notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 8 septembre 2025, n° 24/01534

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2018 à effet au 1er juillet 2018, M. [O] [E] a consenti à M. [D] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 790 euros, outre des charges forfaitaires d’un montant de 90 euros et un dépôt de garantie de 880 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement. 

Mme [A] [Z] s’est portée caution solidaire à compter du 1er juillet 2018 des loyers, charges, indemnités d’occupation, dégradations, réparations locatives et accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure.

Par acte sous seing privé du 27 mai 2022, le montant mensuel du loyer a été porté à la somme de 910 euros.

M. [D] [Z] a quitté les lieux le 29 septembre 2023, et un état des lieux de sortie a été établi à la même date.

M. [O] [E] a assigné, par actes de commissaire de justice du 16 mai 2024, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z], par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 23 juillet 2024, aux fins de voir, aux visas des articles 1732, 1217 et 1231-1 du code civil :
Dire et juger qu’il est recevable et bienfondé en ses demandes,Dire et juger que la responsabilité de M. [D] [Z] est engagée,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement de la somme de 21.740 euros au titre des frais de remise en état du bien lui appartenant,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z], en qualité de caution, au paiement de la somme de 830 euros au titre de la perte de loyer,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice moral,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'exécution à venir et le coût du constat du commissaire de justice,Dire que le jugement sera assorti de l'exécution provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
A la suite de l’audience du 23 juillet 2024, le dossier a fait l’objet de huit renvois à la demande des parties, pour échange de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 23 mai 2025. 

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises par son conseil, M. [O] [E], régulièrement représenté, a sollicité le bénéfice de ses demandes initiales, et y ajoutant, le débouté de M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] de leurs conclusions, fins et moyens.

Dans ses dernières écritures reprises par son conseil, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z], régulièrement représentés, sollicitent du juge, de voir : 
Déclarer les demandes de M. [O] [E] irrecevables, en tous les cas mal fondées ;En conséquence :
Débouter M. [O] [E] de l'ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel :
Condamner M. [O] [E] à leur verser la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;Condamner M. [E] à leur verser la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [O] [E] aux entiers dépens.
***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caution 

M. [O] [E] soutient que l’engagement a été donné pour une durée maximale de deux ans prenant effet au 1er juillet 2018 jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, son bail pouvant être reconduit. Il ajoute que l’engagement de Mme [A] [Z] dure deux ans après que M. [D] [Z] soit dégagé de ses obligations. Il précise que le bail et le cautionnement sont des actes distincts et que la mention d’une caution n’a pas à figurer dans le bail.

M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] exposent que cette dernière s’est portée caution en date du 15 avril 2018 et que la durée de la caution n’est pas mentionnée dans le bail d’habitation. Ils ajoutent qu’elle a été caution du 1er juillet 2018 au 30 juin 2020, de sorte qu’elle n’est pas concernée par la présente procédure puisque désengagée à compter de cette date.

Réponse de la juridiction

L’article 22-1 alinéa 5 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du contrat, énonce que « lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, Mme [A] [Z] s’est engagée en qualité de caution de M. [D] [Z] pour le « règlement de toutes les sommes que pourrait devoir » ce dernier « […] en exécution du bail qui lui a été consenti […]. Le présent engagement garantit le paiement au profit du bailleur et éventuellement au profit des bailleurs successifs : du loyer d’un montant mensuel actuel de 790 euros […], du forfait pour charge annuel de 90 euros […], des charges accessoires, dépôt de garantie, indemnités prévues à titre de clause pénale, indemnités d’occupation, réparations locatives, dommages-intérêts, frais et dépens et, plus généralement, toute somme due par le locataire, qui a pour cause, objet ou occasion, le bail considéré. Cette caution est donnée pour une durée maximale de deux ans, prenant effet le 1er juillet 2018, jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, son bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement. […] »

Il est constant que le bail meublé consenti par M. [O] [E] à M. [D] [Z] a été conclu pour une durée d’un an, débutant le 1er juillet 2018 pour se terminer le 30 juin 2019, et qu’il a été tacitement reconduit par la suite. 
 
Or, il se déduit de la durée contractuellement fixée du bail ainsi que des termes stricts de ce cautionnement que Mme [A] [Z] s’est engagée pour une durée de deux années, soit jusqu’au 1er juillet 2020, prenant ainsi en compte une reconduction. 

En outre, il convient de relever que par acte sous seing privé du 27 mai 2022, le montant mensuel du loyer a été porté à la somme de 910 euros compte tenu des travaux de confort réalisés. Toutefois, cette augmentation, qui n’a pas été acceptée par la caution, ne correspond pas à une indexation annuelle et l’acte de caution, qui fait mention du montant du loyer initialement convenu de 790 euros, ne stipule aucune clause quant à la garantie de toute modification future du bail.

En conséquence, Mme [A] [Z] sera solidairement condamnée avec M. [D] [Z] dans la limite de ce dont elle était redevable au 1er juillet 2020, après examen de l’affaire au fond.

Sur les dégradations locatives

M. [O] [E] expose que l’état des lieux de sortie du 29 septembre 2023 permet d’établir que le logement était dans un état dégradé alors qu’à l’entrée du locataire, il était neuf. Il ajoute que les photographies produites par M. [D] [Z] sont sans valeur probante en l’absence de date et que la non-conformité de l’escalier qu’il invoque n’est pas détaillée par ce dernier.
Il considère que la responsabilité de M. [D] [Z] est engagée concernant les dégradations, ainsi que celle de Mme [A] [Z] en tant que caution, et qu’il est bien fondé à solliciter la somme de 1.293,60 euros au titre du remplacement du chauffe-eau, et la somme de 21.738,85 euros au titre des autres réparations, selon les devis qu’il produit.

M. [D] [Z] conteste la régularité du procès-verbal de constat du 29 septembre 2023 en ce que le commissaire de justice a pris parti pour M. [O] [E] et que certaines constatations sont inexactes et manquantes. Il précise que le commissaire de justice l’a enjoint à quitter les lieux, n’a pas noté sur le constat la présence de l’épouse et du fils de M. [O] [E], et qu’il ne lui a pas adressé sa note, ce qui constitue des irrégularités. 
Il ajoute fournir des photographies et témoignages afin de démontrer les défauts existant à son entrée dans les lieux ainsi que des travaux d’amélioration qu’il a réalisés. Il ajoute que M. [O] [E] ne lui a pas restitué son dépôt de garantie.

Réponse de la juridiction

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il résulte, en outre, de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions de l'article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L’article 1 de l’ordonnance du 02 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice prévoit que ceux-ci sont des officiers publics et ministériels, qui ont compétence pour « établir les constats d'état des lieux dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée » et « effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire ».

L’article 1369 du code civil précise « l’acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. »

L’article 1371 du même code dispose que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. »

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi par Maître [N] [H], commissaire de justice, à la requête de M. [D] [Z], dresse un état des lieux de sortie en indiquant qu’il a été réalisé en présence de ce dernier et de M. [O] [E] en date du 29 septembre 2023 à 9h40.

M. [D] [Z], qui en conteste la régularité, en raison de son absence de transmission, de mention quant à son départ, à la présence de l’épouse et du fils de M. [O] [E], de la présence de constatations inexactes et volontairement favorables au bailleur, ne produit aucun élément de nature à démontrer les irrégularités alléguées ni à remettre en cause la validité des constats effectués par le commissaire de justice ou le caractère contradictoire de celui-ci. En outre, le commissaire de justice a établi le 29 septembre 2023 une facture n°358337 au nom de M. [D] [Z]. Par ailleurs, ce dernier ne justifie pas d’une procédure tendant à l’inscription de faux, malgré le courrier daté du 30 mai 2024 adressé à la Chambre régionale des commissaires de justice.

Il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre M. [O] [E] et M. [D] [Z].

Il échet de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire. 

L'existence de dégradations locatives sera donc appréciée par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Sur le chauffe-eau : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.293,60 euros au titre de son remplacement selon devis n°D00906 du 5 octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un chauffe-eau dans le garage, sans en préciser l’état, de sorte qu’il est présumé avoir été reçu en bon état, en l’absence de preuve contraire rapportée par M. [D] [Z]. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne qu’il ne fonctionne pas et qu’il est pour partie démonté. Si M. [D] [Z] conteste cette dégradation dans ses écritures en indiquant que le contacteur jour / nuit est sur off, force est de constater qu’aucun élément ne permet de l’attester et de conclure que cette dégradation ne lui est pas imputable et qu’elle a une cause extérieure. Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de cette dégradation et condamné au paiement de la somme de 1.293,60 euros correspondant au devis précité versé aux débats.

Sur la chambre côté vigne : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.997 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs, de la réparation de la porte de placard et de la refixation de la prise murale selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que le sol, les murs et le plafond sont neufs et mentionne la présence d’équipements électriques. En revanche, il ne fait pas mention d’un placard, de sorte que M. [O] [E] ne démontre pas qu’il existait au moment de l’entrée dans les lieux et qu’il était en bon état. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention quant à cette pièce et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence d’une vis recouverte grossièrement d’enduit de rebouchage. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de cette seule dégradation et condamné au paiement de la somme totale de 140 euros soit 40 euros au titre du l’enlèvement de la cheville et du rebouchage et de 100 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur la chambre côté jardin : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.937 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs et de la refixation du support de la lampe selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que le sol, les murs et le plafond sont neufs et mentionne la présence d’équipements électriques. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention quant à cette pièce et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence de vis et de trous grossièrement rebouchés. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations et condamné au paiement de la somme totale de 800 euros soit 400 euros au titre du l’enlèvement des chevilles et du rebouchage de leurs trous et de 400 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur la mezzanine : M. [O] [E] sollicite la somme de 3.755 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs, de la refixation de la lampe, et de la dépose de la tapisserie selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
Or, l’état des lieux d’entrée ne fait aucune mention de cette pièce de sorte qu’ aucune comparaison n’est possible avec l’état des lieux de sortie. Ainsi, la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil ne saurait s’appliquer, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi mais ne décrit pas cette partie du bien. 
En conséquence, M. [O] [E] n'établit pas l'existence d'une dégradation imputable à M. [D] [Z].

Sur le couloir : M. [O] [E] sollicite la somme de 3.152 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs et du remplacement du carrelage selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que le sol, les murs et le plafond sont neufs et mentionne la présence d’équipements électriques. L’état des lieux de sortie ne formule aucune observation quant à cette pièce et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence de vis, de trous grossièrement rebouchés et d’une dalle carrelage abimée à l’angle. A cet égard, M. [D] [Z], qui indique que les trous résultent de l’installation de dispositifs muraux et donc de travaux d’amélioration, ne conteste pas en être l’auteur. En outre, il a précisé être à l’origine de la pose du carrelage, qu’il a financé, sans produire aucune pièce de nature à le démontrer, les photographies prises par ce dernier ne comportant aucune date de sorte qu’elles ne peuvent avoir valeur probante. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations et condamné au paiement de la somme totale de 980 euros soit 400 euros au titre du l’enlèvement des chevilles et du rebouchage de leurs trous, de 400 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur et de 180 euros au titre du remplacement du carrelage, selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur le séjour : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.954,50 euros au titre du rebouchage des trous au mur et plafond, du recollage de la pierre de parement et de la mise en peinture des murs et plafond selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que les murs sont neufs. L’état des lieux de sortie relève un décollement du papier peint ainsi que la présence de perforations mal rebouchées, de trous de chevilles, de traces visibles sur les murs et une mauvaise fixation de la pierre entre les baies vitrées. 
A cet égard, M. [D] [Z], qui indique que les trous résultent de l’installation de dispositifs muraux et étagères, ne peut donc contester en être l’auteur. En outre, ce dernier indique que M. [O] [E] est à l’origine du décollement du papier peint mais ne produit aucun élément de nature à démontrer que le papier peint n’était pas décollé avant l’état des lieux. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces dégradations et sera donc condamné au paiement de la somme totale de 920 euros au titre du rebouchage des trous, l’état des lieux de sortie ne faisant apparaitre aucune dégradation au plafond justifiant de l’indemnisation des travaux au titre du rebouchage des trous et de la peinture. 

Sur la cuisine : M. [O] [E] sollicite la somme de 2.440 euros au titre du rebouchage des trous et de la mise en peinture des murs et plafond selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que les murs et le plafond sont neufs. L’état des lieux de sortie relève un choc et des trous de chevilles mal rebouchés et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence du choc mentionné et deux trous grossièrement enduits. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations et condamné au paiement de la somme totale de 300 euros soit 100 euros au titre du rebouchage et de 200 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur l’entrée : M. [O] [E] sollicite la somme de 630,75 euros au titre de la mise en peinture des murs et plafond selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que les murs et le plafond sont neufs. L’état des lieux de sortie relève la présence de traces sous l’escalier et sur les murs. Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations. Toutefois, il convient d'appliquer un coefficient de vétusté de 75 % compte tenu de la durée de location de plus de cinq ans et de déduire la somme de 175 euros au titre de la mise en peinture du plafond, l’état des lieux de sortie ne faisant état d’aucune dégradation à cet égard. M. [D] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 114 euros au titre de la peinture des murs de l’entrée. 

Sur le garage : M. [O] [E] sollicite la somme de 2.346 euros au titre du rebouchage des trous et de la mise en peinture des murs selon devis n°76 du 1er octobre 2023. Or, le garage n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, aucune comparaison n’est donc possible avec l’état des lieux de sortie. Ainsi, la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil ne saurait s’appliquer, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi mais ne décrit pas cette partie du bien. En conséquence, M. [O] [E] n’est pas fondé à être indemnisé au titre des éventuelles dégradations portant sur le garage. 

Sur le jardin : M. [O] [E] sollicite la somme de 5.140 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la démolition et de l’enlèvement du barbecue, de la fixation de deux poteaux et du grillage et du raccord du crépis en façade devis n°76 du 1er octobre 2023. Or, le jardin n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, aucune comparaison n’est donc possible avec l’état des lieux de sortie. Ainsi, la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil ne saurait s’appliquer, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi mais ne décrit pas cette partie du bien. 

Néanmoins, M. [D] [Z] ne conteste pas avoir effectué des travaux d’aménagement de la terrasse qu’il a ensuite démontée et de construction d’un barbecue en dur, sans l’autorisation du bailleur. Dès lors, M. [O] [E] est bien fondé à se voir allouer la somme de 1.240 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous et de la démolition du barbecue. 

En conséquence, M. [D] [Z] sera condamné à payer à M. [O] [E] la somme de 5.787,60 euros en réparation des dégradations locatives, la solidarité ne pouvant être retenue à l’encontre de Mme [A] [Z], dès lors que les dégradations locatives sont survenues postérieurement à l’extinction de son engagement de caution le 1er juillet 2020.

Après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 880 euros, M. [D] [Z] sera condamné à payer à M. [O] [E] la somme de 4.907,60 euros.


Sur la perte de loyer 

M. [O] [E] soutient que le nouveau locataire n’a pu entrer dans les lieux que le 1er novembre 2023, les réparations ayant duré un mois complet et le preneur devant réparer l’intégralité du préjudice, qui est distinct de celui découlant des dégradations.

M. [D] [Z] soutient que le bien a été reloué dès le mois d’octobre 2023 moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros. 

Réponse de la juridiction 

L’article 1231-1 du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minimale de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

En l’espèce, il est constant que M. [D] [Z] a quitté les lieux le 29 septembre 2023 et que les lieux ont été reloués à compter du 1er novembre 2023, selon un bail établi le 27 octobre 2023. 

Si certaines dégradations ont effectivement été imputées à M. [D] [Z], de nombreuses autres ont été constatées qu’il n’est possible de lui attribuer. Dès lors, il ne saurait être soutenu que l’ensemble des dégradations imputables à M. [D] [Z] constituent la cause exclusive et principale de la perte de chance pour M. [O] [E] de relouer le bien à l’issue du départ du locataire. Ainsi, il convient de considérer que les dégradations qui lui sont imputables ont participé à hauteur de 25 % dans la perte de chance pour M. [O] [E] de relouer le bien.

En conséquence, M. [D] [Z] sera condamné à verser à M. [O] [E] la somme de 275 euros en réparation de sa perte de chance de louer le logement après son départ (1.100 euros x 25%).

Au total et sur l’ensemble des préjudices, la solidarité ne peut être retenue à l’encontre de Mme [A] [Z], dès lors que ce préjudice est postérieur à l’extinction de son engagement de caution le 1er juillet 2020. Les demandes à son encontre seront donc rejetées.


Sur le préjudice moral de M. [O] [E]

M. [O] [E] invoque un choc psychologique résultant de la découverte des dégradations du bien qui était neuf ainsi que des manœuvres dommageables de M. [D] [Z]. 

Il appartient à la partie qui sollicite une indemnisation de démontrer qu’elle a subi un préjudice direct, certain et personnel.

En l’espèce, M. [O] [E] qui invoque un choc psychologique suite à la découverte des dégradations et manœuvres de M. [D] [Z], ne produit aucun élément, tel un certificat médical, de nature à établir la situation de stress aiguë dont il se prévaut. 

M. [O] [E] ne justifie donc pas de l’existence d’un tel préjudice et sera, en conséquence, débouté de sa demande. 

Sur la demande reconventionnelle de M. [D] [Z] et Mme [A] [Z]

M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] exposent que la multiplication des procédures les a beaucoup angoissés.

Il appartient à la partie qui sollicite une indemnisation de démontrer qu’elle a subi un préjudice direct, certain et personnel.

En l’espèce, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] qui invoquent l’existence d’angoisse suite l’introduction de deux procédures à leur encontre, ne produisent aucun élément, tel un certificat médical, de nature à établir la situation dont ils se prévalent. 

M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] ne justifient donc pas de l’existence d’un tel préjudice.

En outre, il est établi qu'un désaccord persistait, au jour de la délivrance de l'assignation le 16 mai 2024, entre les parties. 

Dès lors, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] ne rapportent pas la preuve d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice de M. [O] [E]. 

En conséquence, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] seront déboutés de leur demande. 

Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [D] [Z] qui succombe à la présente instance. 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 29 septembre 2023 ne sera pas compris dans les dépens, ce dernier n’étant pas un acte indispensable à la procédure en application de l’article 695 du code de procédure civile. Au surplus, le coût de cet acte est régi par les dispositions de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et M. [O] [E] ne démontre pas s’être acquitté de la facture qu’il produit et qui est établie au nom de M. [D] [Z]. 

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] une indemnité de 1.000 euros. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] la somme de 4.907,60 euros au titre des dégradations locatives ; 

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] la somme de 275 euros en réparation de sa perte de chance de louer le logement ; 

DÉBOUTE M. [O] [E] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DIT que Mme [A] [Z] n’est tenue à aucune solidarité au regard aux préjudices retenus,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de Mme [A] [Z] ;

DÉBOUTE M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens ; 

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE
Texte intégral
Du 08 septembre 2025


5AE


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 24/01534 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZH2O



[O] [E]

C/

[D] [Z], [A] [Z]




- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 septembre 2025



JUGE : Madame Cécile BAUDOT, Première Vice Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDEUR :

Monsieur [O] [E]
né le 21 Mai 1969 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Murièle LERMINIAUX-VEDEL (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DEFENDEURS :

Monsieur [D] [Z]
né le 30 Avril 1980 à [Localité 1]
C/ EPOUX [W] [Z] - [Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Me Nadine PLA-DEBRAY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [A] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Me Nadine PLA-DEBRAY (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025








FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2018 à effet au 1er juillet 2018, M. [O] [E] a consenti à M. [D] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 790 euros, outre des charges forfaitaires d’un montant de 90 euros et un dépôt de garantie de 880 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement. 

Mme [A] [Z] s’est portée caution solidaire à compter du 1er juillet 2018 des loyers, charges, indemnités d’occupation, dégradations, réparations locatives et accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure.

Par acte sous seing privé du 27 mai 2022, le montant mensuel du loyer a été porté à la somme de 910 euros.

M. [D] [Z] a quitté les lieux le 29 septembre 2023, et un état des lieux de sortie a été établi à la même date.

M. [O] [E] a assigné, par actes de commissaire de justice du 16 mai 2024, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z], par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 23 juillet 2024, aux fins de voir, aux visas des articles 1732, 1217 et 1231-1 du code civil :
Dire et juger qu’il est recevable et bienfondé en ses demandes,Dire et juger que la responsabilité de M. [D] [Z] est engagée,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement de la somme de 21.740 euros au titre des frais de remise en état du bien lui appartenant,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z], en qualité de caution, au paiement de la somme de 830 euros au titre de la perte de loyer,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice moral,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'exécution à venir et le coût du constat du commissaire de justice,Dire que le jugement sera assorti de l'exécution provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
A la suite de l’audience du 23 juillet 2024, le dossier a fait l’objet de huit renvois à la demande des parties, pour échange de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 23 mai 2025. 

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises par son conseil, M. [O] [E], régulièrement représenté, a sollicité le bénéfice de ses demandes initiales, et y ajoutant, le débouté de M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] de leurs conclusions, fins et moyens.

Dans ses dernières écritures reprises par son conseil, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z], régulièrement représentés, sollicitent du juge, de voir : 
Déclarer les demandes de M. [O] [E] irrecevables, en tous les cas mal fondées ;En conséquence :
Débouter M. [O] [E] de l'ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel :
Condamner M. [O] [E] à leur verser la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;Condamner M. [E] à leur verser la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [O] [E] aux entiers dépens.
***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caution 

M. [O] [E] soutient que l’engagement a été donné pour une durée maximale de deux ans prenant effet au 1er juillet 2018 jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, son bail pouvant être reconduit. Il ajoute que l’engagement de Mme [A] [Z] dure deux ans après que M. [D] [Z] soit dégagé de ses obligations. Il précise que le bail et le cautionnement sont des actes distincts et que la mention d’une caution n’a pas à figurer dans le bail.

M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] exposent que cette dernière s’est portée caution en date du 15 avril 2018 et que la durée de la caution n’est pas mentionnée dans le bail d’habitation. Ils ajoutent qu’elle a été caution du 1er juillet 2018 au 30 juin 2020, de sorte qu’elle n’est pas concernée par la présente procédure puisque désengagée à compter de cette date.

Réponse de la juridiction

L’article 22-1 alinéa 5 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du contrat, énonce que « lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, Mme [A] [Z] s’est engagée en qualité de caution de M. [D] [Z] pour le « règlement de toutes les sommes que pourrait devoir » ce dernier « […] en exécution du bail qui lui a été consenti […]. Le présent engagement garantit le paiement au profit du bailleur et éventuellement au profit des bailleurs successifs : du loyer d’un montant mensuel actuel de 790 euros […], du forfait pour charge annuel de 90 euros […], des charges accessoires, dépôt de garantie, indemnités prévues à titre de clause pénale, indemnités d’occupation, réparations locatives, dommages-intérêts, frais et dépens et, plus généralement, toute somme due par le locataire, qui a pour cause, objet ou occasion, le bail considéré. Cette caution est donnée pour une durée maximale de deux ans, prenant effet le 1er juillet 2018, jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, son bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement. […] »

Il est constant que le bail meublé consenti par M. [O] [E] à M. [D] [Z] a été conclu pour une durée d’un an, débutant le 1er juillet 2018 pour se terminer le 30 juin 2019, et qu’il a été tacitement reconduit par la suite. 
 
Or, il se déduit de la durée contractuellement fixée du bail ainsi que des termes stricts de ce cautionnement que Mme [A] [Z] s’est engagée pour une durée de deux années, soit jusqu’au 1er juillet 2020, prenant ainsi en compte une reconduction. 

En outre, il convient de relever que par acte sous seing privé du 27 mai 2022, le montant mensuel du loyer a été porté à la somme de 910 euros compte tenu des travaux de confort réalisés. Toutefois, cette augmentation, qui n’a pas été acceptée par la caution, ne correspond pas à une indexation annuelle et l’acte de caution, qui fait mention du montant du loyer initialement convenu de 790 euros, ne stipule aucune clause quant à la garantie de toute modification future du bail.

En conséquence, Mme [A] [Z] sera solidairement condamnée avec M. [D] [Z] dans la limite de ce dont elle était redevable au 1er juillet 2020, après examen de l’affaire au fond.

Sur les dégradations locatives

M. [O] [E] expose que l’état des lieux de sortie du 29 septembre 2023 permet d’établir que le logement était dans un état dégradé alors qu’à l’entrée du locataire, il était neuf. Il ajoute que les photographies produites par M. [D] [Z] sont sans valeur probante en l’absence de date et que la non-conformité de l’escalier qu’il invoque n’est pas détaillée par ce dernier.
Il considère que la responsabilité de M. [D] [Z] est engagée concernant les dégradations, ainsi que celle de Mme [A] [Z] en tant que caution, et qu’il est bien fondé à solliciter la somme de 1.293,60 euros au titre du remplacement du chauffe-eau, et la somme de 21.738,85 euros au titre des autres réparations, selon les devis qu’il produit.

M. [D] [Z] conteste la régularité du procès-verbal de constat du 29 septembre 2023 en ce que le commissaire de justice a pris parti pour M. [O] [E] et que certaines constatations sont inexactes et manquantes. Il précise que le commissaire de justice l’a enjoint à quitter les lieux, n’a pas noté sur le constat la présence de l’épouse et du fils de M. [O] [E], et qu’il ne lui a pas adressé sa note, ce qui constitue des irrégularités. 
Il ajoute fournir des photographies et témoignages afin de démontrer les défauts existant à son entrée dans les lieux ainsi que des travaux d’amélioration qu’il a réalisés. Il ajoute que M. [O] [E] ne lui a pas restitué son dépôt de garantie.

Réponse de la juridiction

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il résulte, en outre, de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions de l'article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L’article 1 de l’ordonnance du 02 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice prévoit que ceux-ci sont des officiers publics et ministériels, qui ont compétence pour « établir les constats d'état des lieux dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée » et « effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire ».

L’article 1369 du code civil précise « l’acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. »

L’article 1371 du même code dispose que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. »

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi par Maître [N] [H], commissaire de justice, à la requête de M. [D] [Z], dresse un état des lieux de sortie en indiquant qu’il a été réalisé en présence de ce dernier et de M. [O] [E] en date du 29 septembre 2023 à 9h40.

M. [D] [Z], qui en conteste la régularité, en raison de son absence de transmission, de mention quant à son départ, à la présence de l’épouse et du fils de M. [O] [E], de la présence de constatations inexactes et volontairement favorables au bailleur, ne produit aucun élément de nature à démontrer les irrégularités alléguées ni à remettre en cause la validité des constats effectués par le commissaire de justice ou le caractère contradictoire de celui-ci. En outre, le commissaire de justice a établi le 29 septembre 2023 une facture n°358337 au nom de M. [D] [Z]. Par ailleurs, ce dernier ne justifie pas d’une procédure tendant à l’inscription de faux, malgré le courrier daté du 30 mai 2024 adressé à la Chambre régionale des commissaires de justice.

Il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre M. [O] [E] et M. [D] [Z].

Il échet de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire. 

L'existence de dégradations locatives sera donc appréciée par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Sur le chauffe-eau : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.293,60 euros au titre de son remplacement selon devis n°D00906 du 5 octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un chauffe-eau dans le garage, sans en préciser l’état, de sorte qu’il est présumé avoir été reçu en bon état, en l’absence de preuve contraire rapportée par M. [D] [Z]. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne qu’il ne fonctionne pas et qu’il est pour partie démonté. Si M. [D] [Z] conteste cette dégradation dans ses écritures en indiquant que le contacteur jour / nuit est sur off, force est de constater qu’aucun élément ne permet de l’attester et de conclure que cette dégradation ne lui est pas imputable et qu’elle a une cause extérieure. Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de cette dégradation et condamné au paiement de la somme de 1.293,60 euros correspondant au devis précité versé aux débats.

Sur la chambre côté vigne : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.997 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs, de la réparation de la porte de placard et de la refixation de la prise murale selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que le sol, les murs et le plafond sont neufs et mentionne la présence d’équipements électriques. En revanche, il ne fait pas mention d’un placard, de sorte que M. [O] [E] ne démontre pas qu’il existait au moment de l’entrée dans les lieux et qu’il était en bon état. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention quant à cette pièce et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence d’une vis recouverte grossièrement d’enduit de rebouchage. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de cette seule dégradation et condamné au paiement de la somme totale de 140 euros soit 40 euros au titre du l’enlèvement de la cheville et du rebouchage et de 100 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur la chambre côté jardin : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.937 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs et de la refixation du support de la lampe selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que le sol, les murs et le plafond sont neufs et mentionne la présence d’équipements électriques. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention quant à cette pièce et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence de vis et de trous grossièrement rebouchés. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations et condamné au paiement de la somme totale de 800 euros soit 400 euros au titre du l’enlèvement des chevilles et du rebouchage de leurs trous et de 400 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur la mezzanine : M. [O] [E] sollicite la somme de 3.755 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs, de la refixation de la lampe, et de la dépose de la tapisserie selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
Or, l’état des lieux d’entrée ne fait aucune mention de cette pièce de sorte qu’ aucune comparaison n’est possible avec l’état des lieux de sortie. Ainsi, la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil ne saurait s’appliquer, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi mais ne décrit pas cette partie du bien. 
En conséquence, M. [O] [E] n'établit pas l'existence d'une dégradation imputable à M. [D] [Z].

Sur le couloir : M. [O] [E] sollicite la somme de 3.152 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la mise en peinture des murs et du remplacement du carrelage selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que le sol, les murs et le plafond sont neufs et mentionne la présence d’équipements électriques. L’état des lieux de sortie ne formule aucune observation quant à cette pièce et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence de vis, de trous grossièrement rebouchés et d’une dalle carrelage abimée à l’angle. A cet égard, M. [D] [Z], qui indique que les trous résultent de l’installation de dispositifs muraux et donc de travaux d’amélioration, ne conteste pas en être l’auteur. En outre, il a précisé être à l’origine de la pose du carrelage, qu’il a financé, sans produire aucune pièce de nature à le démontrer, les photographies prises par ce dernier ne comportant aucune date de sorte qu’elles ne peuvent avoir valeur probante. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations et condamné au paiement de la somme totale de 980 euros soit 400 euros au titre du l’enlèvement des chevilles et du rebouchage de leurs trous, de 400 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur et de 180 euros au titre du remplacement du carrelage, selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur le séjour : M. [O] [E] sollicite la somme de 1.954,50 euros au titre du rebouchage des trous au mur et plafond, du recollage de la pierre de parement et de la mise en peinture des murs et plafond selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que les murs sont neufs. L’état des lieux de sortie relève un décollement du papier peint ainsi que la présence de perforations mal rebouchées, de trous de chevilles, de traces visibles sur les murs et une mauvaise fixation de la pierre entre les baies vitrées. 
A cet égard, M. [D] [Z], qui indique que les trous résultent de l’installation de dispositifs muraux et étagères, ne peut donc contester en être l’auteur. En outre, ce dernier indique que M. [O] [E] est à l’origine du décollement du papier peint mais ne produit aucun élément de nature à démontrer que le papier peint n’était pas décollé avant l’état des lieux. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces dégradations et sera donc condamné au paiement de la somme totale de 920 euros au titre du rebouchage des trous, l’état des lieux de sortie ne faisant apparaitre aucune dégradation au plafond justifiant de l’indemnisation des travaux au titre du rebouchage des trous et de la peinture. 

Sur la cuisine : M. [O] [E] sollicite la somme de 2.440 euros au titre du rebouchage des trous et de la mise en peinture des murs et plafond selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que les murs et le plafond sont neufs. L’état des lieux de sortie relève un choc et des trous de chevilles mal rebouchés et les photographies jointes permettent seulement d’identifier la présence du choc mentionné et deux trous grossièrement enduits. 
Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations et condamné au paiement de la somme totale de 300 euros soit 100 euros au titre du rebouchage et de 200 euros au titre de la mise en peinture localisée du mur selon le prix unitaire de ces postes de réparation indiqués dans le devis précité.

Sur l’entrée : M. [O] [E] sollicite la somme de 630,75 euros au titre de la mise en peinture des murs et plafond selon devis n°76 du 1er octobre 2023. 
L’état des lieux d’entrée indique que les murs et le plafond sont neufs. L’état des lieux de sortie relève la présence de traces sous l’escalier et sur les murs. Dans ces conditions, M. [D] [Z] sera déclaré responsable de ces seules dégradations. Toutefois, il convient d'appliquer un coefficient de vétusté de 75 % compte tenu de la durée de location de plus de cinq ans et de déduire la somme de 175 euros au titre de la mise en peinture du plafond, l’état des lieux de sortie ne faisant état d’aucune dégradation à cet égard. M. [D] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 114 euros au titre de la peinture des murs de l’entrée. 

Sur le garage : M. [O] [E] sollicite la somme de 2.346 euros au titre du rebouchage des trous et de la mise en peinture des murs selon devis n°76 du 1er octobre 2023. Or, le garage n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, aucune comparaison n’est donc possible avec l’état des lieux de sortie. Ainsi, la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil ne saurait s’appliquer, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi mais ne décrit pas cette partie du bien. En conséquence, M. [O] [E] n’est pas fondé à être indemnisé au titre des éventuelles dégradations portant sur le garage. 

Sur le jardin : M. [O] [E] sollicite la somme de 5.140 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous, de la démolition et de l’enlèvement du barbecue, de la fixation de deux poteaux et du grillage et du raccord du crépis en façade devis n°76 du 1er octobre 2023. Or, le jardin n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, aucune comparaison n’est donc possible avec l’état des lieux de sortie. Ainsi, la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil ne saurait s’appliquer, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi mais ne décrit pas cette partie du bien. 

Néanmoins, M. [D] [Z] ne conteste pas avoir effectué des travaux d’aménagement de la terrasse qu’il a ensuite démontée et de construction d’un barbecue en dur, sans l’autorisation du bailleur. Dès lors, M. [O] [E] est bien fondé à se voir allouer la somme de 1.240 euros au titre de l’enlèvement des chevilles, du rebouchage des trous et de la démolition du barbecue. 

En conséquence, M. [D] [Z] sera condamné à payer à M. [O] [E] la somme de 5.787,60 euros en réparation des dégradations locatives, la solidarité ne pouvant être retenue à l’encontre de Mme [A] [Z], dès lors que les dégradations locatives sont survenues postérieurement à l’extinction de son engagement de caution le 1er juillet 2020.

Après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 880 euros, M. [D] [Z] sera condamné à payer à M. [O] [E] la somme de 4.907,60 euros.


Sur la perte de loyer 

M. [O] [E] soutient que le nouveau locataire n’a pu entrer dans les lieux que le 1er novembre 2023, les réparations ayant duré un mois complet et le preneur devant réparer l’intégralité du préjudice, qui est distinct de celui découlant des dégradations.

M. [D] [Z] soutient que le bien a été reloué dès le mois d’octobre 2023 moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros. 

Réponse de la juridiction 

L’article 1231-1 du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minimale de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

En l’espèce, il est constant que M. [D] [Z] a quitté les lieux le 29 septembre 2023 et que les lieux ont été reloués à compter du 1er novembre 2023, selon un bail établi le 27 octobre 2023. 

Si certaines dégradations ont effectivement été imputées à M. [D] [Z], de nombreuses autres ont été constatées qu’il n’est possible de lui attribuer. Dès lors, il ne saurait être soutenu que l’ensemble des dégradations imputables à M. [D] [Z] constituent la cause exclusive et principale de la perte de chance pour M. [O] [E] de relouer le bien à l’issue du départ du locataire. Ainsi, il convient de considérer que les dégradations qui lui sont imputables ont participé à hauteur de 25 % dans la perte de chance pour M. [O] [E] de relouer le bien.

En conséquence, M. [D] [Z] sera condamné à verser à M. [O] [E] la somme de 275 euros en réparation de sa perte de chance de louer le logement après son départ (1.100 euros x 25%).

Au total et sur l’ensemble des préjudices, la solidarité ne peut être retenue à l’encontre de Mme [A] [Z], dès lors que ce préjudice est postérieur à l’extinction de son engagement de caution le 1er juillet 2020. Les demandes à son encontre seront donc rejetées.


Sur le préjudice moral de M. [O] [E]

M. [O] [E] invoque un choc psychologique résultant de la découverte des dégradations du bien qui était neuf ainsi que des manœuvres dommageables de M. [D] [Z]. 

Il appartient à la partie qui sollicite une indemnisation de démontrer qu’elle a subi un préjudice direct, certain et personnel.

En l’espèce, M. [O] [E] qui invoque un choc psychologique suite à la découverte des dégradations et manœuvres de M. [D] [Z], ne produit aucun élément, tel un certificat médical, de nature à établir la situation de stress aiguë dont il se prévaut. 

M. [O] [E] ne justifie donc pas de l’existence d’un tel préjudice et sera, en conséquence, débouté de sa demande. 

Sur la demande reconventionnelle de M. [D] [Z] et Mme [A] [Z]

M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] exposent que la multiplication des procédures les a beaucoup angoissés.

Il appartient à la partie qui sollicite une indemnisation de démontrer qu’elle a subi un préjudice direct, certain et personnel.

En l’espèce, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] qui invoquent l’existence d’angoisse suite l’introduction de deux procédures à leur encontre, ne produisent aucun élément, tel un certificat médical, de nature à établir la situation dont ils se prévalent. 

M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] ne justifient donc pas de l’existence d’un tel préjudice.

En outre, il est établi qu'un désaccord persistait, au jour de la délivrance de l'assignation le 16 mai 2024, entre les parties. 

Dès lors, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] ne rapportent pas la preuve d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice de M. [O] [E]. 

En conséquence, M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] seront déboutés de leur demande. 

Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [D] [Z] qui succombe à la présente instance. 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 29 septembre 2023 ne sera pas compris dans les dépens, ce dernier n’étant pas un acte indispensable à la procédure en application de l’article 695 du code de procédure civile. Au surplus, le coût de cet acte est régi par les dispositions de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et M. [O] [E] ne démontre pas s’être acquitté de la facture qu’il produit et qui est établie au nom de M. [D] [Z]. 

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] une indemnité de 1.000 euros. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS : 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] la somme de 4.907,60 euros au titre des dégradations locatives ; 

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] la somme de 275 euros en réparation de sa perte de chance de louer le logement ; 

DÉBOUTE M. [O] [E] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DIT que Mme [A] [Z] n’est tenue à aucune solidarité au regard aux préjudices retenus,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de Mme [A] [Z] ;

DÉBOUTE M. [D] [Z] et Mme [A] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens ; 

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [O] [E] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1369, code civil 1731, code civil 1371, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-10-22T18:06:00.128Z.