Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 11 juin 2025, n° 24/57058

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/57058 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57XK

N° : 4

Assignation du :
08 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 juin 2025



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A.S. BISTRO DE LA BANQUE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Arezki CHABANE, avocat au barreau de PARIS - #D1472

DEFENDEURS

Madame [S] [A] [L] née [G]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [E] [J] [O] [L] épouse [H]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [K] [B] [T] [L] épouse [P]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [Z] [U] [I] [L] épouse [X]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin
[Adresse 2]
[Localité 3]



Monsieur [R] [F] [V] [L]
domicilié chez son mandataire Oralia Henrat et Garin
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS - #C2613


DÉBATS

A l’audience du 7 mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 

Par acte du 29 mai 2006, Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] (ci-après : les consorts [L]) ont renouvelé le bail commercial consenti à la société à responsabilité limitée ABERKI portant sur des locaux situés [Adresse 1] - [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal de 24 335 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Le 15 décembre 2006, la société par actions simplifiée BISTRO DE LA BANQUE a acquis le fonds de commerce de la société ABERKI, incluant le droit au bail.

Suite à une demande en renouvellement signifiée par la société preneuse le 20 octobre 2014, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2015. Par jugement du 17 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a fixé à 28 600,59 euros le montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 17 juin 2024, la société BISTRO DE LA BANQUE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 ; par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, les bailleurs ont accepté la demande de renouvellement moyennant la fixation du loyer annuel à la somme de 58 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire délivré le 12 septembre 2024, Madame [S] [L], usufruitière, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7 370,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, augmentée du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 8 octobre 2024, la société BISTRO DE LA BANQUE a attrait les consorts [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins essentiellement de voir prononcer l'annulation du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024.

A l'audience du 7 mai 2025, la société BISTRO DE LA BANQUE soutient oralement des écritures aux termes desquelles elle entend voir :

« AU PRINCIPAL
- CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 septembre 2024 délivré à la requête des Consorts [L] à la société BISTRO DE LA BANQUE est entaché de diverses irrégularités constituant une contestation sérieuse empêchant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire le Tribunal devait valider le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 septembre 2024, il lui est demandé de : 
- CONSTATER que le bail prévoit que seules les charges relatives à la taxe de balayage et la taxe des ordures ménagères donnent lieu à récupération
En conséquence,
- CONSTATER que la société BISTRO DE LA BANQUE a trop versé la somme de 8.061,15 € à titre de charges
- CONDAMNER les Consorts [L], bailleurs, à restituer à la société BISTRO DE LA BANQUE le trop-perçu de 8.061,15 €
Infiniment subsidiaire, si des charges venaient à se révéler,
- ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder de plus amples délais à la société BISTRO DE LA BANQUE pour le paiement desdites éventuelles charges
- CONDAMNER les Consorts [L] à payer à la société BISTRO DE LA BANQUE la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens »

Aux termes de leurs conclusions oralement soutenues, les consorts [L] entendent voir : 

- débouter la société BISTRO DE LA BANQUE de ses demandes ; 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et l'occupation sans droit ni titre de la société BISTRO DE LA BANQUE depuis le 13 octobre 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la société BISTRO DE LA BANQUE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE à payer aux consorts [L] la somme provisionnelle de 7 370,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2024 ; 
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 10% et augmenté des charges, à compter du 13 octobre 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une somme provisionnelle de 168,78 euros au titre des frais de commissaire de justice ;
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et quinze jours après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 12 septembre 2024 à la société BISTRO DE LA BANQUE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7 370,46 euros, selon décompte annexé à l’acte.

La société BISTRO DE LA BANQUE conteste la régularité de ce commandement.

En premier lieu, elle fait valoir que le commandement se réfère à des locaux loués situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], sans viser avec précision le bail sur lequel il repose. Elle expose que cette omission est de nature à générer un doute quant au contrat concerné, puisque la société BISTRO DE LA BANQUE est locataire de deux locaux commerciaux à la même adresse, en exécution de deux contrats de bail distincts. 

Le commandement mentionne : « Je vous rappelle que vous êtes locataire(s) des locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] rez-de-chaussée. »

Les pièces versées aux débats établissent que la société BISTRO DE LA BANQUE est locataire, d'une part, de locaux commerciaux situés [Adresse 1] – [Localité 4] constituant les lots de copropriété n°1 et 13, qui lui ont initialement été donnés à bail par Monsieur [V] [L] et concernant lesquels le bail a été renouvelé par Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] le 29 mai 2006, d'autre part de locaux décrits comme « Une salle située [Adresse 5] incluse dans celle faisant l'objet d'un autre bail consenti par Monsieur [V] [L] », outre une cuisine sur cour et une cave au sous-sol, constituant les lots n°5 et 14 de l'état descriptif de division, ce en exécution d'un acte de renouvellement de bail consenti par Monsieur [D] [L] le 3 juillet 2000.

Le commandement énonce l'adresse des lieux, identique à celle figurant sur l'acte de renouvellement du 29 mai 2006. Il a été délivré par Madame [S] [L], laquelle figure parmi les bailleurs sur ledit acte. Le second bail invoqué portant sur des locaux décrits comme se trouvant [Adresse 5], et ayant été consenti par un autre bailleur. En outre, le commandement reproduit partiellement la clause résolutoire qui figure dans l'acte du 29 mai 2006, dont la rédaction diffère de celle de la clause résolutoire de l'acte du 3 juillet 2000. Enfin, l'acte comprend, parmi ses annexes, les appels de charges afférents aux lots de copropriété n°1 et 13. En conséquence, les mentions du commandement de payer permettent au locataire d'identifier l'acte qu'il concerne, de sorte que cette première contestation ne revêt pas de caractère sérieux.

En deuxième lieu, la société BISTRO DE LA BANQUE invoque le caractère équivoque des sommes réclamées.

Le commandement porte sur la somme de 7 370,46 euros en principal, montant qui correspond au solde du décompte détaillé qui lui est annexé. Si la société locataire fait valoir que la somme des relevés de charges portent sur un montant total de 6 320,56 euros, la confrontation rapide des sommes mentionnées au décompte et des appels de charges joints, relatifs aux années 2019 à 2022, établit que ces relevés de charges justifient le montant de la régularisation de charges de 6 520,46 euros [soit 1 393,43 + 1 571,89 + 1 864,26 +1 693,88] portée au débit du compte locataire le 1er janvier 2024. La contestation portant sur le caractère équivoque des sommes réclamées n'apparaît pas sérieuse.

En troisième lieu, la société BISTRO DE LA BANQUE déplore le caractère injustifié des sommes réclamées.

La somme de 181,06 euros appelée au titre de frais d'huissier le 1er avril 2018 a fait l'objet d'une écriture comptable portée au crédit du compte locataire le 9 septembre 2024, de sorte qu'elle est exclue des sommes que le bailleur fait commandement au locataire de payer.

S'agissant des sommes figurant sur le décompte sous la désignation de « dommages et intérêts acquis », il est constant qu'un jugement du juge des loyers commerciaux du 17 juin 2021 a fixé le loyer du bail renouvelé à 28 600,59 euros par an à compter du 1er janvier 2015, et dit que les intérêts au taux légal entre la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel seraient dus par la société BISTRO DE LA BANQUE à compter du 7 février 2017 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date. 

Le décompte établi par un commissaire de justice le 13 mars 2023 mentionne qu'en application de ce jugement, la société BISTRO DE LA BANQUE s'est trouvée débitrice des somme de 28 792,80 euros et 5 758,56 euros au titre des rappels, respectivement, de loyers et de TVA du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2021, ainsi que de la somme de 7 293,60 euros au titre des intérêts échus, arrêtés au 13 mars 2023. Si cette somme a été appelée sous la dénomination de « dommages et intérêts acquis » le 1er avril 2023, la concordance temporelle entre l'établissement du décompte par le commissaire de justice et l'appel correspondant à la même somme indiquent que celle-ci concerne les intérêts échus et résultant de la fixation du nouveau loyer. Par ailleurs, il est constant que cette somme a été immédiatement réglée par le locataire, dont le premier défaut de paiement est intervenu au quatrième trimestre 2023.

Ainsi, les sommes appelées par le commandement correspondent à l'évidence à la régularisation des charges afférentes aux années 2019 à 2022 pour un montant de 6 520,46 euros, ainsi qu'à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au premier trimestre 2024 et à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au deuxième trimestre 2024.

En quatrième lieu, la société BISTRO DE LA BANQUE conteste devoir les charges appelées.

L'article L145-20-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose : 

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En l'espèce, l'acte de renouvellement de bail du 29 mai 2006 stipule que le locataire est tenu : 

«9. De payer ses contributions personnelles et mobilière, de taxe professionnelle, taxes locatives ou autres de toute nature le concernant particulière ou relative à son commerce auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, de supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et d'égout et toutes nouvelles contributions, taxe municipales ou autres et augmentations d'impôts devant être créées à la charge des locataires de la nature et sous quelque dénomination que ce soit et de rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet par quart avec chaque terme de loyer »

Le bail a été renouvelé aux mêmes conditions le 1er juillet 2015, de sorte que l'article L145-20-2 du code de commerce lui est applicable. L'inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d'imputer des charges au locataire, puisqu'elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.

Or, l'article 9 du bail ne comprend pas d'inventaire détaillé et précis des charges pouvant être récupérées par les bailleurs auprès du locataire, pas plus qu'il ne met à la charge de celui-ci, en des termes clairs et non équivoques, le remboursement des charges de copropriété acquittées par les bailleurs, ni ne mentionne les clés de répartition applicables.

En conséquence, l'obligation pesant sur la société BISTRO DE LA BANQUE de s'acquitter des sommes visées par le commandement, exclusivement relatives à des charges, est sérieusement contestable.

Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes de provision 

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les consorts [L] sollicitent la condamnation de la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement de la somme de 7 370,46 euros, correspondant à la régularisation des charges afférentes aux années 2019 à 2022 pour un montant de 6 520,46 euros, ainsi qu'à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au premier trimestre 2024 et à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au deuxième trimestre 2024.

Or, ainsi qu'il l'a été précédemment développé, le contrat liant les parties ne comprend pas d'inventaire détaillé et précis des charges pouvant être récupérées par les bailleurs auprès du locataire, pas plus qu'il ne met à la charge de celui-ci, en des termes clairs et non équivoques, le remboursement des charges de copropriété acquittées par les bailleurs selon des clés de répartition précises.

En conséquence, l'obligation pesant sur la société BISTRO DE LA BANQUE de s'acquitter de la somme de 7 370,46 euros est sérieusement contestable, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par les consorts [L].

L'obligation pesant sur la société BISTRO DE LA BANQUE de s'acquitter du coût du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 n'étant pas davantage démontrée, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, il est relevé que la demande de restitution de charges développée par la société BISTRO DE LA BANQUE dans ses écritures, au demeurant non formulée à titre provisionnel, n'est formulée qu'à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où l'action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire des bailleurs prospérerait. Tel n'étant pas le cas, elle ne sera pas examinée.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en leurs prétentions, les consorts [L] supporteront les dépens de l'instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnés aux dépens, les consorts [L] seront condamnés à payer à la société BISTRO DE LA BANQUE la somme de 3 000 euros au titre des dispositions sus-visées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à l'indemnité d'occupation ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] ; 

Condamnons Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] aux entiers dépens ;

Condamnons Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] à payer à la société BISTRO DE LA BANQUE la somme de trois mille euros (3000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,



Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/57058 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57XK

N° : 4

Assignation du :
08 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 juin 2025



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.A.S. BISTRO DE LA BANQUE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Arezki CHABANE, avocat au barreau de PARIS - #D1472

DEFENDEURS

Madame [S] [A] [L] née [G]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [E] [J] [O] [L] épouse [H]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [K] [B] [T] [L] épouse [P]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [Z] [U] [I] [L] épouse [X]
domiciliée chez son mandataire Oralia Henrat et Garin
[Adresse 2]
[Localité 3]



Monsieur [R] [F] [V] [L]
domicilié chez son mandataire Oralia Henrat et Garin
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS - #C2613


DÉBATS

A l’audience du 7 mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 

Par acte du 29 mai 2006, Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] (ci-après : les consorts [L]) ont renouvelé le bail commercial consenti à la société à responsabilité limitée ABERKI portant sur des locaux situés [Adresse 1] - [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal de 24 335 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Le 15 décembre 2006, la société par actions simplifiée BISTRO DE LA BANQUE a acquis le fonds de commerce de la société ABERKI, incluant le droit au bail.

Suite à une demande en renouvellement signifiée par la société preneuse le 20 octobre 2014, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2015. Par jugement du 17 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a fixé à 28 600,59 euros le montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 17 juin 2024, la société BISTRO DE LA BANQUE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 ; par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, les bailleurs ont accepté la demande de renouvellement moyennant la fixation du loyer annuel à la somme de 58 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire délivré le 12 septembre 2024, Madame [S] [L], usufruitière, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7 370,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, augmentée du coût de l'acte.

Par assignation délivrée le 8 octobre 2024, la société BISTRO DE LA BANQUE a attrait les consorts [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins essentiellement de voir prononcer l'annulation du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024.

A l'audience du 7 mai 2025, la société BISTRO DE LA BANQUE soutient oralement des écritures aux termes desquelles elle entend voir :

« AU PRINCIPAL
- CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 septembre 2024 délivré à la requête des Consorts [L] à la société BISTRO DE LA BANQUE est entaché de diverses irrégularités constituant une contestation sérieuse empêchant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire le Tribunal devait valider le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 septembre 2024, il lui est demandé de : 
- CONSTATER que le bail prévoit que seules les charges relatives à la taxe de balayage et la taxe des ordures ménagères donnent lieu à récupération
En conséquence,
- CONSTATER que la société BISTRO DE LA BANQUE a trop versé la somme de 8.061,15 € à titre de charges
- CONDAMNER les Consorts [L], bailleurs, à restituer à la société BISTRO DE LA BANQUE le trop-perçu de 8.061,15 €
Infiniment subsidiaire, si des charges venaient à se révéler,
- ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder de plus amples délais à la société BISTRO DE LA BANQUE pour le paiement desdites éventuelles charges
- CONDAMNER les Consorts [L] à payer à la société BISTRO DE LA BANQUE la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens »

Aux termes de leurs conclusions oralement soutenues, les consorts [L] entendent voir : 

- débouter la société BISTRO DE LA BANQUE de ses demandes ; 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et l'occupation sans droit ni titre de la société BISTRO DE LA BANQUE depuis le 13 octobre 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la société BISTRO DE LA BANQUE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE à payer aux consorts [L] la somme provisionnelle de 7 370,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2024 ; 
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 10% et augmenté des charges, à compter du 13 octobre 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une somme provisionnelle de 168,78 euros au titre des frais de commissaire de justice ;
- condamner la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et quinze jours après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 12 septembre 2024 à la société BISTRO DE LA BANQUE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7 370,46 euros, selon décompte annexé à l’acte.

La société BISTRO DE LA BANQUE conteste la régularité de ce commandement.

En premier lieu, elle fait valoir que le commandement se réfère à des locaux loués situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], sans viser avec précision le bail sur lequel il repose. Elle expose que cette omission est de nature à générer un doute quant au contrat concerné, puisque la société BISTRO DE LA BANQUE est locataire de deux locaux commerciaux à la même adresse, en exécution de deux contrats de bail distincts. 

Le commandement mentionne : « Je vous rappelle que vous êtes locataire(s) des locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] rez-de-chaussée. »

Les pièces versées aux débats établissent que la société BISTRO DE LA BANQUE est locataire, d'une part, de locaux commerciaux situés [Adresse 1] – [Localité 4] constituant les lots de copropriété n°1 et 13, qui lui ont initialement été donnés à bail par Monsieur [V] [L] et concernant lesquels le bail a été renouvelé par Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] le 29 mai 2006, d'autre part de locaux décrits comme « Une salle située [Adresse 5] incluse dans celle faisant l'objet d'un autre bail consenti par Monsieur [V] [L] », outre une cuisine sur cour et une cave au sous-sol, constituant les lots n°5 et 14 de l'état descriptif de division, ce en exécution d'un acte de renouvellement de bail consenti par Monsieur [D] [L] le 3 juillet 2000.

Le commandement énonce l'adresse des lieux, identique à celle figurant sur l'acte de renouvellement du 29 mai 2006. Il a été délivré par Madame [S] [L], laquelle figure parmi les bailleurs sur ledit acte. Le second bail invoqué portant sur des locaux décrits comme se trouvant [Adresse 5], et ayant été consenti par un autre bailleur. En outre, le commandement reproduit partiellement la clause résolutoire qui figure dans l'acte du 29 mai 2006, dont la rédaction diffère de celle de la clause résolutoire de l'acte du 3 juillet 2000. Enfin, l'acte comprend, parmi ses annexes, les appels de charges afférents aux lots de copropriété n°1 et 13. En conséquence, les mentions du commandement de payer permettent au locataire d'identifier l'acte qu'il concerne, de sorte que cette première contestation ne revêt pas de caractère sérieux.

En deuxième lieu, la société BISTRO DE LA BANQUE invoque le caractère équivoque des sommes réclamées.

Le commandement porte sur la somme de 7 370,46 euros en principal, montant qui correspond au solde du décompte détaillé qui lui est annexé. Si la société locataire fait valoir que la somme des relevés de charges portent sur un montant total de 6 320,56 euros, la confrontation rapide des sommes mentionnées au décompte et des appels de charges joints, relatifs aux années 2019 à 2022, établit que ces relevés de charges justifient le montant de la régularisation de charges de 6 520,46 euros [soit 1 393,43 + 1 571,89 + 1 864,26 +1 693,88] portée au débit du compte locataire le 1er janvier 2024. La contestation portant sur le caractère équivoque des sommes réclamées n'apparaît pas sérieuse.

En troisième lieu, la société BISTRO DE LA BANQUE déplore le caractère injustifié des sommes réclamées.

La somme de 181,06 euros appelée au titre de frais d'huissier le 1er avril 2018 a fait l'objet d'une écriture comptable portée au crédit du compte locataire le 9 septembre 2024, de sorte qu'elle est exclue des sommes que le bailleur fait commandement au locataire de payer.

S'agissant des sommes figurant sur le décompte sous la désignation de « dommages et intérêts acquis », il est constant qu'un jugement du juge des loyers commerciaux du 17 juin 2021 a fixé le loyer du bail renouvelé à 28 600,59 euros par an à compter du 1er janvier 2015, et dit que les intérêts au taux légal entre la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel seraient dus par la société BISTRO DE LA BANQUE à compter du 7 février 2017 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date. 

Le décompte établi par un commissaire de justice le 13 mars 2023 mentionne qu'en application de ce jugement, la société BISTRO DE LA BANQUE s'est trouvée débitrice des somme de 28 792,80 euros et 5 758,56 euros au titre des rappels, respectivement, de loyers et de TVA du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2021, ainsi que de la somme de 7 293,60 euros au titre des intérêts échus, arrêtés au 13 mars 2023. Si cette somme a été appelée sous la dénomination de « dommages et intérêts acquis » le 1er avril 2023, la concordance temporelle entre l'établissement du décompte par le commissaire de justice et l'appel correspondant à la même somme indiquent que celle-ci concerne les intérêts échus et résultant de la fixation du nouveau loyer. Par ailleurs, il est constant que cette somme a été immédiatement réglée par le locataire, dont le premier défaut de paiement est intervenu au quatrième trimestre 2023.

Ainsi, les sommes appelées par le commandement correspondent à l'évidence à la régularisation des charges afférentes aux années 2019 à 2022 pour un montant de 6 520,46 euros, ainsi qu'à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au premier trimestre 2024 et à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au deuxième trimestre 2024.

En quatrième lieu, la société BISTRO DE LA BANQUE conteste devoir les charges appelées.

L'article L145-20-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose : 

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En l'espèce, l'acte de renouvellement de bail du 29 mai 2006 stipule que le locataire est tenu : 

«9. De payer ses contributions personnelles et mobilière, de taxe professionnelle, taxes locatives ou autres de toute nature le concernant particulière ou relative à son commerce auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, de supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et d'égout et toutes nouvelles contributions, taxe municipales ou autres et augmentations d'impôts devant être créées à la charge des locataires de la nature et sous quelque dénomination que ce soit et de rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet par quart avec chaque terme de loyer »

Le bail a été renouvelé aux mêmes conditions le 1er juillet 2015, de sorte que l'article L145-20-2 du code de commerce lui est applicable. L'inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d'imputer des charges au locataire, puisqu'elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.

Or, l'article 9 du bail ne comprend pas d'inventaire détaillé et précis des charges pouvant être récupérées par les bailleurs auprès du locataire, pas plus qu'il ne met à la charge de celui-ci, en des termes clairs et non équivoques, le remboursement des charges de copropriété acquittées par les bailleurs, ni ne mentionne les clés de répartition applicables.

En conséquence, l'obligation pesant sur la société BISTRO DE LA BANQUE de s'acquitter des sommes visées par le commandement, exclusivement relatives à des charges, est sérieusement contestable.

Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes de provision 

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les consorts [L] sollicitent la condamnation de la société BISTRO DE LA BANQUE au paiement de la somme de 7 370,46 euros, correspondant à la régularisation des charges afférentes aux années 2019 à 2022 pour un montant de 6 520,46 euros, ainsi qu'à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au premier trimestre 2024 et à 425 euros au titre du solde de la provision sur charges appelée avec l'échéance afférente au deuxième trimestre 2024.

Or, ainsi qu'il l'a été précédemment développé, le contrat liant les parties ne comprend pas d'inventaire détaillé et précis des charges pouvant être récupérées par les bailleurs auprès du locataire, pas plus qu'il ne met à la charge de celui-ci, en des termes clairs et non équivoques, le remboursement des charges de copropriété acquittées par les bailleurs selon des clés de répartition précises.

En conséquence, l'obligation pesant sur la société BISTRO DE LA BANQUE de s'acquitter de la somme de 7 370,46 euros est sérieusement contestable, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par les consorts [L].

L'obligation pesant sur la société BISTRO DE LA BANQUE de s'acquitter du coût du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 n'étant pas davantage démontrée, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, il est relevé que la demande de restitution de charges développée par la société BISTRO DE LA BANQUE dans ses écritures, au demeurant non formulée à titre provisionnel, n'est formulée qu'à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où l'action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire des bailleurs prospérerait. Tel n'étant pas le cas, elle ne sera pas examinée.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en leurs prétentions, les consorts [L] supporteront les dépens de l'instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnés aux dépens, les consorts [L] seront condamnés à payer à la société BISTRO DE LA BANQUE la somme de 3 000 euros au titre des dispositions sus-visées.


PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à l'indemnité d'occupation ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] ; 

Condamnons Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] aux entiers dépens ;

Condamnons Madame [S] [L], Madame [J] [L] épouse [H], Madame [K] [L], Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [L] à payer à la société BISTRO DE LA BANQUE la somme de trois mille euros (3000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,



Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT

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