Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 19 septembre 2025, n° 24/04260

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025



(n° , 20 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04260 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAWB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/05803





APPELANTE

 

Madame [L] [J] épouse [R] née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée deMe Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque :B0097







INTIMES 



Maître [V] [A] notaire associé de la SCP " [1]

[1] ", anciennement dénommée " [2] "

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090





SAS [3] immatriculée au RCS sous le n° [N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 assistée de Me Carine LE BRIS- VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2150





SCP [1] , anciennement dénommée " [2],

[2] 

[Adresse 2]

[Localité 3] /

Représentée et assistée de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ ,chargée du rapport , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société [4], devenue par la suite [5], était propriétaire d'une parcelle située à [Localité 4] (Haute-Corse), sur laquelle était situé initialement un seul bâtiment accueillant un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ( EHPAD) situé [Adresse 4] à [Localité 4], connu sous l'enseigne Résidence [Etablissement 1], disposant d'une capacité d'accueil de 83 lits d'hébergement temporaires, 2 lits d'accueil temporaire et places d'accueil de jour, selon arrêté conjoint n°04/1084 et 04/2047 du 24 septembre 2004.



Elle a entrepris de rénover ce bâtiment, désigné bâtiment A, et de construire deux nouveaux bâtiments, désignés bâtiments B et C. 



La mise en vente du programme a été confiée par la société [4] devenue [5] à la société [3], en vertu d'un mandat exclusif en date du 13 octobre 2009, étendu par avenant du 21 juillet 2010.



Par arrêté conjoint n°2010/53 et n°14 du 5 janvier 2010, le transfert de gestion de l'EHPAD Résidence [Etablissement 1] a été autorisé au profit de la société SAS [6] dont l'actionnaire unique était la société [5]. 



Par acte sous seing privé du 8 avril 2010, la Sarl [7] a cédé à la SAS [6] le fonds de commerce de maisons de retraite moyennant le prix principal de 480 000 euros.



Les lots de copropriété ont été commercialisés par la SAS [6] succédant à la société [7] en locaux meublés à usage de chambre avec salle de bains, WC et les tantièmes de parties communes y afférent, le paiement des loyers étant garantis par la caution de la société [8], devenue par la suite [9]. 



Un avant contrat a été signé le 18 octobre 2011 par Madame [L] [J] épouse [R] avec la société [4], devenue [5] portant sur l'acquisition du lot n°CO8, d'une surface de 21,03 m2 situé au sein du bâtiment C correspondant à une chambre avec salle d'eau et WC. 



L'avant contrat stipule ce qui suit quant aux formalités administratives :




le permis de construire a été obtenu suivant arrêté du maire de la commune de [Localité 4] le 13 novembre 2006 sous le numéro PC [Numéro identifiant 1] permettant l'extension et le réaménagement d'une résidence en EHPAD d'une surface hors 'uvre nette de 2 771 m2

le permis de construire a été transféré le 17 mars 2008 à la SAS [4]

la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 25 juin 2007

 « Les travaux engagés sur l'extension ainsi que sur la partie existante de la Résidence [Etablissement 1] sont terminés la réalisation des travaux est attestée par le cabinet [10] Maître d''uvre le 30 décembre 2010 en ces termes  à 100% ».

une condition suspensive relative au financement de la somme de 97 000 euros remboursable sur une durée de 8 années au taux maximum de 3,50%

le descriptif sommaire des lots du marché de travaux




Madame [L] [J] épouse [R] a consenti, par acte sous seing privé signé le 18 octobre 2011, à la SAS [6], un bail commercial portant sur le lot C08 moyennant un loyer annuel hors taxe de 7 837,34 euros indexé à compter du 1er janvier 2013, en fonction du taux de revalorisation du tarif des prestations offertes aux personnes âgées résidant dans les établissements visés à l'article L 342 -1 du code de l'action sociale et des familles fixé annuellement par arrêté du ministre de l'économie, des finances et de l'emploi, la variation annuelle étant plafonnée à 70% dudit taux de revalorisation sans pouvoir excéder 1,5%. 



Le paiement des sommes dues au titre des loyers toutes taxes comprises, des charges de copropriété d'eau et d'électricité était garanti par la société SAS [8] pendant la durée initiale du bail.



Par acte authentique reçu le 7 décembre 2011 par Maître [V] [A], notaire associé de la SCP « [11] », devenue « [12] » (ci-après, la SCP), Madame [L] [J] a acquis le lot n°133 désigné comme une chambre située au niveau R+1 du corps de bâtiment B-C, portant la référence C08 sur le plan de niveau R+1 comprenant une pièce principale, salle d'eau avec WC et les 116/10 000° des parties communes générales au prix de 171 692,40 euros TTC s'appliquant :


aux biens et droits immobiliers toutes taxes comprises à hauteur de 164 516,40 euros

aux biens et droits mobiliers toutes taxes comprises à concurrence de 7 176 euros 




Par convention en date du 1er avril 2013, la société [5], filiale de la société [9], actionnaire unique de la SAS [6], a renoncé au remboursement du solde de sa créance figurant dans les comptes de la SAS [6] à hauteur de 867 443 euros pour permettre le rachat de 99% des parts détenues par la société [9] au capital de la société [6] par la société [13].



Par deux conventions du même jour, la société [9], en présence de la société [13], cette dernière intervenant en qualité de caution, a consenti à la société [6] deux prêts d'un montant respectif de 621 210 euros et de 540 000 euros aux fins de lui permettre un report d'exigibilité de la créance constatée à hauteur de 1 161 210 euros.



En 2013, les sociétés [5] et [9] ont été placées successivement en sauvegarde, puis en liquidation judiciaire.



La société [6] a cessé de régler régulièrement les loyers à compter du premier trimestre 2013 et au mois de mai 2013, la société [13] exploitant repreneur, a sollicité auprès des copropriétaires une franchise de loyers, invoquant un déficit d'exploitation et la nécessité de finaliser les travaux initiés par la société [4] devenue [5].



Deux constats d'huissier ont été réalisés le 17 mai 2013 et le 20 et 23 septembre 2013 mettant en évidence l'inachèvement des travaux de rénovation du bâtiment A et les malfaçons affectant les travaux réalisés dans les bâtiments B et C.



A la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], dans une procédure parallèle, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a ordonné une expertise pour évaluer l'achèvement des travaux, au vu de l'information délivrée par la société [7] aux acquéreurs du non achèvement de 30 lots et des permis de construire correspondant aux corps de bâtiment à rénover et du blocage des loyers pour financer les travaux à venir.



L'Agence Régionale de Santé, en suite des visites de conformité du 28 octobre 2014 et le 13 novembre 2014, compte tenu des améliorations constatées, a autorisé l'extension des 32 lits d'hébergement permanent à compter du 17 novembre 2014 dans sa totalité pour les sections hébergement et dépendance.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mai 2015 concluant que :




les bâtiments B et C formant l'extension nouvelle du bâtiment A, préexistant, sont achevés et exploités sauf des désordres de mise en 'uvre

le bâtiment A devant être réhabilité est inachevé au 28 février 2014 et ne peut être exploité en raison de l'absence de commande de travaux par la société [4] et/ou la société [6], la consistance des lots n'étant pas définie




Par courrier recommandé du 16 octobre 2015 Madame [L] [J] mettait en demeure la SAS [6] de régler les loyers échus au titre du 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2013, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2014 et du 1er et 2ème trimestre 2015 à hauteur chacun de 2 000, 48 euros outre la taxe des ordures ménagères échue au titre des années 2012, 2013, 2014 et 2015, la somme de 386,58 euros au titre de la revalorisation des loyers des années 2013, 2014 ainsi que le loyer revalorisé du 3ème trimestre 2014 à hauteur de 2 045,31 euros.



Un plan de cession a été arrêté pour la société [6] par le tribunal de commerce de Bastia le 9 mai 2017 et chaque bail commercial a été repris moyennant une réduction de loyer de 35%.



Par actes d'huissier du 7 décembre 2015, Madame [L] [J] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Maître [V] [A], la société SAS [3] et la société SARL [14] en responsabilité reprochant au notaire et à la SCP :




de ne pas l'avoir alertée sur les risques spécifiques liés au caractère médical de l'exploitation prévue du bien, 

de ne pas l'avoir alertée sur l'existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution, 

d'avoir exigé le paiement de la totalité du prix lors de la conclusion de la vente au vu d'une attestation d'achèvement des travaux du maître d''uvre du 30 décembre 2010 incohérente avec celle du 26 novembre 2010 indiquant que le bâtiment A seulement était hors air et eau, 

de ne pas l'avoir alertée sur le risque à donner un mandat à l'exploitant pour réceptionner les lots acquis dont elle inférait :

un préjudice de perte de valeur du bien

un préjudice de perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien

un préjudice moral 




Elle reprochait à la société chargée de la commercialisation du programme de ne pas l'avoir informée de la mauvaise santé financière de l'exploitant et du vendeur du bien dont elle inférait les mêmes préjudices.





Par un jugement en date du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :



« Condamne la société [3] à verser à [L] [J] les indemnités suivantes :


2.000 euros pour son préjudice moral,

700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




Déboute [L] [J] de sa demande tendant à condamner la société [3] à lui verser les indemnités suivantes :


124.374 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux »,

13.000 euros pour le préjudice de « perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien » ;




Déboute [L] [J] de sa demande tendant à condamner in solidum [V] [A] et les sociétés « [12] » à lui verser les indemnités suivantes :


124.374 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux », 

13.000 euros pour le préjudice de « perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien » 

30.000 euros pour le préjudice moral, outre les intérêts légaux,

5.000 euros par défendeur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




Déboute la société [3] de sa demande tendant à :


la condamnation de [L] [J] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




Condamne [L] [J] à verser à [V] [A] et la société « [12] » une indemnité globale de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute [V] [A] et la société « [12] » de leur demande tendant à condamner [L] [J] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive ;



Condamne la société [3] aux dépens et accorde à maître Thierry Philippe Kuhn le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. »



Par déclaration en date du 23 février 2024 et enregistrée le 7 mars 2024, madame [L] [J] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour : 




Maitre [V] [A]

La S.A.S. [3]

La S.C.P. [12]




L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025. 





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions d'appelant n°2 notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, Madame [L] [J] demande à la cour :



« Vu les articles 1134, 1382 et 1602 (anciens) du Code civil, 

Vu les articles R.462-1, R.462-6 et R.462-10 (anciens) du Code de l'urbanisme, 

Vu l'article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation, 

Vu les pièces versées aux débats et notamment le Rapport d'expertise définitif, 

Vu la Jurisprudence visée, 



* Sur l'engagement de la responsabilité du Notaire et du Commercialisateur : 



CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société [3] à l'égard de Madame [L] [J] épouse [R], 



INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a : 


« Débout[é] [L] [J] de sa demande tendant à condamner la société [3] à lui verser les indemnités suivantes : 


124.374 euros pour le préjudice « de perte de valeur du bien litigieux », 

13.000 euros pour le préjudice « de perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien » 


Limité l'indemnisation du préjudice moral de Madame [J], épouse [R], par la société [3] à 2000 € : 

« Débout[é] [L] [J] de sa demande tendant à condamner in solidum [V] [A] et la société "[12]" à lui verser les indemnités suivantes : 


124.374 euros pour le préjudice « de perte de valeur du bien litigieux »,

13.000 euros pour le préjudice « de perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien,

30.000 euros le préjudice moral, outre les intérêts légaux, 

['] » 





Et, statuant à nouveau : 



DÉCLARER Madame [J], épouse [R], recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions, 



Et, partant : 



DÉCLARER que Maître [V] [A] et la société « [12] » ont manqué à leur devoir de conseil, et notamment de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte passé en leur étude, envers Madame [J], épouse [R], 



DÉCLARER que la société [3] a manqué à ses devoirs d'information et de conseil, ainsi qu'aux obligations relevant du Conseiller en investissement financier qui lui sont applicables en tant que commercialisateur d'un produit d'investissement immobilier défiscalisé, 



DÉCLARER que Maître [V] [A], la société « [12] » et la société [3] ont ainsi commis une faute à l'égard de Madame [J], épouse [R], et que leurs responsabilités délictuelles se trouvent donc engagées, 



En conséquence : 



CONDAMNER in solidum Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11], titulaire d'un office notarial à [Localité 3] et la société [3] à lui verser la somme de 92.332,18 €, à parfaire, au titre son préjudice de perte de chance de réaliser un meilleur investissement, 



CONDAMNER in solidum Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11], titulaire d'un office notarial à [Localité 3], et la société [3] à lui régler la somme de 13.000 €, à parfaire, au titre de la perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien, 



CONDAMNER in solidum Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11], titulaire d'un office notarial à [Localité 3], et la société [3] à lui régler la somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts afin de réparer leur préjudice moral, somme augmentée des intérêts au taux légal, 



Sur les prétentions adverses : 



CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a : 




« Débout[é] la société [3] de sa demande tendant à : la condamnation de [L] [J] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile » 

« Débout[é] [V] [A] et la société « [12] » de leur demande tendant à condamner [L] [J] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive » 




Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance : 



INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a : 




« Condamn[é] [L] [J] à verser à [V] [A] et la société « [12] » une indemnité globale de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 

« Débout[é] [L] [J] de sa demande tendant à condamner in solidum [V] [A] et la société "[12]" à lui verser les indemnités suivantes : 

['] 

5.000 euros par défendeur au titre de l'article 700 du code de procédure civile » 






CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a : 


Condamné la société [3] à verser à Madame [L] [J] épouse [R] l'article 700 du code de procédure civile 

« Condamné la société [3] aux dépens » 




RÉFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a limité le montant de condamnation à l'article 700 du Code de procédure civile de la société [3] à la somme de 700 €, 



Et, statuant à nouveau : 



CONDAMNER in solidum Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11] titulaire d'un office notarial à [Localité 3] et la société [3] à verser à Madame [J], épouse [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, concernant la première instance, 



CONDAMNER in solidum Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11] titulaire d'un office notarial à [Localité 3] et la société [3] aux entiers dépens de la première instance, 



Sur les dépens et frais irrépétibles d'appel : 



CONDAMNER in solidum Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11], titulaire d'un office notarial à [Localité 3] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, concernant la procédure d'appel, 



Et, pour l'ensemble : 



DÉBOUTER Maître [V] [A], la société civile professionnelle [11], titulaire d'un office notarial à [Localité 3], de l'intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents.





Par conclusions d'intimé signifiées le 10 juillet 2024 à la cour, Maitre [V] [A] et la SCP [1] demandent à la cour de :



Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,



CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause pure et simple de Maître [A] et de la SCP Notariale 



INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu'il a purement et simplement rejeté la demande dommages et intérêts formée par Maître [A] pour procédure abusive et vexatoire ;



DIRE ET JUGER Madame [J] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maitre [A] ;



L'en DEBOUTER.



ET, STATUANT RECONVENTIONNELLEMENT :



CONDAMNER Madame [J] à payer à Maître [A] une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.



En tout état de cause,



CONDAMNER Madame [J] au paiement d'une somme de SIX MILLE EUROS (6.000,00 €) au titre des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Philippe KUHN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.»





Par conclusions d'intimé signifiées le 10 juillet 2024 à la cour, le société [3] demande à la cour :



« Vu les articles 1382, 1383 du Code civil 



Recevoir la société [3] en ses conclusions, 



Confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société [3] au titre du préjudice moral subi par Madame [R]. 

Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société [3] au titre du préjudice moral subi par Madame [R]. 



Débouter Madame [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. 



Débouter Madame [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 



Condamner Madame [R] à verser la somme de 5.000 € à la société [3] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux la concernant par Me Francine HAVET, Avocat au Barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du CPC. »



La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025.





SUR QUOI,

LA COUR





1- Sur la responsabilité du notaire 



Le jugement retient, pour écarter la responsabilité de Maître [A] et de la SCP que le notaire ne disposait pas d'informations permettant de douter de l'efficacité économique de l'acte de vente et n'avait pas à alerter l'acquéreur de ce chef, ayant constaté que l'exploitant de la résidence disposait de l'autorisation administrative pour accueillir le nombre de résidents prévu, d'une attestation du maître d''uvre certifiant l'achèvement des travaux au 30 décembre 2010. Il ajoute qu'à supposer que le notaire ait été informé des liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution, cela n'avait en soi pas d'incidence sur la viabilité et le sérieux de la vente adossée à une mise en location et que la vente étant de droit commun, le notaire a pu sans faute prévoir le versement du prix comptant cependant que la vente portant sur un bien achevé, le notaire n'avait pas à se préoccuper du mandat de réception donné à l'exploitant.



Madame [L] [J], au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir que dans un immeuble lourdement rénové il appartenait au notaire de vérifier le permis de construire et le certificat de conformité des travaux, deux documents indispensables à la réalisation de la vente étant observé qu'il avait une parfaite connaissance que le bâtiment concerné était en cours de travaux compte tenu de l'avant-contrat du 18 octobre 2011 mentionnant l'opération de construction et de l'attestation d'achèvement signée du maître d''uvre. Elle souligne l'inefficacité de l'acte authentique qui fait alternativement référence aux dispositions applicables à la vente à terme avec celles applicables à la vente d'un immeuble achevé et neuf sans en tirer les conséquences ce qui caractérise un manquement au devoir de conseil qui a empêché l'acquéreur de donner un consentement éclairé lors de la réitération de l'acte authentique de l'acquisition du lot à défaut d'avoir connaissance soit de l'achèvement des travaux pour les bâtiments B et C soit de l'absence de réalisation des travaux pour le bâtiment A. Elle ajoute que le notaire a manqué à son obligation particulière de conseil d'une part en ne l'alertant pas sur les risques inhérents au mandant donné à l'exploitant appartenant au même groupe que le vendeur aux fins de réception du lot dont elle faisait l'acquisition regard de la nature de l'opération de défiscalisation immobilière projeté puisqu'il ne l'a pas alertée sur le fait que la viabilité de l'exploitation était conditionnée par l'obtention et le maintien des autorisations d'exploiter ainsi que la perception des subventions d'exploitation liées au respect de la convention tripartite signée par l'exploitant, le conseil général et l'ARS.



Maître [V] [A] et la SCP [1] opposent que le notaire, aux termes d'une jurisprudence constante, n'a pas à se prononcer sur l'opportunité économique d'une opération et la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas, n'a pas l'obligation de visiter le bien ni d'en vérifier sur place la consistance cependant qu'il appartenait à l'acquéreur de se rendre sur place avant le commencement des travaux. Reprenant les termes du paragraphe relatifs aux « conditions spécifiques aux résidences services » et à la remise des locaux en location, ils affirment avoir rempli son obligation et qu'il n'avait aucune raison objective de remettre en doute la déclaration d'achèvement des travaux faite par le vendeur. Ils ajoutent avoir appelé pour l'ensemble des actes la quote-part du prix exigible le jour de la vente sur la foi de l'attestation du maître d''uvre et conformément au calendrier légal des paiements prévu à l'article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation et qu'il n'y a pas d'incohérence entre un démarrage des travaux en novembre 2010 et un achèvement en décembre 2010 quand il est apparu par la suite que lesdits travaux ont finalement été exécutés en 2 mois en 2014. Ils soulignent en tout état de cause l'absence de lien de causalité entre le défaut d'achèvement de l'EHPAD et la perte de valeur ou la perte de chance de valorisation du bien réclamée. Sur les préjudices, ils observent que l'évaluation des biens produite par les acquéreurs n'est pas contradictoire, confondent le prix moyen au m2 d'un bien à usage d'habitation avec un bien à usage commercial, omettent la valeur des parties communes, évaluent la perte de valeur sur un prix TTC alors qu'ils ont récupéré la TVA cependant que le prix de vente englobe des frais annexes et permet de bénéficier de revenus fonciers et d'une défiscalisation importante. Sur l'absence de valorisation ils rappellent que celle-ci n'est que le fait exclusif du cabinet de gestion en patrimoine.



La société [3] ne conclut pas sur la responsabilité du notaire.



Réponse de la cour



1-1 La perte de chance de réaliser un meilleur investissement



Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».



Les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.



Madame [J] sollicite des dommages et intérêts à raison de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement et d'obtenir une valorisation de son bien outre le préjudice moral lié au sentiment d'avoir été flouée alors qu'elle pensait avoir réalisé une opération rentable et sécurisée. Elle impute ces préjudices au manque de diligence du notaire qui n'a pas tiré les conséquences de l'absence de délivrance du certificat de conformité de la construction au permis de construire et n'a pas été alerté par l'incohérence des dates du procès-verbal de livraison du 20 janvier 2011et du procès-verbal de réception signé postérieurement le 26 janvier 2012 alors que l'attestation d'achèvement des travaux annexée à l'acte était datée du 30 décembre 2010.



Le défaut d'achèvement des bâtiments B et C dans lequel était situé le lot 133 à l'époque de son acquisition par Madame [J], le compromis le mentionnant au 1er étage du bâtiment C, a été acté lors de l'expertise judiciaire au vu du procès-verbal de réception des travaux d'extension concernant ces deux bâtiments désignés B et C pour l'édification desquels le permis de construire a été déposé.



La véracité de la signature de la déclaration d'achèvement des travaux par le Maître d''uvre, la société [10], ayant été contestée dans le cadre de l'expertise judiciaire par le conseil de cette partie, il appartient à l'acquéreur de démontrer que le notaire, au vu de l'obligation lui incombant de veiller à l'efficacité juridique de l'acte de vente auquel il prête son concours, avait des raisons objectives de douter de la véracité de l'achèvement des travaux au jour de la signature de l'acte authentique le 7 décembre 2011.



Les énonciations figurant en page 11 de l'acte authentique indiquent au chapitre Permis de construire et Transfert que : 

« Le bien objet des présentes a fait l'objet :


d'un arrêté de permis de construire délivré au profit de la société [15] par Monsieur le maire de [Localité 4] le 13 novembre 2006, sous le n°PC [Numéro identifiant 1] pour l'extension et le réaménagement d'une résidence et EHPAD et pour une surface hors 'uvre nette de 2 771 m2

d'un transfert d'autorisation au profit de la SAS [4] délivré par Monsieur le maire de [Localité 4] le 17 mars 2008 sous le n°PC [Numéro identifiant 1] 1


Une copie du permis de construire et du transfert d'autorisation est demeurée annexée à l'acte reçue aux présentes minutes le 24 juin 2009. »



Le numéro de référence du permis de construire mentionné à l'acte authentique est identique à celui de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux co-signée du vendeur, la société [4] et de la SA [10] le 30 décembre 2010, et revêtue du cachet de la mairie de [Localité 4].



Le certificat de conformité de la construction aux prescriptions du permis de construire était régi à l'époque de l'acte de vente par les dispositions des articles R 460-1 à R 460-10 du Code de l'urbanisme dans leur version en vigueur à compter du 1er octobre 2007 et, selon le dernier de ces textes, à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente disposait d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. 

Or, aux termes des dispositions de l'article R 462-10 dans sa version applicable au litige : « Lorsque aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci. En cas de refus ou de silence de l'autorité compétente, cette attestation est fournie par le préfet, à la demande du bénéficiaire du permis ou de ses ayants droit. »

Il est admis que le notaire a le devoir de s'assurer, en sa qualité de rédacteur de l'acte, de l'efficacité de celui-ci et, à ce titre, de vérifier la situation de l'immeuble au regard des exigences administratives (3ème Civ. 23 septembre 2009 n° 07-20.965 et 28 novembre 2007 n° 06-17.758 )



Ainsi dans la mesure où le notaire a connaissance de la non délivrance du certificat de conformité il est jugé qu'il lui appartient d'informer clairement l'acquéreur des incidences du refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engage à supporter (1ère Civ., 17 juin 2015, pourvoi n° 14-19.692)



Si les dispositions des articles R 462-6 et R 462-10 sont reprises in extenso en page 12 et 13 de l'acte authentique sous le titre Certificat de conformité, il échet de constater que le notaire n'en a tiré aucune conséquence quant à l'information lui incombant sur le risque inhérent à la non justification dudit certificat et ce alors même que l'avant contrat auquel l'acte authentique fait référence en page 7 mentionne que « la réalisation des travaux est attestée par le cabinet [10] Maître d''uvre le 30 décembre 2010 » or, aucune information n'est donnée par l'acte authentique sur la justification ou le défaut de justification par le vendeur de la date de réception des ouvrages en dépit de l'énonciation, en pages 7 et 8 de l'acte authentique, des dispositions des articles 1792 à 1792-4-1 du Code civil relatives à la garantie décennale et de la référence à la souscription par le vendeur d'une assurance dommages ouvrage conformément aux articles L 241-1 et suivants du Code des assurances.



La vente étant intervenue le 7 décembre 2011 soit plus d'une année après la déclaration d'achèvement des travaux communiquée à l'acte authentique, il incombait au notaire de solliciter du vendeur l'attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n'a pas été contestée ou à défaut, la justification par le vendeur de la demande de celle-ci au préfet. 

Cette diligence aurait permis d'appeler l'attention de Madame [J] de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l'absence de justification de la délivrance du certificat de conformité ou à tout le moins de l'absence de justification de l'attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n'a pas été contestée, et notamment sur le risque d'inachèvement de la construction dans laquelle le lot a été acquis, alors même que l'absence de justification de la réception des ouvrages aurait dû alerter le notaire.

Ce manquement au devoir d'information imputable au notaire a fait perdre, à lui seul à Madame [J], une chance sérieuse de renoncer à acquérir le bien litigieux et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement dont la cour fixe le taux d'occurrence à 50 % du prix de vente hors taxe de 152 330 euros, la taxe sur la valeur ajoutée étant stipulée récupérable, s'agissant d'un bien immobilier exploité à titre commercial.



S'agissant des liens capitalistiques entre la caution, la société [8], et la société venderesse [9], détentrice de 100 % du capital de la caution, la preuve n'est pas rapportée qu'au jour de la signature de l'acte authentique le notaire ait eu connaissance d'éléments lui permettant de douter de la solvabilité de l'une et l'autre étant relevé que s'agissant de la vente d'un immeuble à terme, réputé achevé au jour de la signature de l'acte authentique, le notaire n'était pas tenu d'une obligation particulière d'information sur la garantie intrinsèque d'achèvement régie à l'époque par l'article R 261-18 du Code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure au Décret du 30 septembre 2010.



La faute du notaire ayant concouru à l'entier préjudice subi par Madame [J] à raison de la perte d'une chance de réaliser un meilleur investissement, il n'y a pas d'examiner les autres griefs invoqués à l'appui de ce préjudice.



Maître [V] [A] et la société civile professionnelle [11], seront donc condamnés in solidum à régler à Madame [J] la somme de 76 165 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.



1-2 La perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien



Sur la perte de valorisation du bien, il échet d'observer que le lot a été acquis par Madame [J] le 7 décembre 2011 au prix de 171 692,40 euros TTC au vu d'un bail commercial d'habitation meublé fixant le loyer annuel hors taxe à 7 837,34 euros.



En suite de l'offre de reprise présentée par la SAS [16] dans le cadre du redressement judiciaire de la SAS [6] le 14 septembre 2016, un nouveau bail commercial a été signé fixant le loyer annuel à 5 285,53 euros hors taxe soit une réduction de 35 % du prix initial.



Le lot a été revendu le 14 novembre 2022 au prix de 75 305,68 euros.



Madame [J] doit rapporter la preuve de la causalité entre la baisse du loyer annuel et du prix de vente et les fautes reprochées au notaire étant observé d'une part qu'il résulte de l'offre de reprise présentée par la SAS [16] au tribunal de commerce de Bastia que « la résidence [Etablissement 1] est structurellement déficitaire en raison principalement de l'absence d'aide sociale d'une part et de loyers excessifs, déconnecté des prix du marché », affirmation non remise en cause par les pièces versées aux débats et, d'autre part, que l'expert judiciaire n'avait pas pour mission d'apprécier l'éventuelle dévalorisation des lots mais seulement de décrire les désordres, donner son avis sur les solutions propres à y remédier et les préjudices et coûts induits par ces désordres.



Au demeurant, la perte de chance d'obtenir une meilleure valorisation du bien immobilier ne peut être imputée ni au défaut d'information sur l'achèvement du bien, puisque rien n'établit que Madame [J], plus clairement informée, aurait contracté une vente permettant une meilleure valorisation, ni au fait que la société venderesse soit l'associée unique de la société exploitante, en l'absence d'élément permettant de douter, au jour de l'acte authentique de la solvabilité de la première ni aux mentions de l'acte authentique qui renvoient de manière univoque à la vente d'un immeuble achevé ni à l'obtention et au maintien des autorisations d'exploitation par l'Agence Régionale de Santé, sur lesquels le notaire a délivré une exacte information en pages 13 et 14 de l'acte de vente, par référence à l'arrêté conjoint du 24 septembre 2004 pris par le Préfet et le Président du Conseil Général quant à la capacité de l'établissement et au transfert de l'autorisation à la SARL [6] aux termes de l'arrêté conjoint du 5 janvier 2010 ni enfin au mandat donné par Madame [J] à la société exploitante pour procéder à la réception des ouvrages, les liens capitalistiques entre la société venderesse et la société exploitante n'induisant pas la mauvaise foi du mandataire. Il sera en outre relevé que Madame [J] ne peut à la fois sans se contredire solliciter la réparation d'une perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement cumulativement avec la perte de chance d'obtenir la revalorisation du bien objet du contrat pour lequel il lui a été alloué une indemnité au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter.



Par conséquent, du chef de ce préjudice, le jugement qui a débouté Madame [J], sera confirmé par motifs substitués.





1-3 Le préjudice moral



Le préjudice moral réclamé par Madame [J] du chef de la perte de confiance en une profession règlementée dont l'office doit concourir à appeler l'attention des parties sur les risques des actes auxquels ils donnent la forme authentique, est directement imputable à la faute qui vient d'être constatée.

Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l'indemnité allouée.



2- Sur la responsabilité de la société chargée de la commercialisation du bien 

2-1 la perte de chance de réaliser un meilleur investissement

Le jugement discute les faits générateurs de responsabilité avancés par Madame [J] en énonçant qu'il n'y a pas lieu de distinguer selon que la responsabilité en découlant est 

délictuelle ou contractuelle et retient que la perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien est hypothétique dès lors qu'elle dépend de la valeur du bien après la vente qui n'est au jour du jugement ni déterminé ni déterminable. Il ajoute que la comparaison entre le prix payé pour une chambre avec celui d'un logement dans la même commune est dénué de pertinence à défaut d'être comparable mais juge qu'au vu de la fragilité financière de la société [7] qui a cessé de régler ses loyers dès 2011 soit peu de temps après la vente, la société [3] qui n'allègue pas avoir procédé à la moindre vérification financière, aurait dû alerter l'acquéreur sur le risque financier existant ou bien refuser de commercialiser une telle offre a commis une faute délictuelle qui a causé un désagrément à l'acquéreur justifiant une réparation à hauteur de 2 000 euros.

Madame [L] [J], au soutien de son appel, fait valoir que le commercialisateur est tenu de délivrer une information sincère et complète de l'investissement en faisant état des caractéristiques les moins favorables et des risques encourus et qu'agissant dans le cadre d'une entremise immobilière dans le cadre d'une opération de défiscalisation c'est à l'aune de cette activité de conseil en investissement financier que doit être analysé son devoir de conseil. Elle fait valoir que la plaquette de commercialisation de la résidence est trompeuse puisqu'elle ne fait pas référence à un programme à construire ou à rénover et que la résidence y apparaît déjà existante, que les particularités inhérentes à la législation contraignante applicable aux EHPADS, les risques liés au caractère monovalent des locaux, au taux de remplissage ne lui ont pas été délivrées, cependant que la caution, la société [8] s'est révélée incapable de faire face à son engagement. Elle ajoute que la société [3], qui affirme « s'être assurée préalablement à la commercialisation du projet, que tous les voyants étaient au vert », ne pouvait ignorer, alors qu'elle a d'abord été mandatée pour la commercialisation des lots des bâtiments B et C puis, quelques mois après, celle de A, que les autorisations d'exploitation n'avaient pas été données du fait de l'inachèvement des travaux. Elle observe que les contrats de délégation de mandat conclus avec des conseillers en gestion de patrimoine n'ont pas empêché la société [3] de communiquer elle-même des courriers aux copropriétaires et qu'ainsi son rôle ne s'est pas limité à une présentation du bien mais qu'elle a analysé la faisabilité et la rentabilité de l'opération, au rappel que les conseillers en gestion de patrimoine qui ont diffusé l'offre n'étaient pas ses clients mais ses mandataires auxquels elle déléguait l'obligation d'information et de conseil. Elle ajoute que la valeur contractuelle des plaquettes commerciales est reconnue par la jurisprudence et qu'étant à l'origine du montage de l'opération de commercialisation sous l'angle de l'investissement locatif défiscalisé, la société [3] a manqué à son obligation de communiquer des informations pertinentes et a conduit les investisseurs à souscrire à une opération à laquelle ils n'auraient pas souscrit s'ils avaient été dûment informés, l'accord financier donné par les banques étant sans emport sur le manquement de la société [3].

La société [3] expose que c'est dans le cadre de son activité d'agence immobilière qu'elle a commercialisé à la demande de [9], dans un premier temps les bâtiments B et C puis le bâtiment A mais quelle n'a en réalité jamais rencontré les acquéreurs puisqu'elle a délégué la commercialisation à des conseillers en gestion de patrimoine. Elle indique avoir appris dans le courant de l'année 2013, que certains investisseurs n'étaient pas satisfaits ce qui l'a amenée à écrire à la société [6] le 30 avril 2013 pour l'interroger sur ce qui aurait été qualifié par cette dernière de « mauvais investissement » ce à quoi celle-ci a répondu par un courrier d'attente se voulant rassurant mais sans répondre véritablement aux questions posées. Elle affirme que l'ensemble des documents : règlement de copropriété, notice descriptive, plans des lots, modèle de contrat préliminaire de réservation, modèle de bail commercial, plaquette publicitaire, mise à jour des documents ont été rédigés par le vendeur et qu'après s'être assurée du sérieux de l'opération par la vérification du dossier administratif du programme à construire elle a animé le réseau de partenaires qui a commercialisé le programme. Elle ajoute que son rôle de commercialisateur n'est pas assimilable à celui d'un conseiller en investissement financier dont le statut est encadré par les dispositions de l'article L 541-1 du Code monétaire et financier et qu'elle n'a jamais rencontré les investisseurs ni défini leur profil ni délivré un conseil particulier d'investissement, son rôle s'étant limité à transmettre à ses partenaires une plaquette de commercialisation indiquant un prix et une date de livraison. Selon l'intimée, le courrier adressé le 15 mai 2013 ne permet pas d'inférer un engagement réciproque, et en tout état de cause, si sa responsabilité devait être engagée, elle ne pourrait l'être que sur le fondement délictuel et non contractuel or, aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle connaissait le Groupe [8], caution des loyers avec lequel elle avait déjà travaillé, détenu à 33% par la société [17] et détenteur à 100% du capital de la société [9] devenue [5] dont le résultat d'exploitation s'élevait en 2008 à 1,8 millions d'euros. Elle souligne qu'il est vain de lui faire grief de ne pas s'être intéressée à la société d'exploitation qui est une émanation du vendeur crée pour les besoins de l'opération et n'a ni antériorité ni patrimoine personnel. Elle ajoute avoir communiqué des informations objectives, les autorisations administratives de l'Agence Régionale de Santé ayant été obtenues cependant que sa plaquette ne vise aucun taux de rentabilité et qu'aucun élément ne lui permettait d'avoir des doutes sur la fiabilité de l'investissement immobilier au moment de la commercialisation. N'ayant prodigué aucun conseil, elle affirme qu'aucun préjudice ne peut lui être imputé, la causalité faisant défaut puisque l'on ne peut imputer au commercialisateur un retard de travaux et des désordres auxquels il est étranger.

Maître [V] [A] et la SCP [1] n'ont pas conclu sur la responsabilité de la société [3].

Réponse de la cour

Il est admis que l'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil afin de « s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention » (1ère Civ. 17 janvier 1995 n° 92-21.193 ). Toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours sont créancières d'une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l'a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle (1ère Civ, 25 novembre 1997 n° 96-12.325 P ; 3ème Civ., 14 décembre 2017 n° 16-24.170 ). 

A titre préliminaire il doit être relevé que la société [3] n'a pas communiqué son extrait Kbis et ne justifie donc pas de l'objet social de son activité dont elle n'indique pas au demeurant qu'il ait évolué depuis la vente.

Sa qualité d'intermédiaire commerciale chargée de la mise en vente de lots immobiliers ne fait pas litige et les obligations en résultant seront donc appréciées au vu des pièces produites sans que ne soient justifiés de part et d'éléments de nature à qualifier son activité de conseil en investissement financier au sens des dispositions de l'article L 541-1 du Code monétaire et financier dans sa version applicable au litige, à défaut d'établir la délivrance d'un service d'investissement conforme aux dispositions de l'article L 321-1 portant sur les instruments financiers énumérés à l'article L. 211-1 et comprenant les services et activités mentionnés à cet article.

La plaquette de présentation réalisée par la société [3] et communiquée à Madame [J] pour la mis en vente les lots de la Résidence [Etablissement 1] présente un programme immobilier « répondant à la demande d'hébergement non satisfaite de personnes âgées » dans une résidence médicalisée de type EHPAD assurant la permanence des soins dans le cadre d'une convention signée entre le Gestionnaire, l'Etat et le Département. Elle décrit l'activité de l'établissement ainsi : 

« En quelques chiffres : 90 lits, Parc complanté de palmiers, Jardin thérapeutique

Notre avis : options fiscales [Numéro identifiant 2] [18] et [19], Groupes [8] : le partenaire de la prise en charge du grand âge au sein d'EHPAD nouvelle génération conçus comme un véritable lieu de vie, Département présentant le taux d'équipement le plus faible en France. »

La plaquette où figure le double cachet « SAS [3] », ne contient pas d'information sur le descriptif des lots et la désignation des constructions envisagées puisque sont représentés par une image de synthèse plusieurs bâtiments achevés situés dans un parc paysagé sans distinction entre le bâtiment A existant à rénover et les extensions projetées B et C, aucun plan n'étant joint. 

Des fiches éditées en janvier 2011 sont jointes intitulées : « Opportunités de début » et en rouge surligné : « AVANTAGE FISCAL AVEC LIVRAISON IMMEDIATE » représentant l'extérieur achevé de la résidence [Etablissement 1] et l'intérieur d'une chambre « pour exemple de finition avec des prix de vente par lot : chambre n°A29 175 365 euros HT mobiliers compris, chambre n°A19 ( sans prix) Chambre n°A30 205 000 euros HT mobiliers compris Rentabilité ** : 4,95% HT Actabilité immédiate ( en rouge) * option fiscale sous réserve des conditions législatives en vigueur . Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales** Dans le cadre de la signature du bail commercial indiqué par l'exploitant. »

Une fiche éditée en décembre 2010 intitulé « EHPAD LIVRAISON 2010 Actable Immédiatement Résidence [Etablissement 1] ( Moriani-Corse) » 

« Chambre n°A30 Budget : 205 000 euros HT ( mobilier compris) Rentabilité : 4,95 %HT Profil client recherché Paiement comptant ou Pré-Accord Banque. Vous avez vu ce client ' N'attendez plus, contacter notre service commercial [XXXXXXXX01] [Courriel 1] »

Un tableau intitulé « Grille de départ Résidence [Etablissement 1] » est joint à la fiche de présentation détaillant pour les bâtiments B et C : le prix du terrain, le prix de la construction, le prix du mobilier, la TVA, le total de la TVA récupérable, le prix de vente par chambre TTC , les « frais » de notaire, le loyer annuel HT, TVA à 2,10% et la rentabilité HT annoncé pour chaque chambre à un taux de 4,95%.

Les éléments produits tant par Madame [J] que par la société [3] établissent que la société [3] est intervenue en qualité d'intermédiaire commercial pour la mise en vente d'un programme immobilier de logements meublés dans une résidence médicalisée pour personnes âgées de type EHPAD dont la construction est achevée dans le cadre d'un programme d'investissement locatif pouvant bénéficier d'options fiscales, en fonction de la législation en vigueur des locations meublées et/ou non meublées avec une analyse de rentabilité tenant compte de l'exploitation commerciale du lot acquis.

Il ne peut être reprochée à la société [3] l'insolvabilité de la caution, la société [8], à défaut d'éléments établissant qu'elle avait des motifs légitimes de suspecter la fragilité financière de cette dernière ni de n'avoir pas renseigné l'acquéreur sur la règlementation spécifique applicable aux EHPADS dès lors la plaquette de présentation fait référence au caractère médicalisé de l'établissement et à la convention tripartite entre le gestionnaire, l'Etat et le Département.

Il apparaît cependant que la société [3] a proposé à la vente à Madame [J], directement ou par l'intermédiaire de ses mandataires, dans une fiche de présentation établie en 2010 un lot dans un immeuble désigné bâtiment C présenté comme achevé, indiquant que l'acte pouvait être passé immédiatement, avec une analyse d'un taux de rentabilité de 4,95 % au vu d'un loyer annuel hors taxe de 7 837,34 euros HT alors que la construction de ce bâtiment, lors de la signature de l'avant contrat et de l'acte authentique de vente, respectivement le 18 octobre 2011 et le 7 décembre 2011, n'était pas achevée puisque les travaux n'ont été réceptionnés pour les bâtiments B et C que le 26 janvier 2012.



Il en résulte que la SAS [3], contrairement à ce qu'elle affirme, a manqué à son obligation de vérifier la situation administrative des constructions et de s'assurer, au moment de la mise en vente du lot, que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la vente se trouvaient réunies, en particulier l'achèvement et la réception de l'immeuble vendu, manquant ainsi à l'égard de Madame [J] à son obligation de délivrer une information loyale et un conseil adapté.



Ce manquement au devoir d'information imputable à la société [3] a fait perdre, à Madame [J], une chance sérieuse de renoncer à acquérir le bien litigieux et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement dont la cour fixe le taux d'occurrence à 50 % du prix de vente hors taxe de 152 330 euros, la taxe sur la valeur ajoutée étant stipulée récupérable, s'agissant d'un bien immobilier exploité à titre commercial.



La société [3] sera donc condamnée in solidum avec Maître [V] [A] et la société civile professionnelle [11], à régler à Madame [J] la somme de 76 165 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.



2-2 La perte de chance d'obtenir une valorisation du bien



Madame [J] excipe de la baisse du loyer qui lui a été imposée pour compenser le deficit d'exploitation du bail et la baisse du prix de revente du lot alors que la société [3] lui avait promis une revalorisation de 1% par an à partir d'un prix d'achat de 171 692 euros pour solliciter la condamnation in solidum de la société [3] avec le notaire lui régler la somme de 13 000 euros au titre de la perte de chance d'obtenir une revalorisation du bien.



Cependant pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés dans le cadre de la demande identique formée à l'encontre des notaires, il sera relevé que la perte de chance d'obtenir une meilleure valorisation du bien immobilier ne peut être imputée au défaut d'information de la société [3] sur l'absence d'achèvement et de réception de l'ouvrage puisque rien n'établit que Madame [J], plus clairement informée, aurait contracté une vente permettant une meilleure valorisation étant observé, en tout état de cause, que Madame [J] ne peut à la fois sans se contredire solliciter la réparation d'une perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement cumulativement avec la perte de chance d'obtenir la revalorisation du bien objet du contrat pour lequel il lui a été alloué une indemnité au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter.

Madame [J] sera donc déboutée de ce chef le jugement étant confirmé.



2-3 Le préjudice moral



Le préjudice moral réclamé par Madame [J] du chef des tracas et du sentiment d'avoir été trompée est directement imputable à la faute qui vient d'être constatée à l'encontre de la société [3].

Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l'indemnité allouée, que la société [3] sera condamnée in solidum avec Maître [V] [A] et la SCP [1] à régler.



3- Les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le sens de l'arrêt qui donne partiellement gain de cause à l'appelante conduite confirmer le jugement qui a débouté Maître [V] [A] et la SCP [1] de leur demande à ce titre.

4-Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. 

Statuant à nouveau, Maître [V] [A] et la SCP [1] d'une part et la société SAS [3] d'autre part seront condamnés in solidum à régler à Madame [L] [J] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi que les entiers dépens, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens, dans le recours entre les co-obligés étant partagée par moitié entre eux.



PAR CES MOTIFS

LA COUR,



INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur la responsabilité de Maître [V] [A] et la SCP [1], la responsabilité de la société [3], les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [L] [J] à l'encontre de ces derniers au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement, au titre du préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens ;



Statuant à nouveau de ces chefs,



CONDAMNE in solidum Maître [V] [A] et la SCP [1] d'une part et la SAS [3] d'autre part, à régler à Madame [L] [J] la somme de 76 165 euros au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement ;



CONDAMNE in solidum Maître [V] [A] et la SCP [1] d'une part et la SAS [3] d'autre part, à régler à Madame [L] [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;



CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;



CONDAMNE in solidum Maître [V] [A] et la SCP [1] d'une part et la SAS [3] d'autre part à régler à Madame [L] [J] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi que les entiers dépens ;

DIT que dans le recours des co-obligés entre eux, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens sera partagée par moitié.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,