Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 15 septembre 2025, n° 25/01157

VTD/CT


Jugement N°
du 15 SEPTEMBRE 2025

AFFAIRE N° : 
N° RG 25/01157 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J72V / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL






[R] [M]
[T] [L]
[O] [G]
S.C.I. RB




Contre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DU BÂTIMENT A DE L’IMMEUBLE “ Résidence [Etablissement 1]”











Grosse : 
la SELARL AVK ASSOCIES
la SARL TRUNO & ASSOCIES



Copies : 
la SELARL AVK ASSOCIES
la SARL TRUNO & ASSOCIES


Dossier


la SELARL AVK ASSOCIES
la SARL TRUNO & ASSOCIES





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [R] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [T] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [O] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]

S.C.I. RB
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentés par Me Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEMANDEURS

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DU BÂTIMENT A DE L’IMMEUBLE “ Résidence [Etablissement 1]”
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par son syndic en exercice, la SARL REGIE EMERY sise [Adresse 3]

Représenté par Me Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


DÉFENDERESSE









Lors de l’audience de plaidoirie du 16 Juin 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),

assistées lors du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu en audience publique du 16 Juin 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant 


EXPOSE DU LITIGE

La copropriété Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 2], est composée de trois bâtiments distincts, à savoir : 
- Bâtiment A (14 lots de copropriété – [Adresse 1]), occupé par cinq copropriétaires : 
> M. [A] [S] ; 
> Mme [R] [M] ; 
> M. [F] [Q] ; 
> la SCI RB, représentée par Mme [V] [P] ;
> M. [T] [L]. 
- Bâtiment B (lots de 10 garages entre les bâtiments A et C) ; 
- Bâtiment C (6 lots de copropriété – [Adresse 4]), occupé par deux copropriétaires: 
> Mme [X] [E] ; 
> M. [Z] [I]. 

Jusqu’en 2021, la copropriété a été gérée par le syndic Bonnet lequel a été remplacé par Taravant Immobilier Syndic. 

Lors de cette période, une expertise judiciaire a eu lieu, en raison d’infiltrations sur le toit terrasse du bâtiment A, situé au 5ème étage et dont M. [Q] a la jouissance exclusive. 
Ces infiltrations ont entraîné des conséquences sur l’appartement de Mme [M] au 3ème étage ; l’expert judiciaire a préconisé la réalisation de travaux d’étanchéité dans son rapport établi en 2023. Ces travaux n’ont pas été réalisés. 


En parallèle des opérations d’expertise, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société LM Immobilier en qualité de syndic le 15 février 2023.

En raison de difficultés financières liée à des impayés de charges, la société LM Immobilier a initié une procédure de copropriété en difficulté. 

La société AJ UP a été nommée mandataire ad hoc par ordonnance présidentielle du 10 juin 2023 en application de l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965. 
Son rapport a été déposé le 29 août 2023 : elle a fait état des impayés de charges des copropriétaires [Q] et [S], et des travaux urgents à réaliser sur le toit-terrasse du bâtiment A auxquels les copropriétaires [Q] et [S] s’opposent. Elle a conclu à la nécessité de désigner un administrateur provisoire, ce qui a été fait par ordonnance du 20 septembre 2023. 
Son mandat a été renouvelé pour une durée d’un an à compter du 20 septembre 2024. 

MM. [Q] et [S] ont engagé une action judiciaire le 5 mai 2023, afin d’obtenir la nullité de l’assemblée générale désignant la société LM Immobilier en qualité de syndic. Cette action a prospéré et a conduit à l’annulation de l’assemblée générale désignant LM Immobilier selon jugement du 27 mars 2025.
 
Par ailleurs, les copropriétaires [Q] et [S] avaient décidé de convoquer les copropriétaires du bâtiment A à une assemblée générale spéciale des copropriétaires, le 29 août 2023, visant à créer un syndicat secondaire sur le bâtiment A. 
 
Par une assemblée générale spéciale du 29 août 2023, un syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A a été créé, MM. [Q] et [S] disposant de la majorité des voix, et la SARL Régie Emery désignée en qualité de syndic. 
 
Suite à autorisation à assigner à jour fixe donnée par ordonnance du 3 mars 2025, Mme [R] [M], M. [T] [L], M. [O] [G] et la SCI RB ont par acte du 19 mars 2025, fait assigner le syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL Régie Emery devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins d’obtenir la nullité de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du Bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1] du 29 août 2023 et les résolutions adoptées à cette occasion.

* * * * * * 

Dans leurs conclusions notifiées le 13 juin 2025, Mme [R] [M], M. [T] [L], M. [O] [G] et la SCI RB demandent au tribunal, au visa des articles 8, 9, 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :
- juger M. [O] [G] recevable et fondé en son intervention volontaire à titre accessoire;
- prononcer la nullité de l’assemblée spéciale des copropriétaires du Bâtiment A de la copropriété Résidence [Etablissement 1] – [Adresse 1] du mardi 29 Août 2023 à 17h00, ainsi que de l’ensemble des résolutions adoptées à cette occasion; 
- condamner le Syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1], 
pris en la personne de son syndic en exercice, à leur payer et porter la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- débouter le Syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1], 
pris en la personne de son syndic en exercice de l’ensemble de ses conclusions, demandes, fins et prétentions ;
- condamner le Syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1], 
pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens, mais également à supporter le coût des droits proportionnels prévus par les articles A.444-10 à A.444-52 du code de commerce. 
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font valoir que l’intervention volontaire accessoire de M. [G], appuyant les prétentions des copropriétaires du bâtiment A, est recevable puisqu’il est un des copropriétaires du bâtiment B et membre du conseil syndical : il supporte à ce titre la situation du syndicat principal qui n’est pas en mesure de subvenir à ses charges courantes.

Sur la forclusion, ils soutiennent ne jamais avoir reçu de notification régulière du procès-verbal de l’assemblée spéciale du 29 août 2023, notification qui aurait dû avoir lieu par lettre recommandée avec accusé de réception, et non par lettre recommandée électronique, procédé n’ayant jamais fait l’objet d’un accord des copropriétaires du bâtiment A. Au surplus, ils expliquent que les adresses électroniques utilisées pour ces envois étaient pour certaines, erronées. 

Sur le fond, ils font valoir que les difficultés rencontrées par la copropriété ne s’améliorent pas et continuent de s’aggraver dès lors que les copropriétaires défaillants se prévalent de l’existence du syndicat secondaire pour justifier leur absence de règlement à l’administrateur provisoire ; que l’accès au toit terrasse est toujours refusé à l’administrateur provisoire, M. [Q] considérant que cela ne relève plus de la compétence du syndicat principal. Enfin, des prestations arrêtées en raison de leur coût financier pour la copropriété ont été reprises par le syndic du syndicat secondaire (ménage, entretien des espaces verts, ordures ménagères).Ils relèvent que la SELARL AJ UP déplore de grandes difficultés financières de la copropriété, et la situation de blocage engendrée par ce syndicat secondaire, avec un passif de la copropriété qui s’élève à plus de 18 000 euros. 

Ils invoquent l’absence de respect des modalités de convocation de l’assemblée générale visant à constituer un syndicat secondaire énoncées aux articles 8, 9 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : la convocation à l’AG spéciale du 29 août 2023 a été adressée directement aux copropriétaires, et aucune mise en demeure préalable du syndic n’a eu lieu. En outre, cette convocation fait uniquement état des points à l’ordre du jour, à savoir la constitution d’un syndicat secondaire, et la nomination d’un syndic ; la convocation devait comporter le projet de réaménagement du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges. 
Ils ajoutent que l’application de l’article 8 du décret s’impose dès lors qu’il ne prévoit aucune exception à ces règles de convocation pour la constitution d’un syndicat secondaire ; qu’un nouveau projet de règlement de copropriété était nécessaire, ne serait-ce que pour mentionner la création du syndicat secondaire et permettre sa modification et sa publication au service de la publicité foncière. 

En second lieu, ils invoquent un abus de majorité dans la création du syndicat secondaire. Caractérise un abus de majorité le fait pour un copropriétaire majoritaire de constituer un syndicat secondaire dans le seul but d’éviter la réalisation de travaux indispensables à la conservation du bâtiment et dont l’absence est préjudiciable aux copropriétaires, et d’éviter le paiement de charges de copropriété appelées par le syndicat principal, alors qu’une procédure de copropriété en difficulté est en cours du fait de leur carence. 
En réponse aux écritures adverses, ils précisent que la circonstance que le syndic LM Immobilier ait vu sa désignation annulée est sans incidence sur les difficultés financières de la copropriété. Ils contestent les éléments de contexte développés, faisant valoir que les consorts [Q] et [S] étaient déjà débiteurs de la copropriété en 2023, ce qui a contribué à l’impossibilité d’assurer le fonctionnement de l’ascenseur, et que les fuites au niveau de la terrasse ont été traitées avec diligence par le syndic. 
Ils ajoutent que les quote-parts appelées par le syndic du syndicat secondaire ne sont pas reversées au syndicat principal qui fait face à des grandes difficultés financières, cela représente une somme de 2 800 euros, en 2024 et de 3 500 euros en 2025.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, le syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic, la SARL Régie Emery demande au tribunal, au visa des articles du code 32 et 122 du code de procédure civile, 27 et 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
à titre principal, sur les fins-de-non-recevoir :- juger irrecevable l’action introduite par M. [O] [G] pour défaut de qualité à agir;
- juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l’intervention de M. [O] [G] ;
- juger irrecevable pour cause de forclusion l’action introduite par Mme [R] [M], M. [T] [L] ainsi que la SCI RB ;
à titre subsidiaire, si la juridiction était amenée à statuer au fond :- débouter Mme [R] [M], M. [T] [L], M. [O] [G] ainsi que la SCI RB de l’intégralité de leurs demandes ;
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
en tout état de cause :- condamner in solidum Mme [R] [M], M. [T] [L], M. [O] [G] ainsi que la SCI RB à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’action en contestation d’une assemblée générale est dite “attitrée” comme étant ouverte aux seuls copropriétaires identifiés à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que M. [G] ne dispose d’aucun droit de propriété au sein du bâtiment A et donc ne justifie d’aucune qualité à agir en contestation de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment A du 29 août 2023. Il ajoute que dès lors que M. [G] se qualifie lui-même d’intervenant volontaire, il reconnaît qu’il n’avait pas qualité pour faire délivrer un acte introductif et sera déclaré irrecevable en son action ou en son intervention.

Au surplus, il soutient que l’action en contestation a été introduite après le délai de déchéance de 2 mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le dépôt et l’envoi des notifications étant justifiés. Il en déduit que l’action est forclose.

Il estime par ailleurs que la convocation à l’assemblée générale spéciale constituante est valide, les demandeurs se méprenant quant à la portée des articles 8, 9 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Il fait valoir que le syndicat principal n’est pas concerné et n’a pas à être convoqué pour la constitution du syndicat secondaire : aucun texte n’impose que l’assemblée spéciale soit convoquée par le syndic du syndicat principal, et aucune mise en demeure préalable n’avait à lui être adressée. S’agissant de l’article 11, il considère qu’il n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où il est envisagé une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ce qui n’était pas le cas en l’espèce car le règlement de copropriété prévoit une spécialisation des charges communes par bâtiment en pages 11 et 12 : les modalités de répartition sont renseignées et une ventilation particulière concernant les charges d’ascenseur du seul bâtiment A a été rédigée.

Enfin, il conteste l’abus de majorité reproché. Il rappelle que par jugement du 27 mars 2025 de ce tribunal, l’assemblée générale de la copropriété ayant abouti à la désignation du syndic LM Immobilier a été annulée avec toutes conséquences de droit. Ainsi, au 29 août 2023, LM immobilier avait obtenu sa désignation ès qualités de syndic à l’issue d’une assemblée générale du 15 février 2023 s’apparentant à un “putsch” ; cette AG était logiquement contestée en justice à la date du 5 mai 2023 ; ce même syndic a saisi la présidente du tribunal par le biais d’une procédure non contradictoire pour solliciter au nom du syndicat des copropriétaires la désignation d’un mandataire ad hoc.
Il précise que le couple [Q] occupait le dernier étage du bâtiment A et à cette époque, Mme [Q] aujourd’hui décédée, luttait contre la maladie dans le cadre d’une hospitalisation à domicile. M. [Q] a dans ce contexte, préfinancé des travaux de reprise d’étanchéité de la toiture-terrasse pour mettre fin aux désordres car le syndic refusait des mesures conservatoires et imposait un vote de travaux de réfection intégrale de l’étanchéité. La création du syndic secondaire est intervenue dans ce contexte afin de rétablir un fonctionnement normal et une gestion adaptée au bâtiment A. Elle n’a nullement été dictée par une intention malicieuse de copropriétaires souhaitant ne pas réaliser de travaux ou éluder le paiement des charges de copropriété. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS

- Sur les fins de non-recevoir 

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [O] [G]
L’article 31 dudit code énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1] soulève l’irrecevabilité des demandes de M. [O] [G], faisant valoir que l’action en contestation d’une assemblée générale est attitrée comme étant ouverte aux seuls copropriétaires identifiés à l’alinéa 2 de l’article précité ; que M. [G] ne dispose d’aucun droit de propriété au sein du bâtiment A et ne relève pas du syndicat de copropriété secondaire dudit bâtiment. Il observe en outre que M. [G] ne communique pas son titre de propriété de nature à justifier son intervention volontaire alors qu’il apparaissait jusqu’alors demandeur à l’instance.

Ainsi, alors que la qualité à agir de M. [G] est contestée, il convient de constater que seuls les titres de propriété de Mme [M], de M. [L] et de la SCI RB ([P]) sont produits en pièce n°5. Dans ces conditions, à défaut de verser aux débats son titre de propriété, M. [G] ne justifie pas de sa qualité à agir. Ce simple constat suffit à répondre à la demande du défendeur sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner l’ensemble des moyens soulevés.

Il y a lieu de déclarer M. [O] [G] irrecevable en ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1]. 
 
Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action
L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1] soutient qu’il a été procédé par la société Régie Emery désignée syndic, à la notification du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale conformément aux dispositions de l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 64-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; qu’il est justifié du dépôt et de l’envoi de ces notifications qui ont été ignorées par les copropriétaires concernés.

Toutefois, l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, énonçait que “les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique”. 

Or, ainsi que le font valoir les demandeurs, il n’est pas justifié qu’ils aient donné leur accord pour que la notification du procès-verbal d’assemblé générale spéciale leur soit adressée par voie électronique. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1] de justifier de cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

En second lieu, ce dernier soutient que le syndic Régie Emery a procédé à un envoi postal à l’égard de Mme [M], de M. [L] et de la SCI RB, soit aux copropriétaires ayant négligé les notifications par lettres recommandées électroniques.

Il est versé aux débats en pièce n°6, trois accusés de réception signés le 15 novembre 2023 par Mme [M] et M. [L], et le 16 novembre 2023 par la SCI RB.


Néanmoins, il est démontré par les demandeurs que les accusés de réception font référence à des numéros de dossiers repris en marge, à gauche, des documents contenus dans la lettre recommandée adressée en novembre 2023, à savoir le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2023 : la démonstration est expressément faite pour Mme [M] et la SCI RB.

Dans ces circonstances, le tribunal estime que le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1] ne rapporte pas la preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 29 août 2023, et que l’action en contestation de Mme [M], M. [L] et la SCI RB par assignation du 19 mars 2025 n’est pas forclose. 


- Sur la demande en nullité de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment A de la copropriété Résidence [Etablissement 1] du 29 août 2023 à 17h00 fondée sur le non respect des conditions de convocation de cette assemblée 

Selon l’article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entitées homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

- Les demandeurs invoquent un premier manquement tiré de l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose :
“La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale et le conseil syndical.”

Ils soutiennent que la convocation à l’assemblée générale spéciale du 29 août 2023 s’est faite à l’initiative de M. et Mme [S] et de M. et Mme [Q], qu’elle a été faite directement aux copropriétaires, qu’aucune mise en demeure du syndic préalable n’a eu lieu, et ce, en méconnaissance de l’article 8 précité.

Le défendeur estime que le syndicat principal représenté par son syndic n’est nullement concerné et n’avait pas à être convoqué.

Sur ce,

Il résulte de l’article 27 de la loi de 1965 que la constitution d’un syndicat secondaire est conditionnée à la tenue d’une assemblée spéciale, prenant sa décision aux conditions de majorité prévues par l’article 25.

La tenue de cette assemblée spéciale des copropriétaires de ces lots est à la fois nécessaire et suffisante. La constitution d’un syndicat secondaire ne peut être décidée que par une assemblée générale, dite spéciale, des copropriétaires concernés. L’accord du syndicat principal n’est pas requis et l’assemblée générale de ce syndicat principal n’a pas compétence pour décider de la création d’un syndicat secondaire. La constitution du syndicat secondaire ne résulte que des votes de l’assemblée des copropriétaires du bâtiment concerné et ne dépend pas des formalités de publicité foncière. Cette création ne nécessite pas l’accord du syndicat principal.

Il résulte de l’article 27 précité que les copropriétaires des lots concernés par un syndicat secondaire décident seuls de sa constitution dans le cadre d’une assemblée générale spéciale à laquelle le syndicat principal n’est pas convoqué ; que dès lors que l’instance qui a pour objet l’annulation d’une telle assemblée et la suppression consécutive du syndicat secondaire qui y a été créé a pour finalité de juger ce seul syndicat secondaire et le syndicat principal n’a pas à y être entendu ou appelé (Cass. Civ. 3ème , 30 novembre 2023, pourvoi 22-21.579).

Néanmoins, les règles de convocation de cette assemblée sont celles qui sont fixées, d’une manière générale, pour les assemblées de copropriétaires. En effet, l’article 20 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce qu’il est procédé pour les assemblées spéciales des copropriétaires de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires. Il est donc renvoyé aux conditions énoncées à l’article 8 du décret. Ainsi, l’initiative de la convocation appartient donc, en principe, au syndic du syndicat jusqu’alors unique. Il peut aussi lui être demandé de la prendre par le conseil syndical, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant, au moins, un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur. La convocation de l’assemblée est alors de droit.
S’il n’existe pas, ou s’il n’a pas été désigné de conseil syndical, ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du décret du 17 mars 1967.

Dans ces circonstances, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1] ne peut affirmer que les dispositions de l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’étaient pas applicables, et notamment la mise en demeure du syndic prévue à l’alinéa 2 de l’article 8. La convocation est donc irrégulière et entraîne la nullité de l’assemblée spéciale du 29 août 2023.

- Les demandeurs soutiennent en second lieu que la convocation faite à l’initiative des époux [S] et des époux [Q] fait uniquement état des points à l’ordre du jour, à savoir : la constitution d’un syndicat secondaire et la nomination d’un syndic y annexant deux projets de contrat ; qu’il était indispensable que la convocation comporte le projet de réaménagement du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges.

Le défendeur répond que le rédacteur du règlement de copropriété avait anticipé une éventuelle scission en distinguant les charges communes générales des charges communes spéciales à chaque corps de bâtiment concerné en pages 11 et 12.

Sur ce,

L’ordre du jour de l’assemblée doit faire état de la proposition de constitution du syndicat secondaire. Il est notifié aux copropriétaires convoqués conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Il faut en outre leur notifier le projet de règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges, qui devront être approuvés si la constitution du syndicat secondaire est adoptée.

Cette création d'un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges communes et lorsqu’elles sont réparties entre tous les lots, cela nécessite une modification du règlement de copropriété (Cass. Civ. 3ème , 5 avril 2018, pourvoi n°17-14.611).

Il n’y aura pas, en principe, de nécessité d’établir un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire, mais le règlement de la copropriété devra être mis en cohérence avec la situation issue de cette création : gestion modifiée de la copropriété et ventilation nouvelle des charges.

En l’espèce, si le règlement de copropriété mentionne bien des charges générales, des charges particulières à chaque bâtiment, des charges d’ascenseur et d’escalier et des charges diverses (pages 11, 12 et 13), il était toutefois nécessaire d’établir un nouveau projet de règlement de copropriété afin de mentionner la création du syndicat secondaire relatif au bâtiment A, et le faire ensuite publier à la Publicité Foncière. Les dispositions de l’article 11 du décret n’ont ainsi pas été respectées. 
Par conséquent, Mme [M], M. [L] et la SCI RB sont bien fondés en leur demande et il sera prononcé la nullité de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment A de la copropriété Résidence [Etablissement 1] du 29 août 2023 à 17h00 et les résolutions adoptées à cette occasion, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le moyen tiré d’un abus de majorité.


- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A de l’immeuble Résidence [Etablissement 1] sera condamné aux dépens, sans qu’il y ait lieu de lui faire supporter le droit proportionnel mis à la charge du créancier prévus par les articles A.444-10 à A.444-52 du code de commerce.

Il sera en outre condamné à verser à Mme [M], M. [L] et la SCI RB une somme de 3 000 euros au titre des frais irrepétibles.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [O] [G] à l’encontre du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic, la SARL Régie Emery, pour défaut de qualité à agir ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action de Mme [R] [M], M. [T] [L], et la SCI RB, en nullité de l’assemblée spéciale du 29 juillet 2023 ;

Prononce la nullité de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment A de la copropriété Résidence [Etablissement 1] - [Adresse 1] du 29 août 2023 à 17h00, ainsi que l’ensemble des résolutions adoptées à cette occasion ;

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic, la SARL Régie Emery, à payer à Mme [R] [M], M. [T] [L], et la SCI RB la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de la Résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic, la SARL Régie Emery, aux dépens, sans qu’il y ait lieu de lui faire supporter le droit proportionnel mis à la charge du créancier prévus par les articles A.444-10 à A.444-52 du code de commerce ;

Rejette le surplus des demandes des parties. 

Le Greffier Le Président