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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P12 Aud. civile prox 3, 12 mai 2025, n° 24/01375

Délibéré pour mise à disposition de la décisionContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2021 prenant effet le 3 mai 2021, la SCI 1 Albe a consenti à Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 760 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A 10100982250 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] un commandement de payer la somme principale de 1.961,45 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner leur explusion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;Les condamner solidairement à payer la somme de 3.005,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 sur la somme de 1.961,45 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Les condamner solidairement au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Après avoir fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2025.

La société Action Logement, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle répond aux moyens soulevés par les défendeurs et soutient, sur le fondement de l’article 2306 du code civil, qu’étant subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation du bail. Elle précise que l’ensemble des conditions de mise en œuvre de la caution ont été respectées puisqu’une mise en demeure a été adressée par le bailleur aux locataires dès le premier impayé locatif, relevant que l’accord du bailleur n’est pas exigé pour engager la présente procédure, celui-ci ayant tout de même été informé de l’engagement de la procédure.
Sur la preuve de la qualité du bailleur, elle indique produire l’avis de taxe foncière au nom de la SCI 1 Albe.
Sur le moyen tiré de l’irrégularité du commandement de payer, elle invoque la prescription de la demande et soutient qu’en tout état de cause, le moyen n’est pas fondé puisqu’aucun texte ne prévoit la présence d’un décompte locatif et qu’en l’espèce le commandement comprend un décompte des sommes dues. Enfin, elle considère que la mauvaise foi n’est pas prouvée.
Enfin, la société Action Logement Services actualise le montant de sa créance à la somme de 13.874,38 euros.

Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils soulèvent in limine litis l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Services pour défaut de qualité à agir de cette dernière faute d’une part, d’avoir attrait le bailleur à la cause, empêchant ainsi de s’assurer que celui-ci ne s’oppose pas à la présente procédure et d’autre part, de justifier de la qualité de propriétaire de la SCI 1 Albe. A titre subsidiaire, ils demandent le rejet de toutes les demandes de la société Action Logement Services en invoquant la nullité du commandement de payer en ce que le décompte locatif n’est pas suffisamment lisible, ne fait pas apparaître la ventilation entre le loyer et les charges et n’a pas été délivré à la requête du bailleur ni de son mandataire. Ils ajoutent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi alors qu’ils avaient convenu avec le bailleur de procéder à la régularisation des charges selon un échéancier. Ils demandent en conséquence, le rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. 
Par ailleurs, les défendeurs contestent la demande en résiliation du contrat de bail faute pour le demandeur de démonter des inexécutions suffisamment graves, soutenant avoir régulièrement payé les loyers et charges courants, tout en reconnaissant cependant avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la perte d’emploi de Mme [H] [I] [V]. 
A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement ainsi que de délais pour quitter les lieux. 
Enfin, ils demandent que l’exécution provisoire de la décision soit écartée ainsi que le rejet de la demande de la société Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile, enfin sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur ce même fondement et aux dépens. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Services
Sur le moyen tité du défaut de qualité à agir de la société Action Logement Service

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’intérêt à agir doit être né et actuel.

En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est de jurisprudence constante que la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le dispositif VISALE ou VISA pour l’Emploi et le logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose expressément qu’« en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». 

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard des locataires, la société Action Logement Services produit aux débats le contrat de cautionnement Visale n° A 10100982250 signé avec la SCI 1 Albe et les quittances subrogatives émises le 8 novembre 2023 et le 25 avril 2025, ce qui établit que la caution a été actionnée pour l’ensemble des loyers et charges.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société Action Logement Services peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

Il sera relevé qu’aucune disposition n’exige l’accord du bailleur à l’engagement de la procédure. Au contraire, le contrat de cautionnement prévoit que « le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale » (page 8/16).

Enfin, il est versé aux débats l’avis de taxe foncière 2022 justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI 1 Albe.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Action Logement Service a qualité à agir en l'espèce.

Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité:
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il en résulte que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n'exige pas une ventilation entre le montant du loyer et des charges dans le décompte figurant dans le commandement. 

En l’espèce, le commandement de payer du 21 juin 2023 précise l’objet des sommes réclamées (« Loyers et charges ») ainsi que leur échéance ou période. Il distingue également les montants réclamés ou « compensés » et les montant encaissés. Il en résulte que le commandement ne fait l’objet d’aucune opacité et que les locataires étaient parfaitement en mesure de connaître les sommes réclamées au titre du contrat de bail. 

Par ailleurs, si les défendeurs allèguent que le commandement a été délivré de mauvaise foi en raison d’un accord de règlement conclu avec le bailleur, ils n’en rapportent pas la preuve.

En conséquence, aucune nullité du commandement de payer ne peut être constatée et le moyen tiré de ce chef sera rejeté. 

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 7 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024, et à la CCAPEX le 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 21 juin 2023 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 juin 2023. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 août 2023, conformément aux dispositions précitées. Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] seront donc solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 août 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusquà la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises le 8 novembre 2023 et le 25 avril 2025 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 13.874,38 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de la SCI 1 Albe et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande. Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, seront solidairement condamnés à payer la somme de 13.874,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 sur la somme de 1.961,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Ces dispositions sont d’application immédiate.

En l'espèce, Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Par conséquent, la demande de délais de paiement et de supension de la clause résolutoire sera rejetée. Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L'article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il ressort des pièces que Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L], bien que justifiant d’une situation personnelle difficile, n’établissent pas avoir entrepris des démarches en vue de leur relogement. La demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] qui succombent à l’instance seont condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juin 2023.

Il convient par ailleurs de les condamner in solidum au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige et de sa durée, il n’est pas démontré que l’exécution provisoire entraînera des conséquences excessives. La demande de Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] de voir écarter l’exécution provisoire sera donc rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE la société Action Logement Services recevable à agir ;

REJETTE en conséquence les moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Service présentés par Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 à effet le 3 mai 2021 entre la SCI 1 Albe d’une part et Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 août 2023;

DEBOUTE Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] de leurs demandes d’octroi de délais de paiement, de suspension de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 13.874,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 sur la somme de 1.961,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 juin 2023;

CONDAMNE Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] in solidum à payer à la société Action Logement Services la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
Président : Madame MANACH,
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Mai 2025



 GROSSE :
 Le 07/07/25
 à Me GAUTHIER
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07/07/25
à Me MARIETTE
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01375 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4UH4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON


DEFENDEURS

Madame [O] [Z] [H] [I] [V]
née le 26 Juillet 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Céline MARIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [W] [S] [L]
né le 26 Décembre 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Céline MARIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2021 prenant effet le 3 mai 2021, la SCI 1 Albe a consenti à Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 760 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A 10100982250 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] un commandement de payer la somme principale de 1.961,45 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner leur explusion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;Les condamner solidairement à payer la somme de 3.005,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 sur la somme de 1.961,45 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Les condamner solidairement au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Après avoir fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2025.

La société Action Logement, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle répond aux moyens soulevés par les défendeurs et soutient, sur le fondement de l’article 2306 du code civil, qu’étant subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation du bail. Elle précise que l’ensemble des conditions de mise en œuvre de la caution ont été respectées puisqu’une mise en demeure a été adressée par le bailleur aux locataires dès le premier impayé locatif, relevant que l’accord du bailleur n’est pas exigé pour engager la présente procédure, celui-ci ayant tout de même été informé de l’engagement de la procédure.
Sur la preuve de la qualité du bailleur, elle indique produire l’avis de taxe foncière au nom de la SCI 1 Albe.
Sur le moyen tiré de l’irrégularité du commandement de payer, elle invoque la prescription de la demande et soutient qu’en tout état de cause, le moyen n’est pas fondé puisqu’aucun texte ne prévoit la présence d’un décompte locatif et qu’en l’espèce le commandement comprend un décompte des sommes dues. Enfin, elle considère que la mauvaise foi n’est pas prouvée.
Enfin, la société Action Logement Services actualise le montant de sa créance à la somme de 13.874,38 euros.

Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils soulèvent in limine litis l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Services pour défaut de qualité à agir de cette dernière faute d’une part, d’avoir attrait le bailleur à la cause, empêchant ainsi de s’assurer que celui-ci ne s’oppose pas à la présente procédure et d’autre part, de justifier de la qualité de propriétaire de la SCI 1 Albe. A titre subsidiaire, ils demandent le rejet de toutes les demandes de la société Action Logement Services en invoquant la nullité du commandement de payer en ce que le décompte locatif n’est pas suffisamment lisible, ne fait pas apparaître la ventilation entre le loyer et les charges et n’a pas été délivré à la requête du bailleur ni de son mandataire. Ils ajoutent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi alors qu’ils avaient convenu avec le bailleur de procéder à la régularisation des charges selon un échéancier. Ils demandent en conséquence, le rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. 
Par ailleurs, les défendeurs contestent la demande en résiliation du contrat de bail faute pour le demandeur de démonter des inexécutions suffisamment graves, soutenant avoir régulièrement payé les loyers et charges courants, tout en reconnaissant cependant avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la perte d’emploi de Mme [H] [I] [V]. 
A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement ainsi que de délais pour quitter les lieux. 
Enfin, ils demandent que l’exécution provisoire de la décision soit écartée ainsi que le rejet de la demande de la société Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile, enfin sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur ce même fondement et aux dépens. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Services
Sur le moyen tité du défaut de qualité à agir de la société Action Logement Service

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’intérêt à agir doit être né et actuel.

En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est de jurisprudence constante que la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le dispositif VISALE ou VISA pour l’Emploi et le logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose expressément qu’« en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». 

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard des locataires, la société Action Logement Services produit aux débats le contrat de cautionnement Visale n° A 10100982250 signé avec la SCI 1 Albe et les quittances subrogatives émises le 8 novembre 2023 et le 25 avril 2025, ce qui établit que la caution a été actionnée pour l’ensemble des loyers et charges.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société Action Logement Services peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

Il sera relevé qu’aucune disposition n’exige l’accord du bailleur à l’engagement de la procédure. Au contraire, le contrat de cautionnement prévoit que « le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale » (page 8/16).

Enfin, il est versé aux débats l’avis de taxe foncière 2022 justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI 1 Albe.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Action Logement Service a qualité à agir en l'espèce.

Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité:
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il en résulte que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n'exige pas une ventilation entre le montant du loyer et des charges dans le décompte figurant dans le commandement. 

En l’espèce, le commandement de payer du 21 juin 2023 précise l’objet des sommes réclamées (« Loyers et charges ») ainsi que leur échéance ou période. Il distingue également les montants réclamés ou « compensés » et les montant encaissés. Il en résulte que le commandement ne fait l’objet d’aucune opacité et que les locataires étaient parfaitement en mesure de connaître les sommes réclamées au titre du contrat de bail. 

Par ailleurs, si les défendeurs allèguent que le commandement a été délivré de mauvaise foi en raison d’un accord de règlement conclu avec le bailleur, ils n’en rapportent pas la preuve.

En conséquence, aucune nullité du commandement de payer ne peut être constatée et le moyen tiré de ce chef sera rejeté. 

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 7 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024, et à la CCAPEX le 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 21 juin 2023 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 juin 2023. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 août 2023, conformément aux dispositions précitées. Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] seront donc solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 août 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusquà la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises le 8 novembre 2023 et le 25 avril 2025 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 13.874,38 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de la SCI 1 Albe et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande. Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, seront solidairement condamnés à payer la somme de 13.874,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 sur la somme de 1.961,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Ces dispositions sont d’application immédiate.

En l'espèce, Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Par conséquent, la demande de délais de paiement et de supension de la clause résolutoire sera rejetée. Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L'article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il ressort des pièces que Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L], bien que justifiant d’une situation personnelle difficile, n’établissent pas avoir entrepris des démarches en vue de leur relogement. La demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] qui succombent à l’instance seont condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juin 2023.

Il convient par ailleurs de les condamner in solidum au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige et de sa durée, il n’est pas démontré que l’exécution provisoire entraînera des conséquences excessives. La demande de Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] de voir écarter l’exécution provisoire sera donc rejetée. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE la société Action Logement Services recevable à agir ;

REJETTE en conséquence les moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Service présentés par Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 à effet le 3 mai 2021 entre la SCI 1 Albe d’une part et Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 août 2023;

DEBOUTE Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] de leurs demandes d’octroi de délais de paiement, de suspension de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 13.874,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 sur la somme de 1.961,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 juin 2023;

CONDAMNE Mme [O] [Z] [H] [I] [V] et M. [K] [W] [S] [L] in solidum à payer à la société Action Logement Services la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation 412-4, code civil 2306, code civil 2309, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-01T18:36:02.978Z.