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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 11 juillet 2025, n° 24/55859

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [B] est propriétaire d’un bien immobilier situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11 de la copropriété). 

Par acte du 2 août 2024, la ville de Paris a assigné Mme [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :
- Juger que Mme [Y] [B] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11), 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation 
- Débouter Mme [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- Condamner Mme [Y] [B] à verser à la Ville de [Localité 9] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, la ville de Paris, représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; 
Vu l’article 492-1 du code de procédure civile ; 
Vu l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation; 
Vu l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation; 
Vu l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 ; 
Vu les articles L. 324-1-1 ; L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, 

- Juger que Mme [Y] [B] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11) bien, 
 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation 
 
- Débouter Mme [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- Condamner Mme [Y] [B] à verser à la ville de [Localité 9] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- Condamner Mme [Y] [B] aux entiers dépens d’instance. »


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, Mme [Y] [B], représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les dispositions des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ; 
Vu les dispositions des articles 8 et 16 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen ; 
Vu les dispositions des articles 6 et 7 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ; 
Vu l’article 49.1 de la charte des droits fondamentaux de l’Union Européenne ; 
Vu l’article 2 du code civil ; 
Vu la jurisprudence ; 
Vu les pièces versées aux débats ; 

A titre principal : 
- Juger que les article L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ; 
- Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ; 
- Juger que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la fiche H2 produite par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation; 
- Juger que la fiche H2, la fiche R, le relevé cadastral et le relevé de propriété produits par la ville de [Localité 9] ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; 
- Juger que la ville de [Localité 9] échoue à démontrer l’identification du local, objet de la présente procédure ; 
- Juger de la bonne foi de Mme [Y] [B]. 
 
En conséquence : 
- Débouter la ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [Y] [B]. 
- Débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation ; 
- Débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieures. 



A titre subsidiaire, 
- Juger de la bonne foi et des diligences de Mme [Y] [B];
- Juger de la situation personnelle de Mme [Y] [B] et de sa coopération avec la ville de [Localité 9]; 
- Juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse. 
 
En conséquence : 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction à l’article L 652-1 du code de la construction et de l’habitation du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 9]. 

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro : 
- Juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié. 
 
En conséquence : 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende individuelle dont la somme ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation. 
 
En tout état de cause : 
- Juger que l’équité ne commande pas que Mme [Y] [B] soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la ville de [Localité 9] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ; 
- Condamner la ville de [Localité 9] aux entiers dépens d’instance. 
- Ecarter l’exécution provisoire ».

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 

Il sera rappelé que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes : 
 
« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est sollicitée sur le fondement d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit-elle s'effectuer à l'aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ? 
 
2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024? ». 


Par avis date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes : 

« EST D’AVIS QUE :
Lorsqu'une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est sollicitée sur le fondement d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de l'article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne.
La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n°15010 P+B).

Il n’est pas contesté par les parties que l’activité de location litigieuse a cessé avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024.

Il n’est pas plus contesté par les parties qu’à la suite de l’avis de la Cour de cassation en date du 10 avril 2025, toute application rétroactive de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit dès lors être écartée.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 9] fait valoir que :
- l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11 de la copropriété) est à usage d’habitation,
- il ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire, 
- le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage, 
- en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.




Mme [Y] [B] oppose que :
- l’absence de preuve incontestable de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résultant de l’irrégularité manifeste de la déclaration H2,
- La fiche H2 est datée du 15 octobre 1970, soit postérieurement au 1 er janvier 1970.
- la déclaration H2 comporte les mentions suivantes : Bâtiment « A », Escalier « A », Etage « 3 », Porte « gauche.
- l’assignation reprend le constat d’infraction en mentionnant concernant l’appartement litigieux : « Bâtiment A », « Escalier 1», « Etage 3 », « Porte 02001 », « Lot 11 »
- le contenu descriptif de l’immeuble du constat d’infraction cité dans l’assignation est en contradiction avec le contenu de la fiche H2 concernant la mention de l’escalier et la mention de la porte. 
- il n’est pas certain que le constat d’infraction dressé corresponde au bien mentionné dans la fiche H2,
- deux nombres « 11 - 32 » sont indiqués dans le rectangle dédié à indiquer le numéro de lot et deux autres sont indiqués « 10 » et « 11 » en haut de la première page de la fiche H2, sans qu’il soit précisé à quoi ils correspondent,
- il n’est fourni aucun calepin d’immeuble ni aucune fiche OFEA,
- la déclaration H2 rend impossible l’identification précise des locaux du fait de ces informations contradictoires et de l’absence de calepin dans les éléments fournis par la ville,
- dans la déclaration H2, il apparaît que le local ne comporte pas de salle d’eau alors que la présence d’une salle d’eau est essentielle pour qualifier l’usage d’habitation d’un bien. 
- deux surface différentes sont indiqués sur la fiche H2,
- ces différents éléments contradictoires rendent incertaine la véracité et la force probante de la fiche H2,
- la fiche modèle R comporte les mentions suivantes : Porte «DE», Bâtiment « R », Escalier « 1 » qui diffèrent de celles du constat d’infraction reprises par l’assignation qui cite pour rappelle : « [8] », « Escalier 1 », « Etage 3 », « Porte 02001 », « Lot11»et de celles de la Fiche H2 : Bâtiment « A », Escalier « A », Etage « 3 », Porte « gauche », sur laquelle aucun numéro de lot n’apparaît,
- la Fiche modèle R comporte deux dates différentes : le 19 octobre 1970, et le 15 octobre 1970 et ne démontre pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970,
- le relevé de propriété et la fiche cadastrale rendent également impossible la démonstration de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Subsidiairement, Mme [Y] [B] demande de réduire l’amende civile à 1 euro symbolique compte tenu de sa bonne foi, de son ignorance quant à la règlementation applicable, du fait qu’elle a immédiatement et spontanément coopéré après le courrier de la ville de [Localité 9], de la cessation de l’infraction et enfin qu’elle dispose de faibles revenus.
*
Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 9], et notamment du constat de location meublée touristique du 28 février 2024, que Mme [Y] [B] a mis son appartement meublé situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 du [Adresse 4], en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par Mme [Y] [B]. 
En effet, selon La Direction Régionale des Finances Publique, la domiciliation fiscale de Mme [Y] [B] a été faite à l’adresse suivante : [Adresse 2] (pièce n°9 de la ville de [Localité 9]).

La preuve de l’usage d’habitation du local sis dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 du [Adresse 4], au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 15 octobre 1970 qui a été remplie par le propriétaire du bien, M. [J] et qui rappelle la situation pour l’année fiscale 1970 (pièce n°5 de la ville de [Localité 9]).

La correspondance entre le bien visé par la fiche H2 et le bien contrôlé est établie, même en l’absence de la mention du lot par la fiche de révision foncière modèle R qui indique que le propriétaire du lot 11 est le même que celui mentionné sur la fiche H2, à savoir M. [J], lequel ne détient aucun autre bien au sein de l’immeuble (pièce n°6 de la ville de [Localité 9]).

L’attestation de propriété retrace la chaîne de propriété depuis l’acquisition du bien, le 3 juillet 1961, par M. [H] [J] et son épouse, Mme [V] [S], propriétaires figurant sur la fiche H2, jusqu’à Mme [Y] [B] (pièce n°4 de Mme [B]).


 
Ils sera également relevé que cette attestation désigne le lot n°11 comme un « logement situé au troisième étage à droite, porte gauche, composé de deux pièces sur cour, d’une cuisine et de water-closets particuliers », corroborant ainsi les informations figurant sur la fiche H2, notamment la désignation de la porte comme « gauche » et la composition identique du logement. 
 
En outre, Mme [Y] [B] a elle-même désigné la porte de son local comme « porte gauche » dans la déclaration du loueur en meublé du 6 mai 2025, ce qui permet également d’établir la correspondance entre la porte gauche de 1970 et la porte 02001.

Compte tenu de ces éléments, il est donc sans incidence que l’escalier « A » de la fiche H2 ait par la suite été renommé escalier « 1 » : l’étude croisée des fiches H2 et R, combinée à l’identité unique du propriétaire, confirmant que le lot 11, propriété la défenderesse, correspond au bien visé dans la fiche H2.

Enfin, la composition du local figurant sur la fiche H2, ainsi que sa superficie, correspondent parfaitement aux informations résultant de l’attestation de propriété, qui décrit le lot n°11 comme un logement composé de deux pièces, d’une cuisine et de water-closets particuliers, soit une description identique à celle de la fiche H2 et à celles du relevé cadastral, qui mentionne un appartement de 28 m², soit une superficie identique à celle figurant sur la fiche H2 (pièces n°5 et 8 de la ville de [Localité 9]).

La fiche H2 indique que le local est occupé par Mme [L] [O] pour un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 1688 Frs.

Or la mention d’une locataire et d’un loyer annuel de 1688 francs au 1er janvier 1970 implique que le bien faisait l’objet d’un bail d’habitation à cette date, et permet d’établir l’usage d’habitation du local.

La rubrique 41 de la fiche H2 intitulée « consistance et confort du logement » porte mention de : « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation » à savoir : une salle à manger, une chambre, une cuisine de moins de 9m 2. La rubrique 41 b) intitulée « pièces et annexes à usage professionnel » n’est pas renseignée. La rubrique 42 est réservée au confort du logement (eau courante, gaz, électricité, W-C particuliers et tout-à-l’égout). 
L’approvisionnement en eau courante est donc mentionné, tout comme l’approvisionnement en gaz et en électricité ainsi que la présence d’un WC particulier et d’un receveur de douche, de sorte que sont présents tous les éléments d’habitabilité nécessaires au sein du local (pièce n°5- de la ville de [Localité 9]).

La fiche R, signée le 15 octobre 1970 et enregistrée le 19 octobre 1970 par les services fiscaux permet de lier le lot 11 au local visé par la fiche H2 dès lors que le nom du propriétaire est identique. Les différences relevées par Mme [B] entre les mentions figurant sur la fiche modèle R, le constat d’infraction, l’assignation et la fiche H2 n’affectent en rien l’identification du bien litigieux, M. [J] étant bien propriétaire du lot n°11 et ne possédant aucun autre lot dans l’immeuble ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats. 




La discordance entre les deux dates apparaissant sur la fiche R est également sans incidence sur sa valeur probatoire dès lors que la déclaration, signée le 15 octobre 1970 n’a en effet été reçue et enregistrée par l’administration que le 1er octobre 1970 comme en témoigne le tampon figurant en première page.

Le relevé de propriété et le relevé cadastral établissent que : 
- aucun changement n’est intervenu depuis lors,
- aucune autorisation personnelle pour un usage autre que l’habitation n’existe, aucune compensation n’a été effectuée.

En l’absence d’autorisation d’urbanisme de changement de destination en un autre usage que l’habitation et en l’absence d’autorisation de changement d’usage, le bien n’a pas changé d’usage. 

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s'ensuit que Mme [Y] [B] a changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l'amende doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le logement est proposé à la location de courte durée sur le site Airbnb. L’annonce précise que l’hôte se prénomme [Y]. 
Le bien est nommé « [V]- Studio 30m2 – Haut-Marais/République ». L’annonce comporte 12 photos et 52 commentaires de touristes. Le plus ancien commentaire date de juillet 2021 et le plus récent de mai 2023. 
 
Le 8 juin 2021, l’appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée référencée n°[Numéro identifiant 7], en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Le relevé des réservations transmis par Airbnb atteste de :
- 208 nuitées en 2023 
- 194 nuitées en 2022 
- 97 nuitées en 2021
 

La ville de [Localité 9] estime le montant total des gains illicites à la somme de 82.834 euros.



Mme [Y] [B] fournit un relevé des réservations faisant état d’un revenu total de 47.759 euros (pièce n°26 de Mme [B]).

La ville de [Localité 9] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 31 449,6 euros.

Mme [Y] [B] fait valoir sa bonne foi durant tous les échanges avec la ville de [Localité 9] et précise qu’elle a cessé toute activité locative sur la plateforme Airbnb le 17 août 2023 (pièce n°26 de Mme [B]) et qu’elle a supprimé ladite annonce sur la plateforme Airbnb (pièce n°30 de Mme [B]).

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d'une location classique, il convient de fixer l'amende civile à 25.000 euros.

Sur les demandes accessoires
 
Partie perdante, Mme [Y] [B] sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l'exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 sont applicables au litige;

Condamne Mme [Y] [B] au paiement d'une amende civile de 25.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 9] ;

Condamne Mme [Y] [B] aux dépens ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





 
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9]


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N° RG 24/55859 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OCE

N° : 

Assignation du :
04 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND 
le 11 juillet 2025



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 9] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Madame [D] [F]
[Adresse 10]
[Localité 5] 

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844



DEFENDERESSE

Madame [Y] [B]
née le 9 août 1978 
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735



DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [B] est propriétaire d’un bien immobilier situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11 de la copropriété). 

Par acte du 2 août 2024, la ville de Paris a assigné Mme [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :
- Juger que Mme [Y] [B] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11), 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation 
- Débouter Mme [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- Condamner Mme [Y] [B] à verser à la Ville de [Localité 9] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, la ville de Paris, représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; 
Vu l’article 492-1 du code de procédure civile ; 
Vu l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation; 
Vu l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation; 
Vu l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 ; 
Vu les articles L. 324-1-1 ; L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, 

- Juger que Mme [Y] [B] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11) bien, 
 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation 
 
- Débouter Mme [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- Condamner Mme [Y] [B] à verser à la ville de [Localité 9] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- Condamner Mme [Y] [B] aux entiers dépens d’instance. »


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2025, Mme [Y] [B], représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les dispositions des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ; 
Vu les dispositions des articles 8 et 16 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen ; 
Vu les dispositions des articles 6 et 7 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ; 
Vu l’article 49.1 de la charte des droits fondamentaux de l’Union Européenne ; 
Vu l’article 2 du code civil ; 
Vu la jurisprudence ; 
Vu les pièces versées aux débats ; 

A titre principal : 
- Juger que les article L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ; 
- Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ; 
- Juger que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la fiche H2 produite par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation; 
- Juger que la fiche H2, la fiche R, le relevé cadastral et le relevé de propriété produits par la ville de [Localité 9] ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; 
- Juger que la ville de [Localité 9] échoue à démontrer l’identification du local, objet de la présente procédure ; 
- Juger de la bonne foi de Mme [Y] [B]. 
 
En conséquence : 
- Débouter la ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [Y] [B]. 
- Débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation ; 
- Débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieures. 



A titre subsidiaire, 
- Juger de la bonne foi et des diligences de Mme [Y] [B];
- Juger de la situation personnelle de Mme [Y] [B] et de sa coopération avec la ville de [Localité 9]; 
- Juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse. 
 
En conséquence : 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction à l’article L 652-1 du code de la construction et de l’habitation du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 9]. 

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro : 
- Juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié. 
 
En conséquence : 
- Condamner Mme [Y] [B] à une amende individuelle dont la somme ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation. 
 
En tout état de cause : 
- Juger que l’équité ne commande pas que Mme [Y] [B] soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la ville de [Localité 9] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ; 
- Condamner la ville de [Localité 9] aux entiers dépens d’instance. 
- Ecarter l’exécution provisoire ».

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 

Il sera rappelé que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes : 
 
« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est sollicitée sur le fondement d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit-elle s'effectuer à l'aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ? 
 
2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024? ». 


Par avis date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes : 

« EST D’AVIS QUE :
Lorsqu'une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est sollicitée sur le fondement d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de l'article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne.
La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n°15010 P+B).

Il n’est pas contesté par les parties que l’activité de location litigieuse a cessé avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024.

Il n’est pas plus contesté par les parties qu’à la suite de l’avis de la Cour de cassation en date du 10 avril 2025, toute application rétroactive de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit dès lors être écartée.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 9] fait valoir que :
- l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 sis [Adresse 3] (constituant le lot n°11 de la copropriété) est à usage d’habitation,
- il ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire, 
- le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage, 
- en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.




Mme [Y] [B] oppose que :
- l’absence de preuve incontestable de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résultant de l’irrégularité manifeste de la déclaration H2,
- La fiche H2 est datée du 15 octobre 1970, soit postérieurement au 1 er janvier 1970.
- la déclaration H2 comporte les mentions suivantes : Bâtiment « A », Escalier « A », Etage « 3 », Porte « gauche.
- l’assignation reprend le constat d’infraction en mentionnant concernant l’appartement litigieux : « Bâtiment A », « Escalier 1», « Etage 3 », « Porte 02001 », « Lot 11 »
- le contenu descriptif de l’immeuble du constat d’infraction cité dans l’assignation est en contradiction avec le contenu de la fiche H2 concernant la mention de l’escalier et la mention de la porte. 
- il n’est pas certain que le constat d’infraction dressé corresponde au bien mentionné dans la fiche H2,
- deux nombres « 11 - 32 » sont indiqués dans le rectangle dédié à indiquer le numéro de lot et deux autres sont indiqués « 10 » et « 11 » en haut de la première page de la fiche H2, sans qu’il soit précisé à quoi ils correspondent,
- il n’est fourni aucun calepin d’immeuble ni aucune fiche OFEA,
- la déclaration H2 rend impossible l’identification précise des locaux du fait de ces informations contradictoires et de l’absence de calepin dans les éléments fournis par la ville,
- dans la déclaration H2, il apparaît que le local ne comporte pas de salle d’eau alors que la présence d’une salle d’eau est essentielle pour qualifier l’usage d’habitation d’un bien. 
- deux surface différentes sont indiqués sur la fiche H2,
- ces différents éléments contradictoires rendent incertaine la véracité et la force probante de la fiche H2,
- la fiche modèle R comporte les mentions suivantes : Porte «DE», Bâtiment « R », Escalier « 1 » qui diffèrent de celles du constat d’infraction reprises par l’assignation qui cite pour rappelle : « [8] », « Escalier 1 », « Etage 3 », « Porte 02001 », « Lot11»et de celles de la Fiche H2 : Bâtiment « A », Escalier « A », Etage « 3 », Porte « gauche », sur laquelle aucun numéro de lot n’apparaît,
- la Fiche modèle R comporte deux dates différentes : le 19 octobre 1970, et le 15 octobre 1970 et ne démontre pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970,
- le relevé de propriété et la fiche cadastrale rendent également impossible la démonstration de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Subsidiairement, Mme [Y] [B] demande de réduire l’amende civile à 1 euro symbolique compte tenu de sa bonne foi, de son ignorance quant à la règlementation applicable, du fait qu’elle a immédiatement et spontanément coopéré après le courrier de la ville de [Localité 9], de la cessation de l’infraction et enfin qu’elle dispose de faibles revenus.
*
Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 9], et notamment du constat de location meublée touristique du 28 février 2024, que Mme [Y] [B] a mis son appartement meublé situé dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 du [Adresse 4], en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par Mme [Y] [B]. 
En effet, selon La Direction Régionale des Finances Publique, la domiciliation fiscale de Mme [Y] [B] a été faite à l’adresse suivante : [Adresse 2] (pièce n°9 de la ville de [Localité 9]).

La preuve de l’usage d’habitation du local sis dans le bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 02001 du [Adresse 4], au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 15 octobre 1970 qui a été remplie par le propriétaire du bien, M. [J] et qui rappelle la situation pour l’année fiscale 1970 (pièce n°5 de la ville de [Localité 9]).

La correspondance entre le bien visé par la fiche H2 et le bien contrôlé est établie, même en l’absence de la mention du lot par la fiche de révision foncière modèle R qui indique que le propriétaire du lot 11 est le même que celui mentionné sur la fiche H2, à savoir M. [J], lequel ne détient aucun autre bien au sein de l’immeuble (pièce n°6 de la ville de [Localité 9]).

L’attestation de propriété retrace la chaîne de propriété depuis l’acquisition du bien, le 3 juillet 1961, par M. [H] [J] et son épouse, Mme [V] [S], propriétaires figurant sur la fiche H2, jusqu’à Mme [Y] [B] (pièce n°4 de Mme [B]).


 
Ils sera également relevé que cette attestation désigne le lot n°11 comme un « logement situé au troisième étage à droite, porte gauche, composé de deux pièces sur cour, d’une cuisine et de water-closets particuliers », corroborant ainsi les informations figurant sur la fiche H2, notamment la désignation de la porte comme « gauche » et la composition identique du logement. 
 
En outre, Mme [Y] [B] a elle-même désigné la porte de son local comme « porte gauche » dans la déclaration du loueur en meublé du 6 mai 2025, ce qui permet également d’établir la correspondance entre la porte gauche de 1970 et la porte 02001.

Compte tenu de ces éléments, il est donc sans incidence que l’escalier « A » de la fiche H2 ait par la suite été renommé escalier « 1 » : l’étude croisée des fiches H2 et R, combinée à l’identité unique du propriétaire, confirmant que le lot 11, propriété la défenderesse, correspond au bien visé dans la fiche H2.

Enfin, la composition du local figurant sur la fiche H2, ainsi que sa superficie, correspondent parfaitement aux informations résultant de l’attestation de propriété, qui décrit le lot n°11 comme un logement composé de deux pièces, d’une cuisine et de water-closets particuliers, soit une description identique à celle de la fiche H2 et à celles du relevé cadastral, qui mentionne un appartement de 28 m², soit une superficie identique à celle figurant sur la fiche H2 (pièces n°5 et 8 de la ville de [Localité 9]).

La fiche H2 indique que le local est occupé par Mme [L] [O] pour un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 1688 Frs.

Or la mention d’une locataire et d’un loyer annuel de 1688 francs au 1er janvier 1970 implique que le bien faisait l’objet d’un bail d’habitation à cette date, et permet d’établir l’usage d’habitation du local.

La rubrique 41 de la fiche H2 intitulée « consistance et confort du logement » porte mention de : « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation » à savoir : une salle à manger, une chambre, une cuisine de moins de 9m 2. La rubrique 41 b) intitulée « pièces et annexes à usage professionnel » n’est pas renseignée. La rubrique 42 est réservée au confort du logement (eau courante, gaz, électricité, W-C particuliers et tout-à-l’égout). 
L’approvisionnement en eau courante est donc mentionné, tout comme l’approvisionnement en gaz et en électricité ainsi que la présence d’un WC particulier et d’un receveur de douche, de sorte que sont présents tous les éléments d’habitabilité nécessaires au sein du local (pièce n°5- de la ville de [Localité 9]).

La fiche R, signée le 15 octobre 1970 et enregistrée le 19 octobre 1970 par les services fiscaux permet de lier le lot 11 au local visé par la fiche H2 dès lors que le nom du propriétaire est identique. Les différences relevées par Mme [B] entre les mentions figurant sur la fiche modèle R, le constat d’infraction, l’assignation et la fiche H2 n’affectent en rien l’identification du bien litigieux, M. [J] étant bien propriétaire du lot n°11 et ne possédant aucun autre lot dans l’immeuble ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats. 




La discordance entre les deux dates apparaissant sur la fiche R est également sans incidence sur sa valeur probatoire dès lors que la déclaration, signée le 15 octobre 1970 n’a en effet été reçue et enregistrée par l’administration que le 1er octobre 1970 comme en témoigne le tampon figurant en première page.

Le relevé de propriété et le relevé cadastral établissent que : 
- aucun changement n’est intervenu depuis lors,
- aucune autorisation personnelle pour un usage autre que l’habitation n’existe, aucune compensation n’a été effectuée.

En l’absence d’autorisation d’urbanisme de changement de destination en un autre usage que l’habitation et en l’absence d’autorisation de changement d’usage, le bien n’a pas changé d’usage. 

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s'ensuit que Mme [Y] [B] a changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l'amende doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le logement est proposé à la location de courte durée sur le site Airbnb. L’annonce précise que l’hôte se prénomme [Y]. 
Le bien est nommé « [V]- Studio 30m2 – Haut-Marais/République ». L’annonce comporte 12 photos et 52 commentaires de touristes. Le plus ancien commentaire date de juillet 2021 et le plus récent de mai 2023. 
 
Le 8 juin 2021, l’appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée référencée n°[Numéro identifiant 7], en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Le relevé des réservations transmis par Airbnb atteste de :
- 208 nuitées en 2023 
- 194 nuitées en 2022 
- 97 nuitées en 2021
 

La ville de [Localité 9] estime le montant total des gains illicites à la somme de 82.834 euros.



Mme [Y] [B] fournit un relevé des réservations faisant état d’un revenu total de 47.759 euros (pièce n°26 de Mme [B]).

La ville de [Localité 9] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 31 449,6 euros.

Mme [Y] [B] fait valoir sa bonne foi durant tous les échanges avec la ville de [Localité 9] et précise qu’elle a cessé toute activité locative sur la plateforme Airbnb le 17 août 2023 (pièce n°26 de Mme [B]) et qu’elle a supprimé ladite annonce sur la plateforme Airbnb (pièce n°30 de Mme [B]).

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d'une location classique, il convient de fixer l'amende civile à 25.000 euros.

Sur les demandes accessoires
 
Partie perdante, Mme [Y] [B] sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l'exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS
 
Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue respectivement de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 sont applicables au litige;

Condamne Mme [Y] [B] au paiement d'une amende civile de 25.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 9] ;

Condamne Mme [Y] [B] aux dépens ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





 
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L632-1, code de la construction et de l'habitation L631-7, code de procedure civile 481-1, code du tourisme L324-1-1, code de la construction et de l'habitation L651-2, code de la construction et de l'habitation L637-1, code de la construction et de l'habitation L652-1, code de procedure civile 492-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-11T18:26:36.556Z.