Tribunal judiciaire de Strasbourg, HAGUENAU Civil, 16 septembre 2025, n° 24/06753

N° RG 24/06753 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M5KW


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU
[Adresse 3]
[Localité 5]

HAGUENAU Civil
N° RG 24/06753 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M5KW


Minute n°




Expédition exécutoire et annexes 
aux avocats

le

Le Greffier


Me Sophie KAPPLER
Me Antoine NOBLET


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

 16 SEPTEMBRE 2025


DEMANDEURS :

Monsieur [G] [Z]
[Adresse 2]
représenté par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [N] [J] épouse [Z]
[Adresse 2]
représentée par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [R]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Antoine NOBLET, avocat au barreau de SAVERNE

Madame [V] [D] épouse [R]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Antoine NOBLET, avocat au barreau de SAVERNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection 
Hafize CIL Greffier lors des débats et Lila BOCKLER greffier lors du délibéré

DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Aout 2025 puis prorogé au 16 Septembre 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER Greffier




N° RG 24/06753 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M5KW


EXPOSE DU LITIGE 

Selon exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, Monsieur [G] [Z] et Madame [N] [J] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [O] [R] et Madame [V] [D] épouse [R] devant le Tribunal de Proximité de HAGUENAU aux fins de les voir solidairement condamnés à leur payer la somme de 5.624,85 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble sis [Adresse 1] à 67850 MIETESHEIM, augmentée des intérêts légaux à compter du 26 juillet 2023, date de la première mise en demeure. 

Ils mettent en compte 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. 

Ils exposent avoir acquis auprès des défendeurs une maison d’habitation à l’adresse susvisée, par acte de vente du 5 août 2022 et pour un prix de 300.000,00 euros. 
Les défendeurs ont occupé le bien pendant près de sept années avant la vente. 
Lors de leur visite du bien, les époux [Z] ont pu constater que les époux [R] avaient engagé des travaux au niveau du réseau d’évacuation des eaux de la maison, les tuyauteries étant apparentes dans les toilettes du 1er étage, la cuisine et au deuxième étage. 

L’acte de vente stipule que les vendeurs déclarent que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, qu’à sa connaissance le réseau d’évacuation d’eau ne présente pas d’anomalie et qu’il n’y a pas de fosse septique directe ou indirecte. 
Or, le 21 juin 2023, Monsieur et Madame [Z] ont subi un dégât des eaux consistant en un débordement des eaux usées de la cave. 
Il a été fait appel à la société BRUDER pour tenter de déboucher les conduites, cette dernière ayant préconisé la mise en oeuvre d’investigation par caméra, réalisé le 1er juillet 2023 par la société FUCHS J.M. ET FILS, qui a découvert une fosse septique en service. 
Les époux [Z] ne pouvant plus utiliser l’eau courante dans la maison, la société FUCHS J.M. ET FILS a immédiatement réalisé les travaux de mise en conformité du réseau d’évacuation de la maison. 
Ils ont ainsi sollicité le remboursement par les époux [R] des sommes engagées au titre de l’intervention des sociétés BRUDER (330,00 €) et FUCHS (5.294,85 €), soit la somme totale de 5.624,85 euros, par courriers recommandés de leur part du 26 juillet 2023 et de leur conseil du 15 janvier 2024. Ces derniers ont opposé une fin de non recevoir en invoquant les stipulations de l’acte de vente et une prétendue ignorance de l’existence de la fosse. 
Ils invoquent à titre principal le défaut de délivrance conforme du bien, subsidiairement la garantie des vices cachés. 

Monsieur et Madame [R] ont constitué avocat le 10 octobre 2024 et par conclusions du 6 février 2025 tendent au débouté des demandes des époux [Z] et mettent en compte 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. 

Ils soutiennent qu’ils ignoraient totalement l’existence d’une fosse septique attenante à leur maison, tandis que lors de leur acquisition de ce bien, par acte de vente du 30 mars 2015, il leur avait été précisé que celui-ci était relié au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques. 
Ils invoquent la stipulation du contrat de vente du 5 août 2022 excluant tout recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. 
Ils relèvent que c’est à l’acheteur de prouver que le vendeur aurait eu connaissance du vice incriminé au moment de la vente. 

En tout état de cause, ils relèvent qu’il n’est pas démontré en quoi la première intervention de débouchage de la conduite d’évacuation concerne directement le présent litige, dans la mesure où il n’est pas précisé les causes du bouchage des conduites ni de quelles conduites il s’agit. 
Par ailleurs l’annexe 3 est partiellement illisible et il n’est pas possible de vérifier la nature des travaux effectués. 

Par conclusions responsives du 24 mars 2025, Monsieur et Madame [Z] maintiennent leur demande, et à titre très subsidiaire sollicitent que soit ordonnée une expertise judiciaire avec pour mission notamment de : 
- rechercher les causes du dégât des eaux qu’ils ont subi, 
- indiquer si des dégâts des eaux similaires à celui survenu le 21 juin 2023 ont pu survenir du temps où les époux [R] étaient propriétaires de la maison, en sollicitant tous documents utiles notamment un relevé des sinistres déclarés aux assureurs des défendeurs pendant le temps de l’occupation du bien et tout sachant, par exemple le SDEA, et les entreprises intervenues pour le compte des époux [Z].

Sur la clause du contrat de vente invoquée par les défendeurs, ils considèrent qu’elle doit être écartée en ce qu’elle prive les époux [Z] de tout recours effectif contre les vendeurs.
Ils estiment impensable qu’en sept années, le SDEA n’ait jamais procédé à aucun contrôle, ou même que les époux [R] n’aient jamais subi un seul dégât des eaux consécutif à la présence de la fosse septique. 
Ils ajoutent qu’une fosse septique devant faire l’objet d’un entretien périodique régulier à minima tous les quatre ans, les défendeurs avaient une parfaite connaissance de son existence et de l’état global du réseau d’assainissement sans quoi ils auraient subi les mêmes désagréments.
En tout état de cause, Monsieur et Madame [Z] n’auraient pas acquis le bien au même pris s’ils avaient eu connaissance de l’existence de la fosse septique et des sommes à exposer pour l’entretien et surtout les travaux de mise en conformité. 

Sur les préjudices subis, ils observent que la première intervention du 28 juin 2023 est consécutive à leur dégât des eaux du 21 juin 2023 et que ce n’est qu’à l’occasion de l’intervention de la première société que celle de la deuxième est devenue nécessaire, la facture de cette dernière étant lisible et portant sur des travaux de mise en conformité du réseau. 

Subsidiairement, sur la nécessité d’une mesure d’expertise, si le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé, ils estiment qu’il ne pourrait faire autrement que d’ordonner une mesure d’instruction, ayant pour finalité d’établir si la fosse septique découverte sous la propriété des époux [Z] est bien à l’origine du dégât des eaux du 21 juin 2023, et surtout si un dégât similaire a pu se produire du temps de l’occupation des époux [R]. 

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 24 juin 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat. 

Il sera statué par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort. 

MOTIFS

Sur le principal 

La garantie des vices caché étant exclusive de la responsabilité du vendeur pour défaut de conformité de la chose vendue, il convient d’examiner ce moyen - même invoqué à titre subsidiaire - dans un premier temps. 

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En l’espèce, la vente par acte authentique du 22 août 2022 porte sur l’acquisition par Monsieur et Madame [Z] auprès de Monsieur et Madame [R] d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6] édifiée sur un terrain d’une superficie de 9,95 ares, moyennant le prix de 300.000,00 euros, dont 10.000,00 euros au titre des meubles. 

L’acte stipule une clause d’exonération de garantie ainsi libellée : 

“23.5 ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
• des vices apparents,
• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 
• ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

Il convient donc d’établir si les vendeurs avaient connaissance de l’existence de la fosse septique pour déterminer si les dispositions relatives aux vices cachés peuvent leur être opposées compte tenu de cette clause d’exonération. 

Selon la description figurant sur la facture de la Société FUCHS J.M et Fils S.A.R.L. du 1er juillet 2023, une inspection avec caméra pour recherches de la cause a dû être diligentée, et “Une fosse septique a été mise à jour derrière la terrasse (enterrée à environ 2 ml de profondeur).”

Cette fosse septique était donc enterrée à une profondeur conséquente (2 mètres linéaires), et seul le deuxième professionnel mandaté a pu en révéler l’existence. 

Il s’en évince qu’elle n’était pas décelable de manière évidente, même au cours de sept années d’occupation. 

Monsieur et Madame [Z] soutiennent que les défendeurs ont forcément dû s’en rendre compte, notamment en raison des dégâts des eaux qu’ils ont nécessairement dû subir antérieurement s’ils ne l’avaient pas entretenue. 
Cela relève de l’hypothèse et n’est pas démontré, tandis qu’il n’appartient pas à un expert judiciaire de diligenter une enquête en investiguant auprès des assureurs des défendeurs ou des entreprises qui seraient intervenues pour leur compte. 

Par suite, la connaissance par les époux [R] de l’existence d’une fosse septique antérieurement à la vente n’est pas rapportée en l’espèce, et la clause d’exonération de garantie ne pourra que s’appliquer en leur faveur. 

Sur l'action en manquement à l'obligation de délivrance, aux termes de l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. 
Il résulte de cet article selon une jurisprudence constante que le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l'acte de vente.

Il est précisé que la clause d’exonération de garantie précitée ne peut trouver à s’appliquer s’agissant de l’obligation de conformité du bien délivré par le vendeur aux stipulations contractuelles. 

En l’espèce, l’acte authentique du 22 août 2022 stipule en son article 27.4.1 : 

“Assainissement : 

Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1333-1 du Code de la santé publique. 

[Rappel des termes des article L1333-4 et suivants du Code de la santé publique]

Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.

Le VENDEUR déclare qu’il n’y a pas de fosse septique directe ou indirecte”.

Par ailleurs, aux termes de l'article L1331-4 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur depuis le 25 août 2021, “les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l'article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires.”

L'article L1331-5 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur depuis le 22 juin 2000, ajoute que “dès l'établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire”. 

Il s’évince des stipulations contractuelles et des dispositions légales précitées que la mention dans l’acte de vente du raccordement de l’immeuble à un réseau d’assainissement collectif induit un engagement de délivrer un bien dont toutes les canalisations y sont directement raccordées. 

Or, les éléments produits démontrent que la parcelle n’était pas directement raccordée au réseau d’assainissement. 

Tout d’abord, il convient de se référer au courrier du SDEA du 25 septembre 2023 selon lequel “À l’occasion de ce contrôle [du 29 juin 2023], nous avions constaté que votre parcelle n’était pas équipée d’un regard de branchement en limite de propriété comme le prescrit le règlement d’assainissement en vigueur et nous ne pouvions pas définir la localisation du bouchage. 
De ce fait, vous aviez fait appel à une Entreprise de Travaux publics afin de mener des investigations complémentaires et d’établir un devis concernant ces travaux. 
Parallèlement à ces investigations, nous avons procédé à une inspection caméra de la partie publique du raccordement et finalement dû remplacer celui-ci. 
Cette parcelle, qui fait l’objet de la présente demande est aujourd’hui raccordée au réseau public d’assainissement par l’intermédiaire d’un regard de branchement. 
Par ailleurs, je tiens à vous signaler que le bon fonctionnement des installations n’est pas garanti en cas d’utilisation anormale (introduction d’objets ou de substances provoquant une obturation totale ou partielle du branchement) ou de vice caché et ceci quels que soient les résultats du contrôle.”

Ensuite, la facture de la Société FUCHS J.M et Fils S.A.R.L. du 1er juillet 2023 d’un montant de 5.294,85 euros comporte la description suivante de sa prestation : 
“La déconnexion de la fosse a été réalisée avec mise en place d’un regard de visite. 
Le S.D.E.A. a suivi les travaux et un nouveau branchement vers le collecteur public a été réalisé avec des tuyaux en PVC CR 8 DN 160. L’ancienne conduite était du diamètre 110 seulement. Le nouveau branchement a été pris en compte par le S.D.E.A. sauf le regard en limite de propriété. 
Vidange de la fosse septique. 
Raccordement de l’existant sur le nouveau regard de visite. Remblayer autour et mise à niveau de la terre. 
Essais d’écoulement avec du papier toilette : positif (en votre présence). 
Travaux réalisés le 28/06/2023 le 29/06/2023 et le 30/06/2023"

Ainsi, il en ressort que la parcelle ne disposait pas d’un raccordement direct au réseau public, en l’absence d’un regard de branchement en limite de propriété, et compte tenu du passage du réseau par une fosse qui a dû être déconnectée, les canalisations existantes ayant dû être raccordées à un regard de visite installé par les époux [Z], duquel le SDEA a réalisé le nouveau branchement vers le collecteur public. 

Dans la mesure où Monsieur et Madame [R] s’engageaient à ce que leur immeuble soit directement raccordé à un réseau d’assainissement collectif, il leur appartenait, s’ils n’avaient pu s’en assurer auparavant, de faire contrôler l’état de leur raccordement au réseau avant la vente. 

Dès lors, ce défaut de conformité engage leur responsabilité, et ils doivent à ce titre indemniser les acquéreurs du coût de mise en conformité en découlant, soit la somme de 5.624,85 euros. 
Ils seront également tenus au paiement de l’intervention de la première entreprise, rendue nécessaire dans le processus conduisant à déterminer l’origine du désordre, et facturée à hauteur de 330,00 euros. 

Monsieur et Madame [R] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur et Madame [R] la somme totale de 5.624,85 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité.

En revanche, les intérêts légaux courront à compter du présent jugement et non de la mise en demeure, en application de l’article 1231-7 du code civil, s’agissant d’une condamnation à une indemnité et non à une créance prédéterminée. 

Sur l’exécution provisoire : 

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. 

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Monsieur et Madame [R] succombant à la présente instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile. 

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [Z] les frais qu’ils ont dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens. 

Il convient dès lors de leur allouer une somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du même Code. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [V] [D] épouse [R] à Monsieur [G] [Z] et Madame [N] [J] épouse [Z] la somme de 5.624,85 euros au titre du coût des travaux de mise en conformité, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ; 

DÉBOUTE Monsieur [G] [Z] et Madame [N] [J] épouse [Z] du surplus de leur demande concernant le point de départ des intérêts légaux ; 

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [V] [D] épouse [R] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [N] [J] épouse [Z] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [V] [D] épouse [R] aux entiers dépens de la présente instance ; 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

 Le Greffier, Le Juge