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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 19 décembre 2025, n° 25/01504

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail du 31 octobre 1995, la société d’économie mixte (SAEM) Les Résidences de l’Orléanais -venant aux droits de l’OPHLM de la ville d’[Localité 9]- a donné en location à Monsieur ou Madame [E] [V] un bien à usage d’habitation de type F5 situé au [Adresse 3]- [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 1.308,00 Francs, soit 199,40 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 24 mars 2022, le maire de la ville d’[Localité 9] a accordé au bailleur un permis de démolir le bâtiment.

Entre le 17 novembre 2021 et le 8 décembre 2022, l’OPH d’[Localité 9] Métropole (devenue la SAEM) Les Résidences de l’Orléanais, a formulé cinq offres de relogement, dont la troisième offre de relogement communiquée le 7 avril 2022 aux époux [V], laquelle indiquait valoir congé au terme d’un délai de six mois pour lesdits locataires.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais a fait assigner le 16 mars 2023 Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans à l’audience du 28 septembre 2023, aux fins de résiliation du bail sur le fondement du congé du 7 avril 2022 (troisième offre), avec expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux.

Par décision du 23 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a déclaré irrégulier et non valide le congé portant sur le logement situé au [Adresse 3], [Localité 5] et délivré le 7 avril 2022 par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais aux époux [V], sur le fondement de l’article L353-15 du Code de la construction et de l’habitation, tout en rejetant notamment, tant les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, que celle de 10.000 € de dommages et intérêts fondée sur l’atteinte à leur droit de jouissance paisible, et sur leurs préjudices moraux et économiques.
 
Entre-temps, une sixième offre de la SAEM Les Résidences de l’Orléanais datée du 8 novembre 2023 avec convention de relogement signée le 23 janvier 2024, n’a pas abouti du fait du refus opposé par les époux [V].

Par lettre RAR transmise aux époux [V] le 21 mai 2024, la septième offre de la SAEM Les Résidences de l’Orléanais a porté sur le relogement dans un appartement de type 4 sis [Adresse 7] [Localité 5], et a indiqué qu’elle valait congé pour les locataires au terme d’un délai de six mois.

Le 30 mai 2024, les époux [V] ont refusé cette nouvelle offre valant congé, de même qu’une huitième et ultime offre de relogement transmise le 18 juillet 2024 par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais, laquelle portait sur un appartement de type 4 sis [Adresse 2] [Localité 5].

Considérant avoir justifié auprès des locataires en place de plus de 3 offres de relogement respectant les conditions légales, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a par conséquent fait assigner Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, aux fins suivantes :

prononcer la résiliation du bail sur le fondement du congé donné par le bailleur à Monsieur et Madame [V] le 21 mai 2024 pour le local situé [Adresse 3] [Localité 5] ;
dire que Monsieur et Madame [V] sont occupants sans droit ni titre du local situé [Adresse 3]- [Localité 5] ;ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur et Madame [V] du local situé [Adresse 3]- [Localité 5] ainsi que tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;dire que les occupants ne pourront bénéficier des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution du fait de leur statut d’occupants sans droit ni titre ;condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, conformément à l’article 1760 du Code civil ;débouter Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes ;condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ,ainsi qu’aux dépens de l’instance.
L'affaire a été appelée à une première audience qui s'est tenue le 26 juin 2025, où une demande de renvoi a été formulée par l’avocat du demandeur Les Résidences de l’Orléanais afin de permettre le dépôt de ses conclusions en réponse, puis acceptée en présence de l’avocat des défendeurs, pour l’audience du 9 septembre 2025.

A l’audience publique de jugement du 9 septembre 2025, la SAEM les Résidences de l’Orléanais, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et sollicité du tribunal que Monsieur et Madame [V] soient déboutés de leurs demandes principales et reconventionnelles, puis condamnés au paiement d’une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le bailleur a fait valoir à l’appui de ses conclusions écrites visées à l’audience et soutenues oralement, que la demande formulée comportait un caractère d’extrême urgence (les époux [V] sont les derniers occupants d’un logement dans la résidence qui doit être détruite) et que, dans ce cadre, huit offres de relogement -soit bien au-delà du nombre légalement prévu- avaient été systématiquement refusées par ces derniers pour divers motifs, puis en considérant que 3 offres au moins avaient été formulées dans le strict respect des textes applicables, sa demande principale d’expulsion sans délai des occupants sans droit ni titre du logement ne pourra, en conséquence, qu’être déclarée parfaitement recevable par la juridiction.

En réponse, Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], représentés par leur avocat, ont répliqué oralement et soutenu à l’appui de leurs pièces et conclusions écrites :

- A titre principal,
la nullité du congé avec résiliation du bail notifié le 21 mai 2024, en demandant au tribunal de constater l’irrégularité des conditions légales dans la procédure suivie pour le relogement des époux [V], notamment en l’absence de notification séparée à chacun des époux, d’appartements de relogement trop chers, plus petits en surface pour contenir leur mobilier et recevoir décemment leurs 20 petits enfants,le rejet des demandes des Résidences de l’Orléanais tendant à voir prononcer la résiliation du bail sur le fondement de ce congé irrégulier ;
- Subsidiairement, pour le cas où le congé serait validé,
leur accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;


- Reconventionnellement et en tout état de cause, 

condamner les Résidences de l’Orléanais à payer aux époux [V], du fait de l’insalubrité du logement, les sommes suivantes :- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et perte de confort,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- 3,274,62 € à titre de réduction de loyers pour la période allant d’avril 2023 à mai 2024,
- 1,097,83 € à titre de remboursement des provisions de charges indûment perçues.
- 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, les locataires estiment que l’intégralité de la procédure de relogement est irrégulière en ce qu’aucune des offres de relogement n’a répondu aux conditions légales et critères prévus par la loi de 1948 en premier lieu, et ne correspond absolument pas à leurs besoins personnels et familiaux, en second lieu. 

Enfin, reconventionnellement, Monsieur et Madame [V] font état de la juste indemnisation réclamée pour la grave atteinte à leur droit de jouissance dans ce logement devenu vétuste et insalubre, alors même qu’ils occupent les lieux depuis très longtemps (1995), tout en précisant que le nettoyage et l’éclairage des parties communes ont cessé.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions développées par chacune des parties au litige, afin d’obtenir de plus amples précisions sur leurs prétentions et moyens respectifs.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Il sera précisé qu’aux termes de l'article L213-4-3 du Code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

 
I. SUR LES DEMANDES DE VALIDITE DE CONGE ET D’EXPULSION

- Sur la validité de l’offre de relogement valant congé du 21 mai 2024 et sur la résiliation du bail :

Il sera préalablement rappelé les dispositions de l’article L353-15 III du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit que : « en cas d'autorisation de démolir visée à l’article L443-15-1, d'autorisation de vente à une personne morale ou de changement d'usage d'un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Le paragraphe V. de l’article susvisé dispose : « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes bénéficiant d'un hébergement en application des articles L521-3-1 et L521-3-2 si elles refusent de réintégrer leur logement à l'issue des travaux ou si elles refusent une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. »

Ensuite, il résulte également de l'article L443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation que, « sans préjudice des règles du code de l'urbanisme applicables au permis de démolir, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département, de la commune d'implantation et des garants des prêts. », et selon l'article L442-6 du même Code, ces dispositions sont applicables aux habitations à loyer modéré.

Enfin, il découle de l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 que « le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. 
Il doit en outre être situé :
- Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
- Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
- Dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. »


Or, au cas d’espèce, il est constant que :

- la société d’économie mixte (SAEM) Les Résidences de l’Orléanais -venant aux droits de l’OPHLM de la ville d’[Localité 9]- a donné à bail le 31 octobre 1995 à Monsieur ou Madame [E] [V] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 5],

- ce logement loué, situé au deuxième étage, est composé de cinq pièces (type F5) d’une surface habitable de 117 m2 environ,

- le couple [V] justifie avoir eu huit enfants, dont seule la dernière née, est mineure âgée de 16 ans,

- le loyer du logement s’élevait à la fin de l’année 2023 à 332,28 euros, outre les provisions sur charges de 119,09 euros, à un montant total mensuel de 451,37 euros.


S’agissant ensuite des offres de relogement, il apparaît que :

la première proposition de relogement, datée du 17 novembre 2021 et réceptionnée par les locataires le 20 novembre 2021, concernait un logement T4 situé [Adresse 4] (45) d'une superficie de 85,2 m2. Son loyer était de 569,95 euros, et la provision sur charges de 92,97 euros, soit un total de 662,92 euros.



Or, les locataires ont refusé le logement en raison du loyer trop cher pour un appartement plus petit et du fait que Madame [V] rencontrait des problèmes de santé, ne pouvant pas monter les escaliers. Ils précisaient en outre avoir demandé la mise à disposition d’une maison, y compris si cette dernière était située à quelques kilomètres d’[Localité 9].

La deuxième proposition, datée du 2 mars 2022 était relative à un logement T4 situé [Adresse 8] à [Localité 9] (45) d'une superficie de 89 m2. Le loyer était de 509,62 euros et les provisions sur charges, hors l’eau, sont de 80,48 euros, soit un total de 590,10 euros.
Le refus de cette offre par les époux [V] fut motivé par le fait qu’ils souhaitaient avoir une maison, et non un appartement, et que cela faisait 15 ans qu’ils avaient déposé leur première demande en ce sens. Ils confirmaient accepter une maison sur [Localité 9], ou encore [Localité 10].

Toutefois, il convient de rappeler que la notion de correspondance -prévue à l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 susvisé- aux besoins personnels ou familiaux, ainsi qu’aux possibilités des locataires :
- d’une part, ne peut dépendre des pures convenances des locataires (qui souhaitent une maison d’habitation au lieu et place d’un appartement),
- et d’autre part, signifie qu’un montant de loyer plus élevé pour le nouveau logement proposé doit néanmoins correspondre à leur capacité pécuniaire réelle ,

Qu’ainsi, la situation personnelle, familiale et financière de Monsieur et Madame [V] devra impérativement être appréciée objectivement.

En l’occurrence, il apparaît, en ce qui concerne la première offre de relogement du 17 novembre 2021, que le coût du nouveau logement a été mis en avant par les époux [V] en lien avec la taille du logement, et non au regard des réelles possibilités financières de leur couple.

En ce qui concerne la deuxième offre de relogement du 2 mars 2022, elle a été refusée par le couple [V] au motif qu’il souhaitait une maison et non un appartement, ce qui ne constituait manifestement pas une objection recevable.

S’il est acquis que Monsieur et Madame [V] se sont vu proposer par leur bailleur 3 propositions, et qu’ils ont à chaque fois fait valoir leur refus, il a été effectivement jugé -dans une décision du 23 avril 2024 prononcée par le tribunal de céans, devenue définitive- que seule la dernière des trois offres -celle datée du 7 avril 2022- ne respectait pas les critères fixés à l’article 13bis de la loi de 1948.

Ainsi, en confirmation des termes du jugement du 23 avril 2024 rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans -revêtant l’autorité de la chose jugée- les offres de relogement précitées des 17 novembre 2021 et 2 mars 2022 seront donc déclarées juridiquement valides.

De plus, à l’examen minutieux des pièces versées aux débats et des arguments et prétentions développés par les parties, il est clairement établi qu’une septième offre de relogement a été régulièrement notifiée par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais à chacun des époux [V] -cotitulaires du bail du 31 octobre 1995- par lettres du 21 mai 2024 sous pli RAR dûment réceptionnées par les locataires-défendeurs en date du 24 mai 2024, et qu’elle portait sur une proposition de relogement dans un appartement de type 4 d’une superficie de 68 m², avec parking, sis au [Adresse 7]- [Localité 5], moyennant un loyer mensuel fixé à 306,14 €, outre 82,03 € de provision pour charges.



Cette 7ème offre de relogement ainsi adressée par lettre RAR du 21 mai 2024 à chacun des co-titulaires du bail indiquait précisément qu’elle valait congé au terme d’un délai légal de six mois à compter de sa notification auprès de ces derniers.

A cet égard, force est de relever que, dès le 30 mai 2024, les époux [V] ont refusé cette nouvelle offre valant congé, au motif principal qu’ils réitéraient simplement leur demande d’octroi d’une maison avec garage (2ème offre), et ce, bien que le loyer proposé soit inférieur à celui du logement d’origine.

Au vu des circonstances de l’espèce, il est bien acquis et certain que Monsieur et Madame [V] se sont donc vu proposer par leur bailleur Les Résidences de l’Orléanais trois offres de relogement : les 17 novembre 2021, le 2 mars 2022 et le 21 mai 2024 (s’agissant de la 7ème offre), ceci, dans le strict respect des critères légaux fixés par les dispositions de l’article 13bis de la loi de 1948 qui prévoient : 
« le local mis à la disposition des personnes évincées ../.. doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des articles 11 et 12 ../.. et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. 
Il doit en outre être situé ../.. sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. »

Ces 3 offres réunissant les conditions d’application prévues par la loi, les défendeurs ont néanmoins ayant fait valoir à trois reprises leur refus d’accepter -en évoquant des motifs par ailleurs irrecevables- refusé ces propositions de relogement.

Par conséquent, l’offre de relogement valant congé délivrée le 21 mai 2024 par le bailleur SAEM Les Résidences de l’Orléanais et réceptionnée le 24 mai 2024 par Monsieur [E] [V] et par Madame [X] [V] au titre de l’appartement n°5 occupé au [Adresse 3] [Localité 5] sera déclaré juridiquement valide, tandis que la résiliation du bail sera acquise et prononcée dans le délai légal de six mois expirant le dimanche 24 novembre 2024 (jour ouvré) -date légalement reportée au 1er jour ouvrable suivant- soit le lundi 25 novembre 2024 à 24 heures.


- Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bail du 31 octobre 1995 ayant été résilié le 25 novembre 2024 par l’effet de l’offre de relogement valant congé délivrée le 21 mai 2024, l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] sera donc ordonnée, ainsi que de tout occupant de leur chef -ceci dans le délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution- à compter de la délivrance d’un commandement de quitter l’appartement n°5 occupé au [Adresse 3] à [Localité 9], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Du fait de la résiliation de leur bail, il est constant que Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués à compter du 26 novembre 2024, et qu’ils devront en conséquence être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges échus à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la complète libération des locaux en vertu de leur obligation de réparer le préjudice subi par leur bailleur SAEM Les Résidences de l’Orléanais du fait de cette occupation illégale, en application des dispositions de l’article 1760 du Code civil.






II. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Les époux [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, de condamner les Résidences de l’Orléanais à leur payer -du fait de l’insalubrité et l’indécence de leur logement constatée par ministère d’huissier de justice le 23 février 2024- les sommes suivantes :

- En premier lieu, des dommages et intérêts à concurrence d’une somme de 5.000 euros pour le trouble de jouissance et la perte de confort occasionnés, ainsi que d’une somme de 3.000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l’humidité pathogène et des moisissures affectant les locaux,

- En second lieu, un remboursement d’un montant de 3.274,62 € correspondant à la réduction de 75 % des loyers acquittés (4.366,16 €), fondée sur l’indécence constatée du logement occupé pour la période allant d’avril 2023 à mai 2024,

- En troisième lieu, un remboursement d’un montant de 1.097,83 € correspondant aux provisions pour charges indûment perçues du fait de l’absence totale d’entretien des parties communes de l’immeuble où se situe le logement pour la période allant d’avril 2023 à mai 2024.

En vertu de l’article 1241 du Code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Or, au cas d’espèce, Monsieur et Madame [V] ne peuvent raisonnablement prétendre être les victimes de la soi-disant irresponsabilité et négligence fautive dont aurait fait preuve leur bailleur « les Résidences de l’Orléanais », alors qu’il apparaît constant que les époux [V] ont bel et bien bénéficié de sept propositions régulières de relogement, et ce, dès le 17 novembre 2021, puis les 2 mars, 17 juin et 8 décembre 2022, le 8 novembre 2023, et enfin les 21 mai et 18 juillet 2024, dans le contexte particulier d’une procédure de démolition générale à venir qui concernait l’immeuble ancien dont ils occupent depuis 40 années l’appartement n°5 du [Adresse 3] à [Localité 9], et qui a amplement justifié les nombreuses démarches légales entreprises par le bailleur social à leur égard.

En outre, Monsieur et Madame [V] fondent leurs prétentions d’octroi de dommages et intérêts et de réduction des loyers et charges indues acquittés au titre de la période d’avril 2023 à mai 2024, sur la seule constatation de l’indécence et insalubrité du logement occupé qui porterait atteinte à leur droit de jouissance en qualité de locataires, alors qu’il est notoirement établi à l’examen des pièces versées en procédure, que la dégradation progressive des locaux d’habitation anciens voués à la destruction et l’absence d’entretien et de nettoyage des parties communes qui s’en est suivi étaient inéluctables, tandis que cette situation avait été parfaitement portée au plus tôt à leur connaissance soit dès la fin de l’année 2021 (une 1ère proposition de relogement leur a été transmise le 17 novembre 2021), le permis de démolir le bâtiment étant par la suite officiellement accordé le 24 mars 2022 par le maire de la ville d’[Localité 9].

Au regard des présentes circonstances, et vu l’absence de toute preuve rapportée et de justification des prétendus troubles de jouissance et préjudices moraux subis, il y aura donc lieu de rejeter l’intégralité des demandes de dommages et intérêts et de réduction des loyers et charges, formulée par Monsieur et Madame [V]. 


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l'instance.

Au regard des nombreuses démarches entreprises par la société d’économie mixte (SAEM) Les Résidences de l’Orléanais, l’équité commande de condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], à lui régler une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles L353-15 III & L443-15-1 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,
Vu l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

CONSTATE que consécutivement à la notification conforme de 2 offres de relogement les 17 novembre 2021 et 2 mars 2022, la 3ème offre de relogement valant congé notifiée par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais sur le fondement de l’article L353-15 du Code de la construction et de l’habitation en date du 21 mai 2024, et reçue le 24 mai 2024 par Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation n°5 situé [Adresse 3], [Localité 5] pris à bail le 31 octobre 1995, sera déclarée valide et régulière en la forme ;

DIT que par l’effet de l’offre de relogement valant congé délivrée le 21 mai 2024, le bail du 31 octobre 1995 a été résilié en date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [V] et de Madame [X] [V], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire par Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] de l’appartement n°5 qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024 au [Adresse 3] à [Localité 9], il sera procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], occupants sans droit ni titre de l’appartement n°5 sis au [Adresse 3] à [Localité 9], au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges échus à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la complète libération des locaux ;

REJETTE l’intégralité des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et de réduction des loyers et charges présentées par Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] à l’encontre de la SAEM Les Résidences de l’Orléanais ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] à verser à la SAEM Les Résidences de l’Orléanais une indemnité de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025, la minute étant signée par P.TROLONGE, juge des contentieux de la protection et par D.STRUS, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS




JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025


Minute n° :

N° RG 25/01504 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCNO


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE 
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 1] - - [Localité 6]
représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [V]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [X] [V]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS




A l'audience du 09 Septembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail du 31 octobre 1995, la société d’économie mixte (SAEM) Les Résidences de l’Orléanais -venant aux droits de l’OPHLM de la ville d’[Localité 9]- a donné en location à Monsieur ou Madame [E] [V] un bien à usage d’habitation de type F5 situé au [Adresse 3]- [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 1.308,00 Francs, soit 199,40 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 24 mars 2022, le maire de la ville d’[Localité 9] a accordé au bailleur un permis de démolir le bâtiment.

Entre le 17 novembre 2021 et le 8 décembre 2022, l’OPH d’[Localité 9] Métropole (devenue la SAEM) Les Résidences de l’Orléanais, a formulé cinq offres de relogement, dont la troisième offre de relogement communiquée le 7 avril 2022 aux époux [V], laquelle indiquait valoir congé au terme d’un délai de six mois pour lesdits locataires.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais a fait assigner le 16 mars 2023 Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans à l’audience du 28 septembre 2023, aux fins de résiliation du bail sur le fondement du congé du 7 avril 2022 (troisième offre), avec expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux.

Par décision du 23 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a déclaré irrégulier et non valide le congé portant sur le logement situé au [Adresse 3], [Localité 5] et délivré le 7 avril 2022 par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais aux époux [V], sur le fondement de l’article L353-15 du Code de la construction et de l’habitation, tout en rejetant notamment, tant les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, que celle de 10.000 € de dommages et intérêts fondée sur l’atteinte à leur droit de jouissance paisible, et sur leurs préjudices moraux et économiques.
 
Entre-temps, une sixième offre de la SAEM Les Résidences de l’Orléanais datée du 8 novembre 2023 avec convention de relogement signée le 23 janvier 2024, n’a pas abouti du fait du refus opposé par les époux [V].

Par lettre RAR transmise aux époux [V] le 21 mai 2024, la septième offre de la SAEM Les Résidences de l’Orléanais a porté sur le relogement dans un appartement de type 4 sis [Adresse 7] [Localité 5], et a indiqué qu’elle valait congé pour les locataires au terme d’un délai de six mois.

Le 30 mai 2024, les époux [V] ont refusé cette nouvelle offre valant congé, de même qu’une huitième et ultime offre de relogement transmise le 18 juillet 2024 par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais, laquelle portait sur un appartement de type 4 sis [Adresse 2] [Localité 5].

Considérant avoir justifié auprès des locataires en place de plus de 3 offres de relogement respectant les conditions légales, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a par conséquent fait assigner Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, aux fins suivantes :

prononcer la résiliation du bail sur le fondement du congé donné par le bailleur à Monsieur et Madame [V] le 21 mai 2024 pour le local situé [Adresse 3] [Localité 5] ;
dire que Monsieur et Madame [V] sont occupants sans droit ni titre du local situé [Adresse 3]- [Localité 5] ;ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur et Madame [V] du local situé [Adresse 3]- [Localité 5] ainsi que tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;dire que les occupants ne pourront bénéficier des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution du fait de leur statut d’occupants sans droit ni titre ;condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, conformément à l’article 1760 du Code civil ;débouter Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes ;condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ,ainsi qu’aux dépens de l’instance.
L'affaire a été appelée à une première audience qui s'est tenue le 26 juin 2025, où une demande de renvoi a été formulée par l’avocat du demandeur Les Résidences de l’Orléanais afin de permettre le dépôt de ses conclusions en réponse, puis acceptée en présence de l’avocat des défendeurs, pour l’audience du 9 septembre 2025.

A l’audience publique de jugement du 9 septembre 2025, la SAEM les Résidences de l’Orléanais, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et sollicité du tribunal que Monsieur et Madame [V] soient déboutés de leurs demandes principales et reconventionnelles, puis condamnés au paiement d’une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le bailleur a fait valoir à l’appui de ses conclusions écrites visées à l’audience et soutenues oralement, que la demande formulée comportait un caractère d’extrême urgence (les époux [V] sont les derniers occupants d’un logement dans la résidence qui doit être détruite) et que, dans ce cadre, huit offres de relogement -soit bien au-delà du nombre légalement prévu- avaient été systématiquement refusées par ces derniers pour divers motifs, puis en considérant que 3 offres au moins avaient été formulées dans le strict respect des textes applicables, sa demande principale d’expulsion sans délai des occupants sans droit ni titre du logement ne pourra, en conséquence, qu’être déclarée parfaitement recevable par la juridiction.

En réponse, Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], représentés par leur avocat, ont répliqué oralement et soutenu à l’appui de leurs pièces et conclusions écrites :

- A titre principal,
la nullité du congé avec résiliation du bail notifié le 21 mai 2024, en demandant au tribunal de constater l’irrégularité des conditions légales dans la procédure suivie pour le relogement des époux [V], notamment en l’absence de notification séparée à chacun des époux, d’appartements de relogement trop chers, plus petits en surface pour contenir leur mobilier et recevoir décemment leurs 20 petits enfants,le rejet des demandes des Résidences de l’Orléanais tendant à voir prononcer la résiliation du bail sur le fondement de ce congé irrégulier ;
- Subsidiairement, pour le cas où le congé serait validé,
leur accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;


- Reconventionnellement et en tout état de cause, 

condamner les Résidences de l’Orléanais à payer aux époux [V], du fait de l’insalubrité du logement, les sommes suivantes :- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et perte de confort,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- 3,274,62 € à titre de réduction de loyers pour la période allant d’avril 2023 à mai 2024,
- 1,097,83 € à titre de remboursement des provisions de charges indûment perçues.
- 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, les locataires estiment que l’intégralité de la procédure de relogement est irrégulière en ce qu’aucune des offres de relogement n’a répondu aux conditions légales et critères prévus par la loi de 1948 en premier lieu, et ne correspond absolument pas à leurs besoins personnels et familiaux, en second lieu. 

Enfin, reconventionnellement, Monsieur et Madame [V] font état de la juste indemnisation réclamée pour la grave atteinte à leur droit de jouissance dans ce logement devenu vétuste et insalubre, alors même qu’ils occupent les lieux depuis très longtemps (1995), tout en précisant que le nettoyage et l’éclairage des parties communes ont cessé.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions développées par chacune des parties au litige, afin d’obtenir de plus amples précisions sur leurs prétentions et moyens respectifs.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Il sera précisé qu’aux termes de l'article L213-4-3 du Code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

 
I. SUR LES DEMANDES DE VALIDITE DE CONGE ET D’EXPULSION

- Sur la validité de l’offre de relogement valant congé du 21 mai 2024 et sur la résiliation du bail :

Il sera préalablement rappelé les dispositions de l’article L353-15 III du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit que : « en cas d'autorisation de démolir visée à l’article L443-15-1, d'autorisation de vente à une personne morale ou de changement d'usage d'un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Le paragraphe V. de l’article susvisé dispose : « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes bénéficiant d'un hébergement en application des articles L521-3-1 et L521-3-2 si elles refusent de réintégrer leur logement à l'issue des travaux ou si elles refusent une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. »

Ensuite, il résulte également de l'article L443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation que, « sans préjudice des règles du code de l'urbanisme applicables au permis de démolir, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département, de la commune d'implantation et des garants des prêts. », et selon l'article L442-6 du même Code, ces dispositions sont applicables aux habitations à loyer modéré.

Enfin, il découle de l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 que « le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. 
Il doit en outre être situé :
- Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
- Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
- Dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. »


Or, au cas d’espèce, il est constant que :

- la société d’économie mixte (SAEM) Les Résidences de l’Orléanais -venant aux droits de l’OPHLM de la ville d’[Localité 9]- a donné à bail le 31 octobre 1995 à Monsieur ou Madame [E] [V] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 5],

- ce logement loué, situé au deuxième étage, est composé de cinq pièces (type F5) d’une surface habitable de 117 m2 environ,

- le couple [V] justifie avoir eu huit enfants, dont seule la dernière née, est mineure âgée de 16 ans,

- le loyer du logement s’élevait à la fin de l’année 2023 à 332,28 euros, outre les provisions sur charges de 119,09 euros, à un montant total mensuel de 451,37 euros.


S’agissant ensuite des offres de relogement, il apparaît que :

la première proposition de relogement, datée du 17 novembre 2021 et réceptionnée par les locataires le 20 novembre 2021, concernait un logement T4 situé [Adresse 4] (45) d'une superficie de 85,2 m2. Son loyer était de 569,95 euros, et la provision sur charges de 92,97 euros, soit un total de 662,92 euros.



Or, les locataires ont refusé le logement en raison du loyer trop cher pour un appartement plus petit et du fait que Madame [V] rencontrait des problèmes de santé, ne pouvant pas monter les escaliers. Ils précisaient en outre avoir demandé la mise à disposition d’une maison, y compris si cette dernière était située à quelques kilomètres d’[Localité 9].

La deuxième proposition, datée du 2 mars 2022 était relative à un logement T4 situé [Adresse 8] à [Localité 9] (45) d'une superficie de 89 m2. Le loyer était de 509,62 euros et les provisions sur charges, hors l’eau, sont de 80,48 euros, soit un total de 590,10 euros.
Le refus de cette offre par les époux [V] fut motivé par le fait qu’ils souhaitaient avoir une maison, et non un appartement, et que cela faisait 15 ans qu’ils avaient déposé leur première demande en ce sens. Ils confirmaient accepter une maison sur [Localité 9], ou encore [Localité 10].

Toutefois, il convient de rappeler que la notion de correspondance -prévue à l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 susvisé- aux besoins personnels ou familiaux, ainsi qu’aux possibilités des locataires :
- d’une part, ne peut dépendre des pures convenances des locataires (qui souhaitent une maison d’habitation au lieu et place d’un appartement),
- et d’autre part, signifie qu’un montant de loyer plus élevé pour le nouveau logement proposé doit néanmoins correspondre à leur capacité pécuniaire réelle ,

Qu’ainsi, la situation personnelle, familiale et financière de Monsieur et Madame [V] devra impérativement être appréciée objectivement.

En l’occurrence, il apparaît, en ce qui concerne la première offre de relogement du 17 novembre 2021, que le coût du nouveau logement a été mis en avant par les époux [V] en lien avec la taille du logement, et non au regard des réelles possibilités financières de leur couple.

En ce qui concerne la deuxième offre de relogement du 2 mars 2022, elle a été refusée par le couple [V] au motif qu’il souhaitait une maison et non un appartement, ce qui ne constituait manifestement pas une objection recevable.

S’il est acquis que Monsieur et Madame [V] se sont vu proposer par leur bailleur 3 propositions, et qu’ils ont à chaque fois fait valoir leur refus, il a été effectivement jugé -dans une décision du 23 avril 2024 prononcée par le tribunal de céans, devenue définitive- que seule la dernière des trois offres -celle datée du 7 avril 2022- ne respectait pas les critères fixés à l’article 13bis de la loi de 1948.

Ainsi, en confirmation des termes du jugement du 23 avril 2024 rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans -revêtant l’autorité de la chose jugée- les offres de relogement précitées des 17 novembre 2021 et 2 mars 2022 seront donc déclarées juridiquement valides.

De plus, à l’examen minutieux des pièces versées aux débats et des arguments et prétentions développés par les parties, il est clairement établi qu’une septième offre de relogement a été régulièrement notifiée par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais à chacun des époux [V] -cotitulaires du bail du 31 octobre 1995- par lettres du 21 mai 2024 sous pli RAR dûment réceptionnées par les locataires-défendeurs en date du 24 mai 2024, et qu’elle portait sur une proposition de relogement dans un appartement de type 4 d’une superficie de 68 m², avec parking, sis au [Adresse 7]- [Localité 5], moyennant un loyer mensuel fixé à 306,14 €, outre 82,03 € de provision pour charges.



Cette 7ème offre de relogement ainsi adressée par lettre RAR du 21 mai 2024 à chacun des co-titulaires du bail indiquait précisément qu’elle valait congé au terme d’un délai légal de six mois à compter de sa notification auprès de ces derniers.

A cet égard, force est de relever que, dès le 30 mai 2024, les époux [V] ont refusé cette nouvelle offre valant congé, au motif principal qu’ils réitéraient simplement leur demande d’octroi d’une maison avec garage (2ème offre), et ce, bien que le loyer proposé soit inférieur à celui du logement d’origine.

Au vu des circonstances de l’espèce, il est bien acquis et certain que Monsieur et Madame [V] se sont donc vu proposer par leur bailleur Les Résidences de l’Orléanais trois offres de relogement : les 17 novembre 2021, le 2 mars 2022 et le 21 mai 2024 (s’agissant de la 7ème offre), ceci, dans le strict respect des critères légaux fixés par les dispositions de l’article 13bis de la loi de 1948 qui prévoient : 
« le local mis à la disposition des personnes évincées ../.. doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des articles 11 et 12 ../.. et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. 
Il doit en outre être situé ../.. sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. »

Ces 3 offres réunissant les conditions d’application prévues par la loi, les défendeurs ont néanmoins ayant fait valoir à trois reprises leur refus d’accepter -en évoquant des motifs par ailleurs irrecevables- refusé ces propositions de relogement.

Par conséquent, l’offre de relogement valant congé délivrée le 21 mai 2024 par le bailleur SAEM Les Résidences de l’Orléanais et réceptionnée le 24 mai 2024 par Monsieur [E] [V] et par Madame [X] [V] au titre de l’appartement n°5 occupé au [Adresse 3] [Localité 5] sera déclaré juridiquement valide, tandis que la résiliation du bail sera acquise et prononcée dans le délai légal de six mois expirant le dimanche 24 novembre 2024 (jour ouvré) -date légalement reportée au 1er jour ouvrable suivant- soit le lundi 25 novembre 2024 à 24 heures.


- Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bail du 31 octobre 1995 ayant été résilié le 25 novembre 2024 par l’effet de l’offre de relogement valant congé délivrée le 21 mai 2024, l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] sera donc ordonnée, ainsi que de tout occupant de leur chef -ceci dans le délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution- à compter de la délivrance d’un commandement de quitter l’appartement n°5 occupé au [Adresse 3] à [Localité 9], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Du fait de la résiliation de leur bail, il est constant que Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués à compter du 26 novembre 2024, et qu’ils devront en conséquence être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges échus à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la complète libération des locaux en vertu de leur obligation de réparer le préjudice subi par leur bailleur SAEM Les Résidences de l’Orléanais du fait de cette occupation illégale, en application des dispositions de l’article 1760 du Code civil.






II. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Les époux [V] demandent au tribunal, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, de condamner les Résidences de l’Orléanais à leur payer -du fait de l’insalubrité et l’indécence de leur logement constatée par ministère d’huissier de justice le 23 février 2024- les sommes suivantes :

- En premier lieu, des dommages et intérêts à concurrence d’une somme de 5.000 euros pour le trouble de jouissance et la perte de confort occasionnés, ainsi que d’une somme de 3.000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l’humidité pathogène et des moisissures affectant les locaux,

- En second lieu, un remboursement d’un montant de 3.274,62 € correspondant à la réduction de 75 % des loyers acquittés (4.366,16 €), fondée sur l’indécence constatée du logement occupé pour la période allant d’avril 2023 à mai 2024,

- En troisième lieu, un remboursement d’un montant de 1.097,83 € correspondant aux provisions pour charges indûment perçues du fait de l’absence totale d’entretien des parties communes de l’immeuble où se situe le logement pour la période allant d’avril 2023 à mai 2024.

En vertu de l’article 1241 du Code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Or, au cas d’espèce, Monsieur et Madame [V] ne peuvent raisonnablement prétendre être les victimes de la soi-disant irresponsabilité et négligence fautive dont aurait fait preuve leur bailleur « les Résidences de l’Orléanais », alors qu’il apparaît constant que les époux [V] ont bel et bien bénéficié de sept propositions régulières de relogement, et ce, dès le 17 novembre 2021, puis les 2 mars, 17 juin et 8 décembre 2022, le 8 novembre 2023, et enfin les 21 mai et 18 juillet 2024, dans le contexte particulier d’une procédure de démolition générale à venir qui concernait l’immeuble ancien dont ils occupent depuis 40 années l’appartement n°5 du [Adresse 3] à [Localité 9], et qui a amplement justifié les nombreuses démarches légales entreprises par le bailleur social à leur égard.

En outre, Monsieur et Madame [V] fondent leurs prétentions d’octroi de dommages et intérêts et de réduction des loyers et charges indues acquittés au titre de la période d’avril 2023 à mai 2024, sur la seule constatation de l’indécence et insalubrité du logement occupé qui porterait atteinte à leur droit de jouissance en qualité de locataires, alors qu’il est notoirement établi à l’examen des pièces versées en procédure, que la dégradation progressive des locaux d’habitation anciens voués à la destruction et l’absence d’entretien et de nettoyage des parties communes qui s’en est suivi étaient inéluctables, tandis que cette situation avait été parfaitement portée au plus tôt à leur connaissance soit dès la fin de l’année 2021 (une 1ère proposition de relogement leur a été transmise le 17 novembre 2021), le permis de démolir le bâtiment étant par la suite officiellement accordé le 24 mars 2022 par le maire de la ville d’[Localité 9].

Au regard des présentes circonstances, et vu l’absence de toute preuve rapportée et de justification des prétendus troubles de jouissance et préjudices moraux subis, il y aura donc lieu de rejeter l’intégralité des demandes de dommages et intérêts et de réduction des loyers et charges, formulée par Monsieur et Madame [V]. 


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l'instance.

Au regard des nombreuses démarches entreprises par la société d’économie mixte (SAEM) Les Résidences de l’Orléanais, l’équité commande de condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], à lui régler une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles L353-15 III & L443-15-1 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,
Vu l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

CONSTATE que consécutivement à la notification conforme de 2 offres de relogement les 17 novembre 2021 et 2 mars 2022, la 3ème offre de relogement valant congé notifiée par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais sur le fondement de l’article L353-15 du Code de la construction et de l’habitation en date du 21 mai 2024, et reçue le 24 mai 2024 par Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation n°5 situé [Adresse 3], [Localité 5] pris à bail le 31 octobre 1995, sera déclarée valide et régulière en la forme ;

DIT que par l’effet de l’offre de relogement valant congé délivrée le 21 mai 2024, le bail du 31 octobre 1995 a été résilié en date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [V] et de Madame [X] [V], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire par Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] de l’appartement n°5 qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024 au [Adresse 3] à [Localité 9], il sera procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], occupants sans droit ni titre de l’appartement n°5 sis au [Adresse 3] à [Localité 9], au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges échus à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la complète libération des locaux ;

REJETTE l’intégralité des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et de réduction des loyers et charges présentées par Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] à l’encontre de la SAEM Les Résidences de l’Orléanais ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] à verser à la SAEM Les Résidences de l’Orléanais une indemnité de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025, la minute étant signée par P.TROLONGE, juge des contentieux de la protection et par D.STRUS, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L353-15, code de la construction et de l'habitation L443-15-1, code civil 1760, code de la construction et de l'habitation L442-6, code de l'organisation judiciaire L213-4-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-12-22T22:23:21.938Z.