Décision de justice

Tribunal judiciaire de Chartres, JCP - CIVIL2, 17 juin 2025, n° 24/00280

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

* * *

















EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 8 décembre 2020 prenant effet le 17 décembre 2020, M. [C] [H] a donné à bail à Mme [L] [B] une maison d’habitation située 7 A rue de la Vallée aux Renards à 28190 SAINT ARNOULT DES BOIS moyennant un loyer révisable de 550 euros hors charges.

Par procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2022, Monsieur [C] [H] a fait 
constater par commissaire de justice l’état du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, M. [C] [H] a fait assigner Mme [L] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- 3.355 euros au titre des loyers impayés et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022, 
- 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 février 2024 puis renvoyée successivement aux audiences des 4 juin 2024, 8 octobre 2024 et 1er avril 2025 à la demande des parties. 

A l'audience, M. [C] [H], représenté par leur avocat, dépose ses conclusions aux termes desquelles il :
- maintient ses demandes,
- conteste la nullité du contrat de bail signé par Mme [L] [B], 
- et sollicite à titre subsidiaire la condamnation de son ancienne locataire à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2.850 euros, déduction faite du dépôt de garantie. 

Mme [L] [B] est représentée par son avocat. Elle dépose ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- la nullité du contrat de bail signé le 8 décembre 2020,
- la restitution du montant du dépôt de garantie,
- à titre subsidiaire, le débouté des demandes relatives aux impayés locatifs et aux dégradations, et la compensation entre le dépôt de garantie et l’indemnité de préavis de départ,
- à titre infiniment subsidiaire, des délais de paiement afin de s’acquitter des condamnations éventuellement mises à sa charge,
- la somme de 1.200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens.

Il ressort de ses écritures, qu’elle soulève la nullité du contrat de bail en raison de sa minorité lors de sa signature et au motif que le bailleur a commis une faute dolosive en ne lui remettant ni le diagnostic de performance énergétique ni le diagnostic de plomb et d’amiante. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté des demandes relatives aux réparations locatives estimant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la preuve du bon état de la clôture n’est pas rapportée ni celle d’une faute qui pourrait lui être imputée. Elle conteste en outre être redevable d’un préavis de trois mois exposant pouvoir bénéficier d’un délai d’un mois seulement, soit jusqu’au mois de novembre 2021. Elle déclare avoir réglé l’intégralité des loyers par compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros dont elle sollicite la restitution. A titre infiniment subsidiaire, elle réclame des délais de paiement.


L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

SUR CE,

I. Sur la nullité du contrat de bail

- Sur la minorité de Mme [L] [B]

L’article 1146 du code civil dispose que les mineurs non émancipés sont incapables de contracter.

L'article 1147 du code civil précise que l’incapacité de contracter est une cause de nullité relative.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 8 décembre 2020 avec effet au 17 décembre 2020. Il est fait mention sur ce contrat de la date de naissance de Mme [L] [B], à savoir le 22 décembre 2002.

Il n’est donc pas contesté qu’au moment de la signature de l'acte, Mme [L] [B] n’était pas majeure.

Il en résulte qu'elle était incapable de s'engager de sorte que le contrat de location qu'elle a signé doit être considéré comme nul.

Cependant, il n’est pas contesté par Mme [L] [B], devenue majeure quelques jours après la signature, qu’elle a résidé dans le logement loué et payé le loyer à son bailleur, se comportant ainsii en qualité de locataire.

Compte-tenu de cette exécution volontaire du contrat, il doit être considéré que Mme [L] [B] a confirmé la nullité affectant le contrat de bail, de sorte que celui doit être considéré comme régulier.

Mme [L] [B] sera déboutée de sa demande fondée sur ce moyen.

- Sur l’absence de diagnostic de performance énergétique et de diagnostic plomb et amiante

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige:

“Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'a qu'une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.”

En l’espèce, Mme [L] [B] sollicite la nullité du contrat sur le fondement du dol exposant que le bailleur a volontairement dissimulé le diagnostic de performance énergétique ainsi que les diagnostics de plomb et d’amiante à la locataire afin de lui louer un logement insalubre lequel aurait provoqué des allergies à son enfant.

Il est constaté que si le bailleur a l’obligation de faire établir un diagnostic de performance énergétique et un diagnostic de plomb et d’amiante, il est tenu de l’annexer au contrat de bail ou à tout le moins de le tenir à la disposition de son locataire. Il est rappelé que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

En l’espèce, Monsieur [C] [H] verse aux débats un diagnostic de performance énergétique établi à date du 19 mars 2011. Dès lors, il est constaté que ce diagnostic était en cours de validité à la date de signature du bail, le 8 décembre 2020.

Mme [L] [B] ne rapporte pas la preuve qu’elle a sollicité la communication de ce diagnostic ou de celui relatif au plomb et à l’amiante, ni que M. [C] [H] aurait refusé de les lui communiquer. La preuve de l’insalubrité du logement, ni celle d’un lien de causalité entre l’éruption cutanée de son enfant et l’état du logement ne sont pas davantage rapportées. La démonstration d’une intention dolosive de M. [C] [H] fait défaut.

Dès lors, il y a lieu de débouter Mme [L] [B] de sa demande de nullité fondée sur ce moyen.

II. Sur les impayés locatifs

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 15 4° de cette même loi, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable est ramené à un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.

En l'espèce, Monsieur [C] [H] expose que Madame [L] [B] reste lui devoir la somme de 2.850€ correspondant à:
- 5 échéances de 141 euros (de juin 2021 à octobre 2021)
- 3 échéances de 550 euros (de novembre 2021 à janvier 2022).

Madame [L] [B] reconnait être restée dans le logement jusqu’au mois d’octobre 2021 et être redevable uniquement du loyer du mois de novembre 2021.

Il n’est pas contesté que M. [C] [H] a récupéré les clés du logement à la date du 9 novembre 2021 et qu’il a pu disposer de son logement à compter de cette date.

Il est relevé que la date à laquelle Mme [L] [B] a quitté les lieux n’est pas connue. Il ressort cependant des pièces versées aux débats (relevé de la CAF) que cette dernière bénéfice du revenu de solidarité active lui permettant de n’être redevable que d’un mois de loyer à titre de préavis. Il est constaté que Mme [L] [B] soutient, sans en rapporter la preuve, qu’elle aurait réglé à son bailleur le reliquat du loyer en espèces.

Dès lors, Mme [L] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 1.255 euros correspondant à 5 échéances de 141 euros (mois de juin 2021 à octobre 2021) et une échéance de 550 euros (mois de novembre 2021).

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des sommes restant dues par Mme [L] [B] au titre des impayés locatifs, le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros ne lui sera pas restitué viendra en déduction des sommes dues.

En conséquence, Mme [L] [B] sera condamnée à verser à M. [C] [H] la somme de 705 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Mme [L] [B] sera autorisée à s’acquitter de cette somme en plusieurs fois selon les modalités fixées au dispositif.

III. Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En vertu de l’alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.”

En l’espèce, Monsieur [C] [H] produit un état des lieux d’entrée en date du17 décembre 2020 signé par Mme [L] [B] aux termes duquel il apparait que le logement est en bon état général état. Il produit également :
- un procès verbal de constat établi à la date du 11 janvier 2022 faisant état dans les extérieurs de “présence sur le côté d’une clôture constituée de claustras en bois en très mauvais état et abîmée. La clôture est cassée sur toute la longueur et présente un enfoncement vers l’intérieur du terrain de la maison”,
- un compte-rendu d’expertise en date du 1er septembre 2022 à la suite d’une visite du 17 juin 2022 lors de laquelle l’expert a constaté que sur le côté sud de la maison, “la clôture, constituée de panneaux de type claustras en limite de propriété, est fortement dégradée”. Il conclut “sans connaitre l’état d’origine de cette clôture à l’entrée dans les lieux des locataires, il me semble que les dégradations seraient dues, comme l’expliquent les locataires, aux chevaux présents sur le terrain voisin. Ils auraient dû effectuer une déclaration de sinistre auprès de leur assureur”,

Il résulte de ces documents que l’état des lieux ne fait pas mention de l’état des extérieurs et notamment de la clôture.

Par ailleurs, il ressort des photographies prises au mois de juin 2022 que les claustras ont été renforcés jusqu’à la mi-hauteur laissant supposer qu’ilsprésentaient déjà des faiblesses. De plus, il n’est pas contesté que des chevaux sont présents dans la propriété contiguë et que les claustras sont enfoncés côté maison, laissant également supposer, au vu de la végétation abondante qui rend la clôture difficilement accessible de ce côté, que les chevaux aient pu incliner la clôture vers la maison de M. [H], ce qui corrobore les conclusions de l’expert.

M. [C] [H] ne rapportant pas la preuve de l’état de la clôture à l’origine et les dégradations n’étant pas le fait de la locataire, il sera débouté de sa demande de réparation locative.

Sur le procès verbal de constat locatif

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il sera dressé par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre les parties.

En l'espèce, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice à l'initiative de M. [C] [H]. Il convient donc d'en partager le coût par moitié, la charge de ce coût ne pouvant peser plus lourdement sur le bailleur qui s’est montré diligent au sens de l’article 3-2 de la loi précitée.

Mme [L] [B] sera tenue au paiement de la somme de 166,09 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, compte-tenu des démarches qu’a dû initier M. [H], Mme [L] [B] sera condamnée à payer une somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du Code de Procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au Greffe, 

DEBOUTE Mme [L] [B] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 8 décembre 2020,

CONSTATE la validité du contrat de bail conclu le 8 décembre 2020 entre M. [C] [H] et Mme [L] [B],

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 8 décembre 2020 entre M. [C] [H] et Mme [L] [B] à la date du 30 novembre 2021,

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à M. [C] [H] la somme de 705 euros (sept cent cinq euros) au titre des impayés locatifs à la date de la résiliation du contrat, après déduction du montant du dépôt de garantie de 550 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que le dépôt de garantie de 550 euros reste acquis à M. [C] [H] ;

AUTORISE Mme [L] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 60 € chacune et une 12 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [C] [H] de sa demande de réparations locatives,







CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à M. [C] [H] la somme de 300 euros (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [B] aux dépens, comprenant notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2022,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
 
En foi de quoi, le Juge et le Greffier ont signé la présente décision.



LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN

Texte intégral

N° RG 24/00280 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGIW

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP ODEXI AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [H]
demeurant 42 rue Chauveau Lagarde - 28000 CHARTRES
représenté par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults - 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29 substituée par Me Patrick RAKOTOARISON, demeurant 17 Rue Serpente - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 50

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [B]
demeurant 22 rue d’Auvergne - 28800 BONNEVAL
représentée par Me BARTEAU de la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, demeurant 1 Allée des Atlantes - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 8 décembre 2020 prenant effet le 17 décembre 2020, M. [C] [H] a donné à bail à Mme [L] [B] une maison d’habitation située 7 A rue de la Vallée aux Renards à 28190 SAINT ARNOULT DES BOIS moyennant un loyer révisable de 550 euros hors charges.

Par procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2022, Monsieur [C] [H] a fait
constater par commissaire de justice l’état du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, M. [C] [H] a fait assigner Mme [L] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- 3.355 euros au titre des loyers impayés et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022,
- 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 février 2024 puis renvoyée successivement aux audiences des 4 juin 2024, 8 octobre 2024 et 1er avril 2025 à la demande des parties.

A l'audience, M. [C] [H], représenté par leur avocat, dépose ses conclusions aux termes desquelles il :
- maintient ses demandes,
- conteste la nullité du contrat de bail signé par Mme [L] [B],
- et sollicite à titre subsidiaire la condamnation de son ancienne locataire à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2.850 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Mme [L] [B] est représentée par son avocat. Elle dépose ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- la nullité du contrat de bail signé le 8 décembre 2020,
- la restitution du montant du dépôt de garantie,
- à titre subsidiaire, le débouté des demandes relatives aux impayés locatifs et aux dégradations, et la compensation entre le dépôt de garantie et l’indemnité de préavis de départ,
- à titre infiniment subsidiaire, des délais de paiement afin de s’acquitter des condamnations éventuellement mises à sa charge,
- la somme de 1.200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens.

Il ressort de ses écritures, qu’elle soulève la nullité du contrat de bail en raison de sa minorité lors de sa signature et au motif que le bailleur a commis une faute dolosive en ne lui remettant ni le diagnostic de performance énergétique ni le diagnostic de plomb et d’amiante. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté des demandes relatives aux réparations locatives estimant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la preuve du bon état de la clôture n’est pas rapportée ni celle d’une faute qui pourrait lui être imputée. Elle conteste en outre être redevable d’un préavis de trois mois exposant pouvoir bénéficier d’un délai d’un mois seulement, soit jusqu’au mois de novembre 2021. Elle déclare avoir réglé l’intégralité des loyers par compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros dont elle sollicite la restitution. A titre infiniment subsidiaire, elle réclame des délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.