Tribunal judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 12 septembre 2025, n° 23/00972

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025



N° RG 23/00972 - N° Portalis DBWV-W-B7H-ETXO
Nac :5AZ 


Minute:




Jugement du :
12 septembre 2025






Monsieur [G] [T] décédé le 19/05/2024
Madame [A] [R] épouse [T]
Monsieur [K] [T]
Madame [E] [T]


c/

Association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION












DEMANDEURS

Monsieur [G] [T] décédé le 19/05/2024
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

Madame [A] [R] épouse [T] en qualité d’heritier de Monsieur [G] [T]
[Adresse 2] 
[Localité 2] 
représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

Monsieur [K] [T] en qualité d’heritier de Monsieur [G] [T]
[Adresse 3] 
[Localité 3]
représenté par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

Madame [E] [T] en qualité d’heritier de Monsieur [G] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE



DEFENDERESSE

Association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Matthieu COLLIN de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau de l’AUBE substitué par Me Marie MEURVILLE, avocat au barreau de l’AUBE










* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.


A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 juin 2017, l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION a donné à bail à Monsieur [G] [T] un studio meublé situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 324 € et des charges forfaitaires de 187 €.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 9 juin 2017.

Le 28 juillet 2020, Monsieur [G] [T] a résilié par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail de location.

Le 17 août 2020, le fils de Monsieur [G] [T] , M. [K] [T], dûment mandaté par son père, a procédé à l’état des lieux de sortie à la place de celui-ci. 

A l’issue de cet état des lieux, M. [K] [T] interrogeait l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION quant au calcul des différentes charges, justifiant par ailleures d’une défalcation du montant de la caution restituable.

Malgré plusieurs demandes afin d’obtenir les justificatifs des différentes charges, aucune réponse n’est apportée par l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION à M. [K] [T].
Par mail du 23 octobre 2020, l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION répondra aux demandes du requérant en fournissant des calculs, sans justificatifs précis.

Cette réponse n’étant pas suffisante, le requérant a sollicité sa protection juridique pour rechercher une issue amiable au litige. 
Faute de parvenir à la résolution amiable du litige, Monsieur [G] [T] a saisi le conciliateur de justice de [Localité 1].

La tentative de conciliation s'est soldée par un échec, tel qu'il ressort du constat de carence en date du 22 juin 2022. 

Par acte d'huissier en date du 27 avril 2023, Monsieur [G] [T] a assigné l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de voir condamner le défendeur au paiement des sommes qu'il estime lui être dues. 

Monsieur [G] [T] est décédé le 19 mai 2024.

Les trois héritiers de Monsieur [G] [T] , Mme [A] [R], Mme [E] [T] et M. [K] [T], tel qu’il ressort de l’attestation successorale dressée par Maître [V] [X], notaire à [Localité 2], ont souhaité reprendre à leur compte la procédure initiée par Monsieur [G] [T] . 

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 juin 2025, à laquelle les héritiers de Monsieur [G] [T] - représentés par leur conseil - s'en réfèrent à leurs dernières écritures et demandent au tribunal de : 
débouter l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION des fins du moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action pour cause de prescription ; juger que l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION n’a pas respecté ses obligations en matière de justification de ses charges : 
condamner l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION à fournir les justificatifs des charges facturées à titre provisionnelle et devenues définitives ;condamner l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION à payer aux héritiers de M. [G] [T] la somme de 11100€ au titre du remboursement des charges provisionnelles non justifiées de 01/01/201/ au 17/08/2020; debouter l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION de toutes demandes plus amples ou contraires ; condamner l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION à la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION aux entiers dépensrappeler que l’exécution provisoire est de droit. 
Au soutien de leurs demandes,les héritiers de M. [G] [L] font valoir qu’ils n’ont jamais été destinataires des justificatifs des montants des charges de sorte que l'ensemble des provisions versées doivent leur être remboursées. 
 
Les héritiers de M. [G] [T] prétendent que ce dernier étant sous une mesure de protection, la prescription invoquée par l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION ne leur est pas opposable. 

L’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION - représentée par son conseil - s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal, à titre principal, de : 
déclarer les héritiers de M. [G] [T] irrecevable dans leurs demandes et à tout le moins mal fondées,débouter les héritiers de M. [G] [L] de toutes leurs prétentions ; condamner les héritiers de M. [G] [T] à payer à l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les héritiers de M. [G] [T] en tous les dépens.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


I. SUR L'APPLICATION DE LA LOI DE 1989 ET LA PRESCRIPTION : 


L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.". 

L’article 7-1 de cette même loi prévoit que "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.". 

L’article 1711 du code civil précise que les contrats de louage portant sur des maisons est appelé bail à loyer. Le régime générale des baux à loyer est régis aux articles 1713 et suivants du code civil. 

Par ailleurs, l'article 2224 du code civil dispose que "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.". 
Ainsi, le délai des actions en matière de baux d'habitation qui était, avant la loi ALUR, le délai de droit commun de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la réforme de 2008, a été réduit à trois ans. Ce nouveau délai s'applique sauf les exceptions prévues par une disposition législative spéciale. 

En l'espèce, le bailsigné le 9 juin 2017, concernant la location d’un bien meublé est soumis à l'application du régime de la loi du 6 juillet 1989. 

Les héritiers de M. [G] [T] invoque le fait que ce dernier était placé sous une mesure de protection, de sorte que la prescription évoquée n’est pas opposable à ses héritiers.

Aucun document présenté lors des débats ne justifie la mise sous un régime de protection de M. [G] [T] et même si cet argument était jugé recevable, il revenait au curateur ou au tuteur de M. [G] [T] de conseiller la personne protégée dans la réalisation de ses actes.
Il s’avère également, qu’aucun décompte permettant de constater la matérialité d’un trop versé de 11 100.00€ n’a été versé lors des débats.

Dans ces conditions, le délai de prescription applicable aux actions découlant du bail, est de trois ans conformément aux disposition de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Dès lors, les demandes formulées au titre de régularisation de charges intervenues entre le 1er janvier 2018 et le 17 août 2020 seront déclarées irrecevables. 

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION PAIEMENT :

- Sur le montant des charges récupérables 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".



Le décret n°87-713 du 26 août 1987 énumère de manière limitative et impérative la liste des charges récupérable par le bailleurs. 

L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION soutient que le contrat de location prévoit expressément que les charges sont fixées forfaitairement à 187€ par mois.
De sorte que s’agissant d’un forfait, aucun justificatif n’a à être communiqué au locataire, qui a accepté, dès la régularisation du contrat de location, ce mode de répartition des charges.
Ce n’est pas le cas en l’espèce.

Le contrat de bail signé le 9 juin 2017 entre M. [G] [T] et l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION indique que les charges sont fixées forfaitairement à 187 € par mois. Il précise également qu’elles seront acquittées en même temps que le loyer et feront l’objet d’une régularisation en fin d’année.
De sorte que le contrat de bail est bien soumis à l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 


Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un mois avant la régularisation des provisions sur charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. 

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l'espèce, les héritiers de M. [G] [T] exposent que l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION ne leur a pas transmis les justificatifs des charges réellement dues au titre des régularisations annuelles et demandent ainsi à ce que l'ensemble des charges payées leur soient remboursées. 

L’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION n’a adressé aucun justificatif et n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges alors que l’article 23 alinea 6 de la loi du 6 juillet 1989 l’y oblige.

Compte tenu de ces éléments, l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION sera condamnée à fournir aux héritiers de M. [G] [T], la justification des charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :


a. Sur la condamnation aux dépens

L’article 695 du code de procédure civile énumère les dépens qui comprennent notamment, les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l'administration des impôts à l'exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l'appui des prétentions des parties ;les débours tarifés ;les émoluments des officiers publics ou ministériels ;la rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie.

En l’espèce, les dépens devront être supportés par l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION . 


b. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

L'équité commande de laisser à chacun la charge des frais irrépétibles qu'il a exposés.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formulées au titre de régularisation de charges formées par les héritiers de M. [G] [T] ; 

CONDAMNE l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION à fournir aux héritiers de M. [G] [T], la justification des charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020 ;

DIT que l'équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés ; 

CONDAMNE l’association ENTR’AIDE PSYCHOSOCIALE DE L’AUBE ASSOCIATION aux entiers dépens de l'instance;
 
RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;


Le greffier, Le président,