Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 24 juillet 2025, n° 22/05961

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

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Parties (entreprises)

anonyme

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 13 janvier 2022, un compromis de vente a été signé entre Madame [K] [W] [O] épouse [U], Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], Monsieur [J] [E] [H] [U] et Monsieur [X] [P] [R] [U] (ci-après : les consorts [U]), vendeurs, d’une part, et la SASU GR INVESTISSEMENT, acquéreur et représentée par son président, Monsieur [G] [A], d’autre part, portant sur un terrain d’une contenance de 25ha 00a et 03ca à prélever sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22], d’une superficie totale de 44ha 17a et 95ca, et pour un prix de 350.000 euros. 

Le plan de division foncière annexé au compromis de vente a prévu la division de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8] en une parcelle d’une contenance de 25ha 00a et 03ca, cadastrée section AI n°[Cadastre 9], objet du compromis de vente, et une parcelle d’une contenance de 18ha 17a et 62ca, cadastrée section AI n°[Cadastre 10], conservée par les consorts [U]. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2022, la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE-ALPES CÔTE D’AZUR (ci-après : SAFER PACA) a informé la SASU GR INVESTISSEMENT de sa décision d’exercer son droit de préemption sur le terrain objet du compromis de vente. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2022, la SASU GR INVESTISSEMENT lui a répondu que le terrain n’entre pas dans le champ d’application de son droit de préemption puisqu’il s’agit d’une parcelle mixte, majoritairement boisée. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juin 2022, la SAFER PACA a maintenu sa décision sur le fondement de l’article L.143-4, 6° du code rural et de la pêche maritime, considérant que la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8] est classée en nature de lande. 

Par actes de commissaire de justice en date du 11 juillet 2022 et du 18 juillet 2022, la SASU GR INVESTISSEMENT a fait assigner la SAFER PACA et les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins principales d’obtenir la nullité de la décision de préemption de la SAFER PACA et, en conséquence, la nullité de la vente formée entre cette dernière et les consorts [U]. 

Concernant les modalités de signification : 
-S’agissant de la SAFER, l’assignation a été remise à personne morale le 11 juillet 2022 ; 
-S’agissant de Madame [B] [U] épouse [D] (demeurant aux Etats-Unis) et Monsieur [X] [U] (demeurant en Allemagne), l’assignation a été signifiée selon les dispositions de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale le 11 juillet 2022 ; 
-S’agissant de Monsieur [J] [U] et de Madame [K] [O] épouse [U], l’assignation a été signifiée respectivement à l’étude et à personne le 18 juillet 2022. 


Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SASU GR INVESTISSEMENT demande au tribunal de céans de : 
-Débouter la SAFER PACA de ses demandes ; 
-Prononcer la nullité de la décision de préemption prise par la SAFER PACA concernant la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 9], issue de la parcelle AI n°[Cadastre 8], sise sur la Commune de [Localité 22], lieudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares appartenant aux consorts [U] ; 
-En conséquence, prononcer la nullité de la vente formée en application de cette décision sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 9], issue de la parcelle AI n°[Cadastre 8], sise sur la Commune de [Localité 22], lieudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares appartenant aux consorts [U] ; 
-Ordonner qu’il soit fait mention de cette nullité en marge de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 avec la précision que les références de la vente sont les suivantes : 

« PARTIES A L’ACTE : 

VENDEURS : 

Madame [K] [W] [O] épouse [U], née le 25 mars 1948 à [Localité 16] (Argentine), de nationalité française, retraitée, demeurant et domiciliée [Adresse 3], [Localité 7] 

Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], née le 1er septembre 1974 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directrice artistique, demeurant et domiciliée [Adresse 4], [Localité 2] (ETATS-UNIS) 

Monsieur [J] [E] [H] [U], né le 4 décembre 1976 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur marketing, demeurant et domicilié [Adresse 12], [Localité 13]

Monsieur [X] [P] [R] [U], né le 30 avril 2980 à [Localité 23], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur commercial, demeurant et domicilié [Adresse 6], [Localité 5] (Allemagne)

ACQUEREUR : 

La SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR dite SAFER, Société anonyme au capital de 2 264 526 €, immatriculée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Manosque, sous le n°707 350 112 B- dont le siège est à [Localité 20], [Adresse 11] prise en la personne de son Directeur Général délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 

DESIGNATION : 

parcelle cadastrée AI numéro [Cadastre 9] sise sur la Commune de [Localité 22], leudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares »


-Condamner la SAFER PACA à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
-Condamner la SAFER PACA aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Marie-Hélène GALMARD, Avocat aux offres de droit ; 
-Condamner la SAFER PACA à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en nullité de la décision de préemption de la SAFER PACA, la SASU GR INVESTISSEMENT fait valoir, sur le fondement des articles L.143-1 et L.143-3 du code rural et de la pêche maritime, que la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 9] ne relève pas du champ d’application du droit de préemption de la SAFER en ce qu’elle n’est pas à usage agricole et ne peut être considérée comme un terrain nu, deux critères cumulatifs, puisqu’elle comporte une partie boisée prédominante. Elle précise que la parcelle litigieuse est située dans un espace boisé classé à conserver au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 22], ce qui interdit tout changement d’affectation du sol, y compris pour une remise en valeur agricole des terres, de sorte que cela est incompatible avec une qualification de terrain nu. Elle souligne également que le classement en nature de lande au cadastre ne concerne pas la parcelle AI n°[Cadastre 9] mais la parcelle mère, cadastrée AI n°[Cadastre 8], et n’a pas de valeur juridique, l’acte de vente visant précisément à mettre en conformité le classement au cadastre avec la réalité. Elle considère de surcroît que la référence au cadastre par les dispositions de l’article L.331-19 du code forestier, relatif au droit de préférence, n’est pas transposable en l’espèce. En outre, en réponse aux écritures adverses, elle indique que le litige porte sur la vente d’une parcelle isolée et mixte et non sur la vente de deux parcelles distinctes, de sorte que la dérogation à l’exemption du droit de préemption pour les surfaces boisées, lorsqu’elles sont vendues simultanément avec des surfaces non boisées, est inapplicable. 

De plus, elle considère que la déclaration d’intention d’aliéner du notaire, qui n’a pas coché la case prévue pour l’exemption relative aux surfaces classées en nature de bois et forêts au cadastre, ne fait pas obstacle à son action en nullité puisque la qualification erronée donnée par les parties à la vente est indifférente. Elle ajoute que le notaire s’est fondé sur le cadastre de la parcelle AI n°[Cadastre 8] et non sur celui de la parcelle AI n°[Cadastre 9], créée par l’acte de vente litigieux et qui n’était donc pas encore classée au cadastre. 

Par ailleurs, la SASU GR INVESTISSEMENT soutient, sur le fondement de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime, que la SAFER PACA n’a pas respecté son obligation de recueillir l’avis du directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement ou, le cas échéant, du directeur du parc national ou régional compétent ou du directeur du conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, préalable nécessaire à l’exercice de son droit de préemption. En effet, elle estime que le simple courrier électronique de Madame [Z] [F] produit par la SAFER PACA, qui n’a pas la qualité requise et ne bénéficiait d’aucune délégation de signature en la matière, n’est pas valable. 

En outre, la SASU GR INVESTISSEMENT fait valoir, sur le fondement de l’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime tel que modifié par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, que la SAFER PACA ne démontre pas, dans sa décision, que celle-ci s’inscrit dans le cadre de son objectif principal, à savoir favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières ainsi qu’améliorer la répartition parcellaire des exploitations.



 Elle souligne que la SAFER n’apporte aucune indication concrète permettant de vérifier la réalité des objectifs qu’elle invoque dans sa décision, en l’espèce la protection de l’environnement, outre le fait qu’elle ne peut justifier sa décision d’exercer son droit de préemption par la poursuite de ce seul objectif, et ce indépendamment du développement rural des terrains. 

Enfin, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la SASU GR INVESTISSEMENT soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la SAFER est tenue de réparer le préjudice qu’elle lui a occasionné, ayant été injustement privée de la possibilité de rentrer en possession de son bien depuis plus de deux ans. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE-ALPES CÔTE D’AZUR demande au tribunal de céans de : 
-A titre principal, déclarer bonne et valable sa décision de préemption en date du 15 mars 2022, concernant la parcelle sise sur la commune de [Localité 22], cadastrée section AI n°[Cadastre 8], d’une surface de 25ha 00a 03ca ; 
-A titre reconventionnel, 
Déclarer que la décision de préemption du 15 mars 2022 a rendu la vente parfaite à son profit ; Déclarer que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété à son égard, pour la parcelle sise sur la commune de [Localité 22], cadastrée section AI n°[Cadastre 8], d’une surface de 25ha 00a 03ca, pour un montant de 350.000 euros ; -En tout état de cause, 
Débouter la SASU GR INVESTISSEMENT de ses demandes ; Condamner la SASU GR INVESTISSEMENT au paiement des frais de publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière compétent ; Condamner la SASU GR INVESTISSEMENT aux dépens ; Condamner la SASU GR INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner la compensation entre les sommes dues. 
Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer valable sa décision de préemption, la SAFER PACA fait valoir, sur le fondement de l’article L.143-4 6° du code rural et de la pêche maritime, que c’est la classification au cadastre qui doit être prise en compte pour apprécier l’existence d’une exemption au droit de préemption du fait du caractère boisé du terrain, et qu’en l’espèce, la parcelle AI n°[Cadastre 8] est classée en nature de landes et non de bois au cadastre. Elle ajoute que le cadastre est un critère déterminant, puisqu’il constitue également un critère pour l’application du droit de préférence prévu par l’article L.331-19 du code forestier, de sorte que cela peut être transposé au droit de préemption, outre le fait que la loi ne prévoit aucune exception à l’utilisation de ce critère comme c’est au contraire le cas en matière de droit de préférence. En outre, elle soutient que la parcelle litigieuse ne peut être considérée comme mixte, cette mixité n’étant appréciée qu’en cas d’exemption au droit de préemption, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, outre le fait qu’il s’agit en réalité de landes ainsi que cela figure au cadastre. Elle conteste à ce titre les conclusions du géomètre expert, soulignant qu’elles n’ont pas été établies de manière contradictoire. 



Elle précise toutefois que si la parcelle devait être considérée comme mixte, le droit de préemption retrouverait à s’appliquer dès lors qu’elle est vendue simultanément avec des surfaces non boisées, et ce sans qu’aucune prépondérance ne soit exigée. Par ailleurs, elle estime que la parcelle litigieuse est classée en zone naturelle au plan local d’urbanisme, de sorte qu’elle doit être considérée comme ayant une vocation agricole au sens de l’article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime, même si elle est partiellement boisée et quel que soit l’usage qui en est fait en pratique. 

De plus, elle indique que, conformément aux dispositions de l’article R.142-2-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, la notification du projet de vente portant sur la parcelle litigieuse ne faisait pas état d’une cause d’exemption au droit de préemption. Or, elle soutient que l’exercice du droit de préemption doit s’apprécier selon les termes de cette notification, en vertu du pouvoir apparent dont dispose le notaire. 

Concernant la motivation de sa décision de préemption, la SAFER PACA fait valoir, sur le fondement de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime, qu’elle a respecté son obligation de recueillir l’avis préalable du directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement, aucune formalité n’étant exigée quant à cet avis. Elle considère également que Madame [F] avait le pouvoir de le signer, la délégation de signature n’étant pas requise pour ce type d’avis. 

En outre, la SAFER PACA soutient qu’elle a exercé son droit de préemption conformément à l’objectif mentionné à l’article L.143-2, 8° du code rural et de la pêche maritime, qui fait référence à la protection de l’environnement, et ce sans qu’il soit nécessaire qu’elle vise à favoriser le développement rural de la parcelle, ces deux objectifs étant autonomes et un seul étant suffisant à motiver une décision de préemption. Elle précise également que sa décision est motivée de manière concrète par le souhait de sanctuariser le site en préservant sa biodiversité et de créer à ce titre un corridor écologique entre la mer et le massif de l’Estérel, ce qui a suscité l’intérêt du Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres. 

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle ajoute qu’une décision d’attribution au bénéfice du Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres a été approuvée les 12 mai et 7 juin 2022, dans la continuité de l’objectif de préemption poursuivi, mais que l’acte authentique de rétrocession ne peut être régularisé tant qu’elle ne dispose pas de titre sur le bien. Or, elle soutient que, conformément aux dispositions de l’article L.143-8 du code rural et de la pêche maritime, auquel l’article L.412-8 du même code renvoie, la déclaration d’intention d’aliéner vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont mentionnés, et que son acceptation par la SAFER rend la vente parfaite. Elle souligne avoir fait part de sa décision de préemption dans le délai légal de deux mois et que la vente ne préjudicie pas aux intérêts des vendeurs. 

Madame [K] [O] épouse [U], Madame [B] [L] [U] épouse [D], Monsieur [J] [U] et Monsieur [X] [U] n’ont pas constitué avocat. 

L’affaire a été clôturée à la date du 18 novembre 2024 et a été renvoyée à l’audience en la forme collégiale du 13 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des consorts [U] à la procédure

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, le commissaire de justice a remis les actes destinés aux consorts [U] selon les modalités de signification sus-évoquées.

Dans ces conditions, et vu les modalités d’enrôlement du dossier, l’assignation apparaît régulière en la forme et l’affaire est en état d’être jugée au fond.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.


Sur la demande en nullité de la décision de préemption de la SAFER PACA

Aux termes de l’article L.143-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, « il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l'article L. 143-7. Sont considérés comme à vocation agricole, pour l'application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l'article L. 112-2 du présent code, soit à l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l'article L. 113-16 du code de l'urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme. En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts. »

L’alinéa 5 du même texte précise que « sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. »

En revanche, il résulte des dispositions de l’article L.143-4, 6° a) du code rural et de la pêche maritime, tel que modifié par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014, que ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole. 

En outre, l’article L.141-1, 1° du code rural et de la pêche maritime énonce que les interventions de la SAFER « visent à favoriser l'installation, le maintien et la consolidation d'exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l'agriculture biologique au sens de l'article L.641-13. »

L’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, tel que modifié par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014, dispose que « L'exercice de ce droit a pour objet, dans le cadre des objectifs définis à l'article L. 1 :
1° L'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;
2° La consolidation d'exploitations afin de permettre à celles-ci d'atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l'article L. 331-2 ;
3° La préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ;
4° La sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ;
5° La lutte contre la spéculation foncière ;
6° La conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d'habitation ou d'exploitation ;
7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'Etat ; 
8° La protection de l'environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l'environnement ;
9° Dans les conditions prévues par la section 3 du chapitre III du titre Ier du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. »

Enfin, aux termes de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime, « pour l'application du 8o de l'article L. 143-2, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut exercer son droit de préemption qu'après avoir recueilli préalablement l'avis du directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement, ou le cas échéant du directeur du parc national ou régional compétent ou du directeur du conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, ou, pour la région Île-de-France, du directeur de l'agence des espaces verts. »

En l’espèce, la vente litigieuse porte sur la parcelle AI n°[Cadastre 9] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22], laquelle est issue de la division de la parcelle AI n°[Cadastre 8] en deux parcelles distinctes. 

La parcelle litigieuse n’étant pas classée au cadastre puisqu’elle était précisément créée par l’acte de vente du 13 janvier 2022, il convient de se référer au classement au cadastre de la parcelle mère AI n°[Cadastre 8]. 

Or, il ressort du relevé communal de propriété versé aux débats par la SAFER PACA que celle-ci est cadastrée en nature de lande. 

Par conséquent, la parcelle AI n°[Cadastre 9], issue de la parcelle mère AI n°[Cadastre 8], ne peut être considérée comme une parcelle classée en nature de bois et forêts au cadastre, de nature à déroger au droit de préemption de la SAFER PACA, l’article L.143-4, 6° du code rural et de la pêche maritime faisant explicitement référence au cadastre pour définir le champ d’application de cette exemption. 

De fait, s’il ressort des pièces versées aux débats que cette unique parcelle est de nature mixte puisqu’elle est classée en zone naturelle et est partiellement grevée d’un espace boisé au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 22], cette mixité est indifférente dans la mesure où elle n’est appréciée que dans les cas où la parcelle est classée en nature de bois et forêts au cadastre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Dès lors, la parcelle litigieuse AI n°[Cadastre 9] entre dans le champ d’application du droit de préemption de la SAFER PACA. 




En outre, la SAFER PACA ayant invoqué l’objectif de protection de l’environnement tel que mentionné à l’article L.143-2, 8° du code rural et de la pêche maritime, elle était soumise à l’obligation de recueillir préalablement à sa décision de préempter l’avis du directeur de la DREAL.

A ce titre, elle produit un courrier électronique de Madame [Z] [F] en date du 2 mars 2022, indiquant que la DREAL est « très favorable » à la préemption simple de la parcelle litigieuse, et ce afin de « garantir la préservation de cette parcelle située au sein d’un espace protégé ». 

Il résulte des dispositions de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime sus-évoqué qu’aucune formalité n’est requise quant à cet avis, qui peut par conséquent être transmis par courrier électronique. 

En revanche, il ressort de l’arrêté du 6 février 2018 portant subdélégation en matière d’administration générale aux agents de la DREAL PACA que l’avis du directeur de la DREAL concernant l’exercice du droit de préemption par la SAFER n’est pas inclus dans les actes autorisés au titre de la délégation de signature, outre le fait que Madame [F], agent de la DREAL, n’est pas mentionnée au titre des bénéficiaires de cette délégation de signature. 

Or, les dispositions de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime exigeant explicitement un avis préalable du directeur de la DREAL, il ne peut être considéré que cette formalité relève des activités courantes des agents et ne nécessite pas de délégation de signature. 

Dès lors, la SAFER PACA ne justifie pas du pouvoir dont disposait Madame [F] pour signer cet avis préalable, n’étant pas directrice de la DREAL et aucune pièce ne faisant état d’une délégation expresse de signature lui ayant été accordée à cette fin par arrêté préfectoral ou ministériel.

L’arrêté du 2 janvier 2023 versé aux débats, entré en vigueur postérieurement à l’avis émis par Madame [F], ne peut être pris en compte pour apprécier le respect de l’obligation faite à la SAFER PACA de recueillir l’avis du directeur de la DREAL. 

En conséquence, la décision de la SAFER PACA est irrégulière en ce qu’elle méconnaît les dispositions de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime. 

De surcroît, il ressort de la décision n°2014-701 DC du 9 octobre 2014 du Conseil constitutionnel que celui-ci a formulé une réserve d’interprétation à propos des objectifs ajoutés par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014 à l’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, notamment au 8° de ce texte. En effet, il a estimé que ces dispositions « n’ont pas pour objet et ne sauraient, sans porter aux conditions d’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée au regard de l’objet des missions de ces sociétés, permettre que l’exercice du droit de préemption qui leur est confié par les dispositions de l’article L.143-1 soit mis en œuvre pour des motifs qui ne se rattachent pas principalement à leur mission de favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles, ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. »

Or, dans son courrier en date du 15 mars 2022, la SAFER PACA justifie sa décision d’exercer son droit de préemption par la volonté « d’assurer une préservation de la biodiversité de ce maquis arboré notamment des espèces faunistiques et floristiques protégées qui s’y sont développées et d’éviter aussi des usages non conformes avec les règles d’urbanisme en vigueur qui sont préjudiciables à la qualité environnementale et paysagère du site ». 



Par conséquent, si la SAFER PACA poursuivait un objectif louable de protection de l’environnement, et en particulier de la biodiversité présente sur la parcelle litigieuse, sa décision d’exercer son droit de préemption est sans lien avec sa mission première telle que définie par l’article L.141-1 du code rural et de la pêche maritime sus-évoqué et rappelée par le Conseil constitutionnel. Cet objectif est également déjà assuré par le classement de la parcelle mère AI n°[Cadastre 8] en zone Natura 2000 « Estérel » et en Zone Naturelle d’Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique. 

Dès lors, pour ces deux motifs pris du non-respect de l’obligation de recueillir l’avis préalable du directeur de la DREAL ainsi que de l’obligation de motivation conformément aux dispositions légales applicables, la décision de préemption de la SAFER PACA en date du 15 mars 2022 sera déclarée nulle et de nul effet. 

Il y a donc lieu de déclarer parfaite la vente survenue entre les consorts [U] et la SASU GR INVESTISSEMENT, conformément au compromis de vente signé le 13 janvier 2022. 

Il conviendra également d’ordonner la mention de cette décision en marge de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2, dans les termes prévus au dispositif du présent jugement.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. 

En l’espèce, la SASU GR INVESTISSEMENT a subi un préjudice moral résultant de l’impossibilité pour elle de jouir du bien dont elle avait acquis la propriété selon compromis de vente en date du 13 janvier 2022, et ce jusqu’à ce jour, soit pendant plus de deux ans. Ce préjudice est en lien direct avec l’exercice irrégulier par la SAFER PACA de son droit de préemption. 

Par conséquent, la SAFER PACA sera condamnée à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT une somme qu’il paraît équitable de fixer à hauteur de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Cette dernière sera déboutée du surplus de sa demande de ce chef.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L’article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

En l’espèce, la SAFER PACA, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marie-Hélène GALMARD, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du même code que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAFER PACA, partie perdante condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT la somme de 3.500 euros en application de ces dispositions. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

Le principe de l’exécution provisoire de la présente décision, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au jour de la saisine de la présente juridiction, sera rappelé en fin de dispositif de celle-ci.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR de l’intégralité de ses demandes ;

PRONONCE la nullité de la décision de préemption de la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR en date du 15 mars 2022, portant sur la parcelle AI n°[Cadastre 9] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22] ; 

DECLARE parfaite la vente survenue le 13 janvier 2022 entre Madame [K] [W] [O] épouse [U], Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], Monsieur [J] [E] [H] [U] et Monsieur [X] [P] [R] [U], d’une part, et la SASU GR INVESTISSEMENT d’autre part, portant sur la parcelle AI n°[Cadastre 9] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22] ; 

ORDONNE que la présente décision soit publiée en marge de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 avec la précision que les références de la vente sont les suivantes : 

« PARTIES A L’ACTE : 

VENDEURS : 

Madame [K] [W] [O] épouse [U], née le 25 mars 1948 à [Localité 16] (Argentine), de nationalité française, retraitée, demeurant et domiciliée [Adresse 3], [Localité 7] 

Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], née le 1er septembre 1974 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directrice artistique, demeurant et domiciliée [Adresse 4], [Localité 2] (ETATS-UNIS) 

Monsieur [J] [E] [H] [U], né le 4 décembre 1976 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur marketing, demeurant et domicilié [Adresse 12], [Localité 13]



Monsieur [X] [P] [R] [U], né le 30 avril 2980 à [Localité 23], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur commercial, demeurant et domicilié [Adresse 6], [Localité 5] (Allemagne)

ACQUEREUR : 

La SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR dite SAFER, Société anonyme au capital de 2 264 526 €, immatriculée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Manosque, sous le n°707 350 112 B- dont le siège est à [Localité 20], [Adresse 11] prise en la personne de son Directeur Général délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 

DESIGNATION : 

parcelle cadastrée AI numéro [Cadastre 9] sise sur la Commune de [Localité 22], leudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares »

CONDAMNE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marie-Hélène GALMARD, avocate.

CONDAMNE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT la somme de 3.500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN LE VINGT-QUATRE JUILLET 2025. 


LA GREFFIERE, LE PRESIDENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 24 Juillet 2025 
Dossier N° RG 22/05961 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JQMZ
Minute n° : 2025/205

AFFAIRE : 

S.A.S.U. GR INVESTISSEMENT C/ S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR (SAFER), [K] [O] épouse [U], [B] [U] épouse [D], [J] [U], [X] [U]




JUGEMENT DU 24 Juillet 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

En présence de Madame [V] [C], auditrice de justice
 
Greffière lors des débats : Madame Peggy DONET
Greffière faisant fonction lors de la mise à disposition:Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort.



copie exécutoire à :
Me Marie-Hélène GALMARD
Me Valérie COLAS
Minute à l’enregistrement le 

Délivrées le 
Copie dossier






NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.A.S.U. GR INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 15] - [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Marie-Hélène GALMARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



D’UNE PART ;


DÉFENDEURS :

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR (SAFER), dont le siège social est sis [Adresse 21] - [Localité 1]
représentée par Maître Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [K] [O] épouse [U], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
Madame [B] [U] épouse [D], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] (ETATS-UNIS)
Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 12] - [Localité 13]
Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5] (ALLEMAGNE)
non représentés


D’AUTRE PART ;







******************









EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 13 janvier 2022, un compromis de vente a été signé entre Madame [K] [W] [O] épouse [U], Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], Monsieur [J] [E] [H] [U] et Monsieur [X] [P] [R] [U] (ci-après : les consorts [U]), vendeurs, d’une part, et la SASU GR INVESTISSEMENT, acquéreur et représentée par son président, Monsieur [G] [A], d’autre part, portant sur un terrain d’une contenance de 25ha 00a et 03ca à prélever sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22], d’une superficie totale de 44ha 17a et 95ca, et pour un prix de 350.000 euros. 

Le plan de division foncière annexé au compromis de vente a prévu la division de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8] en une parcelle d’une contenance de 25ha 00a et 03ca, cadastrée section AI n°[Cadastre 9], objet du compromis de vente, et une parcelle d’une contenance de 18ha 17a et 62ca, cadastrée section AI n°[Cadastre 10], conservée par les consorts [U]. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2022, la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE-ALPES CÔTE D’AZUR (ci-après : SAFER PACA) a informé la SASU GR INVESTISSEMENT de sa décision d’exercer son droit de préemption sur le terrain objet du compromis de vente. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2022, la SASU GR INVESTISSEMENT lui a répondu que le terrain n’entre pas dans le champ d’application de son droit de préemption puisqu’il s’agit d’une parcelle mixte, majoritairement boisée. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juin 2022, la SAFER PACA a maintenu sa décision sur le fondement de l’article L.143-4, 6° du code rural et de la pêche maritime, considérant que la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8] est classée en nature de lande. 

Par actes de commissaire de justice en date du 11 juillet 2022 et du 18 juillet 2022, la SASU GR INVESTISSEMENT a fait assigner la SAFER PACA et les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins principales d’obtenir la nullité de la décision de préemption de la SAFER PACA et, en conséquence, la nullité de la vente formée entre cette dernière et les consorts [U]. 

Concernant les modalités de signification : 
-S’agissant de la SAFER, l’assignation a été remise à personne morale le 11 juillet 2022 ; 
-S’agissant de Madame [B] [U] épouse [D] (demeurant aux Etats-Unis) et Monsieur [X] [U] (demeurant en Allemagne), l’assignation a été signifiée selon les dispositions de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale le 11 juillet 2022 ; 
-S’agissant de Monsieur [J] [U] et de Madame [K] [O] épouse [U], l’assignation a été signifiée respectivement à l’étude et à personne le 18 juillet 2022. 


Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SASU GR INVESTISSEMENT demande au tribunal de céans de : 
-Débouter la SAFER PACA de ses demandes ; 
-Prononcer la nullité de la décision de préemption prise par la SAFER PACA concernant la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 9], issue de la parcelle AI n°[Cadastre 8], sise sur la Commune de [Localité 22], lieudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares appartenant aux consorts [U] ; 
-En conséquence, prononcer la nullité de la vente formée en application de cette décision sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 9], issue de la parcelle AI n°[Cadastre 8], sise sur la Commune de [Localité 22], lieudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares appartenant aux consorts [U] ; 
-Ordonner qu’il soit fait mention de cette nullité en marge de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 avec la précision que les références de la vente sont les suivantes : 

« PARTIES A L’ACTE : 

VENDEURS : 

Madame [K] [W] [O] épouse [U], née le 25 mars 1948 à [Localité 16] (Argentine), de nationalité française, retraitée, demeurant et domiciliée [Adresse 3], [Localité 7] 

Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], née le 1er septembre 1974 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directrice artistique, demeurant et domiciliée [Adresse 4], [Localité 2] (ETATS-UNIS) 

Monsieur [J] [E] [H] [U], né le 4 décembre 1976 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur marketing, demeurant et domicilié [Adresse 12], [Localité 13]

Monsieur [X] [P] [R] [U], né le 30 avril 2980 à [Localité 23], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur commercial, demeurant et domicilié [Adresse 6], [Localité 5] (Allemagne)

ACQUEREUR : 

La SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR dite SAFER, Société anonyme au capital de 2 264 526 €, immatriculée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Manosque, sous le n°707 350 112 B- dont le siège est à [Localité 20], [Adresse 11] prise en la personne de son Directeur Général délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 

DESIGNATION : 

parcelle cadastrée AI numéro [Cadastre 9] sise sur la Commune de [Localité 22], leudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares »


-Condamner la SAFER PACA à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
-Condamner la SAFER PACA aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Marie-Hélène GALMARD, Avocat aux offres de droit ; 
-Condamner la SAFER PACA à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en nullité de la décision de préemption de la SAFER PACA, la SASU GR INVESTISSEMENT fait valoir, sur le fondement des articles L.143-1 et L.143-3 du code rural et de la pêche maritime, que la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 9] ne relève pas du champ d’application du droit de préemption de la SAFER en ce qu’elle n’est pas à usage agricole et ne peut être considérée comme un terrain nu, deux critères cumulatifs, puisqu’elle comporte une partie boisée prédominante. Elle précise que la parcelle litigieuse est située dans un espace boisé classé à conserver au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 22], ce qui interdit tout changement d’affectation du sol, y compris pour une remise en valeur agricole des terres, de sorte que cela est incompatible avec une qualification de terrain nu. Elle souligne également que le classement en nature de lande au cadastre ne concerne pas la parcelle AI n°[Cadastre 9] mais la parcelle mère, cadastrée AI n°[Cadastre 8], et n’a pas de valeur juridique, l’acte de vente visant précisément à mettre en conformité le classement au cadastre avec la réalité. Elle considère de surcroît que la référence au cadastre par les dispositions de l’article L.331-19 du code forestier, relatif au droit de préférence, n’est pas transposable en l’espèce. En outre, en réponse aux écritures adverses, elle indique que le litige porte sur la vente d’une parcelle isolée et mixte et non sur la vente de deux parcelles distinctes, de sorte que la dérogation à l’exemption du droit de préemption pour les surfaces boisées, lorsqu’elles sont vendues simultanément avec des surfaces non boisées, est inapplicable. 

De plus, elle considère que la déclaration d’intention d’aliéner du notaire, qui n’a pas coché la case prévue pour l’exemption relative aux surfaces classées en nature de bois et forêts au cadastre, ne fait pas obstacle à son action en nullité puisque la qualification erronée donnée par les parties à la vente est indifférente. Elle ajoute que le notaire s’est fondé sur le cadastre de la parcelle AI n°[Cadastre 8] et non sur celui de la parcelle AI n°[Cadastre 9], créée par l’acte de vente litigieux et qui n’était donc pas encore classée au cadastre. 

Par ailleurs, la SASU GR INVESTISSEMENT soutient, sur le fondement de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime, que la SAFER PACA n’a pas respecté son obligation de recueillir l’avis du directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement ou, le cas échéant, du directeur du parc national ou régional compétent ou du directeur du conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, préalable nécessaire à l’exercice de son droit de préemption. En effet, elle estime que le simple courrier électronique de Madame [Z] [F] produit par la SAFER PACA, qui n’a pas la qualité requise et ne bénéficiait d’aucune délégation de signature en la matière, n’est pas valable. 

En outre, la SASU GR INVESTISSEMENT fait valoir, sur le fondement de l’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime tel que modifié par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, que la SAFER PACA ne démontre pas, dans sa décision, que celle-ci s’inscrit dans le cadre de son objectif principal, à savoir favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières ainsi qu’améliorer la répartition parcellaire des exploitations.



 Elle souligne que la SAFER n’apporte aucune indication concrète permettant de vérifier la réalité des objectifs qu’elle invoque dans sa décision, en l’espèce la protection de l’environnement, outre le fait qu’elle ne peut justifier sa décision d’exercer son droit de préemption par la poursuite de ce seul objectif, et ce indépendamment du développement rural des terrains. 

Enfin, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la SASU GR INVESTISSEMENT soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la SAFER est tenue de réparer le préjudice qu’elle lui a occasionné, ayant été injustement privée de la possibilité de rentrer en possession de son bien depuis plus de deux ans. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE-ALPES CÔTE D’AZUR demande au tribunal de céans de : 
-A titre principal, déclarer bonne et valable sa décision de préemption en date du 15 mars 2022, concernant la parcelle sise sur la commune de [Localité 22], cadastrée section AI n°[Cadastre 8], d’une surface de 25ha 00a 03ca ; 
-A titre reconventionnel, 
Déclarer que la décision de préemption du 15 mars 2022 a rendu la vente parfaite à son profit ; Déclarer que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété à son égard, pour la parcelle sise sur la commune de [Localité 22], cadastrée section AI n°[Cadastre 8], d’une surface de 25ha 00a 03ca, pour un montant de 350.000 euros ; -En tout état de cause, 
Débouter la SASU GR INVESTISSEMENT de ses demandes ; Condamner la SASU GR INVESTISSEMENT au paiement des frais de publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière compétent ; Condamner la SASU GR INVESTISSEMENT aux dépens ; Condamner la SASU GR INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner la compensation entre les sommes dues. 
Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer valable sa décision de préemption, la SAFER PACA fait valoir, sur le fondement de l’article L.143-4 6° du code rural et de la pêche maritime, que c’est la classification au cadastre qui doit être prise en compte pour apprécier l’existence d’une exemption au droit de préemption du fait du caractère boisé du terrain, et qu’en l’espèce, la parcelle AI n°[Cadastre 8] est classée en nature de landes et non de bois au cadastre. Elle ajoute que le cadastre est un critère déterminant, puisqu’il constitue également un critère pour l’application du droit de préférence prévu par l’article L.331-19 du code forestier, de sorte que cela peut être transposé au droit de préemption, outre le fait que la loi ne prévoit aucune exception à l’utilisation de ce critère comme c’est au contraire le cas en matière de droit de préférence. En outre, elle soutient que la parcelle litigieuse ne peut être considérée comme mixte, cette mixité n’étant appréciée qu’en cas d’exemption au droit de préemption, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, outre le fait qu’il s’agit en réalité de landes ainsi que cela figure au cadastre. Elle conteste à ce titre les conclusions du géomètre expert, soulignant qu’elles n’ont pas été établies de manière contradictoire. 



Elle précise toutefois que si la parcelle devait être considérée comme mixte, le droit de préemption retrouverait à s’appliquer dès lors qu’elle est vendue simultanément avec des surfaces non boisées, et ce sans qu’aucune prépondérance ne soit exigée. Par ailleurs, elle estime que la parcelle litigieuse est classée en zone naturelle au plan local d’urbanisme, de sorte qu’elle doit être considérée comme ayant une vocation agricole au sens de l’article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime, même si elle est partiellement boisée et quel que soit l’usage qui en est fait en pratique. 

De plus, elle indique que, conformément aux dispositions de l’article R.142-2-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, la notification du projet de vente portant sur la parcelle litigieuse ne faisait pas état d’une cause d’exemption au droit de préemption. Or, elle soutient que l’exercice du droit de préemption doit s’apprécier selon les termes de cette notification, en vertu du pouvoir apparent dont dispose le notaire. 

Concernant la motivation de sa décision de préemption, la SAFER PACA fait valoir, sur le fondement de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime, qu’elle a respecté son obligation de recueillir l’avis préalable du directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement, aucune formalité n’étant exigée quant à cet avis. Elle considère également que Madame [F] avait le pouvoir de le signer, la délégation de signature n’étant pas requise pour ce type d’avis. 

En outre, la SAFER PACA soutient qu’elle a exercé son droit de préemption conformément à l’objectif mentionné à l’article L.143-2, 8° du code rural et de la pêche maritime, qui fait référence à la protection de l’environnement, et ce sans qu’il soit nécessaire qu’elle vise à favoriser le développement rural de la parcelle, ces deux objectifs étant autonomes et un seul étant suffisant à motiver une décision de préemption. Elle précise également que sa décision est motivée de manière concrète par le souhait de sanctuariser le site en préservant sa biodiversité et de créer à ce titre un corridor écologique entre la mer et le massif de l’Estérel, ce qui a suscité l’intérêt du Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres. 

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle ajoute qu’une décision d’attribution au bénéfice du Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres a été approuvée les 12 mai et 7 juin 2022, dans la continuité de l’objectif de préemption poursuivi, mais que l’acte authentique de rétrocession ne peut être régularisé tant qu’elle ne dispose pas de titre sur le bien. Or, elle soutient que, conformément aux dispositions de l’article L.143-8 du code rural et de la pêche maritime, auquel l’article L.412-8 du même code renvoie, la déclaration d’intention d’aliéner vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont mentionnés, et que son acceptation par la SAFER rend la vente parfaite. Elle souligne avoir fait part de sa décision de préemption dans le délai légal de deux mois et que la vente ne préjudicie pas aux intérêts des vendeurs. 

Madame [K] [O] épouse [U], Madame [B] [L] [U] épouse [D], Monsieur [J] [U] et Monsieur [X] [U] n’ont pas constitué avocat. 

L’affaire a été clôturée à la date du 18 novembre 2024 et a été renvoyée à l’audience en la forme collégiale du 13 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des consorts [U] à la procédure

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, le commissaire de justice a remis les actes destinés aux consorts [U] selon les modalités de signification sus-évoquées.

Dans ces conditions, et vu les modalités d’enrôlement du dossier, l’assignation apparaît régulière en la forme et l’affaire est en état d’être jugée au fond.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.


Sur la demande en nullité de la décision de préemption de la SAFER PACA

Aux termes de l’article L.143-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, « il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l'article L. 143-7. Sont considérés comme à vocation agricole, pour l'application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l'article L. 112-2 du présent code, soit à l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l'article L. 113-16 du code de l'urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme. En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts. »

L’alinéa 5 du même texte précise que « sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. »

En revanche, il résulte des dispositions de l’article L.143-4, 6° a) du code rural et de la pêche maritime, tel que modifié par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014, que ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole. 

En outre, l’article L.141-1, 1° du code rural et de la pêche maritime énonce que les interventions de la SAFER « visent à favoriser l'installation, le maintien et la consolidation d'exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l'agriculture biologique au sens de l'article L.641-13. »

L’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, tel que modifié par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014, dispose que « L'exercice de ce droit a pour objet, dans le cadre des objectifs définis à l'article L. 1 :
1° L'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;
2° La consolidation d'exploitations afin de permettre à celles-ci d'atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l'article L. 331-2 ;
3° La préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ;
4° La sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ;
5° La lutte contre la spéculation foncière ;
6° La conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d'habitation ou d'exploitation ;
7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'Etat ; 
8° La protection de l'environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l'environnement ;
9° Dans les conditions prévues par la section 3 du chapitre III du titre Ier du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. »

Enfin, aux termes de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime, « pour l'application du 8o de l'article L. 143-2, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut exercer son droit de préemption qu'après avoir recueilli préalablement l'avis du directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement, ou le cas échéant du directeur du parc national ou régional compétent ou du directeur du conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, ou, pour la région Île-de-France, du directeur de l'agence des espaces verts. »

En l’espèce, la vente litigieuse porte sur la parcelle AI n°[Cadastre 9] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22], laquelle est issue de la division de la parcelle AI n°[Cadastre 8] en deux parcelles distinctes. 

La parcelle litigieuse n’étant pas classée au cadastre puisqu’elle était précisément créée par l’acte de vente du 13 janvier 2022, il convient de se référer au classement au cadastre de la parcelle mère AI n°[Cadastre 8]. 

Or, il ressort du relevé communal de propriété versé aux débats par la SAFER PACA que celle-ci est cadastrée en nature de lande. 

Par conséquent, la parcelle AI n°[Cadastre 9], issue de la parcelle mère AI n°[Cadastre 8], ne peut être considérée comme une parcelle classée en nature de bois et forêts au cadastre, de nature à déroger au droit de préemption de la SAFER PACA, l’article L.143-4, 6° du code rural et de la pêche maritime faisant explicitement référence au cadastre pour définir le champ d’application de cette exemption. 

De fait, s’il ressort des pièces versées aux débats que cette unique parcelle est de nature mixte puisqu’elle est classée en zone naturelle et est partiellement grevée d’un espace boisé au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 22], cette mixité est indifférente dans la mesure où elle n’est appréciée que dans les cas où la parcelle est classée en nature de bois et forêts au cadastre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Dès lors, la parcelle litigieuse AI n°[Cadastre 9] entre dans le champ d’application du droit de préemption de la SAFER PACA. 




En outre, la SAFER PACA ayant invoqué l’objectif de protection de l’environnement tel que mentionné à l’article L.143-2, 8° du code rural et de la pêche maritime, elle était soumise à l’obligation de recueillir préalablement à sa décision de préempter l’avis du directeur de la DREAL.

A ce titre, elle produit un courrier électronique de Madame [Z] [F] en date du 2 mars 2022, indiquant que la DREAL est « très favorable » à la préemption simple de la parcelle litigieuse, et ce afin de « garantir la préservation de cette parcelle située au sein d’un espace protégé ». 

Il résulte des dispositions de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime sus-évoqué qu’aucune formalité n’est requise quant à cet avis, qui peut par conséquent être transmis par courrier électronique. 

En revanche, il ressort de l’arrêté du 6 février 2018 portant subdélégation en matière d’administration générale aux agents de la DREAL PACA que l’avis du directeur de la DREAL concernant l’exercice du droit de préemption par la SAFER n’est pas inclus dans les actes autorisés au titre de la délégation de signature, outre le fait que Madame [F], agent de la DREAL, n’est pas mentionnée au titre des bénéficiaires de cette délégation de signature. 

Or, les dispositions de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime exigeant explicitement un avis préalable du directeur de la DREAL, il ne peut être considéré que cette formalité relève des activités courantes des agents et ne nécessite pas de délégation de signature. 

Dès lors, la SAFER PACA ne justifie pas du pouvoir dont disposait Madame [F] pour signer cet avis préalable, n’étant pas directrice de la DREAL et aucune pièce ne faisant état d’une délégation expresse de signature lui ayant été accordée à cette fin par arrêté préfectoral ou ministériel.

L’arrêté du 2 janvier 2023 versé aux débats, entré en vigueur postérieurement à l’avis émis par Madame [F], ne peut être pris en compte pour apprécier le respect de l’obligation faite à la SAFER PACA de recueillir l’avis du directeur de la DREAL. 

En conséquence, la décision de la SAFER PACA est irrégulière en ce qu’elle méconnaît les dispositions de l’article R.143-5 du code rural et de la pêche maritime. 

De surcroît, il ressort de la décision n°2014-701 DC du 9 octobre 2014 du Conseil constitutionnel que celui-ci a formulé une réserve d’interprétation à propos des objectifs ajoutés par la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014 à l’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, notamment au 8° de ce texte. En effet, il a estimé que ces dispositions « n’ont pas pour objet et ne sauraient, sans porter aux conditions d’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée au regard de l’objet des missions de ces sociétés, permettre que l’exercice du droit de préemption qui leur est confié par les dispositions de l’article L.143-1 soit mis en œuvre pour des motifs qui ne se rattachent pas principalement à leur mission de favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles, ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. »

Or, dans son courrier en date du 15 mars 2022, la SAFER PACA justifie sa décision d’exercer son droit de préemption par la volonté « d’assurer une préservation de la biodiversité de ce maquis arboré notamment des espèces faunistiques et floristiques protégées qui s’y sont développées et d’éviter aussi des usages non conformes avec les règles d’urbanisme en vigueur qui sont préjudiciables à la qualité environnementale et paysagère du site ». 



Par conséquent, si la SAFER PACA poursuivait un objectif louable de protection de l’environnement, et en particulier de la biodiversité présente sur la parcelle litigieuse, sa décision d’exercer son droit de préemption est sans lien avec sa mission première telle que définie par l’article L.141-1 du code rural et de la pêche maritime sus-évoqué et rappelée par le Conseil constitutionnel. Cet objectif est également déjà assuré par le classement de la parcelle mère AI n°[Cadastre 8] en zone Natura 2000 « Estérel » et en Zone Naturelle d’Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique. 

Dès lors, pour ces deux motifs pris du non-respect de l’obligation de recueillir l’avis préalable du directeur de la DREAL ainsi que de l’obligation de motivation conformément aux dispositions légales applicables, la décision de préemption de la SAFER PACA en date du 15 mars 2022 sera déclarée nulle et de nul effet. 

Il y a donc lieu de déclarer parfaite la vente survenue entre les consorts [U] et la SASU GR INVESTISSEMENT, conformément au compromis de vente signé le 13 janvier 2022. 

Il conviendra également d’ordonner la mention de cette décision en marge de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2, dans les termes prévus au dispositif du présent jugement.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. 

En l’espèce, la SASU GR INVESTISSEMENT a subi un préjudice moral résultant de l’impossibilité pour elle de jouir du bien dont elle avait acquis la propriété selon compromis de vente en date du 13 janvier 2022, et ce jusqu’à ce jour, soit pendant plus de deux ans. Ce préjudice est en lien direct avec l’exercice irrégulier par la SAFER PACA de son droit de préemption. 

Par conséquent, la SAFER PACA sera condamnée à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT une somme qu’il paraît équitable de fixer à hauteur de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Cette dernière sera déboutée du surplus de sa demande de ce chef.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L’article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

En l’espèce, la SAFER PACA, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marie-Hélène GALMARD, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du même code que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAFER PACA, partie perdante condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT la somme de 3.500 euros en application de ces dispositions. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

Le principe de l’exécution provisoire de la présente décision, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au jour de la saisine de la présente juridiction, sera rappelé en fin de dispositif de celle-ci. 





PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR de l’intégralité de ses demandes ;

PRONONCE la nullité de la décision de préemption de la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR en date du 15 mars 2022, portant sur la parcelle AI n°[Cadastre 9] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22] ; 

DECLARE parfaite la vente survenue le 13 janvier 2022 entre Madame [K] [W] [O] épouse [U], Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], Monsieur [J] [E] [H] [U] et Monsieur [X] [P] [R] [U], d’une part, et la SASU GR INVESTISSEMENT d’autre part, portant sur la parcelle AI n°[Cadastre 9] sise lieudit [Adresse 18] à [Localité 22] ; 

ORDONNE que la présente décision soit publiée en marge de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 avec la précision que les références de la vente sont les suivantes : 

« PARTIES A L’ACTE : 

VENDEURS : 

Madame [K] [W] [O] épouse [U], née le 25 mars 1948 à [Localité 16] (Argentine), de nationalité française, retraitée, demeurant et domiciliée [Adresse 3], [Localité 7] 

Madame [B] [I] [L] [U] épouse [D], née le 1er septembre 1974 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directrice artistique, demeurant et domiciliée [Adresse 4], [Localité 2] (ETATS-UNIS) 

Monsieur [J] [E] [H] [U], né le 4 décembre 1976 à [Localité 19], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur marketing, demeurant et domicilié [Adresse 12], [Localité 13]



Monsieur [X] [P] [R] [U], né le 30 avril 2980 à [Localité 23], de nationalité française, exerçant la profession de Directeur commercial, demeurant et domicilié [Adresse 6], [Localité 5] (Allemagne)

ACQUEREUR : 

La SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR dite SAFER, Société anonyme au capital de 2 264 526 €, immatriculée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Manosque, sous le n°707 350 112 B- dont le siège est à [Localité 20], [Adresse 11] prise en la personne de son Directeur Général délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 

DESIGNATION : 

parcelle cadastrée AI numéro [Cadastre 9] sise sur la Commune de [Localité 22], leudit [Adresse 18], d’une superficie totale de 25 hectares 00 ares et 03 centiares »

CONDAMNE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marie-Hélène GALMARD, avocate.

CONDAMNE la SOCIETE ANONYME D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR à payer à la SASU GR INVESTISSEMENT la somme de 3.500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN LE VINGT-QUATRE JUILLET 2025. 


LA GREFFIERE, LE PRESIDENT

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