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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 12 juin 2025, n° 25/02953

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurResponsabilité et quasi-contratsQuasi-contrats
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2024, Monsieur [L] [F] a consenti à Monsieur [T] [Z] un bail régi par les dispositions du code civil (résidence secondaire) portant sur un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1650 euros, outre 70 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 3500 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Monsieur [T] [Z] a quitté les lieux le 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [L] [F] a fait assigner Monsieur [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation en paiement de :
28800 euros à titre de restitution des fruits civils,3830 euros au titre du solde locatif,1792,50 euros en réparation des dégradations locatives,3000 euros en réparation du préjudice moral,2400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice des 10 et 18 octobre 2024 pour un montant de 700 euros.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025. 

A cette audience, Monsieur [L] [F], représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenus oralement.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et du contrat de bail (article 2B), le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 18 octobre 2024, que l’appartement objet du litige était occupé à cette date par un couple qui « déclare être locataire Airbnb » et l’avoir loué « pour quatre nuits » pour un montant de 672,80 euros (dont 563 euros de loyers), selon la facture annexée au constat. Le couple a précisé que la remise des clés a été effectuée via une boîte à clés. Dans un constat du 10 octobre 2024, il est reproduit une annonce de mise en location de courte durée sur le site Airbnb portant sur un appartement répondant aux caractéristiques de celui pris à bail par Monsieur [T] [Z], postée par un hôte utilisant le pseudonyme « [T] », et comportant 17 commentaires de voyageurs à partir de mai 2024, tous portant la mention « séjour de quelques nuits ». La grille des disponibilités du bien sur le site Airbnb n’est en revanche pas versée aux débats. Monsieur [L] [F] communique par ailleurs un reçu de réservation via le site Airbnb, faisant apparaître que l’appartement concerné est situé au « [Adresse 1] » est que l’hôte est « [T] [Z] », pour un tarif à la nuitée de 138,29 euros.

Il est donc démontré que Monsieur [T] [Z] a sous-loué le bien pris à bail, ceci au moins 34 nuitées (17x2) compte-tenu du nombre de commentaires et de la durée de chacun de ces séjours, pour un tarif à la nuitée d’au moins 138,29 euros au vu du reçu de réservation communiqué par Monsieur [L] [F], ce à quoi il convient d’ajouter le montant de la location du couple ayant ouvert au commissaire de justice le 18 octobre 2024, soit 563 euros. Le total des sommes perçues par le défendeur s’établit donc à 5264,86 euros (138,29x34+563).

Monsieur [T] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de restitution des fruits civils, sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers dont il s’est acquitté, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025.


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] a inséré dans ses écritures un décompte montrant que Monsieur [T] [Z] restait lui devoir la somme de 3830 euros de loyers et de charges au jour de son départ des lieux le 29 octobre 2024, correspondant à un impayé pour la période d’août 2024 à octobre 2024 prorata temporis. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [Z] n’apporte par définition aucun élément pour contester le principe ou le montant de sa dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme à titre d’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025.


Sur la demande indemnitaire au titre des dégradations locatives

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il est admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses ni à la justification d’une perte de valeur locative (Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n°19-23.269).

En l’espèce, Monsieur [L] [F] verse aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er mai 2024 présentant les mentions « TB » ou « OK » pour chaque item, à la seule exception du « store de la cuisine (qui est) abîmé ». Il produit également la copie de l’inventaire annexé au contrat de bail meublé. L’état des lieux de sortie contradictoire du 29 octobre 2024 indique en revanche que « le coin douche présente des traces de moisissure », que « la chaînette du store est bloquée » et qu’il « manque une clé de la boîte aux lettres ». Il est également mentionné qu’il « manque la table à repasser » ainsi qu’une « alèse » et que le « matelas (est) tâché ». Dans ces conditions, Monsieur [L] [F] présente divers devis, l’un relatif au nettoyage des joints de la salle de bain pour en retirer les moisissures d’un montant de 495 euros TTC. Il communique aussi deux factures pour l’achat notamment d’un protège-matelas au prix de 79 euros et d’une table à repasser au prix de 119,99 euros. Il verse enfin aux débats une annonce relative à un matelas au prix le moins disant de 263,15 euros. Au total, Monsieur [L] [F] justifie de frais liés aux dégradations locatives à hauteur de 957,14 euros (495+79+119,99+263,15). 

En revanche, le coût du remplacement du store de la cuisine ne peut être supporté par Monsieur [T] [Z] puisque celui-ci était déjà abîmé au moment de l’état des lieux d’entrée. Pour les autres devis et factures, Monsieur [L] [F] ne justifie pas au regard des pièces produites que les réparations et remplacements qui en sont l’objet résultent de dégradations locatives.

Monsieur [T] [Z] sera en conséquence condamné au paiement de 957,14 euros en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2025.


Au final, en application des articles 1289 et suivants du code civil par compensation, Monsieur [T] [Z] sera condamné au paiement à Monsieur [L] [F] de la somme de 6552 euros après déduction du montant du dépôt de garantie (5264,86+3830+957,14-3500), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2025.


Sur la demande indemnitaire pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] n’apporte aucun élément (certificat médical, etc) pour étayer de sa demande en réparation du préjudice moral.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 6552 euros après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens en ce compris le coût des constats de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Linda HOCINI ; Monsieur [T] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/02953 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NLN

N° MINUTE : 
12-2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 12 juin 2025


DEMANDEUR
Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 mai 2025
Délibéré le 12 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 12 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/02953 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NLN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2024, Monsieur [L] [F] a consenti à Monsieur [T] [Z] un bail régi par les dispositions du code civil (résidence secondaire) portant sur un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1650 euros, outre 70 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 3500 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Monsieur [T] [Z] a quitté les lieux le 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [L] [F] a fait assigner Monsieur [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation en paiement de :
28800 euros à titre de restitution des fruits civils,3830 euros au titre du solde locatif,1792,50 euros en réparation des dégradations locatives,3000 euros en réparation du préjudice moral,2400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice des 10 et 18 octobre 2024 pour un montant de 700 euros.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025. 

A cette audience, Monsieur [L] [F], représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenus oralement.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et du contrat de bail (article 2B), le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 18 octobre 2024, que l’appartement objet du litige était occupé à cette date par un couple qui « déclare être locataire Airbnb » et l’avoir loué « pour quatre nuits » pour un montant de 672,80 euros (dont 563 euros de loyers), selon la facture annexée au constat. Le couple a précisé que la remise des clés a été effectuée via une boîte à clés. Dans un constat du 10 octobre 2024, il est reproduit une annonce de mise en location de courte durée sur le site Airbnb portant sur un appartement répondant aux caractéristiques de celui pris à bail par Monsieur [T] [Z], postée par un hôte utilisant le pseudonyme « [T] », et comportant 17 commentaires de voyageurs à partir de mai 2024, tous portant la mention « séjour de quelques nuits ». La grille des disponibilités du bien sur le site Airbnb n’est en revanche pas versée aux débats. Monsieur [L] [F] communique par ailleurs un reçu de réservation via le site Airbnb, faisant apparaître que l’appartement concerné est situé au « [Adresse 1] » est que l’hôte est « [T] [Z] », pour un tarif à la nuitée de 138,29 euros.

Il est donc démontré que Monsieur [T] [Z] a sous-loué le bien pris à bail, ceci au moins 34 nuitées (17x2) compte-tenu du nombre de commentaires et de la durée de chacun de ces séjours, pour un tarif à la nuitée d’au moins 138,29 euros au vu du reçu de réservation communiqué par Monsieur [L] [F], ce à quoi il convient d’ajouter le montant de la location du couple ayant ouvert au commissaire de justice le 18 octobre 2024, soit 563 euros. Le total des sommes perçues par le défendeur s’établit donc à 5264,86 euros (138,29x34+563).

Monsieur [T] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de restitution des fruits civils, sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers dont il s’est acquitté, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025.


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] a inséré dans ses écritures un décompte montrant que Monsieur [T] [Z] restait lui devoir la somme de 3830 euros de loyers et de charges au jour de son départ des lieux le 29 octobre 2024, correspondant à un impayé pour la période d’août 2024 à octobre 2024 prorata temporis. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [Z] n’apporte par définition aucun élément pour contester le principe ou le montant de sa dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme à titre d’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025.


Sur la demande indemnitaire au titre des dégradations locatives

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il est admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses ni à la justification d’une perte de valeur locative (Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n°19-23.269).

En l’espèce, Monsieur [L] [F] verse aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er mai 2024 présentant les mentions « TB » ou « OK » pour chaque item, à la seule exception du « store de la cuisine (qui est) abîmé ». Il produit également la copie de l’inventaire annexé au contrat de bail meublé. L’état des lieux de sortie contradictoire du 29 octobre 2024 indique en revanche que « le coin douche présente des traces de moisissure », que « la chaînette du store est bloquée » et qu’il « manque une clé de la boîte aux lettres ». Il est également mentionné qu’il « manque la table à repasser » ainsi qu’une « alèse » et que le « matelas (est) tâché ». Dans ces conditions, Monsieur [L] [F] présente divers devis, l’un relatif au nettoyage des joints de la salle de bain pour en retirer les moisissures d’un montant de 495 euros TTC. Il communique aussi deux factures pour l’achat notamment d’un protège-matelas au prix de 79 euros et d’une table à repasser au prix de 119,99 euros. Il verse enfin aux débats une annonce relative à un matelas au prix le moins disant de 263,15 euros. Au total, Monsieur [L] [F] justifie de frais liés aux dégradations locatives à hauteur de 957,14 euros (495+79+119,99+263,15). 

En revanche, le coût du remplacement du store de la cuisine ne peut être supporté par Monsieur [T] [Z] puisque celui-ci était déjà abîmé au moment de l’état des lieux d’entrée. Pour les autres devis et factures, Monsieur [L] [F] ne justifie pas au regard des pièces produites que les réparations et remplacements qui en sont l’objet résultent de dégradations locatives.

Monsieur [T] [Z] sera en conséquence condamné au paiement de 957,14 euros en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2025.


Au final, en application des articles 1289 et suivants du code civil par compensation, Monsieur [T] [Z] sera condamné au paiement à Monsieur [L] [F] de la somme de 6552 euros après déduction du montant du dépôt de garantie (5264,86+3830+957,14-3500), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2025.


Sur la demande indemnitaire pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] n’apporte aucun élément (certificat médical, etc) pour étayer de sa demande en réparation du préjudice moral.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 6552 euros après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens en ce compris le coût des constats de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2025-06-13T18:26:13.809Z.