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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Expropriations, 18 décembre 2025, n° 24/00033

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

* * *

FAITS et PROCEDURE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 30 octobre 2024, la maire de la Ville de [Localité 27] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris, afin de faire fixer l'indemnité compensatrice du préjudice subi par Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F] et M. [B] [S] du fait de l'opération d'expropriation réalisée.

Par ordonnance en date du 09 juillet 2025, le transport a été fixé au 03 septembre 2025.

*

Aux terme de son mémoire, la Ville de [Localité 27] demande au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer alternativement l'indemnité d'expropriation de la manière suivante:

• Valeur vénale libre :
 Indemnité principale : 2.110.500 € 
Indemnité de remploi : 212.200 € 
---------------
 2.322.500 € 


Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ



• Valeur vénale occupée sans titre :
Indemnité principale : 1.793.925 € 
Indemnité de remploi : 180.392 €
---------------
 1.974.317 €

• Valeur vénale occupée commercialement : 
Indemnité principale : 1.266.300 € 
Indemnité de remploi : 127.630 €
----------------
1.393.930 €


Par conclusions complémentaires visées le 04 août 2025 par le greffe, le Commissaire du gouvernement retient les valeurs suivantes :

• Valeur vénale libre :
Indemnité principale : 2.110.500 € 
Indemnité de remploi : 212.050 €
Indemnité de dépossession totale de 2322 550 € en valeur libre

• Valeur vénale occupée : 
 Indemnité principale : 1.899.450 € 
Indemnité de remploi : 190.945 €
Indemnité de dépossession totale de 2 090 395 € en valeur occupée.


Par mémoire notifié par voie électronique le 05 septembre 2025, 
M. [B] [S] sollicite du juge de l'expropriation de fixer l'indemnité à revenir pour dépossession de l'immeuble lui appartenant en indivision sis [Adresse 11] à [Localité 29] comme suit: 

• A titre principal : 
Bâtiment à usage d'hôtel : 355 m² x 8.760€/m² : 3.109.800€
Indemnité de remploi : 311.980€

• A titre subsidiaire : 
Bâtiment à usage d'hôtel : 355 m² x 8.760€/m² : 3.109.800€
 Abattement pour situation d'occupation illégale 10% : -310.980€
 Indemnité de remploi : 280.882€

• En tout état de cause : 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire notifié par voie électronique le 31 octobre 2025, les époux [F] demandent au juge de l'expropriation de fixer l’indemnité pour dépossession de l’immeuble comme suit :

 • Bâtiment à usage d'hôtel : 355 m² x 8.760€/m² : 3.109.800€
Indemnité de remploi : 311.980€

• En tout état de cause : 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue de l'audience tenue le 18 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales : " toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. "

Les dispositions précédentes ne portent cependant pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose, pour sa part, que "la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité."

Enfin, l'article 544 du code civil prévoit que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. "


1- Sur la date de référence

L'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que :

" Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée.
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. "

L'article L322-2 du même code précise que :

"Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles 

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L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article 
L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 23], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. "

L'article L.213-6 du code de l'urbanisme indique cependant que :

"Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. "

L'article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, s'agissant des biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, " la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. "
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En l'espèce, l'expropriante et le Commissaire du gouvernement retiennent la date du 22 juillet 2024, correspondant à la date de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme. 

Cette date, qui n'est pas contestée par les expropriés, sera retenue.

2- Sur le bien

L’immeuble a été construit sur la parcelle cadastrée CO-[Cadastre 17] d’une superficie de 87 m².

Il se compose d’un corps de bâtiment en façade sur rue, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée divisé en hall d’accueil avec ascenseur et escalier, de 4 étages et d’un 5ème étage partiel avec toit-terrasse.

Situé [Adresse 11], dans le quartier animé de “Plaisance”, dans la partie sud-ouest du [Localité 29], à proximité des commerces, transports et de la mairie, il est actuellement squatté après avoir été exploité à usage d’hôtel de tourisme.

Le procès verbal de transport établi en présence des parties mentionne les éléments suivants :

" ENVIRONNEMENT: 
Quartier résidentiel avec immeubles d'habitation et nombreux commerces . Gare [26] 
Métro ligne 4 arrêt "Mouton Duvernet" à proximité.
 
PARCELLE:
Immeuble à usage d'hôtel "Hôtel Balladin", n'est plus exploité. Etat très moyen. Comprend 4 étages et 1 dernier sous combles.

Me LEVY indique que l'immeuble est squatté.

Nous sommes reçus par Messieurs [G] [J] et [W] [T], qui nous laisse leur coordonnées : [Courriel 24] / [Courriel 25].
Ils indiquent : habiter dans l'immeuble depuis 5 ans; qu'il y a une quinzaine de personnes à demeure; pas d'eau ni d'électricité (“on se débrouille”).
 
L'accès se fait par une porte qui donne accès à un hall très encombré (vélo,bagages, etc). A gauche une pièce avec 1 fenêtre sur rue + sanitaire- L'ascenseur encombré est inutilisable. A droite, une salle commune avec 2 fenêtres sur rue et dans le renfoncement, une petite cuisine.

M. [G] [J] indique qu'il y a 4 étages avec 3 pièces et un dernier avec 1 pièce et 1 petite terrasse.




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Visite de 1er étage:
1 chambre avec 1 douche , 2 fenêtres sur rue; pas d'électricité; état très 
dégradé, fils électriques apparents.
1 seconde chambre occupée avec salle d'eau et WC, 1 fenêtre sur rue.

Dernier étage: 1 grande pièce avec 1 fenêtre su r rue, 1 terrasse attenante.
Cave :
Accès par un escalier au RDC, sol carrelé. Plusieurs porte donnant accès à des locaux.
-à gauche local "branchement égouts"; "Local EDF", sanitaire avec divers objets entreposés ;
- à droite local EDF/eau chaude, machine d'ascenseur; 1 débarras, et un second débarras tout au fond."

Les parties ne s’accordent pas sur la surface utile totale, l’expropriant et le Commissaire du gouvernement retenant une surface de 315 m² tandis que les expropriés revendiquent une surface de 355 m², après prise en compte du sous-sol pondéré à 0,3% .

Ainsi que l’indiquent toutefois à juste titre Mme [P] épouse [F], M. [F] et M. [S], l’enquête publique et le rapport du commissaire enquêteur ont retenu une surface de 355 m² incluant la surface pondérée du sous-sol (soit 55 m² X 0,3).

Le transport sur les lieux a permis de constater l’existence de ce sous-sol, pour partie composé de locaux techniques.

Une surface utile totale de 355 m² sera dès lors retenue.


3- Sur l'indemnité

Aux termes des articles L321-1 et L 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, "les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation " et "le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents ", lesquelles sont, en application des dispositions de l'article L322-12 alinéa 1er du même code, fixées en euros.

L'article R 311-22 du code de l'expropriation prévoit pour sa part que:

"Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.


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Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. "

Il est constant que la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation.

En vertu du principe de réparation intégrale, le dédommagement dû par l'expropriant doit couvrir tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu'il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la victime. C'est pourquoi l'indemnité est calculée sur la valeur au jour du jugement, permettant ainsi de tenir compte de la variation intrinsèque du fonds, de la hausse du coût de la vie ou de la dépréciation de la monnaie survenues depuis l'ordonnance d'expropriation.

En l'espèce, les parties ont unanimement appliqué la méthode de fixation de l'indemnisation principale par comparaison, aussi appelée étude comparative.

Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

-sur l'indemnité principale

La Ville de [Localité 27] met en avant l’état d’abandon et de vétusté du bien pour retenir une valeur unitaire au m² de 6.700 euros.

Elle se fonde sur cinq ventes intervenues en 2018 et 2019, moyennant un prix moyen de 8.700 euros/m², sans communiquer toutefois de référence de publication.

Compte tenu enfin de l’incertitude sur l’état d’occupation de l’immeuble, elle présente une offre sous la forme alternative, occupé sans titre avec un abattement de 10% ou occupé à titre commercial avec un abattement de 40%.

Le Commissaire du gouvernement propose pour sa part les termes de comparaison suivants:

a - vente du 21 juillet 2022 au [Adresse 9] à [Localité 29] (publication du 04 août 2022 sous la référence 2022 P25851), sur la parcelle BV-[Cadastre 15] d’une assiette foncière de 119 m² dans le quartier du “Petit Montrouge”, d’un petit immeuble d’angle bâti en 1810 de type R+3 à usage d’hôtel de 17 chambres avec bar et salle de restaurant au rez-de-chaussée d’une superficie totale de 145 m², cédé au prix de 3.750.000 euros soit 9.036 euros /m².



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b - vente du 06 mars 2023 au [Adresse 12] à [Localité 29] (publication du 28 mars 2023 sous la référence 2023 P09385), sur la parcelle CR-[Cadastre 2] d’une assiette foncière de 223 m² dans le quartier du “Plaisance”, d’un immeuble à usage d’hôtel en très bon état, construit entre 1851 et 1914, élevé sur sol-sol, rez-de-chaussée et 3 étages comprenant 18 chambres équipées de sanitaires, kitchenette et climatisation, d’une surface utile de 250 m², cédé au prix de 3.300.000 euros soit 13.200 euros /m².

c -vente du 14 avril 2023 au [Adresse 4] à [Localité 29] (publication du 25 avril 2023 sous la référence 2023 P12571), sur la parcelle CN-[Cadastre 19] d’une assiette foncière de 121 m² dans le quartier du 
“Plaisance”, d’un immeuble à usage d’hôtel de facture moyenne en état d’usage, construit entre 1801 et 1850, élevé sur caves, rez-de-chaussée et 3 étages avec grenier au dessus, comprenant un restaurant et 12 chambres aux étages avec un WC par étage, d’une surface utile de 243 m², cédé au prix de 1.000.000 euros soit 4.115 euros /m².

d -vente du 19 novembre 2024 au [Adresse 6] à [Localité 29] (publication du 11 décembre 2024 sous la référence 2024 P36265), sur la parcelle CO-[Cadastre 21] d’une assiette foncière de 191 m² dans le quartier du “Plaisance”, d’un immeuble à usage d’hôtel, construit entre 1851 et 1914, en bon état, élevé sur terre-plein et rez-de-chaussée, comprenant 28 chambres avec WC, salle de bains et climatisation, d’une surface carrez de 560 m², cédé au prix de 3.300.000 euros soit 5.893 euros /m².

e - vente du 08 avril 2025 au [Adresse 13] à [Localité 29] (publication du 02 mai 2025 sous la référence 2025 P13708), sur la parcelle CK-[Cadastre 7] d’une assiette foncière de 130 m² dans le quartier du “Petit Monrouge”, d’un immeuble à usage d’hôtel, construit en 1880, en bon état, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 5 étages, combles au dessus, comprenant 21 chambres avec WC, d’une superficie utile de 600 m², cédé au prix de 2.970.000 euros soit 4.950 euros /m².

Il retient une valeur unitaire moyenne de 7.439 euros/m² et une valeur médiane de 5.893 euros/m² avec une fourchette de prix très hétéroclite allant de 4.115 euros/m² à 13.200 euros/m².

Au motif qu’il s’agit d’un immeuble à usage d’hôtel en mauvais état, nécessitant d’importants travaux de réhabilitation mais bénéficiant d’une bonne implantation géographique, le Commissaire du gouvernement retient également une valeur vénale unitaire de 6.700 euros/m² après avoir appliqué un abattement forfaitaire de 10%.

Il propose également une évaluation sous forme alternative en valeur vénale libre ou occupée.

Les expropriés proposent les termes de comparaison suivants :

f -vente du 15 octobre 2024 au [Adresse 10] à [Localité 29] (publication du 14 novembre 2024 sous la référence 2024 P33397), sur la parcelle BM-[Cadastre 1] d’une assiette foncière de 248 m², d’un immeuble 

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élevé sur caves en R+3 et d’un bâtiment sur cour élevé sur rez-de-chaussée en R+1 et une cour intérieure, d’une surface utile de 586 m², cédé au prix de 4.850.000 euros soit 8.276 euros /m².

g -vente du 14 décembre 2023 au [Adresse 8] à [Localité 28] (publication du 15 janvier 2024 sous la référence 2024 P01263), sur la parcelle EN-[Cadastre 16] d’une assiette foncière de 83 m² d’un immeuble à usage d’hôtel élevé sur 4 niveaux composé de 15 chambres d’une surface utile de 357m², cédé au prix de 4.618.000 euros soit 12.935 euros /m².

h -vente du 06 mars 2023 au [Adresse 12] à [Localité 29] (publication du 28 mars 2023 sous la référence 2023 P09385).

Ils soutiennent qu’il y a lieu de retenir, au regard de l’ensemble des références retenues, toutes relatives à des établissements hôteliers, et compte tenu de la situation géographique du bien, un prix de 8.760 euros/m². 

Les consorts [S]-[F] contestent tout abattement, exposant qu’ils ne peuvent subir d’une part, un premier abattement appliqué à la valeur vénale en raison de l’impossibilité de poursuivre la remise en état du bien, conséquence des occupations illégales successives et des procédures qui ont paralysé les travaux de réhabilitation, d’autre part, un second abattement lié à la situation d’occupation illégale elle-même, l’ordre d’expulsion obtenu n’ayant jamais pu être exécuté du fait de la carence des autorités pourtant maintes fois sollicitées.

Sur ce,

Pour apprécier la valeur vénale d’un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de biens présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

Le bien objet du présent litige est situé dans une rue principalement résidentielle proche de commerces attractifs et de nombreux transports en commun (notamment 2 lignes de métro et plusieurs lignes de bus). 

La Ville de [Localité 27] ne communique aucune référence de publication, de sorte qu’il n’est pas possible d’accéder aux actes de vente et de connaître les caractéristiques des biens concernés ni les modalités des transactions. 

Les termes de comparaison revendiqués par l’expropriante, qui sont de surcroît anciens, ne peuvent donc être pris en considération comme références pertinentes.

Les ventes retenues par le Commissaire du gouvernement, bien que montrant une grande disparité de prix au m², concernent toutes des immeubles à un usage hôtelier, situés à proximité immédiate du bien des consorts [S]-[F] (moins de 1 kilomètre) et ayant des surfaces utiles comprises entre 243 et 600 m². 

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Il en est de même des ventes revendiquées par les expropriés, à l’exception de celle concernant le [Adresse 8] (g) qui doit être écartée comme étant située dans un autre arrondissement.

Au vu des caractéristiques du bien cédé, les éléments suivants apparaissent par conséquent pertinents :

-vente du 21 juillet 2022 au [Adresse 9] à [Localité 29] d’une superficie totale de 145 m², au prix de 3.750.000 euros soit 9.036 euros /m².
- vente du 06 mars 2023 au 39 bis rue du Moulin Vert à [Localité 29] d’une surface utile de 250 m², au prix de 3.300.000 euros soit 13.200 euros /m².

-vente du 14 avril 2023 au [Adresse 4] à [Localité 29] d’une surface utile de 243 m², au prix de 1.000.000 euros soit 4.115 euros /m².
-vente du 19 novembre 2024 au [Adresse 6] à [Localité 29] d’une surface carrez de 560 m², au prix de 3.300.000 euros soit 5.893 euros /m².
- vente du 08 avril 2025 au [Adresse 13] à [Localité 29] d’une superficie utile de 600 m², au prix de 2.970.000 euros soit 4.950 euros /m².
- vente du 15 octobre 2024 au [Adresse 10] à [Localité 29] d’une surface utile de 586 m², au prix de 4.850.000 euros soit 8.276 euros /m².

soit une moyenne de 7.578 euros par mètre carré.

Ces références concernent des biens en très bon état, en bon état et en état d’usage.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Le procès-verbal de transport sur les lieux du 03 septembre 2025 démontre que l’intérieur de l’immeuble est en très mauvais état.

S’il n’est pas contesté qu’il est squatté depuis une dizaine d’années alors que des travaux de rénovation venaient d’être engagés, les expropriés n’établissent toutefois pas que l’état du bien s’est dégradé depuis l’ordonnance d’expropriation prononcée le 25 janvier 2023.

La nécessité de réaliser d’importants travaux de réhabilitation constitue nécessairement un facteur de nature à le déprécier par rapport à un bien qui aurait été régulièrement entretenu. 

Il convient donc d’appliquer un abattement de 10% à ce titre et de retenir une valeur unitaire libre de 6.820 euros, laquelle est conforme à la nature, à la consistance et à l'état du bien exproprié ainsi qu'à la moyenne des termes de comparaison communiqués par les parties.


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Les parties s’opposent enfin sur l’application d’un abattement pour occupation, lequel est habituellement pratiqué pour tenir compte de la moins-value en découlant sur le marché immobilier.

M. [S] justifie avoir engagé deux procédures afin d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit, qui ont abouti (ordonnances de référé des 25 juin 2015 et 30 juin 2021). 

Il n’est toutefois ni contesté ni contestable que les locaux étaient toujours occupés à la date de l’ordonnance d’expropriation, peu important que cette occupation résulte d’un éventuel manquement de la puissance publique à son obligation d’assurer et de garantir la bonne exécution des décisions de justice.

Compte-tenu de ces éléments, un abattement suplémentaire de 10% sera donc pratiqué sur le montant du prix au m² en valeur libre pour tenir compte de la présence de squatters. 

L'indemnité principale de dépossession de l’immeuble d'une superficie totale de 355 m² sera par conséquent fixée à la somme de 2.178.990 euros ( 355 m X (0,90 x 6.820 € )).


-sur l'indemnité de remploi

L'article R322-5 alinéa 1er du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

En l'espèce, il convient d'appliquer le taux progressif de 20 % jusqu'à 5.000 euros, de 15 % jusqu'à 15.000 euros et de 10 % au-delà, soit en l'espèce :

5 000 x 20% = 1000 euros,
10 000 x 15% = 1500 euros,
2.176.490 x 10% = 217.649 euros.

En conséquence, l'indemnité de remploi est fixée à la somme de 220.149 euros (1000 + 1500 + 217.649).


4- Sur les autres demandes

Il convient de condamner la Ville de [Localité 27], à l'initiative de la procédure d'expropriation, aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que l’expropriante verse, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2.000 euros à M. [S] et une indemnité de 2.000 euros aux époux [F].


Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à la somme de 2.178.990 euros le montant de l'indemnité devant revenir à Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F] et M. [B] [S] au titre de l'expropriation de l’immeuble dont ils sont propriétaires, situé [Adresse 11] à [Localité 29], parcelle cadastrée CO [Cadastre 17] ;

FIXE à la somme de 220.149 euros le montant de l'indemnité de remploi devant revenir à Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F] et M. [B] [S] au titre de l'expropriation de l’immeuble dont ils sont propriétaires, situé [Adresse 11] à [Localité 29], parcelle cadastrée CO [Cadastre 17] ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 27] aux dépens ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 27] à payer à M. [B] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la Ville de [Localité 27] à payer à Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait à PARIS, le dix huit décembre deux mil vingt cinq.


La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■

Expropriations

 N° RG 24/00033 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ

[1]

[1] 


MINUTE N°
JUGEMENT 
rendu le 18 Décembre 2025 
DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 27] Agissant par son Maire en exercice
Direction de l’urbanisme
[Adresse 3]
[Localité 18]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131



DÉFENDEURS

Madame [M] [F] [P]
[Adresse 5]
[Localité 22] ISRAEL

Monsieur [Y] [V] [F]
[Adresse 20]
[Localité 22] ISRAEL

représentés par Maître Jean-David GUEDJ de l’ASSOCIATION JEAN-DAVID GUEDJ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0025

Monsieur [B] [S]
[Adresse 14]
[Localité 30] ISRAEL

représenté par Maître Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1049



Copies exécutoires et copies certifiées conforme à : 
 Me Stéphane LE SOURD DESFORGES - Me Maître Jean-David GUEDJ -Me Alain LEVY

Copie simple à : Commissaire du gouvernement de [Localité 27]

Délivrées le :
Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ


LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 27],

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Madame [H] [C]

* * *

OPÉRATION :Immeuble [Adresse 11] 
[Localité 29]

* * * 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1èreVice-Présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignées conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;


DÉBATS

A l’audience publique du 18 novembre 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 ;

* * *

FAITS et PROCEDURE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 30 octobre 2024, la maire de la Ville de [Localité 27] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris, afin de faire fixer l'indemnité compensatrice du préjudice subi par Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F] et M. [B] [S] du fait de l'opération d'expropriation réalisée.

Par ordonnance en date du 09 juillet 2025, le transport a été fixé au 03 septembre 2025.

*

Aux terme de son mémoire, la Ville de [Localité 27] demande au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer alternativement l'indemnité d'expropriation de la manière suivante:

• Valeur vénale libre :
 Indemnité principale : 2.110.500 € 
Indemnité de remploi : 212.200 € 
---------------
 2.322.500 € 


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• Valeur vénale occupée sans titre :
Indemnité principale : 1.793.925 € 
Indemnité de remploi : 180.392 €
---------------
 1.974.317 €

• Valeur vénale occupée commercialement : 
Indemnité principale : 1.266.300 € 
Indemnité de remploi : 127.630 €
----------------
1.393.930 €


Par conclusions complémentaires visées le 04 août 2025 par le greffe, le Commissaire du gouvernement retient les valeurs suivantes :

• Valeur vénale libre :
Indemnité principale : 2.110.500 € 
Indemnité de remploi : 212.050 €
Indemnité de dépossession totale de 2322 550 € en valeur libre

• Valeur vénale occupée : 
 Indemnité principale : 1.899.450 € 
Indemnité de remploi : 190.945 €
Indemnité de dépossession totale de 2 090 395 € en valeur occupée.


Par mémoire notifié par voie électronique le 05 septembre 2025, 
M. [B] [S] sollicite du juge de l'expropriation de fixer l'indemnité à revenir pour dépossession de l'immeuble lui appartenant en indivision sis [Adresse 11] à [Localité 29] comme suit: 

• A titre principal : 
Bâtiment à usage d'hôtel : 355 m² x 8.760€/m² : 3.109.800€
Indemnité de remploi : 311.980€

• A titre subsidiaire : 
Bâtiment à usage d'hôtel : 355 m² x 8.760€/m² : 3.109.800€
 Abattement pour situation d'occupation illégale 10% : -310.980€
 Indemnité de remploi : 280.882€

• En tout état de cause : 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire notifié par voie électronique le 31 octobre 2025, les époux [F] demandent au juge de l'expropriation de fixer l’indemnité pour dépossession de l’immeuble comme suit :

 • Bâtiment à usage d'hôtel : 355 m² x 8.760€/m² : 3.109.800€
Indemnité de remploi : 311.980€

• En tout état de cause : 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue de l'audience tenue le 18 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.
MOTIFS

Aux termes de l'article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales : " toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. "

Les dispositions précédentes ne portent cependant pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose, pour sa part, que "la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité."

Enfin, l'article 544 du code civil prévoit que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. "


1- Sur la date de référence

L'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que :

" Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée.
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. "

L'article L322-2 du même code précise que :

"Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles 

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L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article 
L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 23], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. "

L'article L.213-6 du code de l'urbanisme indique cependant que :

"Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. "

L'article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, s'agissant des biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, " la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. "
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En l'espèce, l'expropriante et le Commissaire du gouvernement retiennent la date du 22 juillet 2024, correspondant à la date de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme. 

Cette date, qui n'est pas contestée par les expropriés, sera retenue.

2- Sur le bien

L’immeuble a été construit sur la parcelle cadastrée CO-[Cadastre 17] d’une superficie de 87 m².

Il se compose d’un corps de bâtiment en façade sur rue, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée divisé en hall d’accueil avec ascenseur et escalier, de 4 étages et d’un 5ème étage partiel avec toit-terrasse.

Situé [Adresse 11], dans le quartier animé de “Plaisance”, dans la partie sud-ouest du [Localité 29], à proximité des commerces, transports et de la mairie, il est actuellement squatté après avoir été exploité à usage d’hôtel de tourisme.

Le procès verbal de transport établi en présence des parties mentionne les éléments suivants :

" ENVIRONNEMENT: 
Quartier résidentiel avec immeubles d'habitation et nombreux commerces . Gare [26] 
Métro ligne 4 arrêt "Mouton Duvernet" à proximité.
 
PARCELLE:
Immeuble à usage d'hôtel "Hôtel Balladin", n'est plus exploité. Etat très moyen. Comprend 4 étages et 1 dernier sous combles.

Me LEVY indique que l'immeuble est squatté.

Nous sommes reçus par Messieurs [G] [J] et [W] [T], qui nous laisse leur coordonnées : [Courriel 24] / [Courriel 25].
Ils indiquent : habiter dans l'immeuble depuis 5 ans; qu'il y a une quinzaine de personnes à demeure; pas d'eau ni d'électricité (“on se débrouille”).
 
L'accès se fait par une porte qui donne accès à un hall très encombré (vélo,bagages, etc). A gauche une pièce avec 1 fenêtre sur rue + sanitaire- L'ascenseur encombré est inutilisable. A droite, une salle commune avec 2 fenêtres sur rue et dans le renfoncement, une petite cuisine.

M. [G] [J] indique qu'il y a 4 étages avec 3 pièces et un dernier avec 1 pièce et 1 petite terrasse.




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Visite de 1er étage:
1 chambre avec 1 douche , 2 fenêtres sur rue; pas d'électricité; état très 
dégradé, fils électriques apparents.
1 seconde chambre occupée avec salle d'eau et WC, 1 fenêtre sur rue.

Dernier étage: 1 grande pièce avec 1 fenêtre su r rue, 1 terrasse attenante.
Cave :
Accès par un escalier au RDC, sol carrelé. Plusieurs porte donnant accès à des locaux.
-à gauche local "branchement égouts"; "Local EDF", sanitaire avec divers objets entreposés ;
- à droite local EDF/eau chaude, machine d'ascenseur; 1 débarras, et un second débarras tout au fond."

Les parties ne s’accordent pas sur la surface utile totale, l’expropriant et le Commissaire du gouvernement retenant une surface de 315 m² tandis que les expropriés revendiquent une surface de 355 m², après prise en compte du sous-sol pondéré à 0,3% .

Ainsi que l’indiquent toutefois à juste titre Mme [P] épouse [F], M. [F] et M. [S], l’enquête publique et le rapport du commissaire enquêteur ont retenu une surface de 355 m² incluant la surface pondérée du sous-sol (soit 55 m² X 0,3).

Le transport sur les lieux a permis de constater l’existence de ce sous-sol, pour partie composé de locaux techniques.

Une surface utile totale de 355 m² sera dès lors retenue.


3- Sur l'indemnité

Aux termes des articles L321-1 et L 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, "les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation " et "le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents ", lesquelles sont, en application des dispositions de l'article L322-12 alinéa 1er du même code, fixées en euros.

L'article R 311-22 du code de l'expropriation prévoit pour sa part que:

"Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.


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Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. "

Il est constant que la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation.

En vertu du principe de réparation intégrale, le dédommagement dû par l'expropriant doit couvrir tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu'il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la victime. C'est pourquoi l'indemnité est calculée sur la valeur au jour du jugement, permettant ainsi de tenir compte de la variation intrinsèque du fonds, de la hausse du coût de la vie ou de la dépréciation de la monnaie survenues depuis l'ordonnance d'expropriation.

En l'espèce, les parties ont unanimement appliqué la méthode de fixation de l'indemnisation principale par comparaison, aussi appelée étude comparative.

Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

-sur l'indemnité principale

La Ville de [Localité 27] met en avant l’état d’abandon et de vétusté du bien pour retenir une valeur unitaire au m² de 6.700 euros.

Elle se fonde sur cinq ventes intervenues en 2018 et 2019, moyennant un prix moyen de 8.700 euros/m², sans communiquer toutefois de référence de publication.

Compte tenu enfin de l’incertitude sur l’état d’occupation de l’immeuble, elle présente une offre sous la forme alternative, occupé sans titre avec un abattement de 10% ou occupé à titre commercial avec un abattement de 40%.

Le Commissaire du gouvernement propose pour sa part les termes de comparaison suivants:

a - vente du 21 juillet 2022 au [Adresse 9] à [Localité 29] (publication du 04 août 2022 sous la référence 2022 P25851), sur la parcelle BV-[Cadastre 15] d’une assiette foncière de 119 m² dans le quartier du “Petit Montrouge”, d’un petit immeuble d’angle bâti en 1810 de type R+3 à usage d’hôtel de 17 chambres avec bar et salle de restaurant au rez-de-chaussée d’une superficie totale de 145 m², cédé au prix de 3.750.000 euros soit 9.036 euros /m².



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b - vente du 06 mars 2023 au [Adresse 12] à [Localité 29] (publication du 28 mars 2023 sous la référence 2023 P09385), sur la parcelle CR-[Cadastre 2] d’une assiette foncière de 223 m² dans le quartier du “Plaisance”, d’un immeuble à usage d’hôtel en très bon état, construit entre 1851 et 1914, élevé sur sol-sol, rez-de-chaussée et 3 étages comprenant 18 chambres équipées de sanitaires, kitchenette et climatisation, d’une surface utile de 250 m², cédé au prix de 3.300.000 euros soit 13.200 euros /m².

c -vente du 14 avril 2023 au [Adresse 4] à [Localité 29] (publication du 25 avril 2023 sous la référence 2023 P12571), sur la parcelle CN-[Cadastre 19] d’une assiette foncière de 121 m² dans le quartier du 
“Plaisance”, d’un immeuble à usage d’hôtel de facture moyenne en état d’usage, construit entre 1801 et 1850, élevé sur caves, rez-de-chaussée et 3 étages avec grenier au dessus, comprenant un restaurant et 12 chambres aux étages avec un WC par étage, d’une surface utile de 243 m², cédé au prix de 1.000.000 euros soit 4.115 euros /m².

d -vente du 19 novembre 2024 au [Adresse 6] à [Localité 29] (publication du 11 décembre 2024 sous la référence 2024 P36265), sur la parcelle CO-[Cadastre 21] d’une assiette foncière de 191 m² dans le quartier du “Plaisance”, d’un immeuble à usage d’hôtel, construit entre 1851 et 1914, en bon état, élevé sur terre-plein et rez-de-chaussée, comprenant 28 chambres avec WC, salle de bains et climatisation, d’une surface carrez de 560 m², cédé au prix de 3.300.000 euros soit 5.893 euros /m².

e - vente du 08 avril 2025 au [Adresse 13] à [Localité 29] (publication du 02 mai 2025 sous la référence 2025 P13708), sur la parcelle CK-[Cadastre 7] d’une assiette foncière de 130 m² dans le quartier du “Petit Monrouge”, d’un immeuble à usage d’hôtel, construit en 1880, en bon état, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 5 étages, combles au dessus, comprenant 21 chambres avec WC, d’une superficie utile de 600 m², cédé au prix de 2.970.000 euros soit 4.950 euros /m².

Il retient une valeur unitaire moyenne de 7.439 euros/m² et une valeur médiane de 5.893 euros/m² avec une fourchette de prix très hétéroclite allant de 4.115 euros/m² à 13.200 euros/m².

Au motif qu’il s’agit d’un immeuble à usage d’hôtel en mauvais état, nécessitant d’importants travaux de réhabilitation mais bénéficiant d’une bonne implantation géographique, le Commissaire du gouvernement retient également une valeur vénale unitaire de 6.700 euros/m² après avoir appliqué un abattement forfaitaire de 10%.

Il propose également une évaluation sous forme alternative en valeur vénale libre ou occupée.

Les expropriés proposent les termes de comparaison suivants :

f -vente du 15 octobre 2024 au [Adresse 10] à [Localité 29] (publication du 14 novembre 2024 sous la référence 2024 P33397), sur la parcelle BM-[Cadastre 1] d’une assiette foncière de 248 m², d’un immeuble 

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élevé sur caves en R+3 et d’un bâtiment sur cour élevé sur rez-de-chaussée en R+1 et une cour intérieure, d’une surface utile de 586 m², cédé au prix de 4.850.000 euros soit 8.276 euros /m².

g -vente du 14 décembre 2023 au [Adresse 8] à [Localité 28] (publication du 15 janvier 2024 sous la référence 2024 P01263), sur la parcelle EN-[Cadastre 16] d’une assiette foncière de 83 m² d’un immeuble à usage d’hôtel élevé sur 4 niveaux composé de 15 chambres d’une surface utile de 357m², cédé au prix de 4.618.000 euros soit 12.935 euros /m².

h -vente du 06 mars 2023 au [Adresse 12] à [Localité 29] (publication du 28 mars 2023 sous la référence 2023 P09385).

Ils soutiennent qu’il y a lieu de retenir, au regard de l’ensemble des références retenues, toutes relatives à des établissements hôteliers, et compte tenu de la situation géographique du bien, un prix de 8.760 euros/m². 

Les consorts [S]-[F] contestent tout abattement, exposant qu’ils ne peuvent subir d’une part, un premier abattement appliqué à la valeur vénale en raison de l’impossibilité de poursuivre la remise en état du bien, conséquence des occupations illégales successives et des procédures qui ont paralysé les travaux de réhabilitation, d’autre part, un second abattement lié à la situation d’occupation illégale elle-même, l’ordre d’expulsion obtenu n’ayant jamais pu être exécuté du fait de la carence des autorités pourtant maintes fois sollicitées.

Sur ce,

Pour apprécier la valeur vénale d’un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de biens présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.

Le bien objet du présent litige est situé dans une rue principalement résidentielle proche de commerces attractifs et de nombreux transports en commun (notamment 2 lignes de métro et plusieurs lignes de bus). 

La Ville de [Localité 27] ne communique aucune référence de publication, de sorte qu’il n’est pas possible d’accéder aux actes de vente et de connaître les caractéristiques des biens concernés ni les modalités des transactions. 

Les termes de comparaison revendiqués par l’expropriante, qui sont de surcroît anciens, ne peuvent donc être pris en considération comme références pertinentes.

Les ventes retenues par le Commissaire du gouvernement, bien que montrant une grande disparité de prix au m², concernent toutes des immeubles à un usage hôtelier, situés à proximité immédiate du bien des consorts [S]-[F] (moins de 1 kilomètre) et ayant des surfaces utiles comprises entre 243 et 600 m². 

Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ


Il en est de même des ventes revendiquées par les expropriés, à l’exception de celle concernant le [Adresse 8] (g) qui doit être écartée comme étant située dans un autre arrondissement.

Au vu des caractéristiques du bien cédé, les éléments suivants apparaissent par conséquent pertinents :

-vente du 21 juillet 2022 au [Adresse 9] à [Localité 29] d’une superficie totale de 145 m², au prix de 3.750.000 euros soit 9.036 euros /m².
- vente du 06 mars 2023 au 39 bis rue du Moulin Vert à [Localité 29] d’une surface utile de 250 m², au prix de 3.300.000 euros soit 13.200 euros /m².

-vente du 14 avril 2023 au [Adresse 4] à [Localité 29] d’une surface utile de 243 m², au prix de 1.000.000 euros soit 4.115 euros /m².
-vente du 19 novembre 2024 au [Adresse 6] à [Localité 29] d’une surface carrez de 560 m², au prix de 3.300.000 euros soit 5.893 euros /m².
- vente du 08 avril 2025 au [Adresse 13] à [Localité 29] d’une superficie utile de 600 m², au prix de 2.970.000 euros soit 4.950 euros /m².
- vente du 15 octobre 2024 au [Adresse 10] à [Localité 29] d’une surface utile de 586 m², au prix de 4.850.000 euros soit 8.276 euros /m².

soit une moyenne de 7.578 euros par mètre carré.

Ces références concernent des biens en très bon état, en bon état et en état d’usage.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Le procès-verbal de transport sur les lieux du 03 septembre 2025 démontre que l’intérieur de l’immeuble est en très mauvais état.

S’il n’est pas contesté qu’il est squatté depuis une dizaine d’années alors que des travaux de rénovation venaient d’être engagés, les expropriés n’établissent toutefois pas que l’état du bien s’est dégradé depuis l’ordonnance d’expropriation prononcée le 25 janvier 2023.

La nécessité de réaliser d’importants travaux de réhabilitation constitue nécessairement un facteur de nature à le déprécier par rapport à un bien qui aurait été régulièrement entretenu. 

Il convient donc d’appliquer un abattement de 10% à ce titre et de retenir une valeur unitaire libre de 6.820 euros, laquelle est conforme à la nature, à la consistance et à l'état du bien exproprié ainsi qu'à la moyenne des termes de comparaison communiqués par les parties.


Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ

Les parties s’opposent enfin sur l’application d’un abattement pour occupation, lequel est habituellement pratiqué pour tenir compte de la moins-value en découlant sur le marché immobilier.

M. [S] justifie avoir engagé deux procédures afin d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit, qui ont abouti (ordonnances de référé des 25 juin 2015 et 30 juin 2021). 

Il n’est toutefois ni contesté ni contestable que les locaux étaient toujours occupés à la date de l’ordonnance d’expropriation, peu important que cette occupation résulte d’un éventuel manquement de la puissance publique à son obligation d’assurer et de garantir la bonne exécution des décisions de justice.

Compte-tenu de ces éléments, un abattement suplémentaire de 10% sera donc pratiqué sur le montant du prix au m² en valeur libre pour tenir compte de la présence de squatters. 

L'indemnité principale de dépossession de l’immeuble d'une superficie totale de 355 m² sera par conséquent fixée à la somme de 2.178.990 euros ( 355 m X (0,90 x 6.820 € )).


-sur l'indemnité de remploi

L'article R322-5 alinéa 1er du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

En l'espèce, il convient d'appliquer le taux progressif de 20 % jusqu'à 5.000 euros, de 15 % jusqu'à 15.000 euros et de 10 % au-delà, soit en l'espèce :

5 000 x 20% = 1000 euros,
10 000 x 15% = 1500 euros,
2.176.490 x 10% = 217.649 euros.

En conséquence, l'indemnité de remploi est fixée à la somme de 220.149 euros (1000 + 1500 + 217.649).


4- Sur les autres demandes

Il convient de condamner la Ville de [Localité 27], à l'initiative de la procédure d'expropriation, aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que l’expropriante verse, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2.000 euros à M. [S] et une indemnité de 2.000 euros aux époux [F].


Décision du 18 Décembre 2025
Chambres des Expropriations
 N° RG 24/00033 -N° Portalis 352J-W-B7I-C6GEQ



PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à la somme de 2.178.990 euros le montant de l'indemnité devant revenir à Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F] et M. [B] [S] au titre de l'expropriation de l’immeuble dont ils sont propriétaires, situé [Adresse 11] à [Localité 29], parcelle cadastrée CO [Cadastre 17] ;

FIXE à la somme de 220.149 euros le montant de l'indemnité de remploi devant revenir à Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F] et M. [B] [S] au titre de l'expropriation de l’immeuble dont ils sont propriétaires, situé [Adresse 11] à [Localité 29], parcelle cadastrée CO [Cadastre 17] ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 27] aux dépens ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 27] à payer à M. [B] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la Ville de [Localité 27] à payer à Mme [M] [P] épouse [F], M. [Y] [V] [F], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait à PARIS, le dix huit décembre deux mil vingt cinq.


La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC

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Mise à jour de la source le 2025-12-22T19:31:56.926Z.