Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 17 juin 2025, n° 21/04660

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction

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Parties (entreprises)

SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT

Exposé du litige

Débats à l’audience publique du 18 MARS 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 17 JUIN 2025.


Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Vincent SEQUEVAL de la SARL SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES


DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

SCCV [Adresse 1] RCS SAINT NAZAIRE N°814 850 103, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Charlotte BARON, avocat au barreau de NANTES


DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART


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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.C.V. [Adresse 1], maître de l’ouvrage, et la S.A.S. PROMOCEAN, promoteur immobilier, ont fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], à [Localité 1].

Suivant acte authentique en date du 26 octobre 2017, la S.C.C.V. [Adresse 1] a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [W] [U] les lots de copropriété n°3 (appartement), n°54 et 55 (parkings), l’achèvement des travaux étant prévu au plus tard, au cours du second trimestre 2018.

Le 04 mars 2020, la livraison est intervenue, avec réserves.

Par courrier 05 avril 2020, Madame [W] [U] a dénoncé auprès de la S.C.C.V. [Adresse 1] l’existence de réserves complémentaires.

Par courrier du 29 avril 2020, elle l’a mise en demeure de procéder à la levée de ces réserves, sollicitant par ailleurs une indemnisation au titre du retard de livraison.

Après échange de divers courriers, les parties n’ont pu parvenir à une issue amiable de leur litige.

Par acte d’huissier du 06 novembre 2020, Madame [W] [U] a fait assigner la S.C.C.V. [Adresse 1] et la S.A.S. PROMOCEAN devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement, de les voir condamner à effectuer les travaux nécessaires à la levée des réserves et obtenir le paiement d’une provision au titre de pénalités de retard.

Par ordonnance du 08 avril 2021, le juge des référés a notamment, mis hors de cause la S.A.S. PROMOCEAN, a ordonné une expertise afin déterminer l’origine des désordres allégués et a rejeté la demande formée par Madame [W] [U] au titre de pénalités de retard, considérant qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne prévoyait de telles pénalités.


La provision à valoir sur les honoraires de l’expert mise à la charge de Madame [W] [U] n’ayant pas été réglée, la désignation de l’expert judiciaire est devenue caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier délivré le 19 octobre 2021, Madame [W] [U] a fait assigner la S.C.C.V. [Adresse 1] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation du retard de livraison.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 septembre 2023, Madame [W] [U] sollicite du tribunal de :

- Condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 96.352,02 euros au titre des pénalités de retard et à titre subsidiaire, condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 22.800,00 euros au titre du préjudice subi à raison du retard dans la livraison de son bien immobilier ;
- Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal depuis le 26 avril 2019, date de la première mise en demeure ;
- Ordonner l’anatocisme sur ces intérêts ;
- Condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 2.524,50 euros correspondant au remboursement des travaux effectués par la société MY FIRST CABANE au lieu et place de la SCCV [Adresse 1] ;
- Débouter la SCCV [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCCV [Adresse 1] au paiement des entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de constats d’Huissier de justice.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 06 novembre 2023, la S.C.C.V. [Adresse 1] sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,
Vu l’article 1147 du Code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce,
Vu l’article 1193 du Code civil,
Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats,

A titre liminaire,
- Déclarer Madame [U] irrecevable en sa demande au titre du remboursement de la somme de 2.524,50 euros ;
A titre principal,
- Déclarer la société SCCV [Adresse 1] recevable et bien fondée ;
- Dire et juger que le retard de livraison n’est pas imputable à la SCCV [Adresse 1] ; 
- Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la demande en paiement de Madame [U] n’est pas fondée ; 
En tout état de cause,
- Condamner Madame [U] à la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [U] aux entiers dépens de l’instance.

***
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [W] [U]

Sur le retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil et l’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

L’édification d’un immeuble dans un délai déterminé est ainsi la principale obligation du vendeur d’immeuble à construire et le fait que le délai puisse être soumis à un certain aléa, ne signifie pas que l’acquéreur doive supporter un report excessif de la livraison de son bien.

L'obligation pour le vendeur de respecter le délai de livraison constitue une obligation de résultat, mais sa responsabilité ne saurait être engagée dans le cas où le retard est dû à un cas de force majeure ou s’inscrit parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévues.

Il revient au vendeur de démontrer que le retard de livraison est dû à des causes légitimes de suspension prévues au contrat ou à un cas de force majeure non connue au jour de la signature de l’acte de vente.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique en date du 26 octobre 2017, la S.C.C.V. [Adresse 1] s’est engagée à livrer à Madame [W] [U] les lots de copropriété n°3, 54, 55 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 1], au plus tard, au cours du second trimestre 2018, soit avant le 30 juin 2018, aucune contestation n’ayant été soulevée sur ce point par la défenderesse.

En l’occurrence, force est de constater que la livraison est intervenue le 04 mars 2020, soit avec 615 jours de retard.

La S.C.C.V. [Adresse 1] soutient cependant que ce retard de livraison est justifié par des causes légitimes de suspension, telles que prévues par le contrat de vente et l’article 4.2.4. du “cahier des charges des ventes-document d’information”, joint à l’acte authentique.

S’agissant de ce type de clause, il convient de souligner qu’elles ne peuvent valablement aménager les obligations d'un contractant au point de réduire à néant l'obligation essentielle du contrat. Il ne s’agit pas d’oublier que la détermination d'un délai constitue un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Par conséquent, pour qu'une clause d'aménagement des délais soit valable, il ne faut pas que sa rédaction puisse avoir pour effet de laisser au vendeur la possibilité de livrer quand bon lui semble. Cela suppose que les événements érigés en cause de suspension des délais soient précisément identifiés dans le contrat de vente et que le vendeur se prévale dûment d'une situation correspondant à l'un des événements ainsi listés, en respectant les stipulations contractuelles qui le lient à l’acquéreur.

La clause consacrée aux “causes légitimes de suspension du délai de livraison” (page 27 du cahier des charges des ventes) prévoit en l’espèce, d’une manière générale, que “ces différentes circonstances ont pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances est apportée par le requérant à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre”.

Le vendeur a ainsi appliqué à chaque délai, un délai supplémentaire, en doublant celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, pour tenir compte des répercussions sur l’organisation générale du chantier.

Pour ce type de suspension et de majoration de délai, la Cour de cassation a considéré que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et n’est pas abusive (Cass. civ. 3e, 23 mai 2019, n°18-14212). Ainsi, la clause de doublement de la durée de suspension du délai de livraison en matière de contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’est-elle pas abusive, même entre un professionnel et un consommateur, lorsqu’elle est contractuellement admise et justifiée par une lettre du maître d’œuvre.

Cette position de la Cour de cassation est fondée sur le renvoi au maître d'œuvre pour constater les causes légitimes de suspension des délais, qui se veut assez rassurant et permet d'écarter le caractère abusif de la clause. Le maître d'œuvre, cabinet d'architecte ou bureau d'étude, est en effet un tiers au contrat. Dès lors, la clause ne paraît pas directement conférer au vendeur professionnel un droit de modifier unilatéralement, et de façon arbitraire, la teneur de ses obligations ou la durée de son engagement. Au contraire, le recours au maître d’œuvre semble garantir une objectivité minimum en ce qu'elle renvoie à un tiers, censé être neutre et impartial.

Sur cette base, il convient également de souligner que si la clause consacrée aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, ne prévoit pas de délai pour produire les justificatifs de ces motifs de suspension, elle impose que ces circonstances soient constatées par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, puisque le vendeur est supposé transmettre à l’acquéreur une lettre du maître d’œuvre assortie des justificatifs propres à chaque cause de suspension.

Il convient de relever que si ces clauses ne sont pas, selon la Cour de cassation, abusives, c’est précisément parce que les parties ont convenu, pour l’appréciation des causes légitimes de retard, de s’en rapporter à un certificat établi, sous sa propre responsabilité, par le maître d’œuvre ou l’architecte ayant la direction des travaux et que la survenance de ladite cause est indépendante de la volonté du vendeur (Cass. civ. 3e 24 octobre 2012, n°11-17.800). En l’espèce, la condition, posée par le contrat lui-même, d’adresser ce justificatif du maître d’œuvre à l’acquéreur, participe à la légitimité de ces causes de suspension, dans le respect des exigences jurisprudentielles. Elle permet, en outre, d’informer l’acquéreur de la suspension de délai.

La S.C.C.V. [Adresse 1] justifie en l’occurrence le retard de livraison en invoquant plusieurs causes légitimes de suspension : la liquidation judiciaire d’une des entreprises travaillant sur le chantier, la défaillance d’une entreprise, la recherche d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante, des travaux supplémentaires, des retards de paiement de Madame [W] [U].

Il convient dès lors de vérifier si ces causes de suspension respectent les stipulations contractuelles pour en apprécier la légitimité. La preuve de la légitimé de l’application de ces causes de suspension appartient au vendeur.

La S.C.C.V. [Adresse 1] fait en premier lieu état d’un retard de 7 mois lié à la liquidation judiciaire de la société MPI ATLANTIQUE, en charge du lot “peinture-nettoyage”. Elle justifie ce retard en produisant un “rapport sur les délais” établi par la S.A.R.L. QUATUOR, maître d’œuvre, et un extrait du B.O.D.A.C.C. faisant état d’un jugement du tribunal de commerce prononçant la liquidation judiciaire de cette société, en date du 03 octobre 2018.

La mise en règlement judiciaire, en redressement judiciaire, en liquidation judiciaire ou en faillite de l’une ou l’autre des entreprises travaillant sur le chantier ou en assurant l’approvisionnement, constitue l’une des causes de retard légitime prévues dans le contrat de vente conclu par la S.C.C.V. [Adresse 1] et Madame [W] [U]. La liquidation judiciaire de la société MPI ATLANTIQUE est toutefois intervenue par jugement du tribunal de commerce du 03 octobre 2018, soit après la date de livraison fixée au 30 juin 2018. Or, le fait que la cause de suspension invoquée soit intervenue postérieurement à la fin de la période de livraison, ne permet pas de retenir cette cause. Il convient donc de l’écarter.

La S.C.C.V. [Adresse 1] invoque en second lieu la défaillance d’une entreprise, comme cause légitime de suspension du délai de livraison. Cette cause est prévue dans le contrat de vente, avec la précision que la justification de cette défaillance peut être fournie par le requérant à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant.

La S.C.C.V. [Adresse 1] fait valoir, à ce titre, la suspension des travaux de maçonnerie en mars et avril 2019, suite à un litige avec le maître d’ouvrage. Outre, le fait que cette cause est également intervenue postérieurement au 30 juin 2018, il n’est pas démontré que cette cause serait indépendante de la volonté du maître de l’ouvrage et que le maître d’œuvre a bien mis en demeure l’entreprise défaillante de se conformer à ses obligations. Cette cause de suspension ne saurait, pour ces différentes raisons, être retenue.

La S.C.C.V. [Adresse 1] oppose également, au titre de cette même cause de suspension, l’abandon de chantier de la société AVENIR BATIMENT, en charge du lot “enduit”, remplacée par la société COMPAS selon un acte d’engagement du 15 novembre 2019. Pour justifier du bien-fondé de cette cause de suspension, le vendeur produit un courrier destiné à la société AVENIR BATIMENT et daté du 31 octobre 2019, sans justifier d’un avis de réception. Cette cause fondée sur des justificatifs non conformes aux exigences contractuelles est, à nouveau, postérieure à la date de livraison et ne peut légitimer le retard de livraison.

S’agissant du remplacement d’une entreprise défaillante qui constitue une cause de suspension prévue par le contrat de vente, la S.C.C.V. [Adresse 1] fait état de la résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution conclu avec la société BUREAU DE COORDINATION DE TRAVAUX VENDEENS (B.C.T.V.) qui a été remplacée, le 1er mars 2018, par un groupement de maîtrise d’œuvre ayant pour mandataire la société d’architecture NINAWAK. Elle produit un compte-rendu de chantier de la B.C.T.V. en date du 24 novembre 2017, qui indique qu’elle arrête le chantier le 13 décembre 2017. Cette cause est bien intervenue avant la fin du délai de livraison. Toutefois, les circonstances de cette résiliation ne sont pas établies, de sorte qu’il ne peut être considéré que cette résiliation ait été indépendante de la volonté du vendeur et imputable à une faute du maître d’œuvre. En l’absence de tels éléments, cette cause de suspension ne peut être considérée comme légitime et doit être rejetée.

La S.C.C.V. [Adresse 1] fait par ailleurs état de travaux supplémentaires, comme cause légitime de suspension du délai de livraison. Toutefois, il ne s’agit pas d’une cause de suspension prévue par le contrat, celui-ci visant les seuls retards de paiement de l’acquéreur pour de tels travaux. Cette cause ne saurait ainsi être retenue pour justifier le retard de livraison.

La S.C.C.V. [Adresse 1] évoque enfin des retards de paiement des appels de fond n°7 du 11 avril 2019 et n°8 du 29 janvier 2020. Cette cause de suspension de livraison effectivement prévue par le contrat, à la supposer établie, ne peut être prise en considération, dès lors qu’elle est survenue largement après la date de livraison, telle que fixée par les parties.

En définitive, le délai de livraison fixé au 30 juin 2018 n’a pas été valablement suspendu par les causes invoquées par la S.C.C.V. [Adresse 1]. Dans ces conditions et dès lors que la livraison est intervenue le 04 mars 2020, un retard de 615 jours doit être retenu.

Sur l’indemnisation du retard de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Le non-respect du délai de livraison est un manquement du vendeur à ses obligations contractuelles. L’acquéreur peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts afin d’obtenir la réparation du préjudice qu’il a subi à ce titre.

En l’espèce, force est de constater, à titre liminaire, que le contrat conclu par les parties ne prévoit pas le paiement de pénalités de retard en cas de manquement du vendeur à son obligation de livraison, étant relevé :

- que les règles applicables en la matière au contrat de construction de maison individuelle ne peuvent à l’évidence être étendues à la vente d’immeuble à construire;

- que l’engagement pris par la S.C.C.V. [Adresse 1] sur ce point et selon les modalités alléguées, en cours de chantier, n’est aucunement établi.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation formée par Madame [W] [U] au titre d’une pénalité de retard fixée à 156,70 euros par jour, ne peut prospérer.

En revanche, la demanderesse apparaît bien fondée à solliciter une indemnisation en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison en application des dispositions légales susvisées.

En l’occurrence, Madame [W] [U], aux termes de ses dernières écritures, évoque tout à la fois et de manière contradictoire, non seulement un préjudice de jouissance lié à l’impossibilité “de profiter de son logement dans les délais convenus”, mais également une perte de chance de percevoir des loyers pour la location de cet appartement.

Il convient toutefois de relever que les pièces versées aux débats tendent à démontrer que ce bien immobilier était destiné à être la résidence principale de Madame [W] [U], tel qu’en attestent notamment, le courrier qu’elle a adressé à la S.C.C.V. [Adresse 1] le 30 novembre 2019 et l’adresse déclarée par ses soins dans le cadre de la présente procédure.

En tout état de cause, aucun élément probant ne démontre la réalité du projet locatif aujourd’hui évoqué par Madame [W] [U], de sorte qu’elle ne peut sérieusement prétendre à l’indemnisation d’une quelconque perte de chance de louer son appartement.

Dans ces conditions, seul le préjudice résultant de l’impossibilité d’avoir pu prendre possession des lieux et d’emménager dans ce logement pendant 19 mois, peut être pris en considération.

A ce titre et en l’absence d’éléments probants particuliers produits par Madame [W] [U], il convient de lui allouer une indemnité de 8.000,00 euros.

En conséquence, la S.C.C.V. [Adresse 1] sera condamnée à payer à Madame [W] [U] cette somme de 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du même code.

Sur le paiement des travaux effectués par la société FIRST CABANE

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile :
“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance...
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge”.

En l'espèce, seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir que soulève la S.C.C.V. [Adresse 1] aux termes de ses dernières conclusions, fondée sur le délai de forclusion prévu par l’article 1648 alinéa 2 du code de commerce, de sorte que cette fin de non-recevoir est aujourd’hui irrecevable devant le juge du fond.

Il convient donc de constater l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.C.V. [Adresse 1].

Sur le bien-fondé de la demande

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, Madame [W] [U] fait valoir que la S.C.C.V. [Adresse 1] n’a jamais procédé à l’ensemble des travaux nécessaires à la reprise des désordres et qu’elle s’est trouvée contrainte de faire intervenir un tiers, la société FIRST CABANE, pour qu’il soit procédé aux travaux urgents concernant le doublage en plaque de plâtre entre la cuisine et le salon, une reprise d’enduit, une butée d’escalier, le remplacement du receveur de douche, des reprises de peinture dans la salle de bain et le salon, soutenant que “ces travaux étaient prévus contractuellement” et qu’ils auraient dû être réalisés par la S.C.C.V. [Adresse 1].

Cependant, force est de constater que les pièces versées aux débats sont parfaitement insuffisantes pour établir le bien-fondé de ses prétentions, dès lors notamment que la nature exacte et l’origine des désordres ou non-conformités dont semble vouloir se prévaloir Madame [W] [U], ne peuvent être déterminées.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.C.C.V. [Adresse 1] qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, étant relevé que les frais de constat d’huissier ne constituent pas des dépens au sens de de l’article 695 du même code.

En outre, Madame [W] [U] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.C.C.V. [Adresse 1] sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.C.V. [Adresse 1] ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 1] à payer à Madame [W] [U] la somme de 8.000,00 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison ;

DÉBOUTE Madame [W] [U] de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 1] aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 1] à payer à Madame [W] [U] la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER

Texte intégral

LE 17 JUIN 2025

Minute n°

N° RG 21/04660 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LIAW

[W] [U]

SCCV [Adresse 1]

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Charlotte BARON - 270
la SARL SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT - 253

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 18 MARS 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 17 JUIN 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Vincent SEQUEVAL de la SARL SEQUEVAL PORTE NEUVE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

SCCV [Adresse 1] RCS SAINT NAZAIRE N°814 850 103, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Charlotte BARON, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.C.V. [Adresse 1], maître de l’ouvrage, et la S.A.S. PROMOCEAN, promoteur immobilier, ont fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, “[Adresse 1]”, sis [Adresse 2], à [Localité 1].

Suivant acte authentique en date du 26 octobre 2017, la S.C.C.V. [Adresse 1] a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [W] [U] les lots de copropriété n°3 (appartement), n°54 et 55 (parkings), l’achèvement des travaux étant prévu au plus tard, au cours du second trimestre 2018.

Le 04 mars 2020, la livraison est intervenue, avec réserves.

Par courrier 05 avril 2020, Madame [W] [U] a dénoncé auprès de la S.C.C.V. [Adresse 1] l’existence de réserves complémentaires.

Par courrier du 29 avril 2020, elle l’a mise en demeure de procéder à la levée de ces réserves, sollicitant par ailleurs une indemnisation au titre du retard de livraison.

Après échange de divers courriers, les parties n’ont pu parvenir à une issue amiable de leur litige.

Par acte d’huissier du 06 novembre 2020, Madame [W] [U] a fait assigner la S.C.C.V. [Adresse 1] et la S.A.S. PROMOCEAN devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement, de les voir condamner à effectuer les travaux nécessaires à la levée des réserves et obtenir le paiement d’une provision au titre de pénalités de retard.

Par ordonnance du 08 avril 2021, le juge des référés a notamment, mis hors de cause la S.A.S. PROMOCEAN, a ordonné une expertise afin déterminer l’origine des désordres allégués et a rejeté la demande formée par Madame [W] [U] au titre de pénalités de retard, considérant qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne prévoyait de telles pénalités.

La provision à valoir sur les honoraires de l’expert mise à la charge de Madame [W] [U] n’ayant pas été réglée, la désignation de l’expert judiciaire est devenue caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier délivré le 19 octobre 2021, Madame [W] [U] a fait assigner la S.C.C.V. [Adresse 1] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation du retard de livraison.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 septembre 2023, Madame [W] [U] sollicite du tribunal de :

- Condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 96.352,02 euros au titre des pénalités de retard et à titre subsidiaire, condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 22.800,00 euros au titre du préjudice subi à raison du retard dans la livraison de son bien immobilier ;
- Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal depuis le 26 avril 2019, date de la première mise en demeure ;
- Ordonner l’anatocisme sur ces intérêts ;
- Condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 2.524,50 euros correspondant au remboursement des travaux effectués par la société MY FIRST CABANE au lieu et place de la SCCV [Adresse 1] ;
- Débouter la SCCV [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCCV [Adresse 1] à payer à Madame [U] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCCV [Adresse 1] au paiement des entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de constats d’Huissier de justice.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 06 novembre 2023, la S.C.C.V. [Adresse 1] sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,
Vu l’article 1147 du Code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce,
Vu l’article 1193 du Code civil,
Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre liminaire,
- Déclarer Madame [U] irrecevable en sa demande au titre du remboursement de la somme de 2.524,50 euros ;
A titre principal,
- Déclarer la société SCCV [Adresse 1] recevable et bien fondée ;
- Dire et juger que le retard de livraison n’est pas imputable à la SCCV [Adresse 1] ;
- Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la demande en paiement de Madame [U] n’est pas fondée ;
En tout état de cause,
- Condamner Madame [U] à la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [U] aux entiers dépens de l’instance.

***
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Madame [W] [U]

Sur le retard de livraison

En l’occurrence, force est de constater que la livraison est intervenue le 04 mars 2020, soit avec 615 jours de retard.

Sur l’indemnisation du retard de livraison

- que les règles applicables en la matière au contrat de construction de maison individuelle ne peuvent à l’évidence être étendues à la vente d’immeuble à construire;

- que l’engagement pris par la S.C.C.V. [Adresse 1] sur ce point et selon les modalités alléguées, en cours de chantier, n’est aucunement établi.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation formée par Madame [W] [U] au titre d’une pénalité de retard fixée à 156,70 euros par jour, ne peut prospérer.

A ce titre et en l’absence d’éléments probants particuliers produits par Madame [W] [U], il convient de lui allouer une indemnité de 8.000,00 euros.

Sur le paiement des travaux effectués par la société FIRST CABANE

Sur la recevabilité de la demande

Il convient donc de constater l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.C.V. [Adresse 1].

Sur le bien-fondé de la demande

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En outre, Madame [W] [U] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.C.C.V. [Adresse 1] sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.C.V. [Adresse 1] ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 1] à payer à Madame [W] [U] la somme de 8.000,00 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison ;

DÉBOUTE Madame [W] [U] de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 1] aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [Adresse 1] à payer à Madame [W] [U] la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER

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Mise à jour de la source le 2025-06-17T19:31:02.583Z.