Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 10 juin 2025, n° 24/07581

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/06/2025
à : Monsieur [X] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le : 10/06/2025
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/07581 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TBW

N° MINUTE : 
2/2025






JUGEMENT 
rendu le mardi 10 juin 2025


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0045



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 10 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07581 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TBW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 1996, la SAGI aux droits de laquelle vient l’EPIC PARIS HABITAT a consenti à M [X] [H] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 2].

Par courriers du 10 mars 2012, 5 janvier 2015, 19 janvier 2015, 6 janvier 2016, 4 janvier 2017, 21 mars 2018, 12 janvier 2019 et 23 mars 2022, M [X] [H] a fait état auprès de son bailleur des dysfonctionnements du système de chauffage et signalé la présence d’une forte humidité ainsi que l’apparition de moisissures à compter de 2019.

Par courrier du 22 novembre 2021, M [X] [H] a donné congé de son logement avant de se rétracter par courrier du 25 novembre 2021.

Par courrier du 10 janvier 2022, M [X] [H] a donné congé de son logement.

Un état des lieux de sortie a été signé par les parties le 17 février 2022.

Par jugement du 19 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a jugé irrecevable les demandes de réparation du préjudice financier, trouble de jouissance, préjudice moral présentées par requête par M [X] [H].

Par acte de commissaire de justice remis étude en date du 18 juillet 2024, l’EPIC PARIS HABITAT a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M [X] [H] aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de le voir condamner à lui payer la somme de 2 192, 86 euros au titre des impayés loyers et charges selon décompte définitif avec intérêt au taux légal et 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 8 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, l’EPIC PARIS HABITAT, représenté par son conseil a déposé des conclusions auxquelles il s’est référé oralement et a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser à la somme de 1500 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a en outre sollicité que les demandes reconventionnelles de M [H] soient déclarées irrecevables comme étant prescrites, qu’à défaut, il en soit débouté.

Au soutien de ses prétentions, L’EPIC PARIS HABITAT indique que son locataire n’a versé aucun loyer depuis le congé donné le 22 novembre 2021 jusqu’à son départ. Il soutient que les demandes de réparation du trouble de jouissance sont prescrites, M [H] s’étant plaint des dysfonctionnements de chauffage depuis 2012. Il ajoute que la réalité de ces dysfonctionnements n’est pas établie, que [B] s’est opposé aux interventions proposées pour en déterminer l’origine et que des travaux ont été réalisés pour traiter les problèmes d’humidité et de moisissures en mai 2019, que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune difficulté en lien avec le chauffage.

M [X] [H], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est référé oralement sollicite le débouté des demandes de l’EPIC PARIS HABITAT. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser les sommes suivantes :
-1148, 14 euros au titre de son préjudice financier,
-6900 euros au titre du trouble de jouissance,
-5000 euros en réparation de son préjudice moral,
-ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues,
-1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M [X] [H] allègue avoir signalé à de nombreuses reprises des problèmes de chauffage dans son logement en vain. Il indique que cette difficulté est connue du bailleur qui n’a jamais entrepris les travaux adéquats. Il ajoute avoir dû exposer des frais de déshumidificateur et de chauffage d’appoint pour obtenir une température correcte dans son logement et avoir subi un important trouble de jouissance depuis plus de 10 ans. Il précise limiter ses demandes à la période mai 2021- février 2022 non couverte par la prescription.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande au titre des arriérés de loyers

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, l’EPIC PARIS HABITAT produit un décompte démontrant que M [X] [H] reste lui devoir la somme de 2192, 86 euros à la date du 7 mars 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés à cette date et correspondant aux loyers impayés depuis novembre 2021, date de délivrance du premier congé par M [H].

Pour la somme au principal, M [X] [H] qui ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers à compter de novembre 2021 n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M [X] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 2192, 86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les demandes reconventionnelles

En vertu de l'article 122 du code civil, la prescription est une fin de non recevoir en ce qu'elle tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande.

L'article 7-1 de la loi du 9 juillet 1989 crée par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dispose que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. ». En vertu de cette même loi et de la loi du 6 août 2015, dite loi MACRON, cette disposition est applicable immédiatement aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi, soit le 27 mars 2014, dans les conditions de l'article 2222 du code civil.

Cet article prévoit qu'« En cas de réduction de la durée du délai de prescription […] ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ». Le nouveau délai de prescription fixé étant inférieur au délai antérieur de 5 ans, il convient de le faire courir à compter de l'entrée en vigueur de la loi soit du 27 mars 2014.

En l'espèce, le contrat de bail était en cours au moment de l'entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014. L'assignation a été délivrée le 18 juillet 2024.

Le point de départ du délai de prescription se situe le jour où M [H] a connu les faits lui permettant d’exercer son droit, soit lorsqu’il a rencontré des dysfonctionnements avec le chauffage dans son domicile. Il verse au dossier divers courriers adressés au bailleur dont le premier date du 10 mars 2012 évoque un risque de fuite et une insuffisance de chauffage ne contraignant à «utiliser en permanence un chauffage d’appoint entre novembre (2021) et février ( 2022)». 

Les courriers adressés en 2015 dont l’objet est « panne ou déficit de chauffage dans les appartements de l’[Adresse 4] », 2016 » « problème récurrent de chauffage », 2017 « déficit de chauffage dans les appartements de l’[Adresse 4] », 2018 « chauffage déficient » attestent de ce que ces mêmes difficultés ont été signalées au bailleur sans qu’aucune action ne soit introduite en dépit d’une inaction alléguée.

Dès lors, il convient de considérer que les demandes en lien avec le trouble de jouissance liée au déficit de chauffage sont prescrites et doivent être déclarées irrecevables.

S’agissant des problèmes d’humidité et de moisissures, il convient de relever que par courrier du 12 janvier 2019, M [X] [H] s’est plaint de la présence d’une humidité persistante entraînant la dégradation des murs et plafond ainsi que l’apparition de moisissures.

L’EPIC PARIS HABITAT justifie toutefois de l’intervention de la société ACORUS par la production d’un facture 19 06 39520 pour la fourniture et la pose de plaque isolante et la pose de toile et la peinture de la chambre ainsi qu’un procès verbal de réception de travaux sans réserve au 22 mai 2019.

Il sera par ailleurs observé que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties et signé par M [H] le 17 février 2022 ne mention ni dysfonctionnement de chauffage ni humidité ou moisissures dans les lieux.

M [H] ne rapporte donc la preuve d’un quelconque trouble de jouissance pour la période de mai 2021-à février 2022 pour laquelle il sollicite réparation de son trouble de jouissance.

M [X] [H] sera en conséquence débouté de sa demande de réparation de son préjudice financier, de son trouble de jouissance et de son préjudice financier en partie prescrite et pour lesquelles il ne verse aucune pièce justificative.

Sur les demandes accessoires

Le defendeur qui succombe supportera les dépens.

Il paraît inéquitable de laisser la partie demanderesse supporter les frais non compris dans les dépens qu'elle a pu exposer. Une indemnité de 500 euros sera mise à la charge de M [X] [H] qu'il devra verser à l‘EPIC PARIS HBAITAT.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M [X] [H] à verser à l’EPIC PARIS HABITAT la somme de 2192, 86 euros (décompte définitif arrêté au 7 mars 2022), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DECLARE irrecevable l'action en réparation du trouble de jouissance en lien avec les problèmes de chauffage,

DEBOUTE M [X] [H] de sa demande en réparation du trouble de jouissance en lien avec les moisissures et l’humidité,

DEBOUTE M [X] [H] de ses demandes de réparation de son préjudice financier et de son préjudice moral,

REJETTE le surplus des demandes,
 
CONDAMNE M [X] [H] à verser à l’EPIC PARIS HBAITAT la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M [X] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président