notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 30 juin 2025, n° 24/06767

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 septembre 2003 avec effet au 1er octobre 2003, la société civile immobilière (SCI) Carnot a donné en location à M. [S] [R], pour une durée initiale de trois ans, une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 360 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Le 6 octobre 2003, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par Maître [T], clerc d’huissier à [Localité 10].

Le 7 janvier 2019, un dossier de diagnostic a été établi à la demande de la SCI Carnot par la société Qualiconsult.

Le 6 février 2020, l’Etablissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais est devenu propriétaire du bien, ce dont M. [R] a été informé par courrier du 7 février 2020.

Le 3 avril 2023, le service de santé environnementale du Nord de l’Agence Régionale de Santé des Hauts-de-France a effectué une visite d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement.

Il a établi son rapport le 11 avril 2023.

Le même jour, le Maire de [Localité 8] a pris un arrêté aux termes duquel il a indiqué que faute pour le propriétaire d’avoir exécuté les mesures prescrites par ce même arrêté, à savoir procéder à l’étaiement du gitage de l’étage au droit de la salle de bain et interdire l’accès à celle-ci dans un délai de 15 jours, il y serait procédé d’office par la commune et aux frais du propriétaire ou à ceux de ses ayants-droit.

Le 5 mai 2023, le Préfet du Nord a pris un arrêté préfectoral relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des occupants du logement aux termes duquel il a interdit à l’immeuble à l’habitation dans un délai de 8 jours à compter de la notification de l’arrêté et imposé au bailleur de reloger temporairement le locataire à ses frais. Il a également mis en demeure le bailleur de prendre un certain nombre de mesures avant toute réoccupation du logement.

Par acte d’huissier du 16 mai 2023, l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France a notamment signifié à M. [R] une proposition d’hébergement.

Le 19 mai 2023, Maître [T], commissaire de justice associé à [Localité 10] a, à la demande de l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France, dressé un état des lieux contradictoire de sortie.

Par lettre recommandée du 13 juin 2023, le conseil de M. [R] a mis en demeure l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France de verser à son client la somme de 12 679,87 euros correspondant au montant des loyers entre mars 2020 et août 2022 sous quinzaine.

Le 4 avril 2024, l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France a cédé le bien à la Métropole Européenne de [Localité 10], ce dont M. [R] a été informé par courrier du 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, M. [R] a fait assigner l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France condamner à l’indemniser du trouble de jouissance subi correspondant aux loyers versés de mai 2020 à août 2022 et la Métropole Européenne de [Localité 10] à lui restituer le dépôt de garantie majoré des intérêts de retard à compter du 19 juin 2023, conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024 lors de laquelle les parties ont accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l'audience de plaidoiries au 5 mai 2025.

A cette audience, M. [R], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des articles 6 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles L 1331-22 du code de la santé publique et L 511-1 du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
rejeter les demandes de l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et de la Métropole Européenne de [Localité 10],condamner l’Etablissement Public Foncier à lui rembourser les loyers versés de mars 2020 à août 2022 pour un total de 12 679,87 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 13 juin 2023 et ce, en réparation du trouble de jouissance subi par lui,A titre subsidiaire, si la juridiction considérait que les demandes qu’il formule sont prescrites jusqu’au 6 juin 2021,
RG 24/06767– Page -
condamner l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France à lui rembourser les loyers versés de juin 2021 à août 2022 pour un montant total de 6 358,67 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 13 juin 2023 et ce, en réparation du trouble de jouissance subi par lui,condamner la Métropole Européenne de [Localité 10] à lui rembourser la somme de 720 euros correspondant au dépôt de garantie, majoré des intérêts de retard à compter du 19 juin 2023, soit 10 % du loyer hors charges pour chaque période mensuelle échue jusqu’au parfait paiement,condamner solidairement l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance.
En réponse à la fin-de-non-recevoir tirée de la prescription, il fait valoir qu’en ne réclamant pas les loyers dus par lui à partir du mois de septembre 2022, l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France a reconnu l’existence de désordres au sens de l’article 2240 du code civil, ce qui a eu pour effet d’interrompre le délai de prescription.

Au fond, il fait valoir que l’Etablissement Public Foncier avait nécessairement connaissance des désordres affectant le logement loué et mettant en péril sa santé et sa sécurité lorsque le diagnostic technique a été établi par la société Qualiconsult à l’occasion de la vente de l’immeuble ; que ce rapport a recommandé au propriétaire de supprimer les anomalies en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers ; que le rapport d’enquête sanitaire a mis en évidence d’autres désordres importants et a préconisé, en conclusion, l’interdiction d’habiter dans l’immeuble à titre définitif en raison de son insalubrité ; que pour autant, le bailleur n’a pas remédié aux désordres ; qu’il a subi des problèmes de rhinite chronique en raison de la moisissure proliférant dans l’ensemble du logement.


Il fait encore valoir que l’Etablissement Public Foncier avait connaissance des désordres avant le mois de septembre 2022, notamment en raison des constatations consignées dans le diagnostic technique établi le 7 janvier 2019 ; que lorsque l’Etablissement Public Foncier a visité le bien le 17 janvier 2019, il a pu constater les désordres ; que l’Etablissement Public Foncier avait également été destinataire de l’état des lieux d’entrée établi le 6 octobre 2003 qui mettait également en évidence des anomalies ; que le logement n’était pas conforme aux exigences des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il souligne qu’en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation et en présence d’un arrêté de mise en sécurité, le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble ; qu’au surplus, cette obligation légale est sans rapport avec les demandes indemnitaires qu’il formule ; que l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France a tardé à lui proposer un relogement.

Il estime enfin que l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France ne peut se prévaloir de la tardiveté de la transmission du relevé d’identité bancaire pour justifier de la non-restitution du dépôt de garantie, dès lors qu’il pouvait le faire par chèque et par voie postale et qu’en tout état de cause, le relevé d’identité bancaire a été transmis le 14 février 2020.

Il rappelle que la restitution du dépôt de garantie incombe à la Métropole Européenne de [Localité 10] en application du dernier alinéa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [R] a oralement précisé que le dépôt de garantie lui avait été restitué le 7 avril 2025.

L’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir rejeter l’ensemble des demandes de M. [R] et condamner celui-ci à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien, il fait valoir qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de remboursement de loyers est prescrite en ce qui concerne la période antérieure au à juin 2021.

Il soutient que la suspension des loyers est intervenue à la demande de M. [R] et à titre conservatoire de sorte qu’elle ne saurait constituer une quelconque reconnaissance de sa part et que la prescription n’a donc pas été interrompue ; qu’au surplus, sur la période antérieure au 6 juin 2021, M. [R] ne démontre aucun préjudice et ne l’a jamais allégué avant la présente procédure.

Il souligne encore qu’en application de l’article L 541-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’était plus en droit d’exiger le paiement des loyer à compter de mai 2023 mais fondé à l’exiger entre septembre 2022 et mai 2023 ; que pour autant, il a volontairement décidé de ne pas recouvrer les loyers à compter de septembre 2022 ; que M. [R] n’a allégué aucune insalubrité du logement antérieurement à septembre 2022.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, il rappelle qu’il a spontanément, dès le 16 août 2023, demandé à M. [R] son relevé d’identité bancaire afin de lui verser le montant du dépôt de garantie puis par lettre recommandée le 29 août 2023 puis encore par l’intermédiaire de son conseil le 24 mai 2024 ; que M. [R] ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude qui a consisté à refuser avec constance le remboursement de son dépôt de garantie ; que le virement a finalement été réalisé le 7 avril 2023.

La Métropole Européenne de [Localité 10], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir rejeter les demandes de M. [R] et condamner celui-ci à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de l’exécution du jugement à intervenir.

Au soutien, elle fait valoir que la demande formulée à son encontre l’est en réalité à l’encontre de l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France qui a été empêché de lui rembourser le dépôt de garantie faute d’avoir communiqué son relevé d’identité bancaire en dépit des multiples relances en ce sens.

Elle affirme qu’elle ne détient pas le dépôt de garantie.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de remboursement des loyers de mars 2020 à juin 2021

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, le fait pour l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France d’avoir cessé de solliciter le règlement du loyer à compter du mois de septembre 2022 n’est pas de nature à permettre de considérer qu’elle a reconnu le droit pour M. [R] de ne pas régler son loyer pour une période antérieure, à savoir de mars 2020 à juin 2021.

M. [R] a fait délivrer son assignation le 6 juin 2024 et la prescription triennale n’a donc pas été interrompue pour la période antérieure au 6 juin 2021.

Il s’en déduit que la demande de remboursement des loyers antérieurement au 6 juin 2021 est prescrite.

M. [R] sera donc déclaré irrecevable à agir en remboursement des loyers de mars 2020 à juin 2021 et recevable pour le surplus.





Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période du 6 janvier 2021 au mois d’août 2022

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi par huissier de justice le 6 octobre 2023 mentionne que :

deux plaques chauffantes ne fonctionnent pas (elles font disjoncter le compteur lors de leur allumage)plusieurs prises de terre sont descellées dans la pièce principale et dans la chambre,les escaliers type meunier d’accès au 1er et 2ème étage sont dépourvus de main couranteun radiateur électrique n’est pas fixé avec câbleries dans la chambre,le globe lumineux au plafond de la salle de bains ne fonctionne pas,au deuxième étage, un câble sans prise passe sous l’encadrement du châssis veluxen cave,◦
le tuyau d’évacuation des eaux usées est maintenu par un système précaire,◦des fils sont volants, sans domino et à nu.
Par ailleurs, le dossier de diagnostic technique établi par la société Qualiconsult le 7 janvier 2019 mentionne les anomalies suivantes sur l’installation électrique :
dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation/prise de terre et installation de mise à terredispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension – protection mécanique des conducteurs,matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.
L’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France qui était alors le bailleur ne justifie pas qu’il aurait été remédié à ces désordres en juin 2021, période à partir de laquelle M. [R] est recevable à agir en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par ailleurs, M. [R] produit plusieurs courriels qu’il a adressés au bailleur :
un daté du 20 septembre 2022 aux termes duquel il mentionne que l’état de la maison ne s’arrange pas notamment en ce qui concerne l’électricité, l’humidité croissante dans le logement, l’inefficacité du dispositif de chauffage, l’absence d’eau chaude, l’inondation de la cave, l’impossibilité d’ouvrir la fenêtre du haut, le défaut de sécurité de la porte d’entrée ;un daté du 28 février 2023 aux termes duquel il indique que le sol de la salle de bains est de plus en plus humide ; qu’il s’affaisse et que la baignoire et la cuvette des toilettes s’y enfoncent ; que le sol de la cuisine s’affaisse.
Il produit également le signalement qu’il a adressé à l’Agence Régionale de Santé le 16 mars 2023.

Aux termes de celui-ci il précise que :
depuis septembre 2022, la fenêtre du haut ne s’ouvre plusdepuis octobre 2022, il n’y a plus d’électricité au rez-de-chaussée et à l’étage ; qu’au rez-de-chaussée, trois prises sur cinq fonctionnent ; qu’il n’ose pas allumer le chauffage au rez-de-chaussée de crainte de provoquer une disjonction ; que la maison n’est plus chauffée ; que le ballon d’eau chaude fuit, ce qui a pour effet d’inonder la cave.
Aux termes de son rapport du 11 avril 2023, le service de santé environnementale Nord de l’Agence Régionale de Santé Hauts-de-France mentionne que :

le logement est situé dans une zone de restructuration immobilière. De nombreux bâtiments y sont déjà murés,le logement est d’une surface approximative de 54 m²l’installation intérieure d’électricité comporte des anomaliesle plancher supportant la salle de bains menace de s’effondrer en raison de son importante détérioration ; la baignoire présente déjà des signes d’affaissement,en ce qui concerne les désordres liés à la stabilité du bâti, l’engagement d’une procédure de mise en sécurité a été demandé à la mairie de [Localité 8],l’isolation thermique de l’enveloppe du logement est insuffisante,la fenêtre du 1er étage ne s’ouvre plus,l’escalier donnant accès au 1er étage est dangereux en raison de l’absence de rampe et de garde-corps ; l’accès à la mezzanine à usage de couchage est dangereux (échelle raide, absence de dispositif de retenue et de garde-corps) ; l’escalier amenant à la cave n’est pas sécurisé (absence de rampe et marche déteriorée) ;les allèges des fenêtres des chambres du premier étage sont inférieures à 90cm pouvant provoquer un basculement des personnes, le logement n’est pas équipé d’un détecteur autonome de fumée. Ces désordres constituent un risque de chute de personnes/survenue d’accident,l’éclairement de la pièce identifiée comme pièce de vie sur le plan de repérage ne permet pas l’exercice des activités quotidiennes sans avoir à recourir fréquemment à la lumière artificielle. Ces désordres sont susceptibles de porter atteinte à la santé mentale de l’occupant,le logement ne dispose pas de système de renouvellement d’air permanent fonctionnel. Aucune entrée d’air n’est présente dans le logement. Seuls des extracteurs mécaniques d’air sont présents dans la cuisine et la salle de bain. En outre, la porte de la salle de bains n’est pas détalonnée. Ces désordres peuvent entraîner des maladies pulmonaires, asthme et allergies,

les plafonds du rez-de-chaussée et les murs de l’étage sont couverts de moisissures dont la dispersion est susceptible de porter atteinte à la santé de l’occupant, notamment sur les aspects pulmonaires et allergiques. Cette situation est liée à un dysfonctionnement du dispositif de chauffage, à une isolation insuffisante et à un système de renouvellement d’air non fonctionnel,la cave est inondée en raison d’une importante fuite sur le cumulus électrique présent en cave,les sols, revêtements des murs et les plafonds sont dégradés en raison de problèmes d’humidité et de la vétusté générale du logement. Cette situation conduit au développement de moisissures. Ces désordres peuvent entraîner des maladies pulmonaires, asthme et allergies,l’installation électrique présente des anomalies importantes notamment :◦
installation partiellement fonctionnelle au rez-de-chaussée uniquement,◦ampérage de l’interrupteur différentiel non adapté au regard des équipements présents,◦obturateur manquant sur le tableau de répartition,◦point d’éclairage non adapté dans la salle de bain,◦présence de matériels non adaptés,◦doute sur le raccordement de l’installation à la terre (non visibilité du piquet de terre),◦l’état de l’installation intérieure d’électricité fournie et daté du 7 janvier 2019 faisant également état de nombreuses anomalies◦ces désordres entraînent un risque de survenue d’accident (électrisation/électrocution/incendie)l’appareil de cuisson est hors service en raison du dysfonctionnement de l’installation électrique ; compte tenu de son état, la salle de bains ne permet pas de garantir les opérations d’hygiène corporelle dans des conditions de salubrité minimale. Ces désordres peuvent entraîner un développement de micro-organismes pouvant notamment être à l’origine de maladies infectieuses ou parasitaires,le logement est dépourvu de dispositif de chauffage fonctionnel en raison du dysfonctionnement de l’installation électrique. Cette situation ne permet pas d’assurer une température de 18 °C au centre des pièces quelle que soient les conditions climatiques extérieures et peut favoriser la survenue de pathologies ; la production d’eau chaude sanitaire est normalement assurée par un cumulus électrique installé dans la cave ; celui-ci est hors d’usage et percé,le constat de risque d’exposition au plomb daté du 7 janvier 2019 fait état de deux unités de diagnostic de classe 3
Aux termes de son rapport comme aux termes de l’arrêté préfectoral, un certain nombre de travaux propres à remédier aux désordres ont été préconisés/imposés au bailleur.

Le relogement a été proposé à M. [R] le 16 mai 2023.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que l’état des lieux d’entrée mentionne déjà des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent même si ces désordres se concentrent essentiellement sur l’installation électrique et l’absence de garde- corps des escaliers.

Les désordres relatifs à l’installation électrique sont confirmés par le rapport établi par la société Qualiconsult le 7 janvier 2019 qui met également en évidence la présence de deux éléments endommagés par le plomb.

Entre le 6 juin 2021 et le mois d’août 2022, M. [R] démontre donc avoir subi un préjudice de jouissance de ce chef dans la mesure où le bailleur ne justifie pas avoir remédié aux désordres concernés.

Pour autant, il ne saurait être considéré, concernant cette périodequ’il y avait impossibilité d’utiliser les lieux.

En effet, les désordres de plus grande ampleur dénoncés dans le signalement fait par M. [R] à l’[Localité 7] ne sont pas objectivés avant septembre 2022, date à partir de laquelle M. [R] a été dispensé par le bailleur de payer son loyer.

Il y a lieu de considérer que pour la période comprise entre le 6 juin 2021 et août 2022, le préjudice de jouissance subi par M. [R] correspond à 30 % du loyer.

D’après le bail, le montant du loyer hors charges était initialement de 360 euros.

Il ressort toutefois du décompte produit aux débats par M. [R] que pour la période concernée, à savoir jusqu’au mois de septembre 2021, le loyer était de 422,65 euros puis de 424,37 euros jusqu’en août 2022.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France ne produit aucun décompte permettant de déterminer sur cette période le loyer hors charges.

Il convient donc de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 507,18 euros pour le préjudice de jouissance subi de juin 2021 à septembre 2021 et à la somme de 1 400,42 euros pour le préjudice de jouissance subi d’octobre 2021 à août 2022.

L’Etablisssement public foncier des Hauts-de-France sera ainsi condamné à payer à M. [R] la somme de 1907,60 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi du 6 juin 2021 à août 2022.


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
En l’espèce, il est constant que le dépôt de garantie a finalement été restitué le 7 avril 2025.
La demande de restitution du dépôt de garantie, désormais dépourvue d’objet, sera donc rejetée.
Par ailleurs, s’il revenait en premier lieu à l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de France de restituer ce dépôt de garantie puisqu’il était toujours bailleur lorsque l’état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 19 mai 2023, [Localité 10] Métropole Habitat n’en est pas moins le « nouveau bailleur » au sens du dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Il lui incombe donc d’assumer l’intégralité du retard pris dans la restitution du dépôt de garantie, quand bien même une partie de celui-ci serait imputable à l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France.
Le fait que M. [C] ait tardé à transmettre son relevé d’identité bancaire n’exonère pas le [Localité 10] Métropole Habitat de son retard fautif puisqu’il existait d’autres moyens à sa disposition qu’un virement bancaire pour restituer le dépôt de garantie.
L’éventuelle conservation du dépôt de garantie par l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France n’est pas non plus de nature à permettre d’exonérer [Localité 10] Métropole Habitat de son retard fautif, dès lors que M. [C] n’est pas partie à la mutation et que cela lui est donc inopposable.
Le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard à M. [R] le 19 juin 2023.
Or, il ne l’a été que le 7 avril 2025.
La majoration sera calculée à partir d’une somme de 42,41 euros qui correspond, d’après la mise en demeure du conseil de M. [R] du 26 mars 2024 au loyer hors charges de 424,10 euros, dans la mesure où ce montant n’est pas contesté par les défenderesses et que le juge ne dispose pas d’autre élément d’appréciation dans les pièces produites aux débats et considérée comme due pendant 21 mois.
[Localité 10] Métropole Habitat sera donc condamnée à payer à M. [R] la somme de 890,61 euros au titre de la majoration de 10 % liée à la restitution tardive du dépôt de garantie.
Cette somme ne sera assortie d’aucun intérêt en application de l’article 22 dont les termes ont été précédemment rappelés.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et [Localité 10] Métropole Habitat qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et [Localité 10] Métropole Habitat seront condamnés in solidum à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE M. [S] [R] irrecevable à agir en remboursement des loyers pour la période antérieure au 6 juin 2021 ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France à payer à M. [S] [R] la somme de 1 400,42 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par lui pour la période comprise entre le 6 juin 2021 et le mois d’août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la Métropole Européenne de [Localité 10] à payer à M. [S] [R] la somme de 890,61 euros au titre de la majoration liée à la restitution tardive du dépôt de garantie, sans intérêt ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] à payer à M. [S] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] aux dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 30 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 10]
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/06767 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YPPZ



JUGEMENT 

DU : 30 Juin 2025





[S] [R]


C/

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS DE FRANCE
Communauté METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 10]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Juin 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [S] [R], demeurant [Adresse 2]



représenté par Représentant : Me Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Me Guillaume BOURREUX, avocat au Barreau de LILLE


Communauté METROPOLE EUROPEENNE DE LILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier










RG 24/06767– Page -


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 septembre 2003 avec effet au 1er octobre 2003, la société civile immobilière (SCI) Carnot a donné en location à M. [S] [R], pour une durée initiale de trois ans, une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 360 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Le 6 octobre 2003, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par Maître [T], clerc d’huissier à [Localité 10].

Le 7 janvier 2019, un dossier de diagnostic a été établi à la demande de la SCI Carnot par la société Qualiconsult.

Le 6 février 2020, l’Etablissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais est devenu propriétaire du bien, ce dont M. [R] a été informé par courrier du 7 février 2020.

Le 3 avril 2023, le service de santé environnementale du Nord de l’Agence Régionale de Santé des Hauts-de-France a effectué une visite d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement.

Il a établi son rapport le 11 avril 2023.

Le même jour, le Maire de [Localité 8] a pris un arrêté aux termes duquel il a indiqué que faute pour le propriétaire d’avoir exécuté les mesures prescrites par ce même arrêté, à savoir procéder à l’étaiement du gitage de l’étage au droit de la salle de bain et interdire l’accès à celle-ci dans un délai de 15 jours, il y serait procédé d’office par la commune et aux frais du propriétaire ou à ceux de ses ayants-droit.

Le 5 mai 2023, le Préfet du Nord a pris un arrêté préfectoral relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des occupants du logement aux termes duquel il a interdit à l’immeuble à l’habitation dans un délai de 8 jours à compter de la notification de l’arrêté et imposé au bailleur de reloger temporairement le locataire à ses frais. Il a également mis en demeure le bailleur de prendre un certain nombre de mesures avant toute réoccupation du logement.

Par acte d’huissier du 16 mai 2023, l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France a notamment signifié à M. [R] une proposition d’hébergement.

Le 19 mai 2023, Maître [T], commissaire de justice associé à [Localité 10] a, à la demande de l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France, dressé un état des lieux contradictoire de sortie.

Par lettre recommandée du 13 juin 2023, le conseil de M. [R] a mis en demeure l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France de verser à son client la somme de 12 679,87 euros correspondant au montant des loyers entre mars 2020 et août 2022 sous quinzaine.

Le 4 avril 2024, l’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France a cédé le bien à la Métropole Européenne de [Localité 10], ce dont M. [R] a été informé par courrier du 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, M. [R] a fait assigner l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France condamner à l’indemniser du trouble de jouissance subi correspondant aux loyers versés de mai 2020 à août 2022 et la Métropole Européenne de [Localité 10] à lui restituer le dépôt de garantie majoré des intérêts de retard à compter du 19 juin 2023, conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024 lors de laquelle les parties ont accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l'audience de plaidoiries au 5 mai 2025.

A cette audience, M. [R], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des articles 6 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles L 1331-22 du code de la santé publique et L 511-1 du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
rejeter les demandes de l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et de la Métropole Européenne de [Localité 10],condamner l’Etablissement Public Foncier à lui rembourser les loyers versés de mars 2020 à août 2022 pour un total de 12 679,87 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 13 juin 2023 et ce, en réparation du trouble de jouissance subi par lui,A titre subsidiaire, si la juridiction considérait que les demandes qu’il formule sont prescrites jusqu’au 6 juin 2021,
RG 24/06767– Page -
condamner l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France à lui rembourser les loyers versés de juin 2021 à août 2022 pour un montant total de 6 358,67 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 13 juin 2023 et ce, en réparation du trouble de jouissance subi par lui,condamner la Métropole Européenne de [Localité 10] à lui rembourser la somme de 720 euros correspondant au dépôt de garantie, majoré des intérêts de retard à compter du 19 juin 2023, soit 10 % du loyer hors charges pour chaque période mensuelle échue jusqu’au parfait paiement,condamner solidairement l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance.
En réponse à la fin-de-non-recevoir tirée de la prescription, il fait valoir qu’en ne réclamant pas les loyers dus par lui à partir du mois de septembre 2022, l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France a reconnu l’existence de désordres au sens de l’article 2240 du code civil, ce qui a eu pour effet d’interrompre le délai de prescription.

Au fond, il fait valoir que l’Etablissement Public Foncier avait nécessairement connaissance des désordres affectant le logement loué et mettant en péril sa santé et sa sécurité lorsque le diagnostic technique a été établi par la société Qualiconsult à l’occasion de la vente de l’immeuble ; que ce rapport a recommandé au propriétaire de supprimer les anomalies en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers ; que le rapport d’enquête sanitaire a mis en évidence d’autres désordres importants et a préconisé, en conclusion, l’interdiction d’habiter dans l’immeuble à titre définitif en raison de son insalubrité ; que pour autant, le bailleur n’a pas remédié aux désordres ; qu’il a subi des problèmes de rhinite chronique en raison de la moisissure proliférant dans l’ensemble du logement.


Il fait encore valoir que l’Etablissement Public Foncier avait connaissance des désordres avant le mois de septembre 2022, notamment en raison des constatations consignées dans le diagnostic technique établi le 7 janvier 2019 ; que lorsque l’Etablissement Public Foncier a visité le bien le 17 janvier 2019, il a pu constater les désordres ; que l’Etablissement Public Foncier avait également été destinataire de l’état des lieux d’entrée établi le 6 octobre 2003 qui mettait également en évidence des anomalies ; que le logement n’était pas conforme aux exigences des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il souligne qu’en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation et en présence d’un arrêté de mise en sécurité, le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble ; qu’au surplus, cette obligation légale est sans rapport avec les demandes indemnitaires qu’il formule ; que l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France a tardé à lui proposer un relogement.

Il estime enfin que l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France ne peut se prévaloir de la tardiveté de la transmission du relevé d’identité bancaire pour justifier de la non-restitution du dépôt de garantie, dès lors qu’il pouvait le faire par chèque et par voie postale et qu’en tout état de cause, le relevé d’identité bancaire a été transmis le 14 février 2020.

Il rappelle que la restitution du dépôt de garantie incombe à la Métropole Européenne de [Localité 10] en application du dernier alinéa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [R] a oralement précisé que le dépôt de garantie lui avait été restitué le 7 avril 2025.

L’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir rejeter l’ensemble des demandes de M. [R] et condamner celui-ci à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien, il fait valoir qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de remboursement de loyers est prescrite en ce qui concerne la période antérieure au à juin 2021.

Il soutient que la suspension des loyers est intervenue à la demande de M. [R] et à titre conservatoire de sorte qu’elle ne saurait constituer une quelconque reconnaissance de sa part et que la prescription n’a donc pas été interrompue ; qu’au surplus, sur la période antérieure au 6 juin 2021, M. [R] ne démontre aucun préjudice et ne l’a jamais allégué avant la présente procédure.

Il souligne encore qu’en application de l’article L 541-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’était plus en droit d’exiger le paiement des loyer à compter de mai 2023 mais fondé à l’exiger entre septembre 2022 et mai 2023 ; que pour autant, il a volontairement décidé de ne pas recouvrer les loyers à compter de septembre 2022 ; que M. [R] n’a allégué aucune insalubrité du logement antérieurement à septembre 2022.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, il rappelle qu’il a spontanément, dès le 16 août 2023, demandé à M. [R] son relevé d’identité bancaire afin de lui verser le montant du dépôt de garantie puis par lettre recommandée le 29 août 2023 puis encore par l’intermédiaire de son conseil le 24 mai 2024 ; que M. [R] ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude qui a consisté à refuser avec constance le remboursement de son dépôt de garantie ; que le virement a finalement été réalisé le 7 avril 2023.

La Métropole Européenne de [Localité 10], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir rejeter les demandes de M. [R] et condamner celui-ci à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de l’exécution du jugement à intervenir.

Au soutien, elle fait valoir que la demande formulée à son encontre l’est en réalité à l’encontre de l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France qui a été empêché de lui rembourser le dépôt de garantie faute d’avoir communiqué son relevé d’identité bancaire en dépit des multiples relances en ce sens.

Elle affirme qu’elle ne détient pas le dépôt de garantie.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de remboursement des loyers de mars 2020 à juin 2021

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, le fait pour l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France d’avoir cessé de solliciter le règlement du loyer à compter du mois de septembre 2022 n’est pas de nature à permettre de considérer qu’elle a reconnu le droit pour M. [R] de ne pas régler son loyer pour une période antérieure, à savoir de mars 2020 à juin 2021.

M. [R] a fait délivrer son assignation le 6 juin 2024 et la prescription triennale n’a donc pas été interrompue pour la période antérieure au 6 juin 2021.

Il s’en déduit que la demande de remboursement des loyers antérieurement au 6 juin 2021 est prescrite.

M. [R] sera donc déclaré irrecevable à agir en remboursement des loyers de mars 2020 à juin 2021 et recevable pour le surplus.





Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période du 6 janvier 2021 au mois d’août 2022

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi par huissier de justice le 6 octobre 2023 mentionne que :

deux plaques chauffantes ne fonctionnent pas (elles font disjoncter le compteur lors de leur allumage)plusieurs prises de terre sont descellées dans la pièce principale et dans la chambre,les escaliers type meunier d’accès au 1er et 2ème étage sont dépourvus de main couranteun radiateur électrique n’est pas fixé avec câbleries dans la chambre,le globe lumineux au plafond de la salle de bains ne fonctionne pas,au deuxième étage, un câble sans prise passe sous l’encadrement du châssis veluxen cave,◦
le tuyau d’évacuation des eaux usées est maintenu par un système précaire,◦des fils sont volants, sans domino et à nu.
Par ailleurs, le dossier de diagnostic technique établi par la société Qualiconsult le 7 janvier 2019 mentionne les anomalies suivantes sur l’installation électrique :
dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation/prise de terre et installation de mise à terredispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension – protection mécanique des conducteurs,matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.
L’Etablissement Public Foncier Hauts-de-France qui était alors le bailleur ne justifie pas qu’il aurait été remédié à ces désordres en juin 2021, période à partir de laquelle M. [R] est recevable à agir en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par ailleurs, M. [R] produit plusieurs courriels qu’il a adressés au bailleur :
un daté du 20 septembre 2022 aux termes duquel il mentionne que l’état de la maison ne s’arrange pas notamment en ce qui concerne l’électricité, l’humidité croissante dans le logement, l’inefficacité du dispositif de chauffage, l’absence d’eau chaude, l’inondation de la cave, l’impossibilité d’ouvrir la fenêtre du haut, le défaut de sécurité de la porte d’entrée ;un daté du 28 février 2023 aux termes duquel il indique que le sol de la salle de bains est de plus en plus humide ; qu’il s’affaisse et que la baignoire et la cuvette des toilettes s’y enfoncent ; que le sol de la cuisine s’affaisse.
Il produit également le signalement qu’il a adressé à l’Agence Régionale de Santé le 16 mars 2023.

Aux termes de celui-ci il précise que :
depuis septembre 2022, la fenêtre du haut ne s’ouvre plusdepuis octobre 2022, il n’y a plus d’électricité au rez-de-chaussée et à l’étage ; qu’au rez-de-chaussée, trois prises sur cinq fonctionnent ; qu’il n’ose pas allumer le chauffage au rez-de-chaussée de crainte de provoquer une disjonction ; que la maison n’est plus chauffée ; que le ballon d’eau chaude fuit, ce qui a pour effet d’inonder la cave.
Aux termes de son rapport du 11 avril 2023, le service de santé environnementale Nord de l’Agence Régionale de Santé Hauts-de-France mentionne que :

le logement est situé dans une zone de restructuration immobilière. De nombreux bâtiments y sont déjà murés,le logement est d’une surface approximative de 54 m²l’installation intérieure d’électricité comporte des anomaliesle plancher supportant la salle de bains menace de s’effondrer en raison de son importante détérioration ; la baignoire présente déjà des signes d’affaissement,en ce qui concerne les désordres liés à la stabilité du bâti, l’engagement d’une procédure de mise en sécurité a été demandé à la mairie de [Localité 8],l’isolation thermique de l’enveloppe du logement est insuffisante,la fenêtre du 1er étage ne s’ouvre plus,l’escalier donnant accès au 1er étage est dangereux en raison de l’absence de rampe et de garde-corps ; l’accès à la mezzanine à usage de couchage est dangereux (échelle raide, absence de dispositif de retenue et de garde-corps) ; l’escalier amenant à la cave n’est pas sécurisé (absence de rampe et marche déteriorée) ;les allèges des fenêtres des chambres du premier étage sont inférieures à 90cm pouvant provoquer un basculement des personnes, le logement n’est pas équipé d’un détecteur autonome de fumée. Ces désordres constituent un risque de chute de personnes/survenue d’accident,l’éclairement de la pièce identifiée comme pièce de vie sur le plan de repérage ne permet pas l’exercice des activités quotidiennes sans avoir à recourir fréquemment à la lumière artificielle. Ces désordres sont susceptibles de porter atteinte à la santé mentale de l’occupant,le logement ne dispose pas de système de renouvellement d’air permanent fonctionnel. Aucune entrée d’air n’est présente dans le logement. Seuls des extracteurs mécaniques d’air sont présents dans la cuisine et la salle de bain. En outre, la porte de la salle de bains n’est pas détalonnée. Ces désordres peuvent entraîner des maladies pulmonaires, asthme et allergies,

les plafonds du rez-de-chaussée et les murs de l’étage sont couverts de moisissures dont la dispersion est susceptible de porter atteinte à la santé de l’occupant, notamment sur les aspects pulmonaires et allergiques. Cette situation est liée à un dysfonctionnement du dispositif de chauffage, à une isolation insuffisante et à un système de renouvellement d’air non fonctionnel,la cave est inondée en raison d’une importante fuite sur le cumulus électrique présent en cave,les sols, revêtements des murs et les plafonds sont dégradés en raison de problèmes d’humidité et de la vétusté générale du logement. Cette situation conduit au développement de moisissures. Ces désordres peuvent entraîner des maladies pulmonaires, asthme et allergies,l’installation électrique présente des anomalies importantes notamment :◦
installation partiellement fonctionnelle au rez-de-chaussée uniquement,◦ampérage de l’interrupteur différentiel non adapté au regard des équipements présents,◦obturateur manquant sur le tableau de répartition,◦point d’éclairage non adapté dans la salle de bain,◦présence de matériels non adaptés,◦doute sur le raccordement de l’installation à la terre (non visibilité du piquet de terre),◦l’état de l’installation intérieure d’électricité fournie et daté du 7 janvier 2019 faisant également état de nombreuses anomalies◦ces désordres entraînent un risque de survenue d’accident (électrisation/électrocution/incendie)l’appareil de cuisson est hors service en raison du dysfonctionnement de l’installation électrique ; compte tenu de son état, la salle de bains ne permet pas de garantir les opérations d’hygiène corporelle dans des conditions de salubrité minimale. Ces désordres peuvent entraîner un développement de micro-organismes pouvant notamment être à l’origine de maladies infectieuses ou parasitaires,le logement est dépourvu de dispositif de chauffage fonctionnel en raison du dysfonctionnement de l’installation électrique. Cette situation ne permet pas d’assurer une température de 18 °C au centre des pièces quelle que soient les conditions climatiques extérieures et peut favoriser la survenue de pathologies ; la production d’eau chaude sanitaire est normalement assurée par un cumulus électrique installé dans la cave ; celui-ci est hors d’usage et percé,le constat de risque d’exposition au plomb daté du 7 janvier 2019 fait état de deux unités de diagnostic de classe 3
Aux termes de son rapport comme aux termes de l’arrêté préfectoral, un certain nombre de travaux propres à remédier aux désordres ont été préconisés/imposés au bailleur.

Le relogement a été proposé à M. [R] le 16 mai 2023.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que l’état des lieux d’entrée mentionne déjà des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent même si ces désordres se concentrent essentiellement sur l’installation électrique et l’absence de garde- corps des escaliers.

Les désordres relatifs à l’installation électrique sont confirmés par le rapport établi par la société Qualiconsult le 7 janvier 2019 qui met également en évidence la présence de deux éléments endommagés par le plomb.

Entre le 6 juin 2021 et le mois d’août 2022, M. [R] démontre donc avoir subi un préjudice de jouissance de ce chef dans la mesure où le bailleur ne justifie pas avoir remédié aux désordres concernés.

Pour autant, il ne saurait être considéré, concernant cette périodequ’il y avait impossibilité d’utiliser les lieux.

En effet, les désordres de plus grande ampleur dénoncés dans le signalement fait par M. [R] à l’[Localité 7] ne sont pas objectivés avant septembre 2022, date à partir de laquelle M. [R] a été dispensé par le bailleur de payer son loyer.

Il y a lieu de considérer que pour la période comprise entre le 6 juin 2021 et août 2022, le préjudice de jouissance subi par M. [R] correspond à 30 % du loyer.

D’après le bail, le montant du loyer hors charges était initialement de 360 euros.

Il ressort toutefois du décompte produit aux débats par M. [R] que pour la période concernée, à savoir jusqu’au mois de septembre 2021, le loyer était de 422,65 euros puis de 424,37 euros jusqu’en août 2022.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France ne produit aucun décompte permettant de déterminer sur cette période le loyer hors charges.

Il convient donc de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 507,18 euros pour le préjudice de jouissance subi de juin 2021 à septembre 2021 et à la somme de 1 400,42 euros pour le préjudice de jouissance subi d’octobre 2021 à août 2022.

L’Etablisssement public foncier des Hauts-de-France sera ainsi condamné à payer à M. [R] la somme de 1907,60 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi du 6 juin 2021 à août 2022.


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
En l’espèce, il est constant que le dépôt de garantie a finalement été restitué le 7 avril 2025.
La demande de restitution du dépôt de garantie, désormais dépourvue d’objet, sera donc rejetée.
Par ailleurs, s’il revenait en premier lieu à l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de France de restituer ce dépôt de garantie puisqu’il était toujours bailleur lorsque l’état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 19 mai 2023, [Localité 10] Métropole Habitat n’en est pas moins le « nouveau bailleur » au sens du dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Il lui incombe donc d’assumer l’intégralité du retard pris dans la restitution du dépôt de garantie, quand bien même une partie de celui-ci serait imputable à l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France.
Le fait que M. [C] ait tardé à transmettre son relevé d’identité bancaire n’exonère pas le [Localité 10] Métropole Habitat de son retard fautif puisqu’il existait d’autres moyens à sa disposition qu’un virement bancaire pour restituer le dépôt de garantie.
L’éventuelle conservation du dépôt de garantie par l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France n’est pas non plus de nature à permettre d’exonérer [Localité 10] Métropole Habitat de son retard fautif, dès lors que M. [C] n’est pas partie à la mutation et que cela lui est donc inopposable.
Le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard à M. [R] le 19 juin 2023.
Or, il ne l’a été que le 7 avril 2025.
La majoration sera calculée à partir d’une somme de 42,41 euros qui correspond, d’après la mise en demeure du conseil de M. [R] du 26 mars 2024 au loyer hors charges de 424,10 euros, dans la mesure où ce montant n’est pas contesté par les défenderesses et que le juge ne dispose pas d’autre élément d’appréciation dans les pièces produites aux débats et considérée comme due pendant 21 mois.
[Localité 10] Métropole Habitat sera donc condamnée à payer à M. [R] la somme de 890,61 euros au titre de la majoration de 10 % liée à la restitution tardive du dépôt de garantie.
Cette somme ne sera assortie d’aucun intérêt en application de l’article 22 dont les termes ont été précédemment rappelés.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et [Localité 10] Métropole Habitat qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et [Localité 10] Métropole Habitat seront condamnés in solidum à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE M. [S] [R] irrecevable à agir en remboursement des loyers pour la période antérieure au 6 juin 2021 ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France à payer à M. [S] [R] la somme de 1 400,42 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par lui pour la période comprise entre le 6 juin 2021 et le mois d’août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la Métropole Européenne de [Localité 10] à payer à M. [S] [R] la somme de 890,61 euros au titre de la majoration liée à la restitution tardive du dépôt de garantie, sans intérêt ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] à payer à M. [S] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum l’Etablissement Public Foncier des Hauts-de-France et la Métropole Européenne de [Localité 10] aux dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 30 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2240, code de la construction et de l'habitation L511-1, code de la sante publique L1331-22, code de la construction et de l'habitation L521-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-18T18:11:08.038Z.