notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Colmar, REFERES, 17 septembre 2025, n° 25/00014

Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinteContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SASU TM&G MIRANY FINANCES est propriétaire d'un immeuble comportant huit appartements, sis [Adresse 7] [Localité 2].

Souhaitant transformer une partie des logements en meublés de tourisme au sens de l'article L324-1-1 du Code du tourisme, la SASU TM&G MIRANY FINANCES a donné mandat à la SASU LIONS GROUPE de procéder à l'ensemble des démarches administratives en vue d'effectuer des locations touristiques et autres hébergements de courtes durées.

Depuis une délibération du conseil municipal de [Localité 2] du 11 juillet 2019, la commune de [Localité 2] a instauré un régime d'autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation, en application de les article L631-7 et L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation.

Le 28 novembre 2023, la SASU LIONS GROUPE a procédé à la demande de changement d'usage pour le compte de la SASU TM&G MIRANY FINANCES. Le règlement communal applicable en l'espèce était celui du 19 septembre 2021.

Le 30 novembre 2023, par courrier , la commune de [Localité 2] a averti la SASU LIONS GROUPE que le dossier de demande était incomplet et ne pouvait être reçu en l'état.

Le 7 février 2024, par courrier, la commune de [Localité 2] a averti la SASU LIONS GROUPE que l'activité locative ne pouvait se poursuivre sans arrêté d'autorisation de changement d'usage. 

Par acte du 23 décembre 2024, la COMMUNE DE [Localité 2] a fait assigner la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES et la S.A.S.U. LIONS GROUPE devant la présidente de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

- Ordonner le retour à l'usage d'habitation des trois logements situés sis [Adresse 7] à [Localité 2] irrégulièrement transformé en meublés de tourisme, conformément à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation ;

- Condamner la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES SASU et la S.A.S.U. LIONS GROUPE SASU à payer la somme de 50 000 euros par logement irrégulièrement transformé, conformément à l'article L652-1 Code de la construction et de l'habitation;

- Condamner in solidum la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES SASU et la S.A.S.U. LIONS GROUPE SASU à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner in solidium la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES SASU et la S.A.S.U. LIONS GROUPE SASU aux entiers frais et dépens de la procédure.

Dans ses conclusions du 20 juin 2025, elle expose en substance que :

- L'immeuble sis [Adresse 7] [Localité 2] est un local à usage d'habitation ;

- Le règlement d'urbanisme de la commune de [Localité 2] de septembre 2021 impose l'obtention d'une autorisation de changement d'usage des locaux à usage d'habitation en meublés de tourisme, conformément à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation ;

- La S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES et la S.A.S.U. LIONS GROUPE ont transformé l'usage de trois locaux en meublés de tourisme sans en obtenir l'autorisation, conformément à l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

- La S.A.S.U. LIONS GROUPE a déposé, pour le compte de la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES deux demandes de changements d'usage incomplètes le 28 novembre 2023 et le 8 mai 2024 ;

- Le 21 octobre 2024, par LRAR, la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES a été mise en demeure de cesser l'exploitation des logements en meublés de tourisme ;

- Me [Y], commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat 3 décembre 2024, a constaté que les logements étaient présents sur des sites de location de logement de tourisme ;

- Le montant de l'amende demandée est justifié au regard des dispositions de l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES et la S.A.S.U. LIONS GROUPE demandent à la présidente du tribunal judiciaire de :

- Déclarer irrecevable la demande de la Commune de [Localité 2] pour défaut de qualité à agir du maire en exercice ;

- Déclarer recevable et fondée la SASU MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPE en l'ensemble de leurs conclusions ;

- Débouter la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant qu'elles sont irrecevables ;

Subsidiairement :

- Débouter la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant qu'elles sont infondées ;

Très subsidiairement :

- Modérer le montant de l'amende civile et la ramener à de plus justes proportions pour tenir compte, notamment, des principes de personnalité et d'individualisation des peines ;

- Condamner, en toutes hypothèses, la commune de [Localité 2] aux entiers dépens et à verse à la SASU MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPE la somme de 2.000 € (deux mille euros) chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en date du 3 juin 2025, elles exposent en substance que :

- Le maire n'avait pas qualité à agir au sens de l'article 31 du Code de procédure civile, par conséquent, la demande de la Commune de [Localité 2] est irrecevable, en application de l'article 122 du même code ;

- La SASU LIONS GROUPE a, par mandat, reçu mission d'effectuer des démarches administratives et n'est pas en position de pouvoir enfreindre les dispositions des articles L631-7 et L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation, faute d'exercer une activité de gestion locative hors de sa mission ;

- Le règlement communal ne vise pas les situations d'immeuble à usage mixte, dès lors, le règlement communal et les dispositions des articles L631-7 et L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation n'ont pas vocation à s'appliquer ;

- Le formulaire indiquant les pièces à fournir au dossier de demande de changement d'usage n'est pas annexé au règlement, dès lors, il n'a aucune valeur normative ;

- Les pièces à fournir ont changé entre le 28 novembre 2023 et le 8 mai 2024 ;

- La commune de [Localité 2] a attendu plus de deux mois pour répondre à la demande d'autorisation de changement d'usage du 28 novembre 2023 alors même que le silence de l'administration vaut acceptation après l'échéance du délai de deux mois;

- La commune ne rapporte pas la preuve d'une activité locative répétée, de courte durée, à une clientèle de passage, qu'ainsi, la violation des dispositions du Code de la construction et de l'habitation n'est pas fondée ;

- Le procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024 rapporte la présence d'annonces de location de logement en meublés de tourisme pour un seul des appartements objets du litige, les autres logements constatés n'appartenant pas à la SASU TM&G MIRANY FINANCES ;

- Le montant de l'amende demandé, prévu par l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation, est excessif et doit être fixé selon les principes de personnalité et d'individualisation des peines.

À l'audience du 23 juillet 2025, les parties présentes maintiennent leurs demandes.

Motifs

Sur ce, l'affaire a été mise en délibéré, pour être rendue au 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de capacité à agir

Il résulte de l'article L2122-22 alinéa 16 du Code général des collectivités territoriales que :

" Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat :






16° D'intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal, et de transiger avec les tiers dans la limite de 1 000 € pour les communes de moins de 50 000 habitants et de 5 000 € pour les communes de 50 000 habitants et plus ; "

Il résulte de l'article 31 du Code de procédure civile que :

" L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. "

Il résulte de l'article 122 du même code que :

" Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée."

En l'espèce, le conseil municipal a délégué au maire de la commune de [Localité 2] un pouvoir général d'ester en justice dans les matières prévues par délibérations du conseil sans préciser qu'elles étaient ces matières. 

La demanderesse verse par ailleurs au débat le procès verbat de séance du 17 juin 2025, démontrant que le conseil municipal a délégué au maire de la commune le pouvoir d'agir en justice dans tous litiges concernant l'application des dispositions de l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que le pouvoir d'assigner la SASU TM&G MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPES dans les litiges concernant l'application de l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation.

En conséquence, la demande de la commune de [Localité 2] agissant par représentation de son maire en exercice sera déclarée recevable.

Sur le retour du logement à usage d'habitation 

Il ressort de l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation que :

" La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article. ".

Il ressort de l'article R. 421-14 du Code de l'urbanisme que : 

" Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ".





En l'espèce, la destination s'analyse au regard du bâtiment dans son ensemble et non lot par lot, par application du principe selon lequel "les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal".

Dès lors, chaque appartement de l'immeuble est à usage d'habitation de sorte que le changement d'usage d'un local doit faire l'objet d'une demande d'autorisation de changement d'usage. 

L'absence de distinction entre " immeuble " et " appartement " est sans effet sur le règlement communal et les dispositions légales qui visent tous types de locaux. 

La commune de [Localité 2], en application de l'article L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation a instauré un régime d'autorisation de changement d'usage le 9 septembre 2021, avant la demande de changement d'usage faite par la SASU LIONS GROUPE le 28 novembre 2023 ; dès lors, le règlement communal est applicable aux appartements litigieux.

Aussi, le régime d'autorisation de changement d'usage s'applique à chaque appartement objet du litige ; en application de l'article L637-1, le fait de louer un local à usage d'habitation en meublé de tourisme entraîne changement d'usage. 

En l'espèce, la commune de [Localité 2] entend prouver que la SASU TM&G MIRANY FINANCES a mis en location trois logements sans obtenir d'autorisation de changement d'usage. 

Pour se prévaloir des manquements aux dispositions de l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation, il appartient à la commune de [Localité 2] de rapporter la preuve d'une location prohibée, faite de manière répétée, de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Le procès-verbal de constat en date du 3 décembre 2024 relève la présence d'un studio sis [Adresse 8] et d'un appartement sis [Adresse 9] à [Localité 2]. 

Les logements de la société TM&G MIRANY FINANCES se situant au [Adresse 7] [Localité 2], les constatations relatives à ces deux logement ne sauraient être considérées comme des preuves pertinentes de l'infraction au règlement des locaux appartenant à la SASU TM&G MIRANY FINANCES, qui se situent au [Adresse 7] [Localité 2]. 

Pour autant, le procès-verbal de constat démontre une location effective entre le 13 janvier 2024 et le 15 mai 2024 pour le logement " lionceau " sis [Adresse 7] à [Localité 2], sur le site " Booking.com " et " Cybevasion.fr ".

Par ailleurs, la commune de [Localité 2] produit un échange courriel avec l'office du tourisme, avançant qu'un des logements aurait été loué 83 fois sur la plateforme " Airbnb " sans pour autant rapporter la preuve de ces locations. Dans ce courriel, l'office du tourisme précise qu'aucune déclaration n'a été faite en 2024 pour deux des logements litigieux, que l'un des logements n'aurait été créé qu'en 2025 et l'autre n'aurait été déclaré qu'entre le 7 mars 2025 et le 8 août 2025 ; le courriel ne rapportant aucune preuve de ces déclarations et de la réalité de l'activité locative.

Ainsi, seule la location du logement " Lionceau " sur la période du 13 janvier 2024 et du 15 mai 2024 sera retenue au titre de l'application des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A. 





Enfin, les pièces demandées pour déposer un dossier de demande d'autorisation de changement d'usage sont indiquées dans le formulaire de demande ainsi que sur le site internet " Décladoc " où la demande peut être déposée. 

Le règlement communal en son article 8 vise le formulaire, de sorte que, la SASU TM&G MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPE ne peuvent se prévaloir de l'ignorance des pièces.

En l'espèce, la SASU TM&G MIRANY FINANCE et la SASU LIONS GROUPE avancent que les pièces demandées auraient changé entre le 28 novembre 2023 et le 8 mai 2024 , alors même qu'il résulte des courriers échangés entre la commune de [Localité 2] et la SASU LIONS GROUPE que les pièces sollicitées sont les mêmes.

En conséquence, il sera ordonné le retour à usage d'habitation du local " lionceau " sis [Adresse 7] à [Localité 2], dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision. 

Par ailleurs, l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution expose tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, la mairie de [Localité 2] indique avoir reçu des signalements d'habitants indiquant que la location brèce se poursuivait, alors même que la SASU Lions Groupe a indiqué par courriel " tout mettre en ordre " et " fermer toutes les dates " de location par courrel du 7 mars 2024 versé au dossier. 

Afin d'assurer l'exécution effective de la présente décision, il convient en conséquence de prononcer une astreinte de 500 euros par logement et par jour de retard, à l'expiration du délai d'un mois pour le retour à l'usage d'habitation, selon les modalités énoncées au dispositif. 

La compétence de la liquidation de l'astreinte sera laissée au juge naturel en la matière à savoir le juge de l'exécution.

Sur l'amende civile

Il résulte de l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation que : 

"Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l'autorité organisatrice de l'habitat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme ou de l'Agence nationale de l'habitat. 

Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. 

A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000€ par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires. "

Le montant de l'amende est fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que la SASU TM&G MIRANY FINANCES a loué son logement " lionceau " sur le site " Booking.com " et " Cybevasion " à plusieurs reprises, comme en attestent les dizaines de témoignages d'anciens touristes, caractérisant ainsi la condition de réitération du comportement prohibé.

La commune ne rapporte la preuve que de la location du logement " Lionceau " sur une période allant du 13 janvier 2024 au 15 mai 2024, soit une période de 123 jours.

La demanderesse verse également au dossier une estimation adossée aux données l'observatoire de l'agence régionale du tourisme Grand Est, qui confirment un taux d'occupation moyen des logements de tourisme dans la commune de [Localité 2] à 45 %, avec un prix moyen minimum par nuitée de 104 euros en basse saison et 170 euros en haute saison pour une durée de séjour est en moyenne de 3,2 jours.

Sur cette base, et sur une période de 5 mois, le montant des loyers perçus pour la location de courte durée peut être estimé à au moins 5.706,40 euros, contre 3.100 euros si le logement avait été loué au prix moyen de 620 euros par mois dans le cadre d'un bail dh'abitation, soit un écart de 2.664,4 euros. 

Au regard de la durée de la période incriminée, du profit généré en comparaison d'une location classique et de la collaboration démontrée du propriétaire qui a mandaté un inerlocuteur oour échanger avec la mairie afin de se mettre en conformité, l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation, la sera SASU MT&G MIRANY FINANCES condamnée à une amende de 3.000 euros par logement irrégulièrement transformé selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur la condamnation du mandataire au paiement de l'amende civile 

Il résulte de l'article L324-2-1 alinéa 1 et 3 du Code du tourisme que :

" I-Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme soumis à l'article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l'annonce de location, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale au sens de l' article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration, obtenu en application du III de l'article L. 324-1-1 du présent code. Lorsque ce meublé de tourisme est soumis au même III, elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration.

III.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du I est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 12 500 € par meublé de tourisme objet du manquement. "

En l'espèce, les intermédiaires dont les obligations spécifiques sont prévues par l'art. L.324-2-1 du Code du tourisme n'encourent pas l'amende civile prévue par l'art. L.651-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La SASU LIONS GROUPE avait pour mission d'effectuer les démarches administratives, elle ne peut se voir reprocher d'avoir changé de manière irrégulière l'usage du bien qui ne lui appartient pas et dont il n'est pas démontré qu'elle soit responsable de la gestion. 

Aussi, elle ne peut être tenue responsable de la violation des dispositions de l'article L631-7 ni être condamnée à payer l'amende prévue par l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation.
 
La demande formulée par la commune de [Localité 2] à son endroit sera en conséquence rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SASU TM&G MIRANY FINANCES qui succombe, sera tenue aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Ombeline MAHUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement en procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

DECLARONS recevable les demandes de la commune de [Localité 2] ;

Dispositif

ORDONNONS à la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, de procéder au retour à usage d'habitation du local nommé " lionceau ", illégalement transformé sis [Adresse 7] à [Localité 2] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard pendant une durée de trois mois, et ce à compter d'un mois suivant la signification de la présente décision ; 

Disons n'y avoir lieu à sa réserver la liquidation de l'astreinte ;

CONDAMNONS la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, à payer la somme de 3.000 € (trois mille euros) pour le local illégalement transformé à la commune de [Localité 2], au titre de l'amende civile;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNONS la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, à payer la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;







RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 17 septembre 2025, par Ombeline MAHUZIER, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière
La Présidente
Texte intégral
N° RG 25/00014 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FKQJ




Page sur 
C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]


Service 
chambre des référés : procédures accélérées au fond civiles
Minute N° VJ -25- 






N° RG 25/00014 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FKQJ




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





JUGEMENT EN PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2025


Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Commune COMMUNE DE [Localité 2], 
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée par Me Delphine GILBERT, avocat au barreau de COLMAR, postulant et Maître David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant 

À l'encontre de :

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES, 
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3]
représentée par Me Elisabeth GOETZMANN, avocat au barreau de COLMAR

S.A.S.U. LIONS GROUPE, 
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4]
représentée par Me Elisabeth GOETZMANN, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L'AFFAIRE
Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Ombeline MAHUZIER, Présidente du Tribunal judiciaire de Colmar, statuant selon la procédure accélérée au fond,
Greffière : Christine KERCHENMEYER,

DÉBATS

À l'audience publique du mercredi 23 juillet 2025.

JUGEMENT contradictoire et rendu en premier ressort,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le 17 septembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Ombeline MAHUZIER, présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :
David GILLIG
Me Elisabeth GOETZMANN

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SASU TM&G MIRANY FINANCES est propriétaire d'un immeuble comportant huit appartements, sis [Adresse 7] [Localité 2].

Souhaitant transformer une partie des logements en meublés de tourisme au sens de l'article L324-1-1 du Code du tourisme, la SASU TM&G MIRANY FINANCES a donné mandat à la SASU LIONS GROUPE de procéder à l'ensemble des démarches administratives en vue d'effectuer des locations touristiques et autres hébergements de courtes durées.

Depuis une délibération du conseil municipal de [Localité 2] du 11 juillet 2019, la commune de [Localité 2] a instauré un régime d'autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation, en application de les article L631-7 et L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation.

Le 28 novembre 2023, la SASU LIONS GROUPE a procédé à la demande de changement d'usage pour le compte de la SASU TM&G MIRANY FINANCES. Le règlement communal applicable en l'espèce était celui du 19 septembre 2021.

Le 30 novembre 2023, par courrier , la commune de [Localité 2] a averti la SASU LIONS GROUPE que le dossier de demande était incomplet et ne pouvait être reçu en l'état.

Le 7 février 2024, par courrier, la commune de [Localité 2] a averti la SASU LIONS GROUPE que l'activité locative ne pouvait se poursuivre sans arrêté d'autorisation de changement d'usage. 

Par acte du 23 décembre 2024, la COMMUNE DE [Localité 2] a fait assigner la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES et la S.A.S.U. LIONS GROUPE devant la présidente de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

- Ordonner le retour à l'usage d'habitation des trois logements situés sis [Adresse 7] à [Localité 2] irrégulièrement transformé en meublés de tourisme, conformément à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation ;

- Condamner la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES SASU et la S.A.S.U. LIONS GROUPE SASU à payer la somme de 50 000 euros par logement irrégulièrement transformé, conformément à l'article L652-1 Code de la construction et de l'habitation;

- Condamner in solidum la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES SASU et la S.A.S.U. LIONS GROUPE SASU à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner in solidium la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES SASU et la S.A.S.U. LIONS GROUPE SASU aux entiers frais et dépens de la procédure.

Dans ses conclusions du 20 juin 2025, elle expose en substance que :

- L'immeuble sis [Adresse 7] [Localité 2] est un local à usage d'habitation ;

- Le règlement d'urbanisme de la commune de [Localité 2] de septembre 2021 impose l'obtention d'une autorisation de changement d'usage des locaux à usage d'habitation en meublés de tourisme, conformément à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation ;

- La S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES et la S.A.S.U. LIONS GROUPE ont transformé l'usage de trois locaux en meublés de tourisme sans en obtenir l'autorisation, conformément à l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

- La S.A.S.U. LIONS GROUPE a déposé, pour le compte de la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES deux demandes de changements d'usage incomplètes le 28 novembre 2023 et le 8 mai 2024 ;

- Le 21 octobre 2024, par LRAR, la S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES a été mise en demeure de cesser l'exploitation des logements en meublés de tourisme ;

- Me [Y], commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat 3 décembre 2024, a constaté que les logements étaient présents sur des sites de location de logement de tourisme ;

- Le montant de l'amende demandée est justifié au regard des dispositions de l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La S.A.S.U. TM&G MIRANY FINANCES et la S.A.S.U. LIONS GROUPE demandent à la présidente du tribunal judiciaire de :

- Déclarer irrecevable la demande de la Commune de [Localité 2] pour défaut de qualité à agir du maire en exercice ;

- Déclarer recevable et fondée la SASU MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPE en l'ensemble de leurs conclusions ;

- Débouter la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant qu'elles sont irrecevables ;

Subsidiairement :

- Débouter la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant qu'elles sont infondées ;

Très subsidiairement :

- Modérer le montant de l'amende civile et la ramener à de plus justes proportions pour tenir compte, notamment, des principes de personnalité et d'individualisation des peines ;

- Condamner, en toutes hypothèses, la commune de [Localité 2] aux entiers dépens et à verse à la SASU MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPE la somme de 2.000 € (deux mille euros) chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en date du 3 juin 2025, elles exposent en substance que :

- Le maire n'avait pas qualité à agir au sens de l'article 31 du Code de procédure civile, par conséquent, la demande de la Commune de [Localité 2] est irrecevable, en application de l'article 122 du même code ;

- La SASU LIONS GROUPE a, par mandat, reçu mission d'effectuer des démarches administratives et n'est pas en position de pouvoir enfreindre les dispositions des articles L631-7 et L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation, faute d'exercer une activité de gestion locative hors de sa mission ;

- Le règlement communal ne vise pas les situations d'immeuble à usage mixte, dès lors, le règlement communal et les dispositions des articles L631-7 et L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation n'ont pas vocation à s'appliquer ;

- Le formulaire indiquant les pièces à fournir au dossier de demande de changement d'usage n'est pas annexé au règlement, dès lors, il n'a aucune valeur normative ;

- Les pièces à fournir ont changé entre le 28 novembre 2023 et le 8 mai 2024 ;

- La commune de [Localité 2] a attendu plus de deux mois pour répondre à la demande d'autorisation de changement d'usage du 28 novembre 2023 alors même que le silence de l'administration vaut acceptation après l'échéance du délai de deux mois;

- La commune ne rapporte pas la preuve d'une activité locative répétée, de courte durée, à une clientèle de passage, qu'ainsi, la violation des dispositions du Code de la construction et de l'habitation n'est pas fondée ;

- Le procès-verbal de constat dressé le 3 décembre 2024 rapporte la présence d'annonces de location de logement en meublés de tourisme pour un seul des appartements objets du litige, les autres logements constatés n'appartenant pas à la SASU TM&G MIRANY FINANCES ;

- Le montant de l'amende demandé, prévu par l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation, est excessif et doit être fixé selon les principes de personnalité et d'individualisation des peines.

À l'audience du 23 juillet 2025, les parties présentes maintiennent leurs demandes.

Sur ce, l'affaire a été mise en délibéré, pour être rendue au 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de capacité à agir

Il résulte de l'article L2122-22 alinéa 16 du Code général des collectivités territoriales que :

" Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat :






16° D'intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal, et de transiger avec les tiers dans la limite de 1 000 € pour les communes de moins de 50 000 habitants et de 5 000 € pour les communes de 50 000 habitants et plus ; "

Il résulte de l'article 31 du Code de procédure civile que :

" L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. "

Il résulte de l'article 122 du même code que :

" Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée."

En l'espèce, le conseil municipal a délégué au maire de la commune de [Localité 2] un pouvoir général d'ester en justice dans les matières prévues par délibérations du conseil sans préciser qu'elles étaient ces matières. 

La demanderesse verse par ailleurs au débat le procès verbat de séance du 17 juin 2025, démontrant que le conseil municipal a délégué au maire de la commune le pouvoir d'agir en justice dans tous litiges concernant l'application des dispositions de l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que le pouvoir d'assigner la SASU TM&G MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPES dans les litiges concernant l'application de l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation.

En conséquence, la demande de la commune de [Localité 2] agissant par représentation de son maire en exercice sera déclarée recevable.

Sur le retour du logement à usage d'habitation 

Il ressort de l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation que :

" La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article. ".

Il ressort de l'article R. 421-14 du Code de l'urbanisme que : 

" Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ".





En l'espèce, la destination s'analyse au regard du bâtiment dans son ensemble et non lot par lot, par application du principe selon lequel "les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal".

Dès lors, chaque appartement de l'immeuble est à usage d'habitation de sorte que le changement d'usage d'un local doit faire l'objet d'une demande d'autorisation de changement d'usage. 

L'absence de distinction entre " immeuble " et " appartement " est sans effet sur le règlement communal et les dispositions légales qui visent tous types de locaux. 

La commune de [Localité 2], en application de l'article L631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation a instauré un régime d'autorisation de changement d'usage le 9 septembre 2021, avant la demande de changement d'usage faite par la SASU LIONS GROUPE le 28 novembre 2023 ; dès lors, le règlement communal est applicable aux appartements litigieux.

Aussi, le régime d'autorisation de changement d'usage s'applique à chaque appartement objet du litige ; en application de l'article L637-1, le fait de louer un local à usage d'habitation en meublé de tourisme entraîne changement d'usage. 

En l'espèce, la commune de [Localité 2] entend prouver que la SASU TM&G MIRANY FINANCES a mis en location trois logements sans obtenir d'autorisation de changement d'usage. 

Pour se prévaloir des manquements aux dispositions de l'article L637-1 du Code de la construction et de l'habitation, il appartient à la commune de [Localité 2] de rapporter la preuve d'une location prohibée, faite de manière répétée, de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Le procès-verbal de constat en date du 3 décembre 2024 relève la présence d'un studio sis [Adresse 8] et d'un appartement sis [Adresse 9] à [Localité 2]. 

Les logements de la société TM&G MIRANY FINANCES se situant au [Adresse 7] [Localité 2], les constatations relatives à ces deux logement ne sauraient être considérées comme des preuves pertinentes de l'infraction au règlement des locaux appartenant à la SASU TM&G MIRANY FINANCES, qui se situent au [Adresse 7] [Localité 2]. 

Pour autant, le procès-verbal de constat démontre une location effective entre le 13 janvier 2024 et le 15 mai 2024 pour le logement " lionceau " sis [Adresse 7] à [Localité 2], sur le site " Booking.com " et " Cybevasion.fr ".

Par ailleurs, la commune de [Localité 2] produit un échange courriel avec l'office du tourisme, avançant qu'un des logements aurait été loué 83 fois sur la plateforme " Airbnb " sans pour autant rapporter la preuve de ces locations. Dans ce courriel, l'office du tourisme précise qu'aucune déclaration n'a été faite en 2024 pour deux des logements litigieux, que l'un des logements n'aurait été créé qu'en 2025 et l'autre n'aurait été déclaré qu'entre le 7 mars 2025 et le 8 août 2025 ; le courriel ne rapportant aucune preuve de ces déclarations et de la réalité de l'activité locative.

Ainsi, seule la location du logement " Lionceau " sur la période du 13 janvier 2024 et du 15 mai 2024 sera retenue au titre de l'application des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A. 





Enfin, les pièces demandées pour déposer un dossier de demande d'autorisation de changement d'usage sont indiquées dans le formulaire de demande ainsi que sur le site internet " Décladoc " où la demande peut être déposée. 

Le règlement communal en son article 8 vise le formulaire, de sorte que, la SASU TM&G MIRANY FINANCES et la SASU LIONS GROUPE ne peuvent se prévaloir de l'ignorance des pièces.

En l'espèce, la SASU TM&G MIRANY FINANCE et la SASU LIONS GROUPE avancent que les pièces demandées auraient changé entre le 28 novembre 2023 et le 8 mai 2024 , alors même qu'il résulte des courriers échangés entre la commune de [Localité 2] et la SASU LIONS GROUPE que les pièces sollicitées sont les mêmes.

En conséquence, il sera ordonné le retour à usage d'habitation du local " lionceau " sis [Adresse 7] à [Localité 2], dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision. 

Par ailleurs, l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution expose tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, la mairie de [Localité 2] indique avoir reçu des signalements d'habitants indiquant que la location brèce se poursuivait, alors même que la SASU Lions Groupe a indiqué par courriel " tout mettre en ordre " et " fermer toutes les dates " de location par courrel du 7 mars 2024 versé au dossier. 

Afin d'assurer l'exécution effective de la présente décision, il convient en conséquence de prononcer une astreinte de 500 euros par logement et par jour de retard, à l'expiration du délai d'un mois pour le retour à l'usage d'habitation, selon les modalités énoncées au dispositif. 

La compétence de la liquidation de l'astreinte sera laissée au juge naturel en la matière à savoir le juge de l'exécution.

Sur l'amende civile

Il résulte de l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation que : 

"Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l'autorité organisatrice de l'habitat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme ou de l'Agence nationale de l'habitat. 

Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. 

A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000€ par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires. "

Le montant de l'amende est fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que la SASU TM&G MIRANY FINANCES a loué son logement " lionceau " sur le site " Booking.com " et " Cybevasion " à plusieurs reprises, comme en attestent les dizaines de témoignages d'anciens touristes, caractérisant ainsi la condition de réitération du comportement prohibé.

La commune ne rapporte la preuve que de la location du logement " Lionceau " sur une période allant du 13 janvier 2024 au 15 mai 2024, soit une période de 123 jours.

La demanderesse verse également au dossier une estimation adossée aux données l'observatoire de l'agence régionale du tourisme Grand Est, qui confirment un taux d'occupation moyen des logements de tourisme dans la commune de [Localité 2] à 45 %, avec un prix moyen minimum par nuitée de 104 euros en basse saison et 170 euros en haute saison pour une durée de séjour est en moyenne de 3,2 jours.

Sur cette base, et sur une période de 5 mois, le montant des loyers perçus pour la location de courte durée peut être estimé à au moins 5.706,40 euros, contre 3.100 euros si le logement avait été loué au prix moyen de 620 euros par mois dans le cadre d'un bail dh'abitation, soit un écart de 2.664,4 euros. 

Au regard de la durée de la période incriminée, du profit généré en comparaison d'une location classique et de la collaboration démontrée du propriétaire qui a mandaté un inerlocuteur oour échanger avec la mairie afin de se mettre en conformité, l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation, la sera SASU MT&G MIRANY FINANCES condamnée à une amende de 3.000 euros par logement irrégulièrement transformé selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur la condamnation du mandataire au paiement de l'amende civile 

Il résulte de l'article L324-2-1 alinéa 1 et 3 du Code du tourisme que :

" I-Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme soumis à l'article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l'annonce de location, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale au sens de l' article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration, obtenu en application du III de l'article L. 324-1-1 du présent code. Lorsque ce meublé de tourisme est soumis au même III, elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration.

III.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du I est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 12 500 € par meublé de tourisme objet du manquement. "

En l'espèce, les intermédiaires dont les obligations spécifiques sont prévues par l'art. L.324-2-1 du Code du tourisme n'encourent pas l'amende civile prévue par l'art. L.651-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La SASU LIONS GROUPE avait pour mission d'effectuer les démarches administratives, elle ne peut se voir reprocher d'avoir changé de manière irrégulière l'usage du bien qui ne lui appartient pas et dont il n'est pas démontré qu'elle soit responsable de la gestion. 

Aussi, elle ne peut être tenue responsable de la violation des dispositions de l'article L631-7 ni être condamnée à payer l'amende prévue par l'article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation.
 
La demande formulée par la commune de [Localité 2] à son endroit sera en conséquence rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SASU TM&G MIRANY FINANCES qui succombe, sera tenue aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Ombeline MAHUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement en procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

DECLARONS recevable les demandes de la commune de [Localité 2] ;

ORDONNONS à la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, de procéder au retour à usage d'habitation du local nommé " lionceau ", illégalement transformé sis [Adresse 7] à [Localité 2] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard pendant une durée de trois mois, et ce à compter d'un mois suivant la signification de la présente décision ; 

Disons n'y avoir lieu à sa réserver la liquidation de l'astreinte ;

CONDAMNONS la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, à payer la somme de 3.000 € (trois mille euros) pour le local illégalement transformé à la commune de [Localité 2], au titre de l'amende civile;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNONS la SASU TM&G MIRANY FINANCES, représentée par son représentant légal, à payer la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;







RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 17 septembre 2025, par Ombeline MAHUZIER, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière
La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme R421-14, code general des collectivites territoriales L2122-22, code de la construction et de l'habitation L631-7, code general des impots 232, code du tourisme L324-1-1, code du tourisme L324-2-1, code de la construction et de l'habitation L651-2, code de la construction et de l'habitation L637-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-09-26T20:08:02.859Z.