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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 3 décembre 2025, n° 25/03882

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001, Mme [O] [W] épouse [F] et M. [X] [F] ont consenti un bail d'habitation à Mme [G] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28.800 francs. Le bail a été conclu pour une durée de trois ans et s'est tacitement renouvelé par périodes de même durée

La société SCI CATHREIN est par la suite venue aux droits de M. [X] [F] et de Mme [O] [W] épouse [F]. 

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024 délivré à étude, la société SCI CATHREIN a fait signifier à Mme [G] [V] un congé à effet au 31 décembre 2024 pour motif légitime et sérieux, à savoir des impayés récurrents constitutifs d'une violation des obligations essentielles de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société SCI CATHREIN a assigné Mme [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris aux fins de :
- Constater la validité du congé, 
- Juger que le contrat de bail a pris fin le 31 décembre 2024 à minuit par l'effet du congé et que Mme [G] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025 ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [G] [V] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique, et d'un serrurier si cela s'avérerait nécessaire ;
- L'autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble qui lui plaira, aux frais, risques et périls exclusifs de la défenderesse ;
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025 au double du montant du loyer mensuel, augmenté des charges, impôts en sus et des indexations annuelles tel qu'il aurait été fixé si le bail s'était poursuivi, et jusqu'à la reprise effective des lieux vide de tout meuble, et condamner Mme [G] [V] à due concurrence à la régler ;
- Condamner Mme [G] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
- Condamner Mme [G] [V] à payer à la société SCI CATHREIN la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner Mme [G] [V] à payer les entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé du 27 juin 2024 de 450 euros, du procès-verbal de constat du 20 janvier 2025 de 258,12 euros, de la présente assignation, et l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée, et en particulier, les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 02 mars 2002, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier prévu à l'article 10 du décret.

À l'audience du 2 septembre 2025 la société SCI CATHREIN, représentée par son conseil, maintient ses demandes. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la société SCI CATHREIN à laquelle elle s'en est rapportée oralement à l'audience pour l'exposé de ses différents moyens. 

À l'audience, Mme [G] [V], comparaissant personnellement, sollicite le rejet des demandes de la société SCI CATHREIN. Elle conteste avoir reçu le congé et considère qu'il ne lui a pas été valablement délivré Elle sollicite du bailleur l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique. Elle demande en outre le délai d'un an pour libérer les lieux. 

Mme [G] [V] fait valoir qu'elle n'a jamais reçu l'avis de passage du commissaire de justice. Elle explique que ce dernier s'est probablement perdu au sein de la résidence et/ou qu'il a remis l'avis de passage à la gardienne en l'absence de boîte aux lettres. Elle ajoute qu'il est impossible que l'avis de passage ait été glissé sous sa porte car un joint empêche d'y glisser du courrier. Elle affirme avoir contacté son unique voisin qui lui a assuré ne jamais avoir rencontré de commissaire de justice la concernant. Concernant la demande de validation du congé, Mme [G] [V] reconnaît avoir des difficultés financières mais indique qu'elle régularise les impayés. Elle précise qu'elle paye son loyer par virement automatique et qu'elle n'a jamais cessé de le payer. Elle affirme à l'audience être à jour de tous les loyers et charges réclamés. Elle explique que le dernier impayé était une petite somme qui s'est constituée à la suite de la majoration du loyer qu'elle conteste. Par ailleurs, elle rétorque qu'elle n'a reçu ni avis d'échéance ni quittance depuis avril 2024 et que le bailleur ne lui a pas envoyé le diagnostic de performance énergétique. Concernant la demande de délai pour libérer les lieux Mme [G] [V] fait valoir qu'elle est de bonne foi. Elle ajoute qu'elle a deux enfants de 6 ans et 8 ans et qu'elle travaille moins qu'avant en raison d'un problème de santé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Sur la contestation de la délivrance du congé 

L'article 12 du code de procédure civile dispose que " le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. "

Aux termes de l'article 649 du même code, " la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernement la nullité des actes de procédure. "

Aux termes de l'article 114 du même code, " aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. "

Le premier alinéa de l'article 656 du même code dispose que " si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. "

Le dernier alinéa de l'article 655 du même code dispose que " l'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise. "

Il résulte de l'ensemble de ces textes que le dépôt de l'avis de passage au domicile du destinataire est une formalité substantielle de l'acte de signification à étude par un commissaire de justice. Dès lors, même si aucune nullité ne prévoit expressément la nullité de l'acte de commissaire de justice pour cette irrégularité, le dépôt de l'avis de passage au domicile du destinataire doit être mentionné dans l'acte à peine de nullité. Cette irrégularité n'est sanctionnée par la nullité de l'acte que si le destinataire démontre le grief que lui cause cette irrégularité.

En l'espèce, le congé pour motif légitime et sérieux a été signifié à Mme [G] [V] le 27 juin 2024 selon les modalités prévues par l'article 656 du code de procédure civile. L'acte précise que l'avis de passage " a été déposé sous la porte ". 

Or, le premier alinéa de l'article de l'ordonnance n°2016-728 du 02 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice dispose que " les commissaires de justice confèrent à leurs actes l'authenticité dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 1369 du code civil. "

Aux termes de l'article 1371 du même code, " l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En cas d'inscription de faux, le juge peut suspendre l'exécution de l'acte. "

En l'espèce, il est manifeste que le commissaire de justice indique dans son acte que l'avis de passage " a été déposé sous la porte ". Ainsi, l'officier public dit avoir personnellement accompli cette diligence. L'acte authentique fait donc foi jusqu'à inscription de faux. Or, Mme [G] [V] n'a pas fait cette demande, laquelle aurait d'ailleurs dû être formulée dans les conditions de l'article 306 du code de procédure civile.

Au demeurant, Mme [G] [V] n'apporte aucun élément de preuve de nature à justifier ses allégations (attestation du voisin, photographie du pas de sa porte, etc.).

Au surplus, il ressort des pièces communiquées aux débats par la société SCI CATHREIN que cette dernière a fait signifier 15 actes à Mme [G] [V], dont 13 ont été signifiés à étude. Parmi ces significations à étude, celles de l'assignation du 14 février 2023 et de la communication de conclusions d'actualisation du 28 septembre 2023 font expressément mention de ce que l'avis de passage a été déposé " sous la porte ". Or, il ressort du jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], saisi par ladite assignation, que Mme [G] [V] a comparu en personne à l'audience du 13 octobre 2023 et n'a pas fait valoir qu'elle n'avait pas reçu l'avis de passage déposé par le commissaire de justice. 

Dans ces conditions, l'acte ne souffre d'aucune irrégularité. La demande de Mme [G] [V] sera donc rejetée. 

Sur la demande de validation du congé

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer no valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. 

L'article 7 de la même loi précise que parmi les obligations incombant au locataire, figure celle " de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

Il résulte de ces deux textes que le retard dans le paiement est constitutif d'une inexécution de la part du locataire de son obligation de payer les échéances aux termes convenus. Par suite, le retard dans le paiement des loyers par le locataire peut constituer un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d'un congé. En telle hypothèse, le caractère légitime et sérieux est notamment apprécié en fonction de la récurrence des retards de paiement et de l'éventuelle régularisation de la situation à la date de délivrance du congé.

En l'espèce, le contrat précise que le loyer est payable d'avance le 15 de chacun des mois de l'année. 

La société SCI CATHREIN a produit un décompte locatif pour l'année 2024 ainsi que des décomptes partiels pour les périodes du 15 décembre 2017 au 20 mars 2018, du 15 janvier 2016 au 23 septembre 2016 et du 15 janvier 2022 au 21 septembre 2023. 

Elle justifie par ailleurs de plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés depuis le 8 décembre 2011, soit dès le premier impayé (8 décembre 2011, 20 juin 2012, 7 novembre 2014, 29 décembre 2014) soit pour un reliquat impayé de loyer (6 juillet 2017, 11 janvier 2018, 13 juin 2022, 2 février 2024). Le commandement de payer du 26 février 2016 a été délivré pour trois loyers impayés. 

Les bailleurs s'étaient désistés de l'instance de référé introduite le 7 septembre 2012 aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, Mme [G] [V] ayant réglé la dette locative. 

Par jugement du 09 janvier 2017 le tribunal d'instance du neuvième arrondissement de Paris a donné acte aux bailleurs du désistement de leur demande en paiement des loyers et expulsion, la dette locative étant réglée. 

Enfin il résulte du jugement du 14 décembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris que Mme [G] [V], comparante, a expliqué " ne pas avoir mis à jour le montant du virement automatique de son loyer ", et a rempli à la barre un chèque d'un montant de 994,69 euros qu'elle a transmis au conseil de la société SCI CATHREIN. 

Il ressort des différents décomptes produits que Mme [G] [V] paie systématiquement avec quelques jours de retard le loyer, à savoir entre le 16 et le 20 de chaque mois. Elle règle par ailleurs depuis le 18 janvier 2022 un loyer de 555 euros pour un loyer ayant évolué à 556,61 euros en 2022 puis 575 euros en 2023 et 594,07 euros en 2024. Il s'avère qu'elle n'a toujours pas, depuis l'audience ayant donné lieu au jugement du 14 décembre 2023, mis à jour le montant du virement automatique en paiement du loyer alors qu'elle avait nécessairement pris conscience de son caractère insuffisant. 

A la date de délivrance du congé, la dette locative était de 668,29 euros. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse justifie d'un retard, certes de quelques jours, mais constant, dans le paiement du loyer et d'une dette locative persistante depuis plusieurs années en violation de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728- 2° du code civil, ce qui constitue un manquement à une obligation essentielle du contrat de bail constituant et un motif réel et sérieux de délivrance du congé. 

Par ailleurs, il n'est pas contesté que le congé a bien été délivré par le bailleur plus de six mois avant l'échéance du bail, à savoir le 31 décembre 2024.

Le congé délivré est donc valide ; il a produit ses effets au 31 décembre 2024.

Mme [G] [V], qui s'est maintenue dans les lieux malgré la prise d'effet du congé, est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er janvier 2025.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, étant précisé que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Sur la demande d'expulsion sans délai

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, " si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. […] Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

En l'espèce, Mme [G] [V] est occupante sans droit ni titre de son logement depuis le 1er janvier 2025. Cependant, la société SCI CATHREIN ne produit aucun élément de nature à caractériser la mauvaise foi de Mme [G] [V].

Donc, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Mme [G] [V] n'a justifié ni de sa situation personnelle et financière ni de quelque démarche en vue de son relogement. Le bail est en outre résilié depuis près de 11 mois. Il n'y a pas lieu dès lors de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation, due en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne malgré la résiliation du bail a une double nature : compensatoire compte tenu des pertes de loyers, et indemnitaire en réparation du préjudice causé par l'indisponibilité du logement. 

En l'espèce, Mme [G] [V] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2025. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, aucune clause du contrat ne prévoit que l'indemnité d'occupation est fixée au double du loyer. Au demeurant une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel présente les caractères d'une clause pénale (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-20.525) que le juge peut modifier en application de l'article 1231-5 du code civil. Par ailleurs les clauses pénales pour impayé locatif sont dorénavant prohibées par la loi du 6 juillet 1989.

Le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

Mme [G] [V] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à libération effective des locaux avec remise des clés.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L'article 1240 du code civil dispose que " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. "

Il résulte de ce texte que le débiteur d'une obligation qui, par son refus de s'exécuter, cause un préjudice au créancier, peut être condamné à indemniser le préjudice. Cependant, le créancier doit caractériser les circonstances particulières susceptibles de révéler que le refus du débiteur de s'exécuter est abusif. À cet égard, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

En l'espèce, il a été jugé que la société SCI CATHREIN ne démontrait pas la mauvaise foi de Mme [G] [V]. Elle ne démontre pas plus que le refus de Mme [G] [V] de quitter les lieux a dégénéré en abus.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de Mme [G] [V] aux fins d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique

Le bail n'ayant pas été reconduit par l'effet du congé du 27 juin 2024, la demande aux fins d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique devient sans objet. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires 

Mme [G] [V], perdant le procès, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation mais non du congé du 27 juin 2024 et du procès-verbal de constat qui relèvent des frais irrépétibles, et sans qu'il ne soit nécessaire de lister l'ensemble des frais inclus aux dépens en application des dispositions susvisées. 

En équité, la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

REJETTE l'exception de nullité de la signification du congé du 27 juin 2024 ;

DIT que le congé pour motif réel et sérieux du 27 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024 a été régulièrement délivré par la société SCI CATHREIN à Mme [G] [V] ; 

CONSTATE en conséquence la résiliation au 1er janvier 2025 du bail d'habitation du 20 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001conclu entre Mme [O] [W] épouse [F] et M. [X] [F], aux droits desquels est venue la société SCI CATHREIN, d'une part, et Mme [G] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ; 

ORDONNE à Mme [G] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

REJETTE la demande de la société SCI CATHREIN aux fins d'expulsion sans délai ; 

DEBOUTE Mme [G] [V] de sa demande de délai pour libérer les lieux ; 

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [G] [V] à payer à la société SCI CATHREIN une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à libération effective des lieux ;

DEBOUTE la société SCI CATHREIN de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Mme [G] [V] de sa demande aux fins d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique ; 

CONDAMNE Mme [G] [V] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation ; 

DEBOUTE la société SCI CATHREIN de sa demande fondée sur l'article 700 euros du code de procédure civile ;


La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [G] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/03882 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7TKH

N° MINUTE : 
1/2025






JUGEMENT 
rendu le mercredi 03 décembre 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. CATHREIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN de l’EURL MSCD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2305


DÉFENDERESSE
Madame [G] [V], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier







Décision du 03 décembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/03882 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7TKH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001, Mme [O] [W] épouse [F] et M. [X] [F] ont consenti un bail d'habitation à Mme [G] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28.800 francs. Le bail a été conclu pour une durée de trois ans et s'est tacitement renouvelé par périodes de même durée

La société SCI CATHREIN est par la suite venue aux droits de M. [X] [F] et de Mme [O] [W] épouse [F]. 

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024 délivré à étude, la société SCI CATHREIN a fait signifier à Mme [G] [V] un congé à effet au 31 décembre 2024 pour motif légitime et sérieux, à savoir des impayés récurrents constitutifs d'une violation des obligations essentielles de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société SCI CATHREIN a assigné Mme [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de paris aux fins de :
- Constater la validité du congé, 
- Juger que le contrat de bail a pris fin le 31 décembre 2024 à minuit par l'effet du congé et que Mme [G] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025 ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [G] [V] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique, et d'un serrurier si cela s'avérerait nécessaire ;
- L'autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble qui lui plaira, aux frais, risques et périls exclusifs de la défenderesse ;
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025 au double du montant du loyer mensuel, augmenté des charges, impôts en sus et des indexations annuelles tel qu'il aurait été fixé si le bail s'était poursuivi, et jusqu'à la reprise effective des lieux vide de tout meuble, et condamner Mme [G] [V] à due concurrence à la régler ;
- Condamner Mme [G] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
- Condamner Mme [G] [V] à payer à la société SCI CATHREIN la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner Mme [G] [V] à payer les entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé du 27 juin 2024 de 450 euros, du procès-verbal de constat du 20 janvier 2025 de 258,12 euros, de la présente assignation, et l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée, et en particulier, les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 02 mars 2002, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier prévu à l'article 10 du décret.

À l'audience du 2 septembre 2025 la société SCI CATHREIN, représentée par son conseil, maintient ses demandes. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la société SCI CATHREIN à laquelle elle s'en est rapportée oralement à l'audience pour l'exposé de ses différents moyens. 

À l'audience, Mme [G] [V], comparaissant personnellement, sollicite le rejet des demandes de la société SCI CATHREIN. Elle conteste avoir reçu le congé et considère qu'il ne lui a pas été valablement délivré Elle sollicite du bailleur l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique. Elle demande en outre le délai d'un an pour libérer les lieux. 

Mme [G] [V] fait valoir qu'elle n'a jamais reçu l'avis de passage du commissaire de justice. Elle explique que ce dernier s'est probablement perdu au sein de la résidence et/ou qu'il a remis l'avis de passage à la gardienne en l'absence de boîte aux lettres. Elle ajoute qu'il est impossible que l'avis de passage ait été glissé sous sa porte car un joint empêche d'y glisser du courrier. Elle affirme avoir contacté son unique voisin qui lui a assuré ne jamais avoir rencontré de commissaire de justice la concernant. Concernant la demande de validation du congé, Mme [G] [V] reconnaît avoir des difficultés financières mais indique qu'elle régularise les impayés. Elle précise qu'elle paye son loyer par virement automatique et qu'elle n'a jamais cessé de le payer. Elle affirme à l'audience être à jour de tous les loyers et charges réclamés. Elle explique que le dernier impayé était une petite somme qui s'est constituée à la suite de la majoration du loyer qu'elle conteste. Par ailleurs, elle rétorque qu'elle n'a reçu ni avis d'échéance ni quittance depuis avril 2024 et que le bailleur ne lui a pas envoyé le diagnostic de performance énergétique. Concernant la demande de délai pour libérer les lieux Mme [G] [V] fait valoir qu'elle est de bonne foi. Elle ajoute qu'elle a deux enfants de 6 ans et 8 ans et qu'elle travaille moins qu'avant en raison d'un problème de santé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la contestation de la délivrance du congé 

L'article 12 du code de procédure civile dispose que " le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. "

Aux termes de l'article 649 du même code, " la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernement la nullité des actes de procédure. "

Aux termes de l'article 114 du même code, " aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. "

Le premier alinéa de l'article 656 du même code dispose que " si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. "

Le dernier alinéa de l'article 655 du même code dispose que " l'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise. "

Il résulte de l'ensemble de ces textes que le dépôt de l'avis de passage au domicile du destinataire est une formalité substantielle de l'acte de signification à étude par un commissaire de justice. Dès lors, même si aucune nullité ne prévoit expressément la nullité de l'acte de commissaire de justice pour cette irrégularité, le dépôt de l'avis de passage au domicile du destinataire doit être mentionné dans l'acte à peine de nullité. Cette irrégularité n'est sanctionnée par la nullité de l'acte que si le destinataire démontre le grief que lui cause cette irrégularité.

En l'espèce, le congé pour motif légitime et sérieux a été signifié à Mme [G] [V] le 27 juin 2024 selon les modalités prévues par l'article 656 du code de procédure civile. L'acte précise que l'avis de passage " a été déposé sous la porte ". 

Or, le premier alinéa de l'article de l'ordonnance n°2016-728 du 02 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice dispose que " les commissaires de justice confèrent à leurs actes l'authenticité dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 1369 du code civil. "

Aux termes de l'article 1371 du même code, " l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En cas d'inscription de faux, le juge peut suspendre l'exécution de l'acte. "

En l'espèce, il est manifeste que le commissaire de justice indique dans son acte que l'avis de passage " a été déposé sous la porte ". Ainsi, l'officier public dit avoir personnellement accompli cette diligence. L'acte authentique fait donc foi jusqu'à inscription de faux. Or, Mme [G] [V] n'a pas fait cette demande, laquelle aurait d'ailleurs dû être formulée dans les conditions de l'article 306 du code de procédure civile.

Au demeurant, Mme [G] [V] n'apporte aucun élément de preuve de nature à justifier ses allégations (attestation du voisin, photographie du pas de sa porte, etc.).

Au surplus, il ressort des pièces communiquées aux débats par la société SCI CATHREIN que cette dernière a fait signifier 15 actes à Mme [G] [V], dont 13 ont été signifiés à étude. Parmi ces significations à étude, celles de l'assignation du 14 février 2023 et de la communication de conclusions d'actualisation du 28 septembre 2023 font expressément mention de ce que l'avis de passage a été déposé " sous la porte ". Or, il ressort du jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], saisi par ladite assignation, que Mme [G] [V] a comparu en personne à l'audience du 13 octobre 2023 et n'a pas fait valoir qu'elle n'avait pas reçu l'avis de passage déposé par le commissaire de justice. 

Dans ces conditions, l'acte ne souffre d'aucune irrégularité. La demande de Mme [G] [V] sera donc rejetée. 

Sur la demande de validation du congé

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer no valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. 

L'article 7 de la même loi précise que parmi les obligations incombant au locataire, figure celle " de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

Il résulte de ces deux textes que le retard dans le paiement est constitutif d'une inexécution de la part du locataire de son obligation de payer les échéances aux termes convenus. Par suite, le retard dans le paiement des loyers par le locataire peut constituer un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d'un congé. En telle hypothèse, le caractère légitime et sérieux est notamment apprécié en fonction de la récurrence des retards de paiement et de l'éventuelle régularisation de la situation à la date de délivrance du congé.

En l'espèce, le contrat précise que le loyer est payable d'avance le 15 de chacun des mois de l'année. 

La société SCI CATHREIN a produit un décompte locatif pour l'année 2024 ainsi que des décomptes partiels pour les périodes du 15 décembre 2017 au 20 mars 2018, du 15 janvier 2016 au 23 septembre 2016 et du 15 janvier 2022 au 21 septembre 2023. 

Elle justifie par ailleurs de plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés depuis le 8 décembre 2011, soit dès le premier impayé (8 décembre 2011, 20 juin 2012, 7 novembre 2014, 29 décembre 2014) soit pour un reliquat impayé de loyer (6 juillet 2017, 11 janvier 2018, 13 juin 2022, 2 février 2024). Le commandement de payer du 26 février 2016 a été délivré pour trois loyers impayés. 

Les bailleurs s'étaient désistés de l'instance de référé introduite le 7 septembre 2012 aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, Mme [G] [V] ayant réglé la dette locative. 

Par jugement du 09 janvier 2017 le tribunal d'instance du neuvième arrondissement de Paris a donné acte aux bailleurs du désistement de leur demande en paiement des loyers et expulsion, la dette locative étant réglée. 

Enfin il résulte du jugement du 14 décembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris que Mme [G] [V], comparante, a expliqué " ne pas avoir mis à jour le montant du virement automatique de son loyer ", et a rempli à la barre un chèque d'un montant de 994,69 euros qu'elle a transmis au conseil de la société SCI CATHREIN. 

Il ressort des différents décomptes produits que Mme [G] [V] paie systématiquement avec quelques jours de retard le loyer, à savoir entre le 16 et le 20 de chaque mois. Elle règle par ailleurs depuis le 18 janvier 2022 un loyer de 555 euros pour un loyer ayant évolué à 556,61 euros en 2022 puis 575 euros en 2023 et 594,07 euros en 2024. Il s'avère qu'elle n'a toujours pas, depuis l'audience ayant donné lieu au jugement du 14 décembre 2023, mis à jour le montant du virement automatique en paiement du loyer alors qu'elle avait nécessairement pris conscience de son caractère insuffisant. 

A la date de délivrance du congé, la dette locative était de 668,29 euros. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse justifie d'un retard, certes de quelques jours, mais constant, dans le paiement du loyer et d'une dette locative persistante depuis plusieurs années en violation de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728- 2° du code civil, ce qui constitue un manquement à une obligation essentielle du contrat de bail constituant et un motif réel et sérieux de délivrance du congé. 

Par ailleurs, il n'est pas contesté que le congé a bien été délivré par le bailleur plus de six mois avant l'échéance du bail, à savoir le 31 décembre 2024.

Le congé délivré est donc valide ; il a produit ses effets au 31 décembre 2024.

Mme [G] [V], qui s'est maintenue dans les lieux malgré la prise d'effet du congé, est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er janvier 2025.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, étant précisé que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Sur la demande d'expulsion sans délai

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, " si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. […] Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

En l'espèce, Mme [G] [V] est occupante sans droit ni titre de son logement depuis le 1er janvier 2025. Cependant, la société SCI CATHREIN ne produit aucun élément de nature à caractériser la mauvaise foi de Mme [G] [V].

Donc, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Mme [G] [V] n'a justifié ni de sa situation personnelle et financière ni de quelque démarche en vue de son relogement. Le bail est en outre résilié depuis près de 11 mois. Il n'y a pas lieu dès lors de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation, due en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne malgré la résiliation du bail a une double nature : compensatoire compte tenu des pertes de loyers, et indemnitaire en réparation du préjudice causé par l'indisponibilité du logement. 

En l'espèce, Mme [G] [V] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2025. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, aucune clause du contrat ne prévoit que l'indemnité d'occupation est fixée au double du loyer. Au demeurant une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel présente les caractères d'une clause pénale (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-20.525) que le juge peut modifier en application de l'article 1231-5 du code civil. Par ailleurs les clauses pénales pour impayé locatif sont dorénavant prohibées par la loi du 6 juillet 1989.

Le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

Mme [G] [V] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à libération effective des locaux avec remise des clés.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L'article 1240 du code civil dispose que " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. "

Il résulte de ce texte que le débiteur d'une obligation qui, par son refus de s'exécuter, cause un préjudice au créancier, peut être condamné à indemniser le préjudice. Cependant, le créancier doit caractériser les circonstances particulières susceptibles de révéler que le refus du débiteur de s'exécuter est abusif. À cet égard, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

En l'espèce, il a été jugé que la société SCI CATHREIN ne démontrait pas la mauvaise foi de Mme [G] [V]. Elle ne démontre pas plus que le refus de Mme [G] [V] de quitter les lieux a dégénéré en abus.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de Mme [G] [V] aux fins d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique

Le bail n'ayant pas été reconduit par l'effet du congé du 27 juin 2024, la demande aux fins d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique devient sans objet. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires 

Mme [G] [V], perdant le procès, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation mais non du congé du 27 juin 2024 et du procès-verbal de constat qui relèvent des frais irrépétibles, et sans qu'il ne soit nécessaire de lister l'ensemble des frais inclus aux dépens en application des dispositions susvisées. 

En équité, la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

La juge, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

REJETTE l'exception de nullité de la signification du congé du 27 juin 2024 ;

DIT que le congé pour motif réel et sérieux du 27 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024 a été régulièrement délivré par la société SCI CATHREIN à Mme [G] [V] ; 

CONSTATE en conséquence la résiliation au 1er janvier 2025 du bail d'habitation du 20 octobre 2000 à effet au 1er janvier 2001conclu entre Mme [O] [W] épouse [F] et M. [X] [F], aux droits desquels est venue la société SCI CATHREIN, d'une part, et Mme [G] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ; 

ORDONNE à Mme [G] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

REJETTE la demande de la société SCI CATHREIN aux fins d'expulsion sans délai ; 

DEBOUTE Mme [G] [V] de sa demande de délai pour libérer les lieux ; 

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [G] [V] à payer à la société SCI CATHREIN une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à libération effective des lieux ;

DEBOUTE la société SCI CATHREIN de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Mme [G] [V] de sa demande aux fins d'établissement d'un diagnostic de performance énergétique ; 

CONDAMNE Mme [G] [V] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation ; 

DEBOUTE la société SCI CATHREIN de sa demande fondée sur l'article 700 euros du code de procédure civile ;


La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection

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Mise à jour de la source le 2025-12-20T09:10:38.223Z.