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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH5 - JCP, 19 juin 2025, n° 24/00483

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Suivant contrat du 1er juin 2023, Madame [H] [J] a donné à bail à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 690,75 euros charges comprises.

Par commandement en date du 30 avril 2024 qui visait la clause résolutoire insérée dans le bail, Madame [H] [J] a mis en demeure les locataires de d’acquitte de la somme de 3.392,88 euros au titre des loyers impayés.

Par acte en date du 15 juillet 2024, Madame [H] [J] a fait assigner Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence à l’effet d’obtenir:
- la constatation de la résiliation du bail pour loyers impayés,
- l’expulsion des locataires,
- la condamnation solidaire de Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 4.304,13 euros au titre des loyers impayés à la date du 09 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
- la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux entiers dépens 

Par conclusions déposées à l’audience tenue le 21 novembre 2024, Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] ont demandé au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mdame [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- condamner Madame [J] à rembourser à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] les loyers perçus de juin à novembre 2023 sans contrepartie pour des locaux insalubres et inoccupables, soit la somme de 2.277 euros,
- condamner Madame [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] une indemnité mensuelle de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement et ce jusqu’à la levée du constat d’indécence du logement,
- dire que la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi par le bailleur, ne produit pas d’effet,
- condamner Madame [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

A l’audience tenue le 17 avril 2025, les parties ont déposé de nouvelles conclusions, Madame [H] [J] portant sa réclamation à la somme de 9.596,38 euros au titre des loyers impayés au 15 avril 2025, et ont maintenu oralement leurs autres demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article 2 du décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable à l’espèce dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

N° RG 24/00483 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IIK5
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L’article 3 dudit décret ajoute que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Il résulte du dossier des éléments suivants.

Le contrat de location est en date du 1er juin 2023. L’état des lieux que les locataires ont reçu le 1er août 2023 a été établi depuis [Localité 2] (83) où demeure la propriétaire. Le “très bon état” est contesté par Monsieur [U] dans un courriel adressé à Madame [J] le 1er août 2023 qu’il écrit que lors de l’entrée dans les lieux il y avait “déjà une fuite de l’eau chaude”, ajoutant qu’l faut être sur place pour faire l’état des lieux.

Ni l’état des lieux établi par la seule propriétaire, ni les photographies produites ni les factures d’enduit de rebouchage ne peuvent attester de l’état de la maison d’habitation lors de l’entrée dans les lieux de !Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U].

 Le 06 février 2024, à la demande de Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] , un diagnostic technique est réalisé par SOLIHA qui conclut à la non décence du logement, d’infractions aux règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés en raison de l’existence “de nombreux points de non conformité, dont certaines représentent un danger pour les occupants du logement : électricité non sécurisée, marche fendue et réparée avec des vis, insert non entretenu et absence de détecteur de fumé. Le logement doit faire l’objet d’une remise aux normes globale. Les diagnostics immobiliers sont à produire pour toute mise en location. L’état des lieux aurait dû être réalisé avec les locataires et signé par eux”.

Le temps a passé sans que manifestement aucuns travaux importants ne soient réalisés, et le 14 mars 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a adressé à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] un constat de non décence du logement et a suspendu le versement de l’allocation logement au propriétaire en indiquant que ce dernier “a 18 mois pour procéder à la mise en conformité de votre logement”.

Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] bénéficient d’un hébergement d’urgence depuis le 23 août 2024.

Le diagnostic technique met en évidence, au titre des infractions « au décret de décence » : la ventilation insuffisante au regard des manifestations d’humidité dans toutes les pièces du logement avec l’apparition de moisissures sur les murs et plafond de la salle de bain, des traces d’humidité sur le parquet des toilettes, de l’eau goutte dans les placards le long des parois et une fuite du robinet d’arrivée d’eau ; la porte d’entrée et celle menant au grenier ne sont pas étanches à l’air ; Il n’y a aucun détecteur de fumée.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’article L.126-23 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable depuis 2021 dispose que lors de la vente ou de la location de tout ou partie d'un bâtiment, de la démolition ou de la rénovation lourde d'un bâtiment, des informations ou diagnostics techniques sont fournis, selon les cas et sans préjudice de ceux qui peuvent être exigés pour des bâtiments dont les enjeux sont particuliers, dans les conditions prévues par :
(...)
3° Les articles L. 126-26 à L. 126-33 en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments ;
(...)
5° L'article L. 134-7 en ce qui concerne l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Le compte rendu a également mentionné l’absence de diagnostic de performance énergétique pourtant obligatoire lors de la conclusion d’un bail. 

Faute de meilleurs éléments, il apparaît que les autres difficultés notées dans l’avis du 06 février 2024 subsistent.

Madame [H] [J], qui fait part d’un dégât des eaux qui selon le courrier de la compagnie d’assurances MAIF a été déclaré en octobre 2024, soit après le relogement en urgence des locataires, sollicite par ailleurs un délai de 6 mois pour effectuer les travaux préconisés par le diagnostic technique

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Madame [H] [J] en constatation de la résiliation du bail.

Elle devra procéder aux réparations nécessaires afin de rendre le logement conforme aux critères de décence énoncés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, comme précisé ci-après dans le dispositif, mais sans astreinte toutefois, dans la mesure où l’intérêt bien compris de la propriétaire consiste à faire procéder le plus rapidement possible à de tels travaux si elle souhaite récupérer la totalité du loyer.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de loyers sera suspendu du 23 août 2024, date du placement des locataires en hébergement d’urgence jusqu’à la réalisation par Madame [H] [J] des travaux ordonnés par le tribunal.

Par ailleurs, Madame [H] [J] devra verser à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance en raison de l’indécence du logement loué sans diagnostic de performance énergétique. Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] resteront à devoir les loyers impayés à la date du commandement de payer, soit la somme de 3.392,46 euros, ces sommes étant compensables.




Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.

Il se déduit de ces dispositions que pour statuer le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée sans que le conseil du bénéficiaire ne doive à ce stade justifier des sommes qu'il entend recouvrer.

En application des dispositions précitées, Madame [H] [J] qui succombe sera condamnée à payer une indemnité de 1.000 euros à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déboute Madame [H] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Juge nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 30 avril 2024,

Dit que le bail conclu entre Madame [H] [J] et Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] le 1er juin 2023 poursuivra son cours normal ;

Dit que Madame [H] [J] devra procéder aux réparations nécessaires afin de rendre le logement conforme aux critères de décence énoncés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir tous travaux préconisés par le diagnostic technique réalisé par SOLIHA le 06 février 2024 et fournir aux locataires les diagnostics de performance énergétique imposés par les textes ;

Ordonne la suspension du loyer à charge des locataires à compter de l’assignation devant le tribunal le 15 juillet 2024, jusqu’à la réalisation par Madame [H] [J] des travaux ci-dessus ordonnés,


Condamne Madame [H] [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 3.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] à payer Madame [H] [J] à la somme de 3.392,88 euros au titre des loyers impayés à la date du commandement de payer en date du 30 avril 2024,

Dit que ces sommes sont compensables,

Condamne Madame [H] [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne Madame [H] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.


Le Greffier Le Président
Texte intégral
Minute n° 
N° RG 24/00483 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IIK5



JUGEMENT DU 19 Juin 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE





DEMANDERESSE :

Madame [H], [K] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laura COURTOT, avocat au barreau de la Drôme 



DÉFENDEURS : 

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sophie TURPAIN, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sophie TURPAIN, avocat au barreau de la Drôme




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Bruno MARCELIN 
Greffier : Sandrine LAMBERT


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 17 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.


JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,
par Bruno MARCELIN, Juge des contentieux de la protection, 
assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier



Grosse à :


le : 


EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Suivant contrat du 1er juin 2023, Madame [H] [J] a donné à bail à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 690,75 euros charges comprises.

Par commandement en date du 30 avril 2024 qui visait la clause résolutoire insérée dans le bail, Madame [H] [J] a mis en demeure les locataires de d’acquitte de la somme de 3.392,88 euros au titre des loyers impayés.

Par acte en date du 15 juillet 2024, Madame [H] [J] a fait assigner Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence à l’effet d’obtenir:
- la constatation de la résiliation du bail pour loyers impayés,
- l’expulsion des locataires,
- la condamnation solidaire de Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 4.304,13 euros au titre des loyers impayés à la date du 09 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
- la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux entiers dépens 

Par conclusions déposées à l’audience tenue le 21 novembre 2024, Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] ont demandé au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mdame [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- condamner Madame [J] à rembourser à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] les loyers perçus de juin à novembre 2023 sans contrepartie pour des locaux insalubres et inoccupables, soit la somme de 2.277 euros,
- condamner Madame [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] une indemnité mensuelle de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement et ce jusqu’à la levée du constat d’indécence du logement,
- dire que la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi par le bailleur, ne produit pas d’effet,
- condamner Madame [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

A l’audience tenue le 17 avril 2025, les parties ont déposé de nouvelles conclusions, Madame [H] [J] portant sa réclamation à la somme de 9.596,38 euros au titre des loyers impayés au 15 avril 2025, et ont maintenu oralement leurs autres demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article 2 du décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable à l’espèce dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

N° RG 24/00483 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IIK5
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L’article 3 dudit décret ajoute que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Il résulte du dossier des éléments suivants.

Le contrat de location est en date du 1er juin 2023. L’état des lieux que les locataires ont reçu le 1er août 2023 a été établi depuis [Localité 2] (83) où demeure la propriétaire. Le “très bon état” est contesté par Monsieur [U] dans un courriel adressé à Madame [J] le 1er août 2023 qu’il écrit que lors de l’entrée dans les lieux il y avait “déjà une fuite de l’eau chaude”, ajoutant qu’l faut être sur place pour faire l’état des lieux.

Ni l’état des lieux établi par la seule propriétaire, ni les photographies produites ni les factures d’enduit de rebouchage ne peuvent attester de l’état de la maison d’habitation lors de l’entrée dans les lieux de !Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U].

 Le 06 février 2024, à la demande de Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] , un diagnostic technique est réalisé par SOLIHA qui conclut à la non décence du logement, d’infractions aux règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés en raison de l’existence “de nombreux points de non conformité, dont certaines représentent un danger pour les occupants du logement : électricité non sécurisée, marche fendue et réparée avec des vis, insert non entretenu et absence de détecteur de fumé. Le logement doit faire l’objet d’une remise aux normes globale. Les diagnostics immobiliers sont à produire pour toute mise en location. L’état des lieux aurait dû être réalisé avec les locataires et signé par eux”.

Le temps a passé sans que manifestement aucuns travaux importants ne soient réalisés, et le 14 mars 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a adressé à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] un constat de non décence du logement et a suspendu le versement de l’allocation logement au propriétaire en indiquant que ce dernier “a 18 mois pour procéder à la mise en conformité de votre logement”.

Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] bénéficient d’un hébergement d’urgence depuis le 23 août 2024.

Le diagnostic technique met en évidence, au titre des infractions « au décret de décence » : la ventilation insuffisante au regard des manifestations d’humidité dans toutes les pièces du logement avec l’apparition de moisissures sur les murs et plafond de la salle de bain, des traces d’humidité sur le parquet des toilettes, de l’eau goutte dans les placards le long des parois et une fuite du robinet d’arrivée d’eau ; la porte d’entrée et celle menant au grenier ne sont pas étanches à l’air ; Il n’y a aucun détecteur de fumée.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’article L.126-23 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable depuis 2021 dispose que lors de la vente ou de la location de tout ou partie d'un bâtiment, de la démolition ou de la rénovation lourde d'un bâtiment, des informations ou diagnostics techniques sont fournis, selon les cas et sans préjudice de ceux qui peuvent être exigés pour des bâtiments dont les enjeux sont particuliers, dans les conditions prévues par :
(...)
3° Les articles L. 126-26 à L. 126-33 en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments ;
(...)
5° L'article L. 134-7 en ce qui concerne l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Le compte rendu a également mentionné l’absence de diagnostic de performance énergétique pourtant obligatoire lors de la conclusion d’un bail. 

Faute de meilleurs éléments, il apparaît que les autres difficultés notées dans l’avis du 06 février 2024 subsistent.

Madame [H] [J], qui fait part d’un dégât des eaux qui selon le courrier de la compagnie d’assurances MAIF a été déclaré en octobre 2024, soit après le relogement en urgence des locataires, sollicite par ailleurs un délai de 6 mois pour effectuer les travaux préconisés par le diagnostic technique

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Madame [H] [J] en constatation de la résiliation du bail.

Elle devra procéder aux réparations nécessaires afin de rendre le logement conforme aux critères de décence énoncés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, comme précisé ci-après dans le dispositif, mais sans astreinte toutefois, dans la mesure où l’intérêt bien compris de la propriétaire consiste à faire procéder le plus rapidement possible à de tels travaux si elle souhaite récupérer la totalité du loyer.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de loyers sera suspendu du 23 août 2024, date du placement des locataires en hébergement d’urgence jusqu’à la réalisation par Madame [H] [J] des travaux ordonnés par le tribunal.

Par ailleurs, Madame [H] [J] devra verser à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance en raison de l’indécence du logement loué sans diagnostic de performance énergétique. Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] resteront à devoir les loyers impayés à la date du commandement de payer, soit la somme de 3.392,46 euros, ces sommes étant compensables.




Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.

Il se déduit de ces dispositions que pour statuer le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée sans que le conseil du bénéficiaire ne doive à ce stade justifier des sommes qu'il entend recouvrer.

En application des dispositions précitées, Madame [H] [J] qui succombe sera condamnée à payer une indemnité de 1.000 euros à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déboute Madame [H] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Juge nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 30 avril 2024,

Dit que le bail conclu entre Madame [H] [J] et Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] le 1er juin 2023 poursuivra son cours normal ;

Dit que Madame [H] [J] devra procéder aux réparations nécessaires afin de rendre le logement conforme aux critères de décence énoncés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir tous travaux préconisés par le diagnostic technique réalisé par SOLIHA le 06 février 2024 et fournir aux locataires les diagnostics de performance énergétique imposés par les textes ;

Ordonne la suspension du loyer à charge des locataires à compter de l’assignation devant le tribunal le 15 juillet 2024, jusqu’à la réalisation par Madame [H] [J] des travaux ci-dessus ordonnés,


Condamne Madame [H] [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 3.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] à payer Madame [H] [J] à la somme de 3.392,88 euros au titre des loyers impayés à la date du commandement de payer en date du 30 avril 2024,

Dit que ces sommes sont compensables,

Condamne Madame [H] [J] à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [S] [U] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne Madame [H] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.


Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L126-23). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-06-20T21:48:02.101Z.