Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 12 septembre 2025, n° 20/01905

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [P] et Madame [H] [P] (ci-après les consorts [P]) sont propriétaires d'un immeuble sis 100 rue de Vesle à REIMS, dont le rez-de-chaussée, composé : 
- d'un local commercial, lequel est donné à bail à la société CEDITOUL (ci-après CEDITOUL), devenue par la suite la société à actions simplifiée CEDIF (ci-après CEDIF), aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société à responsabilité CEDILON (ci-après CEDILON), 
- et d'un appartement en duplex situé au 1er et au 2e étage, donné à bail à Monsieur [Q] [A], Monsieur [O] [W] et Monsieur [V] [Y]. 

En vertu d'un contrat en date du 7 mai 2003, la société CEDILON a confié à la société à responsabilité limitée ROULIN-[E] (ci-après ROULIN-[E]), alors assurée auprès de la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après la MMA), la réalisation de travaux de restructuration du local commercial. 

Le 4 juin 2016, le sol du 1er étage de l'immeuble s'est affaissé au niveau de la cuisine, occasionnant l'effondrement du plafond du local commercial situé au rez-de-chaussée. 

Par actes des 29 et 30 novembre 2016, Madame [I] [P] et Madame [H] [P] ont fait assigner Monsieur [Q] [A], Monsieur [O] [W], Monsieur [V] [Y], la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE-ALPES-AUVERGNE es qualité d'assureur de Monsieur [V] [Y], la société à responsabilité limitée CEDITOUL et la société anonyme ALLIANZ IARD es qualité d'assureur de Madame [I] [P] et Madame [H] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de REIMS statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise. 

Par ordonnance du 3 février 2017, le juge des référés a mis hors de cause la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE-ALPES-AUVERGNE et a fait droit à leur demande, désignant Monsieur [C] [X] pour procéder à l'expertise ordonnée, mesure étendue par ordonnance du 6 octobre 2017 à la société à responsabilité limitée ICC INVESTISSEMENTS et à la société civile immobilière YR DEVELOPPEMENT, appelées en la cause, ainsi qu'à la compagnie d'assurances AXA France IARD, intervenue volontairement, et par ordonnance du 6 mars 2019 à la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, appelée en la cause. 

L'expert judiciaire a remis son rapport le 18 février 2020. 

Par acte délivré le 15 octobre 2020, Madame [I] [P] et Madame [H] [P] ont fait assigner la société par actions simplifiée CEDIF devant le tribunal judiciaire de REIMS aux fins d'obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts. 

Par acte délivré le 7 avril 2021, la société par actions simplifiée CEDIF a fait assigner la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en condamnation à des dommages et intérêts et en garantie. 

La jonction des deux procédures a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er octobre 2024.

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Par ordonnance d'incident du 16 novembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré recevable l'action de Madame [I] [P] et Madame [H] [P] à l'encontre de la société par actions simplifiée CEDIF et l'action de la société par actions simplifiée CEDIF à l'encontre de la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. 

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, Madame [I] [P] et Madame [H] [P] sollicitent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme globale de 252.071,82 euros à titre de dommages et intérêts, se détaillant comme suit : 
-La somme de 70.421,82 euros au titre de leur préjudice matériel, actualisée suivant l'indice du bâtiment BT01 publié au jour du jugement à intervenir ; 
-La somme de 181.650 euros, à parfaire, au titre de leur préjudice financier ; 
- Rejeter les demandes formulées par la société CEDIF à leur encontre ; 
- Constater la résiliation du bail commercial conclu avec la société CEDIF à la date du 23 juin 2024 ; 
- Ordonner la libération des locaux occupés par la société par actions simplifiée CEDIF et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ; 
- A défaut de libération et de remise des clés spontanées, ordonner l'expulsion de la société CEDIF et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les locaux occupés en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société CEDIF ;
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme de 72.793,48 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 22 juin 2024, à majorer de 15% et portant intérêts au taux légal ; 
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme de 73,30 euros correspondant au coût de délivrance du commandement de payer ;
- Ordonner la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la société CEDIF à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle de 5.237,95 euros, outre les charges et le remboursement de la taxe foncière, à compter du 23 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- Condamner la société CEDIF aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Nicolas HÜBSCH, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Rejeter la demande de condamnation aux dépens formulée par la société CEDIF à leur encontre ; 
- Rejeter la demande de condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société CEDIF à leur encontre ; 
- A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où elles seraient condamnées, écarter l'exécution provisoire de droit.

En réponse au moyen de CEDIF selon lequel les consorts [P] sont devenues propriétaires des travaux réalisés via la clause d'accession insérée dans le contrat de bail, ces dernières soutiennent qu'il n'existe aucune accession concernant le sinistre ou les désordres engendrés par un preneur, mais seulement concernant les améliorations. Elles estiment que la clause ne peut pas jouer dès lors que, eu égard à l'article L.145-9 et à l'article L. 145-12 du code de commerce, le bail est encore en cours, en ce qu'il a été renouvelé par acte du 31 mai 2013 pour une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 1er avril 2011, puis a été tacitement prolongé. Elles précisent que le preneur n'a pas changé puisque la société CEDILON a été absorbée par la société CEDITOUL qui a changé de dénomination sociale pour devenir la société CEDIF. 

En réponse au moyen de CEDIF selon lequel les consorts [P] ont manqué à leur obligation de délivrance, elles indiquent qu'un tel manquement ne saurait exonérer CEDIF de sa responsabilité pour faute. Elles considèrent qu'elles n'ont pas commis un tel manquement, en ce qu'elles ont toujours entretenu l'immeuble et que CEDIF a exercé son activité sans formuler aucune réclamation. Elles précisent que CEDIF s'est opposée en juin 2022 à la demande de travaux de reprise du plancher qu'elles avaient formulée en mai 2021 et a empêché l'accès au local pour procéder aux travaux autorisés en mai 2023. Elles soutiennent qu'elles n'ont été informées des prétendus nouveaux désordres constatés par Monsieur [M]-[L] que par la lettre de l'avocat de CEDIF en date du 1er mars 2024 et n'ont pas pu démarrer les travaux avant le 30 janvier 2025, date à laquelle CEDIF a finalement remis les clés du local. Elles indiquent qu'aucune aggravation n'a alors été constatée, le seul fait notable étant l'effondrement du plancher dont CEDIF est responsable et qui ne l'a jamais empêché d'exploiter le local. 

Dans le but de voir la responsabilité de CEDIF engagée sur le fondement de l'article 1147 ancien et de l'article 1735 du code civil, les consorts [P] indiquent qu'aux termes du bail, CEDIF s'est engagée à supporter toutes les réparations nécessaires par suite de dégradation résultant du fait de son personnel. Elles considèrent que, selon l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [X], l'affaissement du plancher de la cuisine est uniquement imputable aux travaux réalisés en janvier 2004 par l'entreprise mandatée par CEDIF, qui a par conséquent commis une faute. Elles soutiennent que le constat de Monsieur [R] [S]-[L] ne saurait remettre en cause cette expertise judiciaire, en ce qu'il a été réalisé dans un cadre non-contradictoire, repose uniquement sur des visites du seul local de CEDIF et ne s'appuie sur aucune investigation technique.
 
Pour s'opposer à la demande d'indemnisation formulée à leur encontre par CEDIF, elles maintiennent qu'aucun élément ne permet d'engager leur responsabilité, dès lors que les travaux réalisés pour le compte de CEDIF est la seule cause des désordres. Elles précisent que, CEDIF ayant poursuivi son activité, elle n'a subi aucune perte d'exploitation. Elles ajoutent qu'elle ne saurait invoquer un gain manqué à compter du 31 décembre 2023, dès lors qu'elle a fait le choix de cesser son activité en décembre 2023 et ne saurait prétendre à l'indemnisation d'un loyer qu'elle n'a pas réglé. Elles considèrent qu'elle ne saurait bénéficier d'une indemnité de janvier 2025 jusqu'à la réalisation des travaux puisqu'elle est responsable de l'effondrement du plancher. En réponse au moyen de CEDIF selon lequel elles auraient commis des fautes l'exonérant de sa responsabilité, en ne procédant pas aux travaux sous le plancher et en occasionnant des fuites d'eau ayant entrainé un emprisonnement de l'humidité à l'origine de l'affaissement, les consorts [P] avancent, d'une part, que l'architecte mandaté par CEDIF avait pour mission de reprendre les solives mais que cette consolidation n'avait jamais eu lieu, et, d'autre part, que la fuite d'eau reprise par leur plombier n'était pas à l'origine de la fragilité du mur porteur. Elles concluent qu'elle ne saurait prétendre à une compensation faute d'avoir une créance à leur encontre. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, elles considèrent avoir subi un préjudice correspondant au coût des travaux de remise en état du plancher et à la perte des loyers et charges pendant 105 mois, en ce qu'elles ont dû interdire dès le 1er juillet 2016 l'accès aux occupants des trois logements qu'elles louaient. Elles précisent qu'elles ne pouvaient pas accéder au local pour réaliser les travaux nécessaires jusqu'au 30 janvier 2025 et ne peuvent pas préfinancer les travaux faute d'indemnisation. 

Elles considèrent que la demande de nullité du commandement de payer de CEDIF est mal fondée, en ce que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée, en matière de bail, que lorsque le preneur est totalement privé de la jouissance de la chose louée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce étant donné que seule une partie de la surface n'a pu être exploitée et que CEDIF a poursuivi son activité jusqu'en décembre 2023, date à laquelle elle a cessé sans justification particulière. Elles en concluent que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise depuis le 23 juin 2024, le commandement de payer ayant été délivré le 22 mai 2024. Pour demander la condamnation de CEDIF au versement d'une somme au titre de l'arriéré locatif, elles indiquent qu'elle a cessé de payer l'intégralité des loyers et charges depuis le 1er avril 2019. 

Elles avancent que l'acte de renouvellement du bail prévoit une clause pénale selon laquelle, si le recouvrement des loyers et le remboursement des charges doit être poursuivi par voie judiciaire, le preneur doit payer une somme égale à 15% du montant de cette mise ainsi qu'une conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou autre cause imputable au preneur. Elles précisent que le dernier renouvellement écrit reprend la clause pénale ainsi que les charges, garanties et conditions de ce bail. Elles considèrent qu'une telle majoration et conservation du dépôt de garantie ne sont pas excessives eu égard à l'ancienneté et au montant de la dette. 

Dans le but d'obtenir une indemnité d'occupation ainsi que la libération des lieux par CEDIF, elles considèrent que le bail a été résilié depuis le 23 juin 2024 mais que CEDIF occupe toujours les lieux. 

Pour obtenir le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement formulée par CEDIF, elles indiquent que cette dernière déclare elle-même avoir cessé de régler les loyers et charges, non pas en raison de difficultés financières mais en raison de prétendus manquements à leur obligation de délivrance, lesquels n'existent pas, alors même qu'elle n'était pas dans l'impossibilité d'utiliser les locaux. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, la société CEDIF sollicite du Tribunal de céans de : 
Sur les demandes des consorts [P] : A titre principal : 
- Rejeter l'intégralité des demandes de Madame [I] [P] et Madame [H] [P] formulées à son encontre ; 
A titre subsidiaire : 
- Ordonner l'indexation des sommes dues au titre des travaux de reprise jusqu'au mois de mai 2023, ou, à titre infiniment subsidiaire, mai 2024 ;
- Limiter la somme due au titre de la perte de loyers à 16 100 euros ;
- Réduire la clause pénale à hauteur de 1% ; 
- Réduire la conservation du dépôt de garantie à titre indemnitaire à hauteur de 100 euros ; 
- Limiter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros ; 
- Condamner la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à la garantir de l'intégralité de ses condamnations ; 
- Ecarter l'exécution provisoire ; 
A titre infiniment subsidiaire : 
- Ordonner la compensation des sommes dues à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] avec les sommes dues qu'elles lui doivent ; 

S'agissant de ses propres demandes reconventionnelles :- Condamner in solidum Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui verser les sommes suivantes : 
1.980 euros hors taxe au titre du coût de remise en état du local ; 363.081 euros hors taxe au titre des gains manqués ;196.084,40 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance ; 11.004 euros au titre de la rémunération des salariés ; - Condamner in solidum Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier ;
- Condamner in solidum Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

S'agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire :A titre principal : 
- Juger nul le commandement de payer délivré le 22 mai 2024 ; 
- Débouter les consorts [P] de leur demande de résiliation du bail 
- Débouter les consorts [P] de leur demande tendant à voir ordonnée la libération des lieux et la remise des clés ; 
- Débouter les consorts [P] de leur demande de paiement au titre des loyers impayés et au titre d'une indemnité d'occupation ; 
A titre subsidiaire : 
- Octroyer des délais de paiement à hauteur de 12 mois pour procéder à l'apurement de la dette locative ; 
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ; 

En tout état de cause : - Débouter la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir sur ses demandes. 

Aux fins d'obtenir le rejet des demandes des consorts [P], elle soutient, sur le fondement des articles 1103 et 551 du code civil que ces dernières sont devenues propriétaires des travaux réalisés par voie d'accession depuis le 31 mars 2011, date de fin du bail, et devaient par conséquent en assumer toute la responsabilité. Elle précise que le bail renouvelé le 31 mars 2013 est un nouveau bail, conclu avec un autre preneur, à savoir non pas la société CEDILON mais la société CEDITOUL. Elle ajoute que les consorts [P] ont manifesté leur volonté de conserver les travaux dès la fin du bail, en ce qu'elles l'ont spécifiquement autorisée à réaliser des travaux, ont reconnu que certains travaux étaient à leur charge et ont inséré dans le bail une clause prévoyant que ces travaux n'auraient pas à faire l'objet d'une remise en état en fin de bail. 

Elle considère, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, que les consorts [P] n'apportent pas la preuve d'un manquement de sa part, en lien direct et certain avec le sinistre survenu, de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Elle estime que l'expert judiciaire, qui considère que l'humidité créée par l'entreprise mandatée par CEDIF en refermant des doublages sur des murs porteurs a contribué à déstabiliser le mur, n'a pas mené les investigations nécessaires, notamment une recherche de fuite, pour déterminer de manière certaine les causes du sinistre. Elle invoque le constat de Monsieur [M]-[L] remettant en cause la qualité de l'expertise judiciaire et considérant qu'il est probable que l'origine du sinistre réside dans le défaut d'entretien de l'immeuble par les consorts [P]. Elle précise que les défauts structurels de l'immeuble sont préexistants à son entrée dans les lieux, que les infiltrations n'ont pas été causées par les travaux réalisés en 2004 et que les consorts [P] n'y ont toujours pas remédié malgré les conseils prodigués par Monsieur [E]. 

A titre subsidiaire, dans le but de limiter l'éventuelle indemnisation qu'elle devrait verser aux consorts [P], elle indique que la somme demandée au titre des travaux de reprise ne doit être indexée qu'entre la date du rapport d'expertise et le mois de mai 2023, date à laquelle elles ont pu pénétrer librement dans les locaux pour procéder aux travaux. S'agissant de l'indemnité au titre de la perte de loyer, elle avance qu'elle doit être limitée car rien ne permet de déterminer si l'appartement du 1er étage aurait été loué après la fin du bail prévue au 30 juin 2018, que les consorts [P] ne peuvent prétendre aux charges locatives dès lors que cet appartement était inoccupé et qu'ils ne rapportent aucun élément de preuve s'agissant des appartements du 2e et du 3e étages. 

Afin d'être garantie de ses condamnations par la MMA, elle soutient, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, qu'il incombait à la SARL ROULIN-[E], en qualité de maitre d'œuvre auquel avait été confiée la maitrise d'œuvre complète des travaux de rénovation du local, dont notamment la démolition du mur, la reprise de solives et la réparation des cloisons, une obligation de conseil renforcée à son égard, en tant que maitre d'ouvrage profane. Elle considère que Monsieur [E] n'a pas pris en compte les défauts structurels de l'immeuble, dont il avait connaissance, pour la conseiller efficacement sur la conduite à tenir. Elle ajoute que sa responsabilité doit être engagée en raison de son défaut de suivi qui, selon le rapport de Monsieur [X], a en partie causé le désordre. Elle précise que Monsieur [E] a alerté à plusieurs reprises les consorts [P] sur le caractère précaire voire dangereux de la construction et de la nécessité d'intervenir urgemment pour prendre les mesures conservatoires qui s'imposaient mais a manqué à ses obligations contractuelles en ne s'assurant pas de la réalisation des travaux de reprises avant d'y apposer ses propres ouvrages. Elle affirme que ce manquement est directement à l'origine du sinistre. Elle ajoute que la garantie souscrite par la SARL ROULIN-[E] auprès de la MMA comprend bien sa responsabilité contractuelle, à défaut d'avoir été expressément exclue par le contrat qui vise " la responsabilité professionnelle qui peut lui incomber dans l'exercice de l'activité professionnelle assurée ".



Pour obtenir, à titre infiniment subsidiaire, une compensation, sur le fondement de l'article 1348 du code civil, elle considère qu'elle est elle-même en droit de revendiquer des indemnités à l'encontre des consorts [P]. 

Aux fins de se voir verser des indemnités, elle indique, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, qu'une obligation de délivrance conforme pesait sur les consorts [P], obligation à laquelle elles ont manqué, engageant dès lors leur responsabilité à son égard. Elle considère qu'elle n'a pas pu exploiter pleinement le local, en ce que, à la suite du sinistre, elle ne pouvait pas du tout y accéder dans un premier temps, puis seulement à la moitié de la superficie dans un second temps. Elle ajoute qu'à la suite d'un second sinistre en date du 19 décembre 2023, le local ne pouvait plus du tout être exploité. Elle affirme que la mairie de REIMS a enjoint les consorts [P], le 11 avril 2023, à procéder à des travaux de réparations et de réfection de la toiture, du plancher et du mur porteur mais qu'elles ne sont jamais intervenues, ce qui a entrainé une aggravation des désordres et la survenance du second sinistre. Elle précise avoir donné son accord pour la réalisation des travaux dès mai 2023 et l'avoir renouvelé par la suite, mais ne pas avoir pu rendre les clés aux consorts [P] avant le 30 janvier 2025, ces dernières ne la prévenant pas assez en amont pour qu'elle puisse se rendre disponible. Elle soutient que la responsabilité de Monsieur [E], en tant que maître d'œuvre, doit être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, ce dernier ayant manqué à l'obligation de conseil qui lui incombait. Elle considère avoir un subi plusieurs préjudices, correspondant à des pertes matérielles, des pertes immatérielles, des dépenses supplémentaires liées au sinistre, des gains manqués, une perte de jouissance et une rémunération des salariés en juin et juillet 2016. 

Pour obtenir la nullité du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 par les consorts [P], elle soutient, sur le fondement des articles 1104 et 1219 du code civil, que la mauvaise foi de ces dernières, qui ont refusé de réaliser les travaux nécessaires et de mettre à sa disposition un local conforme à sa destination, tout en réclamant le paiement des loyers et charges impayés, paralyse le jeu de la clause résolutoire du bail. Elle précise que le fait d'avoir été privée totalement de la jouissance du local justifie pleinement son refus de payer intégralement les loyers à la suite du second sinistre. 

A titre subsidiaire, dans le but d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, elle explique ne pas avoir cessé de payer les loyers en raison de difficultés financières, mais seulement eu égard au manquement des consorts [P] à leur obligation de délivrance conforme. 

Pour que la majoration et la somme prévues par les clauses pénales du contrat soient réduites, elle indique qu'elles sont largement excessives et conduiraient à une double réparation des préjudices des consorts [P], en ce qu'elles tendent à les indemniser en raison du retard dans le paiement des loyers et charges. 

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 septembre 2023, la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicite du Tribunal de céans de :
- Rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société par action simplifiée CEDIF à son encontre ; 
- Condamner la société par action simplifiée CEDIF à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Pour écarter les demandes de CEDIF, elle soutient que le maître d'œuvre, à savoir la société anonyme LES ARCHITECTEURS, a parfaitement suivi le chantier et n'a donc pas commis de faute dans l'exercice de sa mission qui soit de nature à engager sa responsabilité. Elle précise qu'il ne lui incombait pas d'obligation de surveillance. Elle avance que les avenants ne mentionnent que les travaux prévus, et non pas les responsabilités des parties, et que les non-conformités sont imputables, non pas à l'architecte, mais à l'entreprise ayant réalisé les travaux. Elle ajoute que la responsabilité contractuelle recherchée par CEDIF n'est pas couverte par les contrats souscrits par la société anonyme LES ARCHITECTEURS auprès de la MMA. 

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Une ordonnance de clôture à effet différé en date du 4 février 2025 a fixé l'audience de plaidoiries au 24 juin 2025. Ce jour, l'affaire a été retenue et la décision mise en délibéré au 12 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS

I. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [P]

Sur la faute de CEDIF 

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute et non au bailleur de prouver que la faute alléguée du locataire est la cause de son préjudice. 

Selon l'article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En l'espèce, il ressort clairement du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] que l'effondrement du plancher a deux causes cumulatives, à savoir la réalisation d'un doublage du mur en moellons calcaire, ayant pour conséquence d'emprisonner l'humidité et d'ainsi compromettre la stabilité de ce mur, et la suppression d'un mur porteur à l'origine d'une augmentation de la portée des solives IPN 140 et de la contrainte de compression au niveau des appuis du mur en moellons calcaire. 



Or, il n'est pas contesté que ces travaux, qui ont fragilisé considérablement la structure de l'immeuble, au point d'aboutir à un effondrement du plancher, ont bien été réalisés à la demande de CEDIF, sous le contrôle de Monsieur [J] [E], architecte, en 2004, quand bien même ces travaux ont été autorisés par les consorts [P]. 

S'agissant des autres hypothèses d'origine du sinistre émises au cours des opérations d'expertise, elles ont toutes été formellement écartées par le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X]. 

En effet, il a, d'une part, exclut de manière catégorique, par une démonstration s'appuyant sur des calculs précis, l'hypothèse d'un effondrement dû à une surpopulation de l'appartement dans le cadre d'une activité festive. 

D'autre part, le rapport de recherche de fuite réalisé par SOS C.C. le 14 septembre 2016 a permis de mettre en évidence un passage d'eau entre la bande à solin et la tête de relevé d'étanchéité et un passage d'eau par les dessus de bandes à solin. Toutefois, Monsieur [X] a expressément indiqué que ces infiltrations, bien que situées à proximité de la zone de sinistre, ne pouvaient pas y être rattachées, à défaut de traces de ruissellement et d'humidité sur le mur au-dessus de cette zone. Cette analyse est confirmée par le rapport d'expertise amiable du cabinet TEXA du 9 septembre 2016. 

Enfin, le rapport d'expertise judiciaire précise que l'entreprise mandatée par CEDIF n'a pas traité les remontées par capillarité et les zones d'érosion en pieds du mur en moellons calcaire avant de procéder à son doublage, ce qui aurait dû être fait. 

Dès lors, bien qu'une problématique d'humidité ait préexisté à la réalisation des travaux et persisté au cours de ceux-ci, c'est la suppression d'un mur ainsi que la réalisation d'un doublage qui ont fragilisé le mur en moellons calcaire, qui n'était d'ores et déjà pas sain, au point d'entrainer un effondrement du plancher. 

Si Monsieur [R] [M] [L] considère, dans le cadre de son analyse des données de l'expertise judiciaire et de son avis technique sur la cause du sinistre en date du 14 janvier 2021, que cette expertise judiciaire n'a pas purgé la totalité des incertitudes existantes s'agissant de l'origine de l'affaiblissement structurel, il ne se prononce pas pour autant sur les causes du sinistre, se contentant d'émettre d'autres hypothèses non évoquées auparavant, sans procéder aux investigations nécessaires pour s'assurer de leur véracité. 

Dès lors, CEDIF ne parvient pas à prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute et sera par conséquent tenue responsable de l'effondrement du plancher. 

Selon l'article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.


L'article L. 145-12 du code de commerce prévoit que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En vertu de l'article 551 du code civil, tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

En présence d'une clause d'accession prévoyant que les améliorations faites par le locataire resteraient à la propriété à l'expiration du présent bail, lors du second renouvellement, les modifications intervenues doivent être prises en considération pour la fixation du prix du loyer, le bail renouvelé étant un nouveau bail. 

En l'espèce, l'acte de renouvellement de bail entre les consorts [P] et CEDILON, en date du 4 avril 2002, comprend une clause selon laquelle " à la fin du bail, les travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui auraient été faits dans les biens loués, même avec l'autorisation du bailleur, resteront la propriété de ce dernier, sans aucune indemnité, à moins qu'il ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, s'il n'y a pas renoncé dans l'autorisation de travaux. Les travaux ainsi exécutés ne pourront être supprimés sans le consentement du bailleur ". Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2002 jusqu'au 31 mars 2011. Il n'est pas contesté que le bail a été tacitement prolongé à compter du 31 mars 2011, en l'absence de congé ou de demande de renouvellement, résultant dès lors dans la création d'un nouveau bail. 

Ainsi, les consorts [P] sont devenus propriétaires des travaux réalisés à la demande de CEDIF à compter du 31 mars 2011. 

Toutefois, la question de la propriété des travaux ne saurait exonérer CEDIF de sa responsabilité contractuelle, en ce qu'elle n'a pas d'influence sur la caractérisation d'une faute. 

Par conséquent, il convient d'engager la responsabilité contractuelle de CEDIF. 

Sur les préjudices subis par les consorts [P] et le lien de causalité

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve d'un préjudice. 

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.

Constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle. Elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Il incombe seulement à la victime de préciser à quel montant elle évalue son préjudice, l'office du juge consistant alors à en apprécier le bien-fondé et à déterminer souverainement la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de les éviter.

En l'espèce, la faute de CEDIF a eu pour conséquence l'effondrement du plafond, qui implique directement la nécessité de procéder à sa réfection, causant, de fait, un préjudice matériel aux consorts [P]. 

Il ressort de l'expertise judiciaire que le prix de ces travaux s'élève à la somme de 52.721 euros, conformément au devis de l'entreprise BATISSONS. Cet effondrement a également entrainé la nécessité de procéder à une reprise des embellissements, dont le montant s'élève à la somme de 3.665,11 euros, selon le devis jerenove.com.
 
Le sinistre a également rendu nécessaire la sécurisation de la zone, à travers une recherche de fuite réalisée par SOS C.C. pour un prix de 480 euros, des travaux de mise en sécurité réalisés par l'entreprise BATISSONS pour un montant de 855 euros ainsi qu'une mise en sécurité en cours d'expertise dont le coût s'élève à 1.270 euros. 

Dès lors, le coût total des travaux, TVA inclues, s'élève à 70.421,82 euros. 

Par conséquent, la société CEDIF sera condamnée à verser aux consorts [P] la somme de 70.421,82 euros au titre de son préjudice matériel. 

Bien que les consorts [P] aient pu entamer les travaux de réfection à compter du 30 janvier 2025, date de la remise des clés par CEDIF, il ne peut être reproché à ces dernières de ne pas y avoir encore procédé, eu égard au coût élevé des travaux. Dès lors, il convient de faire droit à leur demande d'actualisation de cette somme suivant l'indice du bâtiment BT01 publié au jour du jugement à intervenir et, de ce fait, rejeter la demande d'indexation à une date antérieure formulée par CEDIF. 

Par ailleurs, il ressort des pièces versées au débat que la sécurisation de la zone a également impliqué d'interdire l'accès aux autres locataires de l'immeuble. 

Les consorts [P] produisent un premier bail d'habitation portant sur l'appartement du 1er étage conclu avec Monsieur [Q] [A], Monsieur [O] [W] et Monsieur [V] [Y] en 2015 pour un montant de 750 euros par mois dont 50 euros de provision sur charges, un deuxième bail d'habitation portant sur l'appartement du 2e étage conclu avec Monsieur [G] [T] en 2012 pour un montant de 500 euros par mois dont 30 euros de provision sur charges, et un troisième bail d'habitation portant sur l'appartement du 3e étage conclu avec Monsieur [D] [B] en 2012 pour un montant de 480 euros par mois dont 30 euros de provision sur charges. Le montant total des loyers touchés mensuellement par les consorts [P] avant le sinistre s'élevait donc à 1.730 euros charges inclues et 1.620 euros charges exclues. 

Il n'est pas contesté par les parties que les clés du local n'ont été remises aux consorts [P] que le 30 janvier 2025. Dès lors, les travaux n'ont pas pu être réalisés avant cette date, empêchant de facto la location des appartements. 

Aussi, les consorts [P] se sont vues privées des loyers pendant une durée allant du 4 juin 2016 au 30 janvier 2025, soit 105 mois. En ce que la durée des travaux prévisible a été évaluée par l'expertise judiciaire à 3 mois, les consorts n'auraient pas pu relouer les appartements avant le 30 avril 2025, peu important que ces travaux n'aient toujours pas été effectués à l'heure actuelle. Ainsi, les consorts [P] ont été dans l'impossibilité de louer leurs appartements pendant une durée d'environ 105 mois. 

Toutefois, le préjudice des consorts [P] n'est pas une perte locative mais une perte de chance de louer les trois appartements entre la date du sinistre et la date prévisible d'achèvement des travaux, dès lors que leur location était affectée par l'offre et la demande. En effet, le sinistre a fait perdre aux consorts [P] la probabilité de voir se réaliser un événement favorable, alors que la réalisation de la chance n'est jamais certaine.

De plus, les consorts [P] n'apportant pas la preuve du paiement des charges afférentes à chaque appartement pendant cette durée, le montant retenu sera celui des loyers, charges exclues. 

Compte tenu des aléas pouvant affecter le marché immobilier à REIMS, il sera retenu un pourcentage de 75% de chance de 1620 euros x 105 mois, soit une indemnité d'un montant total de 127.575 euros. 

Par conséquent, la société CEDIF sera condamnée à verser aux consorts [P] la somme de 127.575 euros au titre de la perte de chance de louer. 

II. Sur la demande de dommages et intérêts de CEDIF

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 

En l'espèce, il ressort de l'expertise judiciaire que les travaux mandatés par CEDIF sont l'unique cause du sinistre. 

Ainsi, cette dernière ne pouvant pas être indemnisée de préjudices dont elle est elle-même à l'origine, il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts. 

Selon l'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 
En l'espèce, CEDIF n'est pas débitrice d'une créance à l'encontre des consorts [P].

Par conséquent, la demande de compensation de CEDIF doit être rejetée.

III. Sur la résiliation du bail 

Sur la demande de nullité du commandement de payer

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

La résolution conventionnelle est prévue à l'article 1225 du code civil qui indique que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil prévoit que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire ne pouvant être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d'application d'une telle clause doivent être interprétées strictement.

En l'absence de commandement de payer régulier, dont une assignation en référé ne tient pas lieu, la clause résolutoire ne peut produire effet. Le commandement doit rappeler la clause résolutoire. 

Il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.

En vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est acquis qu'est privé d'effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l'invoque et s'appréciant au jour où le commandement a été délivré. 

Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, le bail signé par les parties le 4 avril 2002 contient une clause résolutoire qui prévoit que " faute de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou en cas d'inexécution même partielle d'une seule des conditions présentement stipulées, le présent bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, s'il plait au bailleur, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, signifié par exploit d'huissier contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré infructueux pendant ce délai ". 

Le renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 prévoit que " les parties entendent également conserver les stipulations prévues aux paragraphes ''clause résolutoire - clause pénale'' dudit bail ". 

Or, il n'est pas contesté que CEDIF a cessé de payer l'intégralité des loyers et charges depuis le 1er avril 2019, et ce en violation des prévisions du contrat de bail. 

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire et indiquant l'obligation dont l'exécution est demandée, à savoir le paiement des loyers, a été délivré le 22 mai 2024. 

La prétendue mauvaise foi des consorts [P] dans la délivrance du commandement de payer, invoquée par CEDIF, ne peut pas être sanctionnée par la nullité de l'acte, celui-ci ne pouvant qu'être privé d'effet.

Par conséquent, la demande de CEDIF de nullité du commandement de payer du 22 mai 2024 sera rejetée. 

Par ailleurs, CEDIF ne rapporte pas la preuve que les consorts [P] ont délivré le commandement de mauvaise foi. En effet, ces dernières n'étaient pas en capacité de mettre à sa disposition un local conforme à sa destination du seul fait de CEDIF, dont les travaux ont causé l'effondrement du plafond les privant partiellement de leur possibilité d'exploitation. Compte tenu de l'origine du sinistre, ces dernières étaient bien fondées à demander le paiement des loyers, qui étaient toujours dus. 
Ainsi, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ayant été réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire

En vertu de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En dehors de la bonne foi, la condition première et indispensable à l'application de l'article L. 145-41 du code de commerce prévoyant des délais de grâce est que le débiteur se trouve dans une situation qui ne lui permette pas de se libérer immédiatement. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que CEDIF a cessé de s'acquitter de son obligation de payer les loyers, non pas en raison de difficultés financières, mais en raison d'une prétendue inexécution par les consorts [P] de leur obligation de délivrance. 

Or, s'il est vrai que CEDIF n'a pas été en mesure d'exploiter la totalité de la superficie du local en raison de l'effondrement du plafond, elle a en réalité elle-même causé ce sinistre. 

Par conséquent, n'étant ni de bonne foi, ni dans une situation l'empêchant de se libérer immédiatement, sa demande de délais de paiement sera rejetée. 

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de CEDIF et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

IV. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Selon l'ancien article 1134, alinéa 1er, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1728 2° du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L'article 1728 oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Le preneur ne peut opposer l'exception d'inexécution au commandement de payer les loyers, au motif de désordres dans les lieux loués et d'une prétendue créance certaine de travaux, sauf s'il y a impossibilité totale d'utiliser les locaux. 

En l'espèce, il ressort du renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 que " le renouvellement du bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxe de TRENTE HUIT MILLE VINGT ET UN EUROS VING SEPT CENTS (38.021.27 €). Ce loyer est payable en QUATRE en termes égaux de chacun neuf mille cinq cent euros et trente-deux centimes (9.505,32 eur), auxquels il y a lieu d'ajouter une provision sur charge d'un montant de 46,00 €) ". 

Il ressort du commandement de payer en date du 22 mai 2024 produit par les consorts [P] que la dette locative s'élève à la somme totale de 72 793,48 euros, correspondant à la quote part de la taxe foncière due de 2019 à 2023, conformément aux avis versés aux débats, le solde des loyers dû du 1er avril 2019 au 31 décembre 2023 et des loyers dus du 1er et 2e trimestres 2024. 

Au demeurant, CEDIF ne conteste pas cette créance. 

Par ailleurs, le bail du 4 avril 2002 prévoit que " si tout ou partie du loyer ou du remboursement des charges et prestations des charges et prestations n'était pas réglé à bonne date, le preneur devra payer en sus des sommes dues, à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale […] à 15% des mêmes sommes si le recouvrement devrait être poursuivi par voie judiciaire ". Le renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 prévoit que " les parties entendent également conserver les stipulations prévues aux paragraphes ''clause résolutoire - clause pénale'' dudit bail ". 

Eu égard aux circonstances de l'espèce, et notamment à l'ancienneté de la dette, une telle majoration ne parait pas excessive et permet d'indemniser l'entièreté du préjudice subi par les consorts [P]. 

La société par actions simplifiée CEDIF sera donc condamnée à verser aux consorts [P] la somme de 72.793,48 euros, majorée de 15%, outre intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, date de l'assignation.

V. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie 

Selon l'ancien article 1134, alinéa 1er, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le bail du 4 avril 2002 prévoit le versement par le locataire d'un dépôt de garantie de 7.160,25 euros et indique que " dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ". Le renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 prévoit que " les parties entendent également conserver les stipulations prévues aux paragraphes ''clause résolutoire - clause pénale'' dudit bail ". 

Eu égard aux circonstances de l'espèce, et notamment à l'ancienneté de la dette, une telle conservation ne parait pas excessive et permet d'indemniser l'entièreté du préjudice subi par les consorts [P]. 

Par conséquent, la conservation du dépôt de garantie par les consorts [P] sera ordonnée. 

VI. Sur la demande en paiement d'indemnité d'occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation est de nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle doit donc correspondre à la valeur vénale équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, ni titre.

En l'espèce, eu égard au commandement de payer délivré le 22 mai 2024, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2024.


Or, CEDIF ne conteste pas qu'elle n'a toujours pas libéré le local, étant, de ce fait, occupante sans droit ni titre. 

Il ressort du commandement de payer en date du 22 mai 2024 produit par les consorts [P] que le loyer du 2e trimestre de 2024 s'élève à 15.803,84 euros, c'est-à-dire 5.267,95 euros par mois. 

Par conséquent, il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation, en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à savoir un montant total de 5 267,95 euros par mois, et de condamner CEDIF au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.

VII. Sur la demande de garantie 

Sur la faute de la société LES ARCHITECTEURS

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Malgré l'absence de dommage de nature décennale, il est possible de rechercher la responsabilité contractuelle d'un architecte pour manquement à sa mission de surveillance et de coordination des travaux. 

L'architecte assume une obligation de renseignement et de conseil trouvant son fondement dans sa compétence professionnelle. Il ne s'agit pas uniquement d'un homme de l'art qui dirige et surveille les travaux, mais également d'un conseiller à la technicité duquel le client fait confiance et qui doit l'éclairer sur tous les aspects de l'entreprise qu'il lui demande d'étudier et de réaliser.

L'architecte chargé d'une mission complète, qui inclut nécessairement la direction de l'exécution des travaux, est tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis.

La répartition définitive de la charge indemnitaire entre les coauteurs du dommage résulte de l'influence qu'ont pu avoir leurs fautes respectives dans la production du dommage.

En l'espèce, il ressort du courrier adressé par la société LES ARCHITECTEURS à CEDIF le 27 novembre 2003 que cette dernière avait été informée de la nécessité de stabiliser les solives qui constituaient le plancher bas du 1er étage de l'immeuble pour que le chantier puisse être poursuivi en toute sécurité. A cet égard la société LES ARCHITECTEURS a suggéré à CEDIF de trouver un accord à ce sujet avec les consorts [P]. 

Par la suite, dans un courrier en date du 18 août 2003, la société LES ARCHITECTEURS a proposé aux consorts [P] de demander à une entreprise de réaliser un devis concernant les solives descellées du plancher. Il doit être mentionné que le compte rendu de chantier du 20 novembre 2003 indique que les " derniers contacts avec Me [P] semaine dernière nous indique que cette dernière semble enfin consciente de notre impatience à la voir réagir concernant les solives qui sont toujours sans appuis au fond du magasin ".

Par ailleurs, à travers plusieurs autres courriers, la société LES ARCHITECTEURS a alerté CEDIF sur les problématiques soulevées par le chantier, et notamment sur l'état préoccupant des structures. 

En outre, il ressort du courrier adressé par la société LES ARCHITECTEURS à CEDIF en date du 2 décembre 2003 que la société LES ARCHITECTEURS attendait une demande expresse de la part de CEDIF pour ralentir le chantier dans le but de faciliter l'intervention des entreprises sous les ordres des consorts [P], en ce que cela aurait supposé la signature d'un avenant de régularisation. 

Ainsi, il est manifeste que la société LES ARCHITECTEURS a conseillé à plusieurs reprises CEDIF sur les travaux qui s'avéraient nécessaires dans le cadre de son projet de restructuration et s'est efforcée de l'alerter des dangers encourus en l'absence de leur réalisation. Contrairement à ce qu'avance CEDIF, la société LES ARCHITECTEURS ne s'est aucunement opposée à la réalisation de ces travaux, mais a légitimement exigé de la part de son maitre d'ouvrage des instructions dans ce sens. 

Toutefois, l'avenant en date du 19 janvier 2004 indique qu'une reprise de solives du plancher par mise en place d'une poutraison métallique type IPE 200 devait être finalement réalisée dans le cadre du chantier de la société LES ARCHITECTEURS, et non pas par les entreprises sous les ordres des consorts [P]. La réalité de cet avenant n'est pas contestée par la MMA. De plus, dans le courrier du 9 mars 2004, la société LES ARCHITECTEURS a informé les consorts [P] du fait que, conformément à leur " demande du 20 janvier courant, [il leur confirmait] avoir sollicité l'entreprise pour obtenir un devis pour la reprise des dits planchers] " et leur a indiqué que CEDIF avait été informée de cette proposition. 

Or, il résulte de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [X] qu'aucune poutraison métallique type IPE 200 n'a été mise en place. 
Dès lors, bien qu'elle ait rempli son obligation de conseil, la société LES ARCHITECTEURS a en revanche failli à son obligation de suivi, en laissant les entrepreneurs sous sa direction procéder à la démolition du mur porteur et à la réalisation d'un doublage, avant que toute reprise de solives ait été réalisée. 

Cette analyse est confirmée par l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [X] qui considère que le sinistre " est donc imputable pour partie au minimum pour un défaut de suivi au Maître d'œuvre LES ARCHITECTEURS, assuré par MMA ". 

La faute de suivi commise par la société LES ARCHITECTEURS est de nature à engager sa responsabilité contractuelle. 

Toutefois, en ce que CEDIF était parfaitement consciente de l'impérieuse nécessité de procéder à une stabilisation les solives mais n'a pas pour autant demandé l'interruption des travaux dans l'attente de celle-ci, il y a lieu de procéder à un partage de responsabilité pour moitié entre CEDIF et la société LES ARCHITECTEURS, compte tenu des fautes respectives des parties.


Sur la garantie due par la MMA

Selon l'ancien article 1134, alinéa 1er, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un contrat d'assurance a été conclu entre la société LES ARCHITECTEURS et la MMA. 

Il ressort de ce contrat que les garanties souscrites sont les suivantes : assurance dommages des ouvrages de bâtiments ; assurance responsabilité civile décennale des constructeurs d'ouvrages de bâtiment ; assurance responsabilité civile hors décennale du constructeur non réalisateur ; assurance tous risques chantier ; assurance responsabilité civile hors décennale des architectes ; assurance protection juridique. 

Ainsi, l'assurance responsabilité civile hors décennale des architectes, qui couvre les dommages matériels et immatériels consécutifs, a vocation à jouer. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de juger que CEDIF sera relevée par la MMA des condamnations mises à sa charge au titre du préjudice matériel subi par les consorts [P] à concurrence de 50%, soit la somme de 35 210,91 euros, et au titre de la perte de chance de louer subie par ces dernières à concurrence de 50%, soit la somme de 63 787,50 euros. 

Aucune garantie n'est en revanche due à CEDIF au titre de ses condamnations au paiement des arriérés locatifs et en paiement d'une indemnité d'occupation, ces dernières venant réparer des préjudices qui ne sont pas en lien avec la faute commise par la société LES ARCHITECTEURS. 


VIII. Sur les demandes accessoires

L'issue du litige commande de condamner CEDIF et la MMA, qui succombent à l'instance, aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Nicolas HÜBSCH, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les frais exposés pour délivrer un commandement de payer constituant des dépens, il conviendra de préciser qu'ils en font partie pour répondre à la demande des consorts [P] de condamnation de CEDIF à leur verser la somme de 73,30 euros correspondant au coût de délivrance du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner la CEDIF et la MMA à verser aux consorts [P] la somme de 4.000 euros. Elles seront par ailleurs déboutées de leurs propres demandes de ce chef. 

Enfin, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



Le tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 70.421,82 euros au titre de son préjudice matériel, actualisée suivant l'indice du bâtiment BT01 publié au jour du jugement à intervenir ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 127.575 euros au titre de son préjudice de perte de chance de louer ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la société par actions simplifiée CEDIF à l'encontre de Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ; 

REJETTE la demande de compensation formulée par la société par actions simplifiée CEDIF ; 

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer du 22 mai 2024 formulée par la société par actions simplifiée CEDIF ; 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [I] [P] et Madame [H] [P] et la société par actions simplifiée CEDIF le 31 mai 2013 à compter du 23 juin 2024 ; 

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire formulée par la société par actions simplifiée CEDIF ; 

ORDONNE la libération des locaux occupés par la société par actions simplifiée CEDIF et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ; 

ORDONNE, à défaut de libération des locaux occupés par la société par actions simplifiée CEDIF et de remise des clés spontanées, l'expulsion de la société par actions simplifiée CEDIF et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; 

ORDONNE l'enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les locaux occupés en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société par actions simplifiée CEDIF ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 72.793,48 euros au titre des loyers et charges impayés, somme majorée de 15%, outre intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, date de l'assignation ; 

ORDONNE la conservation par Madame [I] [P] et Madame [H] [P] du dépôt de garantie ; 



CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P], chaque mois, à compter du 23 juin 2024, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges, soit 5 267,95 euros au jour de l'audience, révisable selon les clauses contractuelles jusqu'à complète libération des lieux ; 

CONDAMNE la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société par actions simplifiée CEDIF de ses condamnations au titre du préjudice matériel et au titre du préjudice de perte de chance de louer subis par Madame [I] [P] et Madame [H] [P] à hauteur de 50% ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF et la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire et les frais de délivrance du commandement de payer du 22 mai 2024 ; 

AUTORISE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Nicolas HÜBSCH, à recouvrer directement contre la société par actions simplifiée CEDIF ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF et la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée CEDIF au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre de l'article 700 CPC ; 

REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire ; 

RAPPELLE en conséquence que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 12 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Céline LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

JUGEMENT N°
ROLE N° RG 20/01905 - N° Portalis DBZA-W-B7E-D62E
AFFAIRE : [I] [P], [H] [P] / MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.S. CEDIF, venant aux droits de la société CEDILON 
Nature affaire : 58C

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [I] [N] [Z] [P]
1 rue du Prieuré
51460 COURTISOLS

Madame [H] [U] [Z] [P]
1 rue de l’Eglise
51140 CHALONS-SUR-VESLE
représentées par Maître Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocats au barreau de REIMS


DÉFENDEUR :

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
160 rue Henri CHAMPION
72100 LE MANS
représentée par Maître Sihem METIDJI-TALBI de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

S.A.S. CEDIF, venant aux droits de la société CEDILON 
4 Route de Launaguet
31240 L’UNION
représentée par Maître Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD, avocats au barreau de REIMS, avocat postulant et de Me Dominique ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Mme LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 24 Juin 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025.

-titre exécutoire à Mes Nicolas HÜBSCH, Sihem METIDJI-TALBI, Emmanuel BROCARD 
-expédition à Me Dominique ALMUZARA-MUNCK

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [P] et Madame [H] [P] (ci-après les consorts [P]) sont propriétaires d'un immeuble sis 100 rue de Vesle à REIMS, dont le rez-de-chaussée, composé : 
- d'un local commercial, lequel est donné à bail à la société CEDITOUL (ci-après CEDITOUL), devenue par la suite la société à actions simplifiée CEDIF (ci-après CEDIF), aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société à responsabilité CEDILON (ci-après CEDILON), 
- et d'un appartement en duplex situé au 1er et au 2e étage, donné à bail à Monsieur [Q] [A], Monsieur [O] [W] et Monsieur [V] [Y]. 

En vertu d'un contrat en date du 7 mai 2003, la société CEDILON a confié à la société à responsabilité limitée ROULIN-[E] (ci-après ROULIN-[E]), alors assurée auprès de la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après la MMA), la réalisation de travaux de restructuration du local commercial. 

Le 4 juin 2016, le sol du 1er étage de l'immeuble s'est affaissé au niveau de la cuisine, occasionnant l'effondrement du plafond du local commercial situé au rez-de-chaussée. 

Par actes des 29 et 30 novembre 2016, Madame [I] [P] et Madame [H] [P] ont fait assigner Monsieur [Q] [A], Monsieur [O] [W], Monsieur [V] [Y], la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE-ALPES-AUVERGNE es qualité d'assureur de Monsieur [V] [Y], la société à responsabilité limitée CEDITOUL et la société anonyme ALLIANZ IARD es qualité d'assureur de Madame [I] [P] et Madame [H] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de REIMS statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise. 

Par ordonnance du 3 février 2017, le juge des référés a mis hors de cause la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE-ALPES-AUVERGNE et a fait droit à leur demande, désignant Monsieur [C] [X] pour procéder à l'expertise ordonnée, mesure étendue par ordonnance du 6 octobre 2017 à la société à responsabilité limitée ICC INVESTISSEMENTS et à la société civile immobilière YR DEVELOPPEMENT, appelées en la cause, ainsi qu'à la compagnie d'assurances AXA France IARD, intervenue volontairement, et par ordonnance du 6 mars 2019 à la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, appelée en la cause. 

L'expert judiciaire a remis son rapport le 18 février 2020. 

Par acte délivré le 15 octobre 2020, Madame [I] [P] et Madame [H] [P] ont fait assigner la société par actions simplifiée CEDIF devant le tribunal judiciaire de REIMS aux fins d'obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts. 

Par acte délivré le 7 avril 2021, la société par actions simplifiée CEDIF a fait assigner la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en condamnation à des dommages et intérêts et en garantie. 

La jonction des deux procédures a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er octobre 2024.

- 2 -




Par ordonnance d'incident du 16 novembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré recevable l'action de Madame [I] [P] et Madame [H] [P] à l'encontre de la société par actions simplifiée CEDIF et l'action de la société par actions simplifiée CEDIF à l'encontre de la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. 

*
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, Madame [I] [P] et Madame [H] [P] sollicitent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme globale de 252.071,82 euros à titre de dommages et intérêts, se détaillant comme suit : 
-La somme de 70.421,82 euros au titre de leur préjudice matériel, actualisée suivant l'indice du bâtiment BT01 publié au jour du jugement à intervenir ; 
-La somme de 181.650 euros, à parfaire, au titre de leur préjudice financier ; 
- Rejeter les demandes formulées par la société CEDIF à leur encontre ; 
- Constater la résiliation du bail commercial conclu avec la société CEDIF à la date du 23 juin 2024 ; 
- Ordonner la libération des locaux occupés par la société par actions simplifiée CEDIF et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ; 
- A défaut de libération et de remise des clés spontanées, ordonner l'expulsion de la société CEDIF et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les locaux occupés en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société CEDIF ;
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme de 72.793,48 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 22 juin 2024, à majorer de 15% et portant intérêts au taux légal ; 
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme de 73,30 euros correspondant au coût de délivrance du commandement de payer ;
- Ordonner la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la société CEDIF à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle de 5.237,95 euros, outre les charges et le remboursement de la taxe foncière, à compter du 23 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- Condamner la société CEDIF aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Nicolas HÜBSCH, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 
- Condamner la société CEDIF à leur verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Rejeter la demande de condamnation aux dépens formulée par la société CEDIF à leur encontre ; 
- Rejeter la demande de condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société CEDIF à leur encontre ; 
- A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où elles seraient condamnées, écarter l'exécution provisoire de droit.

En réponse au moyen de CEDIF selon lequel les consorts [P] sont devenues propriétaires des travaux réalisés via la clause d'accession insérée dans le contrat de bail, ces dernières soutiennent qu'il n'existe aucune accession concernant le sinistre ou les désordres engendrés par un preneur, mais seulement concernant les améliorations. Elles estiment que la clause ne peut pas jouer dès lors que, eu égard à l'article L.145-9 et à l'article L. 145-12 du code de commerce, le bail est encore en cours, en ce qu'il a été renouvelé par acte du 31 mai 2013 pour une durée de 9 ans commençant à courir à compter du 1er avril 2011, puis a été tacitement prolongé. Elles précisent que le preneur n'a pas changé puisque la société CEDILON a été absorbée par la société CEDITOUL qui a changé de dénomination sociale pour devenir la société CEDIF. 

En réponse au moyen de CEDIF selon lequel les consorts [P] ont manqué à leur obligation de délivrance, elles indiquent qu'un tel manquement ne saurait exonérer CEDIF de sa responsabilité pour faute. Elles considèrent qu'elles n'ont pas commis un tel manquement, en ce qu'elles ont toujours entretenu l'immeuble et que CEDIF a exercé son activité sans formuler aucune réclamation. Elles précisent que CEDIF s'est opposée en juin 2022 à la demande de travaux de reprise du plancher qu'elles avaient formulée en mai 2021 et a empêché l'accès au local pour procéder aux travaux autorisés en mai 2023. Elles soutiennent qu'elles n'ont été informées des prétendus nouveaux désordres constatés par Monsieur [M]-[L] que par la lettre de l'avocat de CEDIF en date du 1er mars 2024 et n'ont pas pu démarrer les travaux avant le 30 janvier 2025, date à laquelle CEDIF a finalement remis les clés du local. Elles indiquent qu'aucune aggravation n'a alors été constatée, le seul fait notable étant l'effondrement du plancher dont CEDIF est responsable et qui ne l'a jamais empêché d'exploiter le local. 

Dans le but de voir la responsabilité de CEDIF engagée sur le fondement de l'article 1147 ancien et de l'article 1735 du code civil, les consorts [P] indiquent qu'aux termes du bail, CEDIF s'est engagée à supporter toutes les réparations nécessaires par suite de dégradation résultant du fait de son personnel. Elles considèrent que, selon l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [X], l'affaissement du plancher de la cuisine est uniquement imputable aux travaux réalisés en janvier 2004 par l'entreprise mandatée par CEDIF, qui a par conséquent commis une faute. Elles soutiennent que le constat de Monsieur [R] [S]-[L] ne saurait remettre en cause cette expertise judiciaire, en ce qu'il a été réalisé dans un cadre non-contradictoire, repose uniquement sur des visites du seul local de CEDIF et ne s'appuie sur aucune investigation technique.
 
Pour s'opposer à la demande d'indemnisation formulée à leur encontre par CEDIF, elles maintiennent qu'aucun élément ne permet d'engager leur responsabilité, dès lors que les travaux réalisés pour le compte de CEDIF est la seule cause des désordres. Elles précisent que, CEDIF ayant poursuivi son activité, elle n'a subi aucune perte d'exploitation. Elles ajoutent qu'elle ne saurait invoquer un gain manqué à compter du 31 décembre 2023, dès lors qu'elle a fait le choix de cesser son activité en décembre 2023 et ne saurait prétendre à l'indemnisation d'un loyer qu'elle n'a pas réglé. Elles considèrent qu'elle ne saurait bénéficier d'une indemnité de janvier 2025 jusqu'à la réalisation des travaux puisqu'elle est responsable de l'effondrement du plancher. En réponse au moyen de CEDIF selon lequel elles auraient commis des fautes l'exonérant de sa responsabilité, en ne procédant pas aux travaux sous le plancher et en occasionnant des fuites d'eau ayant entrainé un emprisonnement de l'humidité à l'origine de l'affaissement, les consorts [P] avancent, d'une part, que l'architecte mandaté par CEDIF avait pour mission de reprendre les solives mais que cette consolidation n'avait jamais eu lieu, et, d'autre part, que la fuite d'eau reprise par leur plombier n'était pas à l'origine de la fragilité du mur porteur. Elles concluent qu'elle ne saurait prétendre à une compensation faute d'avoir une créance à leur encontre. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, elles considèrent avoir subi un préjudice correspondant au coût des travaux de remise en état du plancher et à la perte des loyers et charges pendant 105 mois, en ce qu'elles ont dû interdire dès le 1er juillet 2016 l'accès aux occupants des trois logements qu'elles louaient. Elles précisent qu'elles ne pouvaient pas accéder au local pour réaliser les travaux nécessaires jusqu'au 30 janvier 2025 et ne peuvent pas préfinancer les travaux faute d'indemnisation. 

Elles considèrent que la demande de nullité du commandement de payer de CEDIF est mal fondée, en ce que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée, en matière de bail, que lorsque le preneur est totalement privé de la jouissance de la chose louée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce étant donné que seule une partie de la surface n'a pu être exploitée et que CEDIF a poursuivi son activité jusqu'en décembre 2023, date à laquelle elle a cessé sans justification particulière. Elles en concluent que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise depuis le 23 juin 2024, le commandement de payer ayant été délivré le 22 mai 2024. Pour demander la condamnation de CEDIF au versement d'une somme au titre de l'arriéré locatif, elles indiquent qu'elle a cessé de payer l'intégralité des loyers et charges depuis le 1er avril 2019. 

Elles avancent que l'acte de renouvellement du bail prévoit une clause pénale selon laquelle, si le recouvrement des loyers et le remboursement des charges doit être poursuivi par voie judiciaire, le preneur doit payer une somme égale à 15% du montant de cette mise ainsi qu'une conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou autre cause imputable au preneur. Elles précisent que le dernier renouvellement écrit reprend la clause pénale ainsi que les charges, garanties et conditions de ce bail. Elles considèrent qu'une telle majoration et conservation du dépôt de garantie ne sont pas excessives eu égard à l'ancienneté et au montant de la dette. 

Dans le but d'obtenir une indemnité d'occupation ainsi que la libération des lieux par CEDIF, elles considèrent que le bail a été résilié depuis le 23 juin 2024 mais que CEDIF occupe toujours les lieux. 

Pour obtenir le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement formulée par CEDIF, elles indiquent que cette dernière déclare elle-même avoir cessé de régler les loyers et charges, non pas en raison de difficultés financières mais en raison de prétendus manquements à leur obligation de délivrance, lesquels n'existent pas, alors même qu'elle n'était pas dans l'impossibilité d'utiliser les locaux. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, la société CEDIF sollicite du Tribunal de céans de : 
Sur les demandes des consorts [P] : A titre principal : 
- Rejeter l'intégralité des demandes de Madame [I] [P] et Madame [H] [P] formulées à son encontre ; 
A titre subsidiaire : 
- Ordonner l'indexation des sommes dues au titre des travaux de reprise jusqu'au mois de mai 2023, ou, à titre infiniment subsidiaire, mai 2024 ;
- Limiter la somme due au titre de la perte de loyers à 16 100 euros ;
- Réduire la clause pénale à hauteur de 1% ; 
- Réduire la conservation du dépôt de garantie à titre indemnitaire à hauteur de 100 euros ; 
- Limiter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros ; 
- Condamner la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à la garantir de l'intégralité de ses condamnations ; 
- Ecarter l'exécution provisoire ; 
A titre infiniment subsidiaire : 
- Ordonner la compensation des sommes dues à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] avec les sommes dues qu'elles lui doivent ; 

S'agissant de ses propres demandes reconventionnelles :- Condamner in solidum Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui verser les sommes suivantes : 
1.980 euros hors taxe au titre du coût de remise en état du local ; 363.081 euros hors taxe au titre des gains manqués ;196.084,40 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance ; 11.004 euros au titre de la rémunération des salariés ; - Condamner in solidum Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier ;
- Condamner in solidum Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

S'agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire :A titre principal : 
- Juger nul le commandement de payer délivré le 22 mai 2024 ; 
- Débouter les consorts [P] de leur demande de résiliation du bail 
- Débouter les consorts [P] de leur demande tendant à voir ordonnée la libération des lieux et la remise des clés ; 
- Débouter les consorts [P] de leur demande de paiement au titre des loyers impayés et au titre d'une indemnité d'occupation ; 
A titre subsidiaire : 
- Octroyer des délais de paiement à hauteur de 12 mois pour procéder à l'apurement de la dette locative ; 
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ; 

En tout état de cause : - Débouter la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir sur ses demandes. 

Aux fins d'obtenir le rejet des demandes des consorts [P], elle soutient, sur le fondement des articles 1103 et 551 du code civil que ces dernières sont devenues propriétaires des travaux réalisés par voie d'accession depuis le 31 mars 2011, date de fin du bail, et devaient par conséquent en assumer toute la responsabilité. Elle précise que le bail renouvelé le 31 mars 2013 est un nouveau bail, conclu avec un autre preneur, à savoir non pas la société CEDILON mais la société CEDITOUL. Elle ajoute que les consorts [P] ont manifesté leur volonté de conserver les travaux dès la fin du bail, en ce qu'elles l'ont spécifiquement autorisée à réaliser des travaux, ont reconnu que certains travaux étaient à leur charge et ont inséré dans le bail une clause prévoyant que ces travaux n'auraient pas à faire l'objet d'une remise en état en fin de bail. 

Elle considère, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, que les consorts [P] n'apportent pas la preuve d'un manquement de sa part, en lien direct et certain avec le sinistre survenu, de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Elle estime que l'expert judiciaire, qui considère que l'humidité créée par l'entreprise mandatée par CEDIF en refermant des doublages sur des murs porteurs a contribué à déstabiliser le mur, n'a pas mené les investigations nécessaires, notamment une recherche de fuite, pour déterminer de manière certaine les causes du sinistre. Elle invoque le constat de Monsieur [M]-[L] remettant en cause la qualité de l'expertise judiciaire et considérant qu'il est probable que l'origine du sinistre réside dans le défaut d'entretien de l'immeuble par les consorts [P]. Elle précise que les défauts structurels de l'immeuble sont préexistants à son entrée dans les lieux, que les infiltrations n'ont pas été causées par les travaux réalisés en 2004 et que les consorts [P] n'y ont toujours pas remédié malgré les conseils prodigués par Monsieur [E]. 

A titre subsidiaire, dans le but de limiter l'éventuelle indemnisation qu'elle devrait verser aux consorts [P], elle indique que la somme demandée au titre des travaux de reprise ne doit être indexée qu'entre la date du rapport d'expertise et le mois de mai 2023, date à laquelle elles ont pu pénétrer librement dans les locaux pour procéder aux travaux. S'agissant de l'indemnité au titre de la perte de loyer, elle avance qu'elle doit être limitée car rien ne permet de déterminer si l'appartement du 1er étage aurait été loué après la fin du bail prévue au 30 juin 2018, que les consorts [P] ne peuvent prétendre aux charges locatives dès lors que cet appartement était inoccupé et qu'ils ne rapportent aucun élément de preuve s'agissant des appartements du 2e et du 3e étages. 

Afin d'être garantie de ses condamnations par la MMA, elle soutient, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, qu'il incombait à la SARL ROULIN-[E], en qualité de maitre d'œuvre auquel avait été confiée la maitrise d'œuvre complète des travaux de rénovation du local, dont notamment la démolition du mur, la reprise de solives et la réparation des cloisons, une obligation de conseil renforcée à son égard, en tant que maitre d'ouvrage profane. Elle considère que Monsieur [E] n'a pas pris en compte les défauts structurels de l'immeuble, dont il avait connaissance, pour la conseiller efficacement sur la conduite à tenir. Elle ajoute que sa responsabilité doit être engagée en raison de son défaut de suivi qui, selon le rapport de Monsieur [X], a en partie causé le désordre. Elle précise que Monsieur [E] a alerté à plusieurs reprises les consorts [P] sur le caractère précaire voire dangereux de la construction et de la nécessité d'intervenir urgemment pour prendre les mesures conservatoires qui s'imposaient mais a manqué à ses obligations contractuelles en ne s'assurant pas de la réalisation des travaux de reprises avant d'y apposer ses propres ouvrages. Elle affirme que ce manquement est directement à l'origine du sinistre. Elle ajoute que la garantie souscrite par la SARL ROULIN-[E] auprès de la MMA comprend bien sa responsabilité contractuelle, à défaut d'avoir été expressément exclue par le contrat qui vise " la responsabilité professionnelle qui peut lui incomber dans l'exercice de l'activité professionnelle assurée ".



Pour obtenir, à titre infiniment subsidiaire, une compensation, sur le fondement de l'article 1348 du code civil, elle considère qu'elle est elle-même en droit de revendiquer des indemnités à l'encontre des consorts [P]. 

Aux fins de se voir verser des indemnités, elle indique, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, qu'une obligation de délivrance conforme pesait sur les consorts [P], obligation à laquelle elles ont manqué, engageant dès lors leur responsabilité à son égard. Elle considère qu'elle n'a pas pu exploiter pleinement le local, en ce que, à la suite du sinistre, elle ne pouvait pas du tout y accéder dans un premier temps, puis seulement à la moitié de la superficie dans un second temps. Elle ajoute qu'à la suite d'un second sinistre en date du 19 décembre 2023, le local ne pouvait plus du tout être exploité. Elle affirme que la mairie de REIMS a enjoint les consorts [P], le 11 avril 2023, à procéder à des travaux de réparations et de réfection de la toiture, du plancher et du mur porteur mais qu'elles ne sont jamais intervenues, ce qui a entrainé une aggravation des désordres et la survenance du second sinistre. Elle précise avoir donné son accord pour la réalisation des travaux dès mai 2023 et l'avoir renouvelé par la suite, mais ne pas avoir pu rendre les clés aux consorts [P] avant le 30 janvier 2025, ces dernières ne la prévenant pas assez en amont pour qu'elle puisse se rendre disponible. Elle soutient que la responsabilité de Monsieur [E], en tant que maître d'œuvre, doit être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, ce dernier ayant manqué à l'obligation de conseil qui lui incombait. Elle considère avoir un subi plusieurs préjudices, correspondant à des pertes matérielles, des pertes immatérielles, des dépenses supplémentaires liées au sinistre, des gains manqués, une perte de jouissance et une rémunération des salariés en juin et juillet 2016. 

Pour obtenir la nullité du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 par les consorts [P], elle soutient, sur le fondement des articles 1104 et 1219 du code civil, que la mauvaise foi de ces dernières, qui ont refusé de réaliser les travaux nécessaires et de mettre à sa disposition un local conforme à sa destination, tout en réclamant le paiement des loyers et charges impayés, paralyse le jeu de la clause résolutoire du bail. Elle précise que le fait d'avoir été privée totalement de la jouissance du local justifie pleinement son refus de payer intégralement les loyers à la suite du second sinistre. 

A titre subsidiaire, dans le but d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, elle explique ne pas avoir cessé de payer les loyers en raison de difficultés financières, mais seulement eu égard au manquement des consorts [P] à leur obligation de délivrance conforme. 

Pour que la majoration et la somme prévues par les clauses pénales du contrat soient réduites, elle indique qu'elles sont largement excessives et conduiraient à une double réparation des préjudices des consorts [P], en ce qu'elles tendent à les indemniser en raison du retard dans le paiement des loyers et charges. 

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 septembre 2023, la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicite du Tribunal de céans de :
- Rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société par action simplifiée CEDIF à son encontre ; 
- Condamner la société par action simplifiée CEDIF à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Pour écarter les demandes de CEDIF, elle soutient que le maître d'œuvre, à savoir la société anonyme LES ARCHITECTEURS, a parfaitement suivi le chantier et n'a donc pas commis de faute dans l'exercice de sa mission qui soit de nature à engager sa responsabilité. Elle précise qu'il ne lui incombait pas d'obligation de surveillance. Elle avance que les avenants ne mentionnent que les travaux prévus, et non pas les responsabilités des parties, et que les non-conformités sont imputables, non pas à l'architecte, mais à l'entreprise ayant réalisé les travaux. Elle ajoute que la responsabilité contractuelle recherchée par CEDIF n'est pas couverte par les contrats souscrits par la société anonyme LES ARCHITECTEURS auprès de la MMA. 

*

Une ordonnance de clôture à effet différé en date du 4 février 2025 a fixé l'audience de plaidoiries au 24 juin 2025. Ce jour, l'affaire a été retenue et la décision mise en délibéré au 12 septembre 2025. 

MOTIFS

I. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [P]

Sur la faute de CEDIF 

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute et non au bailleur de prouver que la faute alléguée du locataire est la cause de son préjudice. 

Selon l'article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En l'espèce, il ressort clairement du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] que l'effondrement du plancher a deux causes cumulatives, à savoir la réalisation d'un doublage du mur en moellons calcaire, ayant pour conséquence d'emprisonner l'humidité et d'ainsi compromettre la stabilité de ce mur, et la suppression d'un mur porteur à l'origine d'une augmentation de la portée des solives IPN 140 et de la contrainte de compression au niveau des appuis du mur en moellons calcaire. 



Or, il n'est pas contesté que ces travaux, qui ont fragilisé considérablement la structure de l'immeuble, au point d'aboutir à un effondrement du plancher, ont bien été réalisés à la demande de CEDIF, sous le contrôle de Monsieur [J] [E], architecte, en 2004, quand bien même ces travaux ont été autorisés par les consorts [P]. 

S'agissant des autres hypothèses d'origine du sinistre émises au cours des opérations d'expertise, elles ont toutes été formellement écartées par le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X]. 

En effet, il a, d'une part, exclut de manière catégorique, par une démonstration s'appuyant sur des calculs précis, l'hypothèse d'un effondrement dû à une surpopulation de l'appartement dans le cadre d'une activité festive. 

D'autre part, le rapport de recherche de fuite réalisé par SOS C.C. le 14 septembre 2016 a permis de mettre en évidence un passage d'eau entre la bande à solin et la tête de relevé d'étanchéité et un passage d'eau par les dessus de bandes à solin. Toutefois, Monsieur [X] a expressément indiqué que ces infiltrations, bien que situées à proximité de la zone de sinistre, ne pouvaient pas y être rattachées, à défaut de traces de ruissellement et d'humidité sur le mur au-dessus de cette zone. Cette analyse est confirmée par le rapport d'expertise amiable du cabinet TEXA du 9 septembre 2016. 

Enfin, le rapport d'expertise judiciaire précise que l'entreprise mandatée par CEDIF n'a pas traité les remontées par capillarité et les zones d'érosion en pieds du mur en moellons calcaire avant de procéder à son doublage, ce qui aurait dû être fait. 

Dès lors, bien qu'une problématique d'humidité ait préexisté à la réalisation des travaux et persisté au cours de ceux-ci, c'est la suppression d'un mur ainsi que la réalisation d'un doublage qui ont fragilisé le mur en moellons calcaire, qui n'était d'ores et déjà pas sain, au point d'entrainer un effondrement du plancher. 

Si Monsieur [R] [M] [L] considère, dans le cadre de son analyse des données de l'expertise judiciaire et de son avis technique sur la cause du sinistre en date du 14 janvier 2021, que cette expertise judiciaire n'a pas purgé la totalité des incertitudes existantes s'agissant de l'origine de l'affaiblissement structurel, il ne se prononce pas pour autant sur les causes du sinistre, se contentant d'émettre d'autres hypothèses non évoquées auparavant, sans procéder aux investigations nécessaires pour s'assurer de leur véracité. 

Dès lors, CEDIF ne parvient pas à prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute et sera par conséquent tenue responsable de l'effondrement du plancher. 

Selon l'article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.


L'article L. 145-12 du code de commerce prévoit que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En vertu de l'article 551 du code civil, tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

En présence d'une clause d'accession prévoyant que les améliorations faites par le locataire resteraient à la propriété à l'expiration du présent bail, lors du second renouvellement, les modifications intervenues doivent être prises en considération pour la fixation du prix du loyer, le bail renouvelé étant un nouveau bail. 

En l'espèce, l'acte de renouvellement de bail entre les consorts [P] et CEDILON, en date du 4 avril 2002, comprend une clause selon laquelle " à la fin du bail, les travaux, embellissements, améliorations, installations et décors qui auraient été faits dans les biens loués, même avec l'autorisation du bailleur, resteront la propriété de ce dernier, sans aucune indemnité, à moins qu'il ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, s'il n'y a pas renoncé dans l'autorisation de travaux. Les travaux ainsi exécutés ne pourront être supprimés sans le consentement du bailleur ". Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2002 jusqu'au 31 mars 2011. Il n'est pas contesté que le bail a été tacitement prolongé à compter du 31 mars 2011, en l'absence de congé ou de demande de renouvellement, résultant dès lors dans la création d'un nouveau bail. 

Ainsi, les consorts [P] sont devenus propriétaires des travaux réalisés à la demande de CEDIF à compter du 31 mars 2011. 

Toutefois, la question de la propriété des travaux ne saurait exonérer CEDIF de sa responsabilité contractuelle, en ce qu'elle n'a pas d'influence sur la caractérisation d'une faute. 

Par conséquent, il convient d'engager la responsabilité contractuelle de CEDIF. 

Sur les préjudices subis par les consorts [P] et le lien de causalité

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve d'un préjudice. 

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.

Constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle. Elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Il incombe seulement à la victime de préciser à quel montant elle évalue son préjudice, l'office du juge consistant alors à en apprécier le bien-fondé et à déterminer souverainement la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de les éviter.

En l'espèce, la faute de CEDIF a eu pour conséquence l'effondrement du plafond, qui implique directement la nécessité de procéder à sa réfection, causant, de fait, un préjudice matériel aux consorts [P]. 

Il ressort de l'expertise judiciaire que le prix de ces travaux s'élève à la somme de 52.721 euros, conformément au devis de l'entreprise BATISSONS. Cet effondrement a également entrainé la nécessité de procéder à une reprise des embellissements, dont le montant s'élève à la somme de 3.665,11 euros, selon le devis jerenove.com.
 
Le sinistre a également rendu nécessaire la sécurisation de la zone, à travers une recherche de fuite réalisée par SOS C.C. pour un prix de 480 euros, des travaux de mise en sécurité réalisés par l'entreprise BATISSONS pour un montant de 855 euros ainsi qu'une mise en sécurité en cours d'expertise dont le coût s'élève à 1.270 euros. 

Dès lors, le coût total des travaux, TVA inclues, s'élève à 70.421,82 euros. 

Par conséquent, la société CEDIF sera condamnée à verser aux consorts [P] la somme de 70.421,82 euros au titre de son préjudice matériel. 

Bien que les consorts [P] aient pu entamer les travaux de réfection à compter du 30 janvier 2025, date de la remise des clés par CEDIF, il ne peut être reproché à ces dernières de ne pas y avoir encore procédé, eu égard au coût élevé des travaux. Dès lors, il convient de faire droit à leur demande d'actualisation de cette somme suivant l'indice du bâtiment BT01 publié au jour du jugement à intervenir et, de ce fait, rejeter la demande d'indexation à une date antérieure formulée par CEDIF. 

Par ailleurs, il ressort des pièces versées au débat que la sécurisation de la zone a également impliqué d'interdire l'accès aux autres locataires de l'immeuble. 

Les consorts [P] produisent un premier bail d'habitation portant sur l'appartement du 1er étage conclu avec Monsieur [Q] [A], Monsieur [O] [W] et Monsieur [V] [Y] en 2015 pour un montant de 750 euros par mois dont 50 euros de provision sur charges, un deuxième bail d'habitation portant sur l'appartement du 2e étage conclu avec Monsieur [G] [T] en 2012 pour un montant de 500 euros par mois dont 30 euros de provision sur charges, et un troisième bail d'habitation portant sur l'appartement du 3e étage conclu avec Monsieur [D] [B] en 2012 pour un montant de 480 euros par mois dont 30 euros de provision sur charges. Le montant total des loyers touchés mensuellement par les consorts [P] avant le sinistre s'élevait donc à 1.730 euros charges inclues et 1.620 euros charges exclues. 

Il n'est pas contesté par les parties que les clés du local n'ont été remises aux consorts [P] que le 30 janvier 2025. Dès lors, les travaux n'ont pas pu être réalisés avant cette date, empêchant de facto la location des appartements. 

Aussi, les consorts [P] se sont vues privées des loyers pendant une durée allant du 4 juin 2016 au 30 janvier 2025, soit 105 mois. En ce que la durée des travaux prévisible a été évaluée par l'expertise judiciaire à 3 mois, les consorts n'auraient pas pu relouer les appartements avant le 30 avril 2025, peu important que ces travaux n'aient toujours pas été effectués à l'heure actuelle. Ainsi, les consorts [P] ont été dans l'impossibilité de louer leurs appartements pendant une durée d'environ 105 mois. 

Toutefois, le préjudice des consorts [P] n'est pas une perte locative mais une perte de chance de louer les trois appartements entre la date du sinistre et la date prévisible d'achèvement des travaux, dès lors que leur location était affectée par l'offre et la demande. En effet, le sinistre a fait perdre aux consorts [P] la probabilité de voir se réaliser un événement favorable, alors que la réalisation de la chance n'est jamais certaine.

De plus, les consorts [P] n'apportant pas la preuve du paiement des charges afférentes à chaque appartement pendant cette durée, le montant retenu sera celui des loyers, charges exclues. 

Compte tenu des aléas pouvant affecter le marché immobilier à REIMS, il sera retenu un pourcentage de 75% de chance de 1620 euros x 105 mois, soit une indemnité d'un montant total de 127.575 euros. 

Par conséquent, la société CEDIF sera condamnée à verser aux consorts [P] la somme de 127.575 euros au titre de la perte de chance de louer. 

II. Sur la demande de dommages et intérêts de CEDIF

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 

En l'espèce, il ressort de l'expertise judiciaire que les travaux mandatés par CEDIF sont l'unique cause du sinistre. 

Ainsi, cette dernière ne pouvant pas être indemnisée de préjudices dont elle est elle-même à l'origine, il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts. 

Selon l'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 
En l'espèce, CEDIF n'est pas débitrice d'une créance à l'encontre des consorts [P].

Par conséquent, la demande de compensation de CEDIF doit être rejetée.

III. Sur la résiliation du bail 

Sur la demande de nullité du commandement de payer

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

La résolution conventionnelle est prévue à l'article 1225 du code civil qui indique que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil prévoit que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire ne pouvant être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d'application d'une telle clause doivent être interprétées strictement.

En l'absence de commandement de payer régulier, dont une assignation en référé ne tient pas lieu, la clause résolutoire ne peut produire effet. Le commandement doit rappeler la clause résolutoire. 

Il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.

En vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est acquis qu'est privé d'effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l'invoque et s'appréciant au jour où le commandement a été délivré. 

Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, le bail signé par les parties le 4 avril 2002 contient une clause résolutoire qui prévoit que " faute de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou en cas d'inexécution même partielle d'une seule des conditions présentement stipulées, le présent bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, s'il plait au bailleur, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, signifié par exploit d'huissier contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré infructueux pendant ce délai ". 

Le renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 prévoit que " les parties entendent également conserver les stipulations prévues aux paragraphes ''clause résolutoire - clause pénale'' dudit bail ". 

Or, il n'est pas contesté que CEDIF a cessé de payer l'intégralité des loyers et charges depuis le 1er avril 2019, et ce en violation des prévisions du contrat de bail. 

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire et indiquant l'obligation dont l'exécution est demandée, à savoir le paiement des loyers, a été délivré le 22 mai 2024. 

La prétendue mauvaise foi des consorts [P] dans la délivrance du commandement de payer, invoquée par CEDIF, ne peut pas être sanctionnée par la nullité de l'acte, celui-ci ne pouvant qu'être privé d'effet.

Par conséquent, la demande de CEDIF de nullité du commandement de payer du 22 mai 2024 sera rejetée. 

Par ailleurs, CEDIF ne rapporte pas la preuve que les consorts [P] ont délivré le commandement de mauvaise foi. En effet, ces dernières n'étaient pas en capacité de mettre à sa disposition un local conforme à sa destination du seul fait de CEDIF, dont les travaux ont causé l'effondrement du plafond les privant partiellement de leur possibilité d'exploitation. Compte tenu de l'origine du sinistre, ces dernières étaient bien fondées à demander le paiement des loyers, qui étaient toujours dus. 
Ainsi, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ayant été réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire

En vertu de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En dehors de la bonne foi, la condition première et indispensable à l'application de l'article L. 145-41 du code de commerce prévoyant des délais de grâce est que le débiteur se trouve dans une situation qui ne lui permette pas de se libérer immédiatement. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que CEDIF a cessé de s'acquitter de son obligation de payer les loyers, non pas en raison de difficultés financières, mais en raison d'une prétendue inexécution par les consorts [P] de leur obligation de délivrance. 

Or, s'il est vrai que CEDIF n'a pas été en mesure d'exploiter la totalité de la superficie du local en raison de l'effondrement du plafond, elle a en réalité elle-même causé ce sinistre. 

Par conséquent, n'étant ni de bonne foi, ni dans une situation l'empêchant de se libérer immédiatement, sa demande de délais de paiement sera rejetée. 

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de CEDIF et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

IV. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Selon l'ancien article 1134, alinéa 1er, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1728 2° du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L'article 1728 oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Le preneur ne peut opposer l'exception d'inexécution au commandement de payer les loyers, au motif de désordres dans les lieux loués et d'une prétendue créance certaine de travaux, sauf s'il y a impossibilité totale d'utiliser les locaux. 

En l'espèce, il ressort du renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 que " le renouvellement du bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxe de TRENTE HUIT MILLE VINGT ET UN EUROS VING SEPT CENTS (38.021.27 €). Ce loyer est payable en QUATRE en termes égaux de chacun neuf mille cinq cent euros et trente-deux centimes (9.505,32 eur), auxquels il y a lieu d'ajouter une provision sur charge d'un montant de 46,00 €) ". 

Il ressort du commandement de payer en date du 22 mai 2024 produit par les consorts [P] que la dette locative s'élève à la somme totale de 72 793,48 euros, correspondant à la quote part de la taxe foncière due de 2019 à 2023, conformément aux avis versés aux débats, le solde des loyers dû du 1er avril 2019 au 31 décembre 2023 et des loyers dus du 1er et 2e trimestres 2024. 

Au demeurant, CEDIF ne conteste pas cette créance. 

Par ailleurs, le bail du 4 avril 2002 prévoit que " si tout ou partie du loyer ou du remboursement des charges et prestations des charges et prestations n'était pas réglé à bonne date, le preneur devra payer en sus des sommes dues, à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale […] à 15% des mêmes sommes si le recouvrement devrait être poursuivi par voie judiciaire ". Le renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 prévoit que " les parties entendent également conserver les stipulations prévues aux paragraphes ''clause résolutoire - clause pénale'' dudit bail ". 

Eu égard aux circonstances de l'espèce, et notamment à l'ancienneté de la dette, une telle majoration ne parait pas excessive et permet d'indemniser l'entièreté du préjudice subi par les consorts [P]. 

La société par actions simplifiée CEDIF sera donc condamnée à verser aux consorts [P] la somme de 72.793,48 euros, majorée de 15%, outre intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, date de l'assignation.

V. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie 

Selon l'ancien article 1134, alinéa 1er, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le bail du 4 avril 2002 prévoit le versement par le locataire d'un dépôt de garantie de 7.160,25 euros et indique que " dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ". Le renouvellement de bail en date du 31 mai 2013 prévoit que " les parties entendent également conserver les stipulations prévues aux paragraphes ''clause résolutoire - clause pénale'' dudit bail ". 

Eu égard aux circonstances de l'espèce, et notamment à l'ancienneté de la dette, une telle conservation ne parait pas excessive et permet d'indemniser l'entièreté du préjudice subi par les consorts [P]. 

Par conséquent, la conservation du dépôt de garantie par les consorts [P] sera ordonnée. 

VI. Sur la demande en paiement d'indemnité d'occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation est de nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle doit donc correspondre à la valeur vénale équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, ni titre.

En l'espèce, eu égard au commandement de payer délivré le 22 mai 2024, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2024.


Or, CEDIF ne conteste pas qu'elle n'a toujours pas libéré le local, étant, de ce fait, occupante sans droit ni titre. 

Il ressort du commandement de payer en date du 22 mai 2024 produit par les consorts [P] que le loyer du 2e trimestre de 2024 s'élève à 15.803,84 euros, c'est-à-dire 5.267,95 euros par mois. 

Par conséquent, il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation, en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à savoir un montant total de 5 267,95 euros par mois, et de condamner CEDIF au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.

VII. Sur la demande de garantie 

Sur la faute de la société LES ARCHITECTEURS

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Malgré l'absence de dommage de nature décennale, il est possible de rechercher la responsabilité contractuelle d'un architecte pour manquement à sa mission de surveillance et de coordination des travaux. 

L'architecte assume une obligation de renseignement et de conseil trouvant son fondement dans sa compétence professionnelle. Il ne s'agit pas uniquement d'un homme de l'art qui dirige et surveille les travaux, mais également d'un conseiller à la technicité duquel le client fait confiance et qui doit l'éclairer sur tous les aspects de l'entreprise qu'il lui demande d'étudier et de réaliser.

L'architecte chargé d'une mission complète, qui inclut nécessairement la direction de l'exécution des travaux, est tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis.

La répartition définitive de la charge indemnitaire entre les coauteurs du dommage résulte de l'influence qu'ont pu avoir leurs fautes respectives dans la production du dommage.

En l'espèce, il ressort du courrier adressé par la société LES ARCHITECTEURS à CEDIF le 27 novembre 2003 que cette dernière avait été informée de la nécessité de stabiliser les solives qui constituaient le plancher bas du 1er étage de l'immeuble pour que le chantier puisse être poursuivi en toute sécurité. A cet égard la société LES ARCHITECTEURS a suggéré à CEDIF de trouver un accord à ce sujet avec les consorts [P]. 

Par la suite, dans un courrier en date du 18 août 2003, la société LES ARCHITECTEURS a proposé aux consorts [P] de demander à une entreprise de réaliser un devis concernant les solives descellées du plancher. Il doit être mentionné que le compte rendu de chantier du 20 novembre 2003 indique que les " derniers contacts avec Me [P] semaine dernière nous indique que cette dernière semble enfin consciente de notre impatience à la voir réagir concernant les solives qui sont toujours sans appuis au fond du magasin ".

Par ailleurs, à travers plusieurs autres courriers, la société LES ARCHITECTEURS a alerté CEDIF sur les problématiques soulevées par le chantier, et notamment sur l'état préoccupant des structures. 

En outre, il ressort du courrier adressé par la société LES ARCHITECTEURS à CEDIF en date du 2 décembre 2003 que la société LES ARCHITECTEURS attendait une demande expresse de la part de CEDIF pour ralentir le chantier dans le but de faciliter l'intervention des entreprises sous les ordres des consorts [P], en ce que cela aurait supposé la signature d'un avenant de régularisation. 

Ainsi, il est manifeste que la société LES ARCHITECTEURS a conseillé à plusieurs reprises CEDIF sur les travaux qui s'avéraient nécessaires dans le cadre de son projet de restructuration et s'est efforcée de l'alerter des dangers encourus en l'absence de leur réalisation. Contrairement à ce qu'avance CEDIF, la société LES ARCHITECTEURS ne s'est aucunement opposée à la réalisation de ces travaux, mais a légitimement exigé de la part de son maitre d'ouvrage des instructions dans ce sens. 

Toutefois, l'avenant en date du 19 janvier 2004 indique qu'une reprise de solives du plancher par mise en place d'une poutraison métallique type IPE 200 devait être finalement réalisée dans le cadre du chantier de la société LES ARCHITECTEURS, et non pas par les entreprises sous les ordres des consorts [P]. La réalité de cet avenant n'est pas contestée par la MMA. De plus, dans le courrier du 9 mars 2004, la société LES ARCHITECTEURS a informé les consorts [P] du fait que, conformément à leur " demande du 20 janvier courant, [il leur confirmait] avoir sollicité l'entreprise pour obtenir un devis pour la reprise des dits planchers] " et leur a indiqué que CEDIF avait été informée de cette proposition. 

Or, il résulte de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [X] qu'aucune poutraison métallique type IPE 200 n'a été mise en place. 
Dès lors, bien qu'elle ait rempli son obligation de conseil, la société LES ARCHITECTEURS a en revanche failli à son obligation de suivi, en laissant les entrepreneurs sous sa direction procéder à la démolition du mur porteur et à la réalisation d'un doublage, avant que toute reprise de solives ait été réalisée. 

Cette analyse est confirmée par l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [X] qui considère que le sinistre " est donc imputable pour partie au minimum pour un défaut de suivi au Maître d'œuvre LES ARCHITECTEURS, assuré par MMA ". 

La faute de suivi commise par la société LES ARCHITECTEURS est de nature à engager sa responsabilité contractuelle. 

Toutefois, en ce que CEDIF était parfaitement consciente de l'impérieuse nécessité de procéder à une stabilisation les solives mais n'a pas pour autant demandé l'interruption des travaux dans l'attente de celle-ci, il y a lieu de procéder à un partage de responsabilité pour moitié entre CEDIF et la société LES ARCHITECTEURS, compte tenu des fautes respectives des parties.


Sur la garantie due par la MMA

Selon l'ancien article 1134, alinéa 1er, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un contrat d'assurance a été conclu entre la société LES ARCHITECTEURS et la MMA. 

Il ressort de ce contrat que les garanties souscrites sont les suivantes : assurance dommages des ouvrages de bâtiments ; assurance responsabilité civile décennale des constructeurs d'ouvrages de bâtiment ; assurance responsabilité civile hors décennale du constructeur non réalisateur ; assurance tous risques chantier ; assurance responsabilité civile hors décennale des architectes ; assurance protection juridique. 

Ainsi, l'assurance responsabilité civile hors décennale des architectes, qui couvre les dommages matériels et immatériels consécutifs, a vocation à jouer. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de juger que CEDIF sera relevée par la MMA des condamnations mises à sa charge au titre du préjudice matériel subi par les consorts [P] à concurrence de 50%, soit la somme de 35 210,91 euros, et au titre de la perte de chance de louer subie par ces dernières à concurrence de 50%, soit la somme de 63 787,50 euros. 

Aucune garantie n'est en revanche due à CEDIF au titre de ses condamnations au paiement des arriérés locatifs et en paiement d'une indemnité d'occupation, ces dernières venant réparer des préjudices qui ne sont pas en lien avec la faute commise par la société LES ARCHITECTEURS. 


VIII. Sur les demandes accessoires

L'issue du litige commande de condamner CEDIF et la MMA, qui succombent à l'instance, aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Nicolas HÜBSCH, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les frais exposés pour délivrer un commandement de payer constituant des dépens, il conviendra de préciser qu'ils en font partie pour répondre à la demande des consorts [P] de condamnation de CEDIF à leur verser la somme de 73,30 euros correspondant au coût de délivrance du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner la CEDIF et la MMA à verser aux consorts [P] la somme de 4.000 euros. Elles seront par ailleurs déboutées de leurs propres demandes de ce chef. 

Enfin, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.





PAR CES MOTIFS,



Le tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 70.421,82 euros au titre de son préjudice matériel, actualisée suivant l'indice du bâtiment BT01 publié au jour du jugement à intervenir ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 127.575 euros au titre de son préjudice de perte de chance de louer ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la société par actions simplifiée CEDIF à l'encontre de Madame [I] [P], Madame [H] [P] et la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ; 

REJETTE la demande de compensation formulée par la société par actions simplifiée CEDIF ; 

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer du 22 mai 2024 formulée par la société par actions simplifiée CEDIF ; 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [I] [P] et Madame [H] [P] et la société par actions simplifiée CEDIF le 31 mai 2013 à compter du 23 juin 2024 ; 

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire formulée par la société par actions simplifiée CEDIF ; 

ORDONNE la libération des locaux occupés par la société par actions simplifiée CEDIF et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ; 

ORDONNE, à défaut de libération des locaux occupés par la société par actions simplifiée CEDIF et de remise des clés spontanées, l'expulsion de la société par actions simplifiée CEDIF et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; 

ORDONNE l'enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les locaux occupés en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société par actions simplifiée CEDIF ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 72.793,48 euros au titre des loyers et charges impayés, somme majorée de 15%, outre intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, date de l'assignation ; 

ORDONNE la conservation par Madame [I] [P] et Madame [H] [P] du dépôt de garantie ; 



CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P], chaque mois, à compter du 23 juin 2024, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges, soit 5 267,95 euros au jour de l'audience, révisable selon les clauses contractuelles jusqu'à complète libération des lieux ; 

CONDAMNE la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société par actions simplifiée CEDIF de ses condamnations au titre du préjudice matériel et au titre du préjudice de perte de chance de louer subis par Madame [I] [P] et Madame [H] [P] à hauteur de 50% ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF et la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire et les frais de délivrance du commandement de payer du 22 mai 2024 ; 

AUTORISE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Nicolas HÜBSCH, à recouvrer directement contre la société par actions simplifiée CEDIF ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée CEDIF et la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Madame [I] [P] et Madame [H] [P] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée CEDIF au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la société par actions MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre de l'article 700 CPC ; 

REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire ; 

RAPPELLE en conséquence que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 12 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Céline LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1348, code civil 551, code civil 1736, code civil 1735, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 19 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/09344

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 4 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00072

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 17 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Renvoi à une autre audience · n° 25/00040

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 31 mars 2026 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/02002

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 10 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01166

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00027

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/09902

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

• 4 juin 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/05757

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736

Mise à jour de la source le 2025-09-19T18:56:10.542Z.