Tribunal judiciaire de Paris, 5ème chambre 1ère section, 24 juin 2025, n° 21/00843

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAIT DROIT

Assignation du :
15 Janvier 2021






JUGEMENT 
rendu le 24 Juin 2025 
DEMANDERESSE

La société JO OUN, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 849 540 000,
ayant son siège social situé au [Adresse 1],
prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Marie-françoise Pech De Laclause, avocat au barreau de PARIS, vestiaire ##C2433

DÉFENDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 582 098 026,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représenté par Maître Nathalie Buniak, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL


La société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 434 378 097,
ayant son siège social situé au [Adresse 3],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 1] à Paris,

représentée par Maître Florence Rosano, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

La société AXIUM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 434 378 097,
ayant son siège social situé au [Adresse 4],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Didier Sitbon, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

Monsieur [G] [R], né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 2] (POLOGNE), de nationalité française, 
demeurant [Adresse 5],

Madame [F] [H], épouse [R], née le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 3], de nationalité française,
demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître François Elberg, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1312

La société AREAS DOMMAGES, société d’assurance mutuelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 670 466, 
ayant son siège social situé au [Adresse 6],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
en sa qualité d’assureur de la société JO OUN,

représentée par Maître Séverine Cardonel de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur
Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint
Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur [B] [L], Greffier stagiaire, 



Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025 tenue en audience publique devant Monsieur CASTAGNET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Les parties ont été informées que la décision serais rendue le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
 ___________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2017, les époux [R] ont renouvelé le bail commercial portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 1], à effet rétroactif au 1er avril 2017, au profit de la société MUNDON, pour une durée de neuf années.

Le bail prévoyait un usage de bar-restaurant et un loyer annuel de 44.000 euros HT, payable trimestriellement. 

Le 29 mai 2019, le fonds a été cédé à la société JO OUN qui a acquis le droit au bail de la société MUNDON. La veille, le 28 mai 2019, un état des lieux d’entrée avait été établi par huissier, ne révélant aucun désordre apparent.

La société JO OUN a entrepris des travaux avant l’ouverture de l’établissement prévue au 1er juillet 2019, et lors du démarrage du chantier, elle a signalé la découverte d’un dégât des eaux dans la cuisine, imputé à une canalisation commune de l’immeuble. 

L’information a été transmise aux époux [R], bailleurs, qui, le 19 juin 2019 ont informé le syndic, AXIUM, afin d’organiser une assemblée générale extraordinaire.
 
En juin 2019, un audit de la structure, réalisé par le cabinet CETEBA à la demande de la société JO OUN, a révélé un affaissement du sol des caves et des structures dû à une humidité excessive liée à des infiltrations d’eau anciennes, nécessitant une intervention urgente.

Le 30 juillet 2019, lors de l’assemblée générale extraordinaire, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de confortement en sous-oeuvre et de remplacement partiel du collecteur principal et ont voté un budget de 50.000 euros.

Les travaux ont débuté en janvier 2020.

Le 14 mars 2020, les restaurants se sont vus imposer des restrictions d’accès en raison de la pandémie de Covid-19, les établissements parisiens n’ayant pu rouvrir leurs terrasses qu’à compter du 2 juin 2020.

Par ailleurs, les travaux ont été temporairement interrompus entre le 16 mars et le 11 mai 2020 en raison des mesures de confinement. 

Le chantier s’est achevé le 10 juillet 2020, et le restaurant a réouvert ses portes le 14 juillet 2020.
La société JO OUN a déclaré un sinistre auprès de son assureur AREAS DOMMAGES et d’AXA (assureur du SDC) en raison du retard entre la prise à bail du local et un début d’activité fixée au 1er juillet 2019 et le début réel de l’activité le 14 juillet 2020, soit un retard de 13 mois.

Ces derniers ont refusé d’indemniser la société JO OUN au titre de la garantie perte d’exploitation et des désordres affectant l'immeuble.

Le cabinet UNION D'EXPERTS, mandaté à cet effet par AREAS DOMMAGES, a rendu le 14 octobre 2019 un rapport aux termes duquel les désordres étaient antérieurs à la prise de possession et visibles au moment de l’entrée dans les lieux, excluant ainsi la mobilisation des garanties du contrat d’assurance. 

Par ailleurs, la société JO OUN a sollicité une suspension totale du paiement des loyers pendant les travaux mais cette demande a été refusée par les bailleurs, et à défaut de paiement des loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat a été délivré, pour un montant de 72.242,97 euros.
 
La procédure en acquisition de la clause résolutoire formée par les époux [R] s’est cependant éteinte, les parties parvenant à un accord, homologué par ordonnance du juge de la mise en état le 1er avril 2022. 
 
C’est dans ces conditions que la société JO OUN, par actes des 14 et 15 janvier 2021, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris son assureur AREAS DOMMAGES, ses bailleurs, les époux [R], le syndicat des copropriétaires, l’assureur AXA FRANCE IARD et le syndic AXIUM afin de rechercher leur responsabilité et d’obtenir une indemnisation au titre de son préjudice.

Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’incident introduit par AXIUM et des demandes reconventionnelles d’incident de la société JO OUN.
 
Selon ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, la société JO OUN demande au tribunal de : 
A titre principal,
- Condamner l’assureur AREAS DOMMAGES en indemnisation de la perte d’exploitation à hauteur de 110.500 euros ; 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [G] [R] en paiement d’une somme totale de 205.575,99 euros au titre du défaut d’entretien des parties communes et du trouble de jouissance ; 
- Faire le compte entre AREAS DOMMAGES et le SDC du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [R] de telle sorte qu’elle soit indemnisée totalement de son préjudice sans qu’aucune répétition de l’indu ne lui soit opposable ; 
- Condamner le syndic AXIUM en son nom propre, au paiement d’une somme de 42.658 euros au titre de la faute délictuelle commise dans l’administration du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
A titre subsidiaire : 
- Condamner l’assureur AREAS DOMMAGES au titre du manquement à son devoir de conseil en paiement d’une indemnité à hauteur de 55.250 euros ;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [G] [R], en paiement d’une somme totale de 205.575,99 euros, au titre du défaut d’entretien des parties communes et du trouble de jouissance,
- Faire le compte entre AREAS DOMMAGES et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [R], de telle sorte qu’elle soit indemnisée totalement de son préjudice sans qu’aucune répétition de l’indu ne lui soit opposable ;
- Condamner le syndic AXIUM en son nom propre, au paiement d’une somme de 42.658 euros au titre de la faute délictuelle commise dans l’administration du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
En toute hypothèse, 
- Débouter les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur, Monsieur et Madame [G] [R] et AREAS DOMMAGES en paiement d’une somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner les mêmes aux dépens ;
- Rejeter toute opposition à exécution provisoire. 

Au soutien de ses prétentions, la société JO OUN expose pour l’essentiel les moyens suivants: 

En premier lieu, elle soutient que son assureur, AREAS DOMMAGES, a manqué à ses obligations contractuelles en opposant un refus de garantie en violation de l’article L.113-5 du code des assurances.

Elle explique être assurée depuis le 6 mai 2019 au titre d’une police n°08368466J10, qualifiée de “remplacement”, faisant suite à celle de la cédante du fonds de commerce et qui inclut une garantie “Dégât des eaux” et une garantie “Pertes d’exploitation” avec un capital garanti de 110.500 euros, équivalant à la marge brute annuelle. 

S’agissant de la garantie “dégât des eaux”, elle considère que le sinistre a bien pour origine un dégât des eaux et que l’assureur ne peut pas prétendre que la cause du sinistre serait étrangère à un événement garanti.

Elle fait valoir que la mention de l’expert d’AREAS indiquait “dégât des eaux” comme nature du sinistre, et que tous les éléments du dossier (correspondances, audit CETEBA) confirment qu’une fuite ancienne dans les parties communes a entraîné un affouillement et un effondrement partiel ce qui correspond à la définition de l’événement garanti tel que prévu en page 10 des conditions générales.

Elle ajoute que le rapport d’ UNION D'EXPERTS opposé par AREAS, n’analyse pas les causes du sinistre, et se limite à constater des fissures. 

Elle indique qu’AREAS invoque une exclusion liée à un défaut d’entretien des installations, ce qu’elle conteste, estimant que cela témoigne d’une volonté manifeste de ne pas garantir. 

S’agissant de la garantie “perte d'exploitation”, elle conteste le refus de prise en charge qui lui est opposé aux motifs que :
- le sinistre serait antérieur à la souscription du contrat ;
- c'est un événement non garanti ;
- il n'y a pas d’exercice comptable antérieur pour calculer la marge brute annuelle ;
- il existait une fissure visible dès l’entrée dans les lieux.

La société JO OUN a contesté ce refus de garantie dans son courrier du 1er septembre 2020, notamment en rappelant que selon l’article L.121-10 du code des assurances, une police remplacée n’est pas une affaire nouvelle et que l’assureur était tenu à un devoir de conseil.

Sur l’absence d’exercice comptable antérieur, elle fait valoir que l’assureur a accepté la garantie pertes d’exploitation avec une marge brute annuelle assurée de 110.500 euros, sans émettre de réserve ni délivrer de conseil ou de mise en garde contre une inefficacité éventuelle de cette garantie pour la première année due à la condition d’un exercice comptable antérieur.

De surcroît, elle indique que les éléments comptables antérieurs à son exploitation propre étaient connus de l’assureur au moment de la reconduction de la police. Il s’en évince selon elle que l’argument de l’assureur sur l’absence d’exercice comptable est inopérant.

Elle rappelle que les conditions particulières prévoient une période d’indemnisation de 12 mois à compter du sinistre et que la découverte du sinistre remonte au 14 juin 2019, de sorte que la période indemnisable s’étend du 14 juin 2019 au 15 juin 2020 et que son cabinet comptable a chiffré la perte d’exploitation à 156.414 euros.

A titre subsidiaire, elle estime que son assureur a manqué à son obligation de conseil ce qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’article L.112-2 du code des assurances et de l’article 1231-1 du code civil, et qu’elle a de ce fait subi une perte de chance de pouvoir être indemnisée qu’elle évalue à 50 % de la perte d’exploitation, soit 55.250 euros.

En deuxième lieu, la société JO OUN recherche la responsabilité contractuelle des bailleurs, les époux [R], et la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires. 

Tout d’abord, elle se prévaut de l’article 1719 du code civil, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer un logement en état de servir à l’usage prévu, d’en assurer l’entretien et de garantir une jouissance paisible au preneur. Il s’ensuit que le bailleur est responsable du trouble de jouissance causé par les parties communes s’il ne prend pas les mesures nécessaires auprès du syndic.



Elle rappelle que c’est elle seule qui a fait réparer la fuite, a sollicité le passage d’un architecte (le 7 juin 2019), a mandaté BET structure CETEBA (le 17 juin 2019) et a obtenu la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (le 10 juillet 2019).

Elle s’estime donc fondée à demander la condamnation du bailleur, en raison de son inertie fautive, à l’origine du trouble de jouissance subi.

Par ailleurs, elle expose que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien régulier des parties communes, en ne procédant à aucun entretien des sous-sols, ce qui a entraîné un affaissement progressif des fondations. Elle considère la responsabilité du syndicat engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil. 

Elle estime que le retard de 13 mois pour le début d’exploitation résulte exclusivement de cette fuite ancienne non traitée et soutient que le syndicat des copropriétaires ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en arguant de son ignorance des désordres, dès lors qu’il est tenu à un entretien régulier et que cette obligation s’impose quelle que soit l’origine des désordres. 

Elle fait valoir le préjudice suivant :

- Perte d’exploitation (hors période de fermeture administrative) : 156.414 euros pour les périodes allant du 1er juillet 2019 au 14 mars 2020 et du 2 juin au 13 juillet 2020.
- Perte de chance de soutien financier : d’une part, refus d’un prêt garanti par l’Etat théorique de 150.000 euros, soit un manque de trésorerie estimé à 39.103,50 euros et, d’autre part, absence de bénéfice du fonds de solidarité de 4.500 euros.

Elle expose également que des frais ont été engagés par ses soins, à savoir des travaux de réparation d'un montant de 58,49 euros et des travaux de décaissement et de coulage d’une dalle pour un montant de 5.500 euros TTC. 

C’est pourquoi elle demande la somme totale de 205.575,99 euros.
 
En troisième lieu, la société JO OUN recherche également la responsabilité délictuelle du syndic AXIUM sur le fondement de l’article 1240 du code civil en soutenant que ce dernier a eu un comportement fautif dans sa gestion des travaux urgents votés le 30 juillet 2019 puisque les travaux votés n’ont débuté qu'en janvier 2020, soit plus de 5 mois après leur approbation, et plus de 3 mois après l’expiration du délai légal de contestation de ladite assemblée.

Le souhait du syndic d’ajouter un budget complémentaire de 12.365,10 euros destiné à couvrir des travaux sur un collecteur général rouillé et partiellement fuyard étant sans lien direct avec les travaux urgents et a retardé ceux-ci.

Selon elle, cette carence fautive du syndic a provoqué une perte de temps supplémentaire non justifiée de 3 mois dans la réalisation des travaux, période précieuse à l’approche de la fermeture administrative du 14 mars 2020 et qui représente une perte d’exploitation de 42.658 euros, calculée selon FITECO, son cabinet d’expertise. 

Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal de : 

A titre principal,
- Débouter la société JO OUN et tout concluant de toutes demandes dirigées contre elle; 
- Juger qu’aucune des garanties souscrites n’est susceptible d'être mobilisée ; 
En conséquence, 
- La mettre hors de cause ;
A titre subsidiaire,
- Débouter la société JO OUN de ses demandes au titre de la perte d’exploitation ; 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, AXA France IARD, ainsi que le syndic, la société AXIUM, à la relever et la garantir de toutes condamnations ; 
- Rejeter l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de la société JO OUN ; 
- Débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle ; 
- La juger bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police à savoir les plafonds et franchises ; 
-Condamner in solidum la société JO OUN et tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Séverine Cardonel de la SELARLU Séverine Cardonel et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société AREAS DOMMAGES, fait essentiellement valoir les moyens suivants : 

A titre principal, elle soulève le mal-fondé des demandes de la société JO OUN dirigées à son encontre en raison de l’inapplicabilité des garanties, tant au regard de la nature du sinistre que de ses conditions de mobilisation. 

Elle estime que la garantie pertes d’exploitation ne peut être mobilisée qu’en cas de réalisation d’un événement expressément prévu au contrat et elle se prévaut des pages 9 et 10 des conditions générales, énumérant limitativement les événements garantis au titre du dégât des eaux (rupture ou fuite accidentelle, infiltration, débordement, etc.).
 
Elle soutient que le sinistre résulte non pas d’un dégât des eaux, mais d’un affaissement de fondations lié à un phénomène de liquéfaction des sols qui est un événement non garanti. Elle renvoie au rapport du cabinet UNION D'EXPERTS qui retient que les désordres proviennent de fissures anciennes visibles sur les murs de fondation, confirmées par les investigations du BET structure CETEBA désigné par le syndic. 

Or, elle rappelle que sont exclus de la garantie, au paragraphe (k) des conditions générales, les dommages résultant d’un “défaut d’entretien permanent des locaux” et que dès lors que la société JO OUN ne rapporte pas la preuve d’un événement garanti, la seule présence d’eau ou d’humidité ne peut suffire à déclencher la garantie.

Par ailleurs, elle prétend que le sinistre a une origine antérieure à la souscription du contrat et était visible lors de la prise de possession des locaux et que l’absence de constatation des désordres par l’huissier de justice de la société JO OUN ne remet pas en cause leur préexistence, l’huissier n’étant ni technicien, ni impartial.

Elle fait valoir que l’absence d’aléa empêche toute mobilisation de la garantie, en vertu des principes généraux du droit des contrats, et notamment de l’article 1108 ancien du code civil.

De surcroît, elle fait valoir qu’il est impossible d’indemniser la perte d’exploitation en l’absence d’un exercice comptable antérieur affecté par le sinistre, conformément à ses conditions générales.

A titre subsidiaire, AREAS DOMMAGES discute le quantum de la demande d’indemnisation, des appels en garantie et des limites de garantie.
 
Elle considère que l’inexploitation du local est imputable aux retards dans la réalisation des travaux par le syndic AXIUM.

Par ailleurs, elle considère que la société JO OUN ne justifie d’aucune date certaine d’ouverture du restaurant en raison de l’importance des travaux à réaliser et de la nécessité d’autorisations.

Il s’ensuit selon elle que la demande de 110.500 euros doit être rejetée puisque ce chiffre ne correspond pas à un préjudice réel mais uniquement au capital maximum garanti.

De la même manière, elle s’oppose à la demande au titre du manquement au devoir de conseil puisque le désordre était préexistant à la souscription du contrat.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires, de son assureur et du syndic puisque le sinistre trouve son origine dans un problème de fondations de l’immeuble et du terrain d’assise, et que le syndic a été négligent dans l’exercice de ses fonctions. 

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2021, les époux [R] demandent au tribunal de : 

A titre principal, : 
- Débouter la société JO OUN de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre; 
A titre subsidiaire, 
Si le tribunal prononçait une condamnation in solidum,
- Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le cabinet AXIUM et/ou son assureur, la société AXA France IARD à les garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires, qui pourraient être mises à leur charge;
En toute hypothèse : 
- Condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [R] exposent pour l’essentiel les moyens suivants: 

A titre principal, ils estiment que la société JO OUN n’établit pas en quoi ils pourraient être tenus responsables du défaut d’entretien des parties communes et du trouble de jouissance invoqué.
 
Ils se prévalent du rapport établi par UNION D’EXPERTS à la demande de l’assureur de la société JO OUN duquel il résulte que seule la responsabilité de la copropriété est engagée. 

Ils développent également la même argumentation que AREAS DOMMAGES sur le caractère visible des désordres lors de la prise de possession, sur l’antériorité par rapport au contrat et sur la responsabilité du syndic.
 
Ils considèrent donc que la société JO OUN les a assignés sans motif, malgré les diligences nombreuses qu’ils ont accomplies et en concluent que leur responsabilité ne peut être retenue, en l’absence de toute inertie fautive.

A titre subsidiaire, les époux [R] sollicitent la garantie in solidum du syndicat des copropriétaires, représenté par AXIUM, ainsi que de son assureur AXA France IARD, sur le fondement des désordres affectant les parties communes.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

- Constater qu’il n’a commis aucun manquement ; 
- Juger que sa responsabilité ne peut être engagée ; 
- Débouter la société JO OUN de sa demande d’indemnisation dirigée contre lui ; 
- Débouter la société JO OUN de l’intégralité de ses demandes ; 
- Débouter les époux [R] de leur appel en garantie à son égard ; 
- Débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes ; 
- Débouter la société AREAS DOMMAGE de sa demande en garantie ; 
- Débouter la société AREAS DOMMAGE de l’intégralité de ses demandes ; 
- Condamner la société AREAS DOMMAGE à le relever et le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner la société AXA FRANCE IARD à le relever et le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner les époux [R] à le relever et le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner la société JO OUN au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la société JO OUN aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.




Au soutien de ses prétentions, le syndicat des propriétaires expose pour l’essentiel les moyens suivants : 

En premier lieu, il expose que la société JO OUN n’apporte aucune preuve des prétendus manquements qu’elle invoque.
 
Il se prévaut de la jurisprudence selon laquelle le syndicat est, en principe, responsable des parties communes, mais encore faut-il, s’agissant de désordres à l’intérieur d’une partie privative, qu’il ait été informé de ces désordres par le copropriétaire.
 
Il fait valoir qu’en l’espèce, rien n’avait été signalé par la société MUNDON et considère que JO OUN aurait dû l'attraire dans la cause, cette dernière étant nécessairement informée du désordre.

Par ailleurs, il indique avoir immédiatement réagi dès que la fuite lui a été signalée de sorte que le retard dans l’ouverture du restaurant ne lui est pas imputable. 

En deuxième lieu, il s’oppose à la demande d’indemnisation de la société JO OUN de 205.575,99 euros au motif que cette dernière n’apporte aucun justificatif à l’appui de sa demande et produit uniquement un rapport non contradictoire faisant état d’une perte d’exploitation incertaine et virtuelle, ce qui est insuffisant surtout au regard du montant réclamé.

Il conteste tout autant le préjudice tiré d’une prétendue perte de chance d’obtenir un soutien de l'État, en précisant qu’en toute hypothèse ce sont des prêts garantis qui doivent être remboursés. 

Par ailleurs, le syndicat des propriétaires sollicite la garantie des époux [R], en leur qualité de bailleurs, et indique que les différends entre le locataire et le bailleur ne sauraient être supportés par syndicat des copropriétaires. 

Il expose qu’un protocole d’accord a été conclu entre les époux [R] et la société JO OUN sans qu’aucun des deux n’en communique le contenu.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite également la garantie de la société AREAS DOMMAGE, assureur de la société JO OUN, au motif que l’assureur doit sa garantie à son assuré.

Il prétend que la société AXA France IARD, assureur de l’immeuble, lui doit également sa garantie et conteste la position d'AXA fondée sur la vétusté, en faisant valoir que celle-ci n’est ni établie ni retenue par les tribunaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de : 

- Juger que l’origine de l’affaissement du mur de refend est la conséquence d’une vétusté naturelle ;
- Juger que la vétusté naturelle ne constitue pas un sinistre garanti ;
- Juger qu’aucune garantie n’est susceptible d’être mobilisée du fait de la vétusté de l’immeuble ;

En conséquence,
- Débouter la société JO OUN et toute partie de toute demande dirigée à son encontre ; 
A titre subsidiaire, 
- Juger que la comptabilité de la société MUNDON ne saurait servir de base de calcul pour établir le chiffre d’affaire de la société JO OUN ;
- Juger que la société JO OUN ne justifie pas de la date d’ouverture prévisible de son restaurant ni de la durée de ses travaux d’aménagement ; 
- Juger qu’aucun élément comptable n’est produit ; 
- Juger que la réclamation de la société JO OUN ne repose que sur une étude non contradictoire sans aucun élément au soutien de cette étude ; 
- Juger que la société JO OUN exerce une activité de restauration nouvelle ; 
- Juger que la société JO OUN ne justifie pas de la durée de son préjudice ni de son quantum ni de la réalité de sa demande de perte d'exploitation ; 
En conséquence, 
- Débouter la société JO OUN de sa demande au titre de la perte d’exploitation ; 
- Juger que le prêt garanti par l’état est un prêt que la société devra à terme rembourser; 
- Juger que l’absence d'octroi du PGE s’analyse comme une perte de chance d’obtenir ce prêt ; 
- Juger que la société ne justifie pas avoir déposé un dossier de prêt qui aurait été refusé;
- Juger que la société JO OUN ne justifie pas de la demande d’aide au titre du fonds de solidarité ;
 En conséquence,
- Débouter la société JO OUN de ses demandes au titre du PGE et du fonds de solidarité comme mal fondées ; 
- Juger que la somme de 5.500 euros au titre du décaissement des terres n’est pas en lien avec le sinistre ;
- Juger que ces frais sont des travaux nécessaires pour l’aménagement du local ; 
En conséquence,
- Débouter la société JO OUN de ses demandes au titre des frais ; 
En tout état de cause, 
- Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Florence Rosano conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD fait essentiellement valoir les moyens suivants : 

En premier lieu, AXA France fait valoir que les dommages invoqués par la société JO OUN ne relèvent pas de la garantie du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires et oppose ainsi à son assuré et aux tiers, une non-garantie.

Elle se prévaut du rapport d’expertise établi par l’expert mandaté par AREAS DOMMAGES, selon lequel les désordres affectant le mur de voûte en cave sont dus à la vétusté de l’immeuble.
Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

Elle indique que les conditions générales de sa police d’assurance définissent l’événement accidentel comme “tout événement imprévu, extérieur à la victime et constituant la cause des dommages” et elle précise que la notion de sinistre renvoie à la réalisation d’un événement garanti au titre du contrat et rappelle que seul un événement accidentel, incertain et aléatoire est assurable.

Elle expose que l’entretien des caves et de l’immeuble incombe au syndicat des copropriétaires, rappelle que la vétusté ne constitue pas un événement accidentel et relève que l’affaissement du mur ne résulte d’aucun événement soudain ou extérieur, mais bien de l’usure naturelle des matériaux. Elle en conclut que la fissure et l’affaissement ne constituent pas un sinistre au sens du contrat.

Elle ajoute que, de surcroît, les désordres étaient visibles lors de la prise de possession des lieux par la société JO OUN et que les dommages étaient préexistants à l’entrée dans les lieux.

En deuxième lieu, elle considère que les demandes de la société JO OUN sont mal fondées en ce que :
- la somme de 110 500 euros réclamée au titre au titre de la perte d’exploitation pour la période du 1er juillet 2019 au 14 mars 2020 et du 2 juin 2020 au 13 juillet 2020 a été calculée par le cabinet FITECO sur la base de la comptabilité de la société MUNDON, précédente exploitante du fonds ; 
- la société JO OUN ne démontre pas qu’une ouverture était possible au 1er juillet 2019, n'ayant pas anticipé les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires ;
- le projet d’aménagement n’était pas finalisé au mois de juin 2019, la demande de modification des escaliers n’étant intervenue qu’en janvier 2020 ;
- la société JO OUN se contredit sur la date de reprise d’activité : 14 juillet 2020 dans le rapport FITECO, 30 juillet 2020 dans ses écritures.

En conséquence, elle estime que la perte d’exploitation ne peut en toute hypothèse pas excéder six mois de septembre 2019 à février 2020.

Elle s’étonne du chiffre d’affaires projetées de 600 000 euros qui ne correspond pas à celui qui a été déclaré à son assureur (170.000 euros). 

Elle fait par ailleurs observer que le bilan de 2020 n'est pas produit et que les charges sont inconnues. 

Il s’ensuit selon elle que la perte d’exploitation n’est démontrée ni dans sa durée ni dans son quantum.

Par ailleurs, AXA France constate qu’il est réclamé la somme de 39.103,50 euros au titre de la perte de chance d’obtenir un prêt garanti par l’État (PGE) mais objecte que la perte de chance d’obtenir un prêt remboursable ne constitue pas un préjudice indemnisable, et rappelle que le PGE visait à couvrir la fermeture Covid, période pour laquelle aucun préjudice n’est réclamé.

Enfin, AXA France s’oppose également à la demande de 4.500 euros au titre de l’aide du fonds de solidarité en indiquant que cette aide pouvait être demandée sans condition particulière par tout restaurateur fermé administrativement et indique que la société JO OUN n’explique pas pourquoi elle n’a pas sollicité cette aide. Elle en déduit que cette demande doit être rejetée.


Elle fait valoir que les frais dont la société JO OUN réclame le remboursement concernent les travaux d’aménagement du local de sorte qu’ils sont sans lien avec le sinistre dont elle sollicite l’indemnisation. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société AXIUM demande au tribunal de :

- Débouter la SAS JO OUN de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre;
- Débouter les époux [R], de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 
- Débouter la société AREAS DOMMAGES de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 
- Débouter toutes parties adverses de leur demande d’exécution provisoire, non compatible avec la nature de l’affaire ; 
- Débouter, plus généralement, toutes parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 
- Condamner in solidum, à titre très subsidiaire, et avec exécution provisoire, les époux [R] et la société AREAS DOMMAGES, dont la SAS JO OUN recherche la responsabilité et la garantie, à la garantir intégralement et la relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; 
- Condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat, conformémentà l’article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, la société AXIUM expose pour l’essentiel les moyens suivants: 

A titre principal, elle expose que la société JO OUN ne rapporte pas la preuve d’une faute à son encontre et ne démontre pas qu’elle aurait volontairement retardé les travaux votés par l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019.

Elle rappelle que les travaux votés portaient sur :
- Le confortement en sous-œuvre des fondations de l’immeuble ;
- Le remplacement partiel du collecteur principal côté [Adresse 7].

Or, les études menées après cette assemblée générale ont révélé que le budget voté était insuffisant pour réaliser l’ensemble des travaux, compte tenu des difficultés techniques rencontrées et de l’état du sol, de sorte qu’il a fallu convoquer une nouvelle assemblée générale le 27 novembre 2019, laquelle a voté un budget complémentaire de 11.317,22 euros.

Elle estime donc n’avoir commis aucune faute.

A titre subsidiaire, elle conteste le montant des sommes réclamées estimant que la société JO OUN ne rapporte pas la preuve du préjudice dont elle réclame l’indemnisation à hauteur de 42.658 euros.



A la société JO OUN qui affirme que les travaux pouvaient être réalisés en un mois, elle oppose le fait que les différentes demandes d’autorisation auprès de ses bailleurs ont été faites les 25 juin 2019, 3 juillet 2019 et 28 janvier 2020.

Elle fait remarquer que, bien que les travaux de copropriété aient commencé en janvier 2020, la société JO OUN n’a ouvert son restaurant que le 10 juillet 2020, ce qui est bien au-delà du délai envisagé.
 
Par ailleurs, elle conteste le quantum de 42.658 euros, calculé par JO OUN comme représentant 3 mois de pertes d’exploitation, basées sur un rapport de l’expert-comptable FITECO.

Elle relève que le rapport d’expertise d'UNION D’EXPERTS du 24 octobre 2019 montre un chiffre d’affaires déclaré de seulement 170.000 euros avec une marge brute de 65%, bien inférieure aux hypothèses de JO OUN qui prétend un chiffre d'affaires de 600.000 euros et une marge de 76%.
 
Par ailleurs, sur la demande d’appel en garantie des époux [R], elle fait valoir que ceux-ci n’apportent pas les éléments permettant d’engager sa responsabilité délictuelle. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2024 et les plaidoiries ont été fixées au 12 mai 2025.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition le 24 juin 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “juger” ou “constater” ne constituent pas des demandes au sens de l’article quatre du code de procédure civile mais des moyens improprement inclus dans le dispositif des conclusions, qui, en conséquence, ne donneront pas lieu à mention au dispositif du jugement.

Sur les causes du dommage

Il résulte des différentes pièces produites et notamment :

- des photographies (pièces n°6 et 7 de la demanderesse)
- du rapport CETEBA (pièce n°14)
- du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019 (pièce n°2 du SDC)

Que lors des travaux de démontage de l’ancienne cuisine se trouvant au sous-sol des locaux pris à bail par la société JO OUN en vue de travaux de réfection de ladite cuisine, a été constatée une fuite ancienne à l’origine d’une liquéfaction du sol ayant provoqué un affaissement du voile de soubassement.

Cet affaissement a rendu indispensable, avant tous travaux d’aménagement de la nouvelle cuisine, la réalisation de travaux de reprise en sous-œuvre qui ont été votés par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 30 janvier 2019, ainsi que des travaux de réfection partielle du collecteur fuyard.

Il n’est pas discuté que ces travaux portent sur des parties communes.

Sur les principes de responsabilité

A) Sur la responsabilité des époux [R]

Aux termes de l’article 1719 du code civil :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l'occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

De ces dispositions, il résulte que les époux [R] sont responsables à l’égard de la société JO OUN des conséquences dommageables de la vétusté de l’immeuble objet du contrat de bail. 

B) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 

Selon le dernier alinéa de l’article 14 de la loi numéro 65- 557 du 10 juillet 1965 :
“Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Au cas présent, il n’est pas contesté que les problèmes rencontrés par la société JO OUN trouvent leur origine dans la vétusté des parties communes.

D’ailleurs, les travaux réparatoires nécessaires concernant tant les reprises en sous-œuvre que la réparation du collecteur ont été votés par l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019 qui a adopté un budget de travaux de 50.000 euros TTC, complété de 12.365,10 euros supplémentaires par décision de l’assemblée générale du 27 novembre 2019. 

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est responsable, tant à l’égard des époux [R], copropriétaires, qu’à l’égard de la société JO OUN, tiers, du préjudice résultant de l’état de vétusté des parties communes. 

En effet, il appartenait au syndicat des copropriétaires de s’assurer du bon entretien du collecteur à l’origine de la fuite dont l’état d’extrême corrosion suffit à démontrer que le syndicat a failli à son obligation.

En conséquence, la société JO OUN est fondée à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tout comme les époux [R], sont fondés, pour leur part, à rechercher sa garantie.







C) Sur les garanties de la société AXA FRANCE IARD

La SA AXA FRANCE IARD est l’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Elle dénie sa garantie en s’appuyant sur la définition de l’événement accidentel qui selon les conditions générales est “Tout événement imprévu, extérieur à la victime et constituant la cause des dommages”. 
 
Toutefois, s’il est exact que les dommages subis par les bâtiments assurés ne sont garantis que pour autant :
- qu’ils soient consécutifs un événement extérieur aux bâtiments assurés ; 
- qu’ils surviennent de manière fortuite et soudaine ;
- qu’ils compromettent la solidité du bâtiment ;
- qu’ils nécessitent le remplacement la reconstruction des parties endommagées.

en l’espèce, la demande ne porte pas sur les dommages subis par les bâtiments assurés mais sur les dommages subis par un tiers et provoqués par le bâtiment assuré.

En page 2 des conditions générales au paragraphe “Quels sont les biens et responsabilité que nous assurons ?”, il est indiqué : “Les responsabilités : il s’agit des conséquences pécuniaires que l’assuré encourt légalement, du fait de ses biens immobiliers, lorsqu’il cause des dommages aux tiers (articles 1240 à 1244 du code civil) et aux locataires (articles 1719 et 1721 du code civil).”

Il s’évince donc de cette stipulation que la garantie de l’assureur est due lorsque l’immeuble assuré est à l’origine d’un dommage causé à un tiers ce qui est bien le cas en l’espèce.

Par ailleurs, c’est en procédant par affirmation que la société AXA FRANCE IARD soutient que les désordres étaient visibles lors de la prise de possession des lieux. Sur ce point, elle s’appuie sur le rapport de la société UNION D’EXPERTS, mandatée par AREAS DOMMAGES, qui a estimé que le désordre était apparent puisque les lézardes affectant le mur de soubassement en sous-sol étaient visibles dans l’espace débarras. 

Mais l’expert n’indique pas en quoi la présence de fissures ou même de lézardes sur le mur du débarras, à les supposer visibles, ce qui n’est pas démontré au vu du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 28 mai 2019 qui ne relève aucun désordre apparent de cette nature, pouvait permettre à la société JO OUN de connaître l’existence de la fuite qui a été constatée lors du démontage de l’ancienne cuisine ainsi que l’affaissement du sol qui en était la conséquence.

Il s’ensuit que la société AXA FRANCE IARD sera condamnée à garantir son assuré des condamnations prononcées à son encontre, étant observé que la société JO OUN exerce également une action directe à son encontre.






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D) Sur la garantie de la société AREAS DOMMAGES

La société JO OUN recherche la garantie de son propre assureur, la société AREAS DOMMAGES au titre de la garantie perte d’exploitation et l’assureur dénie sa garantie au motif que la perte d’exploitation n’est indemnisable que pour autant qu’elle soit la conséquence d’un événement garanti, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.


Les conditions générales produites excluent la prise en charge des dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent des locaux et installations.

Il s’ensuit que la société JO OUN ne peut pas, sans se contredire, opposer au syndicat un défaut d’entretien ancien des parties communes pour engager sa responsabilité tout en recherchant la garantie de son propre assureur qui exclut expressément cette cause.

En conséquence, la garantie perte d’exploitation de la police n’est pas mobilisable et la société JO OUN sera donc déboutée de ses demandes à son encontre. 

E) Sur la responsabilité de la société AXIUM

La société JO OUN estime que la société AXIUM syndic de copropriété a commis une faute en considérant que le retard dans le démarrage des travaux “est uniquement imputable à la mauvaise gestion du syndic qui, après la tenue de l’assemblée générale extraordinaire et le vote de travaux urgents du 30 juillet 2019 a souhaité ajouter un budget complémentaire de 12.365,10 euros sans lien avec les préoccupations de l’assemblée générale extraordinaire.”

Force est de constater que sur ce point l’affirmation de la société JO OUN est factuellement inexacte puisque la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019 permet de constater le vote d’une résolution n°6 qui précise :
“ l’assemblée générale décide de faire procéder à des travaux de comportement en sous-œuvre des fondations de l’immeuble et de remplacement partiel du collecteur principal, côté [Adresse 7], étant précisé que l’achèvement desdits travaux est prévu avant la fin du mois d’octobre 2019.”

Il résulte donc très clairement de cette résolution que le syndic s’est préoccupé de faire exécuter en même temps les travaux de reprise en sous-œuvre et le remplacement partiel du collecteur.

Le syndic de copropriété qui a constaté que l’enveloppe budgétaire votée par l’assemblée générale était insuffisante et qu’il ne pouvait engager une dépense supérieure à celle votée par l’assemblée générale, soit 50.000 euros, s’est donc trouvée contrainte de convoquer une nouvelle assemblée générale pour voter dans l’urgence une enveloppe complémentaire de travaux de 12.365,10 euros.

La chronologie des événements telle qu’elle résulte des pièces produites ne met pas en évidence de carence ou une lenteur fautive de la part du syndic. En effet, les premiers courriers et mails de réclamation de la société JO OUN et le rapport CETEBA sont datés de la mi-juin 2019, le DCE-CCTP de CETEBA est de septembre 2019, le rapport d’expertise UNION D’EXPERTS est du 14 octobre 2019, et le compte rendu de la première réunion de chantier du 16 janvier 2020 précise que les travaux ont commencé fin décembre 2019.

La faute reprochée au syndic de copropriété n’est pas établie et la société JO OUN sera donc déboutée de toutes ses demandes à son encontre.

Sur les préjudices de la société JO OUN

Dés lors que l’affaissement nécessitant des travaux de reprise en sous-œuvre a été découvert à l’occasion des travaux de démontage de l’ancienne cuisine et qu’il interdisait avant reprise tous travaux d’aménagement de la nouvelle cuisine, il ne saurait être raisonnablement soutenu que la nécessité de procéder à ces travaux de reprise en sous-œuvre n’a pas retardé les travaux d’installation de la demanderesse et, partant, l’ouverture du nouveau restaurant.

Si la société JO OUN ne peut à l’évidence pas se prévaloir d’une perte d’exploitation démontrée, puisque, n’ayant pas ouvert, elle n’est évidemment pas en mesure de produire un élément de comparaison antérieur au sinistre permettant de calculer son préjudice, en revanche, elle a de toute évidence subi une perte de chance de pouvoir exploiter plus tôt son établissement.

Le calcul du préjudice de la société JO OUN ne peut être calculé par référence au chiffre d’affaires réalisé par la société MUNDON qui lui a vendu le fonds de commerce. Par ailleurs, il y a lieu d’observer que dans son dossier d’assurances, la société JO OUN a déclaré un chiffre d’affaires prévisionnel de 170.000 euros alors qu’elle base son calcul de perte d’exploitation sur un chiffre d’affaires de 600 000 euros annuels.

Sur la base d’un CA prévisionnel de 170.000 euros annuel à l’ouverture et de la marge brut de 76 % retenue par le cabinet FITECO, cela aboutit à une perte annuelle de 129.000 euros soit une moyenne mensuelle de 10.766 euros.

Dans l’évaluation de la perte de chance, il convient également de tenir compte du confinement et de l’arrêt de l’activité économique qui a suivi qui a également largement retardé les travaux.

Il y a donc lieux d’évaluer la perte de chance subie par la société JO OUN la somme de 30.000 euros. 

La société JO OUN qui n’établit pas que les autres dépenses dont elle réclame le paiement soient la conséquence du dommage, sera déboutée du surplus de ses demandes.

Pour les motifs développés ci-dessus Monsieur et Madame [R], le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à payer à la société JO OUN la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnisation de sa perte de chance.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA FRANCE IARD seront condamnés à garantir Monsieur et Madame [R] des condamnations prononcées à leur encontre, et la société AXA FRANCE sera condamnée à garantir son assuré.


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Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [R], le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD qui succombent seront tenus in solidum aux dépens.

Par ailleurs aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de la société JO OUN la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, les époux [R], le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des autres parties les frais irrépétibles exposés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [F] [H] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SAS JO OUN la somme de 30.000 euros au titre de la perte de chance ;

DEBOUTE la SAS JO OUN du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE La société JO OUN de ses demande à l’encontre des sociétés AXIUM et AREAS DOMMAGES ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SA AXA FRANCE IARD à garantir Monsieur et Madame [R] des condamnations prononcées à leur encontre ;
 
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [F] [H] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SAS JO OUN la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [F] [H] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à 
Me Pech De Laclause
Me Buniak,
Me Rosano,
Me Sitbon,
Me Elberg,
Me Cardonel,
 le :
+1 copie dossier 


■

5ème chambre 
1ère section

N° RG 21/00843 
N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

N° MINUTE : 

FAIT DROIT

Assignation du :
15 Janvier 2021






JUGEMENT 
rendu le 24 Juin 2025 
DEMANDERESSE

La société JO OUN, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 849 540 000,
ayant son siège social situé au [Adresse 1],
prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Marie-françoise Pech De Laclause, avocat au barreau de PARIS, vestiaire ##C2433

DÉFENDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 582 098 026,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représenté par Maître Nathalie Buniak, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL


La société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 434 378 097,
ayant son siège social situé au [Adresse 3],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 1] à Paris,

représentée par Maître Florence Rosano, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

La société AXIUM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 434 378 097,
ayant son siège social situé au [Adresse 4],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Didier Sitbon, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

Monsieur [G] [R], né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 2] (POLOGNE), de nationalité française, 
demeurant [Adresse 5],

Madame [F] [H], épouse [R], née le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 3], de nationalité française,
demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître François Elberg, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1312

La société AREAS DOMMAGES, société d’assurance mutuelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 670 466, 
ayant son siège social situé au [Adresse 6],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
en sa qualité d’assureur de la société JO OUN,

représentée par Maître Séverine Cardonel de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur
Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint
Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur [B] [L], Greffier stagiaire, 



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DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025 tenue en audience publique devant Monsieur CASTAGNET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Les parties ont été informées que la décision serais rendue le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
 ___________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2017, les époux [R] ont renouvelé le bail commercial portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 1], à effet rétroactif au 1er avril 2017, au profit de la société MUNDON, pour une durée de neuf années.

Le bail prévoyait un usage de bar-restaurant et un loyer annuel de 44.000 euros HT, payable trimestriellement. 

Le 29 mai 2019, le fonds a été cédé à la société JO OUN qui a acquis le droit au bail de la société MUNDON. La veille, le 28 mai 2019, un état des lieux d’entrée avait été établi par huissier, ne révélant aucun désordre apparent.

La société JO OUN a entrepris des travaux avant l’ouverture de l’établissement prévue au 1er juillet 2019, et lors du démarrage du chantier, elle a signalé la découverte d’un dégât des eaux dans la cuisine, imputé à une canalisation commune de l’immeuble. 

L’information a été transmise aux époux [R], bailleurs, qui, le 19 juin 2019 ont informé le syndic, AXIUM, afin d’organiser une assemblée générale extraordinaire.
 
En juin 2019, un audit de la structure, réalisé par le cabinet CETEBA à la demande de la société JO OUN, a révélé un affaissement du sol des caves et des structures dû à une humidité excessive liée à des infiltrations d’eau anciennes, nécessitant une intervention urgente.

Le 30 juillet 2019, lors de l’assemblée générale extraordinaire, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de confortement en sous-oeuvre et de remplacement partiel du collecteur principal et ont voté un budget de 50.000 euros.

Les travaux ont débuté en janvier 2020.

Le 14 mars 2020, les restaurants se sont vus imposer des restrictions d’accès en raison de la pandémie de Covid-19, les établissements parisiens n’ayant pu rouvrir leurs terrasses qu’à compter du 2 juin 2020.

Par ailleurs, les travaux ont été temporairement interrompus entre le 16 mars et le 11 mai 2020 en raison des mesures de confinement. 

Le chantier s’est achevé le 10 juillet 2020, et le restaurant a réouvert ses portes le 14 juillet 2020.
La société JO OUN a déclaré un sinistre auprès de son assureur AREAS DOMMAGES et d’AXA (assureur du SDC) en raison du retard entre la prise à bail du local et un début d’activité fixée au 1er juillet 2019 et le début réel de l’activité le 14 juillet 2020, soit un retard de 13 mois.

Ces derniers ont refusé d’indemniser la société JO OUN au titre de la garantie perte d’exploitation et des désordres affectant l'immeuble.

Le cabinet UNION D'EXPERTS, mandaté à cet effet par AREAS DOMMAGES, a rendu le 14 octobre 2019 un rapport aux termes duquel les désordres étaient antérieurs à la prise de possession et visibles au moment de l’entrée dans les lieux, excluant ainsi la mobilisation des garanties du contrat d’assurance. 

Par ailleurs, la société JO OUN a sollicité une suspension totale du paiement des loyers pendant les travaux mais cette demande a été refusée par les bailleurs, et à défaut de paiement des loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat a été délivré, pour un montant de 72.242,97 euros.
 
La procédure en acquisition de la clause résolutoire formée par les époux [R] s’est cependant éteinte, les parties parvenant à un accord, homologué par ordonnance du juge de la mise en état le 1er avril 2022. 
 
C’est dans ces conditions que la société JO OUN, par actes des 14 et 15 janvier 2021, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris son assureur AREAS DOMMAGES, ses bailleurs, les époux [R], le syndicat des copropriétaires, l’assureur AXA FRANCE IARD et le syndic AXIUM afin de rechercher leur responsabilité et d’obtenir une indemnisation au titre de son préjudice.

Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’incident introduit par AXIUM et des demandes reconventionnelles d’incident de la société JO OUN.
 
Selon ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, la société JO OUN demande au tribunal de : 
A titre principal,
- Condamner l’assureur AREAS DOMMAGES en indemnisation de la perte d’exploitation à hauteur de 110.500 euros ; 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [G] [R] en paiement d’une somme totale de 205.575,99 euros au titre du défaut d’entretien des parties communes et du trouble de jouissance ; 
- Faire le compte entre AREAS DOMMAGES et le SDC du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [R] de telle sorte qu’elle soit indemnisée totalement de son préjudice sans qu’aucune répétition de l’indu ne lui soit opposable ; 
- Condamner le syndic AXIUM en son nom propre, au paiement d’une somme de 42.658 euros au titre de la faute délictuelle commise dans l’administration du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
A titre subsidiaire : 
- Condamner l’assureur AREAS DOMMAGES au titre du manquement à son devoir de conseil en paiement d’une indemnité à hauteur de 55.250 euros ;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [G] [R], en paiement d’une somme totale de 205.575,99 euros, au titre du défaut d’entretien des parties communes et du trouble de jouissance,
- Faire le compte entre AREAS DOMMAGES et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur et Monsieur et Madame [R], de telle sorte qu’elle soit indemnisée totalement de son préjudice sans qu’aucune répétition de l’indu ne lui soit opposable ;
- Condamner le syndic AXIUM en son nom propre, au paiement d’une somme de 42.658 euros au titre de la faute délictuelle commise dans l’administration du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
En toute hypothèse, 
- Débouter les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur, Monsieur et Madame [G] [R] et AREAS DOMMAGES en paiement d’une somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner les mêmes aux dépens ;
- Rejeter toute opposition à exécution provisoire. 

Au soutien de ses prétentions, la société JO OUN expose pour l’essentiel les moyens suivants: 

En premier lieu, elle soutient que son assureur, AREAS DOMMAGES, a manqué à ses obligations contractuelles en opposant un refus de garantie en violation de l’article L.113-5 du code des assurances.

Elle explique être assurée depuis le 6 mai 2019 au titre d’une police n°08368466J10, qualifiée de “remplacement”, faisant suite à celle de la cédante du fonds de commerce et qui inclut une garantie “Dégât des eaux” et une garantie “Pertes d’exploitation” avec un capital garanti de 110.500 euros, équivalant à la marge brute annuelle. 

S’agissant de la garantie “dégât des eaux”, elle considère que le sinistre a bien pour origine un dégât des eaux et que l’assureur ne peut pas prétendre que la cause du sinistre serait étrangère à un événement garanti.

Elle fait valoir que la mention de l’expert d’AREAS indiquait “dégât des eaux” comme nature du sinistre, et que tous les éléments du dossier (correspondances, audit CETEBA) confirment qu’une fuite ancienne dans les parties communes a entraîné un affouillement et un effondrement partiel ce qui correspond à la définition de l’événement garanti tel que prévu en page 10 des conditions générales.

Elle ajoute que le rapport d’ UNION D'EXPERTS opposé par AREAS, n’analyse pas les causes du sinistre, et se limite à constater des fissures. 

Elle indique qu’AREAS invoque une exclusion liée à un défaut d’entretien des installations, ce qu’elle conteste, estimant que cela témoigne d’une volonté manifeste de ne pas garantir. 

S’agissant de la garantie “perte d'exploitation”, elle conteste le refus de prise en charge qui lui est opposé aux motifs que :
- le sinistre serait antérieur à la souscription du contrat ;
- c'est un événement non garanti ;
- il n'y a pas d’exercice comptable antérieur pour calculer la marge brute annuelle ;
- il existait une fissure visible dès l’entrée dans les lieux.

La société JO OUN a contesté ce refus de garantie dans son courrier du 1er septembre 2020, notamment en rappelant que selon l’article L.121-10 du code des assurances, une police remplacée n’est pas une affaire nouvelle et que l’assureur était tenu à un devoir de conseil.

Sur l’absence d’exercice comptable antérieur, elle fait valoir que l’assureur a accepté la garantie pertes d’exploitation avec une marge brute annuelle assurée de 110.500 euros, sans émettre de réserve ni délivrer de conseil ou de mise en garde contre une inefficacité éventuelle de cette garantie pour la première année due à la condition d’un exercice comptable antérieur.

De surcroît, elle indique que les éléments comptables antérieurs à son exploitation propre étaient connus de l’assureur au moment de la reconduction de la police. Il s’en évince selon elle que l’argument de l’assureur sur l’absence d’exercice comptable est inopérant.

Elle rappelle que les conditions particulières prévoient une période d’indemnisation de 12 mois à compter du sinistre et que la découverte du sinistre remonte au 14 juin 2019, de sorte que la période indemnisable s’étend du 14 juin 2019 au 15 juin 2020 et que son cabinet comptable a chiffré la perte d’exploitation à 156.414 euros.

A titre subsidiaire, elle estime que son assureur a manqué à son obligation de conseil ce qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’article L.112-2 du code des assurances et de l’article 1231-1 du code civil, et qu’elle a de ce fait subi une perte de chance de pouvoir être indemnisée qu’elle évalue à 50 % de la perte d’exploitation, soit 55.250 euros.

En deuxième lieu, la société JO OUN recherche la responsabilité contractuelle des bailleurs, les époux [R], et la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires. 

Tout d’abord, elle se prévaut de l’article 1719 du code civil, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer un logement en état de servir à l’usage prévu, d’en assurer l’entretien et de garantir une jouissance paisible au preneur. Il s’ensuit que le bailleur est responsable du trouble de jouissance causé par les parties communes s’il ne prend pas les mesures nécessaires auprès du syndic.



Elle rappelle que c’est elle seule qui a fait réparer la fuite, a sollicité le passage d’un architecte (le 7 juin 2019), a mandaté BET structure CETEBA (le 17 juin 2019) et a obtenu la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (le 10 juillet 2019).

Elle s’estime donc fondée à demander la condamnation du bailleur, en raison de son inertie fautive, à l’origine du trouble de jouissance subi.

Par ailleurs, elle expose que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien régulier des parties communes, en ne procédant à aucun entretien des sous-sols, ce qui a entraîné un affaissement progressif des fondations. Elle considère la responsabilité du syndicat engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil. 

Elle estime que le retard de 13 mois pour le début d’exploitation résulte exclusivement de cette fuite ancienne non traitée et soutient que le syndicat des copropriétaires ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en arguant de son ignorance des désordres, dès lors qu’il est tenu à un entretien régulier et que cette obligation s’impose quelle que soit l’origine des désordres. 

Elle fait valoir le préjudice suivant :

- Perte d’exploitation (hors période de fermeture administrative) : 156.414 euros pour les périodes allant du 1er juillet 2019 au 14 mars 2020 et du 2 juin au 13 juillet 2020.
- Perte de chance de soutien financier : d’une part, refus d’un prêt garanti par l’Etat théorique de 150.000 euros, soit un manque de trésorerie estimé à 39.103,50 euros et, d’autre part, absence de bénéfice du fonds de solidarité de 4.500 euros.

Elle expose également que des frais ont été engagés par ses soins, à savoir des travaux de réparation d'un montant de 58,49 euros et des travaux de décaissement et de coulage d’une dalle pour un montant de 5.500 euros TTC. 

C’est pourquoi elle demande la somme totale de 205.575,99 euros.
 
En troisième lieu, la société JO OUN recherche également la responsabilité délictuelle du syndic AXIUM sur le fondement de l’article 1240 du code civil en soutenant que ce dernier a eu un comportement fautif dans sa gestion des travaux urgents votés le 30 juillet 2019 puisque les travaux votés n’ont débuté qu'en janvier 2020, soit plus de 5 mois après leur approbation, et plus de 3 mois après l’expiration du délai légal de contestation de ladite assemblée.

Le souhait du syndic d’ajouter un budget complémentaire de 12.365,10 euros destiné à couvrir des travaux sur un collecteur général rouillé et partiellement fuyard étant sans lien direct avec les travaux urgents et a retardé ceux-ci.

Selon elle, cette carence fautive du syndic a provoqué une perte de temps supplémentaire non justifiée de 3 mois dans la réalisation des travaux, période précieuse à l’approche de la fermeture administrative du 14 mars 2020 et qui représente une perte d’exploitation de 42.658 euros, calculée selon FITECO, son cabinet d’expertise. 

Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal de : 

A titre principal,
- Débouter la société JO OUN et tout concluant de toutes demandes dirigées contre elle; 
- Juger qu’aucune des garanties souscrites n’est susceptible d'être mobilisée ; 
En conséquence, 
- La mettre hors de cause ;
A titre subsidiaire,
- Débouter la société JO OUN de ses demandes au titre de la perte d’exploitation ; 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, AXA France IARD, ainsi que le syndic, la société AXIUM, à la relever et la garantir de toutes condamnations ; 
- Rejeter l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de la société JO OUN ; 
- Débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle ; 
- La juger bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police à savoir les plafonds et franchises ; 
-Condamner in solidum la société JO OUN et tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Séverine Cardonel de la SELARLU Séverine Cardonel et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société AREAS DOMMAGES, fait essentiellement valoir les moyens suivants : 

A titre principal, elle soulève le mal-fondé des demandes de la société JO OUN dirigées à son encontre en raison de l’inapplicabilité des garanties, tant au regard de la nature du sinistre que de ses conditions de mobilisation. 

Elle estime que la garantie pertes d’exploitation ne peut être mobilisée qu’en cas de réalisation d’un événement expressément prévu au contrat et elle se prévaut des pages 9 et 10 des conditions générales, énumérant limitativement les événements garantis au titre du dégât des eaux (rupture ou fuite accidentelle, infiltration, débordement, etc.).
 
Elle soutient que le sinistre résulte non pas d’un dégât des eaux, mais d’un affaissement de fondations lié à un phénomène de liquéfaction des sols qui est un événement non garanti. Elle renvoie au rapport du cabinet UNION D'EXPERTS qui retient que les désordres proviennent de fissures anciennes visibles sur les murs de fondation, confirmées par les investigations du BET structure CETEBA désigné par le syndic. 

Or, elle rappelle que sont exclus de la garantie, au paragraphe (k) des conditions générales, les dommages résultant d’un “défaut d’entretien permanent des locaux” et que dès lors que la société JO OUN ne rapporte pas la preuve d’un événement garanti, la seule présence d’eau ou d’humidité ne peut suffire à déclencher la garantie.

Par ailleurs, elle prétend que le sinistre a une origine antérieure à la souscription du contrat et était visible lors de la prise de possession des locaux et que l’absence de constatation des désordres par l’huissier de justice de la société JO OUN ne remet pas en cause leur préexistence, l’huissier n’étant ni technicien, ni impartial.

Elle fait valoir que l’absence d’aléa empêche toute mobilisation de la garantie, en vertu des principes généraux du droit des contrats, et notamment de l’article 1108 ancien du code civil.

De surcroît, elle fait valoir qu’il est impossible d’indemniser la perte d’exploitation en l’absence d’un exercice comptable antérieur affecté par le sinistre, conformément à ses conditions générales.

A titre subsidiaire, AREAS DOMMAGES discute le quantum de la demande d’indemnisation, des appels en garantie et des limites de garantie.
 
Elle considère que l’inexploitation du local est imputable aux retards dans la réalisation des travaux par le syndic AXIUM.

Par ailleurs, elle considère que la société JO OUN ne justifie d’aucune date certaine d’ouverture du restaurant en raison de l’importance des travaux à réaliser et de la nécessité d’autorisations.

Il s’ensuit selon elle que la demande de 110.500 euros doit être rejetée puisque ce chiffre ne correspond pas à un préjudice réel mais uniquement au capital maximum garanti.

De la même manière, elle s’oppose à la demande au titre du manquement au devoir de conseil puisque le désordre était préexistant à la souscription du contrat.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires, de son assureur et du syndic puisque le sinistre trouve son origine dans un problème de fondations de l’immeuble et du terrain d’assise, et que le syndic a été négligent dans l’exercice de ses fonctions. 

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2021, les époux [R] demandent au tribunal de : 

A titre principal, : 
- Débouter la société JO OUN de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre; 
A titre subsidiaire, 
Si le tribunal prononçait une condamnation in solidum,
- Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le cabinet AXIUM et/ou son assureur, la société AXA France IARD à les garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires, qui pourraient être mises à leur charge;
En toute hypothèse : 
- Condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [R] exposent pour l’essentiel les moyens suivants: 

A titre principal, ils estiment que la société JO OUN n’établit pas en quoi ils pourraient être tenus responsables du défaut d’entretien des parties communes et du trouble de jouissance invoqué.
 
Ils se prévalent du rapport établi par UNION D’EXPERTS à la demande de l’assureur de la société JO OUN duquel il résulte que seule la responsabilité de la copropriété est engagée. 

Ils développent également la même argumentation que AREAS DOMMAGES sur le caractère visible des désordres lors de la prise de possession, sur l’antériorité par rapport au contrat et sur la responsabilité du syndic.
 
Ils considèrent donc que la société JO OUN les a assignés sans motif, malgré les diligences nombreuses qu’ils ont accomplies et en concluent que leur responsabilité ne peut être retenue, en l’absence de toute inertie fautive.

A titre subsidiaire, les époux [R] sollicitent la garantie in solidum du syndicat des copropriétaires, représenté par AXIUM, ainsi que de son assureur AXA France IARD, sur le fondement des désordres affectant les parties communes.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

- Constater qu’il n’a commis aucun manquement ; 
- Juger que sa responsabilité ne peut être engagée ; 
- Débouter la société JO OUN de sa demande d’indemnisation dirigée contre lui ; 
- Débouter la société JO OUN de l’intégralité de ses demandes ; 
- Débouter les époux [R] de leur appel en garantie à son égard ; 
- Débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes ; 
- Débouter la société AREAS DOMMAGE de sa demande en garantie ; 
- Débouter la société AREAS DOMMAGE de l’intégralité de ses demandes ; 
- Condamner la société AREAS DOMMAGE à le relever et le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner la société AXA FRANCE IARD à le relever et le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner les époux [R] à le relever et le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner la société JO OUN au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la société JO OUN aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.




Au soutien de ses prétentions, le syndicat des propriétaires expose pour l’essentiel les moyens suivants : 

En premier lieu, il expose que la société JO OUN n’apporte aucune preuve des prétendus manquements qu’elle invoque.
 
Il se prévaut de la jurisprudence selon laquelle le syndicat est, en principe, responsable des parties communes, mais encore faut-il, s’agissant de désordres à l’intérieur d’une partie privative, qu’il ait été informé de ces désordres par le copropriétaire.
 
Il fait valoir qu’en l’espèce, rien n’avait été signalé par la société MUNDON et considère que JO OUN aurait dû l'attraire dans la cause, cette dernière étant nécessairement informée du désordre.

Par ailleurs, il indique avoir immédiatement réagi dès que la fuite lui a été signalée de sorte que le retard dans l’ouverture du restaurant ne lui est pas imputable. 

En deuxième lieu, il s’oppose à la demande d’indemnisation de la société JO OUN de 205.575,99 euros au motif que cette dernière n’apporte aucun justificatif à l’appui de sa demande et produit uniquement un rapport non contradictoire faisant état d’une perte d’exploitation incertaine et virtuelle, ce qui est insuffisant surtout au regard du montant réclamé.

Il conteste tout autant le préjudice tiré d’une prétendue perte de chance d’obtenir un soutien de l'État, en précisant qu’en toute hypothèse ce sont des prêts garantis qui doivent être remboursés. 

Par ailleurs, le syndicat des propriétaires sollicite la garantie des époux [R], en leur qualité de bailleurs, et indique que les différends entre le locataire et le bailleur ne sauraient être supportés par syndicat des copropriétaires. 

Il expose qu’un protocole d’accord a été conclu entre les époux [R] et la société JO OUN sans qu’aucun des deux n’en communique le contenu.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite également la garantie de la société AREAS DOMMAGE, assureur de la société JO OUN, au motif que l’assureur doit sa garantie à son assuré.

Il prétend que la société AXA France IARD, assureur de l’immeuble, lui doit également sa garantie et conteste la position d'AXA fondée sur la vétusté, en faisant valoir que celle-ci n’est ni établie ni retenue par les tribunaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de : 

- Juger que l’origine de l’affaissement du mur de refend est la conséquence d’une vétusté naturelle ;
- Juger que la vétusté naturelle ne constitue pas un sinistre garanti ;
- Juger qu’aucune garantie n’est susceptible d’être mobilisée du fait de la vétusté de l’immeuble ;

En conséquence,
- Débouter la société JO OUN et toute partie de toute demande dirigée à son encontre ; 
A titre subsidiaire, 
- Juger que la comptabilité de la société MUNDON ne saurait servir de base de calcul pour établir le chiffre d’affaire de la société JO OUN ;
- Juger que la société JO OUN ne justifie pas de la date d’ouverture prévisible de son restaurant ni de la durée de ses travaux d’aménagement ; 
- Juger qu’aucun élément comptable n’est produit ; 
- Juger que la réclamation de la société JO OUN ne repose que sur une étude non contradictoire sans aucun élément au soutien de cette étude ; 
- Juger que la société JO OUN exerce une activité de restauration nouvelle ; 
- Juger que la société JO OUN ne justifie pas de la durée de son préjudice ni de son quantum ni de la réalité de sa demande de perte d'exploitation ; 
En conséquence, 
- Débouter la société JO OUN de sa demande au titre de la perte d’exploitation ; 
- Juger que le prêt garanti par l’état est un prêt que la société devra à terme rembourser; 
- Juger que l’absence d'octroi du PGE s’analyse comme une perte de chance d’obtenir ce prêt ; 
- Juger que la société ne justifie pas avoir déposé un dossier de prêt qui aurait été refusé;
- Juger que la société JO OUN ne justifie pas de la demande d’aide au titre du fonds de solidarité ;
 En conséquence,
- Débouter la société JO OUN de ses demandes au titre du PGE et du fonds de solidarité comme mal fondées ; 
- Juger que la somme de 5.500 euros au titre du décaissement des terres n’est pas en lien avec le sinistre ;
- Juger que ces frais sont des travaux nécessaires pour l’aménagement du local ; 
En conséquence,
- Débouter la société JO OUN de ses demandes au titre des frais ; 
En tout état de cause, 
- Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Florence Rosano conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD fait essentiellement valoir les moyens suivants : 

En premier lieu, AXA France fait valoir que les dommages invoqués par la société JO OUN ne relèvent pas de la garantie du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires et oppose ainsi à son assuré et aux tiers, une non-garantie.

Elle se prévaut du rapport d’expertise établi par l’expert mandaté par AREAS DOMMAGES, selon lequel les désordres affectant le mur de voûte en cave sont dus à la vétusté de l’immeuble.
Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

Elle indique que les conditions générales de sa police d’assurance définissent l’événement accidentel comme “tout événement imprévu, extérieur à la victime et constituant la cause des dommages” et elle précise que la notion de sinistre renvoie à la réalisation d’un événement garanti au titre du contrat et rappelle que seul un événement accidentel, incertain et aléatoire est assurable.

Elle expose que l’entretien des caves et de l’immeuble incombe au syndicat des copropriétaires, rappelle que la vétusté ne constitue pas un événement accidentel et relève que l’affaissement du mur ne résulte d’aucun événement soudain ou extérieur, mais bien de l’usure naturelle des matériaux. Elle en conclut que la fissure et l’affaissement ne constituent pas un sinistre au sens du contrat.

Elle ajoute que, de surcroît, les désordres étaient visibles lors de la prise de possession des lieux par la société JO OUN et que les dommages étaient préexistants à l’entrée dans les lieux.

En deuxième lieu, elle considère que les demandes de la société JO OUN sont mal fondées en ce que :
- la somme de 110 500 euros réclamée au titre au titre de la perte d’exploitation pour la période du 1er juillet 2019 au 14 mars 2020 et du 2 juin 2020 au 13 juillet 2020 a été calculée par le cabinet FITECO sur la base de la comptabilité de la société MUNDON, précédente exploitante du fonds ; 
- la société JO OUN ne démontre pas qu’une ouverture était possible au 1er juillet 2019, n'ayant pas anticipé les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires ;
- le projet d’aménagement n’était pas finalisé au mois de juin 2019, la demande de modification des escaliers n’étant intervenue qu’en janvier 2020 ;
- la société JO OUN se contredit sur la date de reprise d’activité : 14 juillet 2020 dans le rapport FITECO, 30 juillet 2020 dans ses écritures.

En conséquence, elle estime que la perte d’exploitation ne peut en toute hypothèse pas excéder six mois de septembre 2019 à février 2020.

Elle s’étonne du chiffre d’affaires projetées de 600 000 euros qui ne correspond pas à celui qui a été déclaré à son assureur (170.000 euros). 

Elle fait par ailleurs observer que le bilan de 2020 n'est pas produit et que les charges sont inconnues. 

Il s’ensuit selon elle que la perte d’exploitation n’est démontrée ni dans sa durée ni dans son quantum.

Par ailleurs, AXA France constate qu’il est réclamé la somme de 39.103,50 euros au titre de la perte de chance d’obtenir un prêt garanti par l’État (PGE) mais objecte que la perte de chance d’obtenir un prêt remboursable ne constitue pas un préjudice indemnisable, et rappelle que le PGE visait à couvrir la fermeture Covid, période pour laquelle aucun préjudice n’est réclamé.

Enfin, AXA France s’oppose également à la demande de 4.500 euros au titre de l’aide du fonds de solidarité en indiquant que cette aide pouvait être demandée sans condition particulière par tout restaurateur fermé administrativement et indique que la société JO OUN n’explique pas pourquoi elle n’a pas sollicité cette aide. Elle en déduit que cette demande doit être rejetée.


Elle fait valoir que les frais dont la société JO OUN réclame le remboursement concernent les travaux d’aménagement du local de sorte qu’ils sont sans lien avec le sinistre dont elle sollicite l’indemnisation. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société AXIUM demande au tribunal de :

- Débouter la SAS JO OUN de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre;
- Débouter les époux [R], de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 
- Débouter la société AREAS DOMMAGES de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 
- Débouter toutes parties adverses de leur demande d’exécution provisoire, non compatible avec la nature de l’affaire ; 
- Débouter, plus généralement, toutes parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 
- Condamner in solidum, à titre très subsidiaire, et avec exécution provisoire, les époux [R] et la société AREAS DOMMAGES, dont la SAS JO OUN recherche la responsabilité et la garantie, à la garantir intégralement et la relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; 
- Condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat, conformémentà l’article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, la société AXIUM expose pour l’essentiel les moyens suivants: 

A titre principal, elle expose que la société JO OUN ne rapporte pas la preuve d’une faute à son encontre et ne démontre pas qu’elle aurait volontairement retardé les travaux votés par l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019.

Elle rappelle que les travaux votés portaient sur :
- Le confortement en sous-œuvre des fondations de l’immeuble ;
- Le remplacement partiel du collecteur principal côté [Adresse 7].

Or, les études menées après cette assemblée générale ont révélé que le budget voté était insuffisant pour réaliser l’ensemble des travaux, compte tenu des difficultés techniques rencontrées et de l’état du sol, de sorte qu’il a fallu convoquer une nouvelle assemblée générale le 27 novembre 2019, laquelle a voté un budget complémentaire de 11.317,22 euros.

Elle estime donc n’avoir commis aucune faute.

A titre subsidiaire, elle conteste le montant des sommes réclamées estimant que la société JO OUN ne rapporte pas la preuve du préjudice dont elle réclame l’indemnisation à hauteur de 42.658 euros.



A la société JO OUN qui affirme que les travaux pouvaient être réalisés en un mois, elle oppose le fait que les différentes demandes d’autorisation auprès de ses bailleurs ont été faites les 25 juin 2019, 3 juillet 2019 et 28 janvier 2020.

Elle fait remarquer que, bien que les travaux de copropriété aient commencé en janvier 2020, la société JO OUN n’a ouvert son restaurant que le 10 juillet 2020, ce qui est bien au-delà du délai envisagé.
 
Par ailleurs, elle conteste le quantum de 42.658 euros, calculé par JO OUN comme représentant 3 mois de pertes d’exploitation, basées sur un rapport de l’expert-comptable FITECO.

Elle relève que le rapport d’expertise d'UNION D’EXPERTS du 24 octobre 2019 montre un chiffre d’affaires déclaré de seulement 170.000 euros avec une marge brute de 65%, bien inférieure aux hypothèses de JO OUN qui prétend un chiffre d'affaires de 600.000 euros et une marge de 76%.
 
Par ailleurs, sur la demande d’appel en garantie des époux [R], elle fait valoir que ceux-ci n’apportent pas les éléments permettant d’engager sa responsabilité délictuelle. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2024 et les plaidoiries ont été fixées au 12 mai 2025.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition le 24 juin 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “juger” ou “constater” ne constituent pas des demandes au sens de l’article quatre du code de procédure civile mais des moyens improprement inclus dans le dispositif des conclusions, qui, en conséquence, ne donneront pas lieu à mention au dispositif du jugement.

Sur les causes du dommage

Il résulte des différentes pièces produites et notamment :

- des photographies (pièces n°6 et 7 de la demanderesse)
- du rapport CETEBA (pièce n°14)
- du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019 (pièce n°2 du SDC)

Que lors des travaux de démontage de l’ancienne cuisine se trouvant au sous-sol des locaux pris à bail par la société JO OUN en vue de travaux de réfection de ladite cuisine, a été constatée une fuite ancienne à l’origine d’une liquéfaction du sol ayant provoqué un affaissement du voile de soubassement.

Cet affaissement a rendu indispensable, avant tous travaux d’aménagement de la nouvelle cuisine, la réalisation de travaux de reprise en sous-œuvre qui ont été votés par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 30 janvier 2019, ainsi que des travaux de réfection partielle du collecteur fuyard.

Il n’est pas discuté que ces travaux portent sur des parties communes.

Sur les principes de responsabilité

A) Sur la responsabilité des époux [R]

Aux termes de l’article 1719 du code civil :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l'occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

De ces dispositions, il résulte que les époux [R] sont responsables à l’égard de la société JO OUN des conséquences dommageables de la vétusté de l’immeuble objet du contrat de bail. 

B) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 

Selon le dernier alinéa de l’article 14 de la loi numéro 65- 557 du 10 juillet 1965 :
“Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Au cas présent, il n’est pas contesté que les problèmes rencontrés par la société JO OUN trouvent leur origine dans la vétusté des parties communes.

D’ailleurs, les travaux réparatoires nécessaires concernant tant les reprises en sous-œuvre que la réparation du collecteur ont été votés par l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019 qui a adopté un budget de travaux de 50.000 euros TTC, complété de 12.365,10 euros supplémentaires par décision de l’assemblée générale du 27 novembre 2019. 

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est responsable, tant à l’égard des époux [R], copropriétaires, qu’à l’égard de la société JO OUN, tiers, du préjudice résultant de l’état de vétusté des parties communes. 

En effet, il appartenait au syndicat des copropriétaires de s’assurer du bon entretien du collecteur à l’origine de la fuite dont l’état d’extrême corrosion suffit à démontrer que le syndicat a failli à son obligation.

En conséquence, la société JO OUN est fondée à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tout comme les époux [R], sont fondés, pour leur part, à rechercher sa garantie.







C) Sur les garanties de la société AXA FRANCE IARD

La SA AXA FRANCE IARD est l’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Elle dénie sa garantie en s’appuyant sur la définition de l’événement accidentel qui selon les conditions générales est “Tout événement imprévu, extérieur à la victime et constituant la cause des dommages”. 
 
Toutefois, s’il est exact que les dommages subis par les bâtiments assurés ne sont garantis que pour autant :
- qu’ils soient consécutifs un événement extérieur aux bâtiments assurés ; 
- qu’ils surviennent de manière fortuite et soudaine ;
- qu’ils compromettent la solidité du bâtiment ;
- qu’ils nécessitent le remplacement la reconstruction des parties endommagées.

en l’espèce, la demande ne porte pas sur les dommages subis par les bâtiments assurés mais sur les dommages subis par un tiers et provoqués par le bâtiment assuré.

En page 2 des conditions générales au paragraphe “Quels sont les biens et responsabilité que nous assurons ?”, il est indiqué : “Les responsabilités : il s’agit des conséquences pécuniaires que l’assuré encourt légalement, du fait de ses biens immobiliers, lorsqu’il cause des dommages aux tiers (articles 1240 à 1244 du code civil) et aux locataires (articles 1719 et 1721 du code civil).”

Il s’évince donc de cette stipulation que la garantie de l’assureur est due lorsque l’immeuble assuré est à l’origine d’un dommage causé à un tiers ce qui est bien le cas en l’espèce.

Par ailleurs, c’est en procédant par affirmation que la société AXA FRANCE IARD soutient que les désordres étaient visibles lors de la prise de possession des lieux. Sur ce point, elle s’appuie sur le rapport de la société UNION D’EXPERTS, mandatée par AREAS DOMMAGES, qui a estimé que le désordre était apparent puisque les lézardes affectant le mur de soubassement en sous-sol étaient visibles dans l’espace débarras. 

Mais l’expert n’indique pas en quoi la présence de fissures ou même de lézardes sur le mur du débarras, à les supposer visibles, ce qui n’est pas démontré au vu du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 28 mai 2019 qui ne relève aucun désordre apparent de cette nature, pouvait permettre à la société JO OUN de connaître l’existence de la fuite qui a été constatée lors du démontage de l’ancienne cuisine ainsi que l’affaissement du sol qui en était la conséquence.

Il s’ensuit que la société AXA FRANCE IARD sera condamnée à garantir son assuré des condamnations prononcées à son encontre, étant observé que la société JO OUN exerce également une action directe à son encontre.






Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL


D) Sur la garantie de la société AREAS DOMMAGES

La société JO OUN recherche la garantie de son propre assureur, la société AREAS DOMMAGES au titre de la garantie perte d’exploitation et l’assureur dénie sa garantie au motif que la perte d’exploitation n’est indemnisable que pour autant qu’elle soit la conséquence d’un événement garanti, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.


Les conditions générales produites excluent la prise en charge des dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent des locaux et installations.

Il s’ensuit que la société JO OUN ne peut pas, sans se contredire, opposer au syndicat un défaut d’entretien ancien des parties communes pour engager sa responsabilité tout en recherchant la garantie de son propre assureur qui exclut expressément cette cause.

En conséquence, la garantie perte d’exploitation de la police n’est pas mobilisable et la société JO OUN sera donc déboutée de ses demandes à son encontre. 

E) Sur la responsabilité de la société AXIUM

La société JO OUN estime que la société AXIUM syndic de copropriété a commis une faute en considérant que le retard dans le démarrage des travaux “est uniquement imputable à la mauvaise gestion du syndic qui, après la tenue de l’assemblée générale extraordinaire et le vote de travaux urgents du 30 juillet 2019 a souhaité ajouter un budget complémentaire de 12.365,10 euros sans lien avec les préoccupations de l’assemblée générale extraordinaire.”

Force est de constater que sur ce point l’affirmation de la société JO OUN est factuellement inexacte puisque la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2019 permet de constater le vote d’une résolution n°6 qui précise :
“ l’assemblée générale décide de faire procéder à des travaux de comportement en sous-œuvre des fondations de l’immeuble et de remplacement partiel du collecteur principal, côté [Adresse 7], étant précisé que l’achèvement desdits travaux est prévu avant la fin du mois d’octobre 2019.”

Il résulte donc très clairement de cette résolution que le syndic s’est préoccupé de faire exécuter en même temps les travaux de reprise en sous-œuvre et le remplacement partiel du collecteur.

Le syndic de copropriété qui a constaté que l’enveloppe budgétaire votée par l’assemblée générale était insuffisante et qu’il ne pouvait engager une dépense supérieure à celle votée par l’assemblée générale, soit 50.000 euros, s’est donc trouvée contrainte de convoquer une nouvelle assemblée générale pour voter dans l’urgence une enveloppe complémentaire de travaux de 12.365,10 euros.

La chronologie des événements telle qu’elle résulte des pièces produites ne met pas en évidence de carence ou une lenteur fautive de la part du syndic. En effet, les premiers courriers et mails de réclamation de la société JO OUN et le rapport CETEBA sont datés de la mi-juin 2019, le DCE-CCTP de CETEBA est de septembre 2019, le rapport d’expertise UNION D’EXPERTS est du 14 octobre 2019, et le compte rendu de la première réunion de chantier du 16 janvier 2020 précise que les travaux ont commencé fin décembre 2019.

La faute reprochée au syndic de copropriété n’est pas établie et la société JO OUN sera donc déboutée de toutes ses demandes à son encontre.

Sur les préjudices de la société JO OUN

Dés lors que l’affaissement nécessitant des travaux de reprise en sous-œuvre a été découvert à l’occasion des travaux de démontage de l’ancienne cuisine et qu’il interdisait avant reprise tous travaux d’aménagement de la nouvelle cuisine, il ne saurait être raisonnablement soutenu que la nécessité de procéder à ces travaux de reprise en sous-œuvre n’a pas retardé les travaux d’installation de la demanderesse et, partant, l’ouverture du nouveau restaurant.

Si la société JO OUN ne peut à l’évidence pas se prévaloir d’une perte d’exploitation démontrée, puisque, n’ayant pas ouvert, elle n’est évidemment pas en mesure de produire un élément de comparaison antérieur au sinistre permettant de calculer son préjudice, en revanche, elle a de toute évidence subi une perte de chance de pouvoir exploiter plus tôt son établissement.

Le calcul du préjudice de la société JO OUN ne peut être calculé par référence au chiffre d’affaires réalisé par la société MUNDON qui lui a vendu le fonds de commerce. Par ailleurs, il y a lieu d’observer que dans son dossier d’assurances, la société JO OUN a déclaré un chiffre d’affaires prévisionnel de 170.000 euros alors qu’elle base son calcul de perte d’exploitation sur un chiffre d’affaires de 600 000 euros annuels.

Sur la base d’un CA prévisionnel de 170.000 euros annuel à l’ouverture et de la marge brut de 76 % retenue par le cabinet FITECO, cela aboutit à une perte annuelle de 129.000 euros soit une moyenne mensuelle de 10.766 euros.

Dans l’évaluation de la perte de chance, il convient également de tenir compte du confinement et de l’arrêt de l’activité économique qui a suivi qui a également largement retardé les travaux.

Il y a donc lieux d’évaluer la perte de chance subie par la société JO OUN la somme de 30.000 euros. 

La société JO OUN qui n’établit pas que les autres dépenses dont elle réclame le paiement soient la conséquence du dommage, sera déboutée du surplus de ses demandes.

Pour les motifs développés ci-dessus Monsieur et Madame [R], le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à payer à la société JO OUN la somme de 30.000 euros au titre de l’indemnisation de sa perte de chance.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA FRANCE IARD seront condamnés à garantir Monsieur et Madame [R] des condamnations prononcées à leur encontre, et la société AXA FRANCE sera condamnée à garantir son assuré.


Jugement du 24 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/00843 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTUDL

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [R], le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD qui succombent seront tenus in solidum aux dépens.

Par ailleurs aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de la société JO OUN la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, les époux [R], le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des autres parties les frais irrépétibles exposés. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [F] [H] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SAS JO OUN la somme de 30.000 euros au titre de la perte de chance ;

DEBOUTE la SAS JO OUN du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE La société JO OUN de ses demande à l’encontre des sociétés AXIUM et AREAS DOMMAGES ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SA AXA FRANCE IARD à garantir Monsieur et Madame [R] des condamnations prononcées à leur encontre ;
 
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [F] [H] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SAS JO OUN la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [F] [H] épouse [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1108, code civil 1721, code des assurances L112-2, code des assurances L121-10, code civil 1244, code des assurances L113-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/02900

  en commun : code civil 1108, code civil 1244, code des assurances L113-5

• 24 février 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/02962

  en commun : code des assurances L112-2, code des assurances L121-10

• 5 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00079

  en commun : code des assurances L112-2, code civil 1244

• 19 mai 2026 · Tribunal judiciaire d'Albi · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00324

  en commun : code des assurances L112-2, code civil 1244

• 9 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/07052

  en commun : code des assurances L112-2, code des assurances L113-5

• 22 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/12550

  en commun : code des assurances L112-2, code des assurances L113-5

• 20 février 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/02236

  en commun : code des assurances L112-2, code des assurances L113-5

• 8 janvier 2026 · Tribunal des activités économiques de Marseille · n° 2025R00354

  en commun : code des assurances L112-2, code des assurances L113-5

Mise à jour de la source le 2025-07-03T18:26:13.973Z.