Tribunal judiciaire de Mâcon, 1ère Chambre, 17 novembre 2025, n° 24/00076

N° RG 24/00076 - N° Portalis DB2M-W-B7I-DVDX

N° :

Code : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente






[B] [M]


c/


[A] [U] [J], [V] [Z] épouse [U] [J]








Copie exécutoire + 1 copie
délivrées le
à 
Me Blandine DONDEYNE
Me Florian LOUARD


+ 1 copie au dossier






+ 3 copies au service du suivi des expertises















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

1ère chambre civile


JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025



ENTRE :

DEMANDEUR AU PRINCIPAL


Monsieur [B] [M]
né le 25 Avril 1959 à [Localité 8] (42)
demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON


ET :

DEFENDEURS AU PRINCIPAL


Monsieur [A] [U] [J]
né le 27 Mars 1963 à [Localité 7] (CONGO REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE)
demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [Z] épouse [U] [J]
née le 09 Novembre 1975 à [Localité 6] (71)
demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Blandine DONDEYNE, avocat au barreau de MACON

❖


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

Audrey LANDEMAINE, Juge.

Aurélie LAGRANGE, Greffier.


DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025 devant Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R. 212-8 et R. 212-9 du code de l’organisation judiciaire.

Le juge a fait un rapport oral conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile. Les avocats de la cause ont été entendus en leurs plaidoiries.


JUGEMENT :

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 17 novembre 2025 par Audrey LANDEMAINE, Juge, qui a signé le jugement avec la greffière.

❖

FAITS ET PROCEDURE

Suivant compromis du 22 février 2023, Monsieur [F] [U] [J] et Madame [V] [Z] épouse [U] [J] ont cédé à Monsieur [B] [M] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 277.100 euros outre des biens et objets mobiliers pour un montant de 2.900 euros.

L’acte, conclu sous conditions suspensives, prévoyait une réitération de la vente au plus tard le 31 mai 2023 et le versement d’une somme de 14.000 euros à titre d’acompte entre les mains de Me [K], désigné en qualité de séquestre.

Par courrier du 12 mai 2023, Me [O] [H] [E] a confirmé à Monsieur [B] [M] le rendez-vous pour la signature de la vente, fixé au 22 mai 2023.

La maison objet du compromis a subi un dégât des eaux avant la date fixée pour la réitération et a donné lieu à réalisation de travaux.

Après échanges entre les parties et selon courrier recommandé du 22 mai 2023, Me [O] [H] [E] a informé Me [X] [K], notaire des vendeurs, de l’intention de son client de ne pas poursuivre l’acquisition en invoquant la présence de malfaçons affectant le bien.

Après mises en demeure du conseil de Monsieur [B] [M], Me [O] [H] [E] a adressé un courrier à Maître [X] [K] aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 14.400 euros au titre de l’acompte et des frais versés, afin de clôre le dossier.

Maître [X] [K] n’a pas restitué l’acompte au regard du différend opposant les parties.

C’est dans ce contexte que Monsieur [F] [U] [J] et Madame [V] [Z] [U] [J] (ci-après les époux [U] [J]) ont par exploit du devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins d’obtenir restitution de la somme de 14.400 euros outre dommages et intérêts au visa des articles 1129 et suivants du code civil.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2025, Monsieur [B] [M] demande au Tribunal de :
- dire que son action est recevable et bien-fondée ;

Avant dire droit si le Tribunal ne s’estime pas suffisamment éclairé :
- désigner tel expert idoine qui devra vérifier la conformité aux règles de l’art de la construction des époux [U] [J] au niveau de la charpente, de la pente du toit et de la couverture utilisée sur ce dernier ;
- juger que les époux [U] [J] ne peuvent légalement conserver l’acompte versé par Monsieur [M] à défaut de réalisation de la vente par la faute des vendeurs ;

A titre subsidiaire,
- juger que les époux [U] [J] n’apportent pas la preuve au Tribunal de ne pas avoir reçu la somme séquestrée ou de ne pas s’être opposés à son versement à l’acquéreur ;
- condamner les époux [U] [J] à restituer à Monsieur [B] [M] la somme de 14.400 euros outre intérêts à compter du 12 mai 2023 ;
- juger que la somme a été conservée de manière abusive au vu des différentes mises en demeure ;
- condamner les époux [U] [J] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice né de l’immobilisation de cette somme et du préjudice moral ;
- débouter les époux [U] [J] de toutes leurs demandes et particulièrement de leur demande en paiement d’une somme de 28.000 euros ;
- juger n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire de droit ;
- condamner les époux [U] [J] à lui payer la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que :
- il a découvert des désordres affectant l’immeuble à la suite d’un épisode pluvieux, l’ouvrage s’étant révélé impropre à destination notamment en raison de la présence de loirs et de désordres en toiture, de sorte que le refus de réitérer était justifié ;
- la somme de 14.400 euros ayant été versée à titre d’acompte sur un prix de vente et ne pouvant être maintenue comme séquestre qu’en cas d’opposition du vendeur, l’action en restitution doit être dirigée non pas contre le notaire mais bien contre le vendeur ; plus subsidiairement, les vendeurs n’établissent pas que le notaire conserve toujours la somme versée sous séquestre ;
- les époux [U] [J] se contentent de contester les désordres invoqués sans établir que la maison a été construite dans les règles de l’Art ; si le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé, il devrait ordonner avant dire droit une mesure d’expertise ;
- il n’y a pu y avoir accord sur la chose et le prix au visa de l’article 1589 du code civil dès lors qu’il y a eu une modification de la chose après le compromis ; il appartient aux vendeurs d’établir que c’est à tort qu’il a renoncé à l’acquisition du bien objet du compromis ; 
- le bien-fondé de la demande formulée par les époux [U] [J] n’étant pas rapporté il convient de les débouter de leurs demandes ;
- les époux [U] [J] ont sciemment dissimulé un défaut de conformité aux fins d’obtenir un avantage, soit la vente de leur immeuble, de sorte qu’il est bien fondé à obtenir l’allocation d’une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er janvier 2025, les époux [U] [J] demandent au Tribunal de :
- débouter Monsieur [M] de sa demande avant dire droit de désignation d’un expert judiciaire ;
- débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,
- juger que le refus de signer l’acte authentique de vente par Monsieur [M] constitue une inexécution fautive ;
- juger que, compte tenu de cette situation, ils ont pris acte du refus de leur cocontractant et de la résolution de plein droit du contrat aux torts de Monsieur [M] ;
- condamner Monsieur [M] à leur payer la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité conventionnelle conformément au compromis de vente régularisé le 22 février 2023 ;
- condamner Monsieur [M] à leur payer la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [M] aux frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de constat d’huissier du 27 février 2024 ;
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Au soutien de leurs intérêts et au visa des articles 1101 et suivants et 1217 et suivants du code civil, ils font valoir que :
- il appartient au demandeur de justifier du fondement juridique de ses demandes alors que l’article 1129 du code civil est sans lien avec le litige ;
- ils ne détiennent pas les fonds sollicités qui sont séquestrés entre les mains de Me [K] conformément aux termes du compromis ; les mises en demeure adressées par Monsieur [M] l’ont été uniquement à Me [K] séquestre des fonds ; ce faisant, il convient de le débouter de sa demande de restitution qui est mal dirigée ;
- la provision sur frais de 400 euros ne peut être dirigée à leur encontre, le compromis prévoyant en outre le sort de cette provision en cas de non-réitération ;
- la demande formulée à hauteur de 10.000 euros est purement forfaitaire et n’est corroborée par aucun élément matériel ;
- à titre reconventionnel, ils sont bien fondés à solliciter la condamnation de Monsieur [M] à leur payer la somme de 28.000 euros au titre du préjudice subi et conformément à la clause prévue au compromis de vente, alors qu’ils ont tout mis en oeuvre afin que la réitération de la vente puisse avoir lieu ; les allégations de l’acquéreur quant aux désordres sont infondées étant précisé que seul un sinistre rendant le bien impropre à destination était de nature à faire obstacle à la vente, ce qui n’est pas démontré en l’espèce ;
- la demande d’expertise sera rejetée dès lors qu’aucun élément ne permet d’envisager l’existence d’un sinistre fortuit rendant l’immeuble cédé impropre à sa destination, les pièces versées aux débats n’étant pas probantes ;
- les acquéreurs ne peuvent solliciter des vendeurs la preuve que la construction a été réalisée dans les règles de l’Art étant précisé que la maison a été achevée depuis le 20 septembre 2006 ;
- ils sont bien fondés à solliciter l’octroi de la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité conventionnelle définie au regard du préjudice subi en raison du refus de réitération ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution de l’acompte par l’acquéreur

L’article 1103 du code civil prévoit que :
“Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Conformément à l’article 1589 du code civil :
“La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix”.

L’article 1217 du code civil dispose que :
"La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
obtenir une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter”.

Au visa de l’article 143 du code de procédure civile, Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En revanche et conformément à l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, il est constant que les consorts [U] [J] et Monsieur [B] [M] ont régularisé un compromis de vente par acte sous seing privé du 22 février 2023 portant sur l’acquisition d’un bien immobilier, la réitération étant prévue par acte authentique le 31 mai 2023 au plus tard.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [B] [M] a refusé de réitérer la vente en invoquant l’existence de désordres affectant le bien cédé.

Force est de relever d’abord que les parties n’invoquent pas la caducité du compromis de vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les conditions suspensives prévues à l’acte ont été réalisées dans les délais impartis.

En revanche, il y a lieu d’observer que les parties s’accordent sur la résolution de la vente, aucune demande de résolution judiciaire n’étant au demeurant formulée par l’acquéreur et les consorts [U] [J] sollicitant seulement du Tribunal de juger de la résolution de plein droit du contrat aux torts du Monsieur [B] [M].

Au regard de la formulation des demandes, le Tribunal ne peut considérer qu’il est saisi par Monsieur [B] [M] d’une demande de résolution du contrat de vente aux torts des consorts [U] [J].

Il convient donc de prendre acte de la résolution du compromis d’un commun accord des parties et de statuer sur la demande de restitution de “l’acompte” en conséquence.

Le compromis de vente litigieux prévoit, au parapgraphe “PRIX DE VENTE - SEQUESTRE” point 2 “Mission du séquestre”, que :
“ en cas de contestation durable et avérée du vendeur sur cette restitution [de l’acompte], contestation ayant pour fondement la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur et d’une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l’un quelconque des conditions suspensives puisse être exclusivement imputable à l’ACQUEREUR, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’un vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. De même si l’une des partie venait à réfuser de réitérer la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraients réalisées, le séquestre ne pourrait se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amianle signé des deux parties ou d’une décision de justice”.

Il y a donc lieu d’apprécier si Monsieur [B] [M], qui sollicite restitution de l’acompte versé, justifie du bien-fondé de son refus de réitération de l’acte de vente au regard d’un manquement des vendeurs à leurs obligations.

Le demandeur ne saurait invoquer une erreur sur les qualités substantielles de la chose - tenant notamment à l’auto-construction du bien immobilier - alors qu’il ne sollicite pas la nullité de l’acte de vente.

En revanche, Monsieur [B] [M] invoque des désordres, découverts entre la signature du compromis et l’acte de réitération, tenant à un défaut de conception de la toiture s’agissant du choix de tuiles inappropriées par rapport à la pente, qui rendraient l’ouvrage impropre à destination

L’acquéreur ne vise pas la clause de l’acte de vente qui prévoit l’existence d’un sinistre fortuit avant réitération, rendant les biens objet de la vente impropres à leur destination (page 14).

Il semble donc, même s’il ne le précise pas, qu’il entende se prévaloir d’un vice caché affectant le bien au sens de l’article 1641 du code civil, afin de justifier son refus de réitérer la vente et sa demande de restitution de l’acompte

Il n’est pas contesté qu’avant la date fixée pour la réitération, le bien objet de la vente a subi un dégât des eaux.

La nécessité de procéder à des réparations n’est pas plus contestée, les consorts [U] [J] produisant aux débats une facture du 15 juin 2023 de la société R&E HOSPICE d’un montant de 6.525 euros.

Il n’est pas contesté que les travaux ont été effectivement réalisés et les vendeurs produisent un Procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2024 ne mettant en évidence aucune infiltration active.

Toutefois, force est d’observer que Monsieur [B] [M] produit une attestation de Monsieur [S], charpentier, qui a relevé plusieurs anomalies sur la toiture de nature à expliquer les infilrations :
“- le modèle de tuile mis en oeuvre (arboise de chez Edilians) n’est pas conformeà la pente de toiture. La pente minimale admissible pour cette tuile est de 60% (site normal zone 2, avec écran de sous toiture) alors que la pente de la toiture est de 45% ;
- les gouttières étaient posées de niveau voir en contre pente (l’eau ne s’écoulait pas) ;
- soudures mal faites ;
- les noues de la lucarne ne présentaient pas un relevé suffisant en pied de noue ;
- les jonctions de toiture (cheminée, solin...) étaient réalisées avec du scotch ;
- la sous toiture présentait des trous ;
- ces défauts d’étanchéité ont commencé à marquer de pourriture quelques bois de charpente”.

Et de conclure que “toutes ces constatations me font dire que la toiture n’a pas été réalisée par un professionnel. De ce fait, j’ai mis en garde Monsieur [M], qu’en cas d’achat de ce bien, il fallait refaire la toiture ou alors abandonner l’achat”.

Au regard de l’existence d’un dégât des eaux non contesté et ayant nécessité des travaux entre la signature du compromis et la date prévue par la réitération et au vu de la production d’une attestation de Monsieur [S] faisant état de malfaçons sur la toiture, il paraît nécessaire d’ordonner avant dire droit une mesure d’instruction afin d’apprécier si la toiture de la maison objet de la vente présente des vices cachés de nature à en compromettre l’usage.

Il sera sursis à statuer sur la demande au titre de la restitution de l’acompte dans l’intervalle.

A l’expiration du sursis à statuer, il appartiendra le cas échéant à Monsieur [B] [M] ou les consorts [U] [J] d’assigner le notaire séquestre en jugement commun afin que la décision judiciaire sur l’acompte lui soit déclarée commune et opposable.

Sur la demande d’indemnité au titre du refus du réitéré par les vendeurs

L’article 1231-5 du même code dispose : 
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, il y a lieu de surseoir à statuer sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Le fond du litige n’étant pas tranché, il convient de réserver les dépens et l’article 700.


PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement avant dire droit contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution du compromis de vente du 22 février 2023 entre Monsieur [F] [U] [J] et Madame [V] [Z] épouse [U] [J] d’une part et Monsieur [B] [M] d’autre part ;

Sur la demande de restitution de l’acompte :

ORDONNE avant dire droit une expertise judiciaire ;

avec mission de :

- se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] ;

- entendre les parties ainsi que tout sachant ;

- se faire remettre tous les documents techniques et contractuels et tout document utile ;

- procéder à toute investigation utile ;

- vérifier et constater l’existence de vices relatifs à la toiture de la maison ;

- le cas échéant, les décrire en précisant leur nature et les dommages en résultant ;

- donner son avis sur leurs causes et leurs origines, en recherchant notamment s’ils sont consécutifs à un défaut de conception, à une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, à une mauvaise exécution de travaux, un mauvais entretien ou tout autre cause ;

- dire si les vices étaient aisément détectables pour un acquéreur non professionnel normalement diligent ;

- dire si les vices sont antérieurs au compromis de vente du 22 février 2023 ;

- donner tous éléments permettant de déterminer si les vices constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination ; 

- dire si les travaux réalisés par la société R&R HOSPICE ont permis de mettre fin aux désordres affectant la toiture ;

- à défaut, déterminer le coût des travaux susceptibles de remédier définitivement aux désordres en chiffrant leur coût et informer les parties au cours de la réunion de synthèse ou dans la rédaction du pré-rapport ou note de synthèse, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés ; 

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile ; qu’en particulier, il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

DIT que l’expert communiquera aux parties et déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations et s’expliquera techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qui seront recueillis ;

FIXE à 2.500 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, somme qui sera versée par Monsieur [B] [M] avant le 17 décembre 2025 au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de MACON ;

DIT qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la mission de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT que lors de la première réunion d’expertise ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert évaluera de façon aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du suivi des expertises et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert adressera aux parties, avec un exemplaire du rapport, une copie de sa demande d’honoraires pour qu’elles puissent présenter, s’il y a lieu, leurs observations au juge taxateur ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les quatre mois de sa saisine ;

ORDONNE le sursis à statuer sur les demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;


RESERVE les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la présidente a signé ainsi que la greffière.

La greffière La présidente