Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 30 septembre 2025, n° 16/03254

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 18] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me CHAUSSY

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me [Localité 16]-ROUMAUD, Me TRUMER et Me PORCHER 


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 16/03254 - 
N° Portalis 352J-W-B7A-CHJGD

N° MINUTE : 




Assignation du :
11 Février 2016









JUGEMENT 
rendu le 30 Septembre 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [W] [S]
Madame [Z] [B] épouse [S]

[Adresse 5]
[Localité 11]

représentés par Maître Marie-Laetitia CHAUSSY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E1063




DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet [L] CHARPENTIER - SOPAGI, dont le siège social est situé [Adresse 3], pris en son établissement situé [Adresse 14] et en la personne de son représentant légal y domicilié 
[Adresse 13] 
[Localité 11] 

représenté par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0618
Décision du 30 Septembre 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 16/03254 - N° Portalis 352J-W-B7A-CHJGD

S.A.S. SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 2]
[Localité 12]

représentée par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0104

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la S.A.S. SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 1]
[Adresse 17]
[Localité 15]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente 
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] sont propriétaires d'un appartement et d'une cave, formant respectivement les lots n°10 et n°30, dans le bâtiment 1de l'immeuble sis [Adresse 9].

L'immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par la SA Cabinet [L] Charpentier - Sopagi.

Lors de l'assemblée générale réunie le 03 mai 2010, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de ravalement de la cour intérieure de l'immeuble.

Par courrier daté du 25 février 2011, les époux [S] ont indiqué à la société Sully Gestion, alors syndic de l'immeuble, avoir constaté l'érection d'une cheminée sur le toit de l'appartement de Mme [M], directement sous leurs fenêtres, et en ont sollicité la destruction ou le déplacement. 

Par un courrier du 16 mai 2011, ils ont également informé le syndic que les garde-corps de leurs fenêtres n'avaient pas été remis en place suite aux travaux de ravalement. 

M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] ont fait assigner Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de la destruction de la cheminée litigieuse, suivant exploit délivré le 05 juin 2012. 

Un jugement du 22 février 2013, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 04 février 2015, a débouté les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes au motif notamment que Mme [M] n'était pas responsable de l'installation de la ventouse sur le toit du bâtiment 2, que la demande d'enlèvement était irrecevable en l'absence du syndicat des copropriétaires à l'instance et que la preuve d'un trouble anormal du voisinage n'était pas rapportée. 

Par acte du 11 février 2016, M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] ont assigné en responsabilité la SAS Sully Gestion devant la présente juridiction. 

Par acte d'huissier du 25 novembre 2016, la SAS Cabinet Sully Gestion a assigné en intervention forcée son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société Allianz IARD.

Par acte du 10 décembre 2020, les époux [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble afin de lui voir rendre le jugement commun et opposable.

Ces procédures ont été jointes à l'affaire principale par mention au dossier.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, les époux [S] demandent à la présente juridiction, au visa des articles 1240, 1241, 1355, 2222, 2224 du code civil, 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, 18 de la loi du 10 juillet 1965, R421-17-1 et L313-2 du code de l'urbanisme, R111-15 du CCH, L 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, 73, 74, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

JUGER Monsieur et Madame [W] [S] recevables, bien fondés et non prescrits en leurs demandes et débouter les autres parties de toutes les leurs demandes fins et conclusions, 

A titre principal : 

JUGER que la cheminée non conforme aux prescriptions légales doit être démontée et les garde-corps reposés sans délais, et ce faisant condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son nouveau syndic en exercice, la société [L] CHARPENTIER, SOPAGI, à y procéder, 

CONDAMNER tous les succombants in solidum, à une astreinte de 150€ par jour de retard jusqu'à parfaite réalisation du démontage de la cheminée et remise en place des garde-corps relatifs à l'appartement de Monsieur et Madame [S], 

AUTORISER la copropriété à procéder au raccordement sur le conduit de l'ancienne cheminée existante selon les prescriptions des services des ABF afin que le conduit d'évacuation ne soit ni à proximité immédiate des fenêtres des demandeurs, ne constitue plus un préjudice esthétique pour ces derniers, et que principalement l'implantation et la structure de la cheminée soit choisie en conformité avec les dispositions applicables au secteur et après approbation des services des ABF, et ce aux entiers frais des succombants, et en cas d'empêchement technique condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder à toute étude technique en collaboration avec le services des ABF et les demandeurs ; 

LIQUIDER les astreintes prononcées, 
 
CONDAMNER le Cabinet SULLY GESTION ALLIANZ IARD et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD, in solidum, à indemniser Monsieur et Madame [W] [S] de leurs préjudices répartis comme suit : 
o Préjudice de jouissance depuis 2011 actualisé : 119.375 € 
o Préjudice moral actualisé : 10.000 € 
o Préjudice financier : 22.864 € 

Au subsidiaire et à défaut de condamnation à la dépose de la cheminée: 

CONDAMNER le Cabinet SULLY GESTION ALLIANZ IARD, et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD, in solidum, à indemniser Monsieur et Madame [W] [S] de leurs préjudices répartis comme suit : 
o Préjudice de jouissance depuis 2011 actualisé : 119.375 € 
o Préjudice moral actualisé : 15.000 € 
o Préjudice financier : 22.864 € 

CONDAMNER en sus le Cabinet SULLY GESTION ALLIANZ IARD, et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD, in solidum, à indemniser la perte de valeur définitive de l'appartement du fait de l'implantation de la cheminée et évaluée à 300.000 €, 

PRONONCER l'exécution provisoire, 

CONDAMNER les succombants à payer à Monsieur et Madame [W] [S] une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître CHAUSSY conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 32, 122 et 789- 6° du code de procédure civile, 42 de la Loi du 10 juillet 1965, 2222 et 2224 du code civil, de :

DIRE ET JUGER que l'assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires est nulle faute de motivation en droit ; 

DIRE ET JUGER l'action de Monsieur et Madame [S] mal dirigée à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] en l'absence du copropriétaire concerné et prescrite le conduit ayant été installé il y a plus de 10 ans ; 

En conséquence, 

DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [S] irrecevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

Subsidiairement, 

DIRE ET JUGER Monsieur Madame [S] mal fondés en leur demandes et les en débouter ; 

Y ajoutant, 

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [S] au paiement d'une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, la société Sully Gestion demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-577 du 10 uillet 1965, des articles 9 et 555 du code de procédure civile, 1353 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de :

- déclarer irrecevables et mal fondés en leurs demandes les consorts [S] à l'encontre du Cabinet SULLY GESTION 

Y faisant droit, 

A TITRE PRINCIPAL, 

- Dire et juger que l'action des consorts [S] est prescrite ; 

- Dire et juger que l'action des consorts [S] se heurte à l'autorité de la chose jugée ; 

Par conséquent,

- Déclarer irrecevables les consorts [S] en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du Cabinet SULLY GESTION ; 

A TITRE SUBSIDIAIRE, 

- Dire et juger que le Cabinet SULLY GESTION en sa qualité de syndic professionnel de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 19] ne peut contrevenir à une décision de l'assemblée des copropriétaires du 3 mai 2010 dûment exécutée et engager les finances du syndicat des copropriétaires sur un projet contraire ; 

- Dire et juger que M. et Mme [S] ne démontrent pas une faute détachable de son mandat de syndic du Cabinet SULLY GESTION de la Copropriété [Adresse 8] [Localité 4] pour le voir condamner personnellement à des obligations de faire ainsi qu'à des dommages et intérêts ; 
Décision du 30 Septembre 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 16/03254 - N° Portalis 352J-W-B7A-CHJGD

Par conséquent, 

- Débouter les consorts [S] en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du Cabinet SULLY GESTION ; 

A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE, 

- Dire et juger que les demandes de M. et Mme [S] se heurtent aux décisions des assemblées générales des copropriétaires du 3 mai 2010, 17 mars 2011 et 12 mars 2012 ainsi qu'à toutes délibérations dont il ressort nécessairement que les travaux de ravalement et l'installation litigieuse ont été autorisées ; 

- Dire et juger que les demandes de M. et Mme [S] se heurtent à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 4 février 2015 qui a confirmé le jugement du TGI de Paris du 22/02/2013 ; 

- Dire et juger que M. et Mme [S] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice nouveau ; 

Par conséquent, 

- Débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du Cabinet SULLY GESTION comme étant infondées ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

- Condamner la Compagnie ALLIANZ IARD à garantir le Cabinet SULLY GESTION de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre lui y compris au titre de l'article 700 du Code de procédure civile avec exécution provisoire ; 

- Condamner solidairement les consorts [S] à verser au Cabinet SULLY GESTION la somme de 5 000 € au titre de l'article 700; 

- Condamner solidairement les époux [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ilan TOBIANAH, conformément à l'article 699 du CPC. 

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2020, la société Allianz IARD demande au tribunal de :

A titre principal : 

CONSTATER que les conditions de la responsabilité civile de la Société SULLY GESTION ne sont pas réunies ; 

DEBOUTER les époux [S] et toute autre partie de leurs prétentions à l'encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD ; 

A titre subsidiaire : 

RAPPORTER le préjudice allégué à de plus justes proportions ; 

Décision du 30 Septembre 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 16/03254 - N° Portalis 352J-W-B7A-CHJGD

DIRE que la condamnation hypothétique pesant sur la Compagnie ALLIANZ IARD ne pourra s'entendre que dans les limites des garanties du contrat (plafond et franchise) opposable à toutes les parties ; 

DEBOUTER les époux [S] et toute autre partie de leurs prétentions à l'encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD au titre des obligations de faire et des astreintes (dépose de la cheminée et remise en place des garde-corps) ; 

En tout état de cause : 

ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ IARD une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marcel PORCHER conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

*

En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 06 janvier 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les exceptions de procédure et fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires

1-1 Sur la nullité de l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires

Au visa des articles 56 et 114 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires soutient que l'assignation doit contenir à peine de nullité l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ; qu'en l'espèce les époux [S] ne visent aucun fondement relatif à la responsabilité du syndicat des copropriétaires ni ne permettent de déterminer sur quel motif en droit il pourrait être condamné à déposer un conduit de cheminée qui plus est privatif.

Les époux [S] opposent que l'assignation a été délivrée avec dénonciation de l'intégralité de la procédure ; qu'elle expose clairement que le syndicat des copropriétaires a été mis en cause afin que la décision lui soit rendue commune et opposable.

Sur ce,

Il résulte de l'article 771 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, que tenues, à peine d'irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu'à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge. 

Selon l'article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L'article 74 suivant indique que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

Selon l'article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

En l'espèce, les époux [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires par exploit du 10 décembre 2020 afin que le jugement lui soit déclaré commun et opposable. 

Ils ont formé leur première demande de condamnation de ce dernier à déposer la cheminée sous astreinte par des conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2023.

Or, s'il a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action des consorts [S] par conclusions d'incident notifiées le 03 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires n'a en revanche soulevé l'exception de nullité de l'assignation que par des conclusions postérieures au fond.

Cette dernière est donc irrecevable à la fois pour ne pas avoir été formée devant le juge de la mise en état mais également pour ne pas avoir été soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir en violation des dispositions des articles 74 et 112 du code de procédure civile.


1-2 Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il n'a pas qualité pour déposer le conduit d'évacuation de la chaudière privative d'un copropriétaire alors que ce dernier n'est pas partie à l'instance ; qu'il ne peut davantage procéder à un autre raccordement de la chaudière dès lors que celui-ci va impliquer des travaux dans les parties privatives du copropriétaire concerné.

Les époux [S] opposent que le retrait de la cheminée impacte uniquement la toiture qui est une partie commune; qu'il n'est en effet nul besoin d'intervenir dans le local privatif pour retirer la ventouse ; que l'ancien conduit peut à nouveau être utilisé pour le raccordement de l'autre copropriétaire; qu'il a déjà été jugé dans le cadre d'une précédente instance que le copropriétaire qui avait seul l'usage de ce conduit d'évacuation n'avait pas à être mis en cause s'agissant d'un élément commun à simple usage privatif; qu'ils ont donc parfaitement intérêt à agir à l'encontre du syndicat. 
 

Sur ce,

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires a qualité exclusive à défendre à une action concernant les parties communes.

Le règlement de copropriété de l'immeuble établi le 19 novembre 1953 stipule que sont notamment réputés parties communes à tous les copropriétaires de chaque bâtiment la charpente et la toiture, ainsi que les conduits de fumée sur toute leur hauteur (coffres et gaines) et les têtes de cheminée. 

Le syndicat des copropriétaires a donc bien qualité en l'espèce pour défendre à la demande de démontage du conduit d'extraction installé en toiture.

A l'occasion de la procédure ayant opposé les consorts [S] à Mme [M], propriétaire du bâtiment 2 sur la toiture duquel a été installé le conduit litigieux, le tribunal puis la cour d'appel de Paris ont d'ailleurs expliqué que la ventouse d'évacuation des gaz de la chaudière de Mme [M] avait été installée par le syndicat des copropriétaires et que la demande d'enlèvement était irrecevable en l'absence de ce dernier à l'instance dès lors qu'il était l'initiateur des travaux et que l'enlèvement du conduit impliquait une atteinte à la toiture commune.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre du syndicat des copropriétaires sera donc écartée.


1-3 Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action

Au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi ELAN du 25 novembre 2018 et des articles 2222 et 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires expose que l'action des époux [S] a pour point de départ le jour où ils ont découvert la présence du conduit et la suppression du garde-corps soit au plus tard le 25 février 2011; qu'elle a bénéficié de l'ancien délai de 10 années qui expirait le 25 février 2021; que leur demande de dépose du conduit dirigée à son encontre par conclusions du 8 janvier 2023 est donc irrecevable comme étant prescrite ; qu'il en est de même de la demande de repose d'un garde-corps dont il est évident qu'il a disparu depuis 2010 ; que l'assignation du 10 décembre 2020 était limitée à lui rendre commun et opposable le jugement à intervenir dans le litige les opposant à Sully Gestion ;que l'assignation du 10 décembre 2020 n'a pas pu interrompre une action qui n'avait pas été engagée. 

M. et Mme [S] soutiennent pour leur part que le délai de prescription a effectivement commencé à courir le 25 février 2011 ; que conformément aux articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi ELAN du 25 novembre 2018, 2222 et 2224 du code civil, le délai de 10 ans est réduit à 5 ans à compter du 25 novembre 2018 sans pouvoir excéder le délai antérieur de 10 ans ; qu'ils avaient donc jusqu'au 25 mars 2023 pour agir contre le syndicat; que leur action n'est pas donc prescrite puisque l'assignation dans laquelle ont été dénoncées toutes les demandes de l'instance a été délivrée à ce dernier le 10 décembre 2020.

Sur ce,

L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose : "Les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans".

La loi du 23 novembre 2018 a réduit ce délai de prescription, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 disposant désormais : "Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat".

En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

S'agissant de l'articulation de ces délais, l'alinéa 2 de l'article 2222 du code civil prévoit que le nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit le 25 novembre 2018, sans qu'il puisse excéder la durée totale prévue par la loi antérieure.

Il est en l'espèce acquis aux débats que le point de départ du délai de prescription de l'action relative au conduit doit être fixé au 25 février 2011, date du courrier adressé par les époux [S] à la société Sully Gestion se plaignant de l'érection de la cheminée sur le toit de l'appartement de Mme [M] et en demandant la destruction ou le déplacement. 

De même, le point de départ de l'action relative au garde-corps doit être fixé au 25 mars 2011, date de réception des travaux de ravalement lors de laquelle a pu être constatée l'absence de remise en place des garde-corps de leurs fenêtres.

Le délai n'était donc pas écoulé au 25 novembre 2018, date d'entrée en vigueur de la loi ELAN, qui a réduit de 10 ans à 5 ans le délai de prescription des actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il s'en suit, suivant les dispositions transitoires applicables que les demandeurs pouvaient agir contre le syndicat des copropriétaires jusqu'au 25 février 2021 pour le conduit et jusqu'au 25 mars 2021 pour le garde-corps.

Or l'assignation signifiée au syndicat des copropriétaires le 10 décembre 2020 ne contenait aucune demande à l'encontre de ce dernier et ne saurait venir interrompre le délai de prescription de l'action.
Décision du 30 Septembre 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 16/03254 - N° Portalis 352J-W-B7A-CHJGD

Les demandes de dépose du conduit et de repose des garde-corps, formées pour la 1ère fois par des conclusions notifiées le 08 janvier 2023, sont donc irrecevables comme étant prescrites.


2- Sur les fins de non recevoir soulevées par la société Sully Gestion

2-1 Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

La société Sully Gestion expose qu'elle a été assignée le 11 février 2016, soit plus de cinq années après l'achèvement du ravalement litigieux ayant conduit à la démolition d'une cheminée et à son déplacement; que Mme [S] faisait partie du conseil syndical à cette époque et était parfaitement au courant des désordres dès la fin de l'année 2010; que l'action des demandeurs est donc prescrite à son encontre s'agissant de l'implantation d'une cheminée et de l'absence de garde-corps constatées plus de cinq ans avant l'assignation introductive de la présente instance. 

Les demandeurs opposent que les actions d'un copropriétaire contre le syndic se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ du délai est la découverte de la cheminée signifiée au syndic par lettre du 25 février 2011; que le point de départ concernant les gardes corps peut être fixé à la date de réception des travaux soit le 25 mars 2011; que l'action contre la société Sully Gestion introduite par assignation du 11 février 2016 n'est donc pas prescrite.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Le délai de prescription commence donc à courir à partir du jour où le demandeur a eu connaissance des faits dommageables.

Le point de départ du délai de prescription de l'action relative au conduit pouvant être fixé au 25 février 2011 et celui de l'action relative au garde-corps pouvant être fixé au 25 mars 2011, M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] n'étaient pas prescrits en leur action lorsqu'ils ont assigné la SAS Sully Gestion par exploit du 11 février 2016.

La fin de non recevoir tirée de la prescription sera donc écartée.


2-2 Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée

La SAS Sully Gestion soutient que les consorts [S] ont d'ores et déjà été déboutés de leurs demandes de démolition du conduit et d'indemnisation à l'encontre de Mme [M] puis du syndicat des copropriétaires; qu'ils ne pourront qu'être déclarés irrecevables en ces mêmes demandes, la cheminée litigieuse ayant été jugée comme autorisée a posteriori par l'assemblée des copropriétaires; que le syndic en exercice ne peut contrevenir à une décision du syndicat des copropriétaires ni engager ses finances sur un projet contraire en faisant procéder au démontage de l'installation litigieuse ou en remettant en place les garde-corps des fenêtres de M. et Mme [S]; qu'il ne peut davantage être condamné à des dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage, lequel au surplus a été jugé non établi qu'il soit d'ordre esthétique ou d'ordre sanitaire par les premiers juges d'instance et d'appel.

Elle ajoute qu'il appartenait aux demandeurs d'engager la responsabilité de Mme [D] en sa qualité de maître d'œuvre chargé de surveiller et diriger les travaux de ravalement; que cette dernière est seule responsable du choix du déplacement de la cheminée et de la bonne exécution des travaux s'agissant notamment des garde-corps; qu'il n'est pas de la responsabilité du syndic de signaler au maître d'ouvrage les vices et non-conformités apparents et de le mettre en garde sur les éventuelles conséquences d'une absence de réserve pour ces désordres; qu'il est enfin erroné de faire croire au tribunal que la ventouse litigieuse puisse être démolie et remplacée par la cheminée se trouvant de l'autre côté du toit.

Au visa de l'article 1355 du code civil, les consorts [S] opposent que le présent contentieux ne concerne pas les mêmes parties puisque le cabinet Sully Gestion n'a jamais été attrait dans la procédure les opposant à Mme [M]; qu'il n'a pas les mêmes fondements puisqu'il a pour objet de rechercher la responsabilité du syndic pour fautes dans l'exercice de ses fonctions tandis que précédente instance portait sur le défaut d'autorisation de la cheminée au regard de la loi de 1965; qu'il ne formule enfin pas les mêmes demandes en ce que la question des garde-corps n'a jamais été abordée, la question de la cheminée n'a jamais été traitée du point de vue de la faute du syndic ni l'attribution des dommages et intérêts qui peuvent en découler. 

Sur ce,

L'article 1355 du code civil dispose que l''autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La partie qui entend se prévaloir d'un jugement antérieur ne peut donc en invoquer l'autorité que si les deux affaires présentent une triple identité de parties, d'objet et de cause.

Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la société Sully Gestion n'a jamais été attraite, en son nom personnel, à la procédure introduite par les époux [S] et ayant donné lieu au jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Paris en date du 22 février 2013, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 4 février 2015. 

Cette fin de non recevoir sera donc également rejetée.


3- Sur les demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SAS Sully Gestion

3-1 Sur les fautes de la SAS Sully Gestion

Les époux [S] font valoir que la cheminée a été érigée par Mme [M] sur une partie commune sans autorisation préalable de la copropriété; que le syndic a fait ratifier a posteriori les travaux sans les soumettre de façon expresse au vote des copropriétaires; que Mme [S] alors membre du conseil syndical n'a pas été préalablement avertie de la pose de cette cheminée et ne l'a pas davantage validée; que le syndic n'a pas déclaré les travaux auprès des architectes des bâtiments de France en violation des articles R 421-17-1-et L 313-2 du code de l'urbanisme et que l'implantation de la cheminée n'est pas conforme à la réglementation applicable.

Ils ajoutent qu'il appartient au syndic de suivre l'exécution des travaux jusqu'à leur terme; que les garde-corps ont été retirés en 2011 sans l'accord ni même l'information des copropriétaires alors qu'ils sont privatifs; qu'ils n'ont toujours pas été remis en place au mépris des règles de sécurité et malgré leurs demandes répétées; que le syndic a donné l'ordre à l'entreprise de faire procéder à l'installation de la cheminée et qu'il lui appartient de se retourner contre l'architecte de la copropriété s'il estime qu'une faute a été commise par ce dernier. 

La SAS Sully Gestion oppose que l'installation du conduit a été autorisée par le syndicat des copropriétaires; qu'elle était tenue de faire exécuter les décisions de l'assemblée des copropriétaires et du conseil syndical dûment habilité par celle-ci; qu'elle n'est pas l'auteur des supposés troubles anormaux de voisinage; que les époux [S] n'habitent pas sur place ; que le certificat médical produit ne fait d'ailleurs pas le lien entre la présence de la cheminée et la pathologie de Mme [S]; que la distance minimum à respecter entre la sortie de cheminée et un ouvrant est de 40 cm, ce qui est parfaitement respecté en l'espèce; qu'il appartenait aux demandeurs de se retourner contre l'architecte à supposer que la responsabilité de celle-ci puisse être engagée ; qu'elle n'a donc commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle. 

La SA Allianz IARD soutient pour sa part que le syndic s'est borné à respecter les instructions du syndicat des copropriétaires; que les époux [S] ne rapportent nullement la preuve de la visibilité gênante et du caractère dangereux de la ventouse dont l'installation est licite; que Mme [S] ne s'est d'ailleurs aperçue de la présence de celle-ci que lors d'une visite de la toiture; qu'un architecte a été mandaté par l'assemblée générale pour surveiller et diriger les travaux; qu'il appartenait à ce professionnel de veiller au respect de l'ensemble des réglementations applicables et de réceptionner les travaux après avoir vérifié la remise en place des éléments; que les époux [S] n'ont pas qualité pour se prévaloir du respect du plan de sauvegarde des immeubles historiques du Marais; que la société Sully Gestion n'a donc commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile.

Sur ce,

Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, la victime supposée doit dès lors établir l'existence d'une faute à la charge du syndic, d'un dommage en ayant résulté pour elle, et d'une relation de cause à effet entre cette faute et ce dommage.

Décision du 30 Septembre 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 16/03254 - N° Portalis 352J-W-B7A-CHJGD

3-1-1 Sur le conduit

L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 03 mai 2010 a voté les travaux de ravalement des façades de la cour du bâtiment A. La maîtrise d'oeuvre a été confiée à Mme [D], architecte, et le syndic s'est vu confier la gestion financière moyennant des honoraires de 2% HT (résolution n°16-1).

Par ordre de service signé le 14 janvier 2011, la société Sully Gestion ès qualités de syndic a demandé à la société Celo Gaz d'intervenir pour modifier la ventouse condensation avec déconnexion de l'ancien conduit, conformément au devis établi le 05 janvier 2011 pour un montant de 705,05 euros. 

Dans sa note explicative, cette société indique que la chaudière à condensation installée est non polluante et non toxique, seule de la vapeur d'eau s'échappant de la ventouse et non du monoxyde de carbone.

L'assemblée générale du 17 mars 2011 a examiné et approuvé le compte travaux "ravalement façade et toiture" pour un montant total de 159.351,99 euros. Celle du 12 mars 2012 a approuvé les comptes de l'exercice allant du 1er octobre 210 au 30 septembre 2011, incluant le coût de l'installation du conduit litigieux pour un montant de 705,05 euros. 

Les consorts [S] reproche en premier lieu à la société Sully Gestion un défaut de réponse et d'action à leurs contestations en ce que cette dernière ne démontre pas l'accord du conseil syndical pour l'installation de la ventouse et aurait délibérément soumis au vote des copropriétaires la ratification des comptes travaux, dans lesquels seule une ligne comptable fait apparaître la facture de la société Celo Gaz, ce en dépit des vives contestations soulevées par leurs soins depuis février 2011. 

Une note établie en juillet 2012 par l'architecte de l'immeuble indique cependant que :
"En cours de chantier, compte tenu de l'état de dégradation de la cheminée visible depuis l'échafaudage après purge des éléments non adhérents, la décision de démolir la cheminée a été évoquée en conseil syndical. 
Mme [V], ABF responsable du secteur, a été tenue informée des raisons de ce projet de démolition et n'a pas émis d'avis défavorable. 
La décision de démolir la cheminée a été prise en conseil syndical avec les membres présents, le syndic et l'architecte en charge des travaux."

En outre, à les supposer avérés, aucun de ces griefs n'est à l'origine des préjudices invoqués par les consorts [S] qui résultent de la seule présence de la ventouse installée par la société Celo Gaz et validée par une assemblée générale de copropriété aujourd'hui définitive, ce que les demandeurs ne contestent d'ailleurs pas. 

Ces derniers versent un courrier établi le 29 janvier 2015 par Mme [V], architecte des bâtiments de France, dans lequel celle-ci explique avoir constaté l'existence d'une cheminée sur le toit du bâtiment qui longe la [Adresse 20] ; que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucune autorisation préalable dans le secteur sauvegardé du Marais ; que les autorisations en secteur sauvegardé font l'objet d'un avis conforme de l'architecte des bâtiments de France ; que dans le cadre d'une régularisation obligatoire, cette cheminée irrégulière doit être démolie et la chaudière raccordée sur la souche de cheminée qui existe depuis longtemps sur cette toiture basse.

Par courrier du 28 avril 2015, elle a en outre indiqué au syndic qu'il lui appartenait de faire respecter la légalité des travaux dans la copropriété dont il a la gestion.

S'il n'est pas contesté par la société Sully Gestion qu'aucune déclaration de travaux n'a été déposée préalablement à l'installation du conduit litigieux auprès des architectes des bâtiments de France, il résulte des pièces communiquées que celui-ci a été mis en place en cours de chantier au regard de la vétusté de la cheminée existante et que le maître d'oeuvre en charge des travaux lui a expressément indiqué que la responsable du secteur des architectes des bâtiments de France n'y était pas opposée.

Il n'est dans ces circonstances pas démontré que le syndic a méconnu son obligation de diligence dans le suivi et la mise en œuvre des travaux. 

Dans tous les cas, il convient de rappeler que, pour pouvoir obtenir l'indemnisation de leur préjudice, les époux [S] doivent établir l'existence du lien de causalité entre la faute et le dommage. Or ces derniers ne revendiquent aucun préjudice résultant directement de ce défaut de déclaration préalable dès lors qu'il n'est pas établi que les architectes des bâtiments de France auraient émis un avis défavorable.

En matière de suivi des contrats et marchés, l'étendue exacte de la mission du syndic dépend essentiellement des pouvoirs que l'assemblée générale a entendu lui confier. 

En l'espèce, l'assemblée générale du 03 mai 2010 a confié la maîtrise d'oeuvre des travaux de ravalement à Mme [D], architecte, à laquelle il incombait donc d'élaborer un projet respectant toutes les règles d'urbanisme applicables à la mise en place du conduit litigieux.

N'ayant donc pas été chargée du suivi et de la surveillance du chantier, la société Sully Gestion ne peut assumer la responsabilité correspondante et ne saurait être tenue de l'éventuelle violation de la réglementation applicable qui n'a de surcroît fait l'objet d'aucune investigation contradictoire et n'est pas démontrée.

Les époux [S], qui échouent à démontrer l'existence d'une faute du syndic en lien avec les préjudices allégués ne pourront qu'être déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre du conduit installé sur la toiture du bâtiment 2.


3-1-2 Sur les garde-corps 

Il appartient au syndic, en charge de l'entretien et de l'administration générale de l'immeuble, de faire respecter le règlement de copropriété et les décisions d'assemblées générales, notamment en ce qui concerne l'exécution des travaux intéressant l'immeuble.

La présence d'un maître d'oeuvre ne le dispense pas de son obligation de surveiller le bon déroulement des travaux et de prendre toutes mesures utiles pour que les entreprises réparent les désordres constatés en cours de chantier.

Par courrier du16 mai 2011, M. et Mme [S] ont informé la société Sully Gestion que les garde-corps de leurs fenêtres n'avaient pas été remis en place suite aux travaux de ravalement.


Quand bien même ces garde-corps sont réputés parties privatives par le règlement de copropriété, il appartenait au syndic de réagir aux sollicitations des époux [S] en demandant aux entreprises de venir réparer les désordres constatés en cours de travaux ou d'intervenir rapidement auprès de techniciens compétents pour apporter sans délai les remèdes appropriés.

La négligence du syndic de copropriété sur ce point engage sa responsabilité pour les préjudices en résultant.

 
3-2 Sur les préjudices

M. et Mme [S] sollicitent l'indemnisation de quatre postes de préjudices : un préjudice de jouissance depuis 2011 actualisé à la somme de 119.375 euros, un préjudice moral actualisé à la somme de 15.000 euros, un préjudice financier à hauteur de 22.864 euros et une perte de valeur définitive de leur appartement d'un montant de 300.000 euros.

Ils exposent que Mme [S] a fait l'objet d'une prise en charge médicale pour une affection respiratoire avec pneumopathie concomitamment à la mise en place de la cheminée sur le toit du bâtiment 2; que deux fenêtres de leur appartement donnent directement sur celle-ci et ne peuvent plus rester ouvertes ce qui créé une atteinte directe à leur jouissance; que le préjudice esthétique est établi par constat d'huissier; que la vue de cette cheminée et de son tirage nuit à la valeur de leur appartement; que deux agences immobilières attestent d'une dévaluation de 15 à 20% du prix; que le défaut de garde-corps constitue enfin un risque immédiat et un réel danger pour les occupants de l'appartement; qu'ils sont très affectés moralement par toutes ces procédures et physiquement par les émanations de fumée, les retards de procédure volontairement entretenus par la société Sully Gestion et la mauvaise foi de celle-ci; que le préjudice financier est enfin justifié par tous les frais des instances engagées en raison de la cheminée.

La société Sully Gestion oppose que les demandes au titre d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral sont tant infondées qu'injustifiées; que la prétendue dépréciation de valeur de l'appartement n'est pas indemnisable en ce qu'il s'agit d'un préjudice éventuel; que les époux [S] ne justifient en effet pas avoir mis leur appartement en vente; que sont enfin réclamés des dépens et frais irrépétibles concernant la présente instance et la procédure dont ils ont été déboutés contre Mme [M] pour la somme de 22.864 euros. 

La SA Allianz IARD expose que la ventouse litigieuse ne libère que de la vapeur d'eau; que Mme [S] ne démontre pas que les éventuelles émanations seraient la cause exclusive de son état de santé; qu'aucun justificatif n'est produit afin d'illustrer le préjudice de jouissance revendiqué; qu'aucune moins-value ne peut être constatée alors que le bien n'a pas été vendu de sorte que ce préjudice est purement hypothétique; que la société Sully Gestion ne saurait être condamnée à régler les frais des procédures engagées et perdues par les époux [S].

Sur ce,

Les époux [S] ne pourront qu'être déboutés de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de valeur de leur appartement en l'absence de toute démonstration d'une faute du syndic dans l'implantation de la cheminée.

La demande d'indemnisation des frais des instances engagées "en raison" de la cheminée n'apparaît pas davantage justifiée.

De même, le préjudice de jouissance réclamé est principalement motivé par la présence du conduit sous les fenêtres des époux [S], laquelle ne peut être imputée à la société Sully Gestion dont la responsabilité n'a pas été retenue à ce titre.

Il est en revanche suffisamment démontré par les pièces produites que les fenêtres des demandeurs ne sont plus équipées de garde-corps depuis leur suppression lors des travaux de ravalement, ce qui a fortement réduit le niveau de sécurité de l'appartement dont la faible hauteur des allèges entraîne des risques de chutes réels.

Ce préjudice persiste nonobstant les nombreux courriers adressés par les demandeurs et leur avocat à la société Sully gestion.

Compte tenu de la gravité et de la durée de cette non conformité, ce préjudice de jouissance avéré sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 10.000 euros.

Les consorts [S] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice immatériel distinct du préjudice de jouissance d'ores et déjà indemnisé et seront par conséquent déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires.


4- Sur la garantie de la SA Allianz IARD

La société Allianz IARD ne conteste pas ses garanties mais oppose tant à la société Sully Gestion qu'aux consorts [S] la franchise prévue à son contrat à hauteur de 5.000 euros.

Sous réserve de cette franchise dont elle est fondée à se prévaloir, l'assureur sera par conséquent condamné in solidum avec la société Sully Gestion au paiement des indemnités allouées aux consorts [S] à titre de dommages et intérêts, frais et dépens.

Elle sera de même condamnée à garantir son assurée du paiement de ces condamnations.


5- Sur les demandes accessoires

Parties succombantes en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société Sully Gestion et son assureur Allianz IARD seront condamnées in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Chaussy conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Condamnées aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme [S] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboutées de leurs demandes à ce titre.

Le sens du présent jugement et l'équité commandent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de frais irrépétibles.

Le prononcé de l'exécution provisoire apparaît justifié au regard l'ancienneté de l'affaire.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe:

DÉCLARE irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19].

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre du syndicat des copropriétaires.

DÉCLARE M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] irrecevables en leurs demandes de dépose du conduit et de repose des garde-corps formées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19].

REJETTE les fins de non recevoir tirées de la prescription et de l'autorité de la chose jugée soulevée par la société Sully Gestion.

CONDAMNE in solidum la SAS Sully Gestion et la SA Allianz IARD à payer à M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

DÉBOUTE M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SA Allianz IARD à garantir la société Sully Gestion du paiement des indemnités allouées aux consorts [S] à titre de dommages et intérêts, frais et dépens.
 
DIT que la SA Allianz IARD est fondée à opposer ses franchises contractuelles.

CONDAMNE in solidum la SAS Sully Gestion et la SA Allianz IARD aux dépens, dont distraction au profit de Maître Chaussy conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SAS Sully Gestion et la SA Allianz IARD à payer à M. [L] [S] et Mme [Z] [B] épouse [S] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les déboute de leurs demandes à ce titre.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19] de sa demande de frais irrépétibles.

ORDONNE l'exécution provisoire.

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.


Fait et jugé à [Localité 18] le 30 Septembre 2025.


La Greffière La Présidente