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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, TPX RAM JCP FOND, 27 mai 2025, n° 25/00059

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2017, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES a donné en location à M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 644,78 €, outre 36,72 € de provisions sur charges. 


Par courrier du 2 janvier 2024, Mme [D] [W] [O] a informé la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES du départ de M. [A] [B] [Z] et demandé qu’il soit retiré du bail. 

Par courrier électronique du 2 juillet 2024, Mme [D] [W] [O] indiquait qu’elle-même avait quitté le logement et interrogeait la bailleresse sur les démarches à effectuer pour céder son bail à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], occupant le logement et lui en payant le loyer.

Par courrier du 17 juillet 2024, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES rappelait à M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] l’interdiction de sous-louer le logement et les invitait à prendre contact dans le délai d’un mois pour organiser l’état des lieux de sortie. 

Par courrier électronique du 15 juillet 2024, M. [Y] [J] [X] indiquait occuper le logement depuis le mois de septembre 2024 (il s’agit en fait de septembre 2023) et sollicitait le transfert du bail à son nom. Ce transfert lui était refusé par courrier du 19 juillet 2024. Par courrier du 29 juillet 2024, M. [Y] [J] [X] tentait à nouveau d’obtenir l’attribution du logement, mais en vain. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 août 2024, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES mettait M. [Y] [J] [X] en demeure de libérer le logement de toute occupation dans un délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, signifié à personne s’agissant de Mme [M] [H] [E] et à domicile s’agissant de M. [Y] [J] [X], Mme [D] [W] [O] et M. [A] [B] [Z], la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 1103, 1104, 1728 du code civil, 2, 7, 8, 12, 14, 15 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2, 10-3, 10-9 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, L441-1, L441-2, L442-6, L442-8, R441-3, R641-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :
 - Juger valable le congé donné par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et accepté par la bailleresse.
- Juger que le bail s’est trouvé résilié en date du 17 août 2024.
Subsidiairement,
- Juger que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] ne demeurent pas huit mois par an dans le logement et se trouvent en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.
- Juger que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] ont illicitement cédé leur droit au bail à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H].
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 23 août 2017 sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] et ce, aux torts exclusifs du preneur.
Plus subsidiairement,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 23 août 2017 et visée dans le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024.
- Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 2] et ce, à compter du 15 février 2024 et à tout le moins du 4 mars suivants.




En tout état de cause et en conséquence,
- Ordonner l’expulsion immédiate de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et de tous occupants de leur chef dont M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- Supprimer au profit de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et tous occupants de leur chef dont M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H].
- Condamner in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à payer à ANTIN RESIDENCES des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] les réglaient au titre de leur bail, majorés de 30%, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.
- Condamner in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à payer à ANTIN RESIDENCES la somme de 2 552,01 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, selon décompte arrêté au 20 août 2024.
- N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
- Condamner in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à payer à ANTIN RESIDENCES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 25 mars 2025, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation, actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 8 295,72 €, échéance de février 2025 incluse et s’oppose à l’octroi de délai de paiement ainsi qu’au transfert du bail au nom de M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H].

M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] comparaissent. Ils expliquent avoir été trompés par les locataires en titre qui leur ont proposé d’occuper leur appartement plus accessible depuis l’hôpital [5] où leur fille est soignée, que leur ancien logement. Ils sont arrivés dans les lieux en septembre 2023 et ont toujours participé au loyer. Les locataires en titre ayant quitté les lieux et le bailleur ayant refusé la poursuite du bail sous leur nom, ils ont mis de côté environ 4 000 € pour payer les loyers. 

M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], cités à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] à l’audience, il convient de statuer sur les demandes et de n’y faire droit, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile qu’après avoir vérifié que celles-ci sont régulières, recevables et bien-fondées.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile du seul fait qu’il est susceptible d’appel.



I. SUR LE CONGE

Il résulte de l’article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15. 

L’article 15 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. 

En l’espèce, Mme [D] [W] [O] a adressé le 2 juillet 2024 un courrier électronique pour informer la bailleresse de ce qu’elle s’était installée à l’étranger et avait quitté le logement. Elle l’interrogeait ensuite sur « les démarches à effectuer afin de céder le bail » à la famille occupant le logement depuis environ un an. 

D’une part, ce courrier ne respecte pas les formes prévues par l’article 15 précité pour un congé et d’autre part, il n’y est nullement précisé que Mme [D] [W] [O] entende lui faire produire l’effet d’un congé. 

M. [A] [B] [Z], cotitulaire du bail, n’a quant à lui, délivré aucun congé.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accueillir favorablement la demande de la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de constater la validité du congé donné par les locataires et de constater la résiliation du bail à compter du 17 août 2024. 



II. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE

Selon l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : “ (...) La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (...)”.

Le contrat de bail est un contrat intuitu personae : le locataire s'oblige à habiter personnellement les lieux loués et à ne pas y installer des tiers sans droits ni titre. Ainsi, le défaut d'occupation personnelle du preneur est une cause de résiliation judiciaire du contrat de bail et il a déjà été jugé que l'occupation de l'appartement par le fils du locataire ne peut pallier le défaut d'occupation personnelle des lieux du titulaire du bail (CA [Localité 6], 6e ch., sect. B, 16 nov. 2000).




L'article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que “le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (...) En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. (…)”.

La sous-location, interdite par l’article 8 précité et non autorisée par le bailleur, justifie la résiliation du bail. 

En l’espèce, il ressort de l’article I – « Destination » du contrat de bail produit, que :
“L’attribution d’un logement HLM est en fonction de la situation de famille et des ressources du locataire.
Le logement doit constituer la résidence principale effective du locataire. A ce titre, il doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge. (…) 
S’agissant d’un logement HLM, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer tout ou partie du logement sous réserve des dispositions de l’article L.442-8-I-II CCH”. 

Il n’est pas contesté que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] n’habitent plus dans le logement ni que M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] y résident avec leurs enfants et un neveu. 

Ces derniers ne rapportent pas la preuve qu’ils seraient des personnes à charge au sens des articles précités. Ils ne démontrent pas non plus détenir l’accord écrit du bailleur autorisant une quelconque cession du bail à leur profit. 

Ainsi, il est démontré que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] ont manqué à leurs obligations contractuelles par leur défaut d’occupation personnelle des lieux et leur sous-location à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H]. 

Ces manquements contractuels sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes occupant les lieux de leurs chefs, dont M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H]. 

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] pour organiser leur départ et assurer leur relogement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.







III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

- Sur les sommes dues par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O]

La solidarité entre cotitulaires du bail étant prévue à l’article 8 du contrat pour l’exécution de l’intégralité des obligations résultant du bail, M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité journalière d’occupation pour la période courant à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, il n’y a pas lieu d’ordonner sa majoration. 

La SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [A] [B] [Z], et Mme [D] [W] [O] restent devoir la somme de 2 552,01 € à la date du 20 août 2024 incluant les sommes dues pour le mois de juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers et charges dues à cette date.

M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 552,01 €, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. 


- Sur les sommes dues par M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H]

Occupants sans droit ni titre depuis le mois de septembre 2023, M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité journalière d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, il n’y a pas lieu d’ordonner sa majoration. 



IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer alors qu’il ressort du diagnostic social et financier que M. [Y] [J] [G] et Mme [M] [H] ont souhaité payer le loyer et ont demandé le RIB du bailleur qui leur a été refusé. 


M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] seront en outre condamnés in solidum à verser à la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’elle a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande tendant à voir constater la validité du congé donné par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et juger que le bail s’est trouvé résilié à la date du 17 août 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 août 2017 entre la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES d’une part et M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], aux torts exclusifs de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et à la date du prononcé du présent jugement; 

ORDONNE en conséquence à M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et à toutes les personnes dans les lieux de leur chef à savoir notamment M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], et pour toutes les personnes dans les lieux de son chef à savoir notamment M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] à payer à la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES la somme de 2 552,01 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil ; 





CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] au paiement d'une indemnité journalière d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, proratisé au nombre de jours d’occupation, pour la période courant à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE in solidum M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] au paiement d'une indemnité journalière d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], proratisé au nombre de jours d’occupation, pour la période courant à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation :

CONDAMNE in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à verser à SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu de l'écarter.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.


Le Greffier Le Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

 TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4] 
Tél. 01.30.46.29.60





N° RG 25/00059 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXV6


MINUTE : /2025





JUGEMENT


Du : 27 Mai 2025 


réputé contradictoire
et en premier ressort




DEMANDEUR(S) :

S.A. ANTIN RESIDENCE


DEFENDEUR(S) :

[A] [B] [Z], [D] [W] [O], [Y] [J] [X], 
[M] [H] [E]

 








expédition exécutoire
délivrée le 
à

copies délivrées le 
à


 
JUGEMENT



REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT SEPT MAI

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 25 Mars 2025 ;
Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; 


ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

La Société ANTIN RESIDENCE
S.A. d’HLM au capital de 30 262 768€, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 315 518 803, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS
 

ET :


DEFENDEUR(S) :

M. [A] [B] [Z]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Mme [D] [W] [O]
demeurant [Adresse 1]
non comparante

M. [Y] [J] [X]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Mme [M] [H] [E]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2017, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES a donné en location à M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 644,78 €, outre 36,72 € de provisions sur charges. 


Par courrier du 2 janvier 2024, Mme [D] [W] [O] a informé la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES du départ de M. [A] [B] [Z] et demandé qu’il soit retiré du bail. 

Par courrier électronique du 2 juillet 2024, Mme [D] [W] [O] indiquait qu’elle-même avait quitté le logement et interrogeait la bailleresse sur les démarches à effectuer pour céder son bail à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], occupant le logement et lui en payant le loyer.

Par courrier du 17 juillet 2024, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES rappelait à M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] l’interdiction de sous-louer le logement et les invitait à prendre contact dans le délai d’un mois pour organiser l’état des lieux de sortie. 

Par courrier électronique du 15 juillet 2024, M. [Y] [J] [X] indiquait occuper le logement depuis le mois de septembre 2024 (il s’agit en fait de septembre 2023) et sollicitait le transfert du bail à son nom. Ce transfert lui était refusé par courrier du 19 juillet 2024. Par courrier du 29 juillet 2024, M. [Y] [J] [X] tentait à nouveau d’obtenir l’attribution du logement, mais en vain. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 août 2024, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES mettait M. [Y] [J] [X] en demeure de libérer le logement de toute occupation dans un délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, signifié à personne s’agissant de Mme [M] [H] [E] et à domicile s’agissant de M. [Y] [J] [X], Mme [D] [W] [O] et M. [A] [B] [Z], la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 1103, 1104, 1728 du code civil, 2, 7, 8, 12, 14, 15 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2, 10-3, 10-9 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, L441-1, L441-2, L442-6, L442-8, R441-3, R641-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :
 - Juger valable le congé donné par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et accepté par la bailleresse.
- Juger que le bail s’est trouvé résilié en date du 17 août 2024.
Subsidiairement,
- Juger que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] ne demeurent pas huit mois par an dans le logement et se trouvent en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.
- Juger que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] ont illicitement cédé leur droit au bail à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H].
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 23 août 2017 sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] et ce, aux torts exclusifs du preneur.
Plus subsidiairement,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 23 août 2017 et visée dans le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024.
- Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 2] et ce, à compter du 15 février 2024 et à tout le moins du 4 mars suivants.




En tout état de cause et en conséquence,
- Ordonner l’expulsion immédiate de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et de tous occupants de leur chef dont M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- Supprimer au profit de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et tous occupants de leur chef dont M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H].
- Condamner in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à payer à ANTIN RESIDENCES des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] les réglaient au titre de leur bail, majorés de 30%, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.
- Condamner in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à payer à ANTIN RESIDENCES la somme de 2 552,01 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, selon décompte arrêté au 20 août 2024.
- N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
- Condamner in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à payer à ANTIN RESIDENCES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 25 mars 2025, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation, actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 8 295,72 €, échéance de février 2025 incluse et s’oppose à l’octroi de délai de paiement ainsi qu’au transfert du bail au nom de M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H].

M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] comparaissent. Ils expliquent avoir été trompés par les locataires en titre qui leur ont proposé d’occuper leur appartement plus accessible depuis l’hôpital [5] où leur fille est soignée, que leur ancien logement. Ils sont arrivés dans les lieux en septembre 2023 et ont toujours participé au loyer. Les locataires en titre ayant quitté les lieux et le bailleur ayant refusé la poursuite du bail sous leur nom, ils ont mis de côté environ 4 000 € pour payer les loyers. 

M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], cités à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.





MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] à l’audience, il convient de statuer sur les demandes et de n’y faire droit, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile qu’après avoir vérifié que celles-ci sont régulières, recevables et bien-fondées.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile du seul fait qu’il est susceptible d’appel.



I. SUR LE CONGE

Il résulte de l’article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15. 

L’article 15 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. 

En l’espèce, Mme [D] [W] [O] a adressé le 2 juillet 2024 un courrier électronique pour informer la bailleresse de ce qu’elle s’était installée à l’étranger et avait quitté le logement. Elle l’interrogeait ensuite sur « les démarches à effectuer afin de céder le bail » à la famille occupant le logement depuis environ un an. 

D’une part, ce courrier ne respecte pas les formes prévues par l’article 15 précité pour un congé et d’autre part, il n’y est nullement précisé que Mme [D] [W] [O] entende lui faire produire l’effet d’un congé. 

M. [A] [B] [Z], cotitulaire du bail, n’a quant à lui, délivré aucun congé.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accueillir favorablement la demande de la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de constater la validité du congé donné par les locataires et de constater la résiliation du bail à compter du 17 août 2024. 



II. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE

Selon l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : “ (...) La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (...)”.

Le contrat de bail est un contrat intuitu personae : le locataire s'oblige à habiter personnellement les lieux loués et à ne pas y installer des tiers sans droits ni titre. Ainsi, le défaut d'occupation personnelle du preneur est une cause de résiliation judiciaire du contrat de bail et il a déjà été jugé que l'occupation de l'appartement par le fils du locataire ne peut pallier le défaut d'occupation personnelle des lieux du titulaire du bail (CA [Localité 6], 6e ch., sect. B, 16 nov. 2000).




L'article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que “le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (...) En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. (…)”.

La sous-location, interdite par l’article 8 précité et non autorisée par le bailleur, justifie la résiliation du bail. 

En l’espèce, il ressort de l’article I – « Destination » du contrat de bail produit, que :
“L’attribution d’un logement HLM est en fonction de la situation de famille et des ressources du locataire.
Le logement doit constituer la résidence principale effective du locataire. A ce titre, il doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge. (…) 
S’agissant d’un logement HLM, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer tout ou partie du logement sous réserve des dispositions de l’article L.442-8-I-II CCH”. 

Il n’est pas contesté que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] n’habitent plus dans le logement ni que M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] y résident avec leurs enfants et un neveu. 

Ces derniers ne rapportent pas la preuve qu’ils seraient des personnes à charge au sens des articles précités. Ils ne démontrent pas non plus détenir l’accord écrit du bailleur autorisant une quelconque cession du bail à leur profit. 

Ainsi, il est démontré que M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] ont manqué à leurs obligations contractuelles par leur défaut d’occupation personnelle des lieux et leur sous-location à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H]. 

Ces manquements contractuels sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes occupant les lieux de leurs chefs, dont M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H]. 

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] pour organiser leur départ et assurer leur relogement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.







III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

- Sur les sommes dues par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O]

La solidarité entre cotitulaires du bail étant prévue à l’article 8 du contrat pour l’exécution de l’intégralité des obligations résultant du bail, M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité journalière d’occupation pour la période courant à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, il n’y a pas lieu d’ordonner sa majoration. 

La SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [A] [B] [Z], et Mme [D] [W] [O] restent devoir la somme de 2 552,01 € à la date du 20 août 2024 incluant les sommes dues pour le mois de juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers et charges dues à cette date.

M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 552,01 €, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. 


- Sur les sommes dues par M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H]

Occupants sans droit ni titre depuis le mois de septembre 2023, M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité journalière d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, il n’y a pas lieu d’ordonner sa majoration. 



IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer alors qu’il ressort du diagnostic social et financier que M. [Y] [J] [G] et Mme [M] [H] ont souhaité payer le loyer et ont demandé le RIB du bailleur qui leur a été refusé. 


M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] seront en outre condamnés in solidum à verser à la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’elle a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande tendant à voir constater la validité du congé donné par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et juger que le bail s’est trouvé résilié à la date du 17 août 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 août 2017 entre la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES d’une part et M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], aux torts exclusifs de M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et à la date du prononcé du présent jugement; 

ORDONNE en conséquence à M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] et à toutes les personnes dans les lieux de leur chef à savoir notamment M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], et pour toutes les personnes dans les lieux de son chef à savoir notamment M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H], d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] à payer à la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES la somme de 2 552,01 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil ; 





CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O] au paiement d'une indemnité journalière d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, proratisé au nombre de jours d’occupation, pour la période courant à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE in solidum M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] au paiement d'une indemnité journalière d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû par M. [A] [B] [Z] et Mme [D] [W] [O], proratisé au nombre de jours d’occupation, pour la période courant à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation :

CONDAMNE in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] à verser à SA d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [A] [B] [Z], Mme [D] [W] [O], M. [Y] [J] [X] et Mme [M] [H] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu de l'écarter.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.


Le Greffier Le Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN

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Mise à jour de la source le 2025-07-21T18:46:09.074Z.