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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 26 juin 2025, n° 22/00085

Déclare la demande ou le recours irrecevableBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

AFUL « [Adresse 15] »
[Adresse 5]
[Localité 19]

Représentée par Maître Jean-Marie PUYBAREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Madame [M] [K]
née le 25 Février 2000 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]


N° RG 22/00085 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WDCC

Représentée par Maître Marc FRIBOURG de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


Monsieur [I] [O]
né le 29 Janvier 1976 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 19]

Représenté par Maître Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


L’AFUL « [Adresse 15] », association foncière urbaine libre dont le fonctionnement est notamment régi par les dispositions des articles L. 322-1 et R. 322-1 et suivants du Code de l’urbanisme, assure la gestion des espaces communs d’un groupement d’habitation composé de 11 maisons individuelles et 12 maisons en copropriété, la propriété des parcelles communes relevant du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » sis [Adresse 13].

Considérant que la mission des ASL, telle que l’AFUL, est, entre autres, de garantir à chacun la libre circulation et la jouissance des espaces communs entrant dans son domaine, celle-ci fait grief à Monsieur [O] - aux droits duquel se trouve Madame [K] - de s’être approprié une partie de l’espace commun qu’elle gère.

Elle indique que celui-ci a acquis les lots 1, 2 - à l’Ouest du lot 1 -et 36 situés [Adresse 2] soit une maison, un jardin de 29,20 m² et un emplacement de stationnement, puis s’est approprié le lot 1, espace vert au Nord de sa maison.

Monsieur [O] a invoqué un état descriptif de division rattachant ce jardin au Nord à son lot, il a dressé une palissade condamnant l’accès à ce jardin. 

Aucune conciliation n’a pu intervenir, Monsieur [O] a vendu son bien le 31 octobre 2023 à Madame [K] tout en garantissant à celle-ci qu’il faisait son affaire personnelle de la procédure en cours, Madame [K] a été appelée à la cause.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 15 janvier 2025 l’ AFUL « [Adresse 15] », Association Foncière Urbaine Libre, sise [Adresse 5] sollicite de voir :

- DÉBOUTER Monsieur [I] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- DIRE que le lot n° 2 situé sur la parcelle cadastrée feuille 000 D 02 n° [Cadastre 9] sur la commune d’[Localité 19] correspondant au jardin de Monsieur [I] [O], vendu à Madame [M] [K], se situe à l’ouest du lot n° 1, pour une superficie de 29m²20, tel que prévu dans l’état descriptif de division, dont le schéma page 49 est erroné ; 
 
- DIRE que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » sis [Adresse 13] est propriétaire des espaces verts situés au nord du lot n° 1 sur la parcelle cadastrée feuille 000 D 02 n° [Cadastre 8] sur la commune d’[Localité 19] ; 
 
Et, par suite : 
 
- ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [K] ainsi que de tout occupant qui y aurait été introduit de son chef sur la parcelle en question ; 
 
- ORDONNER à Madame [M] [K] de procéder à la démolition de la palissade installée sans autorisation afin de privatiser la partie commune appartenant au Syndicat des copropriétaires et de remettre en état les lieux, notamment le sol à l’état naturel, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [I] [O] à payer une indemnité d’occupation de 12 000 € correspondant à la période allant de la mi-2020, moment de la privatisation des espaces, au 31 octobre 2023, date de la cession de la vente de son bien à Madame [M] [K] ; 
 
- CONDAMNER Madame [M] [K] à payer une indemnité d’occupation de 20 € par jour sur la période allant de la signification de la décision intervenir à la parfaite remise en état des lieux ; 

- CONDAMNER Monsieur [I] [O] à payer à l’AFUL « [Adresse 15] » la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [I] [O] aux entiers dépens de l’instance. 

Elle expose que son action tendant au respect d’une charge réelle, cette action constitue une action réelle immobilière, laquelle se prescrit par trente ans et qu’elle agit sur le fondement de ses statuts et de son cahier des charges, lesquels lui confient la mission de gérer les espaces verts communs, l’existence d’une servitude perpétuelle de passage sur les espaces communs, que l’AFUL a mission de faire respecter au visa de l’article 1.2 de ses statuts lui donnant qualité pour agir.

Elle précise que la rétrocession des voleriez n’inclue pas les parcelles [Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 7]-[Cadastre 6] ni les trottoirs du côté pair de l’[Adresse 12] ni la parcelle [Cadastre 7], de sorte qu’elle conserve sa qualité de gestionnaire des espaces demeurés communs.

Elle ajoute qu’une modification statutaire a été déclarée dans le délai de trois mois en 2014, qu’il en a été de même pour la modification intervenue le 15 juin 2021 puis le 7 décembre 2023, ses statuts sont bien conformes aux prescriptions de la loi ALUR et de l’ordonnance du 1er juillet 2004, tous les acquéreurs initiaux ont donné leur accord pour adhérer à l’AFUL, les acquéreurs subséquents sont nécessairement adhérents à l’AFUL et soumis au statut de celle-ci. 


Elle souligne que Monsieur [O] a acquis une maison, un emplacement de stationnement et un jardin de 29,20 m² et que sous couvert d’une erreur dans l’état descriptif de division il s’est approprié en 2020 un autre jardin de même surface, emprise sur l’espace commun qui porte ainsi atteinte aux droits de l’AFUL.

Elle note que le Syndicat des copropriétaires a, bien qu’il n’entende pas intervenir à la présente procédure, énoncé que « Les copropriétaires ne souhaitent pas intervenir sur le sujet du terrain privatisé par Monsieur [O] dont le lot a ensuite été vendu à Madame [K]. Ce terrain appartient à la copropriété. » lors de l’assemblée générale du 29 mai 2024. 
 
La privatisation d’un espace commun est illicite et en conséquence le Tribunal fera droit à la demande d’expulsion concernant désormais Madame [K].

Une indemnité d’occupation sera en outre mise à la charge de Monsieur [O] à hauteur de 12.000 € pour son occupation illicite depuis mi 2020.

***

Monsieur [I] [O] par ses dernières conclusions déposées le 6 décembre 2024 sollicite de voir :

Prononcer la nullité de l'assignation de I'AFUL pour défaut de capacité à agir en justice faute d'avoir nommément publié les modifications apportées à ces statuts qui constitue une irrégularité de fond.

La déclarer irrecevable pour défaut de capacité à agir en justice du fait de ses statuts non conformes aux articles ci-dessus, concernant notamment I'administration de l'Association Syndicale et la publication de la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales de son lot qui constitue une irrégularité de fond.

En conséquence, dire et juger que l'ASL n'a pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure.

Déclarer irrecevable les demandes de I'AFUL pour défaut de publication au fichier immobilier
des adhésions ultérieures à sa constitution dans les conditions et délais prévus au décret des 04 janvier 1955 et 14 octobre 1955. 

Déclarer prescrite l'action engagée par I'AFUL à I'encontre de Monsieur [I] [O], la clôture délimitant la jouissance du jardin de Monsieur [O] étant préexistante à son achat et étant présente depuis plus de 5 ans, laquelle action n'a pas été engagé dans le délai de 5 ans de l'article 2224 du Code Civil.

Déclarer les demandes de I'AFUL inopposables à Monsieur [O] faute de justifier de l'adhésion de celui-ci aux statuts de l”Association (article 7 du I'Ordonnance du 1er juillet 2004)



Déclarer irrecevable l'action engagée par I'AFUL à l”encontre de Monsieur [I] [O], I'AFUL n'étant, comme elle l'indique d'ailleurs, pas propriétaire des parcelles D [Cadastre 8], D [Cadastre 9], D [Cadastre 10] et D [Cadastre 11] qui appartiennent à la copropriété [Adresse 16].

Dire et juger l'action de I'AFUL dépourvue de tout fondement à I'encontre de Monsieur [O] en l'absence de toute erreur sur les délimitations du jardin de Monsieur [O] inclus dans la parcelle D [Cadastre 8] dont I'AFUL n'est pas propriétaire.

Dire et juger qu'aucune disposition des statuts ou du cahier des charges ne mentionnant ces parcelles en gestion, ne permet à I'AFUL de contester les limites matérielles de la jouissance de ce lot constituant le jardin inclus dans les parties communes de la copropriété dont il a la jouissance.

Dire et juger que I'AFUL n'a pas la gestion des parcelles D[Cadastre 8] et D[Cadastre 9] de la copropriété non mentionnées dans le cahier des charges.

Dire et juger que Monsieur [O] a acquis en l'état en 2022 un lot privatif constituant son jardin, sans contenance, tel que le lui a vendu Madame [T] qui l'a elle-même acquis du promoteur en 2002.

Dire et juger qu'aucune modification n'a été apportée à la contenance de ce jardin depuis lors sur lequel I'AFUL n'a aucun droit de propriété ni droit de gestion.

Débouter I'AFUL de l'intégralité de ses demandes non fondées tant en ce qui concerne l'expulsion, la démolition, la remise en état et de l'indemnité d'occupation faute de droit de propriété.

Débouter I'AFUL de toutes demandes en dommages et intérêts faute de préjudice établi.

Dire et juger que les demandes de I'AFUL présente un caractère abusif indéniable.

Faisant droit à la demande reconventionnelle de Monsieur [O], condamner I'AFUL à payer à Monsieur [O] une somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour l'engagement d'une procédure évidemment abusive à son encontre avec intérêts de droit à compter de la date de l'assignation et capitalisation des intérêts.

Condamner I'AFUL à payer à Monsieur`[O], une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du C.P.C.

Condamner l”AFUL aux entiers dépens.

Dire et juger que les demandes de I'AFUL étant radicalement irrecevables et mal fondées, la demande de garantie de Madame [K] ne pourra prospérer.

Déclarer Madame [K] irrecevable et mal fondée en sa demande en dommages et intérêts faute de démontrer un trouble actuel, Madame [K] ne peut revendiquer en l'état une quelconque garantie d'éviction et pas davantage une garantie financière.


Débouter Madame [K] de I'intégralité de ses demandes.

Ordonner I'exécution provisoire de droit.

Il précise qu’il a vendu le 31 octobre son bien immobilier à Madame [K], entendant toutefois faire son affaire personnelle de la présente procédure.

Il soutient que l’AFUL ne justifie pas avoir publié dans les trois mois les modifications apportées à ses statuts l’assignation est radicalement nulle pour irrégularité de fond, la juridiction n’a pas été valablement saisie.

Elle ne justifie pas de sa qualité à agir puisqu’elle paraît administrée par un directeur et non par un syndicat, ce qui n’est pas conforme à l’ordonnance du 1er juillet 2004 (article 9) les modifications des statuts intervenues en 2021 et 2023 ne corrigeant pas cette non conformité.

L’adhésion ou la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales de son lot ainsi que la contenance de ses immeubles pour lequel il s’engage comme prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 01/07/2004 n’est pas jointe, cette déclaration n’a pas été demandée, il n’y a pu y avoir de mise en conformité des statuts à l’ordonnance. 

Il estime en conséquence être membre d’un syndicat de copropriétaire et non pas de l’AFUL.

Il souligne que le 18 septembre 2020, les parcelles affectées à I'usage des voiries, espaces verts et passages piétonniers correspondant aux espaces verts et voiries du groupement d'habitation [Adresse 17] et 2,ont été cédées par l’AFUL pour un franc symbolique à la Commune d'[Localité 19] par un acte en date du 05 mai 2021 passé en l'étude de Me [R], de sorte que l’AFUL ne dispose plus de droit de propriété.

Selon les statuts (chapitre 2-2) La prise en compte par la commune des espaces communs de l’AFUL vaut motif de dissolution;

L'AFUL n'a aucun droit à invoquer concernant le lot constituant le jardin de Monsieur [O]
dont elle n'est pas propriétaire et dont elle n'a pas la gestion au titre du cahier des charges.

C’est le syndicat des copropriétaires qui est propriétaire des espaces communs. 

Il précise avoir acquis les lots 1 (maison) 2 (jardin sans précision sur la superficie) et 36 (emplacement de stationnement).

Le n°[Adresse 3] a de tout temps - en tout cas de puis 2014 - été bordé d’un grillage le délimitant, ainsi qu’en font foi les attestations qu’il produit, de sorte que toute action relative au non respect du cahier des charges est prescrite en application de la loi du 17 juin 2018, l’action de l’AFUL qui ne peut présenter le caractère d’une action réelle immobilière puisqu’elle n’est pas propriétaire est donc prescrite.

Il considère que le lot 2 partie commune affectée à son usage exclusif, n’a jamais été incluse dans les parties communes gérées par l’AFUL et qu’il a été autorisé a poser une palissade le 24 février 2022, que ces faits ne caractérisent pas une occupation illicite, la demande d’indemnité d’occupation sera en conséquence rejetée ; 

Il estime que la demande a été introduite avec légèreté et maintenue de manière abusive, il réclame 7.000 € de dommages-intérêts de ce chef, outre 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Madame [M] [K], appelée en intervention forcée, par ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2024 sollicite de voir :

• Déclarer irrecevables les demandes de l’AFUL en l’absence de mise en cause du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dont il est dit qu’il serait propriétaire de la parcelle litigieuse,

• Débouter l’AFUL « [Adresse 15] » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Subsidiairement, 

• S’il était fait droit à sa demande, condamner Monsieur [O] à payer à Madame [K] une somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts.

• Le condamner en tout état de cause au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Le condamner aux dépens que supporteraient Madame [K]. 

Elle note que ans ses dernières écritures, l’AFUL [Adresse 15] sollicite du tribunal qu’il « dise que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16] 
[Adresse 16] … est propriétaire des espaces verts situés au nord du lot n°1 sur la parcelle cadastrée … sur la commune d’[Localité 19] » de sorte que l’AFUL ne peut solliciter quelque mesure que ce soit à l’égard d’un SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qu’il n’a pas appelé en la cause, sa demande est radicalement irrecevable.

Si par impossible le tribunal faisait droit à l’action de l’AFUL, à laquelle s’oppose par ailleurs les copropriétaires qui contestent à la fois la validité des statuts de l’AFUL, et sa qualité à agir à l’encontre de Madame [K], Monsieur [O] serait condamné à payer à Madame [K] une somme de 25.000 euros, ce qui correspond à la dépréciation de son bien et à la privation de la partie du jardin sans lequel la concluante n’aurait sans doute pas acheté, et qui modifierait totalement la jouissance qu’elle peut avoir du bien acquis.

Elle lui réclame en outre 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Motifs

DISCUSSION

Nature de l’action introduite et prescription. 

L’AFUL a fait délivrer une assignation le 29 décembre 2021 en revendication de propriété, action de nature réelle immobilière, précisant qu’elle était propriétaire des espaces verts situés au Nord du lot n°1 sur la parcelle 000 D02 n°[Cadastre 8].


Par ses dernières conclusions elle sollicite de voir juger que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » sis [Adresse 13] est propriétaire des espaces verts situés au nord du lot n° 1 sur la parcelle cadastrée feuille 000 D 02 n° [Cadastre 8] sur la commune d’[Localité 19].

Il s’en déduit qu’elle ne forme plus de revendication de la propriété de l’espace en litige.

Elle indique dans ses dernières conclusions qu’elle agit en application de ses statuts lui confiant la gestion des espaces verts inclus dans le groupement et pour en préserver le libre accès.

Il s’agit donc d’une action en violation du cahier des charges d'un lotissement par un autre coloti action à caractère indemnitaire qui se prescrit par 5 ans.

Monsieur [O] a acquis son lot le 7 mai 2019, l’acte d’acquisition précise que ce lot comporte un logement de type T3, le droit à la jouissance exclusive d’un jardin rattaché à son lot, outre un emplacement de parking. L’acte (pièce 12) ne comporte aucune indication de contenance.

Monsieur [O] pouvait, en application de cet acte exercer une jouissance privative sur un jardin non précisément désigné.

L’AFUL soutient que ce droit de jouissance privative se limitait à un jardin privatif de 29,20 m² à l’ouest derrière sa maison, en continuité de cinq autres jardins.

Or l’état descriptif de division publié le 12 novembre 2002 (pièce 4) montre que le lot acquis par Monsieur [O] était rattaché à un jardin situé au nord et la désignation des lots figurant page 11 du même document indique que le lot 2 est rattaché au lot 1 et dispose de la jouissance exclusive d’un jardin de 29,2 m².

Il est possible d’en déduire que le lot acquis comportait le rattachement de la jouissance exclusive d’une partie du jardin située au nord (avec un décrochage ménageant un “espace vert 3") et le jardin situé à l’ouest pour 29,2 m².

Effet de la rétrocession des voleriez et qualité à agir

Par ailleurs il résulte de l’attestation notarié (pièce 14) de Maître [R] et de l’acte de vente du 5 mai 2021 que l’AFUL a cédé à la Commune d’[Localité 19] diverses parcelles affectées à l’usage de voleriez, espaces verts et passages piétonniers, de sorte que l’AFUL n’a plus la gestion des voleriez ou des espaces verts et passages piétonnier. 

L’AFUL soutient qu’au terme de la rétrocession des voies, une “partie” des espaces communs ont été équipés, aménagés et urbanisés par les soins de l’AFUL, qui conserve la propriété et la gestion desdits équipements. L’activité de l’AFUL perdure dans sa mission de veiller à l’application du cahier des charges ; la commune ne prenant pas cette mission à son compte.


Or l’acte de cession comporte celui des équipements et la délibération du conseil municipal (pièce 16) indique à ce titre “l’état des équipements transférés est conforme au cahier des charges établi par la Commune préalablement à leur intégration dans le domaine communal” 

L’AFUL apparaît dès lors n’avoir plus aucune qualité pour agir au titre des espaces communs aménagés et désormais rétrocédés à la Commune.

Seul le syndicat des copropriétaires dispose d’un droit d’agir pour que soit respecté son droit de propriété et sur les conséquence de la privatisation réalisée par Monsieur [O].

Le syndicat n’ayant pas été appelé en intervention forcée et n’étant pas intervenu volontairement, l’action de l’AFUL sera jugée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu à examiner les autres moyens, le tribunal déclarera l’action irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [O] sollicite une somme de 7.000 € au titre du caractère abusif de la procédure. Néanmoins, le Tribunal observe qu’au regard de l’absence d’attribution précise des droits à jouissance privative, celui-ci a pu bénéficier d’une extension progressive des limites de son jardin, contribuant à une valorisation de son lot aux dépens des autres lotis qui ont perdu un accès aux bois et à une vue sur un espace naturel, sans réaction du syndicat des copropriétaires. Il est donc possible de considérer que Monsieur [O] n’a de fait subi aucun préjudice et s’est exposé à une procédure dont il est légitime qu’il supporte quelques conséquences.

Il ne sera pas fait droit à sa demande de dommages-intérêts.

Madame [K] ne formule de demande de dommages-intérêts que dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de l’AFUL, ce qui n’est pas le cas. 

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉCLARE l’AFUL « [Adresse 15] », association foncière urbaine libre dépourvue de qualité pour agir.

JUGE irrecevable l’action exercée par l’AFUL « [Adresse 15] », association foncière urbaine libre.

DÉBOUTE Monsieur [O] de sa demande de dommages-intérêts.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


CONDAMNE l’AFUL « [Adresse 15] » aux entiers dépens. 

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 22/00085 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WDCC
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE







70A

N° RG 22/00085 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WDCC

Minute 



AFFAIRE :


Association AFUL « [Adresse 15] »

C/

[M] [K], [I] [O]



 



Exécutoires délivrées 
le
à 
Avocats : Me Jean-marie PUYBAREAU
la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES
Me Hélène TERRIEN-CRETTE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier 

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

AFUL « [Adresse 15] »
[Adresse 5]
[Localité 19]

Représentée par Maître Jean-Marie PUYBAREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Madame [M] [K]
née le 25 Février 2000 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]


N° RG 22/00085 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WDCC

Représentée par Maître Marc FRIBOURG de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


Monsieur [I] [O]
né le 29 Janvier 1976 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 19]

Représenté par Maître Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


L’AFUL « [Adresse 15] », association foncière urbaine libre dont le fonctionnement est notamment régi par les dispositions des articles L. 322-1 et R. 322-1 et suivants du Code de l’urbanisme, assure la gestion des espaces communs d’un groupement d’habitation composé de 11 maisons individuelles et 12 maisons en copropriété, la propriété des parcelles communes relevant du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » sis [Adresse 13].

Considérant que la mission des ASL, telle que l’AFUL, est, entre autres, de garantir à chacun la libre circulation et la jouissance des espaces communs entrant dans son domaine, celle-ci fait grief à Monsieur [O] - aux droits duquel se trouve Madame [K] - de s’être approprié une partie de l’espace commun qu’elle gère.

Elle indique que celui-ci a acquis les lots 1, 2 - à l’Ouest du lot 1 -et 36 situés [Adresse 2] soit une maison, un jardin de 29,20 m² et un emplacement de stationnement, puis s’est approprié le lot 1, espace vert au Nord de sa maison.

Monsieur [O] a invoqué un état descriptif de division rattachant ce jardin au Nord à son lot, il a dressé une palissade condamnant l’accès à ce jardin. 

Aucune conciliation n’a pu intervenir, Monsieur [O] a vendu son bien le 31 octobre 2023 à Madame [K] tout en garantissant à celle-ci qu’il faisait son affaire personnelle de la procédure en cours, Madame [K] a été appelée à la cause.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 15 janvier 2025 l’ AFUL « [Adresse 15] », Association Foncière Urbaine Libre, sise [Adresse 5] sollicite de voir :

- DÉBOUTER Monsieur [I] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- DIRE que le lot n° 2 situé sur la parcelle cadastrée feuille 000 D 02 n° [Cadastre 9] sur la commune d’[Localité 19] correspondant au jardin de Monsieur [I] [O], vendu à Madame [M] [K], se situe à l’ouest du lot n° 1, pour une superficie de 29m²20, tel que prévu dans l’état descriptif de division, dont le schéma page 49 est erroné ; 
 
- DIRE que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » sis [Adresse 13] est propriétaire des espaces verts situés au nord du lot n° 1 sur la parcelle cadastrée feuille 000 D 02 n° [Cadastre 8] sur la commune d’[Localité 19] ; 
 
Et, par suite : 
 
- ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [K] ainsi que de tout occupant qui y aurait été introduit de son chef sur la parcelle en question ; 
 
- ORDONNER à Madame [M] [K] de procéder à la démolition de la palissade installée sans autorisation afin de privatiser la partie commune appartenant au Syndicat des copropriétaires et de remettre en état les lieux, notamment le sol à l’état naturel, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [I] [O] à payer une indemnité d’occupation de 12 000 € correspondant à la période allant de la mi-2020, moment de la privatisation des espaces, au 31 octobre 2023, date de la cession de la vente de son bien à Madame [M] [K] ; 
 
- CONDAMNER Madame [M] [K] à payer une indemnité d’occupation de 20 € par jour sur la période allant de la signification de la décision intervenir à la parfaite remise en état des lieux ; 

- CONDAMNER Monsieur [I] [O] à payer à l’AFUL « [Adresse 15] » la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER Monsieur [I] [O] aux entiers dépens de l’instance. 

Elle expose que son action tendant au respect d’une charge réelle, cette action constitue une action réelle immobilière, laquelle se prescrit par trente ans et qu’elle agit sur le fondement de ses statuts et de son cahier des charges, lesquels lui confient la mission de gérer les espaces verts communs, l’existence d’une servitude perpétuelle de passage sur les espaces communs, que l’AFUL a mission de faire respecter au visa de l’article 1.2 de ses statuts lui donnant qualité pour agir.

Elle précise que la rétrocession des voleriez n’inclue pas les parcelles [Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 7]-[Cadastre 6] ni les trottoirs du côté pair de l’[Adresse 12] ni la parcelle [Cadastre 7], de sorte qu’elle conserve sa qualité de gestionnaire des espaces demeurés communs.

Elle ajoute qu’une modification statutaire a été déclarée dans le délai de trois mois en 2014, qu’il en a été de même pour la modification intervenue le 15 juin 2021 puis le 7 décembre 2023, ses statuts sont bien conformes aux prescriptions de la loi ALUR et de l’ordonnance du 1er juillet 2004, tous les acquéreurs initiaux ont donné leur accord pour adhérer à l’AFUL, les acquéreurs subséquents sont nécessairement adhérents à l’AFUL et soumis au statut de celle-ci. 


Elle souligne que Monsieur [O] a acquis une maison, un emplacement de stationnement et un jardin de 29,20 m² et que sous couvert d’une erreur dans l’état descriptif de division il s’est approprié en 2020 un autre jardin de même surface, emprise sur l’espace commun qui porte ainsi atteinte aux droits de l’AFUL.

Elle note que le Syndicat des copropriétaires a, bien qu’il n’entende pas intervenir à la présente procédure, énoncé que « Les copropriétaires ne souhaitent pas intervenir sur le sujet du terrain privatisé par Monsieur [O] dont le lot a ensuite été vendu à Madame [K]. Ce terrain appartient à la copropriété. » lors de l’assemblée générale du 29 mai 2024. 
 
La privatisation d’un espace commun est illicite et en conséquence le Tribunal fera droit à la demande d’expulsion concernant désormais Madame [K].

Une indemnité d’occupation sera en outre mise à la charge de Monsieur [O] à hauteur de 12.000 € pour son occupation illicite depuis mi 2020.

***

Monsieur [I] [O] par ses dernières conclusions déposées le 6 décembre 2024 sollicite de voir :

Prononcer la nullité de l'assignation de I'AFUL pour défaut de capacité à agir en justice faute d'avoir nommément publié les modifications apportées à ces statuts qui constitue une irrégularité de fond.

La déclarer irrecevable pour défaut de capacité à agir en justice du fait de ses statuts non conformes aux articles ci-dessus, concernant notamment I'administration de l'Association Syndicale et la publication de la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales de son lot qui constitue une irrégularité de fond.

En conséquence, dire et juger que l'ASL n'a pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure.

Déclarer irrecevable les demandes de I'AFUL pour défaut de publication au fichier immobilier
des adhésions ultérieures à sa constitution dans les conditions et délais prévus au décret des 04 janvier 1955 et 14 octobre 1955. 

Déclarer prescrite l'action engagée par I'AFUL à I'encontre de Monsieur [I] [O], la clôture délimitant la jouissance du jardin de Monsieur [O] étant préexistante à son achat et étant présente depuis plus de 5 ans, laquelle action n'a pas été engagé dans le délai de 5 ans de l'article 2224 du Code Civil.

Déclarer les demandes de I'AFUL inopposables à Monsieur [O] faute de justifier de l'adhésion de celui-ci aux statuts de l”Association (article 7 du I'Ordonnance du 1er juillet 2004)



Déclarer irrecevable l'action engagée par I'AFUL à l”encontre de Monsieur [I] [O], I'AFUL n'étant, comme elle l'indique d'ailleurs, pas propriétaire des parcelles D [Cadastre 8], D [Cadastre 9], D [Cadastre 10] et D [Cadastre 11] qui appartiennent à la copropriété [Adresse 16].

Dire et juger l'action de I'AFUL dépourvue de tout fondement à I'encontre de Monsieur [O] en l'absence de toute erreur sur les délimitations du jardin de Monsieur [O] inclus dans la parcelle D [Cadastre 8] dont I'AFUL n'est pas propriétaire.

Dire et juger qu'aucune disposition des statuts ou du cahier des charges ne mentionnant ces parcelles en gestion, ne permet à I'AFUL de contester les limites matérielles de la jouissance de ce lot constituant le jardin inclus dans les parties communes de la copropriété dont il a la jouissance.

Dire et juger que I'AFUL n'a pas la gestion des parcelles D[Cadastre 8] et D[Cadastre 9] de la copropriété non mentionnées dans le cahier des charges.

Dire et juger que Monsieur [O] a acquis en l'état en 2022 un lot privatif constituant son jardin, sans contenance, tel que le lui a vendu Madame [T] qui l'a elle-même acquis du promoteur en 2002.

Dire et juger qu'aucune modification n'a été apportée à la contenance de ce jardin depuis lors sur lequel I'AFUL n'a aucun droit de propriété ni droit de gestion.

Débouter I'AFUL de l'intégralité de ses demandes non fondées tant en ce qui concerne l'expulsion, la démolition, la remise en état et de l'indemnité d'occupation faute de droit de propriété.

Débouter I'AFUL de toutes demandes en dommages et intérêts faute de préjudice établi.

Dire et juger que les demandes de I'AFUL présente un caractère abusif indéniable.

Faisant droit à la demande reconventionnelle de Monsieur [O], condamner I'AFUL à payer à Monsieur [O] une somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour l'engagement d'une procédure évidemment abusive à son encontre avec intérêts de droit à compter de la date de l'assignation et capitalisation des intérêts.

Condamner I'AFUL à payer à Monsieur`[O], une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du C.P.C.

Condamner l”AFUL aux entiers dépens.

Dire et juger que les demandes de I'AFUL étant radicalement irrecevables et mal fondées, la demande de garantie de Madame [K] ne pourra prospérer.

Déclarer Madame [K] irrecevable et mal fondée en sa demande en dommages et intérêts faute de démontrer un trouble actuel, Madame [K] ne peut revendiquer en l'état une quelconque garantie d'éviction et pas davantage une garantie financière.


Débouter Madame [K] de I'intégralité de ses demandes.

Ordonner I'exécution provisoire de droit.

Il précise qu’il a vendu le 31 octobre son bien immobilier à Madame [K], entendant toutefois faire son affaire personnelle de la présente procédure.

Il soutient que l’AFUL ne justifie pas avoir publié dans les trois mois les modifications apportées à ses statuts l’assignation est radicalement nulle pour irrégularité de fond, la juridiction n’a pas été valablement saisie.

Elle ne justifie pas de sa qualité à agir puisqu’elle paraît administrée par un directeur et non par un syndicat, ce qui n’est pas conforme à l’ordonnance du 1er juillet 2004 (article 9) les modifications des statuts intervenues en 2021 et 2023 ne corrigeant pas cette non conformité.

L’adhésion ou la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales de son lot ainsi que la contenance de ses immeubles pour lequel il s’engage comme prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 01/07/2004 n’est pas jointe, cette déclaration n’a pas été demandée, il n’y a pu y avoir de mise en conformité des statuts à l’ordonnance. 

Il estime en conséquence être membre d’un syndicat de copropriétaire et non pas de l’AFUL.

Il souligne que le 18 septembre 2020, les parcelles affectées à I'usage des voiries, espaces verts et passages piétonniers correspondant aux espaces verts et voiries du groupement d'habitation [Adresse 17] et 2,ont été cédées par l’AFUL pour un franc symbolique à la Commune d'[Localité 19] par un acte en date du 05 mai 2021 passé en l'étude de Me [R], de sorte que l’AFUL ne dispose plus de droit de propriété.

Selon les statuts (chapitre 2-2) La prise en compte par la commune des espaces communs de l’AFUL vaut motif de dissolution;

L'AFUL n'a aucun droit à invoquer concernant le lot constituant le jardin de Monsieur [O]
dont elle n'est pas propriétaire et dont elle n'a pas la gestion au titre du cahier des charges.

C’est le syndicat des copropriétaires qui est propriétaire des espaces communs. 

Il précise avoir acquis les lots 1 (maison) 2 (jardin sans précision sur la superficie) et 36 (emplacement de stationnement).

Le n°[Adresse 3] a de tout temps - en tout cas de puis 2014 - été bordé d’un grillage le délimitant, ainsi qu’en font foi les attestations qu’il produit, de sorte que toute action relative au non respect du cahier des charges est prescrite en application de la loi du 17 juin 2018, l’action de l’AFUL qui ne peut présenter le caractère d’une action réelle immobilière puisqu’elle n’est pas propriétaire est donc prescrite.

Il considère que le lot 2 partie commune affectée à son usage exclusif, n’a jamais été incluse dans les parties communes gérées par l’AFUL et qu’il a été autorisé a poser une palissade le 24 février 2022, que ces faits ne caractérisent pas une occupation illicite, la demande d’indemnité d’occupation sera en conséquence rejetée ; 

Il estime que la demande a été introduite avec légèreté et maintenue de manière abusive, il réclame 7.000 € de dommages-intérêts de ce chef, outre 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Madame [M] [K], appelée en intervention forcée, par ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2024 sollicite de voir :

• Déclarer irrecevables les demandes de l’AFUL en l’absence de mise en cause du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dont il est dit qu’il serait propriétaire de la parcelle litigieuse,

• Débouter l’AFUL « [Adresse 15] » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Subsidiairement, 

• S’il était fait droit à sa demande, condamner Monsieur [O] à payer à Madame [K] une somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts.

• Le condamner en tout état de cause au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Le condamner aux dépens que supporteraient Madame [K]. 

Elle note que ans ses dernières écritures, l’AFUL [Adresse 15] sollicite du tribunal qu’il « dise que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16] 
[Adresse 16] … est propriétaire des espaces verts situés au nord du lot n°1 sur la parcelle cadastrée … sur la commune d’[Localité 19] » de sorte que l’AFUL ne peut solliciter quelque mesure que ce soit à l’égard d’un SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qu’il n’a pas appelé en la cause, sa demande est radicalement irrecevable.

Si par impossible le tribunal faisait droit à l’action de l’AFUL, à laquelle s’oppose par ailleurs les copropriétaires qui contestent à la fois la validité des statuts de l’AFUL, et sa qualité à agir à l’encontre de Madame [K], Monsieur [O] serait condamné à payer à Madame [K] une somme de 25.000 euros, ce qui correspond à la dépréciation de son bien et à la privation de la partie du jardin sans lequel la concluante n’aurait sans doute pas acheté, et qui modifierait totalement la jouissance qu’elle peut avoir du bien acquis.

Elle lui réclame en outre 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.


DISCUSSION

Nature de l’action introduite et prescription. 

L’AFUL a fait délivrer une assignation le 29 décembre 2021 en revendication de propriété, action de nature réelle immobilière, précisant qu’elle était propriétaire des espaces verts situés au Nord du lot n°1 sur la parcelle 000 D02 n°[Cadastre 8].


Par ses dernières conclusions elle sollicite de voir juger que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » sis [Adresse 13] est propriétaire des espaces verts situés au nord du lot n° 1 sur la parcelle cadastrée feuille 000 D 02 n° [Cadastre 8] sur la commune d’[Localité 19].

Il s’en déduit qu’elle ne forme plus de revendication de la propriété de l’espace en litige.

Elle indique dans ses dernières conclusions qu’elle agit en application de ses statuts lui confiant la gestion des espaces verts inclus dans le groupement et pour en préserver le libre accès.

Il s’agit donc d’une action en violation du cahier des charges d'un lotissement par un autre coloti action à caractère indemnitaire qui se prescrit par 5 ans.

Monsieur [O] a acquis son lot le 7 mai 2019, l’acte d’acquisition précise que ce lot comporte un logement de type T3, le droit à la jouissance exclusive d’un jardin rattaché à son lot, outre un emplacement de parking. L’acte (pièce 12) ne comporte aucune indication de contenance.

Monsieur [O] pouvait, en application de cet acte exercer une jouissance privative sur un jardin non précisément désigné.

L’AFUL soutient que ce droit de jouissance privative se limitait à un jardin privatif de 29,20 m² à l’ouest derrière sa maison, en continuité de cinq autres jardins.

Or l’état descriptif de division publié le 12 novembre 2002 (pièce 4) montre que le lot acquis par Monsieur [O] était rattaché à un jardin situé au nord et la désignation des lots figurant page 11 du même document indique que le lot 2 est rattaché au lot 1 et dispose de la jouissance exclusive d’un jardin de 29,2 m².

Il est possible d’en déduire que le lot acquis comportait le rattachement de la jouissance exclusive d’une partie du jardin située au nord (avec un décrochage ménageant un “espace vert 3") et le jardin situé à l’ouest pour 29,2 m².

Effet de la rétrocession des voleriez et qualité à agir

Par ailleurs il résulte de l’attestation notarié (pièce 14) de Maître [R] et de l’acte de vente du 5 mai 2021 que l’AFUL a cédé à la Commune d’[Localité 19] diverses parcelles affectées à l’usage de voleriez, espaces verts et passages piétonniers, de sorte que l’AFUL n’a plus la gestion des voleriez ou des espaces verts et passages piétonnier. 

L’AFUL soutient qu’au terme de la rétrocession des voies, une “partie” des espaces communs ont été équipés, aménagés et urbanisés par les soins de l’AFUL, qui conserve la propriété et la gestion desdits équipements. L’activité de l’AFUL perdure dans sa mission de veiller à l’application du cahier des charges ; la commune ne prenant pas cette mission à son compte.


Or l’acte de cession comporte celui des équipements et la délibération du conseil municipal (pièce 16) indique à ce titre “l’état des équipements transférés est conforme au cahier des charges établi par la Commune préalablement à leur intégration dans le domaine communal” 

L’AFUL apparaît dès lors n’avoir plus aucune qualité pour agir au titre des espaces communs aménagés et désormais rétrocédés à la Commune.

Seul le syndicat des copropriétaires dispose d’un droit d’agir pour que soit respecté son droit de propriété et sur les conséquence de la privatisation réalisée par Monsieur [O].

Le syndicat n’ayant pas été appelé en intervention forcée et n’étant pas intervenu volontairement, l’action de l’AFUL sera jugée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu à examiner les autres moyens, le tribunal déclarera l’action irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [O] sollicite une somme de 7.000 € au titre du caractère abusif de la procédure. Néanmoins, le Tribunal observe qu’au regard de l’absence d’attribution précise des droits à jouissance privative, celui-ci a pu bénéficier d’une extension progressive des limites de son jardin, contribuant à une valorisation de son lot aux dépens des autres lotis qui ont perdu un accès aux bois et à une vue sur un espace naturel, sans réaction du syndicat des copropriétaires. Il est donc possible de considérer que Monsieur [O] n’a de fait subi aucun préjudice et s’est exposé à une procédure dont il est légitime qu’il supporte quelques conséquences.

Il ne sera pas fait droit à sa demande de dommages-intérêts.

Madame [K] ne formule de demande de dommages-intérêts que dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de l’AFUL, ce qui n’est pas le cas. 

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉCLARE l’AFUL « [Adresse 15] », association foncière urbaine libre dépourvue de qualité pour agir.

JUGE irrecevable l’action exercée par l’AFUL « [Adresse 15] », association foncière urbaine libre.

DÉBOUTE Monsieur [O] de sa demande de dommages-intérêts.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


CONDAMNE l’AFUL « [Adresse 15] » aux entiers dépens. 

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-06-26T18:06:05.367Z.