Tribunal judiciaire de Rennes, 2ème Chambre civile, 3 juin 2025, n° 22/08633

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


03 Juin 2025


2ème Chambre civile 
70B 

N° RG 22/08633 - 
N° Portalis DBYC-W-B7G-KC2M


AFFAIRE :

[J] [Y]

C/

[P] [S] [T]






copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et Anaïs SCHOEPFER lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 1er Avril 2025


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée 
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 16]
représenté par Me François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant



ET :



DEFENDERESSE :

Madame [P] [S] [T]
[Adresse 7]
[Localité 16]
représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant




EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 11 août 2020, Monsieur [J] [Y] a fait l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 16], cadastré section CZ n°[Cadastre 14].

Cette parcelle est bordée au sud par la propriété de Madame [P] [T] située [Adresse 7] à [Localité 16], cadastrée section CZ n°[Cadastre 3]. Madame [T] en est devenue propriétaire aux termes d’un acte notarié de donation-partage en date du 26 novembre 1991. Précédemment, cette propriété appartenait à sa mère qui l’avait elle-même acquise de ses parents qui en avaient fait l’acquisition initiale aux termes d’un procès-verbal d’adjudication en date du 17 juillet 1913.

A la demande de Monsieur [J] [Y], des opérations de bornage amiable de la parcelle CZ [Cadastre 14] ont été diligentées par Monsieur [Z] [B], géomètre-expert, impliquant plusieurs propriétaires riverains dont Madame [P] [T]. Dans ce cadre, une réunion contradictoire a été organisée le 22 juillet 2020.

Ces opérations ont mis en évidence un désaccord entre Monsieur [J] [Y] et Madame [P] [T] concernant la propriété d’une bande de terrain située au sud de la parcelle acquise par le premier et sur laquelle la seconde a fait réaliser des travaux d’extension de son habitation.

Par courrier du 19 juin 2021 adressé à sa voisine, Monsieur [J] [Y] a revendiqué la propriété de cette bande de terrain. Plusieurs échanges ont suivi avec le conseil de Madame [P] [T], sans que les parties parviennent à un accord.

Parallèlement, après échanges avec le géomètre-expert, un conciliateur de justice et/ou Monsieur [J] [Y], Madame [P] [T] a, par courrier du 21 mars 2022, renoncé aux réserves qu’elle avait exprimées lors de la signature du procès-verbal de bornage amiable dressé le 16 juillet 2021.

Le 23 mai 2022, le conciliateur de justice intervenu à la demande de Monsieur [J] [Y] a dressé un constat de carence en mentionnant l’absence de Madame [P] [T] lors d’une réunion de conciliation organisée le 12 avril 2022.

Par acte en date du 30 novembre 2022, publié au service de la publicité foncière le 5 avril 2024, Monsieur [J] [Y] a fait assigner Madame [P] [T] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin de revendiquer la propriété de la bande de terrain litigieuse et la destruction des constructions édifiées par sa voisine sur cette bande.



Une médiation judiciaire a été organisée, mais n’a pas permis que les parties parviennent à un accord amiable.

Aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, Monsieur [J] [Y] demande au tribunal de :
“JUGER que Monsieur [Y] est propriétaire de la bande de terrain située au sud de la parcelle cadastrée commune de [Localité 16] CZ n°[Cadastre 14] [Adresse 6] jusqu’au parement extérieur du mur de la maison de Madame [T] ; 
CONDAMNER Madame [T] à détruire toutes les constructions édifiées par elle sur cette bande de terrain ; 
ORDONNER la publication aux services de la publicité foncière du jugement à intervenir ; 
JUGER ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 
REJETER toute demande plus ample ou contraire formée par Mme [P] [T], notamment ses demandes tendant à la reconnaissance d’une prescription acquisitive trentenaire et à l’allocation de dommages-intérêts ; 
CONDAMNER Madame [T] à verser à Monsieur [Y] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens”.

Monsieur [J] [Y] expose être propriétaire de la bande de terrain litigieuse et solliciter la démolition des constructions édifiées sur celle-ci par Madame [P] [T] en vertu de l’article 555 du code civil.

Il soutient que son droit de propriété ressort notamment du cahier des charges établi à la suite d’une division de parcelle en trois lots par Maître [I], notaire à [Localité 15], en date du 15 janvier 1927. Il précise que ce cahier des charges et le plan qui y est annexé définissent la limite au sud du lot n°3 (sa propriété actuelle) au niveau du parement extérieur de la propriété [E] (propriété actuelle de Madame [P] [T]). Il indique que ce cahier des charges a été annexé au compromis de vente qu’il a signé le 31 janvier 2020. Il fait observer qu’à l’inverse, le titre de propriété de Madame [P] [T] et celui de ses auteurs ne mentionnent pas l’existence d’une bande de terrain à l’arrière de la maison.

Monsieur [J] [Y] invoque également le procès-verbal de bornage amiable signé et accepté par Madame [P] [T].

En réponse à sa voisine, il indique que le cadastre n’a aucune valeur pour la fixation des limites de propriété, s’agissant d’un document à visée fiscale. Il relève néanmoins que la limite de propriété qu’il revendique se situe dans la même lignée que celle des fonds voisins (parcelles CZ [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 13]). Il précise que le procédé consistant à ne pas aligner une construction sur la limite de propriété, mais à laisser une bande de terrain libre est ancien afin de permettre l’entretien de la façade, celui de la toiture et l’écoulement des eaux de pluie sur le fonds. Monsieur [J] [Y] invoque au soutien de sa thèse le témoignage écrit de Madame [A] [K], propriétaire de la parcelle voisine CZ n°[Cadastre 1], ainsi que l’autorisation donnée par les propriétaires de cette parcelle en 1984 aux époux [R], ses auteurs, lors de l’installation de gouttières à l’arrière de leur maison.

Monsieur [J] [Y] estime encore que la délivrance d’un permis de construire et les plans annexés à la demande en mairie n’ont aucune incidence sur la limite de propriété, les services municipaux n’étant pas compétents en la matière. Il fait observer que le plan coté annexé à la demande de permis de construire de sa voisine comporte deux flèches aux extrémités du mur de sa maison, dirigées vers la bande de terre établissant que celle-ci dépend de sa propriété. Il insiste sur le fait que le débord de toit ainsi matérialisé démontre que la bande de terre litigieuse se rattache à sa propriété.

Monsieur [J] [Y] répète que Madame [P] [T] a signé et accepté le procès-verbal de bornage amiable rattachant la bande litigieuse à sa propriété.

Il conteste la possession trentenaire invoquée par l’intéressée, tant pour la période antérieure à 1991 que pour la période postérieure.

Pour la période antérieure à 1991, il estime que la possession invoquée n’est pas utile. Il souligne que le droit de propriété est imprescriptible et qu’il est donc indifférent que les propriétaires successifs de sa parcelle CZ [Cadastre 14] aient ou non usé de la bande de terre leur appartenant. Il indique en tout état de cause qu’un passage a longtemps été possible via la parcelle voisine CZ [Cadastre 9] et la venelle longeant celle-ci, passage obstrué par la construction de Madame [P] [T].

Il considère que les témoignages invoqués par sa voisine ne sont pas non plus probants en ce qu’ils n’établissent aucunement un usage de la bande de terre située à l’arrière de la construction existant à l’époque. Il soutient que la simple possibilité d’un accès, matérialisée par la présence d’un passage, ne caractérise aucun usage et ne vaut donc pas possession utile, continue et non interrompue. Il ajoute qu’une possession publique n’est pas non plus prouvée, les propriétaires de la parcelle CZ [Cadastre 14] n’ayant pas de regard sur cette bande de terre depuis leur propriété.

Pour la période postérieure à 1991, Monsieur [J] [Y] considère de même qu’aucune possession utile et trentenaire n’est prouvée. Il conteste le fait que le dépôt et l’obtention d’un permis de construire constituent un acte de possession. Il ajoute que le plan annexé à la demande de permis de construire n’est pas un bornage et n’est pas non plus public. Il répète que ce plan comporte des flèches établissant le rattachement de la bande litigieuse à sa parcelle. 

Il indique encore que Madame [P] [T] ne prouve ni l’affichage du permis de construire, ni la date de début des travaux, ni la date de leur réception. Il estime impossible de connaître le point de départ du délai trentenaire en l’absence de connaissance de l’effectivité de la prise de possession des lieux par Madame [P] [T]. Il ajoute que les travaux objet du permis de construire déposé en 1991 ne portent que sur une partie de la bande de terre. A supposer que la réception des travaux soit intervenue au cours de l’été 1992 et marque le point de départ de la possession trentenaire, il soutient qu’il s’est écoulé moins de trente ans avant qu’il ne se manifeste en juin 2020 pour solliciter un bornage amiable et qu’une réunion soit organisée le 22 juillet 2020 dans ce cadre. Monsieur [J] [Y] ajoute s’être clairement manifesté dès le 19 juin 2021 pour revendiquer son droit de propriété.

Il insiste sur le fait que le délai trentenaire n’est pas acquis, considérant que le point de départ de la possession invoquée par Madame [P] [T] serait a minima la date de réception des travaux alléguée par l’intéressée, soit le 29 juillet 1992. Il fait valoir, dans cette hypothèse, en application des articles 2238 et 2259 du code civil, que la prescription a été suspendue par la conciliation mise en place à sa demande et acceptée par Madame [P] [T] au 14 décembre 2021, date à laquelle celle-ci a rencontré le conciliateur. Il ajoute que cette suspension a pris fin avec la fin de la conciliation constatée le 23 mai 2022, de sorte que le délai de prescription de trente ans a valablement été interrompu par l’assignation délivrée à sa voisine. 

Monsieur [J] [Y] fait valoir que sa demande de démolition est d’autant plus justifiée que l’entretien du mur extérieur de sa maison, ancien, est impossible du fait de l’empiètement de la construction de Madame [P] [T]. Il en va de même, selon lui, de l’entretien des gouttières et de la couverture de son habitation.

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que sa voisine est propriétaire de la bande de terre litigieuse, il sollicite le rejet de sa demande de dommages et intérêts en faisant valoir qu’elle ne démontre aucun préjudice.

En défense, aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 11 février 2025, Madame [P] [T] demande au tribunal de :
“I. DEBOUTER Monsieur [J] [Y] de sa revendication de propriété de la bande de terrain située au Sud de la parcelle cadastrée Commune de [Localité 16], Section CZ n° [Cadastre 14], située [Adresse 6] jusqu’au parement extérieur du mur de la maison de Madame [T]. 
 
DEBOUTER Monsieur [J] [Y] de sa demande de condamnation de Madame [T] à détruire les constructions édifiées par elle sur cette bande de terrain. 
 
DEBOUTER Monsieur [J] [Y] de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens. 
 
II. JUGER recevable et bien fondée Madame [P] [T] dans sa demande reconventionnelle. 
 
JUGER que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies. 
 
JUGER en conséquence que Madame [P] [T] est propriétaire de la bande de terrain située au Sud de la parcelle Commune de [Localité 16], Section CZ n° [Cadastre 14], située [Adresse 6]. 
 
DÉSIGNER tel expert-géomètre qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :
➢ PROCEDER aux formalités nécessaires en vue de la division de la parcelle 
cadastrée Commune de [Localité 16], Section CZ n° [Cadastre 14].
➢ DRESSER l’acte de division et l’enregistrer au Cadastre. 
 
ORDONNER la publication du jugement constatant la propriété de Madame [P] [T] sur la bande de terrain matérialisée sur le plan de bornage. 
 
III. CONDAMNER Monsieur [J] [Y] à verser à Madame [P] [T] une indemnité de 5 000,00 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts. 
 
CONDAMNER Monsieur [J] [Y] à verser à Madame [P] [T] une indemnité de 5 000,00 € (cinq mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
CONDAMNER Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication du jugement au Service de la Publicité Foncière. 

IV. ECARTER l’exécution provisoire”.


Madame [P] [T] fait valoir que la signature du procès-verbal de bornage par ses soins, sur insistance du géomètre-expert et du conciliateur de justice, n’emporte aucune reconnaissance du droit de propriété revendiqué par son voisin. Elle soutient que le bornage matérialise la limite séparative de deux fonds contigus, mais ne constitue pas un acte translatif de propriété et ne tranche aucune question de propriété.

Pour s’opposer aux prétentions de son voisin, Madame [P] [T] affirme que la bande de terrain litigieuse a toujours été physiquement rattachée à sa propriété ou celle de ses auteurs en dépit du cahier des charges de 1927 dont se prévaut Monsieur [J] [Y]. Elle indique que les précédents propriétaires de la parcelle CZ [Cadastre 14], les époux [R], n’ont jamais contesté l’appartenance de la bande de terrain à la parcelle CZ [Cadastre 3]. 

Madame [P] [T] invoque la prescription trentenaire acquisitive pour revendiquer la bande de terrain litigieuse sur le fondement des articles 2255 et 2272 du code civil. Elle expose que sa propriété a été acquise par son grand-père en 1913 et que la bande de terrain litigieuse, à laquelle on ne pouvait accéder que par la propriété familiale, a toujours été utilisée par ses grands-parents, puis sa mère. Elle ne s’explique pas les mentions contraires du cahier des charges de 1927 et n’exclut pas l’existence d’une erreur lors de la désignation du lot litigieux. Elle souligne que les propriétaires successifs de la parcelle CZ [Cadastre 14] n’ont jamais exercé le moindre acte de possession sur la bande litigieuse, laquelle était totalement inaccessible depuis leur propriété. Pour démontrer la possession invoquée, Madame [P] [T] fait état de différents témoignages d’habitants du quartier. Elle ajoute que le cadastre confirme la limite de propriété apparente sur les lieux avant les travaux d’extension qu’elle a fait réaliser.

En réponse aux affirmations de Monsieur [J] [Y], elle précise qu’aucun accès n’a jamais existé entre l’actuelle parcelle CZ [Cadastre 9] (anciennement CZ [Cadastre 4]) et sa propriété, ni entre sa propriété et la venelle longeant la propriété de son voisin. Elle répète que les époux [R], auteurs de Monsieur [J] [Y], n’avaient aucun accès à la bande de terrain litigieuse compte tenu de la configuration des lieux, le seul accès possible se faisant par sa parcelle.

Elle ajoute que l’autorisation donnée par les propriétaires de la parcelle CZ [Cadastre 1] voisine en 1984 lors de travaux réalisés par les époux [R] pour installer une descente d’eaux pluviales, ainsi que la configuration de la gouttière installée par ceux-ci confirment que la bande de terrain litigieuse appartient à sa propriété, contrairement aux allégations de Monsieur [J] [Y]. 

Madame [P] [T] soutient que de 1954, soit l’acquisition de la parcelle CZ [Cadastre 14] par les époux [R], jusqu’à l’acquisition faite par Monsieur [J] [Y], les premiers n’ont jamais remis en cause la possession publique, paisible et non équivoque de sa famille sur la bande de terrain litigieuse conformément au cadastre. Elle en déduit l’existence d’une prescription acquisitive depuis 1954, soit 66 ans a minima, en sa faveur.

Elle indique que pour cette raison, les consorts [R] n’ont émis aucune contestation lorsqu’elle a entrepris des travaux d’extension de son habitation en 1991, travaux réceptionnés le 29 juillet 1992. En réponse à Monsieur [J] [Y], elle précise que les flèches figurant sur les plans correspondants désignent le débord de toit de la propriété [R], mais ne rattachent pas la bande litigieuse à cette dernière. Madame [P] [T] souligne que plus de trente ans ce sont écoulés entre ces travaux et l’assignation délivrée par son voisin.

Elle ajoute que le point de départ de la prescription trentenaire à raison de ces travaux d’extension doit en réalité être fixé à la date d’établissement des plans de l’architecte et du géomètre en mai et juin 1991. Elle insiste sur le caractère public de ces plans une fois le permis de construire accordé, de même que des travaux réalisés.

Madame [P] [T] conteste également le caractère interruptif de prescription des diligences invoquées par son voisin, ainsi de la demande de bornage de celui-ci et de la conciliation engagée. Sur ce dernier point, elle considère que seule une conciliation ou une médiation mises en place de manière conventionnelle peuvent interrompre la prescription, mais non une démarche unilatérale telle que celle entreprise par Monsieur [J] [Y]. Elle précise qu’aucune réunion des parties n’est intervenue dans le cadre de la conciliation sollicitée par son voisin. 

Madame [P] [T] soutient également que l’argument de Monsieur [J] [Y] concernant le nécessaire entretien de sa propriété et sa toiture est inopérant, principalement parce qu’il a acquis sa maison en connaissance de cause.

Elle conteste par ailleurs les témoignages de Mesdames [K], propriétaires de la parcelle CZ [Cadastre 1] qu’elle estime sans intérêt, voire mensonger pour l’un d’entre eux. 

Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, Madame [P] [T] fait état d’un préjudice moral important lié à la demande de démolition formulée par son voisin, alors que celui-ci a acquis sa propriété en connaissance de cause. Elle insiste sur l’objectif financier poursuivi par Monsieur [J] [Y] au travers de la présente procédure. 

Pour s’opposer à l’exécution provisoire de la présente décision, Madame [P] [T] invoque les conséquences irréversibles de la démolition réclamée.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025, puis mise en délibéré au 3 juin suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales :

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La preuve de la propriété se rapporte par tous moyens. Ainsi, pour parvenir à la détermination des limites séparatives de propriété, le juge peut faire usage de tous moyens de preuve appropriés. Si les titres de propriété sont insuffisants ou contradictoires, il peut notamment tenir compte de la possession trentenaire des parties, de la topographie des lieux, des documents cadastraux et d’arpentage, ces derniers fixant des contenances et non des limites.

En l’espèce, la parcelle CZ [Cadastre 14] acquise par Monsieur [J] [Y] provient de la division en trois lots d’une plus grande parcelle située [Adresse 6]. Cette division a été réalisée selon cahier des charges en date du 15 janvier 1927 établi par Maître [L] [I], notaire.

Aux termes de ce cahier des charges (pièces 2 de Monsieur [J] [Y] et 9 de Madame [P] [T]), la limite de propriété du lot n°3 correspondant à l’actuelle parcelle CZ [Cadastre 14] est définie “Au Sud, par le parement extérieur du mur de la propriété [E]”, celle-ci correspondant à la parcelle CZ [Cadastre 3] de Madame [P] [T]. La définition de cette limite a pour conséquence que la bande de terrain litigieuse serait rattachée à la parcelle CZ [Cadastre 14], ce que confirme le plan en couleurs annexé audit cahier des charges.

L’acte d’acquisition de Monsieur [J] [Y] (sa pièce 1) mentionne expressément ce cahier des charges pour fixer la limite sud de sa propriété. 

Le procès-verbal de bornage amiable dressé le 16 juillet 2021 par Monsieur [Z] [B] (pièce 5 de Monsieur [J] [Y]) reprend également la limite sud ainsi définie.

Reste à déterminer si Madame [P] [T] et/ou ses auteurs ont pu acquérir la propriété de la bande litigieuse par possession trentenaire.

Selon l’article 2255 du code civil, la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom

En application des articles 2261 et 2272, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, pendant trente ans.

L’article 2265 précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

C’est à celui qui invoque la prescription trentenaire, en l’occurrence Madame [P] [T], d’en rapporter la preuve.

Il est de jurisprudence constante qu’un procès-verbal de bornage amiable ne constitue pas un acte translatif de propriété (notamment Civ 3ème, 10 juin 2015 pourvoi n°14-20.428).

Madame [P] [T] peut donc revendiquer à son profit la possession trentenaire sur la bande de terrain litigieuse même si elle a finalement signé sans réserve le procès-verbal de bornage amiable établi le 16 juillet 2021.

En l’espèce, la configuration des lieux, en particulier de la parcelle CZ [Cadastre 3], a évolué au cours du temps, principalement en raison des travaux d’extension réalisés par Madame [P] [T] sur sa propriété entre 1991 et 1992.

A l’occasion de ces travaux réalisés sous l’égide d’un architecte (plans correspondant à sa pièce 5), Madame [P] [T] a fait construire au vu et au su de tous, sans aucune dissimulation, une extension de sa maison d’habitation. Une partie de cette extension a été édifiée sur la bande de terrain litigieuse en limite du parement extérieur de la maison édifiée sur la parcelle CZ [Cadastre 14] avec une ouverture en rez-de-chaussée donnant sur la bande de terrain litigieuse.

Ces travaux ont fait l’objet d’un permis de construire accordé le 8 août 1991 après demande déposée en mairie le 27 juin précédent (pièce 6 de Madame [P] [T]).

Ces travaux qui n’ont jamais été remis en cause jusqu’à l’assignation délivrée le 30 novembre 2022 par Monsieur [J] [Y] et a minima jusqu’aux opérations de bornage amiable débutées en juillet 2020 constituent incontestablement un acte de possession utile réalisé par Madame [P] [T] à titre de propriétaire.

En déposant une demande de permis de construire en mairie pour ces travaux, Madame [P] [T] a rendu publics les travaux envisagés. Elle justifie donc d’une possession utile au moins à compter du 27 juin 1991.

A l’occasion de ces travaux, un plan de l’existant a été réalisé par la société de géomètres-experts [C] & associés le 4 juin 1991 (la pièce 4 de Madame [P] [T]), lequel permet de déterminer de manière précise la configuration des lieux avant les travaux d’extension précités.

Ce plan révèle que la bande de terrain litigieuse était alors une partie de la parcelle CZ [Cadastre 3], accessible uniquement via celle-ci et plus précisément par son côté ouest en contournant la maison d’habitation présente. Sur ce plan, la parcelle CZ [Cadastre 3] ne dispose d’un accès à la voie publique que par sa limite sud et est clôturée par des murs ou bâtiments à l’ouest, au nord et à l’est. Autrement dit, aucune autre des parcelles contigües n’a d’accès ni d’ouverture sur la bande de terrain litigieuse. C’est en particulier le cas de la parcelle CZ [Cadastre 14] appartenant alors aux consorts [R]. 

Sur ce plan, il est exact que deux flèches sont matérialisées de la parcelle CZ [Cadastre 14] vers la bande de terrain litigieuse. Cependant, la mention “Débordant de toit” reportée sur le plan démontre sans doute possible que ces flèches ont uniquement pour objet de mettre en évidence le débord de toit de la parcelle CZ [Cadastre 14] sur la bande litigieuse. Contrairement aux affirmations de Monsieur [J] [Y], cette mention expresse n’a de sens que parce que la propriété du sol correspondant à la bande litigieuse est bien rattachée, sur ledit plan, à la parcelle CZ [Cadastre 3].

Les cinq témoignages écrits produits par Madame [P] [T] doivent être lus à l’aune de ce plan (ses pièces 14 à 18). Ils émanent, pour l’un de sa soeur, pour les autres de voisins actuels ou anciens de sa propriété qui tous affirment avoir bien connu les lieux à l’époque. Ces cinq témoins ont habité le quartier, selon les cas, à compter de l’année 1981, du mois de juillet 1982, jusqu’en 1966 ou encore jusqu’en 1975. Les cinq témoins attestent qu’avant les travaux d’extension, l’accès à la bande de terrain située au nord de la parcelle CZ [Cadastre 3] se faisait par le côté “gauche” ou côté ouest, ce que matérialise le plan précité. La soeur de Madame [P] [T] (sa pièce 18) précise que cet accès longeait un mur de pierres d’environ deux mètres de haut.

Il est donc possible de faire remonter l’existence de la configuration décrite ci-dessus au moins depuis l’année 1966 et jusqu’aux travaux démarrés en 1991.

Le rattachement de la bande litigieuse à la parcelle CZ [Cadastre 3] est également confirmé par les limites cadastrales, même si celles-ni ne sont qu’indicatives.

La comparaison du plan figurant sur le cahier des charges précité en date du 15 janvier 1927 avec le reportage photographique réalisé par Monsieur [J] [Y] à partir de la configuration actuelle des lieux (sa pièce 11) confirme qu’en raison de la présence d’un mur de clôture en pierres dont une partie est restée en place le long de la parcelle de l’intéressé, la parcelle CZ [Cadastre 14] n’a jamais eu d’accès piéton à la bande de terrain litigieuse. L’accès à la parcelle CZ [Cadastre 14] et à la maison qui y est édifiée se faisait en 1927 et se fait toujours actuellement exclusivement par un passage mitoyen débouchant sur la [Adresse 17].

Les témoignages de Mesdames [K], propriétaires ou habitantes de la parcelle voisine CZ [Cadastre 1] située à l’est des deux parcelles litigieuses de 1973 à ce jour, confirment indirectement l’ancienne configuration des lieux telle que décrite ci-dessus (pièces 18 et 19 de Monsieur [J] [Y]). Ces deux témoins évoquent l’existence d’un “pied d’échelle” pour désigner l’espace qui existait avant les travaux d’extension de Madame [P] [T] entre sa parcelle et la parcelle CZ [Cadastre 14] pour l’entretien des murs et de la toiture de celle-ci. Or, cette description correspond à une servitude de tour d’échelle qui n’a de sens que si le propriétaire de la parcelle CZ [Cadastre 14] n’est pas celui de l’espace sur lequel s’exerce ladite servitude.


Pour la même raison, il faut considérer que si des travaux de toiture ont été réalisés par les époux [R], auteurs de Monsieur [J] [Y], avec la mise en place d’une descente d’eaux pluviales vers la propriété CZ [Cadastre 1] située à l’est, c’est précisément parce que la bande de terrain au sud de leur habitation ne leur appartenait pas (cf la pièce 9 de Monsieur [J] [Y]). L’installation ancienne d’une gouttière rampante ou gouttière nantaise sur la toiture de l’habitation des consorts [R] signifie de même que ces derniers ne se considéraient pas propriétaires de la bande de terrain sur laquelle la toiture de leur habitation débouchait.

En définitive, tous les éléments précités concordent pour confirmer qu’au moins depuis l’année 1966, la bande de terrain litigieuse était matériellement rattachée à la parcelle CZ [Cadastre 3] et à l’usage exclusif de celle-ci. Cette configuration matérielle particulière constitue un acte de possession utile au sens de l’article 2261 du code civil.

Cette possession s’est poursuivie jusqu’en 1991. A compter de cette date, la configuration des lieux a changé en raison des travaux d’extension réalisés par Madame [P] [T], mais ces derniers, en raison de leur emprise sur la bande de terrain litigieuse, constituent également des actes de possession utile qui se sont poursuivis de manière continue, publique et paisible sans contestation d’aucun tiers au moins jusqu’à l’année 2020, date de l’acquisition faite par Monsieur [J] [Y].

En conséquence, Madame [P] [T] justifie bien avoir acquis la propriété de la bande de terrain litigieuse par possession plus que trentenaire.

Monsieur [J] [Y] affirme que l’entretien des murs et de la toiture de son habitation est rendu impossible par la construction de Madame [P] [T], mais ne le démontre pas. Les éléments précités révèlent que l’accès à sa toiture reste possible a minima via la parcelle voisine CZ [Cadastre 1] appartenant à Mesdames [K], voire par la parcelle CZ [Cadastre 9]. Monsieur [J] [Y] ne démontre pas la nécessité d’un accès à sa propriété depuis la parcelle CZ [Cadastre 3]. 

Compte tenu de toutes ces observations, il convient de rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [J] [Y]. 

II - Sur les demandes de Madame [P] [T] :

1) Sur la publication du jugement et la division à venir :

Pour les raisons exposées ci-dessus, il convient de reconnaître la propriété de Madame [P] [T] sur la bande de terrain litigieuse, située au sud de la parcelle cadastrée CZ n°[Cadastre 14].

Pour éviter toute contestation ultérieure, il importe de prévoir la publication du présent jugement au service de la publicité foncière.

L’intervention d’un géomètre-expert est souhaitable pour officialiser cette propriété au moyen d’un plan de division. Néanmoins, sa désignation en justice n’apparaît pas nécessaire pour ce faire.

Les parties sont invitées à s’accorder pour faire intervenir un géomètre-expert afin de procéder à la division rendue nécessaire par la présente décision.

Les frais de cette intervention devront être supportés par moitié par chacune des parties.

Au cas où les parties ne parvenaient pas à s’accorder sur l’intervention d’un géomètre-expert choisi en commun dans un délai raisonnable, Madame [P] [T] est autorisée à faire intervenir le géomètre-expert de son choix, Monsieur [J] [Y] devant supporter la moitié du coût de cette intervention.

2) Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice est par principe un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas d’intention de nuire ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’occurrence, la mauvaise appréciation que Monsieur [J] [Y] a pu faire de ses droits ne suffit pas à établir un abus de sa part dans son droit d’agir en justice.

Son attitude procédurale ne peut donc pas être considérée comme fautive.

Partant, la demande de dommages et intérêts de Madame [P] [T] ne peut qu’être rejetée indépendamment du préjudice qu’elle invoque. 


III - Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de laisser les dépens de la présente procédure judiciaire à la charge de Monsieur [J] [Y], partie perdante, à l’exclusion des frais liés à l’intervention ultérieure d’un géomètre-expert pour officialiser la propriété de Madame [P] [T] sur la bande de terrain litigieuse.

Comme indiqué ci-dessus, l’équité commande de laisser ces frais à la charge des deux parties, chacune pour moitié.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [T] les frais non compris dans les dépens (frais d’avocat) que l’intéressée a été contrainte d’exposer en raison de l’attitude de son nouveau voisin. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 4 000 euros à la charge de Monsieur [J] [Y].

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci, étant observé qu’il n’a pas été fait droit à la démolition sollicitée par Monsieur [J] [Y].


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,


DIT que par l’effet de la possession trentenaire, Madame [P] [T] est propriétaire de la bande de terrain située au sud de la parcelle située [Adresse 5] à [Localité 16], cadastrée section CZ n°[Cadastre 14], et au nord de la parcelle située [Adresse 7] à [Localité 16], cadastrée section CZ n°[Cadastre 3],

REJETTE en conséquence la demande de revendication de propriété de Monsieur [J] [Y] concernant cette bande de terrain,

REJETTE de même la demande de destruction présentée par Monsieur [J] [Y] concernant les constructions édifiées sur cette bande de terrain,

DIT qu’il appartiendra à Monsieur [J] [Y] et Madame [P] [T] de faire intervenir le géomètre-expert de leur choix pour officialiser la propriété de Madame [P] [T] sur la bande de terrain précitée par un acte de division à publier au service de la publicité foncière,

DIT qu’à défaut d’accord entre les parties sur la désignation d’un géomètre-expert dans un délai raisonnable, Madame [P] [T] est autorisée à faire intervenir le géomètre-expert de son choix,

DIT que dans tous les cas, les frais de ce géomètre-expert devront être supportés par moitié par chacune des parties,

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [P] [T],

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux dépens, à l’exclusion des frais liés à l’intervention ultérieure d’un géomètre-expert dans les conditions précitées,

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à verser à Madame [P] [T] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


LA GREFFIÈRE, LE TRIBUNAL,