Tribunal judiciaire de Draguignan, REFERES GENERAUX, 23 juillet 2025, n° 25/03193

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 26 février 2024 à effet le 1er mars 2024, la SCI JEAN DOMI a donné à bail dérogatoire à Madame [E] [L] un local situé formant le lot n° 2 comprenant une cave formant le lot n° 1 de la copropriété située [Adresse 1] à Fréjus, moyennant paiement d'un loyer annuel de 13.200 euros HT, payable mensuellement par termes de 1.100 et d’avance avant le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges. 

Le bail ayant expiré le 28 février 2025 et Madame [E] [L] ayant laissé certains loyers impayés, la SCI JEAN DOMI lui a fait délivrer le 21 mars 2025, une sommation de payer la somme de 3.312,75 euros au principal et d'avoir à quitter les lieux.

Cette sommation étant demeuré infructueuse, par acte du 17 avril 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI JEAN DOMI a fait assigner Madame [E] [L] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de prononcer l'expulsion de l'occupant, sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur de 1.905 euros par mois à compter du 1er mars 2025. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 3.453,69 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens. 
 
Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la SCI JEAN DOMI a réitéré ses demandes et sollicité la condamnation de Madame [E] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi.
Elle soutient que le bail ayant été accepté pour une durée de 1 an, a expiré le 28 février 2025 et fait valoir qu’une clause insérée au contrat prévoit que cette durée n’est susceptible d'aucune reconduction. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, Madame [E] [L] a sollicité le rejet des demandes et sa condamnation à lui restituer la caution d'un montant de 2.200 euros.
Elle fait valoir que le bail a été reconduit, s’étant maintenue dans les lieux à l’expiration du bail conclu le 26 février 2024.

Motifs

SUR QUOI,


L'article 145-5 du code de commerce prévoit que "les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.


Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire".

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

S’il est constant qu'en vertu de l'article 1737 du code civil, le bail écrit cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé et il n'est pas nécessaire de donner congé, il appartient au bailleur souhaitant échapper au mécanisme de l'article L. 145-5 du code de commerce, de manifester avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, la charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombant, aucune clause du bail ne pouvant avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux en cours d'exécution du bail.

En l'état du maintien de Madame [E] [L] dans les lieux, soulevant la question d’une éventuelle reconduction du contrat de bail, dont l’appréciation excède les pouvoirs du juge des référés, relevant de ceux du juge du fond et la sommation d’avoir à quitter les lieux ayant été délivré le 21 mars 2025, soit le mois suivant le terme du bail conclu le 26 février 2024, en l’absence d’élément permettant d’établir que la SCI JEAN DOMI a manifesté au preneur sa volonté de ne pas poursuivre le bail avant son terme, le trouble manifestement illicite liée à une éventuelle occupation sans droit ni titre n’est pas caractérisé, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation qui en découle.

Sur la demande de provision, la SCI JEAN DOMI produit un extrait de compte locataire arrêté au 28 avril 2025 comprenant plusieurs versements intervenus le 3 janvier 2025 (1.740 euros) qui correspond notamment au reçu , le 29 janvier 2025 (400 euros), le 25 février 2025 (200 euros) et le 26 février 2025 (200 euros), ramenant le solde débiteur à la somme de 3.112,75 euros arrêté au 26 février 2025.

Les factures produites par Madame [E] [L] (pièces 3 à 14) ne permettent pas d’établir de manière claire et évidente qu’elles constituent des quittances de loyers, au vu de l’extrait de compte locataire fourni par la bailleresse et n’étant pas exclu que ces factures correspondent à des appels de loyers, compte-tenu de la date à laquelle elles ont été établies, le 1er de chaque mois.

Cependant, il résulte de l’extrait de compte du 28 avril 2025 que le dépôt de garantie d’un montant de 2.200 euros a été mentionné au solde débiteur de décompte le 13 mars 2024, alors qu’il a déjà été comptabilisé au solde créditeur le 29 février 2024, rendant cette fraction de la créance sérieusement contestable et le surplus de la demande (140,94 euros) correspond au coût de la sommation de payer relevant des dépens, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de 912,75 euros, correspondant à la part non sérieusement de la créance (= 3.112,75 - 2.200 euros), somme à laquelle il convient de condamner Madame [E] [L] à verser à la SCI JEAN DOMI, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025.

S’agissant de la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, en l’absence d’élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice financier, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Concernant la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, l’article 20 du contrat de bail prévoit que le dépôt de garanti sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve de l’exécution de toutes les clauses et conditions, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués.


Or, Madame [E] [L] n’ayant pas restitué le local ni quitté les lieux, l’obligation du bailleur de restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Madame [E] [L] sera condamnée aux dépens et devra, en outre à son adversaire une somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,


DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [E] [L] à payer à la SCI JEAN DOMI une provision de 912,75 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025 ; 
 
DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes;

CONDAMNONS Madame [E] [L] aux dépens ; 

CONDAMNONS Madame [E] [L] à payer à la SCI JEAN DOMI une somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
____________


O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 25/03193 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KVKS

MINUTE n° : 2025/ 349

DATE : 23 Juillet 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

S.C.I. JEAN-DOMI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Anaïs GARAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Amadou dramé KANDJI, avocat au barreau de MARSEILLE


DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 21/05/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 02/07/2025, puis prorogée au 16/07/2025 et 23/07/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. 



copie exécutoire à 
Me Anaïs GARAY
Me Amadou dramé KANDJI

copie dossier

délivrées le 

Envoi par Comci à Me Anaïs GARAY
Me Amadou dramé KANDJI


 





EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 26 février 2024 à effet le 1er mars 2024, la SCI JEAN DOMI a donné à bail dérogatoire à Madame [E] [L] un local situé formant le lot n° 2 comprenant une cave formant le lot n° 1 de la copropriété située [Adresse 1] à Fréjus, moyennant paiement d'un loyer annuel de 13.200 euros HT, payable mensuellement par termes de 1.100 et d’avance avant le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges. 

Le bail ayant expiré le 28 février 2025 et Madame [E] [L] ayant laissé certains loyers impayés, la SCI JEAN DOMI lui a fait délivrer le 21 mars 2025, une sommation de payer la somme de 3.312,75 euros au principal et d'avoir à quitter les lieux.

Cette sommation étant demeuré infructueuse, par acte du 17 avril 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI JEAN DOMI a fait assigner Madame [E] [L] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de prononcer l'expulsion de l'occupant, sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur de 1.905 euros par mois à compter du 1er mars 2025. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 3.453,69 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens. 
 
Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la SCI JEAN DOMI a réitéré ses demandes et sollicité la condamnation de Madame [E] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi.
Elle soutient que le bail ayant été accepté pour une durée de 1 an, a expiré le 28 février 2025 et fait valoir qu’une clause insérée au contrat prévoit que cette durée n’est susceptible d'aucune reconduction. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, Madame [E] [L] a sollicité le rejet des demandes et sa condamnation à lui restituer la caution d'un montant de 2.200 euros.
Elle fait valoir que le bail a été reconduit, s’étant maintenue dans les lieux à l’expiration du bail conclu le 26 février 2024.


SUR QUOI,


L'article 145-5 du code de commerce prévoit que "les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.


Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire".

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

S’il est constant qu'en vertu de l'article 1737 du code civil, le bail écrit cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé et il n'est pas nécessaire de donner congé, il appartient au bailleur souhaitant échapper au mécanisme de l'article L. 145-5 du code de commerce, de manifester avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, la charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombant, aucune clause du bail ne pouvant avoir pour effet de dispenser le bailleur de faire connaître au preneur son opposition à son maintien dans les lieux en cours d'exécution du bail.

En l'état du maintien de Madame [E] [L] dans les lieux, soulevant la question d’une éventuelle reconduction du contrat de bail, dont l’appréciation excède les pouvoirs du juge des référés, relevant de ceux du juge du fond et la sommation d’avoir à quitter les lieux ayant été délivré le 21 mars 2025, soit le mois suivant le terme du bail conclu le 26 février 2024, en l’absence d’élément permettant d’établir que la SCI JEAN DOMI a manifesté au preneur sa volonté de ne pas poursuivre le bail avant son terme, le trouble manifestement illicite liée à une éventuelle occupation sans droit ni titre n’est pas caractérisé, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation qui en découle.

Sur la demande de provision, la SCI JEAN DOMI produit un extrait de compte locataire arrêté au 28 avril 2025 comprenant plusieurs versements intervenus le 3 janvier 2025 (1.740 euros) qui correspond notamment au reçu , le 29 janvier 2025 (400 euros), le 25 février 2025 (200 euros) et le 26 février 2025 (200 euros), ramenant le solde débiteur à la somme de 3.112,75 euros arrêté au 26 février 2025.

Les factures produites par Madame [E] [L] (pièces 3 à 14) ne permettent pas d’établir de manière claire et évidente qu’elles constituent des quittances de loyers, au vu de l’extrait de compte locataire fourni par la bailleresse et n’étant pas exclu que ces factures correspondent à des appels de loyers, compte-tenu de la date à laquelle elles ont été établies, le 1er de chaque mois.

Cependant, il résulte de l’extrait de compte du 28 avril 2025 que le dépôt de garantie d’un montant de 2.200 euros a été mentionné au solde débiteur de décompte le 13 mars 2024, alors qu’il a déjà été comptabilisé au solde créditeur le 29 février 2024, rendant cette fraction de la créance sérieusement contestable et le surplus de la demande (140,94 euros) correspond au coût de la sommation de payer relevant des dépens, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de 912,75 euros, correspondant à la part non sérieusement de la créance (= 3.112,75 - 2.200 euros), somme à laquelle il convient de condamner Madame [E] [L] à verser à la SCI JEAN DOMI, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025.

S’agissant de la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, en l’absence d’élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice financier, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Concernant la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, l’article 20 du contrat de bail prévoit que le dépôt de garanti sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve de l’exécution de toutes les clauses et conditions, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués.


Or, Madame [E] [L] n’ayant pas restitué le local ni quitté les lieux, l’obligation du bailleur de restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Madame [E] [L] sera condamnée aux dépens et devra, en outre à son adversaire une somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,


DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [E] [L] à payer à la SCI JEAN DOMI une provision de 912,75 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025 ; 
 
DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes;

CONDAMNONS Madame [E] [L] aux dépens ; 

CONDAMNONS Madame [E] [L] à payer à la SCI JEAN DOMI une somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2025-07-25T19:11:02.087Z.