Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 5 juin 2025, n° 21/08334

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JUIN 2025



N° 2025/ 213









Rôle N° RG 21/08334 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSK4







Syndicat des copropriétaires [3]





C/



[M] [L]

[D] [V] épouse [L]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Maud DAVAL-GUEDJ 



























Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 18 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04336.







APPELANTE







Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]





représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE







INTIMÉS



Monsieur [M] [L]

demeurant [Adresse 2]



assigné le 04.08.21 en étude, 

défaillant







Madame [D] [V] épouse [L], demeurant [Adresse 2]



assignée le 04.08.21 en étude 

défaillante













*-*-*-*-*







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.







ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [L] et Madame [L] née [V] sont propriétaires des lots n° 24, 1 et 29 au sein de l'ensemble immobilier [3] sis à [Adresse 2]. 



Par acte d'huissier en date du 7 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY a assigné Monsieur [L] et Madame [L] née [V] devant le pôle proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir ces derniers condamner au paiement de la somme de 5.448, 06 euros au titre des charges de copropriété impayées, celle de 800 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 900 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 mars 2021.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et s'opposait aux délais de paiement sollicités par Monsieur [L]



Monsieur [L] contestait la somme réclamée au titre des charges de copropriété au motif que la somme de 824,75 € n'avait pas été déduite et demandait des délais de paiement, expliquant être au chômage partiel. 



Madame [L] n'était ni présente, ni représentée. 



Par jugement réputé contradictoire en date du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice  a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

*condamné Monsieur [L] et Madame [L] née [V] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY la somme de l.728,00 euros au titre des charges dc copropriété arrêtées au 21 décembre 2020 assortie des intérêts an taux légal à compter de l'assignation, 

* dit que Monsieur [L] et Madame [L] née [V] s'acquitteront de la somme de 1.728 euros selon 9 échéances mensuelles de 190 euros chacune le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signi'cation de la présente décision, Ia 9ème et dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette (1 8 euros), soit 208 euros, 

*dit qu'à défaut de règlement d'une seule échéance mensuelle, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

*débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] de sa demande de dommages et intérêts et de capitalisation des intérêts échus, 

*condamné Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

*débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] représenté par son syndic en exercice, la SASNEXITY LAMY pour le surplus de ses demandes,

*condamné Monsieur [L] et Madame [L] née [V] aux entiers dépens de la procédure, à l'exclusion des frais d'exécution éventuels de la présente décision.



Par déclaration d'appel en date du 4 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier  [3] , représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : 

- condamne Monsieur [L] et Madame [L] née [V] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY la somme de l.728,00 euros au titre des charges dc copropriété arrêtées au 21 décembre 2020 assortie des intérêts an taux légal à compter de l'assignation, 

- que Monsieur [L] et Madame [L] née [V] s'acquitteront de la somme de 1.728 euros selon 9 échéances mensuelles de 190 euros chacune le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signi'cation de la présente décision, Ia 9ème et dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette (1 8 euros), soit 208 euros, 

- qu'à défaut de règlement d'une seule échéance mensuelle, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

- déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] de sa demande de dommages et intérêts et de capitalisation des intérêts échus, 

 -condamne Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] représenté par son syndic en exercice, la SASNEXITY LAMY pour le surplus de ses demandes,



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demande à la cour de : 

*déclarer recevable et bien fondé l'appel. 

*infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice en date du 18 mai 2021. 

*condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3], sis [Adresse 2], les sommes suivantes:

- 6.385,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 juillet 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019 ; 

- 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de l'article 1231 et suivants du Code civil, pour résistance abusive. 

- 2. 000 euros sur la base de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- les entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit. 

*ordonner la capitalisation des intérêts. 

* dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d'exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l'Huissier de Justice instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 10 décembre 1996, seront supportées, in solidum, par Monsieur et Madame [L]. 



A l'appui de ses demandes, le syndicat [3] indique que le premier juge a opéré une confusion entre le total des sommes dues au titre des charges échues et un appel de provision, les intimés restant redevables au titre d'un relevé de compte individuel en date du 21 juillet 2021 de la somme de 6.385,48€. 



 ****** 



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY a signifié à Monsieur et à Madame [L] la déclaration d'appel et les conclusions suivant exploit d'huissier en date du 4 août 2021.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2024. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 4 juillet 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024.



Monsieur et à Madame [L] n'ont pas constitué avocat.



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Par arrêt réputé contradictoire, avant dire droit rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe en date du 3 octobre 2024 , la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

*ordonné la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY verse le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2020 ayant approuvé les comptes.

*sursis à statuer sur les autres demandes.

*renvoyé les parties et la cause à l'audience du Jeudi 3 avril 2025 à 9 heures. 



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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demande à la cour de : 

*déclarer recevable et bien fondé l'appel. 

*infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice en date du 18 mai 2021. 

*condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2], les sommes suivantes:

- 9.329,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019 ; 

- 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de l'article 1231 et suivants du Code civil, pour résistance abusive. 

- 2. 000 euros sur la base de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la première instance.

- 2. 000 euros sur la base de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel. 

- les entiers dépens de première instance et d'appel. 

*ordonner la capitalisation des intérêts. 

*rejeter toute demande de délai de paiement.

* dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d'exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l'Huissier de Justice instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 10 décembre 1996, seront supportées, in solidum, par Monsieur et Madame [L]. 



A l'appui de ses demandes, le syndicat [3] indique que le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année 2020 n'existe pas du fait de la crise Covid 19 mais qu'il résulte du procès verbal d'assemblée générale de 2021 et plus précisément du 15 mars 2021 que les comptes des exercices 2019 et 2020 ont été approuvés en leur résolution n°4 et n°5.



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L'affaire a été fixée à l'audience du 3 avril 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.



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1°) Sur la révocation de l'ordonnance de clôture 

Attendu que l'article 784 du code de procédure civile énonce que « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »



Attendu que le syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY a été contraint de prendre des conclusions afin d'expliquer les raisons de l'impossibilité de produire le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année 2020 sollicité par arrêt avant-dire droit en date du 3 octobre 2024 de la présente juridiction.

Qu'il convient par conséquent d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture fixée au 20 juin 2024, de prononcer l'ordonnance de clôture au 3 avril 2025 et d'accueillir les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY.



2°) Sur le paiement des charges



Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »



Que l'article 14-2 de ladite loi stipule que « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. 

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. 

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation 

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. »



Que l'article 19-2 de la même loi précise 'qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »



Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale. 

Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 nouveau du code civil.



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3], sis [Adresse 2] sollicite la condamnation des époux [L] au paiement de la somme de 9.329,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019. 

Qu'il produit au soutien de sa demande :

- un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [L] et Madame [L] née [V] sont propriétaires des lots n°24, 1 et 29 au sein de l'ensemble immobilier [3] sis à [Adresse 2]. 

- une lettre de rappel en date du 27 avril 2020 adressée à Monsieur ou Madame [L] , demeurée infructueuse 

- une lettre de mise en demeure en date du 20 février 2019 adressée à Monsieur ou Madame [L] , demeurée infructueuse 

- une lettre de mise en demeure en date du 18 mai 2020 adressée à Monsieur ou Madame [L], demeurée infructueuse 

- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 30 juin 2020 adressée à Monsieur ou Madame [L] , demeurée infructueuse 

- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 20 août 2020 adressée à Monsieur ou Madame [L] , demeurée infructueuse 

- un commandement de payer les charges de copropriété en date du 5 août 2020 

- un relevé de compte copropriétaire du 12 décembre 2017 au 9 septembre 2020.

- un relevé de compte copropriétaire du 12 décembre 2017 au 1er juillet 2021

- un relevé de compte copropriétaire du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025 

- un appel de fonds travaux-provisions charges du premier trimestre 2021.

- un appel de fonds travaux-provisions charges pour l'exercices 2021

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er avril 2019 au 30 juin 2019

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er avril 2020 au 30 juin 2020

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er avril 2021 au 30 juin 2021

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er avril 2024 au 30 juin 2024

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024

- un appel de fonds travaux-provisions charges du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2016

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2017

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2018

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2019

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2020

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2021

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2022

- un compte individuel de charges pour l'exercice 2023

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 20 juin 2017 ayant approuvé les comptes

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 21 juin 2018 ayant approuvé les comptes

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 26 juin 2019 ayant approuvé les comptes

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 15 mars 2021 ayant approuvé les comptes

-le procès-verbal d'assemblée générale en date du 11 mai 2022 ayant approuvé les comptes

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 12 avril 2023 ayant approuvé les comptes

- le procès-verbal d'assemblée générale en date du 31 juillet 2024 ayant approuvé les comptes

- le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] et la SAS NEXITY LAMY en date du 20 juin 2017

- le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] et la SAS NEXITY LAMY en date du 12 avril 2023

- les 12 factures de frais 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY ne verse pas au débat le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice précédent.

Qu'il indique que ce procès-verbal n'existe pas du fait de la crise du Covid 19.

Qu'il ajoute que le procès-verbal d'assemblée générale du 15 mars 2021 a approuvé les comptes des exercices 2019 et 2020 en ses résolutions 4 et 5.



Attendu qu'il résulte effectivement de ce procès-verbal d'assemblée générale du 15 mars 2021 que la résolution n°4 intitulée -Quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2019- a été adoptée à la majorité simple conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Que la résolution n°5 intitulée -Quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2020- a été également adoptée à la majorité conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. 

Qu'il s'en suit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3], sis [Adresse 2] est fondé en sa demande sauf à soustraire de la somme de 9.329,34 euros sollicitée au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, les frais ressortant de l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à savoir la somme de 3.120,91 euros.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2], la somme de 6.208,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019.

Qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'anatocisme visé à l'article 1343-2 du code civil et de confirmer le jugement querellé sur ce point. 



3°) Sur l'application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965



Attendu que l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:



a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;



Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux. 

Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre. 

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance. 

Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 



Attendu qu'il résulte du relevé de compte copropriétaire pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025 et des factures d'honoraires produites aux débats par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2] que ce dernier a facturé aux époux [L] des frais de mises en demeure, de relance ainsi que des factures d'honoraires suivi contentieux soit un total de 3. 120,91 euros , les frais relatifs à l'assignation et au commandement de payer relevant des dépens 

Qu'il y a lieu par conséquent de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2], la somme de 3.121,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019.



4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [3] », sis [Adresse 2] 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3], sis [Adresse 2] demande à la Cour de condamner les époux [L] au paiement de la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.



Attendu qu'il n'est pas possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci. 



Attendu qu'en l'espèce, il convient de relever que les époux [L] ont effectué des paiements réguliers afin de contenir leur dette.

Qu'il convient par conséquent de débouter l'appelant de sa demande, compte tenu des efforts des intimés.



5°) Sur les délais de paiement



Attendu que le premier juge a accordé des délais de paiement en raison des difficultés des époux [L], ces derniers ayant produit aux débats les éléments concernant leurs ressources.



Attendu qu'il convient d'observer que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2] a relevé appel de cette disposition.

Que Monsieur et Madame [L] n'ont pas constitué avocat de sorte que la cour ne dispose d'aucun élément pour vérifier leur capacité à pouvoir rembourser leur dette.

Que toutefois il ressort des pièces produites par l'appelant que le montant de la dette de charge a augmenté ce qui démontre que les intimés sont dans l'impossibilité, tenant leurs ressources, d'apurer leur dette

Qu'il y a lieu dés lors d'infirmer le jugement déféré sur ce point.











6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile 



Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ; 

Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [L] née [V] aux entiers dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2] - la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais d'avocat exposés en cause d'appel.



Attendu qu'il convient de rappeler qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d'exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l'Huissier de Justice instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 10 décembre 1996, seront supportées, in solidum, par Monsieur et Madame [L]. 





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, 





ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture fixée au 20 juin 2024.





PRONONCE l'ordonnance de clôture au 3 avril 2025.





DÉCLARE les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY recevables.





CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 18 mai 2021 du tribunal judiciaire de NICE en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :



- condamné Monsieur [L] et Madame [L] née [V] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY la somme de l.728,00 euros au titre des charges dc copropriété arrêtées au 21 décembre 2020 assortie des intérêts an taux légal à compter de l'assignation, 

- dit que Monsieur [L] et Madame [L] née [V] s'acquitteront de la somme de 1.728 euros selon 9 échéances mensuelles de 190 euros chacune le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signi'cation de la présente décision, Ia 9ème et dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette (1 8 euros), soit 208 euros, 

- dit qu'à défaut de règlement d'une seule échéance mensuelle, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 





STATUANT A NOUVEAU,





CONDAMNE solidairement Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2], la somme de 6.208,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019,





CONDAMNE solidairement Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2], la somme de 3.121,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 20 février 2019,





DIT n'y avoir lieu à accorder à Monsieur [L] et Madame [L] née [V] des délais de paiement,





Y AJOUTANT, 





CONDAMNE in solidum Monsieur [L] et Madame [L] née [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [3] sis [Adresse 2] - la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais d'avocat exposés en cause d'appel. 





CONDAMNE in solidum Monsieur [L] et Madame [L] née [V] aux entiers dépens en cause d'appel. 









DIT qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d'exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l'Huissier de Justice instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 10 décembre 1996, seront supportées, in solidum, par Monsieur et Madame [L]. 





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,