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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 18 novembre 2025, n° 24/04431

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 septembre 2019, Monsieur [V] [B] a donné à bail à Monsieur [I] [H] un appartement à usage d'habitation n°16 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 380 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 21 février 2022, Monsieur [V] [B] a adressé en lettre recommandé à Monsieur [I] [H] un congé pour reprise pour habiter, celui-ci prenant effet au 31 août 2022. Monsieur [I] [H] a reçu ce congé en main propre le 22 février 2022.

Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2024, Monsieur [V] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :
- la validation du congé et le constat que Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 
- la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1227 du code civil,
- son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif se montant à la somme de 8.308,00 euros correspondant aux loyers et charges dus au 04 novembre 2024,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 25 mars 2025, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces, notamment relative à l’indécence du logement, à la suspension des allocations de la caisse d’allocation familiales de ce fait et aux paiements en espèce allégués par le locataire.

A l’audience du 18 septembre 2025, Monsieur [V] [B], représenté par la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, maintient les demandes de son assignation, reprises à l’identique dans ses dernières conclusions. 

Au soutien de ses demandes, Monsieur [V] [B] fait valoir qu’il a délivré congé pour habiter lui-même les lieux et que le locataire s’est maintenu dans les lieux malgré la délivrance du congé.
Concernant ses demandes de résiliation et de paiement de l’arriéré, il indique que le locataire n’a plus payé ses loyers et charges depuis mars 2023, de sorte qu’il doit 8.308 euros. Il estime qu’il appartient au locataire d’ouvrir les fenêtres de son logement pour aérer et que la présence de blattes n’est pas imputable au bailleur, mais au locataire.

Monsieur [I] [H] comparaît en personne et sollicite le rejet des demandes de Monsieur [V] [B]. Il demande à pouvoir rester en l’attente de l’obtention d’un logement social.

Au soutien de ses demandes, il conteste la validité du congé, estimant que le propriétaire a délivré celui-ci de mauvaise foi pour éviter d’avoir à faire des travaux dans le logement et qu’il n’a pas l’intention d’y vivre, mais de le relouer ou de le vendre. 
Il indique que les services d’hygiène de la mairie ont préconisé des travaux depuis 2019 en raison de l’indécence des lieux, que la caisse d’allocation familiales a suspendu les APL en 2023 dans l’attente de réalisation de travaux pour rendre décent les lieux et qu’une visite relative à la potentielle insalubrité des lieux a été réalisée le 17 septembre 2025 par la mairie. Il estime n’avoir rien à payer à Monsieur [V] [B], car une partie de l’impayé correspond aux retenues de la CAF et l’autre partie a été payé en espèce et par du travail non-rémunéré par Monsieur [V] [B].


L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par note en délibéré, le juge a demandé les suites de la visite du service immeuble menaçant ruine. Le conseil de Monsieur [V] [B] a indiqué qu’une nouvelle visite était prévue, en raison de l’absence de certains locataires lors de la visite des lieux.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.[…]
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale."

Le bail conclu le 01 septembre 2019, d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 31 août 2022. Néanmoins, le bail comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

Un congé a été envoyé par lettre recommandée le 21 février 2022 à Monsieur [I] [H]. Si l’accusé de réception de cette lettre recommandée n’est pas produit, Monsieur [I] [H] a reconnu avoir reçu ce courrier recommandé en main propre le 22 février 2022, selon attestation de sa main, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 31 août 2022. 

Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, à savoir « reprendre l’appartement pour y habiter moi-même ». 


Dans la mesure où Monsieur [I] [H] allègue que ce congé a été délivré de mauvaise foi par son propriétaire, non parce qu’il souhaite habiter les lieux mais parce qu’il veut se soustraire aux procédures administratives diligentées pour remédier à l’indécence des lieux, le juge doit vérifier la réalité du motif du congé délivré par Monsieur [V] [B] et établir si celui-ci a été délivré frauduleusement. 

Il ressort des documents remis par Monsieur [I] [H] que le service sanitaire de la mairie de [Localité 1] est effectivement intervenu à son domicile à plusieurs reprises et a préconisé dès 2020 la réalisation de travaux par le propriétaire.

Selon rapport du 04 mars 2020, à la suite d’une visite du 10 février 2020 (soit moins de 6 mois après l’entrée dans les lieux du locataire), il a été constaté que le joint de l’évier de la pièce de vie était très dégradé, qu’il n’y avait pas de disjoncteur 30mA au tableau électrique et que dans la salle de bain, le passage d’air sous la porte était insuffisant, le tablier du bac à douche était fortement dégradé et imbibé d’eau, des carreaux de faïence étaient décollés, la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le bac à douche et la vasque était fuyarde, avec la présence d’une flaque d’eau malodorante. Il a été préconisé la rédaction d’un courrier au propriétaire pour réalisation des travaux.

Selon rapport du 06 avril 2021, après visite du 29 mars 2021, il a été constaté une absence d’extraction d’air dans la salle de bain et la pièce de vie, la présence d’une forte odeur d’humidité dans la salle de bain et la présence d’un joint très dégradé dans la cuisine, entraînant des infiltrations d’eau. Il a été préconisé la rédaction d’un courrier au propriétaire pour réalisation des travaux. 

Le locataire a été informé le 3 mai 2021 de l’engagement d’une procédure administrative à l’encontre de Monsieur [Q] [B], père de Monsieur [V] [B] et précédent propriétaire de l’appartement selon acte de donation-partage du 20 janvier 2016, résidant à la même adresse que Monsieur [V] [B]. 

Selon rapport du 17 septembre 2021, après visite du 13 septembre 2021, il a été constaté une absence d’extraction d’air permanente dans la cuisine et la présence de nombreux cadavres de blattes dans le logement. Il a été préconisé l’envoi d’un rapport d’infraction au procureur de la République, en l’absence de réalisations par le propriétaire des travaux préconisés.

Ainsi, il apparaît qu’avant même la délivrance du congé, Monsieur [I] [H] a cherché à faire remédier à l’indécence de son logement, caractérisée par une insuffisante ventilation et une humidité excessive des lieux, ayant favorisé l’installation de cafards dans son logement. 

Si une procédure administrative a été diligentée à l’encontre de Monsieur [Q] [B] (du fait d’une erreur sur le propriétaire réel des lieux), il n’est pas établi que cette procédure est celle prévue par l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitat relative à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Ainsi, elle n’est pas de nature à empêcher la délivrance d’un congé, si celui-ci est délivré de bonne foi par le bailleur et est effectivement justifié par un motif réel et sérieux.

Or, la réalité de l’intention de reprise des lieux par Monsieur [V] [B] n’est étayée par aucune explication sur sa situation dans le congé ou à l’audience et par aucun élément de preuve, antérieur ou postérieur à la délivrance du congé. Cette intention est particulièrement douteuse dans le contexte de l’indécence des lieux relevée par les services sanitaires de la mairie, ce d’autant que Monsieur [V] [B] n’a procédé à aucun des travaux qui étaient préconisés par l’autorité administrative pour remettre en état les lieux et permettre à son locataire ou à lui-même d’y vivre, et ce y compris après la procédure de la caisse d’allocation familiales qui a cette fois été réalisée à son encontre (et non à celle de son père). Ainsi, Monsieur [V] [B], qui n’a pas expliqué ce manquement à ses obligations légales en tant que bailleur, apparaît de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail et dans la délivrance d’un congé pour reprise.

Il convient de rejeter sa demande tendant à la validation du congé. 

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave du contrat.

L'article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d'habitation, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement suffisamment grave à cette obligation, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations. 

Toutefois, cette obligation de payer les loyers, à peine d’une résiliation du bail, connaît des exceptions légales lorsque le logement délivré par le bailleur n’est pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article impose que le logement ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, soit exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et qu’il réponde à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et soit doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation

En application des articles L.843-1 et L.843-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le logement est déclaré indécent par la caisse d’allocation familiale et que celle-ci conserve les allocations pour le logement en l’attente de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

L’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d'exécuter son obligation si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail, le preneur peut refuser d’exécuter son obligation de paiement uniquement lorsque l’indécence rend le logement impropre à son usage d’habitation (Civ. 3e, 27 juin 2024, 23-10.340 ; Civ. 3, 28 novembre 2024, 23-18.135).

L’article 1719 du code civil précise en outre que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il se déduit de l’ensemble de ces textes que la résiliation du bail pour non-paiement des loyers reste possible pour un logement indécent, sous réserve que ce non-paiement concerne les sommes dues par le locataire déduction faite des allocations retenues par la caisse d’allocation familiales et que le logement ne soit pas affecté d’une indécence telle qu’il en devient impropre à sa destination d’habitation.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] ne démontre pas qu’il a payé les loyers depuis mars 2023, les paiements en espèce et le travail non-rémunéré au profit de son bailleur venu éteindre sa dette n’étant pas prouvés.

Son obligation au paiement doit néanmoins être appréciée au regard de la situation d’indécence du logement délivré par le bailleur. 

En effet, il apparaît que les services d’hygiène de la mairie de [Localité 1] ont constaté :
- selon rapport du 04 mars 2020, à la suite d’une visite du 10 février 2020, que le joint de l’évier de la pièce de vie était très dégradé, qu’il n’y avait pas de disjoncteur 30mA au tableau électrique et que dans la salle de bain, le passage d’air sous la porte était insuffisant, le tablier du bac à douche était fortement dégradé et imbibé d’eau, des carreaux de faïence étaient décollés, la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le bac à douche et la vasque était fuyarde, avec la présence d’une flaque d’eau malodorante ;
- selon rapport du 06 avril 2021, après visite du 29 mars 2021, qu’il n’y avait pas d’extraction d’air dans la salle de bain et la pièce de vie et qu’il y avait une forte odeur d’humidité dans la salle de bain et un joint très dégradé dans la cuisine, entraînant des infiltrations d’eau ; 
- selon rapport du 17 septembre 2021, après visite du 13 septembre 2021, qu’il n’y avait pas d’extraction d’air permanente dans la cuisine et qu’il y avait de nombreux cadavres de blattes dans le logement ;
- selon rapport du 31 mai 2022, après visite du 30 mai 2022, qu’il y avait de nombreuses blattes ; qu’il n’y avait pas d’extraction d’air dans la cuisine et que dans la salle de bain, l’un des interrupteur électrique ne fonctionnait plus, les tuyaux d’arrivée d’eau du mitigeur de la douche n’étaient plus fixés, il y avait une forte odeur d’humidité, le tirage aux deux extractions d’air était nul et le pied du mur mitoyen avec la cuisine et l’encadrement de porte était saturé d’humidité, tout comme le mur des parties communes mitoyen à la douche, sur environ 50 cm de hauteur ;
- selon rapport du 29 juin 2023, après visite du 29 juin 2023, qu’il n’y avait pas de tirage d’extraction d’air dans la salle de bain et pas de grille d’extraction d’air dans la cuisine, qu’il y avait de nombreuses blattes dans le logement et que le mur des parties communes mitoyen de la douche de l’appartement n°16 était dégradé, en raison de sa saturation en humidité sur 50cm de hauteur et du développement de moisissures.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement ne présente pas les caractères d’un logement décent, en ce que la ventilation du logement est insuffisante, qu’il y a une humidité excessive et des infiltrations d’eau en raison de l’état dégradé de l’évier de la cuisine, des canalisations et du tablier de la douche et qu’il est infesté de nuisibles.

Cette indécence a également été constatée par la caisse d’allocation familiales, qui a conservé à partir d’août 2023 et jusqu’en décembre 2023 les allocations au logement perçues par Monsieur [I] [H] et directement versées à son propriétaire Monsieur [V] [B]. Elle a adressé un courrier à Monsieur [V] [B] le 29 janvier 2024, l’informant qu’il devait procéder à ces travaux malgré « la fin du droit à l’allocation logement » de son locataire à compter de janvier 2024. 

Il n’est pas contesté que les travaux de réhabilitation du logement n’ont pas été entrepris par Monsieur [V] [B].

Ainsi, il ne peut être prononcé de résiliation pour le non-paiement de la partie des loyers qui aurait dû être payée par la caisse d’allocations familiales.

S’agissant des loyers et charges restant normalement à la charge du locataire après déduction des allocations pour le logement, il n’est pas démontré que l’indécence du logement est telle qu’il doit être considéré comme impropre à son usage d’habilitation. A ce titre, en dépit de plusieurs visites, les services d’hygiène de la mairie de [Localité 1] n’ont pas transmis le dossier au préfet pour la prise d’un arrêté d’insalubrité et il n’a pas été pris d’arrêté de mise en sécurité des habitants par la mairie, y compris après la visite des services « immeubles menaçant ruine » intervenue le 17 septembre 2025.



Aussi, il n’est pas démontré que l’action en résiliation est interdite au propriétaire et que Monsieur [I] [H] pouvait opposer une exception d’inexécution totale du fait de l’impossibilité d’habiter les lieux.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, prenant effet à la date de l’assignation du 19 novembre 2024.

III. SUR L'EXPULSION

Compte-tenu de la résiliation, Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [I] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

IV. SUR LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. 
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”
Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] n’est nullement de mauvaise foi, de sorte qu’il doit bénéficier du délai de deux mois pour quitter les lieux et de la trêve hivernale. 

En revanche, s'agissant de l'extension de ce délai, les conditions atmosphériques actuelles ne sauraient justifier des conséquences d’une exceptionnelle dureté en cas d’expulsion dans les semaines à venir, dans la mesure où il bénéficie de la trêve hivernale. 


Plus généralement, il n’apporte aucun élément circonstancié concernant sa situation personnelle, que ce soit au plan familial ou financier, permettant d’affirmer que son expulsion le confronterait à des conséquences d’une exceptionnelle dureté excédant celle résultant habituellement d’une situation d’expulsion ou qu’il serait dans l’impossibilité de se reloger normalement. Il ne produit aucun justificatif de ses démarches de relogement. 

Ainsi, il convient de le débouter de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Selon l’article L.822-9 code de la construction et de l'habitation, pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article L.842-1 du code de la construction et de l'habitation, l'allocation de logement est versée, sur sa demande, au bailleur. Elle ne peut l'être que si le logement répond aux exigences prévues aux articles L.822-9 et L.822-10 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte des dispositions combinées des articles L.843-1 et 843-2 du code de la construction et de l'habitation, que lorsque l'organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l'allocation de logement jusqu'à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. A défaut de mise en conformité, le montant de l'allocation de logement n'est pas récupéré par le propriétaire, lequel ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé.

Ainsi, lorsque l'organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l'article L. 825-1 du code de la construction et de l'habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement (Civ. 3e, 14 déc. 2023, no 22-23.267).

En l’espèce, Monsieur [V] [B] produit un décompte mentionnant que restent dû 308 euros pour le loyer du mois de mars 2023 et 400 euros pour les loyers supplémentaires d’avril 2023 à novembre 2024, soit 8.308 euros.

S’agissant des loyers restant dû, ne sera prise en considération que la période où le bail était valable, soit du 1er mars 2023 au 19 novembre 2024, soit 8.153,16 euros au total (308 euros pour mars 2023, 7.600 euros d’avril 2023 à octobre 2024 et 245,16 euros du 1er au 19 novembre 2024).

Il convient de déduire de cette somme les allocations pour le logement qu’aurait dû percevoir Monsieur [I] [H] du mois d’août 2023 et jusqu’en décembre 2023. Ces allocations étaient de 271 euros entre août et novembre 2023 et 291 euros en décembre 2023, selon le compte-rendu de la mairie de mai 2022 et le document de la CAF du 23 novembre 2023 produit par Monsieur [V] [B]. Il convient ainsi de déduire la somme de 1.375 euros de la somme demandée.

Monsieur [I] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.778,16 euros représentant les loyers du 1er mars 2023 au 19 novembre 2024. 

A compter du 20 novembre 2024, Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre et peut être tenu d’une indemnité d’occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux. Compte-tenu de l’état actuel du logement dont Monsieur [I] [H] a justifié, cette indemnité d’occupation ne peut se monter à la totalité du loyer et sera fixée à la somme de 150 euros mensuellement.

Il sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 150 euros à compter du 1er décembre 2024, conformément à la demande de Monsieur [V] [B].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de Monsieur [V] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande de validation du congé donné à Monsieur [I] [H] reçu le 22 février 2022, concernant le bail conclu le 01 septembre 2019 relatif à l’appartement à usage d’habitation n°16 situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 01 septembre 2019 relatif à l’appartement à usage d’habitation n°16 situé [Adresse 3], à compter du 19 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [B] pourra, hors période de trêve hivernale et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [V] [B] la somme de 6.778,16 euros (représentant les loyers impayés du 1er mars 2023 au 19 novembre 2024) ;



CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [V] [B] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 150 euros ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le Greffier, Le juge,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/04431 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TRHA




 JUGEMENT


N° B 


DU : 18 Novembre 2025


[V] [B]

 
 
 
C/

[I] [H]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 18 Novembre 2025

à Me J.P . COTTIN

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le Mardi 18 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 18 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDEUR

M. [V] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [I] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne











RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 septembre 2019, Monsieur [V] [B] a donné à bail à Monsieur [I] [H] un appartement à usage d'habitation n°16 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 380 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 21 février 2022, Monsieur [V] [B] a adressé en lettre recommandé à Monsieur [I] [H] un congé pour reprise pour habiter, celui-ci prenant effet au 31 août 2022. Monsieur [I] [H] a reçu ce congé en main propre le 22 février 2022.

Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2024, Monsieur [V] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :
- la validation du congé et le constat que Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 
- la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1227 du code civil,
- son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif se montant à la somme de 8.308,00 euros correspondant aux loyers et charges dus au 04 novembre 2024,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 25 mars 2025, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces, notamment relative à l’indécence du logement, à la suspension des allocations de la caisse d’allocation familiales de ce fait et aux paiements en espèce allégués par le locataire.

A l’audience du 18 septembre 2025, Monsieur [V] [B], représenté par la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, maintient les demandes de son assignation, reprises à l’identique dans ses dernières conclusions. 

Au soutien de ses demandes, Monsieur [V] [B] fait valoir qu’il a délivré congé pour habiter lui-même les lieux et que le locataire s’est maintenu dans les lieux malgré la délivrance du congé.
Concernant ses demandes de résiliation et de paiement de l’arriéré, il indique que le locataire n’a plus payé ses loyers et charges depuis mars 2023, de sorte qu’il doit 8.308 euros. Il estime qu’il appartient au locataire d’ouvrir les fenêtres de son logement pour aérer et que la présence de blattes n’est pas imputable au bailleur, mais au locataire.

Monsieur [I] [H] comparaît en personne et sollicite le rejet des demandes de Monsieur [V] [B]. Il demande à pouvoir rester en l’attente de l’obtention d’un logement social.

Au soutien de ses demandes, il conteste la validité du congé, estimant que le propriétaire a délivré celui-ci de mauvaise foi pour éviter d’avoir à faire des travaux dans le logement et qu’il n’a pas l’intention d’y vivre, mais de le relouer ou de le vendre. 
Il indique que les services d’hygiène de la mairie ont préconisé des travaux depuis 2019 en raison de l’indécence des lieux, que la caisse d’allocation familiales a suspendu les APL en 2023 dans l’attente de réalisation de travaux pour rendre décent les lieux et qu’une visite relative à la potentielle insalubrité des lieux a été réalisée le 17 septembre 2025 par la mairie. Il estime n’avoir rien à payer à Monsieur [V] [B], car une partie de l’impayé correspond aux retenues de la CAF et l’autre partie a été payé en espèce et par du travail non-rémunéré par Monsieur [V] [B].


L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par note en délibéré, le juge a demandé les suites de la visite du service immeuble menaçant ruine. Le conseil de Monsieur [V] [B] a indiqué qu’une nouvelle visite était prévue, en raison de l’absence de certains locataires lors de la visite des lieux.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.[…]
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale."

Le bail conclu le 01 septembre 2019, d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 31 août 2022. Néanmoins, le bail comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

Un congé a été envoyé par lettre recommandée le 21 février 2022 à Monsieur [I] [H]. Si l’accusé de réception de cette lettre recommandée n’est pas produit, Monsieur [I] [H] a reconnu avoir reçu ce courrier recommandé en main propre le 22 février 2022, selon attestation de sa main, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 31 août 2022. 

Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, à savoir « reprendre l’appartement pour y habiter moi-même ». 


Dans la mesure où Monsieur [I] [H] allègue que ce congé a été délivré de mauvaise foi par son propriétaire, non parce qu’il souhaite habiter les lieux mais parce qu’il veut se soustraire aux procédures administratives diligentées pour remédier à l’indécence des lieux, le juge doit vérifier la réalité du motif du congé délivré par Monsieur [V] [B] et établir si celui-ci a été délivré frauduleusement. 

Il ressort des documents remis par Monsieur [I] [H] que le service sanitaire de la mairie de [Localité 1] est effectivement intervenu à son domicile à plusieurs reprises et a préconisé dès 2020 la réalisation de travaux par le propriétaire.

Selon rapport du 04 mars 2020, à la suite d’une visite du 10 février 2020 (soit moins de 6 mois après l’entrée dans les lieux du locataire), il a été constaté que le joint de l’évier de la pièce de vie était très dégradé, qu’il n’y avait pas de disjoncteur 30mA au tableau électrique et que dans la salle de bain, le passage d’air sous la porte était insuffisant, le tablier du bac à douche était fortement dégradé et imbibé d’eau, des carreaux de faïence étaient décollés, la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le bac à douche et la vasque était fuyarde, avec la présence d’une flaque d’eau malodorante. Il a été préconisé la rédaction d’un courrier au propriétaire pour réalisation des travaux.

Selon rapport du 06 avril 2021, après visite du 29 mars 2021, il a été constaté une absence d’extraction d’air dans la salle de bain et la pièce de vie, la présence d’une forte odeur d’humidité dans la salle de bain et la présence d’un joint très dégradé dans la cuisine, entraînant des infiltrations d’eau. Il a été préconisé la rédaction d’un courrier au propriétaire pour réalisation des travaux. 

Le locataire a été informé le 3 mai 2021 de l’engagement d’une procédure administrative à l’encontre de Monsieur [Q] [B], père de Monsieur [V] [B] et précédent propriétaire de l’appartement selon acte de donation-partage du 20 janvier 2016, résidant à la même adresse que Monsieur [V] [B]. 

Selon rapport du 17 septembre 2021, après visite du 13 septembre 2021, il a été constaté une absence d’extraction d’air permanente dans la cuisine et la présence de nombreux cadavres de blattes dans le logement. Il a été préconisé l’envoi d’un rapport d’infraction au procureur de la République, en l’absence de réalisations par le propriétaire des travaux préconisés.

Ainsi, il apparaît qu’avant même la délivrance du congé, Monsieur [I] [H] a cherché à faire remédier à l’indécence de son logement, caractérisée par une insuffisante ventilation et une humidité excessive des lieux, ayant favorisé l’installation de cafards dans son logement. 

Si une procédure administrative a été diligentée à l’encontre de Monsieur [Q] [B] (du fait d’une erreur sur le propriétaire réel des lieux), il n’est pas établi que cette procédure est celle prévue par l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitat relative à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Ainsi, elle n’est pas de nature à empêcher la délivrance d’un congé, si celui-ci est délivré de bonne foi par le bailleur et est effectivement justifié par un motif réel et sérieux.

Or, la réalité de l’intention de reprise des lieux par Monsieur [V] [B] n’est étayée par aucune explication sur sa situation dans le congé ou à l’audience et par aucun élément de preuve, antérieur ou postérieur à la délivrance du congé. Cette intention est particulièrement douteuse dans le contexte de l’indécence des lieux relevée par les services sanitaires de la mairie, ce d’autant que Monsieur [V] [B] n’a procédé à aucun des travaux qui étaient préconisés par l’autorité administrative pour remettre en état les lieux et permettre à son locataire ou à lui-même d’y vivre, et ce y compris après la procédure de la caisse d’allocation familiales qui a cette fois été réalisée à son encontre (et non à celle de son père). Ainsi, Monsieur [V] [B], qui n’a pas expliqué ce manquement à ses obligations légales en tant que bailleur, apparaît de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail et dans la délivrance d’un congé pour reprise.

Il convient de rejeter sa demande tendant à la validation du congé. 

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave du contrat.

L'article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d'habitation, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement suffisamment grave à cette obligation, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations. 

Toutefois, cette obligation de payer les loyers, à peine d’une résiliation du bail, connaît des exceptions légales lorsque le logement délivré par le bailleur n’est pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article impose que le logement ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, soit exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et qu’il réponde à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et soit doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation

En application des articles L.843-1 et L.843-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le logement est déclaré indécent par la caisse d’allocation familiale et que celle-ci conserve les allocations pour le logement en l’attente de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

L’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d'exécuter son obligation si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail, le preneur peut refuser d’exécuter son obligation de paiement uniquement lorsque l’indécence rend le logement impropre à son usage d’habitation (Civ. 3e, 27 juin 2024, 23-10.340 ; Civ. 3, 28 novembre 2024, 23-18.135).

L’article 1719 du code civil précise en outre que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il se déduit de l’ensemble de ces textes que la résiliation du bail pour non-paiement des loyers reste possible pour un logement indécent, sous réserve que ce non-paiement concerne les sommes dues par le locataire déduction faite des allocations retenues par la caisse d’allocation familiales et que le logement ne soit pas affecté d’une indécence telle qu’il en devient impropre à sa destination d’habitation.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] ne démontre pas qu’il a payé les loyers depuis mars 2023, les paiements en espèce et le travail non-rémunéré au profit de son bailleur venu éteindre sa dette n’étant pas prouvés.

Son obligation au paiement doit néanmoins être appréciée au regard de la situation d’indécence du logement délivré par le bailleur. 

En effet, il apparaît que les services d’hygiène de la mairie de [Localité 1] ont constaté :
- selon rapport du 04 mars 2020, à la suite d’une visite du 10 février 2020, que le joint de l’évier de la pièce de vie était très dégradé, qu’il n’y avait pas de disjoncteur 30mA au tableau électrique et que dans la salle de bain, le passage d’air sous la porte était insuffisant, le tablier du bac à douche était fortement dégradé et imbibé d’eau, des carreaux de faïence étaient décollés, la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le bac à douche et la vasque était fuyarde, avec la présence d’une flaque d’eau malodorante ;
- selon rapport du 06 avril 2021, après visite du 29 mars 2021, qu’il n’y avait pas d’extraction d’air dans la salle de bain et la pièce de vie et qu’il y avait une forte odeur d’humidité dans la salle de bain et un joint très dégradé dans la cuisine, entraînant des infiltrations d’eau ; 
- selon rapport du 17 septembre 2021, après visite du 13 septembre 2021, qu’il n’y avait pas d’extraction d’air permanente dans la cuisine et qu’il y avait de nombreux cadavres de blattes dans le logement ;
- selon rapport du 31 mai 2022, après visite du 30 mai 2022, qu’il y avait de nombreuses blattes ; qu’il n’y avait pas d’extraction d’air dans la cuisine et que dans la salle de bain, l’un des interrupteur électrique ne fonctionnait plus, les tuyaux d’arrivée d’eau du mitigeur de la douche n’étaient plus fixés, il y avait une forte odeur d’humidité, le tirage aux deux extractions d’air était nul et le pied du mur mitoyen avec la cuisine et l’encadrement de porte était saturé d’humidité, tout comme le mur des parties communes mitoyen à la douche, sur environ 50 cm de hauteur ;
- selon rapport du 29 juin 2023, après visite du 29 juin 2023, qu’il n’y avait pas de tirage d’extraction d’air dans la salle de bain et pas de grille d’extraction d’air dans la cuisine, qu’il y avait de nombreuses blattes dans le logement et que le mur des parties communes mitoyen de la douche de l’appartement n°16 était dégradé, en raison de sa saturation en humidité sur 50cm de hauteur et du développement de moisissures.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement ne présente pas les caractères d’un logement décent, en ce que la ventilation du logement est insuffisante, qu’il y a une humidité excessive et des infiltrations d’eau en raison de l’état dégradé de l’évier de la cuisine, des canalisations et du tablier de la douche et qu’il est infesté de nuisibles.

Cette indécence a également été constatée par la caisse d’allocation familiales, qui a conservé à partir d’août 2023 et jusqu’en décembre 2023 les allocations au logement perçues par Monsieur [I] [H] et directement versées à son propriétaire Monsieur [V] [B]. Elle a adressé un courrier à Monsieur [V] [B] le 29 janvier 2024, l’informant qu’il devait procéder à ces travaux malgré « la fin du droit à l’allocation logement » de son locataire à compter de janvier 2024. 

Il n’est pas contesté que les travaux de réhabilitation du logement n’ont pas été entrepris par Monsieur [V] [B].

Ainsi, il ne peut être prononcé de résiliation pour le non-paiement de la partie des loyers qui aurait dû être payée par la caisse d’allocations familiales.

S’agissant des loyers et charges restant normalement à la charge du locataire après déduction des allocations pour le logement, il n’est pas démontré que l’indécence du logement est telle qu’il doit être considéré comme impropre à son usage d’habilitation. A ce titre, en dépit de plusieurs visites, les services d’hygiène de la mairie de [Localité 1] n’ont pas transmis le dossier au préfet pour la prise d’un arrêté d’insalubrité et il n’a pas été pris d’arrêté de mise en sécurité des habitants par la mairie, y compris après la visite des services « immeubles menaçant ruine » intervenue le 17 septembre 2025.



Aussi, il n’est pas démontré que l’action en résiliation est interdite au propriétaire et que Monsieur [I] [H] pouvait opposer une exception d’inexécution totale du fait de l’impossibilité d’habiter les lieux.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, prenant effet à la date de l’assignation du 19 novembre 2024.

III. SUR L'EXPULSION

Compte-tenu de la résiliation, Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [I] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

IV. SUR LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. 
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”
Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] n’est nullement de mauvaise foi, de sorte qu’il doit bénéficier du délai de deux mois pour quitter les lieux et de la trêve hivernale. 

En revanche, s'agissant de l'extension de ce délai, les conditions atmosphériques actuelles ne sauraient justifier des conséquences d’une exceptionnelle dureté en cas d’expulsion dans les semaines à venir, dans la mesure où il bénéficie de la trêve hivernale. 


Plus généralement, il n’apporte aucun élément circonstancié concernant sa situation personnelle, que ce soit au plan familial ou financier, permettant d’affirmer que son expulsion le confronterait à des conséquences d’une exceptionnelle dureté excédant celle résultant habituellement d’une situation d’expulsion ou qu’il serait dans l’impossibilité de se reloger normalement. Il ne produit aucun justificatif de ses démarches de relogement. 

Ainsi, il convient de le débouter de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Selon l’article L.822-9 code de la construction et de l'habitation, pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article L.842-1 du code de la construction et de l'habitation, l'allocation de logement est versée, sur sa demande, au bailleur. Elle ne peut l'être que si le logement répond aux exigences prévues aux articles L.822-9 et L.822-10 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte des dispositions combinées des articles L.843-1 et 843-2 du code de la construction et de l'habitation, que lorsque l'organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l'allocation de logement jusqu'à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. A défaut de mise en conformité, le montant de l'allocation de logement n'est pas récupéré par le propriétaire, lequel ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé.

Ainsi, lorsque l'organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l'article L. 825-1 du code de la construction et de l'habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement (Civ. 3e, 14 déc. 2023, no 22-23.267).

En l’espèce, Monsieur [V] [B] produit un décompte mentionnant que restent dû 308 euros pour le loyer du mois de mars 2023 et 400 euros pour les loyers supplémentaires d’avril 2023 à novembre 2024, soit 8.308 euros.

S’agissant des loyers restant dû, ne sera prise en considération que la période où le bail était valable, soit du 1er mars 2023 au 19 novembre 2024, soit 8.153,16 euros au total (308 euros pour mars 2023, 7.600 euros d’avril 2023 à octobre 2024 et 245,16 euros du 1er au 19 novembre 2024).

Il convient de déduire de cette somme les allocations pour le logement qu’aurait dû percevoir Monsieur [I] [H] du mois d’août 2023 et jusqu’en décembre 2023. Ces allocations étaient de 271 euros entre août et novembre 2023 et 291 euros en décembre 2023, selon le compte-rendu de la mairie de mai 2022 et le document de la CAF du 23 novembre 2023 produit par Monsieur [V] [B]. Il convient ainsi de déduire la somme de 1.375 euros de la somme demandée.

Monsieur [I] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.778,16 euros représentant les loyers du 1er mars 2023 au 19 novembre 2024. 

A compter du 20 novembre 2024, Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre et peut être tenu d’une indemnité d’occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux. Compte-tenu de l’état actuel du logement dont Monsieur [I] [H] a justifié, cette indemnité d’occupation ne peut se monter à la totalité du loyer et sera fixée à la somme de 150 euros mensuellement.

Il sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 150 euros à compter du 1er décembre 2024, conformément à la demande de Monsieur [V] [B].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de Monsieur [V] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande de validation du congé donné à Monsieur [I] [H] reçu le 22 février 2022, concernant le bail conclu le 01 septembre 2019 relatif à l’appartement à usage d’habitation n°16 situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 01 septembre 2019 relatif à l’appartement à usage d’habitation n°16 situé [Adresse 3], à compter du 19 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [B] pourra, hors période de trêve hivernale et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [V] [B] la somme de 6.778,16 euros (représentant les loyers impayés du 1er mars 2023 au 19 novembre 2024) ;



CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [V] [B] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 150 euros ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le Greffier, Le juge,

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Mise à jour de la source le 2025-12-19T23:18:31.545Z.