Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 22 juillet 2025, n° 21/09539

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13] [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 21/09539 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUYN3

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
09 Juillet 2021









JUGEMENT 
rendu le 22 Juillet 2025 
DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOBILIERE GSP
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Me Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1854




DÉFENDERESSES

S.A.S. KATANA
[Adresse 2]
[Localité 8]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES 
prise en la personne de Maître [L] [R], es qualité de Liquidateur Judiciaire de la société KATANA
[Adresse 1]
[Localité 7]

Toutes représentées par Me Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1252


Décision du 22 Juillet 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG21/09539




PARTIE INTERVENANTE 

Société LES TEMPLITUDES [Localité 11]
venant aux droits de la S.A.S. IMMOBILIERE GSP
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Me Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1854




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,



DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 22 juillet 2025.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er janvier 2018, la société GMF Vie a conclu avec la SAS Immobilière GSP un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 11] (92), constituant la Résidence [12] pour personnes âgées, pour une durée de 12 ans. 

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2018, la société Immobilière GSP a consenti à la SAS Katana un contrat de sous-location pour des activités d’études, conception et commercialisation de projets immobiliers, de rénovation et construction de bâtiments, logiciels et applications informatiques, à effet du 1er juillet 2018, pour une durée de neuf années, portant sur des locaux situés dans la Résidence [12], composés de :
- un local commercial d’une surface de 62 m² correspondant au local n°3 au rez-de chaussée de la Résidence Les Templitudes et ayant pour adresse le [Adresse 5], 
- deux places de parking portant les numéros 335 et 336 situées au niveau inférieur de l’immeuble et dont l’entrée principale piétons est [Adresse 4], l’entrée des véhicules du parking se trouvant au [Adresse 5].

Par acte extrajudiciaire en date du 9 décembre 2020, la société Immobilière GSP a fait délivrer à la société Katana un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de sous-location pour un montant en principal de 12.306,39 euros au titre de loyers et charges impayés à compter de mars 2020, outre 196,07 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 décembre 2020, la société Katana a donné congé de son bail à la société Immoblière GSP à effet du 30 juin 2021, correspondant à l’échéance triennale du bail.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2021, la société Immobilière GMF a fait assigner la société Katana devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de condamnation au paiement de la somme de 16.595,95 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes foncières arrêtés au 30 juin 2021. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général RG n° 21/09539.

Les parties ont échangé des écritures, la clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 septembre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée le 21 janvier 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2024, la société Immobilière GSP a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, indiquant que la demanderesse avait signé un traité d’apport partiel d’actif au profit de la SAS Les Templitudes [Localité 11] en date du 21 avril 2023, aux termes duquel la société Les Templitudes [Localité 11] se substituait dans tous les droits et obligations de la société Immobilière GSP et notamment dans ceux issus du contrat de sous-location conclu avec la société Katana. Elle sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre l’intervention volontaire de la société Les Templitudes [Localité 11].

Par ordonnance en date du 29 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture tout en maintenant la date de plaidoirie fixée au 21 janvier 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2024, la société Les Templitudes [Localité 11] est intervenue volontairement à l’instance.

Le 30 avril 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Katana et désigné la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [L] [R], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par un courrier en date du 28 juin 2024 réceptionné le 2 juillet 2024, la société Les Templitudes [Localité 11] a déclaré sa créance auprès de la SELAFA MJA ès-qualités.

Le 25 juillet 2024, la société Les Templitudes [Localité 11] a fait assigner en intervention forcée la SELAFA MJA ès-qualités. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général RG n° 24/10317. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la société Les Templitudes [Localité 11] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, de :
- la recevoir dans son intervention volontaire et sa demande de reprise d’instance, 
- ordonner la jonction entre la procédure enregistrée sous le numéro de RG 21/09539 et celle enregistrée sous le numéro 24/10317,
- fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Katana à hauteur d’un montant de 22.212,04 euros selon le détail suivant : 
- 17.212,04 euros au titre des loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, 
- 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
- débouter la SELAFA MJA ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Katana de l’intégralité de ses demandes, 
- condamner la SELAFA MJA ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Katana à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer dont distraction au profit de Maître Véronique Vincent, Avocat aux offres de droit.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la SELAFA MJA ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana, demande au tribunal, au visa des articles 1719 et 1343-5 du code civil, L. 621-40, L. 621-41 et L. 641-9 I du code de commerce, de :
- la dire recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions
- ordonner la jonction des procédures RG 24/10317 et RG 21/09539, 
- débouter la société Les Templitudes [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes, 
- à titre reconventionnel, la condamner à lui régler la somme de 120.000 euros en réparation des préjudices subis au titre du préjudice de jouissance des locaux, 
- la condamner à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 21/09539 et RG 24/10307, les instances étant appelées sous le seul numéro RG 21/09539, et la clôture de l’instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 29 avril 2025. Le délibéré a été prorogé au 15 juillet puis au 22 juillet 2025 et rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

En outre, les instances enregistrées sous les numéros RG 21/09539 et RG 24/10307 ayant déjà fait l’objet d’une jonction par ordonnance du juge de la mise en état du 21 janvier 2025, les demandes de jonction formées par chacune des parties sont sans objet.


Sur les interventions

Selon les articles 327 et 328 du code de procédure civile, l'intervention en première instance ou en cause d'appel est volontaire ou forcée. Elle est principale ou accessoire.

L’article 329 dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 331 du même code, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 21 avril 2023, la société Immobilière GSP, demanderesse, a signé un traité d’apport partiel d’actif au profit de la société Les Templitudes [Localité 11], aux termes duquel la société Les Templitudes [Localité 11] se substitue dans tous les droits et obligations de la société Immobilière GSP et notamment dans ceux issus du contrat de sous-location conclu avec la société Katana. 

La société Les Templitudes [Localité 11] sera, en conséquence, déclarée recevable en son intervention volontaire principale.

La SELAFA MJA, prise en la personne de Me [L] [R], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la société Katana par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 avril 2024. Elle a été assignée en intervention forcée par la société Les Templitudes [Localité 11] et a régulièrement constitué avocat et notifié des conclusions.

Elle sera également déclarée recevable ès-qualités en ses demandes.


Sur la demande de fixation de créance de la société Les Templitudes [Localité 11]

La société Les Templitudes de [Localité 11] sollicite la fixation de sa créance au passif de la société Katana pour le montant déclaré de sa créance, à savoir 22.212,04 euros qui se décompose en 17.212,04 euros représentant les loyers et charges de juin 2020 à juin 2021, ainsi que la taxe foncière 2018 à 2021 et le réajustement du dépôt de garantie, outre 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur les contestations émises par la société Katana, elle fait valoir :
- que les loyers de la période du premier confinement (16 mars au 11 mai 2020, soit 1.553,85 euros contestés) sont dus, la société Katana ne pouvant opposer la perte de la chose louée ; qu’en tout état de cause, en application des règles d’imputation des loyers, les loyers réclamés sont postérieurs au premier confinement et démarrent au mois de juin 2020,
- que l’exception d’inexécution opposée par la défenderesse sur le fondement des articles 1720 et 1721, à savoir l’obligation de délivrance, est infondée car elle n’invoque que des nuisances sonores et l’occupation sauvage de ses places de parking, soit des troubles de jouissance qui ne constituent pas des manquements à l’obligation de délivrance.

La SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana, soutient :
- que la société Katana n’a pu exploiter les locaux loués du fait des défaillances du bailleur et du fait des fermetures administratives imposées par la crise sanitaire,
- que les loyers au titre de la période du 16 mars au 11 mai 2020 pendant laquelle les locaux ont fait l’objet d’une fermeture administrative, ne peuvent être réclamés, cette situation s’analysant en une perte de la chose louée en application de l’article 1722 du code civil.

Aux termes des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice mais, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont reprises lorsque le créancier poursuivant a procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. Ces dispositions, d'ordre public, doivent être soulevées d'office par le juge du fond.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est la loi des parties et doit être exécuté de bonne foi.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 
Selon l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Il est constant que l’obligation, pour le preneur, de payer ses loyers et charges aux termes convenus, constitue une obligation essentielle du contrat de bail à laquelle il ne peut se soustraire, sauf à démontrer une impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail justifiant une éventuelle exception d’inexécution.

Aux termes de l'article 1722 du code civil applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l'impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.

A titre liminaire, il convient de relever que la défenderesse fait état de troubles de jouissance au soutien d’une demande de dommages et intérêts mais qu’elle n’invoque pas d’exception d’inexécution du paiement des loyers à ce titre.

En l’espèce, il résulte du contrat de sous location consenti par la société Immobilière GSP à la société Katana, en date du 1er août 2018, que la société Katana a pris à bail le local n°3 de l’ensemble immobilier composant la Résidence [12], de 62,2 m2 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5] à [Localité 11], à effet du 1er juillet 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 9.828 euros HT et HC, assujetti à la TVA, payable mensuellement d’avance, outre une provision sur charges.

La société Katana a donné congé à la société Immobilière GSP à effet du 30 juin 2021.

La société Les Templitudes [Localité 11] verse aux débats un décompte locatif arrêté au 11 janvier 2023, annexé à sa déclaration de créances au passif de la société Katana, faisant apparaitre un solde débiteur de 17.212,04 euros composé de loyers, régularisations de charges et taxes foncières.

La SELAFA MJA, ès qualités, ne conteste pas le décompte produit par la demanderesse et ne justifie d’aucun règlement supplémentaire de la société Katana qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse. 

Sa seule contestation porte sur l’exigibilité des loyers de la période du premier confinement, à savoir du 16 mars 2020 au 11 mai 2020, sur le fondement de l’exception d’inexécution pour perte de la chose louée.

Il ressort cependant de l’historique locatif versé aux débats par la demanderesse que, au cours de l’année 2020, la société Katana n’a réalisé que trois versements en janvier, mai et décembre 2020, et trois versements en avril, mai et juin 2021, lesquels se sont imputés sur l’arriéré locatif existant. Le décompte annexé à la déclaration de créance de la société Les Templitudes [Localité 11] fait ainsi apparaitre que la créance déclarée porte sur les factures à compter de juin 2020, donc postérieures à la période du premier confinement.

En tout état de cause, il sera rappelé que les dispositions de l'article 1722 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer à une fermeture temporaire de commerce pendant la période d'urgence sanitaire et de mise en œuvre des mesures de police administrative dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus de la Covid-19, de sorte que la SELAFA MJA, ès-qualités, n'est pas fondée à solliciter l'exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant la période du 16 mars au 11 mai 2020.

S’agissant de la créance déclarée de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme constituant les frais irrépétibles afférents à la présente instance, il ne s’agit pas d’une créance certaine à la date de la déclaration de la créance, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de fixation.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance de la société Les Templitudes [Localité 11] au passif de la liquidation judiciaire de la société Katana sera fixée à la somme de 17.212,04 euros. 


Sur la demande de dommages et intérêts de la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana

La SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana, soutient :
- que le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible des locaux loués ; que la société Immobilière GSP n’a pas rempli son obligation de délivrance, la société Katana étant sans cesse confrontée à des désordres faisant obstacle à l’exploitation normale du fonds de commerce,
- qu’elle a été confrontée, dès sa prise à bail, à des nuisances dues aux travaux réalisés dans l’immeuble où se situent les locaux, ces nuisances empêchant les collaborateurs de travailler sur place et de s’entretenir avec des clients ; que les travaux réalisés étaient d’importance puisqu’ils ont consisté en un changement de portail automatisé, le changement de deux ascenseurs adaptés aux PMR sur 6 niveaux, des travaux de toiture et de ravalement de l’immeuble,
- que la société Immobilière GSP n’a pas contesté l’importance des travaux réalisés dans l’immeuble, prétextant seulement qu’ils étaient réalisés à la demande du propriétaire de l’immeuble,
- que l’occupation des places de parking résultent de la rénovation de logements en location meublée et non de travaux réalisés dans les parties communes,
- que le badge d’accès au parking associé à la deuxième place de parking n’a été attribué qu’en juillet 2020, soit plus de 23 mois après le début du contrat de bail,

- que la clause de souffrance stipulée dans le contrat ne lui est pas opposable s’agissant de travaux de gros œuvres qui sont, par leur caractère exceptionnel et leur typologie, générateurs de trouble anormal et excessif, ainsi que par leur amplitude dans le temps,
- que la responsabilité de la société Les Templitudes [Localité 11] apparaît engagée en application de l’article 1724 du code civil pour nuisances durant les travaux excédant de façon anormale les nuisances tolérables, lui ouvrant droit à indemnisation,
- que les attestations produites par la demanderesse émanent de personnes ayant un lien de subordination et/ou financier ce qui leur retire toute valeur probante,
- que la société Katana n’a pas pu développer l’activité de matériauthèque qu’elle avait envisagé dans ce local et qui devait générer 70.000 à 80.000 euros de chiffre d’affaires chaque année et que les collaborateurs ont déserté les locaux en raison des nuisances, de sorte que le préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de 120.000 euros.

La société Les Templitudes [Localité 11] fait valoir :
- que la société Katana se plaint de nuisances sonores subies de juillet 2018 à avril 2020 mais que le premier courrier électronique de réclamation date du 22 avril 2020 et coïncide avec ses difficultés financières, de sorte qu’il s’agit d’une réclamation opportuniste,
- que l’article 4.1.6° du contrat de sous-location stipule une clause de souffrance faisant obstacle à toute demande d’indemnisation pour les travaux réalisés dans l’immeuble, ; qu’elle ne rapporte pas la preuve du caractère excessif et anormal des nuisances, que ce soit en termes de fréquence ou d’intensité, pour justifier d’écarter cette clause, 
- que les attestations de ses salariés produites par la défenderesse pour attester des nuisances ne sont pas régulières en la forme et n’apportent pas d’éléments probants ; qu’elles sont contredites par d’autres attestations,
- que l’occupation sauvage des places de parking est évoquée pour la première fois dans un courrier électronique de la défenderesse du 9 juillet 2020 dans lequel elle remercie la société Immobilière GSP d’avoir fait le nécessaire pour enlever les encombrants ; que la gêne occasionnée a été de courte durée et suivie d’une réaction de la cocontractante ; qu’il ressort des pièces produites que les parkings ont été occupés par le déménagement sauvage d’un appartement et non par les entreprises mandatées par le propriétaire pour réaliser des travaux dans les parties communes,
- qu’il n’est pas démontré que l’occupation sauvage des parkings soit le fait de la société Immobilière GSP, de sorte qu’en application de l’article 1725 du code civil, la société Katana doit être déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre,
- qu’elle affirme de façon mensongère n’avoir pas bénéficié de ses deux places de parking depuis le début du contrat,
- que le préjudice financier invoqué n’est pas davantage justifié, la défenderesse procédant par affirmation.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est la loi des parties et doit être exécuté de bonne foi.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que les parties sont libres de restreindre l’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et d'insérer dans le contrat des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations normalement à sa charge en vertu de l'art. 1719. 

Par application de l’article 1725 du code civil, le bailleur est dispensé de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, lorsque c’est un tiers qui est, par voie de fait, à l’origine des nuisances empêchant une jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur, la SELAFA MJA, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana, fait état de troubles de jouissance subis pendant la durée de la sous-location consistant en des nuisances sonores résultant de travaux dans la Résidence Les Templitudes et de l’occupation sauvage de ses places de parking. 

S’agissant des nuisances sonores, la société Les Templitudes [Localité 11] ne conteste pas la réalisation de travaux dans la Résidence pour personnes âgées, mais elle oppose la clause de souffrance figurant dans l’article 4.1 6°) du contrat de sous-location aux termes de laquelle « Le SOUS-LOCATAIRE souffrira quelque gêne qu’ils lui causent les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les LIEUX LOUES et/ou dans l’immeuble dont ils dépendent sans pouvoir demander aucune indemnité, ni diminution de loyer ou charges quelques qu’en soient l’importance et la durée, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil alors même que cette dernière excèderait quarante jours ».

Il est constant que la clause relative à l’exécution des travaux ne doit pas affranchir le bailleur de son obligation de délivrer les lieux loués. Il convient donc de rechercher si les travaux réalisés dans la résidence attenante aux locaux loués ont entrainé une gêne excessive dépassant la gêne habituelle liée à des travaux, par leur durée ou l’intensité des troubles.

La défenderesse soutient avoir subi des nuisances liées à des travaux de 2018 à 2020. Il ressort cependant des pièces qu’elle verse aux débats qu’elle ne justifie de réclamations auprès de la bailleresse qu’à compter d’un courrier électronique du 22 avril 2020, envoyé en pleine période de crise sanitaire. Aux termes de ce courrier, il est fait état « des problématiques spécifiques aux locaux », de « l’impossibilité de jouir convenablement des locaux commerciaux que je loue et qui restent inoccupés depuis novembre 2018 », sans plus de précision sur la nature des nuisances. 

Par courrier électronique du 9 juillet 2020, la société Katana indique que « lors de notre entretien du 20 mai vous m’aviez indiqué que la série de travaux de rénovation dans l’immeuble était dorénavant derrière nous. Depuis le 29 juin je constate que ce n’est plus le cas, il y a en effet à nouveau des nuisances sonores importantes […] Ils ne sont pas comparables en intensité et en amplitude avec les précédents travaux, mais néanmoins, ces travaux impactent nos réunions et entretiens téléphoniques ».

Par courriers recommandés des 29 septembre et 27 novembre 2020, la société Katana relate les nuisances subies pour solliciter de sa bailleresse une remise de loyer. Ces courriers font ainsi état des nuisances sonores résultant :
- des rénovations successives des appartements de la résidence jusqu’à fin juillet 2020,
- du remplacement des deux ascenseurs de la résidence dont les parois porteuses sont attenantes aux parois de son local,
- du changement de portail du garage dont elle reconnait que les nuisances ne sont « pas les plus étalées dans le temps ni les plus dommageables »,
- des travaux de toiture et de ravalement de la cour intérieure,
- des travaux des couloirs et cages d’escalier qui jouxtent ses bureaux. 

Pour confirmer les nuisances rapportées dans ses courriers, la défenderesse verse aux débats cinq attestations d’employés. Si toutes les attestations ne respectent pas strictement les exigences formelles de l’article 202 du code de procédure civile, elles peuvent néanmoins être retenues dans le cadre de la présente instance dès lors qu’elles présentent des garanties suffisantes quant à leur établissement, leur contenu et la conviction qu’avaient leurs auteurs de leur utilisation en justice. 
En outre, il ne saurait être reproché à la défenderesse de ne produire que des attestations d’employés dont la crédibilité serait douteuse en raison d’un lien de subordination, dans la mesure où il s’agit des personnes ayant fréquenté le local litigieux et qui sont donc susceptibles d’avoir été témoins des nuisances.

Toutefois, l’examen de ces attestations fait ressortir que :
- l’attestation de M. [U] fait état de « travaux à répétition », de la nécessité de réaliser ses rendez-vous et appels téléphoniques à l’extérieur en raison du bruit, de la nécessité d’organiser des rendez-vous seulement à partir de 18h, mais elle ne contient aucune indication sur la période pendant laquelle M. [U] a fréquenté les locaux et ne permet pas d’informer le tribunal sur la durée des nuisances subies,
- l’attestation de Mme [E] fait état d’empêchement régulier pour travailler dans les locaux en raison des travaux pendant la période de juillet à décembre 2018,
- l’attestation de M. [N] relate que c’était « dur », voire impossible, de travailler dans les locaux en raison du bruit des travaux pendant la période où il a travaillé pour la société Katana entre le 7 et le 31 juillet, sans précision de l’année, l’attestation étant datée du 18 janvier 2022, 
- l’attestation de M. [X] fait état de bruits lié à des travaux dans le bâtiment qui l’ont particulièrement dérangé dans son exercice professionnel notamment pour la concentration et les appels téléphoniques, durant l’été 2020,
- l’attestation de M. [I] relate également des difficultés de concentration et de réaliser des appels téléphoniques en raison des bruits de travaux, pendant la période de juin à août 2020, l’ayant conduit à privilégier le télétravail. 

Il ressort de ces attestations des nuisances subies par les employés de la société Katana ayant perturbé leur activité professionnelle au cours du second semestre 2018 et à l’été 2020. 

La société Les Templitudes [Localité 11] ne conteste pas l’exécution de travaux importants dans la résidence Les Templitudes par le propriétaire des locaux. Toutefois, elle conteste la durée excessive de ces nuisances notamment dans son courrier de réponse du 19 novembre 2020 dans lequel elle fait état :
- des travaux sur les ascenseurs pendant un mois et demi en juillet et août 2018,
- le changement du portail du garage pendant 2 jours,
- les travaux de toiture de la résidence pendant un mois,
- le ravalement des façades intérieures du jardin de la résidence pendant trois mois alors que le local commercial litigieux est situé sur rue,
- des travaux des couloirs de la résidence pendant deux mois en juillet et août 2020.

Elle verse aux débats les attestations de quatre résidents ainsi que du gérant d’un magasin qui se trouvait également au rez-de-chaussée de la résidence, lesquels déclarent ne pas avoir été importunés par les travaux entrepris dans la résidence.

La société Katana a contesté dans son courrier du 27 novembre 2020 les durées de travaux évoquées par la bailleresse, mais elle n’apporte aucun élément pour justifier ses allégations.

Il résulte de ces éléments que pour l’année 2018, la société Katana ne justifie d’aucun courrier adressé à la bailleresse pour évoquer des nuisances, de sorte que leur durée et leur intensité n’est pas établie. S’agissant de l’année 2020, des nuisances sonores importantes sont justifiées par la société Katana au cours de l’été 2020, à la fois par les courriers successifs adressés à la bailleresse à ce sujet entre juillet et novembre 2020, ainsi que par les attestations de deux employés. Pour autant, les attestations font état de travaux pendant l’été 2020, de sorte que la durée de ces travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble, en période estivale, ne peut être considérée comme excessive pour justifier d’écarter la clause de souffrance stipulée dans le contrat de sous-location.



S’agissant de l’encombrement des deux places de parking de la société Katana, la défenderesse verse aux débats des photographies faisant apparaitre une place de parking portant une étiquette avec les numéros 236-237 qui ne correspondent pas aux lots de la sous-locataire, les photographies n’étant en outre pas datées. La société Les Templitudes [Localité 11] ne conteste cependant pas que les places de parking de la sous-locataire aient pu être occupées. 

Dans un courrier électronique adressé à la bailleresse le 9 juillet 2020, la société Katana déclare « Je vous remercie d’avoir fait le nécessaire pour procéder à l’enlèvement des encombrants stockés depuis longue date sur les deux places de parking de nos bureaux. Nous pouvons dorénavant y stationner. ». Elle ne produit aucun autre courrier adressé antérieurement à la bailleresse pour faire état de l’encombrement de ses places de parking qu’elle qualifie de « longue date ». 

Il résulte de ces éléments que la durée d’encombrement des places de parking litigieuses n’est aucunement établie, qu’il n’est pas démontré que la bailleresse aurait eu connaissance de cette occupation sans intervenir. A l’inverse, il en ressort qu’après avoir été informée, elle a fait preuve de diligence en obtenant le désencombrement des places de parking.

Par ailleurs, la société Katana soutient n’avoir pas bénéficié du deuxième bip de parking alloué à sa deuxième place depuis le début de sa location mais elle n’en justifie par aucune demande adressée en ce sens à la bailleresse. Une demande a été adressée à la bailleresse le 9 juillet 2020, mais elle faisait suite au changement de portail du parking. Le 10 juillet 2020 la bailleresse a répondu que la clé et le bip d’accès seraient mis à disposition de la sous-locataire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SELAFA MJA, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana, ne démontre pas le manquement de la société Les Templitudes [Localité 11], venant aux droits de la société Immobilière GSP, à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la SELAFA MJA, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana qui succombe à l’instance sera condamnée à supporter les dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Véronique Vincent en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Partie qui succombe, la SELAFA MJA, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Katana sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la société Les Templitudes [Localité 11]. 

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclare sans objet la demande de jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 21/09539 et RG 24/10317, 

Déclare recevables les interventions de la SAS Les Templitudes [Localité 11] venant aux droits de la SAS Immobilière GSP, et de la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [L] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Katana,

Fixe la créance de la SAS Les Templitudes [Localité 11], venant aux droits de la SAS Immobilière GSP, au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Katana à la somme de 17.212,04 euros,

Déboute la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [L] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Katana, de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [L] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Katana aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Me Véronique Vincent,


Fait et jugé à [Localité 13] le 22 Juillet 2025.

Le Greffier Pour la Présidente empêchée

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES