Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 1, 1 septembre 2025, n° 23/00351

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° : N° RG 23/00351 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OCOO
Pôle Civil section 1

Date : 01 Septembre 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEURS

Monsieur [N] [X] à titre personnel
né le 13 Septembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [N] [X] intervenant volontaire 
né le 13 Septembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
agissant en qualité d’héritier et venant aux droits de madame [J] [W] née le 8 avril 1977 à [Localité 2] (Pologne) et décédée le 24/10/2024 à [Localité 3] en vertu d’un acte de notoriété dressé par Maitre [L] [C] notaire à [Localité 4] le 06/03/2025

Madame [J] [W] décédée le 24 octobre 2024
née le 8 avril 1977 à [Localité 2] (Pologne) demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Aurore BURGER, avocat au barreau de MONTPELLIER


DEFENDEURS

Madame [F] [H]
née le 10 Juin 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [Q]
né le 18 Janvier 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Rafaele BLACHERE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. AGENCE DE LA SOURCE ORPI immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 814 383 535 , dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [A] [I]
né le 25 Février 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

S.A.R.L. SANDRINE [I]-[M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NO TAIRES ASSOCIÉS (enseigne SCP RAYAN ET [I]), immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 381 354 927 , dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège ;,

représentés par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER








COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 16 Juin 2025 

MIS EN DELIBERE au 01 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 01 Septembre 2025


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié de vente en date du 15 juillet 2019 établi et reçu par Me [A] [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE, notaires associés, M. [N] [X] et Mme [J] [W] épouse [X] ont acquis auprès de M. [G] [Q] et de Mme [F] [H] une maison sise [Adresse 1] à [Localité 7] (Hérault). L’agence immobilière la SAS AGENCE DE LA SOURCE est intervenue pour la réalisation de la vente, notamment en établissant le compromis de vente en date du 12 mars 2019. 

Faisant état de divers désordres affectant le bien acquis ainsi qu’un défaut de conformité de travaux d’extension réalisés, les époux [X] ont, par acte en date du 13 novembre 2021, fait assigner en référé les consorts [Q]-[H] ainsi que la société AGENCE DE LA SOURCE afin d’obtenir la réalisation d’une expertise judiciaire. 

Par ordonnance de référé en date du 21 janvier 2021, le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Mme [Z] [B] . 

Par ordonnance de référé en date du 13 janvier 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à Me [A] [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE. 

Par acte en date du 20 janvier 2023, les époux [X] ont, par acte fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Montpellier les consorts [Q]-[H], la société AGENCE DE LA SOURCE ainsi que Me [A] [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE, afin notamment de les condamner à réparer les préjudices subis. 

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 18 juillet 2023. 

Mme [J] [W] épouse [X] est décédée le 24 octobre 2024.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, M. [N] [X] demande au tribunal de : 
« ACCUEILLIR et DECLARER recevable l’intervention volontaire de M. [N] [X] ès qualité d’héritier venant aux droits de Mme [J] [W], née le 8 avril 1977 à [Localité 2] (POLOGNE), et décédée le 24/10/2024 à [Localité 3] (34) en vertu d’un acte de notoriété dressé par Maître [L] [C] Notaire à [Localité 4] le 06/03/2025. 
CONDAMNER in solidum Mme [F] [H], M. [G] [Q], la SAS AGENCE DE LA SOURCE, Maître [A] [I] et la SARL SANDRINE [I][M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NOTAIRES ASSOCIÉS à payer à M. [N] [X] la somme de 40.447,87 € au titre des préjudices matériel et financier subis, avec indexation sur la base de l’indice BT01, intérêts au taux légal et capitalisation à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ; 
CONDAMNER in solidum Mme [F] [H], M. [G] [Q], la SAS AGENCE DE LA SOURCE, Maître [A] [I] et la SARL SANDRINE [I][M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NOTAIRES ASSOCIÉS à payer à M. [N] [X] la somme de 46.597,00 € à parfaire au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ; 
CONDAMNER in solidum Mme [F] [H], M. [G] [Q], la SAS AGENCE DE LA SOURCE, Maître [A] [I] et la SARL SANDRINE [I][M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NOTAIRES ASSOCIÉS à payer à 
- M. [N] [X] la somme de 5.000,00 € au titre de son préjudice moral personnel 
- M. [N] [X] venant aux droits de sa défunte épouse Mme [J] [W] la somme de 5.000,00 € au titre du préjudice moral subi par cette dernière, Avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la signification de la présente assignation ; 
CONDAMNER in solidum Mme [F] [H], M. [G] [Q], la 
SAS AGENCE DE LA SOURCE, Maître [A] [I] et la SARL SANDRINE [I][M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NOTAIRES ASSOCIÉS à payer à M. [N] [X] la somme de 12.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER in solidum Mme [F] [H], M. [G] [Q], la 
SAS AGENCE DE LA SOURCE, Maître [A] [I] et la SARL SANDRINE [I][M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NOTAIRES ASSOCIÉS aux entiers dépens des instances de référé (RG 20/31560 et RG 21/31691), en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 11.750,00 €, et de la présente instance au fond. 
DEBOUTER Mme [F] [H], M. [G] [Q], la SAS AGENCE DE LA SOURCE, Maître [A] [I] et la SARL SANDRINE [I]-[M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NOTAIRES ASSOCIÉS de toutes leurs demandes fins et conclusions plus amples ou contraires ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, Mme [F] [H] et M. [G] [Q] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 1641 et suivant du code civil 
Vu les articles 1130 et 1137 du code civil 
Vu le rapport d’expertise 
CONSTATER que les vendeurs n'avaient pas connaissance des désordres avancés 
DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs demandes 
A titre subsidiaire 
DETERMINER strictement les désordres pouvant être imputés aux défendeurs 
RAMENER à de plus justes proportions le montant d’éventuelles condamnations. 
LAISSER à la charge des demandeurs les entiers dépens ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la SAS AGENCE DE LA SOURCE demande au tribunal de : 
« Vu les dispositions de 1240 du code civil 
Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, 
CONSTATER que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction, 
CONSTATER que l’agent immobilier ne pouvait connaître les vices cachés allégués par les demandeurs, 
CONSTATER que l’agent immobilier a rempli son devoir de conseil et n’a commis aucun manquement, 
CONSTATER que l’agent immobilier a donné toutes informations relatives à la situation administrative du bien 
CONSTATER que l’agent immobilier n’est pas rédacteur du dossier de déclaration de travaux, 
CONSTATER que la prétendue erreur n’a pas de conséquence dommageable, 
CONSTATER que les désordres n’entrainent pas de préjudice de jouissance ou moral, 
En conséquence, DEBOUTER tous demandeurs de toutes demandes de condamnation à l’encontre de la concluante, 
SUBSIDIAIREMENT, RAMENER à plus justes proportions le montant de condamnation, 
DIRE expressément n’y avoir lieu à exécution provisoire. 
CONDAMNER M. [Q], Mme [H], M. [A] [I] et la SARL SANDRINE [I]-[M] et autres à relever et garantir la concluante de toute condamnation éventuelle. 
CONDAMNER TOUT SUCCOMBANT aux dépens et à verser à la SAS AGENCE DE LA SOURCE la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, Me [A] [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE, Notaires Associés, demandent au tribunal de : 
« Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
A titre principal, 
JUGER que le Notaire n’a pas commis de faute. 
JUGER que le lien de causalité défaille entre l’intervention du Notaire et les préjudices réclamés. 
JUGER que les consorts [X] [W] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable et imputable au Notaire. 
DEBOUTER les consorts [X] [W] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard 
de Maître [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE. 
DEBOUTER l’agence DE LA SOURCE de son appel en garantie à l’encontre du Notaire. 
A titre subsidiaire, 
JUGER que le comportement fautif des vendeurs est à l’origine des préjudices invoqués par les consorts [X] [W]. 
CONDAMNER solidairement M. [Q] et Mme [H] à relever et garantir Maître [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE de toutes condamnations mises à leur charge. 
ECARTER l’exécution provisoire de droit. 
En tout état de cause, 
CONDAMNER solidairement les consorts [X] [W] au paiement de la somme de 3.700 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
LES CONDAMNER sous la même solidarité aux entiers dépens ». 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

La clôture a été fixée au 23 mai 2025. 

A l'audience de plaidoirie en date du 16 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025. 


MOTIFS

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. 

Sur l’intervention volontaire de M. [N] [X] venant aux droits de Mme [J] [W]

En application de l’article 325 du Code de procédure civile l'intervention volontaire est recevable dès lors qu’elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

En l'espèce, selon acte de notoriété dressé le 6 mars 2025, M. [N] [X] est seul héritier de Mme [J] [W].

Dans ces conditions, il convient, en l’absence d’opposition des autres parties, d’accueillir l’intervention volontaire de M. [N] [X] venant aux droits de Mme [J] [W]. 

Sur les demandes à l'encontre des consorts [H]-[Q] 

Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

L’article 1641 du Code civil dispose: 
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». 

L’article 1645 du même code dispose : 
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ».

En l'espèce, l'acte notarié de vente contient une clause élusive de la garantie des vices cachés, mais, aux termes de l'acte, « cette exonération de garantie ne s'applique pas 
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel 
- s’il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». 

S'agissant de la couverture de la toiture de la cuisine,
il ressort du rapport d'expertise et des pièces versées aux débats : 
- que les infiltrations d’eau dans le faux plafond de la cuisine par la toiture de l’extension sont apparues après la vente, lors des épisodes pluvieux en date des 22 et 23 octobre 2019 (déclaration de sinistre et rapport d'expertise IRD) ; que l'envol des plaques sous tuiles est survenu après la vente, lors des intempéries des 25 et 26 décembre 2020 ; 
- que ces désordres sur la toiture rendent l'ouvrage impropre à sa destination (page 45) ; 
- que ces désordres résultent notamment d'une charpente sous-dimensionnée, défaut antérieur à la vente de la maison puisque datant de la construction de l’extension en 2008 ; qu'ils sont ainsi intégralement imputables aux consorts [H]-[Q] qui ont, selon l'expert, réalisé l'ouvrage (page 46) ; 
- que les travaux de reprise consistent à reprendre l'intégralité de la toiture et relèvent de travaux urgents ; qu'ils sont évalués à la somme totale de 21.651,85 € (page 46). 

Il résulte de ces éléments que les désordres affectant la couverture de la toiture de la cuisine constituent des vices cachés en ce qu'ils sont antérieurs à la vente, cachés au moment de celle-ci aux yeux des acquéreurs, et rendent la maison impropre à l'usage ou en diminuent tellement l'usage que, sans ces vices, les époux [X] ne l'auraient pas acquise, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'il les avaient connus. 

Toutefois, l'expert judiciaire conclut que les vendeurs « auraient pu avoir connaissance » de ces vices (page 39), ce qui est insuffisant pour caractériser cette connaissance. Par ailleurs, le moyen soutenu par le demandeur, selon lequel les consorts [H]-[Q] ont réalisé les travaux, est inopérant dès lors qu'il est impropre à démontrer la connaissance des défauts par ces derniers, qui ont pu réaliser les travaux sans pour autant en déceler les vices. D'autre part, l'assimilation à un constructeur au sens de 1792-1 du code civil, purement juridique, ne saurait conférer aux vendeurs le statut de professionnel de la construction, lequel découle de leur activité et compétence professionnelles. Enfin, la réfection des peintures avant la vente, à la supposer avérée, ce qui n'est pas le cas, ne permet pas non plus en elle-même d'en déduire la connaissance des vices par les vendeurs.

Dans ces conditions, la clause élusive de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'action s'agissant de ces défauts. 

S'agissant des infiltrations d’eau par la fenêtre de la cuisine nord-est côté parking,
il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les désordres, dont l'origine réside dans l'absence de rejingot béton conformément à la norme et aux règles de l’art, non apparents au jour de la vente, datent d'août 2019 rendent l'ouvrage impropre à sa destination et sont imputables aux consorts [H]-[Q] qui ont, selon l'expert, réalisé l'ouvrage (page 47). Le montant des travaux de reprise est évalué à 2.480 € TTC sans amélioration des prestations (page 48). 

Toutefois, l'expert judiciaire conclut que les vendeurs « auraient pu avoir connaissance » de ces vices (page 40), ce qui est insuffisant pour caractériser cette connaissance.

Dans ces conditions, la clause élusive de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'action s'agissant de ces défauts. 

S'agissant de l'effondrement de la pergola,
il ressort du rapport d'expertise que « la chape sur laquelle sont fixés les poteaux de la pergola est une chape maigre insuffisante pour maintenir la fixation des pieds des poteaux ». Toutefois, le rapport d'expertise ne permet pas, là encore, de caractériser la connaissance des vices avant la vente (page 38).

Dans ces conditions, la clause élusive de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'action s'agissant de ces défauts. 

S'agissant de la climatisation,
l’expert judiciaire a retenu une non-conformité contractuelle, s’agissant de la puissance frigorifique, considérant que l’installation ne présentait pas de dysfonctionnement au regard du DTU qui ne contient aucune interdiction quant au positionnement d’une bouche de reprise au-dessus d’une plaque de cuisson (page 24).
Dès lors, aucun vice n'est caractérisé et les moyens développés par le demandeur sur ce point sont inopérants. 

Toutefois, il ressort du rapport d'expertise qu'il existe une différence de puissance sur la climatisation entre la puissance frigorifique nominale stipulée sur l’acte de vente (12 kVA) et la climatisation installée (9.2 kVA), ce qui caractérise une non-conformité contractuelle et ainsi une inexécution de l'obligation de délivrance à la charge des consorts [H]-[Q].

Dans ces conditions, ces derniers seront solidairement condamnés à payer au demandeur la somme de 3.819,07 € TTC au titre de la non-conformité affectant la climatisation sur le fondement de l'article 1603 du code civil, sans indexation sur l'indice BT01 puisque les travaux ont été réalisés avant même le dépôt du rapport d'expertise mais avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021. 

En revanche, aucun préjudice de jouissance n'est caractérisé puisque l'expert judiciaire ne relève « aucun désordre de dysfonctionnement » (page 48) et que la climatisation initialement installée « peut convenir pour une surface maximale de 100 m2 » (page 16), soit une surface couvrant l'entrée et le séjour (61,83 m2) et la cuisine (26 m2). 

S'agissant de l'installation électrique,
il ressort du rapport d'expertise judiciaire : 
- que l'installation électrique de la cuisine est, depuis l'origine en 2008, non conforme au DTU et présente un dysfonctionnement (disjoncteur qui se déclenchent pour mise en sécurité) ; 
- qu'il existe un risque d’incendie pour la sécurité des personnes et des biens ; qu'un interrupteur différentiel présente des traces d’échauffement et le câble du neutre est endommagé (page 48) ; 
- que ce défaut n'était pas apparent au jour de la vente (page 49) ; 
- que le montant des réparations s'élève à la somme de 286 € TTC (page 49). 

Il résulte de ces éléments que le désordre affectant l'installation électrique constitue un vice caché en ce qu'il est antérieur à la vente, caché au moment de celle-ci aux yeux des acquéreurs, et rend l'ouvrage impropre à l'usage en ce qu'il engendre un risque pour la sécurité des personnes. 

Toutefois, la seule existence du vice ne suffit pas à caractériser la connaissance de ce dernier par les vendeurs.
Dans ces conditions, la clause élusive de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'action s'agissant de ces défauts. 

S'agissant des infiltrations d'eau sur existant,
il ressort du rapport d'expertise judiciaire que des traces d'infiltrations d’eau sur la partie existante ont été constatées « au niveau de la chambre parentale sous le faîtage de la toiture et du conduit de cheminée » (page 50) et qu'une recherche de fuite en toiture a été acceptée par les parties et réalisée par l’entreprise FUITEO pour un montant de 960 € TTC. 

Concernant les infiltrations d’eau au niveau de la cheminée, l’expert retient « un encombrement de l’abergement par des détritus » et évoque un défaut d’entretien incombant aux acquéreurs en intégralité (page 50). Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le demandeur, le fait que les infiltrations soient survenues trois mois environ après la vente n'est pas incompatible avec le fait de lui imputer ce défaut d'entretien. 
Dans ces conditions, les moyens développés par le demandeurs sont inopérants et les demandes seront rejetées de ce chef. 

Concernant les infiltrations d’eau au niveau de l'auvent extérieur, l'expert judiciaire relève qu'il n'y a à ce stade aucun désordre mais que « des infiltrations d’eau pourraient se produire à l’intérieur de la maison » (page 51). Selon l'expert judiciaire, la cause de ce défaut réside dans « un problème de pente sur quelques tuiles et à la bande d’étanchéité réalisée en membrane bitumineuse sans solin de protection », ce qui n'est pas conforme à la NF DTU 40.21. Ainsi, aucune impropriété à l'usage n'est caractérisée, condition requise pour la mobilisation de la garantie des vices cachés. Au surplus, la seule existence du vice ne suffit pas à caractériser la connaissance de ce dernier par les vendeurs.
Dans ces conditions, la clause élusive de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'action s'agissant de ces défauts. 

Concernant les infiltrations d’eau au niveau de la chambre parentale, l'expert judiciaire estime qu'elles rendent l'ouvrage impropre à sa destination et qu'elles ont pour origine la vétusté du faîtage (page 51). Toutefois, la seule existence du vice ne suffit pas à caractériser la connaissance de ce dernier par les vendeurs.
Dans ces conditions, la clause élusive de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'action s'agissant de ces défauts. 

A titre subsidiaire, le demandeur agit sur le fondement de la réticence dolosive. Toutefois, la caractérisation de cette dernière suppose que soit rapportée la preuve de la connaissance des vices par les vendeurs, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Dans ces conditions, les demandes seront également rejetées sur ce fondement. 

Concernant la non-conformité des travaux d'extension, 
le demandeur fait valoir qu'un permis de construire aurait dû être déposé et qu'un architecte aurait dû intervenir s'agissant d'une extension de 26,21 m² ayant pour effet de porter la surface totale de la construction à plus de 150 m², comme le révèle l'attestation de surface réalisée pour un montant de 150 €, et ce en application des articles R421-14, L431-1 et L431-3 du code de l’urbanisme. 

Toutefois, les époux [X] ont accepté de réitérer la vente par acte authentique sans pour autant avoir obtenu le certificat de conformité des travaux que les vendeurs s'étaient engagés à fournir au moment de la conclusion du compromis. Dès lors, aucun vice caché n'est caractérisé. Par ailleurs, le consentement réitéré des époux [X] fait obstacle à la caractérisation du lien causal entre la non-conformité des travaux et les préjudices dont le demandeur sollicite la réparation.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée. 

Sur les demandes formées à l'encontre de la SAS AGENCE DE LA SOURCE 

L'agent immobilier engage sa responsabilité si, ayant des raisons de soupçonner l’existence d’un risque ou d’une incohérence dans les déclarations du vendeur, il ne procède à aucune vérification complémentaire ou si, en présence de vices indécelables pour des personnes non averties mais visibles pour lui, il omet d’en informer les parties. En revanche, il n’a pas à se substituer à un professionnel d’un autre secteur d’activité que le sien et à s’assurer de l’absence de vice lorsque les vices sont inapparents au moment de la vente. 

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’informations et de conseils qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. Il doit informer les potentiels acquéreurs sur la nécessité d’engager des travaux onéreux. 

L’agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d’acheter un immeuble, garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers et est tenu de ne pas tromper celui qu’il a mis en rapport avec son mandat pour l’amener à signer un engagement préjudiciable a ses intérêts

En l'espèce, aucune faute en lien avec les infiltrations, l'effondrement de la pergola, ou encore l'installation électrique, n'est caractérisée, de sorte que les demandes seront rejetées de ces chefs. 

S'agissant de la non-conformité des travaux, le demandeur fait valoir, pour engager la responsabilité de la société L’AGENCE DE LA SOURCE, que cette dernière s’était engagée par courriels à obtenir la conformité de l’extension de la cuisine avant la conclusion de l’acte authentique. Toutefois, le compromis de vente a mis cette obligation à la charge des vendeurs et non de l'agence immobilière, laquelle a joué un rôle d'intermédiaire sans que l'échange de courriels ne puisse faire naître l'obligation litigieuse de produire l'attestation de conformité, peu important que la société AGENCE DE LA SOURCE ait procédé au dépôt de la demande de déclaration préalable des travaux. 

En revanche, il ressort de l'échange de courriels qu'en réponse au demandeur qui réclamait la production de l'attestation de conformité des travaux, l'agence immobilière a transmis le certificat de non-opposition. Or, cette méprise, pouvant caractériser une faute par négligence, a pu induire en erreur M. [X], profane. Par ailleurs, il ressort de ces échanges que la conformité des travaux revêtait pour l'acquéreur une importance déterminante, sans que la société AGENCE DE LA SOURCE ne justifie avoir, à un quelconque moment, mis en garde M. [X] de l'absence de conformité dont elle avait nécessairement connaissance. 

Il résulte ainsi de la conjugaison de la négligence de communication commise, susceptible d'induire en erreur le demandeur sur la conformité des travaux, et de l'absence de toute mise en garde ou conseil sur l'absence de cette conformité en dépit de l'importance connue que celle-ci revêtait pour l'acquéreur, que la société AGENCE DE LA SOURCE a commis une faute. 

S'agissant du préjudice, le demandeur sollicite l'indemnisation des frais nécessaires à l'obtention de l'attestation de surface ainsi que le paiement du coût des honoraires d'architecte nécessaires à la régularisation de la situation administrative du bien vendu. La réparation du préjudice doit permettre de replacer les parties dans l'état dans lequel elles auraient été si la faute n'avait pas été commise. Or, il ressort des échanges et du compromis que la conformité des travaux, laquelle, au rebours des conclusions des défendeurs sur ce point, emporte des conséquences préjudiciables même si la démolition ne peut plus intervenir sur le fondement de l’article L480-4 du code de l'urbanisme, notamment en cas de destruction accidentelle ou de revente du bien, constituait un élément déterminant du consentement du demandeur. Ainsi, ce dernier, correctement informé de l'absence de conformité administrative, n'aurait pas conclu la vente ou aurait essayé de la négocier à des conditions différentes. Le préjudice réside ainsi non pas dans la non-conformité elle-même, laquelle ne résulte pas de la faute de l'agence immobilière comme cela a été précédemment établi, mais dans la perte de chance de conclure la vente à un prix plus bas au regard de cette absence de conformité, des démarches à accomplir et des coûts à engager pour régulariser la situation administrative, à savoir l'établissement de l'attestation de surface et le dépôt d'un permis de construire par un architecte.
Dès lors, le préjudice est évalué à la somme de 0,75 (chance perdue) x [150 (coût de l'attestation de surface) + 1.800 (honoraires d'architectes à engager pour le permis de construire)] soit la somme de 1.462,50 €. 

Dans ces conditions, la société L'AGENCE DE LA SOURCE sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 1.462,50 € au titre de la non-conformité des travaux d'extension réalisés. 

Sur les demandes formées à l'encontre de Me [A] [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE

S'agissant de l'erreur de date des travaux,
le demandeur expose, pour engager la responsabilité de Me [A] [I] et la SARL Sandrine [I]-[M] et Julie LOUBET-SEYNAEVE, que « le Notaire rédacteur a commis une faute en mentionnant une date d’achèvement des travaux 'en 2019', alors que le compromis rédigé par l’agence mentionnait 2002 pour la piscine et 2008 pour l’extension de la piscine ». Il en déduit que cette erreur « laisse penser que les ouvrages bénéficient encore de la garantie décennale, ce qui n’est pas le cas ». 

Toutefois, la date correcte de construction est indiquée dans le compromis de vente conclu par M. [X], de sorte que la date n'était pas déterminante de son consentement. Il en résulte qu'aucun préjudice n'est caractérisé puisque, sans cette erreur, M. [X] a tout de même contracté.

Dès lors, la demande sera rejetée de ce chef. 

S'agissant de l'absence de l'attestation de non-conformité,
le demandeur expose qu' « il appartenait au Notaire de vérifier que le vendeur avait fourni le bon document en exécution de la clause suspensive stipulée au compromis, et en l’absence dudit document, d’en informer l’acquéreur ». Toutefois, le compromis litigieux, qui mentionnait que la construction n'avait pas fait l'objet de la délivrance d'un certificat de conformité, n'a pas érigé en condition suspensive la production de l'attestation de conformité. Ainsi, le notaire pouvait légitimement penser que les acquéreurs étaient informés de l'absence de délivrance d'une attestation de conformité et que cette délivrance, qui n'avait pas été érigée en condition suspensive, n'était pas déterminante du consentement.

Il en résulte qu'aucune faute n'est caractérisée à l'encontre du notaire de sorte que les demandes seront rejetées de ce chef. 

Sur le préjudice moral

Seules ont été accueillies les demandes relatives à la climatisation et à l'absence de conformité, qui, en l'état, apparaît régularisable. Or, il ne résulte pas de préjudice moral suffisamment démontré en lien avec ces chefs de demande.

Dès lors, la demande formée de ce chef sera rejetée. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [G] [Q] et Mme [F] [H], ainsi que la société L'AGENCE DE LA SOURCE, qui succombent, supporteront les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer à M. [X] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. 

La charge finale des dépens et de cette indemnité seront réparties au prorata suivant : 72% à la charge des consorts [H]-[Q] ; 28 % à la charge de la société L'AGENCE DE LA SOURCE. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REÇOIT l'intervention volontaire de M. [N] [X], venant aux droits de Mme [J] [W] épouse [X] ; 

CONDAMNE solidairement M. [G] [Q] et Mme [F] [H] à payer à M. [N] [X] la somme de 3.819,07 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021, au titre de la non-conformité affectant la climatisation ; 

CONDAMNE la SAS L'AGENCE DE LA SOURCE à payer à M. [N] [X] la somme de 1.462,50 € au titre de la non-conformité des travaux d'extension réalisés ; 

CONDAMNE in solidum M. [G] [Q] et Mme [F] [H] ainsi que la SAS L'AGENCE DE LA SOURCE à payer à M. [N] [X] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [G] [Q] et Mme [F] [H] ainsi que la SAS L'AGENCE DE LA SOURCE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ; 

JUGE que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata suivant : 72% à la charge de M. [G] [Q] et Mme [F] [H] ; 28 % à la charge de la SAS L'AGENCE DE LA SOURCE ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; 

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
_____________


R.G.: N° RG 23/00351 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OCOO



Date: 01 Septembre 2025

Affaire: [X], [W] / [Q], [H], S.A.S. AGENCE DE LA SOURCE immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 814 383 535 , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège ;, [I], S.A.R.L. SANDRINE [I]-[M] ET JULIE LOUBET-SEYNAEVE, NO TAIRES ASSOCIÉS (enseigne SCP RAYAN ET [I]), immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 381 354 927 , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège ;





EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER 

COPIE CERTIFIEE CONFORME DE LA DECISION
REVETUE DE LA FORMULE EXECUTOIRE 







R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

_____

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

_____



Le Tribunal judiciaire de Montpellier, département de l’Hérault a rendu la décision dont la teneur suit :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
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Date: 01 Septembre 2025

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____



E N C O N S E Q U E N C E

L A R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E 

___


M a n d e e t O r d o n n e

A tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution ;


Aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main ;


A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;


Pour copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, délivrée par le Directeur des services de greffe judiciaires du Tribunal judiciaire de Montpellier.


P/ LE GREFFIER-EN-CHEF
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
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Date: 01 Septembre 2025

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EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
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COPIE CERTIFIEE CONFORME DE LA DECISION
REVETUE DE LA FORMULE EXECUTOIRE 







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A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

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Le Tribunal judiciaire de Montpellier, département de l’Hérault a rendu la décision dont la teneur suit :

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Date: 01 Septembre 2025

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E N C O N S E Q U E N C E

L A R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E 

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M a n d e e t O r d o n n e

A tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution ;


Aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main ;


A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;


Pour copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, délivrée par le Directeur des services de greffe judiciaires du Tribunal judiciaire de Montpellier.


P/ LE GREFFIER-EN-CHEF