Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 5 décembre 2025, n° 20/11567

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 22] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI du [Adresse 7] est propriétaire des lots n°23 (local au 1er étage) et n°5 (cave) au sein du bâtiment A. Par un contrat de bail commercial du 17 mars 2017, elle les a loués à la SAS Groupe [S] (Work and Sleep), laquelle indique y exercer une activité de « mise à disposition d’appartements-bureaux ».

Le 5 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS Groupe [S] de cesser son activité au motif qu’elle serait contraire au règlement de copropriété, ce que la SAS Groupe [S] a contesté par lettre en réponse du 18 juillet 2017.

Lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2017, le syndic a été autorisé à ester en justice à l’encontre de la SCI du [Adresse 7] et de la SAS Groupe [S].

Le 4 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS Groupe [S] de l’informer de la nature des travaux en cours dans les lieux loués, portant notamment sur l’installation de sanibroyeurs.

Par actes d'huissier du 30 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignations en référé à la SCI du [Adresse 3] et à la SAS Groupe [S], notamment aux fins de faire cesser l’activité de la SAS Groupe [S] et d’obtenir la remise en état des lieux sous astreinte.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Par une ordonnance du 29 janvier 2018, le juge des référés a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 octobre 2019. La société Groupe [S] a formé un pourvoi en cassation.

Statuant sur le pourvoi interjeté par la société Groupe [S], par un arrêt du 9 juin 2022, la Cour de cassation a annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 20] en ce qu’il a rejeté la demande de la SAS Groupe [S] tendant à ce que soient déclarées irrecevables, à son égard, les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 13 juillet 2018.

Par exploits d’huissier signifiés respectivement les 9 et 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 6ème arrondissement a fait délivrer assignations devant le tribunal judiciaire de Paris à la SCI du [Adresse 7] et à la SAS Groupe [S].

Par ordonnance du 18 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses (défaut d’intérêt à agir), et fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 6ème arrondissement demande au tribunal, au visa des articles 8, 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et des articles 1103, 1240 et 1341-1 du code civil :

- de dire que l’activité exercée par la société Groupe [S] au sein de la copropriété n’est pas conforme au règlement de copropriété ;
- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à cesser l’activité de location en chambres meublées dans le lot 23 de l’immeuble du [Adresse 6] et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à procéder aux travaux de remise en état du lot 23 de l’immeuble du [Adresse 11], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une indemnité de 252.000 euros en réparation du préjudice causé à la copropriété toutes causes confondues ;
- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 16.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- de prononcer la résiliation du bail conclu le 17 mars 2017 ou à toute autre date entre la SCI du [Adresse 3] et la société Groupe [S] aux torts exclusifs de cette dernière ;
- d'ordonner en conséquence l'expulsion de la société Groupe [S] et de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du commissaire de Police et de la force armée, s'il y a lieu ;
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- de débouter la SCI du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- de débouter la société Groupe [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- de condamner solidairement la SCI du [Adresse 3] et la société Groupe [S] en tous dépens qui seront recouvrés par Me Dominique Penin Avocat à la Cour Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP [Adresse 13] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, la SCI du [Adresse 7] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,
- Réputer non écrit les articles 5 et 6 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] pour non-conformité à la destination de l’immeuble ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,
- Condamner la société Groupe [S] à garantir son bailleur la société SCI du [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;

En tout état de cause,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande d’indemnisation ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes de condamnation sous astreinte ;
- Débouter la société Groupe [S] de l’intégralité de ses demandes portées à l’encontre de la SCI du [Adresse 3] ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement à la SCI du [Adresse 3] de la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens ;
- Écarter l’exécution provisoire.

*
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, la SAS Groupe [S] demande au tribunal, au visa des articles 8, 9, 25 b) et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- Recevoir la société Groupe [S] en ses écritures et la dire bien fondée ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Prononcer la nullité de l’article 6 du règlement de copropriété en ce qu’il interdit la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes et Ordonner que celui-ci soit réputé non écrit ;
- Débouter la SCI du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Groupe [S] ;

A titre subsidiaire si par extraordinaire le Tribunal devait condamner la société Groupe [S] au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
- Condamner la SCI du [Adresse 3] à garantir la société Groupe [S] de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires – y compris des frais de remise en état et des préjudices de perte d’exploitation - à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5];
Compte-tenu du contrôle de proportionnalité,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société Groupe [S] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- Écarter l’exécution provisoire.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Par ordonnance du 12 mars 2025, l’instruction a été close et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 11 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 - prorogé à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SAS Groupe [S] a violé les articles 5 et 6 du règlement de copropriété, en raison de l’activité exercée dans ses locaux, du changement de « destination » de ceux-ci et de la non-conformité à la destination de l’immeuble.

Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Le syndicat soutient que l’activité de la SAS Groupe [S] contrevient aux articles 5 et 6 du règlement de copropriété, lesquels prohibent la transformation des lieux loués à usage de bureaux en chambre meublées destinées à la location et interdisent l’exercice d’une activité 
hôtelière ; qu’aux termes de son bail commercial, de son extrait K-bis et de son site internet, ladite société exerce une activité para-hôtelière de location meublée destinée à une clientèle d’affaires et de tourisme, prohibée par le règlement ; qu’enfin, la pose de plaques dans les parties communes a été faite sans autorisation et ainsi en violation de l’article 7 dudit règlement.

Le syndicat des copropriétaires explique que le changement d’usage des locaux contrevient à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les destinations sont limitées par les articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme, et par l’article 5 de l’arrêté du 10 novembre 2016, dont il résulte que les hôtels et hébergements touristiques sont des catégories distinctes de celles des bureaux ; que cette activité hôtelière constitue un changement d’usage au regard de l’article L.631-7-1 alinéa 5 du code de la construction et de l’habitation, pour lequel la SAS Groupe [S] n’a pas respecté la réglementation en vigueur fixant les conditions de délivrance des autorisations exigées pour la location de locaux commerciaux en meublés de tourisme.

Il expose que l’immeuble est un immeuble essentiellement à usage d’habitation ou professionnel dit de « standing » et non un immeuble de rapport à usage majoritairement commercial, notion indépendante de celle de standing et qui renvoie à un immeuble appartenant à un seul propriétaire qui ne l’occupe pas en totalité ; que le total des tantièmes occupés par un avocat, une banque et la SCI défenderesse, représentent 43,5% des tantièmes, et qu’en sus l’avocat occupe par dérogation les lieux en partie à usage d’habitation.

En réponse, la SCI du [Adresse 7] soutient à titre principal, sur le fondement des articles 1103, 1190 et 1189 du code civil, que l’activité de la SAS Groupe [S] est conforme aux articles 5 et 6 du règlement de copropriété, s’agissant d’un immeuble de rapport et non de standing ; que la MNEF a occupé les locaux jusqu’en 2000, tout comme le centre médical Cosem ; que le règlement vise exclusivement les locaux du 1er étage, rez-de-chaussée et le sous-sol, comme étant destinés à un usage commercial ; que la mention « bureaux-sanitaires » du tableau de répartition des tantièmes (pages 65 et 66 du règlement de copropriété) n’est qu’une désignation et non une affectation définitive du lot n°23 ; que l’activité para-hôtelière de standing exercée est nouvelle et n’existait pas au moment de la rédaction du règlement, et ne correspond pas à une activité hôtelière ni à la location de chambres meublées, qui suppose la conclusion de contrats de sous-location, ce qui n’est ni prouvé ni interdit par le règlement de copropriété.

La SCI du [Adresse 7] explique qu’aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes mais un usage normal de celles-ci pour assurer la jouissance d’une partie privative ; que la SAS Groupe [S] s’est déjà expliquée sur les travaux réalisés et leurs incidences techniques en termes d’extraction, et a en particulier précisé qu’aucun sanibroyeur n’a été installé ni raccordement aux parties communes entrepris ; en outre, la condamnation à une double astreinte n’est pas prévue par l’article 488 du code de procédure civile.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
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En défense, à titre principal, la SAS Groupe [S] considère que son activité est conforme aux articles 5 et 6 du règlement de copropriété ; qu'ils ne sont pas applicables à son activité d’appartements-bureaux et non de chambres ; que le lot n°23 est un local commercial et non d’habitation, ne pouvant donc accueillir des chambres meublées qui relèvent de la réglementation des locaux d’habitation ; qu'elle n’a pas transformé les lieux en « chambres meublées », comme le confirme l’attestation de l’architecte DPLG ; que ses statuts mentionnent que son objet social est « l’activité de service de location de bureaux équipés et meublés » ; que les appartements-bureaux offrent différents services et à usage multiple (wifi, salle de conférence, service d’impression et de reprographie notamment) ; qu'il n’est pas exercé dans les lieux d’activité hôtelière ou hôtelière meublée prohibées par le règlement de copropriété, étant précisé que son activité est nouvelle et ne peut dès lors être prohibée par un règlement de copropriété datant de 1975, tout comme l’activité de location de courte durée ; qu'elle ne dispose ni de réception, ni de bagagerie, ni de personnel sur place ; que les mentions figurant à l’état descriptif de division n’interdissent nullement le changement d’affectation, ce document n’ayant aucun caractère contractuel ; enfin, l’article 7 du règlement de copropriété l’autorise à poser des plaques professionnelles.

Par ailleurs, elle ajoute qu’en application des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux effectués n’ont pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires et n’ont nécessité aucune autorisation préalable de l’assemblée, puisqu’aux termes du règlement de copropriété, les appareils et les canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs et affectés à leur usage exclusif, sont des parties privatives et non communes, et les copropriétaires sont autorisés à réaliser tous travaux de modification y compris le gros œuvre ; qu'aucune partie commune n’a été touchée par les travaux et aucun raccordement aux canalisations communes n’a été réalisé ; que le demandeur ne fait état d’aucun sinistre résultant des installations.

La SAS Groupe [S] conclut que son activité est conforme au bail commercial et à la destination de l’immeuble ; qu’elle ne génère aucun trouble anormal de voisinage, et que les travaux réalisés sont conformes aux normes en vigueur, autorisés par le bailleur conformément à l’article 5.8 du bail. A titre subsidiaire, elle invoque le contrôle de proportionnalité en vertu de l’article 8 de la déclaration universelle des droits de l’Homme et du citoyen, et de l’article 1221 du code civil, et fait valoir que la cessation d’activité aurait des conséquences disproportionnées par rapport aux troubles allégués.


A – Sur la demande en cessation d'activité et de remise en état

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. L'article 8 de la même loi dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Les articles 1188 et 1189 du code civil disposent notamment que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ».

*

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 22] du 30 octobre 1975 stipule notamment :

« CHAPITRE UN - GENERALITES 
L’immeuble est destiné essentiellement sous conditions énoncés au chapitre TROIS, ci-après, à l’usage d’habitation ou professionnel. Toutefois, les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage seront, ou pourront être, utilisés pour l’exploitation de commerces »

Article 5 « CONDITIONS D’OCCUPATION DES LOCAUX » : 
« Les locaux composant l’immeuble ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale, sous réserve des restrictions édictées par la loi. Seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial, toujours sous la même réserve de l’obtention des autorisations administratives s’il y a lieu, et à condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble par leur bruit, leurs trépidations, ou de toute autre manière. L’activité exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ni gêner les autres occupants. En ce qui concerne les locaux ayant accès direct à la rue, l’entrée et la sortie des fournisseurs et des marchandises devront avoir lieu exclusivement par la porte constituant cet accès.

Sont interdites : l’exploitation d’une pension de famille, d’un hôtel meublé, l’installation de sièges de parti politiques ou de syndicats, ainsi que tous commerces, professions, ou industries considérées comme dangereux ou insalubres, ou de nature par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble. Les occupants devront faire en sorte que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par le fait de leurs clients, de leurs invités, ou des gens à leur service »

Article 6 « LOCATION », « Le propriétaire d’un lot ne pourra le louer ni l’aliéner qu’en totalité. La transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ; mais la location meublée d’un lot entier, comme aussi la location meublée d’une seule pièce, est autorisée ».



- Sur l'activité d'hôtellerie

Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que la société Groupe [S] exercerait une activité prohibée par le règlement de copropriété de l'immeuble, dans la mesure où celui-ci interdirait l'hôtellerie (article 5 du règlement).

A l'examen du document, il apparaît que celui-ci ne prohibe pas l'exercice d'une activité d'hôtel, mais « l’exploitation d’une pension de famille, d’un hôtel meublé ». Si l'expression de « pension de famille » apparaît aujourd'hui désuète et ne correspond plus à une véritable réalité, un hôtel meublé (également qualifié autrefois de « garni » et actuellement d' « hôtel de préfecture ») désigne un établissement accueillant principalement des clients y fixant leur résidence principale (notamment des personnes isolées et/ou en grande précarité économique et sociale).

La catégorie « hôtel meublé » s'oppose précisément à celle d'« hôtel de tourisme », accueillant une clientèle de passage à l'occasion de séjours d'affaires ou de vacances.

Par conséquent, il apparaît que le règlement de copropriété de l'immeuble ne prohibe pas l'exercice d'une activité d'hôtellerie de manière générale, mais uniquement d' « hôtel meublé », si bien qu'a contrario l'exercice d'une activité d'hôtellerie de tourisme est autorisé.

Selon ses statuts, la société Groupe [S] est une société commerciale qui délivre des prestations d’hébergement et de services pour des clients de passage lors de séjours d’affaires et de tourisme. Cette activité peut être assimilée à l'hôtellerie de tourisme – la « para-hôtellerie » désignant un régime fiscal et correspondant dans les faits à des prestations d'hôtellerie.

Le contrat de bail commercial stipule en son article 4, relatif à la destination des lieux loués, que : « Le PRENEUR devra occuper les lieux loués par eux-mêmes, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil. Les locaux loués devront être affectés à l’usage d’activité para-hôtelière de location meublée à destination d’une clientèle d’affaires et de tourisme avec prestation de services, et le PRENEUR ne devra exercer aucune activité susceptible de remettre en cause l’affectation ou la nature des Locaux. Les locaux loués ne pourront être utilisés, même temporairement, à un autre usage, et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celles sus indiquées. […]».

En conséquence, l'activité d'hôtellerie exercée par la société Groupe [S] dans les locaux loués à la SCI défenderesse est conforme au règlement de copropriété de l'immeuble.

Elle est par ailleurs conforme à la destination de l'immeuble, qui est manifestement mixte au regard des clauses susvisées prévoyant un usage principal d'habitation mais également la possibilité d'exercer une activité commerciale dans certains lots (sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage). Le règlement de copropriété précise également que « l'immeuble est destiné essentiellement […] à l'usage d'habitation ou professionnel ».
- Sur la désignation des locaux (« bureaux »)

Le syndicat des copropriétaires soutient ensuite que la société Groupe [S] aurait enfreint les stipulations du règlement de copropriété en transformant des locaux qualifiés de « bureaux » en « chambres meublées ».

Il doit tout d'abord être relevé une confusion entre la notion de destination, qui désigne l'usage auquel un contrat de bail destine un bien immobilier, et celle de désignation (ou affectation), qui est le descriptif fait du local dans l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété. Cette dernière n'a qu'une valeur indicative.

Si le règlement de copropriété et l'état descriptif de division comportent une désignation des différents lots, ces documents ne les destinent cependant pas à un usage particulier. Il est en effet rappelé qu'en application des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un tel changement d'affectation, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires (voir notamment Cass., 3e civ., 10 déc. 1986, n° 85-10.987).

Au surplus, il est relevé qu'en l'espèce, l’état descriptif de division ne s’est pas vu conférer de valeur contractuelle par le règlement de copropriété. Ce document mentionne, pages 13 et 14, « au premier étage : lot numéro vingt-trois (…) un local desservi par le grand escalier comprenant hall d’entrée, quinze bureaux, débarras, dégagements, deux WC, couloir ». Ainsi, les lots n°5 et n°23 peuvent être destinés à un usage commercial, et la clause d’occupation bourgeoise du règlement de copropriété ne les concerne pas.

Par conséquent, la société Groupe [S] n'est aucunement tenue par la désignation de « bureau » figurant au règlement de copropriété, et pouvait librement modifier l'affectation de son lot pour qu'y soit exercée une activité commerciale.

- Sur la transformation des locaux

Le syndicat des copropriétaires soutient également que la société Groupe [S] et son bailleur auraient enfreint les stipulations du règlement de copropriété en procédant à la transformation du lot n°23 en « chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes ».

Il est constant que la locataire a fait réaliser des travaux d'aménagement dans les locaux loués afin d'y créer des « appartements-bureaux » reliés par un couloir commun, et séparés par des cloisons en BA13. Il est de même constant que la société Groupe [S] propose la mise à disposition de ces locaux à une clientèle de tourisme ou d'affaires, sans qu'un contrat de bail ne soit conclu.

* La société Groupe [S] soutient tout d'abord que la clause précitée n'est pas applicable à son activité, qui serait la « mise à disposition d'appartements-bureaux » et non la location de chambres.

Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Sur la notion de chambre, c'est à tort que la défenderesse soutient que « ses appartements-bureaux ne sont pas des chambres au sens du règlement de copropriété ». La qualification de chambre ne doit pas s'apprécier par référence à la désignation effectuée au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, mais suivant la définition courante du terme. 

La société Groupe [S] s'appuie sur un courrier rédigé par l'architecte en charge de l'aménagement des locaux et tente de démontrer l'existence d'une distinction entre un « appartement-bureau » et une « chambre », estimant notamment que cette dernière n'est qu'une « pièce à sommeil » et ne comporterait pas d'équipements permettant d'autres usages, à la différence d'un appartement.

S'il ne peut être contesté qu'un appartement et une chambre ne désignent pas les mêmes réalités architecturales, il est cependant fait observer que la notion de chambre comprend deux acceptions.

Une chambre peut en effet désigner une « pièce à sommeil » au sein d'un appartement, mais également un local d'habitation de dimension réduite, qui ne se limite pas au sommeil mais comporte également d'autres éléments d'équipement (sanitaires, kitchenette...). Parfois qualifiée de « chambre de service » ou anciennement de « chambre de bonne », ce type de local d'habitation correspond dans les faits à un petit studio ou un petit appartement.

En l'espèce, il est relevé que la société Groupe [S] indique que les biens qu'elle met à disposition de ses clients permettent le sommeil grâce à « un coin nuit dans chaque lot », et comportent « un coin cuisine ; une salle de bains avec WC ; un espace salon/bureau avec wifi professionnel ; un espace chambre ».

Par leurs dimensions et les équipements qu'ils comportent, ces locaux correspondent donc pleinement à la définition de « chambre meublée » évoquée précédemment (chambre dotée de sanitaires, d'une kitchenette et d'un espace de travail).

C'est en outre à tort que la société Groupe [S] soutient que le lot n°23 ne pourrait par définition accueillir des « chambres meublées », puisqu'il s'agit d'un local commercial et non de locaux d'habitation. Elle ne peut en effet valablement se prévaloir d'un tel moyen, dès lors qu'une « chambre meublée » peut servir à un usage d'habitation ou être exploitée dans le cadre d'une activité commerciale.

* Par ailleurs, les défenderesses soutiennent que l'activité exercée est la « mise à disposition de locaux », c'est-à-dire une prestation de nature commerciale, et non une location, laquelle suppose la conclusion d'un contrat de bail.

A cet égard, il est observé que l'exercice de l'activité de « location meublée de courte durée » ou encore « location de meublé de 
tourisme » (par exemple par l'intermédiaire de plate-formes en ligne comme Airbnb ou Booking) ne suppose pas non plus la conclusion de baux, et consiste bien en des prestations de mise à disposition de locaux. Il est par conséquent indifférent que l'exercice de l'activité de la société Groupe [S] donne lieu à la conclusion d'un contrat de bail avec l'occupant des locaux.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

* Les défenderesses soutiennent également que « cette activité nouvelle n'existait pas en 1975 et ne peut dès lors être interdite par un règlement de copropriété rédigé il y a plus de 42 ans ». Il apparaît effectivement que l'activité exercée par la société Groupe [S] n'existait pas lors de la rédaction du règlement de copropriété, et il est logique que celui-ci n'interdise pas expressément la location de « studios, d'espaces ou d'appartements-bureaux meublés » - ce dernier terme étant d'ailleurs manifestement un néologisme forgé par la société Groupe [S] elle-même.

Cela n'implique cependant aucunement que l'activité ne pourrait être interdite par le règlement de copropriété au seul motif qu'elle n'y figurerait pas expressément. Il appartient au contraire au bailleur louant ses locaux de s'assurer que l'activité projetée par son locataire, bien que nouvelle et donc nécessairement non prévue au règlement de copropriété, est conforme à ses clauses.

Il est rappelé que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ». Il convient par conséquent de déterminer quelle a été la volonté des rédacteurs du règlement de copropriété - celle-ci devant primer sur une interprétation littérale des termes employés il y a plus de cinquante ans.

L'examen du règlement de copropriété révèle que l'intention des copropriétaires à la date de sa rédaction était d'éviter une division des appartements en locaux de petite dimension, destinés à être mises à disposition de tiers (locataires ou clients), et ce afin d'éviter l'augmentation du nombre d'occupants de l'immeuble. Cette volonté se traduit notamment des stipulations de l'article 6, qui autorisent la location de pièces d'un appartement ou d'un lot entier, mais prohibent la division des locaux existants en vue d'une location meublée.

Il apparaît ainsi que la société Groupe [S] a aménagé les locaux loués en contravention avec les stipulations du règlement de copropriété.

* La société Groupe [S] soutient enfin que l'interdiction d'exercice de son activité se heurterait à un « principe de proportionnalité », et qu'il convient de mettre en balance le droit de propriété des copropriétaires de l'immeuble et le principe de liberté du commerce et de l'industrie.

Ce moyen est toutefois radicalement inopérant, et ce pour plusieurs raisons. Tout d'abord, l'article 1221 du code civil ne peut trouver application en l'espèce, dans la mesure où la société Groupe [S] et le syndicat des copropriétaires ne sont pas en relations contractuelles et où il n'y a pas en l'espèce de créancier et de débiteur. La locataire est uniquement tenue de faire application du règlement de copropriété, contrat auquel elle est tierce mais dont les stipulations s'imposent à elle.

Par ailleurs, aucune « proportionnalité » ne peut être invoquée en matière de respect d'un règlement de copropriété, sauf à sous-entendre que la surface économique et/ou le dynamisme de l'activité d'une société locataire pourraient justifier le maintien dans les lieux d'une société violant les règles communes de vie dans l'immeuble. Le montant éventuel des pertes financières résultant de la cessation de l'activité de la société Groupe [S], exercée en contravention avec le règlement de copropriété de l'immeuble, ne peut donc être pris en considération.

Quant au principe de liberté de commerce et de l'industrie, celui-ci a été et est toujours pleinement respecté, la société Groupe [S] pouvant parfaitement exercer son activité dans un immeuble où elle y serait autorisée.

Pour l'ensemble de ces motifs, il conviendra de condamner la société Groupe [S] à cesser d'exercer son activité non conforme au règlement de copropriété de l'immeuble et ce sous l’astreinte précisée au dispositif de la présente décision afin d’assurer l’effectivité de la décision - les décisions judiciaires précédentes, assorties de l’exécution provisoires, n’ayant pas été exécutées. 

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande à ce titre envers la SCI du [Adresse 7], qui n'exerce pas d'activité commerciale au sein de l'immeuble et ne peut donc faire l'objet d'une telle condamnation.

Il sera également débouté de sa demande tendant à la remise en état du lot n°23 concernant « notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes ». En effet, il ressort de l’attestation du 22 février 2018 du bureau d’études missionné par la société Groupe [S], portant sur les travaux de plomberie réalisés à l’intérieur du lot n°23, que le périmètre des travaux concerne les équipements situés à l’intérieur du local privatif, tels que lavabos, éviers, douches, sanitaires, affectés à l’usage privatif de ce lot ; et que les travaux du lot plomberie n’ont porté que sur les installations sanitaires privatives et canalisations intérieures à usage privatif, sans intervention sur des parties communes telles que les descentes d’eaux usées ou de WC, ni sur la création de nouveau raccordement sur des descentes communes. 
 
Ainsi, il est établi que les travaux de la société Groupe [S] n’ont pas porté sur des parties communes, qu’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’était donc requise et que le syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondé à solliciter la remise en état de parties privatives. 


B – Sur l'action oblique

L'article 1341-1 du code civil dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

La charge de la preuve de l'inaction du débiteur repose sur le créancier, qui doit établir que l'éventuelle carence dans l'exercice de son droit compromet ses propres droits de créancier. Ces créances peuvent ne pas consister en des sommes d'argent.
Il est constant que tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, publié au bulletin).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires exerce une action oblique et demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail conclu le 17 mars 2017 entre la SCI du [Adresse 7] et la société Groupe [S].

Il a été précédemment jugé que l'activité exercée dans l'immeuble par la société Groupe [S] n'était pas conforme au règlement de copropriété, en ce qu'elle a supposé la transformation de locaux en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes.

Le syndicat des copropriétaires invoque une clause du règlement de copropriété stipulant que « la non-observance du règlement par un locataire entraînerait de plein droit la résiliation de son bail ». Ces stipulations sont à l'évidence illicites et ne peuvent donc produire effet, le syndicat des copropriétaires étant un tiers au contrat conclu entre le copropriétaire et son locataire et ne pouvant en conséquence décréter unilatéralement que celui-ci sera résilié. Il est rappelé que les contrats n'ont force obligatoire qu'entre les parties.

Toutefois, il apparaît que le bailleur a manifestement fait preuve d'inaction en laissant s'effectuer puis perdurer une violation du règlement de copropriété du fait de l'exercice de l'activité de son locataire, et ce malgré des mises en demeure et deux décisions judiciaires. Celui-ci ne justifie pas avoir mis en demeure son locataire de cesser d'exercer son activité non conforme au règlement de copropriété.

Cette inaction compromet à l'évidence les droits du syndicat des copropriétaires, qui a un intérêt présumé au respect du règlement de copropriété de l'immeuble.

Il conviendra par conséquent de prononcer la résiliation du bail conclu le 17 mars 2017 entre la SCI du [Adresse 7] et la société Groupe [S].

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de cette dernière et le transport et la séquestration de ses biens dans un garde-meubles, celle-ci n’apparaissant pas nécessaire au regard de l’astreinte ci-avant ordonnée s’agissant de la cessation d’activité et du fait que la société Groupe [S] sera tenue de quitter les locaux loués du simple fait de la résiliation du contrat qui lui conférait un droit d'occupation. 


C – Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

L'article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose notamment que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage. Si le locataire doit se conformer au règlement de copropriété, et est directement responsable envers le syndicat des copropriétaires des troubles qu'il occasionne, le copropriétaire-bailleur n'en demeure pas moins tenu, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des infractions au règlement de copropriété commises, comme s'il en était lui-même l'auteur.

*

Le syndicat des copropriétaires estime subir un trouble anormal de voisinage du fait de l’exercice de l’activité para-hôtelière non autorisée de onze chambres de deux à quatre personnes, celle-ci entraînant un trafic anormal à toute heure du jour et de la nuit puisque les lieux sont accessibles uniquement par codes. Elle soutient également que cette large communication des codes de l’immeuble remet en question la sécurité des habitants ; qu'il y a eu une tentative de cambriolage ; que les attestations et photographies d’habitants et les avis des clients sur internet indiquent que les lieux ne sont pas nettoyés, ni insonorisés ; que ces passages réguliers mettent à mal le portillon de la porte cochère monumentale souvent sollicité et bloqué en position ouverte par des valises, poussettes ou trottinettes, tout comme l’entretien ménager des parties communes dans lesquelles les clients stationnent et passent, outre diverses incivilités (fête, linge, musique).

En réplique, la SCI du [Adresse 7] rappelle que les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sont reprises par les pages 32 et 33 du règlement de copropriété. Elle précise que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une violation du règlement de copropriété ou d’un quelconque préjudice (préjudice collectif ou aggravation des charges communes) justifiant une indemnisation ; que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus la preuve d’un trouble anormal de voisinage, pour lequel aucun copropriétaire n’a intenté d’action à ce titre ; que durant la pandémie survenue à compter de janvier 2020, aucune activité commerciale n’a été exercée.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

La SAS Groupe [S] soutient quant à elle qu’elle ne cause aucun trouble anormal de voisinage et qu’elle a fait poser des cloisons et portes phoniques, ainsi que des fenêtres à doubles vitrages, comme l’atteste son architecte ; que la destination mixte de l’immeuble et la présence d’autres activités commerciales entraînent le passage de nombreuses personnes extérieures ; que l’entrée de ses clients ne se fait que par l’escalier A en fond de cour et non par l’escalier principal ; que les commentaires sur internet produits par le demandeur concernent un immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 21] et non la copropriété ; que son activité n’a débuté que le 15 novembre 2017 ; que ses installations électriques sont conformes, ainsi qu’en atteste l’architecte DPLG ; qu'en tout état de cause, le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque trouble anormal de voisinage du fait de son activité, les pièces versées n’étant pas probantes ; enfin, que le caractère collectif du trouble allégué n’est pas démontré.

Sur ce,

* A l'examen des pièces versées aux débats, il apparaît tout d'abord qu'aucune atteinte aux parties communes ou de trouble anormal de voisinage n'a résulté des travaux réalisés par la société Groupe [S] sur les lots privatifs loués auprès de la SCI du [Adresse 7]. 
Le règlement de copropriété stipule en effet, en son article 2, que : 
« Chaque copropriétaire, pour son usage personnel, ou l’usage de son locataire, pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son lot, ou réaliser des travaux, même de gros œuvre, avec éventuellement percement d’un mur mitoyen de manière à faire communiquer son lot avec un local d’un immeuble voisin, à la condition expresse de faire exécuter les travaux sous le contrôle de l’architecte du Syndicat prévu plus loin dont il supportera les honoraires […] ».

Comme jugé plus haut, il est établi que les travaux de la société Groupe [S] n’ont pas porté sur des parties communes, et que dans ces conditions aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’était requise.

* Par ailleurs, la preuve de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (nuisances sonores et augmentation du passage dans l'immeuble) et provenant de manière certaine des locaux exploités par la société Groupe [S] n'est pas rapportée.

Si l'activité exercée par la société Groupe [S] entraîne nécessairement une augmentation du nombre de personnes pénétrant dans l'immeuble, l’existence de passages dits « incessants » n’est pas suffisamment établie. Les quelques attestations de copropriétaires et de la gardienne de l’immeuble, lesquelles sont désormais anciennes (2017 et 2018), visent en effet des faits non datés de manière certaine.

En outre, il est relevé qu'une augmentation du passage dans l'immeuble ne constitue pas en elle-même un trouble de voisinage présentant un caractère anormal. L'évolution des modes de consommation et le recours désormais généralisé à des livraisons (colis, repas) induit une augmentation sensible du nombre de personnes pénétrant dans les immeubles situés en zone urbaine dense, ainsi qu'une diffusion en conséquence des codes d'entrée. Il est par ailleurs constant que l'immeuble comprend en son sein plusieurs professions libérales accueillant une clientèle.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Surtout, il n’est pas établi que ces nuisances sont exclusivement en lien avec l’activité de la société Groupe [S]. Les nouvelles attestations produites en cours de procédure ne sont pas plus probantes ni précises, tandis qu’il apparaît que certains copropriétaires exercent une activité de locations de courte durée et que le bâtiment où se situe le lot n°23 comprend également de plusieurs chambres de services louées.

Le syndicat des copropriétaires dénonce par ailleurs la pose sans autorisation de plaques signalétiques à proximité de la porte cochère, à proximité de l’escalier sur cour, et au niveau du premier étage devant l’entrée des locaux loués par la société Groupe [S]. Ceci ne constitue cependant pas un trouble de voisinage présentant un caractère anormal et susceptible d'ouvrir droit à réparation, outre que l'installation de plaques professionnelles est expressément autorisée par le règlement de copropriété.

Sur le préjudice, il doit être rappelé qu'un syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la réparation que de dommages présentant un caractère collectif, et subis de manière uniforme par l'ensemble des copropriétaires. Ceci n'est manifestement pas le cas en l'espèce, l'immeuble comportant trois bâtiments et seuls une petite minorité de copropriétaires ayant dénoncé des nuisances.

Enfin, il n'est pas démontré que la copropriété aurait subi un quelconque « préjudice d'image » résultant de l'augmentation du nombre de personnes entrant dans l'immeuble, a fortiori d'un rejaillissement de ce préjudice sur les copropriétaires pris individuellement.

Pour l'ensemble de ces motifs, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage imputable à la société Groupe [S], et sera donc débouté de sa demande indemnitaire.


2 - Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la validité des clauses du règlement de copropriété

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que : « […] Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que : 
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire peut invoquer l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété qu'il estime contraire à la destination de l'immeuble. Le locataire est également recevable à former une telle prétention, bien qu'il soit un tiers au règlement de copropriété, à la condition que cette clause lui soit opposée.

*

La SAS Groupe [S] demande que l’article 6 du règlement de copropriété soit réputé non écrit, sur le fondement des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1er chapitre III dudit règlement, car l’interdiction d’affecter une partie privative à une certaine activité serait en l’espèce injustifiée au regard de la destination de l’immeuble à usage mixte d’habitation et de commerces, de ses caractéristiques ou de sa situation ; que selon ledit règlement, le lot n°23 est un local commercial ; que l'immeuble présente une forte densité commerciale avec la présence de professions libérales et de commerces entraînant le passage de clientèle venant de l’extérieur, une ouverture au public et une utilisation intensive des parties communes ; que des logements de la copropriété sont proposés à la réservation sur le site Airbnb ; que les locaux ont abrité durant de nombreuses années une mutuelle étudiante et un centre médical ; que sa localisation implique des nuisances sonores, outre les bars, restaurants, cafés et commerces situés à proximité ; que le règlement de copropriété autorise la division de lots et précise qu’il s’agit d’un immeuble de rapport et non de « standing ».

A titre subsidiaire, la SCI du [Adresse 7] conteste également la validité des articles 5 et 6 du règlement de copropriété, en rejoignant pour l'essentiel l'argumentation développée par sa locataire.

Sur ce,

La société Groupe [S] estime que l'article 6 du règlement de copropriété serait réputé non écrit car non conforme à la destination de l'immeuble. Son bailleur soutient quant à lui que les articles 5 et 6 n'y seraient pas conformes.

Comme relevé précédemment, l'immeuble a une destination mixte (habitation et activités professionnelles/commerciales). Ceci ressort des termes mêmes du règlement de copropriété (« l'immeuble est destiné essentiellement […] à l'usage d'habitation ou professionnel »), et de clauses prévoyant un usage principal d'habitation mais également la possibilité d'exercer une activité commerciale dans certains lots (sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage).

Cependant, le fait que la destination soit mixte et que l'activité commerciale y soit autorisée n'empêche pas que les rédacteurs du règlement de copropriété ont entendu destiner l'immeuble avant tout à l'habitation et aux professions libérales (« Les locaux composant l’immeuble ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale »), et à titre secondaire à l'activité commerciale.



Les activités commerciales sont en effet cantonnées à des locaux précisément définis, et ne constituent qu'une tolérance (« Seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial »). De nombreuses réserves sont par ailleurs formées : « toujours sous la même réserve de l’obtention des autorisations administratives s’il y a lieu, et à condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble par leur bruit, leurs trépidations, ou de toute autre manière. L’activité exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ni gêner les autres occupants. En ce qui concerne les locaux ayant accès direct à la rue, l’entrée et la sortie des fournisseurs et des marchandises devront avoir lieu exclusivement par la porte constituant cet accès ».

Plusieurs clauses du règlement de copropriété traduisent également la volonté des copropriétaires de destiner l'immeuble avant tout à l'habitation, et de préserver une certaine tranquillité. C'est donc à tort que la société Groupe [S] soutient que les clauses sus-reproduites démontreraient une « destination à forte densité commerciale ».

La société Groupe [S] et son bailleur opposent que l'activité commerciale est exercée dans des locaux où elle est expressément autorisée, et que l'immeuble et son environnement présentent une forte densité commerciale.

Il est établi et non contesté que la société Groupe [S] exerce en effet son activité dans des locaux où le commerce est autorisé, tout comme il est constant que l'immeuble accueille plusieurs commerces en rez-de-chaussée ainsi que des professions libérales dans les étages.

Toutefois, ce point n'est pas discuté par le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut uniquement des clauses prévoyant une interdiction de créer des « chambres meublées » destinées à la location. C'est ainsi à tort que la SCI du [Adresse 7] soutient que « le maintien d'une telle interdiction équivaudrait à nier la nature commerciale du lot », dès lors que de nombreuses activités commerciales sont conformes au règlement de copropriété et donc susceptibles d'être exercées dans les locaux.

De même, le fait que l'immeuble soit situé en plein cœur de [Localité 20], dans un quartier dynamique et bruyant (trafic automobile du boulevard, circulation des piétons, nombreux commerces), n'a aucune incidence sur la destination de l'immeuble. Sa situation est au contraire susceptible d'expliquer la volonté des copropriétaires de préserver une certaine tranquillité au sein de la copropriété.

La société Groupe [S] fait également valoir que son activité n'est pas « préjudiciable » à la copropriété et ne causerait pas de troubles anormaux du voisinage.

Il a été précédemment jugé que l'existence de troubles anormaux du voisinage n'était pas démontrée. Il est par ailleurs établi qu'au regard des professionnels libéraux exerçant dans l'immeuble, celui-ci accueille des personnes extérieures en journée – les commerces situés au rez-de-chaussée disposant de leur propre entrée sur rue.
Cependant, les conditions d'exercice mêmes de l'activité de la société Groupe [S] ont pour effet de bouleverser l'équilibre existant au sein de la copropriété. A l'évidence, le fait d'ouvrir au public 12 « appartements-bureaux » est de nature à augmenter fortement le « flux » de personnes extérieures à l'immeuble, principalement en journée mais également de nuit.

Les parties débattent enfin à propos des notions d'immeuble de rapport et d'immeuble de standing. Cette question apparaît toutefois sans incidence sur l'issue du litige, étant en outre relevé qu'un immeuble de rapport désigne le fait qu'un immeuble à étage soit divisé en logements destinés à être loués, tandis que le standing désigne un bien de haute qualité et aux finitions raffinées. Un immeuble de rapport peut donc être qualifié d' « immeuble de standing » s'il en présente les caractéristiques, les deux catégories ne s'excluant pas.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que les restrictions aux droits des copropriétaires apportées par les articles 5 et 6 du règlement de copropriété sont justifiées par la destination de l'immeuble. La société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] seront par conséquent déboutées de leurs demandes tendant à les voir réputées non écrites.


B – Sur les appels en garantie

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) ».

A l’appui de son appel en garantie à l’encontre de la SCI du [Adresse 7], la SAS Groupe [S] expose que tel qu’elle l’a démontré précédemment, son activité est conforme au bail commercial, à la destination de l’immeuble, et qu’elle ne génère aucun trouble anormal de voisinage ; que les travaux réalisés sont conformes aux normes en vigueur et autorisés par le bailleur conformément à l’article 5.8 du bail, de sorte que le bailleur ne saurait l’appeler en garantie ; qu’au contraire, en application de l’article 1719 et 1721 et suivants du code civil, c’est au bailleur de la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en vertu de l’obligation de délivrance conforme, dont découle une obligation d’entretien et de garantie d’éviction du fait d’un tiers et de son fait personnel.

La SCI du [Adresse 7] appelle sa locataire en garantie et se prévaut du fait qu’elle a donné à bail les locaux pour une activité de co-working avec facilité para-hôtelière, c'est-à-dire une mise à disposition de locaux pour une clientèle d’affaires, suivant contrat de bail et plaquette de présentation conformes à ses statuts ; que si cette activité n’était pas celle exercée dans les lieux, elle rechercherait la garantie de sa locataire et a d’ailleurs rappelé par lettre du 11 juillet 2017 à sa locataire l’interdiction relative à l’exercice d’une activité hôtelière, ainsi que via la remise du règlement de copropriété, le bail et l’annexion de l’ordonnance de référé et de l’arrêt de la cour d’appel annexés audit bail.

Sur ce,
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

La société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] s'appellent mutuellement en garantie.

A titre liminaire, il doit être relevé que la société Groupe [S] demande au tribunal de « condamner la SCI du [Adresse 3] à garantir la société Groupe [S] de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires – y compris des frais de remise en état et des préjudices de perte d’exploitation ».

A l'examen du bail commercial conclu le 17 mars 2017 entre la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7], il apparaît que les locaux loués sont destinés à être affectés « à l’usage d’activité para-hôtelière de location meublée à destination d’une clientèle d’affaires et de tourisme avec prestation de services ».

Il est établi par les pièces versées aux débats que l'activité exercée par la locataire est pleinement conforme à la destination contractuelle des locaux. Celle-ci met en effet à la disposition de clients des chambres meublées, ce qui constitue une activité dite « para-hôtelière ».

Celle-ci a été exercée dans des locaux où l'activité commerciale est autorisée, et il n'a pas été démontré qu'elle a causé des troubles anormaux du voisinage. L'activité contractuellement prévue n'est toutefois pas conforme au règlement de copropriété, en ce qu'elle suppose au préalable la transformation de locaux en chambres meublées, en vue d'une mise en location.

Le bailleur invoque une clause figurant à l'article 5.8 du bail, mais celle-ci n'est pas applicable en l'espèce dans la mesure où elle concerne l'hypothèse où le preneur aurait négligé de solliciter les autorisations administratives nécessaires.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que la SCI du [Adresse 7] a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à la société Groupe [S] des locaux non conformes à l'activité contractuellement prévue. Elle sera par conséquent tenue de la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Dans la mesure où aucune condamnation financière ou de remise en état n'a été prononcée contre la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7], les appels mutuels en garantie ne pourront porter que sur les demandes accessoires (dépens et frais irrépétibles).

En toute hypothèse, elle ne peut aucunement porter de manière indéterminée sur les « préjudices de perte d'exploitation », sans qu'une demande chiffrée ait été formée au dispositif des conclusions à ce titre. La société Groupe [S] sera donc déboutée de sa demande tendant à la garantir de ses « préjudices de pertes d’exploitation ».


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

La société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7], parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée à l'avocat du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans recevoir provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] seront condamnées in solidum à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 10 000,00 euros au syndicat des copropriétaires. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La société Groupe [S] conteste l'applicabilité de ces dispositions et fait valoir que l'exécution provisoire de la décision aurait des conséquences manifestement excessives.

Toutefois, la particulière ancienneté du litige, et le fait que la société Groupe [S] ait d'ores et déjà été condamnée à deux reprises, par des décisions assorties de l'exécution provisoire, à cesser d'exercer son activité dans l'immeuble, imposent de ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne la société Groupe [S] à cesser d'exercer son activité au sein de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 20], et ce sous astreinte d'un montant de cinq cents (500) euros par jour de retard à compter d’un délai de quatre-vingts (80) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

Dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 17 mars 2017 entre la SCI du [Adresse 7] et la société Groupe [S] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire, ainsi que de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Groupe [S] et le transport et la séquestration de ses biens dans un garde-meubles ;

Déboute la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] de l'ensemble de leurs demandes ;

Condamne in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] au paiement des entiers dépens de l'instance, et autorise Me Dominique Penin (Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP) à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans recevoir provision ;

Condamne in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 
10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI du [Adresse 7] à garantir la société Groupe [S] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 20] le 5 décembre 2025.

La greffière La présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 20] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me [Localité 23], Me [Localité 1] 

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me BOMSEL DI MEGLIO


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 20/11567 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

N° MINUTE : 

Assignation du :
9 et 12 novembre 2020







JUGEMENT 
rendu le 5 décembre 2025 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A. N.B.G.I.
[Adresse 2]
[Localité 16]

représenté par Maître Dominique PENIN du PARTNERSHIPS MORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J11


DÉFENDERESSES

S.C.I. du [Adresse 7]
[Adresse 14]
[Localité 15]

représentée par Maître Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0801


S.A.S. Groupe [S]
[Adresse 17]
[Localité 18]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0146


Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 11 septembre 2025 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, prorogé au 5 décembre 2025.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 22] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI du [Adresse 7] est propriétaire des lots n°23 (local au 1er étage) et n°5 (cave) au sein du bâtiment A. Par un contrat de bail commercial du 17 mars 2017, elle les a loués à la SAS Groupe [S] (Work and Sleep), laquelle indique y exercer une activité de « mise à disposition d’appartements-bureaux ».

Le 5 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS Groupe [S] de cesser son activité au motif qu’elle serait contraire au règlement de copropriété, ce que la SAS Groupe [S] a contesté par lettre en réponse du 18 juillet 2017.

Lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2017, le syndic a été autorisé à ester en justice à l’encontre de la SCI du [Adresse 7] et de la SAS Groupe [S].

Le 4 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS Groupe [S] de l’informer de la nature des travaux en cours dans les lieux loués, portant notamment sur l’installation de sanibroyeurs.

Par actes d'huissier du 30 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignations en référé à la SCI du [Adresse 3] et à la SAS Groupe [S], notamment aux fins de faire cesser l’activité de la SAS Groupe [S] et d’obtenir la remise en état des lieux sous astreinte.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
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Par une ordonnance du 29 janvier 2018, le juge des référés a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 octobre 2019. La société Groupe [S] a formé un pourvoi en cassation.

Statuant sur le pourvoi interjeté par la société Groupe [S], par un arrêt du 9 juin 2022, la Cour de cassation a annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 20] en ce qu’il a rejeté la demande de la SAS Groupe [S] tendant à ce que soient déclarées irrecevables, à son égard, les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 13 juillet 2018.

Par exploits d’huissier signifiés respectivement les 9 et 12 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 6ème arrondissement a fait délivrer assignations devant le tribunal judiciaire de Paris à la SCI du [Adresse 7] et à la SAS Groupe [S].

Par ordonnance du 18 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses (défaut d’intérêt à agir), et fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 6ème arrondissement demande au tribunal, au visa des articles 8, 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et des articles 1103, 1240 et 1341-1 du code civil :

- de dire que l’activité exercée par la société Groupe [S] au sein de la copropriété n’est pas conforme au règlement de copropriété ;
- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à cesser l’activité de location en chambres meublées dans le lot 23 de l’immeuble du [Adresse 6] et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à procéder aux travaux de remise en état du lot 23 de l’immeuble du [Adresse 11], notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une indemnité de 252.000 euros en réparation du préjudice causé à la copropriété toutes causes confondues ;
- de condamner in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 16.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- de prononcer la résiliation du bail conclu le 17 mars 2017 ou à toute autre date entre la SCI du [Adresse 3] et la société Groupe [S] aux torts exclusifs de cette dernière ;
- d'ordonner en conséquence l'expulsion de la société Groupe [S] et de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du commissaire de Police et de la force armée, s'il y a lieu ;
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- de débouter la SCI du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- de débouter la société Groupe [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- de condamner solidairement la SCI du [Adresse 3] et la société Groupe [S] en tous dépens qui seront recouvrés par Me Dominique Penin Avocat à la Cour Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP [Adresse 13] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, la SCI du [Adresse 7] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,
- Réputer non écrit les articles 5 et 6 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] pour non-conformité à la destination de l’immeuble ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,
- Condamner la société Groupe [S] à garantir son bailleur la société SCI du [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;

En tout état de cause,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de sa demande d’indemnisation ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes de condamnation sous astreinte ;
- Débouter la société Groupe [S] de l’intégralité de ses demandes portées à l’encontre de la SCI du [Adresse 3] ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement à la SCI du [Adresse 3] de la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens ;
- Écarter l’exécution provisoire.

*
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, la SAS Groupe [S] demande au tribunal, au visa des articles 8, 9, 25 b) et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- Recevoir la société Groupe [S] en ses écritures et la dire bien fondée ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Prononcer la nullité de l’article 6 du règlement de copropriété en ce qu’il interdit la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes et Ordonner que celui-ci soit réputé non écrit ;
- Débouter la SCI du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Groupe [S] ;

A titre subsidiaire si par extraordinaire le Tribunal devait condamner la société Groupe [S] au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
- Condamner la SCI du [Adresse 3] à garantir la société Groupe [S] de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires – y compris des frais de remise en état et des préjudices de perte d’exploitation - à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5];
Compte-tenu du contrôle de proportionnalité,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société Groupe [S] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- Écarter l’exécution provisoire.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Par ordonnance du 12 mars 2025, l’instruction a été close et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 11 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 - prorogé à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SAS Groupe [S] a violé les articles 5 et 6 du règlement de copropriété, en raison de l’activité exercée dans ses locaux, du changement de « destination » de ceux-ci et de la non-conformité à la destination de l’immeuble.

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Le syndicat soutient que l’activité de la SAS Groupe [S] contrevient aux articles 5 et 6 du règlement de copropriété, lesquels prohibent la transformation des lieux loués à usage de bureaux en chambre meublées destinées à la location et interdisent l’exercice d’une activité 
hôtelière ; qu’aux termes de son bail commercial, de son extrait K-bis et de son site internet, ladite société exerce une activité para-hôtelière de location meublée destinée à une clientèle d’affaires et de tourisme, prohibée par le règlement ; qu’enfin, la pose de plaques dans les parties communes a été faite sans autorisation et ainsi en violation de l’article 7 dudit règlement.

Le syndicat des copropriétaires explique que le changement d’usage des locaux contrevient à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les destinations sont limitées par les articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme, et par l’article 5 de l’arrêté du 10 novembre 2016, dont il résulte que les hôtels et hébergements touristiques sont des catégories distinctes de celles des bureaux ; que cette activité hôtelière constitue un changement d’usage au regard de l’article L.631-7-1 alinéa 5 du code de la construction et de l’habitation, pour lequel la SAS Groupe [S] n’a pas respecté la réglementation en vigueur fixant les conditions de délivrance des autorisations exigées pour la location de locaux commerciaux en meublés de tourisme.

Il expose que l’immeuble est un immeuble essentiellement à usage d’habitation ou professionnel dit de « standing » et non un immeuble de rapport à usage majoritairement commercial, notion indépendante de celle de standing et qui renvoie à un immeuble appartenant à un seul propriétaire qui ne l’occupe pas en totalité ; que le total des tantièmes occupés par un avocat, une banque et la SCI défenderesse, représentent 43,5% des tantièmes, et qu’en sus l’avocat occupe par dérogation les lieux en partie à usage d’habitation.

En réponse, la SCI du [Adresse 7] soutient à titre principal, sur le fondement des articles 1103, 1190 et 1189 du code civil, que l’activité de la SAS Groupe [S] est conforme aux articles 5 et 6 du règlement de copropriété, s’agissant d’un immeuble de rapport et non de standing ; que la MNEF a occupé les locaux jusqu’en 2000, tout comme le centre médical Cosem ; que le règlement vise exclusivement les locaux du 1er étage, rez-de-chaussée et le sous-sol, comme étant destinés à un usage commercial ; que la mention « bureaux-sanitaires » du tableau de répartition des tantièmes (pages 65 et 66 du règlement de copropriété) n’est qu’une désignation et non une affectation définitive du lot n°23 ; que l’activité para-hôtelière de standing exercée est nouvelle et n’existait pas au moment de la rédaction du règlement, et ne correspond pas à une activité hôtelière ni à la location de chambres meublées, qui suppose la conclusion de contrats de sous-location, ce qui n’est ni prouvé ni interdit par le règlement de copropriété.

La SCI du [Adresse 7] explique qu’aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes mais un usage normal de celles-ci pour assurer la jouissance d’une partie privative ; que la SAS Groupe [S] s’est déjà expliquée sur les travaux réalisés et leurs incidences techniques en termes d’extraction, et a en particulier précisé qu’aucun sanibroyeur n’a été installé ni raccordement aux parties communes entrepris ; en outre, la condamnation à une double astreinte n’est pas prévue par l’article 488 du code de procédure civile.
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En défense, à titre principal, la SAS Groupe [S] considère que son activité est conforme aux articles 5 et 6 du règlement de copropriété ; qu'ils ne sont pas applicables à son activité d’appartements-bureaux et non de chambres ; que le lot n°23 est un local commercial et non d’habitation, ne pouvant donc accueillir des chambres meublées qui relèvent de la réglementation des locaux d’habitation ; qu'elle n’a pas transformé les lieux en « chambres meublées », comme le confirme l’attestation de l’architecte DPLG ; que ses statuts mentionnent que son objet social est « l’activité de service de location de bureaux équipés et meublés » ; que les appartements-bureaux offrent différents services et à usage multiple (wifi, salle de conférence, service d’impression et de reprographie notamment) ; qu'il n’est pas exercé dans les lieux d’activité hôtelière ou hôtelière meublée prohibées par le règlement de copropriété, étant précisé que son activité est nouvelle et ne peut dès lors être prohibée par un règlement de copropriété datant de 1975, tout comme l’activité de location de courte durée ; qu'elle ne dispose ni de réception, ni de bagagerie, ni de personnel sur place ; que les mentions figurant à l’état descriptif de division n’interdissent nullement le changement d’affectation, ce document n’ayant aucun caractère contractuel ; enfin, l’article 7 du règlement de copropriété l’autorise à poser des plaques professionnelles.

Par ailleurs, elle ajoute qu’en application des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux effectués n’ont pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires et n’ont nécessité aucune autorisation préalable de l’assemblée, puisqu’aux termes du règlement de copropriété, les appareils et les canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs et affectés à leur usage exclusif, sont des parties privatives et non communes, et les copropriétaires sont autorisés à réaliser tous travaux de modification y compris le gros œuvre ; qu'aucune partie commune n’a été touchée par les travaux et aucun raccordement aux canalisations communes n’a été réalisé ; que le demandeur ne fait état d’aucun sinistre résultant des installations.

La SAS Groupe [S] conclut que son activité est conforme au bail commercial et à la destination de l’immeuble ; qu’elle ne génère aucun trouble anormal de voisinage, et que les travaux réalisés sont conformes aux normes en vigueur, autorisés par le bailleur conformément à l’article 5.8 du bail. A titre subsidiaire, elle invoque le contrôle de proportionnalité en vertu de l’article 8 de la déclaration universelle des droits de l’Homme et du citoyen, et de l’article 1221 du code civil, et fait valoir que la cessation d’activité aurait des conséquences disproportionnées par rapport aux troubles allégués.


A – Sur la demande en cessation d'activité et de remise en état

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. L'article 8 de la même loi dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Les articles 1188 et 1189 du code civil disposent notamment que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ».

*

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 22] du 30 octobre 1975 stipule notamment :

« CHAPITRE UN - GENERALITES 
L’immeuble est destiné essentiellement sous conditions énoncés au chapitre TROIS, ci-après, à l’usage d’habitation ou professionnel. Toutefois, les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage seront, ou pourront être, utilisés pour l’exploitation de commerces »

Article 5 « CONDITIONS D’OCCUPATION DES LOCAUX » : 
« Les locaux composant l’immeuble ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale, sous réserve des restrictions édictées par la loi. Seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial, toujours sous la même réserve de l’obtention des autorisations administratives s’il y a lieu, et à condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble par leur bruit, leurs trépidations, ou de toute autre manière. L’activité exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ni gêner les autres occupants. En ce qui concerne les locaux ayant accès direct à la rue, l’entrée et la sortie des fournisseurs et des marchandises devront avoir lieu exclusivement par la porte constituant cet accès.

Sont interdites : l’exploitation d’une pension de famille, d’un hôtel meublé, l’installation de sièges de parti politiques ou de syndicats, ainsi que tous commerces, professions, ou industries considérées comme dangereux ou insalubres, ou de nature par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble. Les occupants devront faire en sorte que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par le fait de leurs clients, de leurs invités, ou des gens à leur service »

Article 6 « LOCATION », « Le propriétaire d’un lot ne pourra le louer ni l’aliéner qu’en totalité. La transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ; mais la location meublée d’un lot entier, comme aussi la location meublée d’une seule pièce, est autorisée ».



- Sur l'activité d'hôtellerie

Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que la société Groupe [S] exercerait une activité prohibée par le règlement de copropriété de l'immeuble, dans la mesure où celui-ci interdirait l'hôtellerie (article 5 du règlement).

A l'examen du document, il apparaît que celui-ci ne prohibe pas l'exercice d'une activité d'hôtel, mais « l’exploitation d’une pension de famille, d’un hôtel meublé ». Si l'expression de « pension de famille » apparaît aujourd'hui désuète et ne correspond plus à une véritable réalité, un hôtel meublé (également qualifié autrefois de « garni » et actuellement d' « hôtel de préfecture ») désigne un établissement accueillant principalement des clients y fixant leur résidence principale (notamment des personnes isolées et/ou en grande précarité économique et sociale).

La catégorie « hôtel meublé » s'oppose précisément à celle d'« hôtel de tourisme », accueillant une clientèle de passage à l'occasion de séjours d'affaires ou de vacances.

Par conséquent, il apparaît que le règlement de copropriété de l'immeuble ne prohibe pas l'exercice d'une activité d'hôtellerie de manière générale, mais uniquement d' « hôtel meublé », si bien qu'a contrario l'exercice d'une activité d'hôtellerie de tourisme est autorisé.

Selon ses statuts, la société Groupe [S] est une société commerciale qui délivre des prestations d’hébergement et de services pour des clients de passage lors de séjours d’affaires et de tourisme. Cette activité peut être assimilée à l'hôtellerie de tourisme – la « para-hôtellerie » désignant un régime fiscal et correspondant dans les faits à des prestations d'hôtellerie.

Le contrat de bail commercial stipule en son article 4, relatif à la destination des lieux loués, que : « Le PRENEUR devra occuper les lieux loués par eux-mêmes, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil. Les locaux loués devront être affectés à l’usage d’activité para-hôtelière de location meublée à destination d’une clientèle d’affaires et de tourisme avec prestation de services, et le PRENEUR ne devra exercer aucune activité susceptible de remettre en cause l’affectation ou la nature des Locaux. Les locaux loués ne pourront être utilisés, même temporairement, à un autre usage, et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celles sus indiquées. […]».

En conséquence, l'activité d'hôtellerie exercée par la société Groupe [S] dans les locaux loués à la SCI défenderesse est conforme au règlement de copropriété de l'immeuble.

Elle est par ailleurs conforme à la destination de l'immeuble, qui est manifestement mixte au regard des clauses susvisées prévoyant un usage principal d'habitation mais également la possibilité d'exercer une activité commerciale dans certains lots (sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage). Le règlement de copropriété précise également que « l'immeuble est destiné essentiellement […] à l'usage d'habitation ou professionnel ».
- Sur la désignation des locaux (« bureaux »)

Le syndicat des copropriétaires soutient ensuite que la société Groupe [S] aurait enfreint les stipulations du règlement de copropriété en transformant des locaux qualifiés de « bureaux » en « chambres meublées ».

Il doit tout d'abord être relevé une confusion entre la notion de destination, qui désigne l'usage auquel un contrat de bail destine un bien immobilier, et celle de désignation (ou affectation), qui est le descriptif fait du local dans l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété. Cette dernière n'a qu'une valeur indicative.

Si le règlement de copropriété et l'état descriptif de division comportent une désignation des différents lots, ces documents ne les destinent cependant pas à un usage particulier. Il est en effet rappelé qu'en application des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un tel changement d'affectation, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires (voir notamment Cass., 3e civ., 10 déc. 1986, n° 85-10.987).

Au surplus, il est relevé qu'en l'espèce, l’état descriptif de division ne s’est pas vu conférer de valeur contractuelle par le règlement de copropriété. Ce document mentionne, pages 13 et 14, « au premier étage : lot numéro vingt-trois (…) un local desservi par le grand escalier comprenant hall d’entrée, quinze bureaux, débarras, dégagements, deux WC, couloir ». Ainsi, les lots n°5 et n°23 peuvent être destinés à un usage commercial, et la clause d’occupation bourgeoise du règlement de copropriété ne les concerne pas.

Par conséquent, la société Groupe [S] n'est aucunement tenue par la désignation de « bureau » figurant au règlement de copropriété, et pouvait librement modifier l'affectation de son lot pour qu'y soit exercée une activité commerciale.

- Sur la transformation des locaux

Le syndicat des copropriétaires soutient également que la société Groupe [S] et son bailleur auraient enfreint les stipulations du règlement de copropriété en procédant à la transformation du lot n°23 en « chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes ».

Il est constant que la locataire a fait réaliser des travaux d'aménagement dans les locaux loués afin d'y créer des « appartements-bureaux » reliés par un couloir commun, et séparés par des cloisons en BA13. Il est de même constant que la société Groupe [S] propose la mise à disposition de ces locaux à une clientèle de tourisme ou d'affaires, sans qu'un contrat de bail ne soit conclu.

* La société Groupe [S] soutient tout d'abord que la clause précitée n'est pas applicable à son activité, qui serait la « mise à disposition d'appartements-bureaux » et non la location de chambres.

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Sur la notion de chambre, c'est à tort que la défenderesse soutient que « ses appartements-bureaux ne sont pas des chambres au sens du règlement de copropriété ». La qualification de chambre ne doit pas s'apprécier par référence à la désignation effectuée au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, mais suivant la définition courante du terme. 

La société Groupe [S] s'appuie sur un courrier rédigé par l'architecte en charge de l'aménagement des locaux et tente de démontrer l'existence d'une distinction entre un « appartement-bureau » et une « chambre », estimant notamment que cette dernière n'est qu'une « pièce à sommeil » et ne comporterait pas d'équipements permettant d'autres usages, à la différence d'un appartement.

S'il ne peut être contesté qu'un appartement et une chambre ne désignent pas les mêmes réalités architecturales, il est cependant fait observer que la notion de chambre comprend deux acceptions.

Une chambre peut en effet désigner une « pièce à sommeil » au sein d'un appartement, mais également un local d'habitation de dimension réduite, qui ne se limite pas au sommeil mais comporte également d'autres éléments d'équipement (sanitaires, kitchenette...). Parfois qualifiée de « chambre de service » ou anciennement de « chambre de bonne », ce type de local d'habitation correspond dans les faits à un petit studio ou un petit appartement.

En l'espèce, il est relevé que la société Groupe [S] indique que les biens qu'elle met à disposition de ses clients permettent le sommeil grâce à « un coin nuit dans chaque lot », et comportent « un coin cuisine ; une salle de bains avec WC ; un espace salon/bureau avec wifi professionnel ; un espace chambre ».

Par leurs dimensions et les équipements qu'ils comportent, ces locaux correspondent donc pleinement à la définition de « chambre meublée » évoquée précédemment (chambre dotée de sanitaires, d'une kitchenette et d'un espace de travail).

C'est en outre à tort que la société Groupe [S] soutient que le lot n°23 ne pourrait par définition accueillir des « chambres meublées », puisqu'il s'agit d'un local commercial et non de locaux d'habitation. Elle ne peut en effet valablement se prévaloir d'un tel moyen, dès lors qu'une « chambre meublée » peut servir à un usage d'habitation ou être exploitée dans le cadre d'une activité commerciale.

* Par ailleurs, les défenderesses soutiennent que l'activité exercée est la « mise à disposition de locaux », c'est-à-dire une prestation de nature commerciale, et non une location, laquelle suppose la conclusion d'un contrat de bail.

A cet égard, il est observé que l'exercice de l'activité de « location meublée de courte durée » ou encore « location de meublé de 
tourisme » (par exemple par l'intermédiaire de plate-formes en ligne comme Airbnb ou Booking) ne suppose pas non plus la conclusion de baux, et consiste bien en des prestations de mise à disposition de locaux. Il est par conséquent indifférent que l'exercice de l'activité de la société Groupe [S] donne lieu à la conclusion d'un contrat de bail avec l'occupant des locaux.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
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* Les défenderesses soutiennent également que « cette activité nouvelle n'existait pas en 1975 et ne peut dès lors être interdite par un règlement de copropriété rédigé il y a plus de 42 ans ». Il apparaît effectivement que l'activité exercée par la société Groupe [S] n'existait pas lors de la rédaction du règlement de copropriété, et il est logique que celui-ci n'interdise pas expressément la location de « studios, d'espaces ou d'appartements-bureaux meublés » - ce dernier terme étant d'ailleurs manifestement un néologisme forgé par la société Groupe [S] elle-même.

Cela n'implique cependant aucunement que l'activité ne pourrait être interdite par le règlement de copropriété au seul motif qu'elle n'y figurerait pas expressément. Il appartient au contraire au bailleur louant ses locaux de s'assurer que l'activité projetée par son locataire, bien que nouvelle et donc nécessairement non prévue au règlement de copropriété, est conforme à ses clauses.

Il est rappelé que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ». Il convient par conséquent de déterminer quelle a été la volonté des rédacteurs du règlement de copropriété - celle-ci devant primer sur une interprétation littérale des termes employés il y a plus de cinquante ans.

L'examen du règlement de copropriété révèle que l'intention des copropriétaires à la date de sa rédaction était d'éviter une division des appartements en locaux de petite dimension, destinés à être mises à disposition de tiers (locataires ou clients), et ce afin d'éviter l'augmentation du nombre d'occupants de l'immeuble. Cette volonté se traduit notamment des stipulations de l'article 6, qui autorisent la location de pièces d'un appartement ou d'un lot entier, mais prohibent la division des locaux existants en vue d'une location meublée.

Il apparaît ainsi que la société Groupe [S] a aménagé les locaux loués en contravention avec les stipulations du règlement de copropriété.

* La société Groupe [S] soutient enfin que l'interdiction d'exercice de son activité se heurterait à un « principe de proportionnalité », et qu'il convient de mettre en balance le droit de propriété des copropriétaires de l'immeuble et le principe de liberté du commerce et de l'industrie.

Ce moyen est toutefois radicalement inopérant, et ce pour plusieurs raisons. Tout d'abord, l'article 1221 du code civil ne peut trouver application en l'espèce, dans la mesure où la société Groupe [S] et le syndicat des copropriétaires ne sont pas en relations contractuelles et où il n'y a pas en l'espèce de créancier et de débiteur. La locataire est uniquement tenue de faire application du règlement de copropriété, contrat auquel elle est tierce mais dont les stipulations s'imposent à elle.

Par ailleurs, aucune « proportionnalité » ne peut être invoquée en matière de respect d'un règlement de copropriété, sauf à sous-entendre que la surface économique et/ou le dynamisme de l'activité d'une société locataire pourraient justifier le maintien dans les lieux d'une société violant les règles communes de vie dans l'immeuble. Le montant éventuel des pertes financières résultant de la cessation de l'activité de la société Groupe [S], exercée en contravention avec le règlement de copropriété de l'immeuble, ne peut donc être pris en considération.

Quant au principe de liberté de commerce et de l'industrie, celui-ci a été et est toujours pleinement respecté, la société Groupe [S] pouvant parfaitement exercer son activité dans un immeuble où elle y serait autorisée.

Pour l'ensemble de ces motifs, il conviendra de condamner la société Groupe [S] à cesser d'exercer son activité non conforme au règlement de copropriété de l'immeuble et ce sous l’astreinte précisée au dispositif de la présente décision afin d’assurer l’effectivité de la décision - les décisions judiciaires précédentes, assorties de l’exécution provisoires, n’ayant pas été exécutées. 

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande à ce titre envers la SCI du [Adresse 7], qui n'exerce pas d'activité commerciale au sein de l'immeuble et ne peut donc faire l'objet d'une telle condamnation.

Il sera également débouté de sa demande tendant à la remise en état du lot n°23 concernant « notamment la suppression des salles d’eaux, installations sanitaires et WC, ainsi que tous les raccordements aux parties communes ». En effet, il ressort de l’attestation du 22 février 2018 du bureau d’études missionné par la société Groupe [S], portant sur les travaux de plomberie réalisés à l’intérieur du lot n°23, que le périmètre des travaux concerne les équipements situés à l’intérieur du local privatif, tels que lavabos, éviers, douches, sanitaires, affectés à l’usage privatif de ce lot ; et que les travaux du lot plomberie n’ont porté que sur les installations sanitaires privatives et canalisations intérieures à usage privatif, sans intervention sur des parties communes telles que les descentes d’eaux usées ou de WC, ni sur la création de nouveau raccordement sur des descentes communes. 
 
Ainsi, il est établi que les travaux de la société Groupe [S] n’ont pas porté sur des parties communes, qu’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’était donc requise et que le syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondé à solliciter la remise en état de parties privatives. 


B – Sur l'action oblique

L'article 1341-1 du code civil dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

La charge de la preuve de l'inaction du débiteur repose sur le créancier, qui doit établir que l'éventuelle carence dans l'exercice de son droit compromet ses propres droits de créancier. Ces créances peuvent ne pas consister en des sommes d'argent.
Il est constant que tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, publié au bulletin).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires exerce une action oblique et demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail conclu le 17 mars 2017 entre la SCI du [Adresse 7] et la société Groupe [S].

Il a été précédemment jugé que l'activité exercée dans l'immeuble par la société Groupe [S] n'était pas conforme au règlement de copropriété, en ce qu'elle a supposé la transformation de locaux en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes.

Le syndicat des copropriétaires invoque une clause du règlement de copropriété stipulant que « la non-observance du règlement par un locataire entraînerait de plein droit la résiliation de son bail ». Ces stipulations sont à l'évidence illicites et ne peuvent donc produire effet, le syndicat des copropriétaires étant un tiers au contrat conclu entre le copropriétaire et son locataire et ne pouvant en conséquence décréter unilatéralement que celui-ci sera résilié. Il est rappelé que les contrats n'ont force obligatoire qu'entre les parties.

Toutefois, il apparaît que le bailleur a manifestement fait preuve d'inaction en laissant s'effectuer puis perdurer une violation du règlement de copropriété du fait de l'exercice de l'activité de son locataire, et ce malgré des mises en demeure et deux décisions judiciaires. Celui-ci ne justifie pas avoir mis en demeure son locataire de cesser d'exercer son activité non conforme au règlement de copropriété.

Cette inaction compromet à l'évidence les droits du syndicat des copropriétaires, qui a un intérêt présumé au respect du règlement de copropriété de l'immeuble.

Il conviendra par conséquent de prononcer la résiliation du bail conclu le 17 mars 2017 entre la SCI du [Adresse 7] et la société Groupe [S].

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de cette dernière et le transport et la séquestration de ses biens dans un garde-meubles, celle-ci n’apparaissant pas nécessaire au regard de l’astreinte ci-avant ordonnée s’agissant de la cessation d’activité et du fait que la société Groupe [S] sera tenue de quitter les locaux loués du simple fait de la résiliation du contrat qui lui conférait un droit d'occupation. 


C – Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

L'article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose notamment que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage. Si le locataire doit se conformer au règlement de copropriété, et est directement responsable envers le syndicat des copropriétaires des troubles qu'il occasionne, le copropriétaire-bailleur n'en demeure pas moins tenu, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des infractions au règlement de copropriété commises, comme s'il en était lui-même l'auteur.

*

Le syndicat des copropriétaires estime subir un trouble anormal de voisinage du fait de l’exercice de l’activité para-hôtelière non autorisée de onze chambres de deux à quatre personnes, celle-ci entraînant un trafic anormal à toute heure du jour et de la nuit puisque les lieux sont accessibles uniquement par codes. Elle soutient également que cette large communication des codes de l’immeuble remet en question la sécurité des habitants ; qu'il y a eu une tentative de cambriolage ; que les attestations et photographies d’habitants et les avis des clients sur internet indiquent que les lieux ne sont pas nettoyés, ni insonorisés ; que ces passages réguliers mettent à mal le portillon de la porte cochère monumentale souvent sollicité et bloqué en position ouverte par des valises, poussettes ou trottinettes, tout comme l’entretien ménager des parties communes dans lesquelles les clients stationnent et passent, outre diverses incivilités (fête, linge, musique).

En réplique, la SCI du [Adresse 7] rappelle que les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sont reprises par les pages 32 et 33 du règlement de copropriété. Elle précise que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une violation du règlement de copropriété ou d’un quelconque préjudice (préjudice collectif ou aggravation des charges communes) justifiant une indemnisation ; que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus la preuve d’un trouble anormal de voisinage, pour lequel aucun copropriétaire n’a intenté d’action à ce titre ; que durant la pandémie survenue à compter de janvier 2020, aucune activité commerciale n’a été exercée.
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La SAS Groupe [S] soutient quant à elle qu’elle ne cause aucun trouble anormal de voisinage et qu’elle a fait poser des cloisons et portes phoniques, ainsi que des fenêtres à doubles vitrages, comme l’atteste son architecte ; que la destination mixte de l’immeuble et la présence d’autres activités commerciales entraînent le passage de nombreuses personnes extérieures ; que l’entrée de ses clients ne se fait que par l’escalier A en fond de cour et non par l’escalier principal ; que les commentaires sur internet produits par le demandeur concernent un immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 21] et non la copropriété ; que son activité n’a débuté que le 15 novembre 2017 ; que ses installations électriques sont conformes, ainsi qu’en atteste l’architecte DPLG ; qu'en tout état de cause, le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque trouble anormal de voisinage du fait de son activité, les pièces versées n’étant pas probantes ; enfin, que le caractère collectif du trouble allégué n’est pas démontré.

Sur ce,

* A l'examen des pièces versées aux débats, il apparaît tout d'abord qu'aucune atteinte aux parties communes ou de trouble anormal de voisinage n'a résulté des travaux réalisés par la société Groupe [S] sur les lots privatifs loués auprès de la SCI du [Adresse 7]. 
Le règlement de copropriété stipule en effet, en son article 2, que : 
« Chaque copropriétaire, pour son usage personnel, ou l’usage de son locataire, pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son lot, ou réaliser des travaux, même de gros œuvre, avec éventuellement percement d’un mur mitoyen de manière à faire communiquer son lot avec un local d’un immeuble voisin, à la condition expresse de faire exécuter les travaux sous le contrôle de l’architecte du Syndicat prévu plus loin dont il supportera les honoraires […] ».

Comme jugé plus haut, il est établi que les travaux de la société Groupe [S] n’ont pas porté sur des parties communes, et que dans ces conditions aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’était requise.

* Par ailleurs, la preuve de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (nuisances sonores et augmentation du passage dans l'immeuble) et provenant de manière certaine des locaux exploités par la société Groupe [S] n'est pas rapportée.

Si l'activité exercée par la société Groupe [S] entraîne nécessairement une augmentation du nombre de personnes pénétrant dans l'immeuble, l’existence de passages dits « incessants » n’est pas suffisamment établie. Les quelques attestations de copropriétaires et de la gardienne de l’immeuble, lesquelles sont désormais anciennes (2017 et 2018), visent en effet des faits non datés de manière certaine.

En outre, il est relevé qu'une augmentation du passage dans l'immeuble ne constitue pas en elle-même un trouble de voisinage présentant un caractère anormal. L'évolution des modes de consommation et le recours désormais généralisé à des livraisons (colis, repas) induit une augmentation sensible du nombre de personnes pénétrant dans les immeubles situés en zone urbaine dense, ainsi qu'une diffusion en conséquence des codes d'entrée. Il est par ailleurs constant que l'immeuble comprend en son sein plusieurs professions libérales accueillant une clientèle.
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Surtout, il n’est pas établi que ces nuisances sont exclusivement en lien avec l’activité de la société Groupe [S]. Les nouvelles attestations produites en cours de procédure ne sont pas plus probantes ni précises, tandis qu’il apparaît que certains copropriétaires exercent une activité de locations de courte durée et que le bâtiment où se situe le lot n°23 comprend également de plusieurs chambres de services louées.

Le syndicat des copropriétaires dénonce par ailleurs la pose sans autorisation de plaques signalétiques à proximité de la porte cochère, à proximité de l’escalier sur cour, et au niveau du premier étage devant l’entrée des locaux loués par la société Groupe [S]. Ceci ne constitue cependant pas un trouble de voisinage présentant un caractère anormal et susceptible d'ouvrir droit à réparation, outre que l'installation de plaques professionnelles est expressément autorisée par le règlement de copropriété.

Sur le préjudice, il doit être rappelé qu'un syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la réparation que de dommages présentant un caractère collectif, et subis de manière uniforme par l'ensemble des copropriétaires. Ceci n'est manifestement pas le cas en l'espèce, l'immeuble comportant trois bâtiments et seuls une petite minorité de copropriétaires ayant dénoncé des nuisances.

Enfin, il n'est pas démontré que la copropriété aurait subi un quelconque « préjudice d'image » résultant de l'augmentation du nombre de personnes entrant dans l'immeuble, a fortiori d'un rejaillissement de ce préjudice sur les copropriétaires pris individuellement.

Pour l'ensemble de ces motifs, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage imputable à la société Groupe [S], et sera donc débouté de sa demande indemnitaire.


2 - Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la validité des clauses du règlement de copropriété

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que : « […] Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que : 
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».
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Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire peut invoquer l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété qu'il estime contraire à la destination de l'immeuble. Le locataire est également recevable à former une telle prétention, bien qu'il soit un tiers au règlement de copropriété, à la condition que cette clause lui soit opposée.

*

La SAS Groupe [S] demande que l’article 6 du règlement de copropriété soit réputé non écrit, sur le fondement des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1er chapitre III dudit règlement, car l’interdiction d’affecter une partie privative à une certaine activité serait en l’espèce injustifiée au regard de la destination de l’immeuble à usage mixte d’habitation et de commerces, de ses caractéristiques ou de sa situation ; que selon ledit règlement, le lot n°23 est un local commercial ; que l'immeuble présente une forte densité commerciale avec la présence de professions libérales et de commerces entraînant le passage de clientèle venant de l’extérieur, une ouverture au public et une utilisation intensive des parties communes ; que des logements de la copropriété sont proposés à la réservation sur le site Airbnb ; que les locaux ont abrité durant de nombreuses années une mutuelle étudiante et un centre médical ; que sa localisation implique des nuisances sonores, outre les bars, restaurants, cafés et commerces situés à proximité ; que le règlement de copropriété autorise la division de lots et précise qu’il s’agit d’un immeuble de rapport et non de « standing ».

A titre subsidiaire, la SCI du [Adresse 7] conteste également la validité des articles 5 et 6 du règlement de copropriété, en rejoignant pour l'essentiel l'argumentation développée par sa locataire.

Sur ce,

La société Groupe [S] estime que l'article 6 du règlement de copropriété serait réputé non écrit car non conforme à la destination de l'immeuble. Son bailleur soutient quant à lui que les articles 5 et 6 n'y seraient pas conformes.

Comme relevé précédemment, l'immeuble a une destination mixte (habitation et activités professionnelles/commerciales). Ceci ressort des termes mêmes du règlement de copropriété (« l'immeuble est destiné essentiellement […] à l'usage d'habitation ou professionnel »), et de clauses prévoyant un usage principal d'habitation mais également la possibilité d'exercer une activité commerciale dans certains lots (sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage).

Cependant, le fait que la destination soit mixte et que l'activité commerciale y soit autorisée n'empêche pas que les rédacteurs du règlement de copropriété ont entendu destiner l'immeuble avant tout à l'habitation et aux professions libérales (« Les locaux composant l’immeuble ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale »), et à titre secondaire à l'activité commerciale.



Les activités commerciales sont en effet cantonnées à des locaux précisément définis, et ne constituent qu'une tolérance (« Seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial »). De nombreuses réserves sont par ailleurs formées : « toujours sous la même réserve de l’obtention des autorisations administratives s’il y a lieu, et à condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble par leur bruit, leurs trépidations, ou de toute autre manière. L’activité exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ni gêner les autres occupants. En ce qui concerne les locaux ayant accès direct à la rue, l’entrée et la sortie des fournisseurs et des marchandises devront avoir lieu exclusivement par la porte constituant cet accès ».

Plusieurs clauses du règlement de copropriété traduisent également la volonté des copropriétaires de destiner l'immeuble avant tout à l'habitation, et de préserver une certaine tranquillité. C'est donc à tort que la société Groupe [S] soutient que les clauses sus-reproduites démontreraient une « destination à forte densité commerciale ».

La société Groupe [S] et son bailleur opposent que l'activité commerciale est exercée dans des locaux où elle est expressément autorisée, et que l'immeuble et son environnement présentent une forte densité commerciale.

Il est établi et non contesté que la société Groupe [S] exerce en effet son activité dans des locaux où le commerce est autorisé, tout comme il est constant que l'immeuble accueille plusieurs commerces en rez-de-chaussée ainsi que des professions libérales dans les étages.

Toutefois, ce point n'est pas discuté par le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut uniquement des clauses prévoyant une interdiction de créer des « chambres meublées » destinées à la location. C'est ainsi à tort que la SCI du [Adresse 7] soutient que « le maintien d'une telle interdiction équivaudrait à nier la nature commerciale du lot », dès lors que de nombreuses activités commerciales sont conformes au règlement de copropriété et donc susceptibles d'être exercées dans les locaux.

De même, le fait que l'immeuble soit situé en plein cœur de [Localité 20], dans un quartier dynamique et bruyant (trafic automobile du boulevard, circulation des piétons, nombreux commerces), n'a aucune incidence sur la destination de l'immeuble. Sa situation est au contraire susceptible d'expliquer la volonté des copropriétaires de préserver une certaine tranquillité au sein de la copropriété.

La société Groupe [S] fait également valoir que son activité n'est pas « préjudiciable » à la copropriété et ne causerait pas de troubles anormaux du voisinage.

Il a été précédemment jugé que l'existence de troubles anormaux du voisinage n'était pas démontrée. Il est par ailleurs établi qu'au regard des professionnels libéraux exerçant dans l'immeuble, celui-ci accueille des personnes extérieures en journée – les commerces situés au rez-de-chaussée disposant de leur propre entrée sur rue.
Cependant, les conditions d'exercice mêmes de l'activité de la société Groupe [S] ont pour effet de bouleverser l'équilibre existant au sein de la copropriété. A l'évidence, le fait d'ouvrir au public 12 « appartements-bureaux » est de nature à augmenter fortement le « flux » de personnes extérieures à l'immeuble, principalement en journée mais également de nuit.

Les parties débattent enfin à propos des notions d'immeuble de rapport et d'immeuble de standing. Cette question apparaît toutefois sans incidence sur l'issue du litige, étant en outre relevé qu'un immeuble de rapport désigne le fait qu'un immeuble à étage soit divisé en logements destinés à être loués, tandis que le standing désigne un bien de haute qualité et aux finitions raffinées. Un immeuble de rapport peut donc être qualifié d' « immeuble de standing » s'il en présente les caractéristiques, les deux catégories ne s'excluant pas.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que les restrictions aux droits des copropriétaires apportées par les articles 5 et 6 du règlement de copropriété sont justifiées par la destination de l'immeuble. La société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] seront par conséquent déboutées de leurs demandes tendant à les voir réputées non écrites.


B – Sur les appels en garantie

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) ».

A l’appui de son appel en garantie à l’encontre de la SCI du [Adresse 7], la SAS Groupe [S] expose que tel qu’elle l’a démontré précédemment, son activité est conforme au bail commercial, à la destination de l’immeuble, et qu’elle ne génère aucun trouble anormal de voisinage ; que les travaux réalisés sont conformes aux normes en vigueur et autorisés par le bailleur conformément à l’article 5.8 du bail, de sorte que le bailleur ne saurait l’appeler en garantie ; qu’au contraire, en application de l’article 1719 et 1721 et suivants du code civil, c’est au bailleur de la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en vertu de l’obligation de délivrance conforme, dont découle une obligation d’entretien et de garantie d’éviction du fait d’un tiers et de son fait personnel.

La SCI du [Adresse 7] appelle sa locataire en garantie et se prévaut du fait qu’elle a donné à bail les locaux pour une activité de co-working avec facilité para-hôtelière, c'est-à-dire une mise à disposition de locaux pour une clientèle d’affaires, suivant contrat de bail et plaquette de présentation conformes à ses statuts ; que si cette activité n’était pas celle exercée dans les lieux, elle rechercherait la garantie de sa locataire et a d’ailleurs rappelé par lettre du 11 juillet 2017 à sa locataire l’interdiction relative à l’exercice d’une activité hôtelière, ainsi que via la remise du règlement de copropriété, le bail et l’annexion de l’ordonnance de référé et de l’arrêt de la cour d’appel annexés audit bail.

Sur ce,
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La société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] s'appellent mutuellement en garantie.

A titre liminaire, il doit être relevé que la société Groupe [S] demande au tribunal de « condamner la SCI du [Adresse 3] à garantir la société Groupe [S] de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires – y compris des frais de remise en état et des préjudices de perte d’exploitation ».

A l'examen du bail commercial conclu le 17 mars 2017 entre la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7], il apparaît que les locaux loués sont destinés à être affectés « à l’usage d’activité para-hôtelière de location meublée à destination d’une clientèle d’affaires et de tourisme avec prestation de services ».

Il est établi par les pièces versées aux débats que l'activité exercée par la locataire est pleinement conforme à la destination contractuelle des locaux. Celle-ci met en effet à la disposition de clients des chambres meublées, ce qui constitue une activité dite « para-hôtelière ».

Celle-ci a été exercée dans des locaux où l'activité commerciale est autorisée, et il n'a pas été démontré qu'elle a causé des troubles anormaux du voisinage. L'activité contractuellement prévue n'est toutefois pas conforme au règlement de copropriété, en ce qu'elle suppose au préalable la transformation de locaux en chambres meublées, en vue d'une mise en location.

Le bailleur invoque une clause figurant à l'article 5.8 du bail, mais celle-ci n'est pas applicable en l'espèce dans la mesure où elle concerne l'hypothèse où le preneur aurait négligé de solliciter les autorisations administratives nécessaires.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que la SCI du [Adresse 7] a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à la société Groupe [S] des locaux non conformes à l'activité contractuellement prévue. Elle sera par conséquent tenue de la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Dans la mesure où aucune condamnation financière ou de remise en état n'a été prononcée contre la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7], les appels mutuels en garantie ne pourront porter que sur les demandes accessoires (dépens et frais irrépétibles).

En toute hypothèse, elle ne peut aucunement porter de manière indéterminée sur les « préjudices de perte d'exploitation », sans qu'une demande chiffrée ait été formée au dispositif des conclusions à ce titre. La société Groupe [S] sera donc déboutée de sa demande tendant à la garantir de ses « préjudices de pertes d’exploitation ».


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Décision du 5 décembre 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/11567 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHNT

La société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7], parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée à l'avocat du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans recevoir provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] seront condamnées in solidum à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 10 000,00 euros au syndicat des copropriétaires. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La société Groupe [S] conteste l'applicabilité de ces dispositions et fait valoir que l'exécution provisoire de la décision aurait des conséquences manifestement excessives.

Toutefois, la particulière ancienneté du litige, et le fait que la société Groupe [S] ait d'ores et déjà été condamnée à deux reprises, par des décisions assorties de l'exécution provisoire, à cesser d'exercer son activité dans l'immeuble, imposent de ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne la société Groupe [S] à cesser d'exercer son activité au sein de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 20], et ce sous astreinte d'un montant de cinq cents (500) euros par jour de retard à compter d’un délai de quatre-vingts (80) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

Dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 17 mars 2017 entre la SCI du [Adresse 7] et la société Groupe [S] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire, ainsi que de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Groupe [S] et le transport et la séquestration de ses biens dans un garde-meubles ;

Déboute la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] de l'ensemble de leurs demandes ;

Condamne in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] au paiement des entiers dépens de l'instance, et autorise Me Dominique Penin (Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP) à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans recevoir provision ;

Condamne in solidum la société Groupe [S] et la SCI du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 
10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI du [Adresse 7] à garantir la société Groupe [S] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 20] le 5 décembre 2025.

La greffière La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1341-1, code civil 1721, code de procedure civile 488, code civil 1189, code civil 1253, code civil 1221, code de la construction et de l'habitation L631-7-1, code de l'urbanisme R151-27, code civil 1729, code civil 1190, code civil 1188, code de l'urbanisme R151-28). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 1 juillet 2025 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 23/01188

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T19:47:10.128Z.