fait valoir que l’absence de régularisation annuelle des charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur celles-ci, qu’elle aurait dès lors indûment versées. En conséquence, elle sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI CASAGRANDBE à lui rembourser la somme de 1 440 euros au titre des charges locatives acquittées sur une période de 36 mois [(40€ charges mensuelles x 12 mois) x 3 ans d’arriéré], dont la société bailleresse ne justifie pas la régularisation.

Le bail d’habitation ayant lié les parties ayant été conclu le 1er juillet 2015, soit postérieurement à la loi nouvelle n° 2014-366 du 24 mars 2014 susvisée, ce contrat est donc soumis aux dispositions sur la prescription triennale. Madame [T]-[B] sollicite, conformément à cette prescription triennale, remboursement des charges sur les trois dernières années, sans en préciser le point de départ. 

L'assignation ayant été délivré le 12 juillet 2024, il y a donc lieu de tenir compte des trois dernières années à compter de cette date, soit du 12 juillet 2021 au 12 juillet 2024.

A cet égard, la bailleresse justifie non seulement de trois décomptes des charges établis par un mandataire pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, soit une durée pendant laquelle la défenderesse a effectivement occupé les lieux en question, ainsi que n’en disconvient aucune des parties à l’instance au demeurant.

Par ailleurs, ces trois décomptes détaillent expressément les charges communes et la part locative.

Dès lors, il convient de constater que la SCI CASAGRANDBE justifie parfaitement des retenues effectuées au titre des provisions sur charges à hauteur de la somme de 1 440 euros [(40€ de provisions sur charges mensuelles x 12 mois) x 3 ans rétroactifs].

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Madame [V] [T]-[B] de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 1 440 euros au titre des charges locatives.


Sur les autres demandes

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [V] [T]-[B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

• Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI CASAGRANDBE, Madame [V] [T]-[B] sera condamnée à lui verser une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS,


Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE le désistement de la SCI CASAGRANDBE de sa demande principale en paiement d’un arriéré de loyers ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par la SCI CASAGRANDBE à Madame [V] [T]-[B] en date du 14 août 2023 pour le 30 juin 2024 portant sur le logement situé Résidence [4] - [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DECLARE en conséquence Madame [V] [T]-[B] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [T]-[B] de libérer les lieux et de restituer les clés à la SCI CASAGRANDBE ou à toute personne mandatée par cette dernière à cet effet et ce, dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [T]-[B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI CASAGRANDBE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [V] [T]-[B] à verser à la SCI CASAGRANDBE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l’échéance du bail le 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [V] [T]-[B] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [T]-[B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [T]-[B] à verser à la SCI CASAGRANDBE la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département ;


Le Greffier, La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Caen · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/04520

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 3 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/10423

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 3 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/00736

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 3 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/01761

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 26 août 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02041

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 26 août 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/03879

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 26 août 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/02429

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 9 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/06751

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

Mise à jour de la source le 2025-06-04T20:56:01.688Z.