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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 1ère Chambre civile, 17 juillet 2025, n° 23/00793

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Parties (entreprises)

Agence Morel

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 19 mars 2019, Mme [S] [U] veuve [Z] a acquis de la SCI [O] [H] un ensemble immobilier situé [Adresse 3]. Un diagnostic relatif à l'amiante, concernant les parties privatives, a été réalisé par la société ADC Diagnostic et annexé à la vente.

Au moment de la vente, la SAS Morel exerçait les fonctions de syndic de copropriété.

Suite à des travaux pour l'installation de velux, Mme [S] [Z], ainsi que deux autres copropriétaires, ont mis en demeure la SCI [O] [H], la SAS Morel et la société ADC Diagnostics par courrier recommandé avec avis de réception du 8 juillet 2019 de diligenter un diagnostic amiante sur les parties communes.

Par assignation délivrée par commissaire de justice les 3 et 4 septembre 2020, Mme [S] [B] a fait assigner la SCI [O] [H], la SAS Morel, la Compagnie de Gestion Immobilière de la Loire (ci-après CGIL), devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de restitution d'une partie du prix de vente et d'indemnisation de son préjudice du fait de la présence d'amiante dans les parties communes.

Suivant arrêt du 24 mars 2022, la Cour d'appel de Lyon a déclaré les demandes de Mme [S] [Z] irrecevable à l'encontre de la société Immo de France Forez Velay, anciennement CGIL, en l'absence d'intérêt à agir.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 3 mars 2023, Mme [S] [Z] a appelé en cause la SELARL MJ Synergie, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Morel, ainsi que la SA Allianz devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Une ordonnance de jonction a été prononcée le 3 mai 2023.

Suivant ordonnance du 17 juillet 2023, le juge de la mise en état a constaté que le Tribunal n'est plus saisi de demandes à l'encontre de la CGIL - Immo de France Forez Velay en ce qu'elle n'est pas le successeur de la société Morel.

Par conclusions notifiées le 10 juin 2024, Mme [S] [B] demande à la juridiction de :
 – Condamner la SCI [O] [H] à lui restituer une partie du prix de vente correspondant au prix des travaux de désamiantage ;
 – En conséquence, condamner la SCI [O] [H] à lui payer les sommes de :
- 31 522,50 € au titre des travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, outre le taux de TVA en vigueur au jour du paiement et outre réactualisation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date du devis réactualisé jusqu'au jour du paiement de l'indemnité, étant précisé que l'indice de référence à prendre en considération sera celui du 1er trimestre 2109, publié le 22 juin 2019, soit 1 728 ;
- 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
 – Juger que la SAS Morel a commis une faute dans le cadre de l'exercice de ses fonctions de syndic de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil et la condamner à réparer le préjudice subi par Mme [S] [Z] ;
 – Fixer la créance de Mme [S] [Z] au passif de la SAS Morel à la somme de 31 522,50€, outre le taux de TVA en vigueur au jour du paiement et outre réactualisation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee à la date du devis réactualisé jusqu'au jour du paiement de l'indemnité étant précisé que l'indice de référence à prendre en considération sera celui du 1er trimestre 2019, publié le 22 juin 2019, soit 1 728 ;
 – Mettre hors de cause la SA Allianz France et recevoir l'intervention volontaire de la SA Allianz Iard ;
 – Juger que la SA Allianz France doit garantir la SAS Morel des condamnations prononcées à son encontre au titre du contrat responsabilité civile professionnelle souscrit par elle ;
 – Condamner solidairement avec la SCI [O] [H], la SA Allianz France à lui payer la somme de 31 522,50 € au titre des travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, outre le taux de TVA en vigueur au jour du paiement et outre réactualisation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date du devis réactualisé jusqu'au jour du paiement de l'indemnité, étant précisé que l'indice de référence à prendre en considération sera celui du 1er trimestre 2109, publié le 22 juin 2019, soit 1 728, sauf à déduire la franchise contractuelle ;
 – Débouter la SA Allianz France de ses demandes reconventionnelles ;
 – Condamner solidairement la SCI [O] [H] et la SA Allianz France à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l'intervention volontaire, elle précise que la société Allianz France est l'entité mentionnée par le syndic sur le procès-verbal d'assemblée générale.
Au visa des articles 1641 et 1645 du Code civil, elle fait valoir que la responsabilité du vendeur est engagée, en ce qu'au jour de la réalisation de la vente, le diagnostic amiante sur les parties communes n'avait été ni fourni, ni réalisé alors qu'il s'agit d'un document obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Elle soutient que le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés en l'absence d'un des diagnostics obligatoires et qu'elle a découvert la présence d'amiante sur les parties communes à l'occasion de travaux pour la pose de velux. Elle affirme que la SCI [O] [H] ne pouvait ignorer cette situation, en ce que la société ADC Diagnostics avait attiré l'attention de l'ancien propriétaire sur l'existence d'une toiture en fibrociment, avec la nécessité de réaliser un diagnostic technique amiante. Elle estime que la réduction de son prix de vente doit équivaloir à sa quote-part sur les parties communes générales. Elle rappelle avoir subi de nombreux tracas et démarches nécessités par cette situation, outre les frais exposés pour cette vente. Elle rappelle qu'il n'est pas mentionné dans son acte de vente que le diagnostic réalisé avant la mise en copropriété de l'immeuble lui a été remis, mais qu'il lui a été remis un document de la SAS Morel, précisant que l'immeuble n'est pas soumis à la réglementation sur l'amiante. Elle ajoute que la remise du règlement de copropriété ne préjuge pas de la remise à Mme [Z] du diagnostic technique réalisé le 5 avril 2016 et que, peu importe son délai de validité, elle n'en a pas eu connaissance avant la vente.
Au visa de l'article 1240 du Code civil, elle soutient que la responsabilité du syndic est engagée à l'occasion de la vente immobilière, en lien avec ses obligations relatives à la réglementation sur l'amiante. Elle ajoute que le syndic est aussi tenu de fournir le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique global pour les immeubles de plus de 10 ans. Elle rappelle que l'immeuble a été construit avant 1975 et que la SAS Morel est un syndic professionnel, ne pouvant ignorer les obligations légales lui incombant. Elle estime que la SAS Morel a failli dans les obligations lui incombant en portant des informations erronées sur le formulaire d'information relatif à la situation de la copropriété, en indiquant l'absence de soumission à la réglementation sur l'amiante, alors que c'était bien le cas. Elle ajoute ne pas être elle-même une professionnelle de l'immobilier et que son attention n'a pas été attirée sur l'existence d'amiante, ni sur l'absence de documents obligatoires avant de conclure la vente. Elle déclare ne pas avoir bénéficié d'une information complète sur l'état de l'immeuble. Elle rappelle que le diagnostic technique amiante est différent du diagnostic technique de l'ensemble immobilier, prévu à l'ancien article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui était préalable à la mise en conformité de l'immeuble. Elle explique qu'à la date où les autres copropriétaires ont acquis le bien, le syndic était bénévole et qu'elle ne connaît pas les informations portées à la connaissance du notaire par le syndic. Elle précise que les actes fournis postérieurement à son acquisition par la SAS Morel n'étaient pas repris dans son acte d'achat alors même que l'agence, en tant que syndic, disposait de tous les documents le concernant. Elle prétend que, si ce n'était pas le cas, il était de la responsabilité du syndic de le signaler. Elle fait valoir que la responsabilité du vendeur n'est pas exclusive de la responsabilité du syndic et qu'il avait connaissance de son projet d'installer des velux.
Sur son préjudice, elle rappelle que la présence d'amiante altère de manière significative la valeur du bien acquis et que la somme réclamée vise à remédier à l'existence de vices cachés. Elle précise que la toiture est en bon état d'entretien et que les travaux ne visent qu'au désamiantage, et non à une rénovation complète. Elle précise que les conséquences dommageables découlant des fautes commises par le syndic à l'occasion de la vente s'analysent en la perte de chance d'avoir eu connaissance de la situation de l'immeuble au regard de la législation sur l'amiante et les conséquences inhérentes à la réalisation des travaux en toiture, et de renoncer à l'acquisition du bien ou d'en négocier le prix d'achat.
Au visa de l'article L. 113-1 du Code des assurances, sur la garantie de la société Allianz, elle explique que l'action engagée à l'encontre de la SAS Morel concerne une action indemnitaire ensuite d'une faute commise à l'occasion de ses fonctions de syndic et de la fourniture d'informations erronées, mais pas une demande indemnitaire concernant une exposition à l'amiante et à ses dérivés. Elle ajoute que la clause d'exclusion visée dans les conclusions ne concerne que les seuls diagnostiqueurs immobiliers, ce qui n'est pas le cas de la SAS Morel. Elle soutient qu'il s'agit d'un défaut d'information et que les clauses d'exclusion de garantie ne peuvent être interprétées.

Par conclusions notifiées le 17 juin 2024, la SA Allianz France et la SA Allianz Iard sollicitent de la part de la juridiction de :
 – Déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la SA Allianz Iard;
 – Débouter Mme [S] [Z] de l'ensemble de ses demandes en toutes fin, moyen et prétentions dirigées contre la SA Allianz Iard, assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS Morel ;
 – Subsidiairement,
- Juger que le contrat d'assurance de la compagnie Allianz Pro exclu sa garantie pour les dommages causés directement ou indirectement par l'amiante ou ses dérivés ;
- Déduire du montant de réparation du préjudice la franchise Allianz de 10 % du montant de réparation du sinistre dont le minimum est de 750,00 € ;
 – En tout état de cause, condamner Mme [S] [B] à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Jean-Yves Dimier.

A titre préalable, elles précisent que c'est la SA Allianz Iard qui est l'assureur de la SAS Morel et non la SA Allianz France.
Au visa des articles 1240 du Code civil et L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, outre au visa du contrat de garantie Allianz Actif Pro souscrit par la SAS Morel, elles font valoir que Mme [S] [Z] ne prouve pas de faute de la part de la SAS Morel. Elles rappellent que l'ancienne propriétaire, la société Star Invest, a sollicité l'établissement de diagnostic conformément aux dispositions légales et que le règlement de copropriété du 10 août 2016 contient ce diagnostic en annexe. Elles ajoutent que le cabinet ADC Diagnostics a précisé que les tuiles étaient en bon état et posées sur une plaque ondulée en fibrociment. Elles déclarent que le règlement de copropriété a été versé au moment de la vente de Mme [S] [Z] et que les annexes font partie intégrante de la minute. Elles précisent que le notaire ayant instrumenté la vente de Mme [S] [Z] est également celui qui a rédigé le règlement de copropriété, de sorte que l'acte versé est nécessairement complet. Elles estiment que Mme [S] [Z] a eu connaissance de ce diagnostic, ce dernier étant mentionné dans le règlement de copropriété, hors annexes. Elles soulignent l'absence de mise en cause de la notaire dans le présent litige. Elles ajoutent que la SAS Morel a remis les documents qu'elle avait en sa possession et qu'elle a indiqué qu'elle n'avait pas fait établir de diagnostic amiante.
Au visa de l'article L. 271-4 du Code de la construction, elles soutiennent que les demandes de réparations sont à la charge du vendeur dans le cadre de sa garantie. Elles relèvent que les autres copropriétaires avaient connaissance de la présence d'amiante et que la SCI [O] [H] est responsable des informations données lors de la signature de l'acte de vente en présence du notaire. Elles rappellent que la SCI [O] [H] était présidente du conseil syndical et qu'un chiffrage pour des travaux des soupentes de toitures a été voté. Elles affirment que la SCI [O] [H] a dissimulé cette information, en déclarant lors de la vente qu'aucun travaux n'avait été voté pour l'avenir. Elles expliquent que c'est le même notaire qui a vendu les autres lots et qu'il était toujours mentionné l'existence de plaques fibres-ciment, contrairement à l'acte de Mme [S] [Z].
Elles rappellent que, malgré sa connaissance de l'absence de documents pour la vente, Mme [S] [Z] a persisté dans son intention d'acquérir le bien, de sorte qu'il n'y a pas de faute du syndic. Elles font valoir que la SAS Morel n'est pas le rédacteur de l'acte de vente et que sa responsabilité ne peut être engagée pour des manquements lors de la signature de cet acte. Elles affirment que Mme [S] [Z] ne peut pas avoir découvert l'existence d'amiante à l'occasion des travaux de toiture car cette toiture est mentionnée dans le rapport de la société ADC Diagnostics du 5 septembre 2018. Elles ajoutent que Mme [S] [Z] a été informée de l'absence d'établissement d'un état pour les parties communes et a signé la vente malgré les recommandations du cabinet ADC Diag, sur les investigations complémentaires à réaliser. Elles soutiennent que ces investigations relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et non du syndic. Elles affirment que le syndic a informé le notaire d'une absence d'établissement de DTA à jour lors de la vente.
Sur l'indemnisation de son préjudice, elles prétendent que Mme [S] [Z] ne démontre pas la nécessité de procéder à ces travaux et que les plaques en fibres ciment n'étaient pas dégradées. Elles estiment que la mise aux normes de la toiture ne présente pas un caractère obligatoire, les travaux pour la pose de velux depuis son appartement constituent une amélioration de l'ouvrage. Elles ajoutent qu'il n'est pas certain qu'elle ait eu l'autorisation du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux et que les travaux prévus par la société BATIM France concernent une réfection complète de la toiture, soit une amélioration injustifiée de l'ouvrage. Subsidiairement, elles estiment que cette demande doit être dirigée contre le vendeur à titre principal. Elles relèvent que Mme [S] [Z] ne démontre pas que la composition de la toiture constituait un élément déterminant de son achat.
Subsidiairement, elles expliquent que le contrat de garantie ne couvre pas l'amiante et qu'il ne s'agit que d'une perte de chance.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 août 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 14 avril 2025.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l'intervention volontaire

Il ressort du contrat multirisques professionnel souscrit par la SAS Morel que son contractant est la SA Allianz Iard.

L'intervention volontaire de cette dernière à l'instance n'est pas remise en cause par les parties au regard des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de statuer sur sa recevabilité qui relève de la compétence du juge de la mise en état aux termes de l'article 789 du code de procédure civile.

Sur l'existence d'un vice caché

L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code (…).
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'espèce, Mme [Z] invoque des travaux de désamiantage de la toiture pour caractériser le vice caché que constituerait la présence d'amiante dans les parties communes sans indiquer en quoi la présence d'amiante rend le bien impropre à son usage. Bien au contraire, elle confirme que la toiture est en bon état d'entretien en page 21 de ses conclusions. Elle a pu mener les travaux de pose d'un velux en toiture qu'elle souhaitait.

En l'absence de preuve de l'impropriété du bien à son usage d'habitation, la responsabilité de la SCI [O] [H] pour vice caché ne peut être retenue.

Mme [Z] est déboutée de sa demande à l'encontre de la SCI [O] [H].

Sur la responsabilité de la SAS Morel

L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au moment de la vente, le syndic est chargé (…) d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret.

Pour retenir la responsabilité de la SAS Morel, Mme [S] [Z] doit démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Sur son préjudice, Mme [S] [Z] invoque le fait de devoir désamianter la toiture et la remettre en état.

Pour autant, il ressort du DTI sur les parties communes que les tuiles mécaniques en terre cuite sur plaques ondulées en fibrociment sont en bon état. Dans son commentaire, la société précise qu'il n'y a pas de danger, aucun risque pour la sécurité.

Aucune réglementation n'impose de procéder au remplacement des matériaux contenant de l'amiante, si ces derniers ne sont pas dégradés. L'amiante n'est susceptible de présenter un danger pour la santé que lorsque le matériau subit une agression (perçage, ponçage, découpe), les matériaux pouvant alors libérer des fibres d'amiante et conduire à des risques d'exposition si des mesures de précaution ne sont pas prises.

Mme [S] [Z] ne rapporte pas la preuve d'une dégradation de la toiture depuis la réalisation du DTI en 2016.

Elle a pu mener à bien son projet de pose d'un velux en toiture.

Dès lors elle ne justifie pas de la nécessité de procéder au désamiantage de la toiture et donc de son préjudice.

Par conséquent, en l'absence de préjudice, elle est déboutée de ses demandes à l'encontre de la société Morel et son assureur.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [S] [Z] succombant à l'instance, elle est condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Yves Dimier.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de ne pas allouer de sommes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile aux parties.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

DIT n'y avoir lieu à statuer sur l'intervention volontaire de la SA Allianz Iard ;

DÉBOUTE Mme [S] [U] veuve [B] de l'ensemble de ses demandes, y compris au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA Allianz Iard de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [U] veuve [Z] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Yves Dimier.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Valérie DALLY Séverine BESSE





Copie exécutoire à :
Me Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER
Me Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX

Copie certifiée conforme à:
Me Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE

Le
Texte intégral
N° RG 23/00793 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-HXUO

N° minute :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025
 


ENTRE :

Madame [S] [U] veuve [Z]
née le 09 Février 1961 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





ET :

S.A. ALLIANZ FRANCE 
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-Yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de LYON ( avocat plaidant)


SA ALLIANZ IARD
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de LYON ( avocat plaidant)



SELARL MJ SYNERGIE es qualité de liquidateur de la SAS Agence Morel
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représenté 




S.C.I. [O] [H]
immatriculée au RCS de ST-Etienne sous le n° 811 997 469
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée 



Société IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY 
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° n° 305 934 960 - anciennement dénommée S.A.S. Compagnie de Gestion immobilière (CGIL)
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE
Assesseur : Alicia VITELLO 
Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé. 



DÉBATS : à l'audience publique du 14 Avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2025.


DÉCISION : réputée contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 19 mars 2019, Mme [S] [U] veuve [Z] a acquis de la SCI [O] [H] un ensemble immobilier situé [Adresse 3]. Un diagnostic relatif à l'amiante, concernant les parties privatives, a été réalisé par la société ADC Diagnostic et annexé à la vente.

Au moment de la vente, la SAS Morel exerçait les fonctions de syndic de copropriété.

Suite à des travaux pour l'installation de velux, Mme [S] [Z], ainsi que deux autres copropriétaires, ont mis en demeure la SCI [O] [H], la SAS Morel et la société ADC Diagnostics par courrier recommandé avec avis de réception du 8 juillet 2019 de diligenter un diagnostic amiante sur les parties communes.

Par assignation délivrée par commissaire de justice les 3 et 4 septembre 2020, Mme [S] [B] a fait assigner la SCI [O] [H], la SAS Morel, la Compagnie de Gestion Immobilière de la Loire (ci-après CGIL), devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de restitution d'une partie du prix de vente et d'indemnisation de son préjudice du fait de la présence d'amiante dans les parties communes.

Suivant arrêt du 24 mars 2022, la Cour d'appel de Lyon a déclaré les demandes de Mme [S] [Z] irrecevable à l'encontre de la société Immo de France Forez Velay, anciennement CGIL, en l'absence d'intérêt à agir.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 3 mars 2023, Mme [S] [Z] a appelé en cause la SELARL MJ Synergie, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Morel, ainsi que la SA Allianz devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Une ordonnance de jonction a été prononcée le 3 mai 2023.

Suivant ordonnance du 17 juillet 2023, le juge de la mise en état a constaté que le Tribunal n'est plus saisi de demandes à l'encontre de la CGIL - Immo de France Forez Velay en ce qu'elle n'est pas le successeur de la société Morel.

Par conclusions notifiées le 10 juin 2024, Mme [S] [B] demande à la juridiction de :
 – Condamner la SCI [O] [H] à lui restituer une partie du prix de vente correspondant au prix des travaux de désamiantage ;
 – En conséquence, condamner la SCI [O] [H] à lui payer les sommes de :
- 31 522,50 € au titre des travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, outre le taux de TVA en vigueur au jour du paiement et outre réactualisation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date du devis réactualisé jusqu'au jour du paiement de l'indemnité, étant précisé que l'indice de référence à prendre en considération sera celui du 1er trimestre 2109, publié le 22 juin 2019, soit 1 728 ;
- 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
 – Juger que la SAS Morel a commis une faute dans le cadre de l'exercice de ses fonctions de syndic de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil et la condamner à réparer le préjudice subi par Mme [S] [Z] ;
 – Fixer la créance de Mme [S] [Z] au passif de la SAS Morel à la somme de 31 522,50€, outre le taux de TVA en vigueur au jour du paiement et outre réactualisation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee à la date du devis réactualisé jusqu'au jour du paiement de l'indemnité étant précisé que l'indice de référence à prendre en considération sera celui du 1er trimestre 2019, publié le 22 juin 2019, soit 1 728 ;
 – Mettre hors de cause la SA Allianz France et recevoir l'intervention volontaire de la SA Allianz Iard ;
 – Juger que la SA Allianz France doit garantir la SAS Morel des condamnations prononcées à son encontre au titre du contrat responsabilité civile professionnelle souscrit par elle ;
 – Condamner solidairement avec la SCI [O] [H], la SA Allianz France à lui payer la somme de 31 522,50 € au titre des travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, outre le taux de TVA en vigueur au jour du paiement et outre réactualisation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date du devis réactualisé jusqu'au jour du paiement de l'indemnité, étant précisé que l'indice de référence à prendre en considération sera celui du 1er trimestre 2109, publié le 22 juin 2019, soit 1 728, sauf à déduire la franchise contractuelle ;
 – Débouter la SA Allianz France de ses demandes reconventionnelles ;
 – Condamner solidairement la SCI [O] [H] et la SA Allianz France à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l'intervention volontaire, elle précise que la société Allianz France est l'entité mentionnée par le syndic sur le procès-verbal d'assemblée générale.
Au visa des articles 1641 et 1645 du Code civil, elle fait valoir que la responsabilité du vendeur est engagée, en ce qu'au jour de la réalisation de la vente, le diagnostic amiante sur les parties communes n'avait été ni fourni, ni réalisé alors qu'il s'agit d'un document obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Elle soutient que le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés en l'absence d'un des diagnostics obligatoires et qu'elle a découvert la présence d'amiante sur les parties communes à l'occasion de travaux pour la pose de velux. Elle affirme que la SCI [O] [H] ne pouvait ignorer cette situation, en ce que la société ADC Diagnostics avait attiré l'attention de l'ancien propriétaire sur l'existence d'une toiture en fibrociment, avec la nécessité de réaliser un diagnostic technique amiante. Elle estime que la réduction de son prix de vente doit équivaloir à sa quote-part sur les parties communes générales. Elle rappelle avoir subi de nombreux tracas et démarches nécessités par cette situation, outre les frais exposés pour cette vente. Elle rappelle qu'il n'est pas mentionné dans son acte de vente que le diagnostic réalisé avant la mise en copropriété de l'immeuble lui a été remis, mais qu'il lui a été remis un document de la SAS Morel, précisant que l'immeuble n'est pas soumis à la réglementation sur l'amiante. Elle ajoute que la remise du règlement de copropriété ne préjuge pas de la remise à Mme [Z] du diagnostic technique réalisé le 5 avril 2016 et que, peu importe son délai de validité, elle n'en a pas eu connaissance avant la vente.
Au visa de l'article 1240 du Code civil, elle soutient que la responsabilité du syndic est engagée à l'occasion de la vente immobilière, en lien avec ses obligations relatives à la réglementation sur l'amiante. Elle ajoute que le syndic est aussi tenu de fournir le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique global pour les immeubles de plus de 10 ans. Elle rappelle que l'immeuble a été construit avant 1975 et que la SAS Morel est un syndic professionnel, ne pouvant ignorer les obligations légales lui incombant. Elle estime que la SAS Morel a failli dans les obligations lui incombant en portant des informations erronées sur le formulaire d'information relatif à la situation de la copropriété, en indiquant l'absence de soumission à la réglementation sur l'amiante, alors que c'était bien le cas. Elle ajoute ne pas être elle-même une professionnelle de l'immobilier et que son attention n'a pas été attirée sur l'existence d'amiante, ni sur l'absence de documents obligatoires avant de conclure la vente. Elle déclare ne pas avoir bénéficié d'une information complète sur l'état de l'immeuble. Elle rappelle que le diagnostic technique amiante est différent du diagnostic technique de l'ensemble immobilier, prévu à l'ancien article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui était préalable à la mise en conformité de l'immeuble. Elle explique qu'à la date où les autres copropriétaires ont acquis le bien, le syndic était bénévole et qu'elle ne connaît pas les informations portées à la connaissance du notaire par le syndic. Elle précise que les actes fournis postérieurement à son acquisition par la SAS Morel n'étaient pas repris dans son acte d'achat alors même que l'agence, en tant que syndic, disposait de tous les documents le concernant. Elle prétend que, si ce n'était pas le cas, il était de la responsabilité du syndic de le signaler. Elle fait valoir que la responsabilité du vendeur n'est pas exclusive de la responsabilité du syndic et qu'il avait connaissance de son projet d'installer des velux.
Sur son préjudice, elle rappelle que la présence d'amiante altère de manière significative la valeur du bien acquis et que la somme réclamée vise à remédier à l'existence de vices cachés. Elle précise que la toiture est en bon état d'entretien et que les travaux ne visent qu'au désamiantage, et non à une rénovation complète. Elle précise que les conséquences dommageables découlant des fautes commises par le syndic à l'occasion de la vente s'analysent en la perte de chance d'avoir eu connaissance de la situation de l'immeuble au regard de la législation sur l'amiante et les conséquences inhérentes à la réalisation des travaux en toiture, et de renoncer à l'acquisition du bien ou d'en négocier le prix d'achat.
Au visa de l'article L. 113-1 du Code des assurances, sur la garantie de la société Allianz, elle explique que l'action engagée à l'encontre de la SAS Morel concerne une action indemnitaire ensuite d'une faute commise à l'occasion de ses fonctions de syndic et de la fourniture d'informations erronées, mais pas une demande indemnitaire concernant une exposition à l'amiante et à ses dérivés. Elle ajoute que la clause d'exclusion visée dans les conclusions ne concerne que les seuls diagnostiqueurs immobiliers, ce qui n'est pas le cas de la SAS Morel. Elle soutient qu'il s'agit d'un défaut d'information et que les clauses d'exclusion de garantie ne peuvent être interprétées.

Par conclusions notifiées le 17 juin 2024, la SA Allianz France et la SA Allianz Iard sollicitent de la part de la juridiction de :
 – Déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la SA Allianz Iard;
 – Débouter Mme [S] [Z] de l'ensemble de ses demandes en toutes fin, moyen et prétentions dirigées contre la SA Allianz Iard, assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS Morel ;
 – Subsidiairement,
- Juger que le contrat d'assurance de la compagnie Allianz Pro exclu sa garantie pour les dommages causés directement ou indirectement par l'amiante ou ses dérivés ;
- Déduire du montant de réparation du préjudice la franchise Allianz de 10 % du montant de réparation du sinistre dont le minimum est de 750,00 € ;
 – En tout état de cause, condamner Mme [S] [B] à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Jean-Yves Dimier.

A titre préalable, elles précisent que c'est la SA Allianz Iard qui est l'assureur de la SAS Morel et non la SA Allianz France.
Au visa des articles 1240 du Code civil et L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, outre au visa du contrat de garantie Allianz Actif Pro souscrit par la SAS Morel, elles font valoir que Mme [S] [Z] ne prouve pas de faute de la part de la SAS Morel. Elles rappellent que l'ancienne propriétaire, la société Star Invest, a sollicité l'établissement de diagnostic conformément aux dispositions légales et que le règlement de copropriété du 10 août 2016 contient ce diagnostic en annexe. Elles ajoutent que le cabinet ADC Diagnostics a précisé que les tuiles étaient en bon état et posées sur une plaque ondulée en fibrociment. Elles déclarent que le règlement de copropriété a été versé au moment de la vente de Mme [S] [Z] et que les annexes font partie intégrante de la minute. Elles précisent que le notaire ayant instrumenté la vente de Mme [S] [Z] est également celui qui a rédigé le règlement de copropriété, de sorte que l'acte versé est nécessairement complet. Elles estiment que Mme [S] [Z] a eu connaissance de ce diagnostic, ce dernier étant mentionné dans le règlement de copropriété, hors annexes. Elles soulignent l'absence de mise en cause de la notaire dans le présent litige. Elles ajoutent que la SAS Morel a remis les documents qu'elle avait en sa possession et qu'elle a indiqué qu'elle n'avait pas fait établir de diagnostic amiante.
Au visa de l'article L. 271-4 du Code de la construction, elles soutiennent que les demandes de réparations sont à la charge du vendeur dans le cadre de sa garantie. Elles relèvent que les autres copropriétaires avaient connaissance de la présence d'amiante et que la SCI [O] [H] est responsable des informations données lors de la signature de l'acte de vente en présence du notaire. Elles rappellent que la SCI [O] [H] était présidente du conseil syndical et qu'un chiffrage pour des travaux des soupentes de toitures a été voté. Elles affirment que la SCI [O] [H] a dissimulé cette information, en déclarant lors de la vente qu'aucun travaux n'avait été voté pour l'avenir. Elles expliquent que c'est le même notaire qui a vendu les autres lots et qu'il était toujours mentionné l'existence de plaques fibres-ciment, contrairement à l'acte de Mme [S] [Z].
Elles rappellent que, malgré sa connaissance de l'absence de documents pour la vente, Mme [S] [Z] a persisté dans son intention d'acquérir le bien, de sorte qu'il n'y a pas de faute du syndic. Elles font valoir que la SAS Morel n'est pas le rédacteur de l'acte de vente et que sa responsabilité ne peut être engagée pour des manquements lors de la signature de cet acte. Elles affirment que Mme [S] [Z] ne peut pas avoir découvert l'existence d'amiante à l'occasion des travaux de toiture car cette toiture est mentionnée dans le rapport de la société ADC Diagnostics du 5 septembre 2018. Elles ajoutent que Mme [S] [Z] a été informée de l'absence d'établissement d'un état pour les parties communes et a signé la vente malgré les recommandations du cabinet ADC Diag, sur les investigations complémentaires à réaliser. Elles soutiennent que ces investigations relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et non du syndic. Elles affirment que le syndic a informé le notaire d'une absence d'établissement de DTA à jour lors de la vente.
Sur l'indemnisation de son préjudice, elles prétendent que Mme [S] [Z] ne démontre pas la nécessité de procéder à ces travaux et que les plaques en fibres ciment n'étaient pas dégradées. Elles estiment que la mise aux normes de la toiture ne présente pas un caractère obligatoire, les travaux pour la pose de velux depuis son appartement constituent une amélioration de l'ouvrage. Elles ajoutent qu'il n'est pas certain qu'elle ait eu l'autorisation du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux et que les travaux prévus par la société BATIM France concernent une réfection complète de la toiture, soit une amélioration injustifiée de l'ouvrage. Subsidiairement, elles estiment que cette demande doit être dirigée contre le vendeur à titre principal. Elles relèvent que Mme [S] [Z] ne démontre pas que la composition de la toiture constituait un élément déterminant de son achat.
Subsidiairement, elles expliquent que le contrat de garantie ne couvre pas l'amiante et qu'il ne s'agit que d'une perte de chance.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 août 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 14 avril 2025.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l'intervention volontaire

Il ressort du contrat multirisques professionnel souscrit par la SAS Morel que son contractant est la SA Allianz Iard.

L'intervention volontaire de cette dernière à l'instance n'est pas remise en cause par les parties au regard des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de statuer sur sa recevabilité qui relève de la compétence du juge de la mise en état aux termes de l'article 789 du code de procédure civile.

Sur l'existence d'un vice caché

L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code (…).
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'espèce, Mme [Z] invoque des travaux de désamiantage de la toiture pour caractériser le vice caché que constituerait la présence d'amiante dans les parties communes sans indiquer en quoi la présence d'amiante rend le bien impropre à son usage. Bien au contraire, elle confirme que la toiture est en bon état d'entretien en page 21 de ses conclusions. Elle a pu mener les travaux de pose d'un velux en toiture qu'elle souhaitait.

En l'absence de preuve de l'impropriété du bien à son usage d'habitation, la responsabilité de la SCI [O] [H] pour vice caché ne peut être retenue.

Mme [Z] est déboutée de sa demande à l'encontre de la SCI [O] [H].

Sur la responsabilité de la SAS Morel

L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au moment de la vente, le syndic est chargé (…) d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret.

Pour retenir la responsabilité de la SAS Morel, Mme [S] [Z] doit démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Sur son préjudice, Mme [S] [Z] invoque le fait de devoir désamianter la toiture et la remettre en état.

Pour autant, il ressort du DTI sur les parties communes que les tuiles mécaniques en terre cuite sur plaques ondulées en fibrociment sont en bon état. Dans son commentaire, la société précise qu'il n'y a pas de danger, aucun risque pour la sécurité.

Aucune réglementation n'impose de procéder au remplacement des matériaux contenant de l'amiante, si ces derniers ne sont pas dégradés. L'amiante n'est susceptible de présenter un danger pour la santé que lorsque le matériau subit une agression (perçage, ponçage, découpe), les matériaux pouvant alors libérer des fibres d'amiante et conduire à des risques d'exposition si des mesures de précaution ne sont pas prises.

Mme [S] [Z] ne rapporte pas la preuve d'une dégradation de la toiture depuis la réalisation du DTI en 2016.

Elle a pu mener à bien son projet de pose d'un velux en toiture.

Dès lors elle ne justifie pas de la nécessité de procéder au désamiantage de la toiture et donc de son préjudice.

Par conséquent, en l'absence de préjudice, elle est déboutée de ses demandes à l'encontre de la société Morel et son assureur.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [S] [Z] succombant à l'instance, elle est condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Yves Dimier.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de ne pas allouer de sommes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile aux parties.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

DIT n'y avoir lieu à statuer sur l'intervention volontaire de la SA Allianz Iard ;

DÉBOUTE Mme [S] [U] veuve [B] de l'ensemble de ses demandes, y compris au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA Allianz Iard de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [U] veuve [Z] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Yves Dimier.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Valérie DALLY Séverine BESSE





Copie exécutoire à :
Me Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER
Me Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX

Copie certifiée conforme à:
Me Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE

Le

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code de la construction et de l'habitation L111-6-2, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de procedure civile 325, code civil 1645, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-17T20:01:02.592Z.