Tribunal judiciaire de Béziers, Chambre 1 Section 9, 2 juin 2025, n° 20/02358

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/282

AFFAIRE N° RG 20/02358 - N° Portalis DBYA-W-B7E-E2GKO


Jugement Rendu le 02 Juin 2025


DEMANDEURS :

Madame [O], [H], [Y] [G]
née le 12 Septembre 1969 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [M] [U]
né le 23 Septembre 1946 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
Représenté par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS



DÉFENDERESSE :

S.A.S. VACANCEOLE LANGUEDOC
immatriculée sous le numéro 838 331 825 
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
ayant son siège social Parc d’Activités Alpespace
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Jauffré CODOGNES, avocat au Barreau de MONTPELLIER

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties


1 copie dossier

le 

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,
Violaine MOTA, Greffier

En présence de [F] [W], candidate à l’intégration directe ;

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025, différée dans ses effets au 24 Mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 07 Avril 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Juin 2025 ;

Maître Frédéric SIMON a déposé son dossier de plaidoirie pour les demandeurs ;

Me BENHAFESSA, loco Me CODOGNES, a été entendue en sa plaidoirie pour la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ;


JUGEMENT : 

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] sont, respectivement, propriétaires d’un appartement de type 3 situé au sein de la Résidence [10] à [Localité 7] et d’un appartement de type 2 situé au sein de la Résidence [8] CLUB au [Localité 6]. 

Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] ont, chacun, conclu, le 27 novembre 2015, un contrat de bail commercial, portant sur lesdits biens immobiliers, avec la société BACOTEC, exploitant de résidence de tourisme, et stipulant que « chacune des parties pourra résilier la présente convention chaque année au 31 décembre, en respectant le préavis de six (6) mois, et dans les formes édictées par le décret du 30/09/1953 ».

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, la société BACOTEC GESTION a cédé son fonds de commerce à la société VACANCEOLE LANGUEDOC. Cette cession a été régulièrement notifiée aux consorts [G]/[U]. 

Par courrier du 25 juin 2018, la société VANCACEOLE LANGUEDOC a également informé les Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] de cette cession et leur a rappelé que : « Cette cession n’entraîne aucune modification dans les conditions du bail et nous oblige envers vous à accomplir toutes les charges et conditions telles qu'elles sont définies dans le document que vous aviez régularisé avec BACOTEC GESTION ».

Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] ont sollicité, par courriers recommandés en date du 25 septembre 2020 et du 10 novembre 2020 la résiliation annuelle du contrat et ont fait part de leur volonté de mettre fin aux deux contrats de bail commercial signés le 27 novembre 2015.

La société VACANCEOLE LANGUEDOC a indiqué, selon courrier en réponse du 28 septembre 2020, que le bail commercial ne pouvait être résilié avant son terme et qu'elle ne pouvait dès lors accéder à la demande de résiliation anticipée. 

C’est dans ces conditions que par acte du 24 novembre 2020, Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] ont fait assigner la société VACANCEOLE LANGUEDOC devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir prononcer la nullité des deux baux commerciaux signés le 27 novembre 2015 et obtenir des dommages et intérêts. 

Par acte du 8 novembre 2022, la société VACANCEOLE LANGUEDOC a assigné Madame [O] [G] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir annuler le congé délivré par elle le 10 novembre. 2020.

Par acte du 5 septembre 2023 la société VACANCEOLE LANGUEDOC a assigné Monsieur [M] [U] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir annuler le congé délivré par lui le 25 septembre 2020.

Par ordonnance en date du 1er février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces trois procédures.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] demandent au Tribunal de :

PRONONCER la nullité du bail commercial signé du 27 novembre 2015 par Madame [O] [G] (apt P105- p3+ Pkg 38) et l’expulsion de la société VACANCEOLE et tout occupant de son chef. PRONONCER la nullité du bail commercial signé du 27 novembre 2015 par Monsieur [M] [U] (apt P411- p2 + Pkg 39) et l’expulsion de la société VACANCEOLE et tout occupant de son chef.PRONONCER la nullité de l’avenant au bail commercial signé le 22 août 2019 par Monsieur [M] [U] ( apt P411-p2 + Pkg 39) PRONONCER la nullité de l’avenant au bail commercial signé le 22 août 2019 par Madame [O] [G] ( apt P105 + Pkg 38) CONDAMNER la société VACANCEOLE LANGUEDOC à leur payer chacun la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice causé par le dol et l’indisponibilité de la jouissance complète de leur bien. DEBOUTER VACANCEOLE LANGUEDOC de l’intégralité de ses demandes tant au titre de la demande d’expertise que de nullité du prétendu congé, CONDAMNER la société VACANCEOLE LANGUEDOC aux dépens. CONDAMNER la société VACACEOLE LANGUEDOC à leur payer la somme de 8000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. 
Dans ses dernières conclusions, au fond, notifiées par RPVA le 5 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la société VACANCEOLE LANGUEDOC demande au Tribunal de : 

Principalement 
DESIGNER tel expert avec pour mission de déterminer le montant des indemnités d’évictions. CONDAMNER Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] à payer à la société VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de déterminée au titre de l’indemnité d’éviction. Subsidiairement 
ANNULER le congé délivré par Monsieur [M] [U] le 25 septembre 2020. ANNULER le congé délivré par Madame [O] [G] le 10 novembre 2020. 

CONDAMNER Madame [O] [G] à payer à la société VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi. CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à la société VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi. Subsidiairement : 
REPUTER non écrite la clause contenue dans les baux du 27 novembre 2015. CONDAMNER Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] à payer, chacun, à la société VACANCEOLE LANGUEDOC la somme déterminée par l’expertise fixant le montant de l’indemnité d’éviction. En toutes hypothèses : 
PRONONCER l’irrecevabilité des demandes formulées par les époux [G] – [U] ORDONNER la remise en ses droits de la société VACANCEOLE LANGUEDOC dans les locaux objets des baux commerciaux. CONDAMNER Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] à lui payer, chacun la somme de 45 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’éviction. CONDAMNER Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] à lui payer, chacun, la somme de 45 000 euros correspondant a la réparation des préjudicesDEBOUTER Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] de leurs demandes. CONDAMNER Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] à lui payer, chacun, la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ECARTER l’exécution provisoire.
La clôture de l’instruction est intervenue le 24 mars 2025 par ordonnance rendue le 6 mars 2025 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 2 juin 2025, date du présent jugement.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande de nullité des contrats de bail du 27 novembre 2015 pour dol

Aux termes de l'article 1137 du Code civil, « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie »

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque ces manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté,

En l'espèce, les deux baux en date du 27 novembre 2015 et liant les parties stipulent que « Chacune des parties pourra résilier la présente convention chaque année au 31 décembre, en respectant le préavis de six (6) mois, et dans les formes édictées par le décret du 30/09/1953 ».
 
Cette stipulation constitue un élément essentiel du contrat dès lors qu'elle impacte directement l’engagement des bailleurs. 

En outre, le caractère souligné de cette clause démontre que celle-ci était déterminante du consentement des parties. 

Or, cette clause apparait contraire à l’article L 145-7-1 du Code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, qui prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d'une durée de neuf an minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

Il est, par ailleurs, constant que les consorts [G]/[U] sont, tout au plus, des petits investisseurs, et sont donc parfaitement profanes en matière de baux commerciaux contrairement à la société preneuse qui est un professionnel de l’immobilier de tourisme. 

La société BACOTEC, aux droits de laquelle vient désormais la société VACANCEOLE LANGUEDOC, a donc proposé, en sa qualité de professionnel de l'immobilier de tourisme, à la signature des consorts [G]/[U] une clause qu'elle savait sans portée et ce alors que cette clause était une condition substantielle du contrat, dès lors qu'elle permettait une sortie du bail anticipée. 

Ces agissements constituent une manœuvre destinée à surprendre le consentement d'une partie par la ruse, de sorte que les consorts [G]/[U] rapportent la preuve d'un dol entachant les contrats en date du 27 novembre 2015 les liant à la société VACANCEOLE. 

La nullité des deux contrats de bail commercial en date du 27 novembre 2025 et, de facto, de leurs avenants sera, en conséquence, prononcée et l’expulsion de la société preneuse ordonnée. 

Eu égard à la cession de fonds de commerce intervenue entre la société BACOTEC et la société VACANCEOLE, et les termes de cette dernière, la nullité pour dol des contrats de bail conclu le 27 novembre 2015 est opposable à la société VACANCEOLE. 

En conséquence de la nullité des deux contrats de bail, la société VACANCEOLE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, aucune indemnité d’éviction n’étant due. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la victime d'un vice du consentement dispose également d'une action en responsabilité extracontractuelle indépendante de l'action en nullité peut obtenir sur ce fondement des dommages-intérêts venant s'ajouter ou se substituer à la nullité. 

Toutefois, le préjudice réparable ne peut être que celui qui est subi en raison de la conclusion du contrat et non le préjudice résultant de « l’indisponibilité de leur bien durant la présente procédure qui dure depuis 4 ans » tel que sollicité par les consorts [G]/[U] qui seront, en conséquence, déboutés de leur demande en ce sens.

Sur les autres demandes, 

Sur les dépens, 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 


En l’espèce, il y a lieu de condamner la société VACANCEOLE LANGUEDOC aux dépens. 

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la société VACANCEOLE LANGUEDOC, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Tel n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution provisoire sera prononcée.


PAR CES MOTIFS, 

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DIT que le consentement Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] a été vicié par un dol commis par la société BACOTEC, aux droits de laquelle vient la société VACANCEOLE LANGUEDOC ; 

En conséquence, 

ANNULE le contrat de bail commercial en date du 27 novembre 2015 conclu par Madame [O] [G] et ses avenants ultérieurs ;

ANNULE le contrat de bail commercial en date du 27 novembre 2015 conclu par Monsieur [M] [U] et ses avenants ultérieurs ; 

ORDONNE l’expulsion de la société VACANCEOLE et tout occupant de son chef des lieux loués ; 

DEBOUTE Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE la société VACANCEOLE LANGUEDOC de l'intégralité de ses demandes ; 

CONDAMNE la société VACANCEOLE LANGUEDOC aux dépens ; 

CONDAMNE la société VACANCEOLE LANGUEDOC à payer à Madame [O] [G] et Monsieur [M] [U] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 02 Juin 2025


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS 








Copie à Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC