Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 15 janvier 2026, n° 21/06121

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 51] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/06121 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L

N° MINUTE : 




Assignation du :
23 Avril 2021

JUGEMENT 
rendu le 15 Janvier 2026 
DEMANDEURS

Madame [K] [A]
[Adresse 6]
[Localité 35]

représentée par Maître Assim BENLAHCEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0572, Maître Antoine HARMAND, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, vestiaire #P0482

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société ADES’IMMO (PARGEST [Localité 51])
[Adresse 3]
[Localité 36]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684


DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [T]
[Adresse 28]
[Localité 35]

représenté par Maître Antoine AREBALO-CAMUS de l’AARPI LERINS & BCW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0490
Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L



Monsieur [J] [S]
[Adresse 28]
[Localité 35]

représenté par Maître Antoine AREBALO-CAMUS de l’AARPI LERINS & BCW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0490

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 30], représenté par son syndic, la société NBGI
[Adresse 4]
[Localité 37]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0156


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Emilie GOGUET, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

Exposé du litige :

Madame [K] [A] est propriétaire d'un lot au sein de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52].

Cet immeuble est attenant à l'immeuble sis [Adresse 28], et les deux immeubles donnent sur un toit-terrasse d'environ 50 m², constituant une partie commune de l'immeuble situé au n° 6.
Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S] sont quant à eux respectivement propriétaires des lots n° 45 et 46 situés au premier étage du bâtiment C de l'immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52].

Lors de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] en date du 29 novembre 2022, les copropriétaires ont décidé :
- selon résolution n° 8, d’attribuer à Monsieur [T] la jouissance exclusive de la moitié d’une terrasse située devant son lot n° 45,
- selon résolution n° 9, d’attribuer à Monsieur [S] la jouissance exclusive de l’autre moitié de ladite terrasse située devant son lot n° 46,
- selon résolution n° 13, d’adopter un modificatif du règlement de copropriété attribuant la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse au droit du lot n° 45 en portant les millièmes dudit lot de 339 à 395 et le total des millièmes généraux de 10.402 à 10.458èmes,
- selon résolution n° 14, d’adopter un modificatif du règlement de copropriété attribuant la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse au droit du lot n° 46 en portant les millièmes dudit lot de 339 à 395 et le total des millièmes généraux de 10.402 à 10.458èmes.

Ces modificatifs ont été signés en février 2023 et publiés au service de la publicité foncière en mars 2023.

Se plaignant notamment d'aménagements réalisés sur ce toit-terrasse par Messieurs [S] et [T], en violation d'un traité de cour commune du 5 novembre 1951, Madame [K] [A] a fait assigner Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d'huissier du 23 avril 2021, afin de:

- à titre principal, voir ordonner sous astreinte à ces derniers de remettre les lieux en l'état, en procédant à l'enlèvement de tout élément mobilier ou plantes entreposés par leurs soins sur le toit-terrasse, ordonner la fermeture des accès au toit-terrasse, et interdire à Messieurs [S] et [T] d'occuper le toit-terrasse à quelque titre que ce soit,

- et à titre subsidiaire, solliciter la condamnation solidaire de Messieurs [S] et [T] à lui verser la somme de 250.000 € au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/06121).

Par actes d'huissier du 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 13], se plaignant également de la violation du même traité de cour commune du 5 novembre 1951, a fait assigner Monsieur [J] [S], Monsieur [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 33] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter à titre principal de voir :
- juger que les aménagements de la toiture terrasse par Messieurs [T] et [S] violent les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951,
- en conséquence, ordonner, sous astreinte, la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant ce toit-terrasse, et le rétablir dans son état d'origine à leurs frais solidaires entre eux et in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 28],
- condamner Messieurs [T] et [S] solidairement entre eux et in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 28] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/00859).

Après avoir invité les parties, par bulletin du 30 septembre 2022, à donner leur avis (par messages RPVA à notifier au plus tard le 21 octobre 2022) sur l'opportunité d'une éventuelle jonction des dossiers n° RG 21/06121 et RG 22/00859, au regard de l'objet similaire des deux instances, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section a, en l'absence d'opposition manifestée par les parties, procédé à la jonction des deux affaires, par mentions aux dossiers, le 25 octobre 2022.

Selon ordonnance rendue le 11 janvier 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à Paris 10ème irrecevable en l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 32] 10ème.

Par acte d'huissier du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] [Localité 1] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] (affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/03362).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 14 mai 2024, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/06121. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024, l’affaire devant être plaidée à l’audience « collégiale » du jeudi 11 janvier 2025 à 13 heures 30.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] Paris 10ème a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (chambre 8 – section 2), au visa des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 8 octobre 2024, afin notamment de répondre à l’irrecevabilité soulevée pour la première fois par les consorts [S] et [T] en examinant leurs nouvelles pièces et, le cas échéant, en régularisant la publication nécessaire au service de la publicité foncière.

L’ordonnance de clôture rendue le 8 octobre 2024 a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris rendue le 7 novembre 2024, afin de permettre aux parties de conclure sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication des demandes de Madame [A] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] 10ème soulevée par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, Madame [K] [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 544, 678 et 1240 du code civil,
Vu les articles L.421-1, L.422-1, L.480-4, R.421-11 II et R.214-15 du code de l’urbanisme,
Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,
 
A titre principal
 
DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] constitue un trouble anormal de voisinage au préjudice de Madame [P] ; 
 
DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] viole les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951 ; 
 
A titre subsidiaire
 
DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] engage leur responsabilité civile délictuelle à l’égard de Madame [P] ; 
 
En conséquence :

A titre principal :
 
ORDONNER à Messieurs [J] [S], [Y] [T] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] de remettre les lieux en état, c’est-à-dire leur ordonner qu’ils procèdent à l’enlèvement de tout élément mobilier ou plantes entreposés par leurs soins sur le toit-terrasse ;
 
ORDONNER la fermeture des accès au toit-terrasse ; 
 
INTERDIRE à Messieurs [S] et [T] d’occuper le toit-terrasse, à quelque titre que ce soit;
 
ASSORTIR ces deux condamnations d’une astreinte de 100 € par jour de retard applicable dès la signification du jugement à intervenir et dès la première constatation d’une violation de l’une ou l’autre de ces condamnations ; 
 
SE DÉCLARER COMPÉTENT pour liquider ladite astreinte ; 
 
A titre subsidiaire : 
 
CONDAMNER solidairement Messieurs [J] [S], [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser à Madame [K] [A] la somme de 250.000 € au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier ; 
 
En tout état de cause :
DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] cause un trouble de jouissance à Madame [P]; 

CONDAMNER en conséquence solidairement Messieurs [J] [S], [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser à Madame [K] [A] la somme de 145.000 €, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance causé à la demanderesse; 
CONDAMNER solidairement Messieurs [J] [S], [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] demande au tribunal de :

Vu les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951 intégralement repris dans le règlement de copropriété du 30 septembre 1980 de l'immeuble du [Adresse 18], 
Vu les articles 689 et 691 code civil, 
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, 
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, 
 
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice en son action et l’y déclarer bien fondé, 
 
JUGER que les aménagements de la toiture terrasse par Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S] violent les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951,

CONSTATER le trouble anormal de voisinage causé par les aménagements de la toiture terrasse par Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S] en ce compris l’installation d’une unité de climatisation, 
 
CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] à procéder à la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46, en ce compris l’unité de climatisation, et le rétablir dans son état d'origine à leurs frais, 
 
ASSORTIR cette condamnation à la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit des lots n° 45 et 46 appartenant Messieurs [Y] [T] et [J] [S] d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
INTERDIRE à Messieurs [Y] [T] et [J] [S] d’occuper le toit-terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46 du [Adresse 24] à quelque titre que ce soit,
 
ASSORTIR cette interdiction d’une astreinte de 500 euros par violation constatée, 
 
DÉCLARER NUL le modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de publicité foncière de [Localité 51] sous la référence d’enliassement B214P01 2023P7527,
 
CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice 
 
CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice de la somme 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] aux entiers dépens,
 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] demandent au tribunal de :

Vu les articles 5, 10, 21, 22, 24, 24-5, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 4 et 56 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée, 

RECEVOIR Messieurs [Y] [T] et [J] [S] en leurs écritures et les déclarer bien fondées ;
 
DÉCLARER irrecevable Madame [A] en ses demandes rappelées au point 13 des présentes en ce qu’elles visent à remettre en cause des droits publiés ;
 
DÉCLARER irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en ses demandes rappelées au point 73 des présentes en ce qu’elles visent à remettre en cause des droits publiés ;
 
Sur les demandes
 
DÉBOUTER en conséquence Madame [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
 
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
 
CONDAMNER Madame [A] à retirer l’ensemble des objets et matériels qu’elle entrepose sur le toit-terrasse de l’immeuble sis [Adresse 29] à [Localité 52], et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans considérait devoir condamner Messieurs [S] et [T] à remettre en état l’espace litigieux, 
 
DÉBOUTER Madame [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de leurs demandes en ce qu’elles sont assorties d’une astreinte ;
 
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de ses demandes de condamnation in solidum à déposer les aménagements et à remettre les lieux en état ;

Toujours si par extraordinaire, le tribunal judiciaire de PARIS devait faire droit à tout ou partie des demandes de Madame [A] et/ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],
 
ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
 
En tout état de cause,
 
CONDAMNER in solidum Madame [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Monsieur [T] et à Monsieur [S], chacun, la somme de 15.000 € ;
 
CONDAMNER in solidum Madame [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Antoine AREBALO-CAMUS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à Paris 10ème demande au tribunal de :

Vu l’article 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955,
 
Vu les articles 595 et suivants et 700 du code de procédure civile,
 
Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 22] et [Adresse 27]
l’Échiquier recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
 
Principalement, in limine
Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] irrecevable en l’ensemble de ses demandes en ce que ses assignations et conclusions visent à remettre en cause des droits publiés ;
 
Dire Madame [P] irrecevable en l’ensemble de ses demandes en ce que conclusions visent à remettre en cause des droits publiés ;
 
Sur les demandes
 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et Madame [P] de l’ensemble des leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 22] et [Adresse 28] ;
 
Si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 22] et [Adresse 28] était condamné fut-ce in solidum,

Dire que la charge finale de la condamnation devra être répartie entre les seuls copropriétaires du bâtiment C qui ont seuls concouru à l’adoption des résolutions à l’origine des actions de Madame [P] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] ; 
 
Condamner tous succombant, outre aux entiers dépens, à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 4.000 € au titre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026. 
 
MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [S]/[T] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] :

Les consorts [S]/[T] font valoir, en application de l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultants d’actes soumis à publicité, qui ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c : actes et décisions judiciaires portent sur des droits soumis à publication en vertu du 1° c) demandes en justice tendant à obtenir, et les actions et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort), que :
- est soumise à l’obligation de publication la demande en nullité d’un modificatif à un état descriptif de division/règlement de copropriété (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-23.350),
- en l’espèce, ils sont membres du syndicat des copropriétaires du [Adresse 29] à [Localité 52], qui leur attribué à chacun la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse située devant leurs lots n° 45 et 46 en adoptant en conséquence un modificatif du règlement de copropriété prévoyant l’attribution de cette jouissance exclusive, lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 (pièce n° 17, résolutions n° 8, 9, 13 et 14), les modificatifs ayant été signés en février 2023 et publiés en mars 2023 (pièces n° 23 et 24),
- Madame [A] sollicite « l’annulation de l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 28] et [Adresse 20] » leur attribuant la jouissance exclusive de la toiture-terrasse litigieuse.

Ils estiment également (conclusions, page 42) que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 52] sollicite « implicitement » l’annulation de l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 28] et [Adresse 20], de sorte qu’il lui appartenait de publier ses demandes. Ils précisent que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 10ème a été autorisé à régulariser des conclusions relatives à cette publication et les pièces au soutien desdites conclusions jusqu’au 3 janvier 2025, ce qui n’a pas été le cas, les actes et éléments y afférents n’ayant été transmis que le 13 janvier 2025, donc hors délai, de sorte que ces éléments ne devront pas être pris en considération par le tribunal.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] ajoute qu’est irrecevable la demande de Madame [A], postérieure aux publications des modificatifs et tendant à voir « ordonner la fermeture des accès au toit terrasse » ainsi qu’à « interdire à Messieurs [S] et [T] d’occuper le toit terrasse à quelque titre que ce soit ». 

Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] répondent en substance que ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52], ni les consorts [S]/[T] ne tiennent compte de l’inopposabilité du règlement de copropriété aux tiers étrangers à celui-ci et qu’il est constant qu’une publication au service de la publicité foncière peut être régularisée à tout moment durant la procédure judiciaire (ex. : Civ. 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-16.640), cette publication étant en cours et les demandeurs à l’instance devant en fournir « la preuve dès qu’elle sera effectuée, la notification par RPVA des présentes conclusions devant précéder ladite publication ».

***
En droit, aux termes de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

Il est par ailleurs constant qu’en application des dispositions susvisées, la demande d’annulation d’un acte modificatif à un état descriptif de division et du règlement de copropriété, tenant à l’annulation d’actes ou de droits réels immobiliers (tels qu’un droit de jouissance privatif sur partie commune) résultant d’actes publiés au bureau des hypothèques, doit faire l’objet d’une publication (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-23.350, premier moyen, publié au bulletin).

En revanche, il est également constant que la publication, en cours d’instance, de conclusions récapitulatives contenant la demande d’annulation d’actes ou droits réels immobiliers rend cette demande recevable (ex. : Civ. 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-16.640, moyen unique, publié au bulletin). 

En l’espèce, si Madame [K] [A] ne justifie pas dans le cadre de la présente procédure, par la production de pièces communiquées avant l’ordonnance de clôture rendue le 11 février 2025, de la publication de ses demandes au service de la publicité foncière, le tribunal relève qu’aux termes de ses dernières écritures, la demanderesse ne sollicite ni explicitement ni implicitement l’annulation d’un acte soumis à publication au sens des dispositions précitées de l’article 30 5° du décret du 4 janvier 1955 mais uniquement de voir ordonner la fermeture des accès au toit-terrasse et interdire à Messieurs [S] et [T] d’occuper ledit toit-terrasse, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (troubles de jouissance liés aux bruits et à la sécurité), de la violation alléguée d’une servitude instituée dans un traité de cour commune du 5 novembre 1951, d’atteintes à son droit de vue (articles 678 et 680 du code civil) et d’infractions à des règles d’urbanisme, sans solliciter nullement, aux termes de ses dernières écritures, l’annulation d’un modificatif publié du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 23] à Paris 10ème portant sur des droits réels immobiliers. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] (Me [I]) a conclu sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de ses demandes soulevée par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T], en actualisant ses écritures à cet égard le 25 novembre 2025, conformément au calendrier de procédure fixé dans le dispositif de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 novembre 2024 (conclusions à notifier au plus tard le 3 janvier 2025) :
- en précisant dans ces écritures (page 12) qu’il justifierait de la publication au service de la publicité foncière de ses dernières écritures, « dès lors qu’elle sera intervenue, la notification par RPVA des présentes conclusions devant nécessairement précéder la publication à intervenir »,
- puis en justifiant de la publication desdites écritures, par message RPVA du 13 janvier 2025.

Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L



Les consorts [H], qui ont répondu auxdites écritures par conclusions notifiées le 4 février 2025 et qui disposaient d’un délai jusqu’au 5 février 2025 pour y répondre, ont donc bénéficié d’un temps suffisant pour faire valoir leurs dernières observations sur l’absence de publication des écritures du syndicat des copropriétaires au service de la publicité foncière, de sorte que le principe de la contradiction a été parfaitement respecté en l’espèce et que les derniers éléments et pièces produits à ce titre par le syndicat des copropriétaires seront valablement pris en considération par le tribunal.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 1] justifie donc de la publication en cours d’instance, le 13 décembre 2024 (pièce n° 25), de ses dernières écritures notifiées le 25 novembre 2024 dont le dispositif (page 20) comporte une demande d’annulation du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de publicité foncière de [Localité 51] sous la référence d’enliassement B2114P01 2023P7527, cette demande étant parfaitement recevable en la forme, en application des dispositions susvisées de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Dans ces conditions, les fins de non-recevoir pour absence de publication de demandes visant à « remettre en cause des droits publiés » soulevées par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] ainsi que par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52], devront être rejetées.

II - Sur les demandes indemnitaires et de démolition/dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit des lots n° 45 et 46 des consorts [S]/[T], sous astreinte, et d’interdiction sous astreinte d’occuper le toit-terrasse au droit desdits lots, formées par Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de la violation d’un traité de cour commune du 5 novembre 1951 :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 52] et Madame [K] [A] s’appuient tous deux principalement sur :

* une stipulation de l’article 1er d’un traité de cour commune du 5 novembre 1951, prévoyant que les futurs acquéreurs sont obligés « à ménager et à maintenir libre de construction et par conséquent frapper de la servitude de non aedificandi, savoir : dans l’immeuble sis à [Adresse 53], au fond et sur toute la largeur de cet immeuble » (pièce n° 2-1, page 4, Mme [A]), ledit traité comportant un plan « délimitant très clairement le périmètre de cette servitude »,

* la réitération et le report de ladite servitude dans le règlement de copropriété du [Adresse 28] en date du 30 septembre 1980 (pièce n° 2, page 32, Mme [A] :  « Il est entendu que les constructions ou parties de construction existant à l’intérieur du périmètre de la zone de service pourront être maintenues dans leur état actuel mais ne devront en aucun cas être surélevées ou reconstruites, ni faire l’objet de travaux importants » ; ladite servitude devant (page 9) « faire l’objet dans [les actes de vente] de conventions spéciales portant constitution de cour commun entre le vendeur et les acquéreurs des différents lots intéressés ».
 
Ils font valoir en substance que :
- le toit-terrasse n’a jamais fait l’objet d’aménagements,
- « l’esprit » de la servitude de non aedificandi est de préserver la nature de partie commune de la zone enclavée entre les deux immeubles,
- cette partie est toujours restée une partie commune inaccessible et n’a jamais fait l’objet d’une jouissance privative, les défendeurs tentant vainement de démontrer qu’elle aurait été « anéantie par la transformation de la verrière sur cour en dalle terrasse », 
- cette transformation n’a nullement changé la destination de cet espace, s’agissant d’une toiture n’ayant pas vocation à être aménagée à des fins de jouissance privée,
- si personne ne s’est ému de ces travaux vieux de plus de trente ans, l’espace litigieux n’a jamais été habité ni utilisé à des fins privatives depuis plus de trente ans,
- contrairement aux affirmations de Messieurs [S] et [T], le toit-terrasse qu’ils ont aujourd’hui accaparé n’a jamais changé de destination auparavant,
- un mur a été percé et une fenêtre transformée en porte fenêtre sans information préalable des époux [A] et du syndic de copropriété,
- le toit-terrasse a été purement et simplement transformé en une véritable terrasse d’agrément destinée à accueillir de nombreuses personnes, comportant un espace repas, un espace bain de soleil et de nombreux fauteuils et guéridons (pièce n° 1 produite par Madame [A], photos du toit-terrasse transformé prise depuis le 3ème étage),
- les copropriétaires des [Adresse 6] comme Madame [A] ont leurs fenêtres qui donnent directement sur la terrasse et ont constaté, outre l’installation de tables, chaises et plantes, des nuisances sonores engendrées par l’utilisation de celle-ci, qui sont devenues inévitables et insupportables,
- l’assemblée générale ayant voté l’attribution de la jouissance exclusive du toit terrasse du bâtiment aux consorts [T]/[S], en violation du traité de cour commune de 1951, n’est pas opposable aux tiers et ne justifie en aucun cas de pouvoir porter atteinte au traité de cours communes ou de causer des troubles anormaux du voisinage.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] :

En application de l’article 689 du code civil, toute construction ou aménagement affectant une servitude non aedificandi ne peut être que démolie à la demande du propriétaire victime de la violation des obligations tenues de cette servitude (ex. : Cour d’appel de [Localité 42], 1ère chambre, 29 avril 2020, n° 18/00989), interdisant la moindre construction sur la parcelle grevée d’une telle servitude.

La servitude non aedificandi est une servitude non apparente qui constitue une limitation du droit de propriété et qui se définit comme une interdiction de bâtir sur un fond, non constructible.

Le fait que le traité de cour commune visait initialement une cour et que depuis lors, une construction d’un niveau soit intervenue, n’empêche pas le traité de cour commune de continuer à s’appliquer sur ce niveau, sauf à affirmer que l’on pourrait continuer d’édifier niveau après niveau en aboutissant purement et simplement à murer les ouvertures des appartements donnant sur la cour commune, ce qui n’est « pas sérieux ».

Sur la responsabilité de Messieurs [S] et [T] :

En application de l’article 544 du code civil, des troubles anormaux du voisinage, ainsi que des articles 678 et 680 du code civil (distances de vues droites entre le mur où on les pratique et l’héritage), ne s’appliquant pas qu’aux fenêtres et balcons mais également aux terrasses (Civ. 3ème, 29 novembre 1983, n° 82-14.155 et question parlementaire en date du 22 juillet 2008, JO du 22 juillet 2008), le voisin peut exiger la destruction de toute la partie d’une terrasse portant atteinte à son droit de vue (à moins de 1,90 mètres en limite de propriété), les vues plongeantes étant interdites et constituant un « trouble anormal de voisinage » (pièce n° 27, Mme [A], Cour d’appel de [Localité 47], 9 janvier 2020, n° 18/03155).

En l’espèce, les travaux entrepris sur la terrasse litigieuse par Messieurs [S] et [T] ont eu pour effet de transformer cette partie commune à l’ensemble des copropriétaires du [Adresse 34] en une véritable terrasse d’agrément privative que seuls Messieurs [S] et [T] peuvent utiliser (pièces n° 1 et 4), avec création de nouvelles ouvertures, à savoir, d’une part, une porte en façade nord au niveau de la cage d’escalier et d’autre part, la pose de portes fenêtres en lieu et place des fenêtres d’origine au niveau de la façade sud. Cet aménagement est confirmé par Messieurs [S] et [T] dans leur courrier du 10 novembre 2020 (pièce n° 3, Mme [A]).

Messieurs [S] et [T] ont pris prétexte de travaux d’étanchéification du toit terrasse pour l’aménager de façon illicite en terrasse d’agrément privatif, avec une porte creusée dans le mur arrondi de la cage d’escalier du [Adresse 20] et [Adresse 28] pour ménager un accès à cette terrasse par les consorts [G].

Si les portes fenêtres se trouvent à huit mètres, selon Messieurs [S] et [T], la terrasse d’agrément s’étend jusqu’aux fenêtres de Madame [A] qui ne peut plus jouir normalement de son appartement sans être contrainte de subir les nuisances liées à l’occupation des lieux et les nuisances accessoires à cette occupation.

L’aménagement (constituant une appropriation irrégulière d’une partie commune inexploitable) porte manifestement atteinte au droit de vue de Madame [A], conformément à l’article 678 du code civil.


A la suite du recours gracieux de Madame [A] aux services de la ville, les défendeurs se sont contentés d’installer mi-mars 2021 un brise-vue juste devant les fenêtres de Madame [A], ce qui confirme la conscience qu’ils ont de l’illégalité de leur ouvrage.

Une telle limitation de vue telle qu’elle résulte de la construction d’une terrasse avec exhaussement de plus de deux mètres d’un mur constituent bien un inconvénient anormal du voisinage, peu important que les diverses autorisations administratives, toujours délivrées sous réserve du droit des tiers, aient été obtenues (pièce n° 24, Mme [A], Cour d’appel de [Localité 46], Chambre civile 1, 24 avril 2007).

Le brise-vue mis en œuvre diminue la vue de Madame [A] depuis les fenêtres de son appartement ainsi que le temps d’ensoleillement de celui-ci, ce qu’établit le constat de commissaire de justice du 2 octobre 2023 (pièce n° 38).

Le trouble anormal du voisinage est donc avéré et il devra y être mis fin par la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit des lots n° 45 et 46.

En défense, les consorts [S] et [T] font valoir en substance les moyens suivants :

Les aménagements litigieux ont été autorisés les 19 septembre et 6 novembre 2019 (pièces n° 10 et 11) puis ratifiés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 28] et [Adresse 20] les 29 novembre 2022 et 17 mai 2023 (pièces n° 17 et 18), ces travaux ayant été réalisés en amont de la jouissance exclusive de la toiture terrasse qui leur a été accordée.

Ces aménagements n’ont pas été réalisés en infraction aux règles d’urbanisme, alors qu’il a été procédé à l’affichage d’une déclaration de travaux pour informer les tiers des travaux envisagés et leur permettre d’exercer un recours contre l’autorisation obtenue, le 28 octobre 2020 (pièce n° 6), que suivant arrêté du 18 décembre 2020, aucune opposition à l’exécution des travaux déclarés n’a été formulée et que par attestation du 25 mars 2021, un certificat de conformité des travaux réalisés, n’ayant fait l’objet d’aucune contestation dans le délai imparti, a été délivré (pièce n° 8).

Aucune violation du traité de cour du 5 novembre 1951 n’est caractérisée.

En application de l’article 706 du code civil, une servitude est éteinte par son non-usage pendant trente ans, cette prescription s’appliquant à une servitude non aedificandi (Civ. 3ème, 11 décembre 1996, n° 95-10.696 : 27 février 2002, n° 00-13.907).

A l’origine, la surface objet du traité de 1951 était une cour, de 116 m². Désormais toiture terrasse, cette cour originelle avait été, dans l’intervalle et avant 1982, déjà couverte par une verrière (pièces n° 3 et 4), prenant en réalité la forme d’un dôme dont la hauteur dépassait l’étage de Madame [A] (pièce n° 12).
La cour objet du traité de 1951 n’existait déjà plus en 1982 puisqu’un dôme de verre la recouvrait de plusieurs mètres en surplomb. Entre 1982 et 1985, ladite verrière a été déposée par la société ERTECO qui, en remplacement, a fait construire une dalle de couverture constituant aujourd’hui le toit-terrasse litigieux, et ce il y a plus de trente ans, sans que quiconque ne conteste cette modification ou s’en émeuve.

Il appartiendra à Madame [A] d’expliquer comment la servitude non aedificandi dont elle se prévaut au soutien de ses demandes aurait pu survivre aux constructions successives rappelées ci-avant, alors qu’elle ne conteste pas la réalité des travaux réalisés, depuis plus de trente ans, sur la cour objet du traité susvisé.

Les travaux qu’ils ont réalisés en 2020 se sont limités, s’agissant de la toiture-terrasse en une simple « réfection de couverture/terrasse », donc en des travaux d’entretien et de remise en état, ne modifiant en rien l’aspect de cet espace.

Sur les troubles anormaux du voisinage :

Sur la violation alléguée des dispositions des articles 678 et 680 du code civil :

Il a été constaté, par procès-verbal de commissaire de justice du 7 mars 2021, qu’un brise-vue avait été installé à « deux mètres de la façade du [Adresse 25] » (pièce n° 9), à la demande de Madame [A], ce brise-vue, comme son nom l’indique, entravant leur regard en direction de l’appartement de Madame [A].

Si la demanderesse a désormais changé d’avis et que son souhait serait de le voir disparaître, ils ne voient aucun inconvénient à déposer cette installation, qui n’est pas scellée (pièce n° 9, page 3).

Les autres aménagements se situent à plus de deux mètres des fenêtres de Madame [A], ce qui suffit à écarter tout grief résultant des distances légales, en l’espèce parfaitement conformes.

Madame [A] se plaint en réalité de l’usage qu’ils font du toit terrasse sur lequel une jouissance exclusive leur a été attribuée par une décision souveraine de l’assemblée générale, l’espace litigieux étant une partie commune du syndicat des copropriétaires du [Adresse 28] et [Adresse 20].

Sur le fondement de l’article 544 du code civil :

Il n’est pas discuté que la toiture-terrasse située devant l’appartement de Madame [A] ne lui appartient pas, la copropriété voisine pouvant donc user de cette dernière sans que la demanderesse puisse exiger la reconnaissance d’un quelconque droit et notamment un droit de vue sur une partie privative de l’immeuble. La copropriété voisine est libre et souveraine dans la gestion et l’administration de son immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] souligne quant à lui que :
- aucune terrasse n’existait à la date de conclusion du traité de cour du 5 novembre 1951,
- cette terrasse a été créée entre 1982 (autorisation de bâtir et permis de construire) et 1985 (certification de conformité et déclaration d’achèvement des travaux), après démolition de la verrière, démolition partielle du bâtiment (bâtiment B) et autorisation de la préfecture,
- la servitude non aedificandi n’interdit en rien les aménagements du toit-terrasse qui n’existait pas en 1951 et elle ne porte pas seulement sur l’espèce de la terrasse mais sur toute la partie à l’arrière du bâtiment sur rue, compris bâtiment en L dans lequel se trouvent les lots de Messieurs [T] et [S] (116 m² selon convention et plans annexés),
- le toit terrasse litigieux, construit en contrebas d’une ancienne verrière démontée) fait une quarantaine de m², alors que le traité porte sur la totalité de la « cour commune » déjà construite,
- à l’époque et jusqu’en 1983, la totalité de l’actuelle terrasse litigieuse était occupée par une verrière, dont l’emplacement est matérialisé par des pointillés sur les plans de l’immeuble (tout l’espace disponible entre le bâtiment sur rue et le bâtiment en L),
- la verrière occupant toute la zone de la terrasse actuelle obstruait totalement la vue du premier étage (appartement de Madame [A]),
- la servitude non aedificandi n’a aucune vocation à protéger l’actuelle terrasse ni à la rendre inaccessible, la seule obligation et condition à la scission de l’immeuble du 2-4-6 en immeuble du 2-4 et immeuble du [Adresse 28] étant de laisser non construite la partie non construite (inexistante, la totalité des 116 m² étant construite) et de ne pas surélever la partie déjà construite (« les constructions ou parties de constructions existant actuellement à l’intérieur du périmètre de la cour commune ci-dessus définies pourront être conservées en leur état actuel »),
- cette servitude se rapproche donc d’une servitude non altius tolendi, le bâtiment en L dans l’espace de la cour commune pouvant être conservé mais non surélevé,
- « l’esprit » de la servitude invoquée en demande n’est pas de figer la terrasse créée en 1983-1985 ni de la rendre accessible ou non, mais de ne pas aggraver la situation des lots donnant sur cette cour commune,
- depuis 1985, cette servitude est respectée, aucune construction ni surélévation dans l’emprise de la cour commune n’étant intervenue : les travaux de reprise du complexe d’étanchéité ne réalisant pas une construction : mise en place de dalles sur plot pour protéger ce complexe ne réalisant pas une construction ; création d’un accès à la terrasse ne réalisant pas une construction : mise en place de mobiliers ne réalisant pas une construction : attribution d’un droit de jouissance exclusif n’étant en rien une violation du traité de cour de 1951,
- la terrasse n’a jamais eu le statut de terrasse non accessible.

S’agissant des autorisations octroyées, il précise qu’elles ne sont pas contraires à la servitude, ne créent aucune vue et ne constituent en elles-mêmes aucun trouble anormal du voisinage.

Sur la qualification des terrasses, il estime, contrairement aux autres parties, qu’en application du règlement de copropriété du 30 octobre 1979, il s’agit de parties privatives, seul le gros œuvre de la terrasse créée en 1983 et son complexe d’étanchéité étant des parties communes sans discussion.
Sur l’accès à la terrasse, il relève qu’il n’y en a aucun si ce n’est depuis les parties privatives des copropriétaires du premier étage et que, même à supposer que la terrasse soit une partie commune, les propriétaires des lots donnant sur cette terrasse peuvent en user librement.

Sur le motif tenant à la création d’une vue, il l’estime inopérant en faisant valoir que la seule vue est celle, directe, en limite de propriété des appartements de l’immeuble du [Adresse 6] sur la cour commune (servitude acquise par la configuration des lieux et par écoulement du temps), la transformation de la verrière en terrasse (validée par la préfecture) ne créant aucune vue.

***
2.1 Sur le moyen tiré du non-respect de la servitude prévue au traité de cour du 5 novembre 1951 :

En droit, aux termes de l’article 689 dernier alinéa du code civil, les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

En application de ces dispositions, la seule édification d’un ouvrage en violation d’une servitude de non édification suffit à établir le bien-fondé de la demande de démolition sous astreinte sollicitée par les propriétaires du fonds dominant (ex. : Cour d’appel de [Localité 42], 1ère chambre, 28 avril 2020, n° RG 18/00989).

Une servitude est éteinte par son non-usage pendant trente ans et, pour les servitudes continues, ces trente ans commencent à courir du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2002, n° 00-14.942).

En l’espèce, le traité de cour établi le 5 novembre 1951 (pièce n° 2 produite par les consorts [S]/[T] et pièce n° 2-1 produite par Mme [A] notamment) prévoit en son article premier (conventions, page 4) que :
« Par ces présentes, Monsieur [N], au nom de Monsieur [F] son mandant, déclare l’obliger et ce tant pour lui qu’au nom de tous ayants-cause, futurs acquéreurs et détenteurs de l’immeuble ci-après désigné, à ménager et à maintenir libre de construction et par conséquent frapper de la servitude « non aedificandi », savoir :
Dans l’immeuble sis à [Adresse 53], au fond et sur toute la largeur de cet immeuble :
Une cour d’une superficie de cent seize mètres carrés environ ». 

Ces stipulations sont reprises in extenso dans le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 28] à [Localité 52] en date du 30 octobre 1979 (page 11), décrivant par ailleurs la cour litigieuse, « enclavée par le bâtiment A et la partie de limite séparative Sud, mitoyenne avec l’immeuble [Adresse 16], sur laquelle est édifié un appentis à usage de local à poubelles » (page 5), avec la précision, en page 12 (figurant également à l’article premier précité du traité de cour du 5 novembre 1951), selon laquelle il est « entendu toutefois que les constructions ou parties de construction existant actuellement à l’intérieur du périmètre de la cour, cour commune ci-dessus définie, pourraient être conservées en leur état actuel mais qu’elles ne pourront en aucun cas être surélevées ni reconstruites » (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52]).

Les consorts [S]/[T] ne peuvent utilement se prévaloir de l’extinction de la servitude non aedificandi par son non-usage pendant trente ans à compter du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, ne commençant à courir qu’à compter du commencement des travaux effectués au mépris de cette servitude (ex. : Civ. 3ème, 16 décembre 1970, n° 69-10.636, publié au bulletin) alors que :
- le règlement de copropriété précité du 30 octobre 1979 rappelle la servitude litigieuse tout en validant la conservation des constructions ou partie de constructions existant à cette date à l’intérieur du périmètre de la cour,
- il n’est pas démontré au travers des pièces produites que les travaux réalisés dans les années 1980 comportant aménagement intérieur d’un magasin avec reconstruction de planchers et transformation de la verrière sur cour en dalle terrasse, outre des modifications de façades (pièces n° 3 et 4 produites par les consorts [S]/[T] ; bulletin d’alignement et avis du service technique d’aménagement du 8 juin 1982 ; certificat de conformité du 3 juin 1985), sans surélévation ni édification quelconque de constructions, l’auraient été en violation des stipulations précitées du traité de cour, obligeant simplement les futurs acquéreurs et détenteurs de l’immeuble à « ménager et à maintenir libre de construction et par conséquent frapper de la servitude « non aedificandi » » la cour litigieuse (au fond et sur toute la largeur de l’immeuble sis [Adresse 28]),
 - les travaux litigieux d’aménagement de la terrasse ont été réalisés en 2020, sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [S]/[T], le délai de prescription trentenaire n’étant pas expiré concernant lesdits travaux.

Les défendeurs ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe que les travaux réalisés dans les années 1980 l’auraient été en violation de la servitude résultant du traité de cour du 5 novembre 1951 au regard de la nature et de l’assiette des constructions implantées à cette période, sans surélévation de la verrière sur cour transformée en dalle terrasse (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 2021, n° 20-14.300) et en l’absence d’éléments permettant de déterminer à quelle date exacte un « dôme » en verre aurait prétendument recouvert la cour litigieuse (pièce n° 12 produite par les consorts [S]/[T], « plan »), de sorte que cette « construction » aurait parfaitement pu être incluse dans les « constructions » ou « parties de constructions » existant à l’intérieur du périmètre de la cour dont la mise en œuvre était « validée » par le traité de cour du 5 novembre 1951 et le règlement de copropriété du 30 octobre 1979. 

Au surplus, la zone non aedificandi litigieuse ne peut être assimilée à une servitude susceptible d’extinction par un non-usage trentenaire dès lors qu’en l’espèce, elle est déterminée par le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] de sorte qu’elle revêt une nature conventionnelle qui subsiste et doit continuer à recevoir application (ex. : Cour d’appel de [Localité 43], 1ère chambre civile – section A, 10 mai 2011, n° RG 09/056839).

Toutefois, Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 1] ne rapportent pas davantage la preuve qui leur incombe de leur allégation selon laquelle les aménagements auxquels les consorts [U]/[T] ont fait procéder, en 2020, sur la terrasse litigieuse, devenue partie commune à jouissance privative des lots n° 45 et 46 à l’issue de l’assemblée générale du 29 novembre 2022, seraient constitutifs de travaux de « construction », avec surélévation, au sens des stipulations de l’article premier du traité de cour du 5 novembre 1951, réalisés en violation de la « servitude  non aedificandi » mentionnée audit article, dont le seul but est d’éviter l’implantation d’une construction édifiée en élévation.

Sur ce point, le tribunal relève que :
 
- le mur qui a été percé et la fenêtre qui a été transformée en porte fenêtre ne se situent pas dans l’emprise de la servitude non aedificandi dans le périmètre de laquelle se trouve la terrasse, partie commune de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52],

- la servitude « non aedificandi » prévue au traité de cour du 5 novembre 1951 n’implique nullement que la terrasse litigieuse soit rendue inaccessible ni n’interdit la mise en œuvre d’installations amovibles (tables, chaises, plantes) sur ladite terrasse,

- les « travaux » réalisés sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [S] et [T] se sont limités en la réfection du complexe d’étanchéité d’une toiture terrasse au R+1 avec mise en place d’une protection par dalles sur plot (pièce n° 5 produite par les consorts [S]/[T]) ne consistant pas davantage en l’édification d’une construction en élévation au sens de la servitude « non aedificandi » prévue au traité de cour du 5 novembre 1951 (ex. : Cour d’appel de [Localité 51], Pôle 4 – Chambre 1, 6 octobre 2011, n° RG 10/06849 ; 21 mai 2015, n° RG 14/01879), étant relevé à cet égard que :

* des différences d’épaisseur de revêtement et d’étanchéité ne sauraient être assimilées, à les supposer caractérisées, à une rehausse structurelle de la toiture-terrasse constitutive d’une violation de la servitude « non aedificandi » précitée prohibant les constructions en élévation (ex. : Cour d’appel de [Localité 51], Pôle 1 – Chambre 3, 19 janvier 2022, n° RG 21/05028),
* les pièces produites ne permettent pas, au surplus, d’établir l’existence alléguée en demande d’une surélévation substantielle par rapport au niveau initial/originaire du sol de la terrasse litigieuse, les consorts [S] et [T] produisant à ce titre, en défense, un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 7 mars 2021 faisant état de dalles sur plots « simplement posées » donc amovibles et rendant l’ensemble « parfaitement démontable » qui se trouveraient à « 12 cm au-dessus du niveau de l’ancien gravier, compte tenu de l’épaisseur de 2 cm des dalles », après retrait de 6 cm de graviers pour poser les plots supportant les dalles (pièce n° 9, page 4).

Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L



Le moyen de droit tiré de la violation de la servitude « non aedificandi » stipulée au traité de cour du 5 novembre 1951 ne sera donc pas retenu.

2.2 Sur le moyen tiré de la violation des dispositions des articles 678 et 680 du code civil :
 
En application de l’article 678 du code civil, « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

Le texte s'applique aux terrasses, plate-formes ou autres exhaussements de terrain d'où l'on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin.

L’article 680 dudit code dispose par ailleurs que : « la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a des balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ».

En l’espèce, les aménagements (tables, chaises, plantes) et travaux de réfection de l’étanchéité auxquels les consorts [S] et [T] ont fait procéder sur le toit-terrasse litigieux, devenu partie commune à jouissance privative, de même que le percement d’un mur pour y créer une porte dans une partie commune de l’immeuble et la transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre, ne sont pas en eux-mêmes des aménagements et travaux de nature à caractériser une quelconque violation des dispositions précitées des articles 678 et 680 du code civil, en créant une vue droite à moins de 19 décimètres de distance entre le mur où la vue est pratiquée et l’héritage clos ou non clos du voisin.

Le tribunal relève également à ce titre que :
- la terrasse litigieuse a toujours été une partie commune de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52], affecté à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires avant d’être transformée en partie commune à jouissance privative lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2022, et elle préexistait aux travaux d’aménagement réalisés par les consorts [S] et [T],
- les vues dont Madame [A] déplore l’existence ne sont donc nullement liés aux aménagements et travaux réalisés à l’initiative des consorts [S] et [T], qui ne sont pas à l’origine de la construction du toit-terrasse litigieux, mais étaient préexistantes à ces aménagements et travaux,
- la jurisprudence citée en demande par Madame [A] concerne une demande de suppression de vues irrégulières résultant de l’édification d’une terrasse en limite de propriété à moins de 1,90 mètres de cette limite, créant des vues droites sur le fonds voisin (Cour d’appel d’[Localité 39], 4ème chambre B, 5 juin 2014, n° RG 11/02240),
- il en est de même de la jurisprudence sur l’interdiction des « vues plongeantes » citée en demande par Madame [A], qui retient une violation des dispositions de l’article 678 du code civil, en s’appuyant notamment sur les « mesures » d’un « géomètre » confirmant « que l’extension ne respecte pas la distance de prospect de 1,90 mètres prévue à l’article 678 du code civil à l’endroit le plus proche, l’extension se trouvant à 1 mètre seulement de la limite » (Cour d’appel de [Localité 47], 6ème chambre, 9 janvier 2020, n° RG 18/03155),
- en l’espèce, les consorts [S] et [T] n’ont pas procédé à l’édification d’une terrasse à l’origine de vues droites sur le fonds voisin mais à l’aménagement d’une terrasse commune déjà existante (ex. : Cour d’appel de [Localité 51], Pôle 1 – Chambre 2, 6 mars 2012, n° RG 11/15994) et il ne ressort d’aucun élément de preuve que les constructions et aménagements réalisés à l’initiative des consorts [S] et [T] se situeraient à moins de 19 décimètres en limite de la propriété de Madame [A], aucune vue nouvelle contraire aux dispositions de l’article 678 du code civil n’ayant été créée.

Ce moyen de droit sera donc également écarté.

2.3 Sur les troubles allégués en demande :

Madame [K] [A] indique en substance subir :
- des troubles liés au bruit (pièce n° 39, vidéos des nuisances), en violation des dispositions de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique (aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme...), alors que l’acoustique résultant de la structure même de la cour forme une caisse de résonance et provoque une amplification significative des bruits générés par les activités diverses de Messieurs [S] et [T], ce dont attestent d’autres voisins (pièce n° 36), dont les attestations sont parfaitement recevables (musique de haut volume, brouhaha, etc.),
- des troubles de jouissance portant atteinte à l’intimité de son habitation (vues directes et plongeantes chez elle, sur son salon et sa chambre à coucher, la privant du droit de jouir de sa propriété, mobilier collé aux fenêtres de Madame [A], la contraignant à vivre fenêtres fermées), en faisant fi de la servitude non aedificandi et des règles d’urbanisme,
- des troubles liés à la sécurité attestés par le constat du commissaire de justice missionné par Messieurs [S] et [T] (pièce adverse n° 20 : porte et porte fenêtre donnant accès directement au toit terrasse et augmentant signification le risque d’intrusion dans son domicile, alors que n’importe qui peut utiliser la clé de la porte d’accès au toit-terrasse, qui n’est pas obligatoirement fermée ; risque de cambriolage).

A titre subsidiaire, Madame [A] fonde ses demandes indemnitaires sur la violation des règles d’urbanisme, justifiant selon elle une action en responsabilité civile délictuelle (pièce n° 9, Cour d’appel de [Localité 41], 1ère chambre civile, 2 décembre 2023, n° 12/01170 ; article L. 421-1 du code de l’urbanisme, constructions devant être précédées de la délivrance d’un permis de construire ; article R. 321,11 II du même code, s’agissant de terrasses de plain-pied situés en abord de monuments historiques, les parcelles cadastrées n° [Cadastre 26], [Cadastre 2] et [Cadastre 38] section AW des 4 et [Cadastre 26] [Adresse 56] étant inscrites dans le périmètre de protection des monuments historiques, pièces n° 11 et 12).
Elle fait valoir qu’en l’espèce, la terrasse édifiée par Messieurs [S] et [T] nécessitait une déclaration préalable avant de commencer les travaux, ces derniers n’y ayant jamais procédé, comme en atteste un courriel du 21 septembre 2020 de la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 51].

A titre subsidiaire, à défaut de mise en œuvre des « mesures réparatrices » de remise en état sous astreinte, Madame [A] sollicite une « indemnisation due en contrepartie de la dépréciation » de son bien résultant du trouble anormal de voisinage caractérisé par la perte d’intimité provoquée par les aménagements mis en œuvre (pièce n° 21, Cour d’appel de [Localité 49], 7 avril 2016, n° 15/00887).

Elle estime qu’il ne fait pas de doute que le toit-terrasse aménagé en terrasse d’agrément par les défendeurs lui cause un « préjudice grave » en sa qualité de propriétaire du bien sis au [Adresse 25], en raison des nuisances liées à l’occupation de la terrasse par des tiers (nuisances sonores, de vue, observation par des tiers, terrasse légèrement en surplomb par rapport à l’appartement, etc.)

Elle souligne qu’une agence immobilière a procédé à l’estimation de son bien le 19 octobre 2020, en tenant compte de l’annexion du toit en terrasse d’agrément privative lui causant une sévère dépréciation de la valeur de son bien (pièce n° 20), avec impossibilité d’ouvrir les fenêtres du séjour et de la chambre à coucher sans avoir un vis-à-vis immédiat, de sorte que la vente du bien au prix du marché est impossible, s’agissant d’un appartement attractif, très recherché avec des transports en commun et commerces à proximité, estimé à 1.100.000 €.

L’aménagement du toit-terrasse en terrasse d’agrément par Messieurs [S] et [T] et son utilisation actuelle font baisser la valeur immobilière du bien à 850.000 €, soit une perte sèche de 250.000 € (pièce n° 20).

En tout état de cause, elle réclame l’indemnisation de son préjudice de jouissance, l’aménagement du toit-terrasse en terrasse d’agrément l’empêchant de disposer de son bien comme elle l’entend et la contraignant à vivre, depuis de nombreux mois, fenêtres fermées afin de ne pas avoir à supporter les désagréments décrits plus haut.

Outre la violation de son intimité, elle indique devoir supporter des nuisances sonores et des risques d’intrusion dans son domicile, craignant pour sa sécurité et celle de son appartement, de sorte qu’elle évolue son préjudice de jouissance, sur une période de quatre ans depuis le 7 juin 2020, à hauteur de la somme de 145.000 €, à parfaire.

En défense, les consorts [S] et [T] répondent en substance de la manière suivante :

Sur les troubles allégués liés au bruit :

Il incombe au demandeur de démontrer l’anormalité du trouble. En l’espèce, la demanderesse procède par simples allégations ou déductions sans verser le moindre élément de preuve permettant de démontrer qu’elle subirait des nuisances sonores susceptibles d’engendrer un trouble anormal du voisinage. Madame [V] est copropriétaire au [Adresse 6] et a voté en faveur d’une action en justice à leur encontre (pièce adverse n° 14, syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]), son attestation ne constituant une quelconque preuve probante.

S’agissant des deux enregistrements datés du 10 juin 2022, s’il est possible que du bruit ait pu survenir à cette date, cet événement n’est en rien représentatif de la réalité de la situation.

La persistance de ces nuisances serait étonnante alors que des cloisonnements supplémentaires ont été mis en place en cours de procédure pour « individualiser » l’usage de la toiture-terrasse, initialement partagée entre les consorts [S] et [T] (pièce adverse n° 38, Mme [A]).

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023, le vote de la pose d’un caisson de climatisation a été reporté à une date ultérieure (pièce n° 18, résolution n° 15).

La demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence de nuisances sonores émanant des consorts [S] et [T].

Elle a cherché à tromper la religion du tribunal en leur attribuant l’installation d’une climatisation à laquelle ils sont pourtant étrangers, pour arguer d’un préjudice dont ils auraient été à l’origine, ce qui n’est en réalité pas le cas.

Sur le trouble de jouissance allégué (perte d’intimité) :

Un brise-vue a été installé sur une hauteur de 1,82 mètres, séparant la toiture terrasse de l’appartement de Madame [A] (pièce n° 9), la présence de cette installation ayant été relevée par procès-verbal de constat du 7 mars 2021.

La demanderesse ne rapporte donc pas la preuve de la subsistance d’un trouble d’intimité qu’elle subirait dans son appartement, étant précisé qu’elle expose elle-même que ce brise-vue a été installé à une distance légale (point 1.3 de ses conclusions), ce qui les prive d’une vue sur son appartement.

Elle ne subit aucun trouble de son intimité, pas plus qu’elle ne vit volets fermés, comme elle le prétend mensongèrement ; le procès-verbal de constat du 17 avril 2024 dressé à 10 heures permet de constater que les volets de l’appartement de la demanderesse sont ouverts et que le brise-vue s’élève à hauteur d’homme (pièce n° 20).

Sur les troubles allégués liés à la sécurité :

En dépit des travaux de transformation d’une fenêtre de l’appartement de Monsieur [T] donnant sur la toiture-terrasse en porte fenêtre et de percement d’une porte dans une partie commune, Maître [R] a pu constater qu’il n’existait pas d’accès libre à la cour intérieure depuis le [Adresse 28] (pièce n° 9).

L’accès au toit-terrasse du [Adresse 28] ne se fait pas de la cage d’escalier mais par leurs appartements, le dernier niveau de l’escalier ayant été privatisé.
Pour renforcer encore davantage la sécurité de l’immeuble sis [Adresse 28], une porte-grille sécurisée d’accès a été installée au début de l’année 2022.

Pour accéder à la toiture-terrasse puis s’introduire par effraction chez Madame [A], il conviendrait en premier lieu de forcer leurs appartements puis de forcer les ouvertures sur le toit-terrasse, avant enfin d’escalier le brise-vue.

Les photographies montrant le sol sous les fenêtres de Madame [A] ont été prises en zoomant depuis un point en hauteur et non au bord desdites fenêtres.

Des ouvertures existaient déjà dans le mur en 2010 (pièce adverse n° 1, Mme [A]) permettant un accès à l’espace litigieux de sorte que la création d’ouvertures ou leur modification n’augmente en rien le risque d’intrusion dans l’appartement de la demanderesse.

Sur la diminution du temps d’ensoleillement de l’appartement de Madame [A] :

La demanderesse ne rapporte pas la preuve que l’installation du brise-vue à plus de 1 mètre 90 de son appartement diminuerait le temps d’ensoleillement de son bien, ne fournissant aucun élément ni aucune analyse ou avis technique contradictoire corroborant son propos, alors que le procès-verbal de constat du 2 octobre 2023 qu’elle vise comme nouvelle pièce au soutien de sa prétention ne fait aucunement mention d’une quelconque perte d’ensoleillement (pièce n° 38, Mme [A]).

L’appartement de la demanderesse donne sur une toiture terrasse intérieure, édifiée dans les années 1980 après la dépose d’un dôme de verre qui, antérieurement, obstruait par sa hauteur toute vue depuis son appartement.

Le brise-vue installé à une distance légale est par ailleurs d’une hauteur 1 mètre 82 soit bien inférieure aux murs de l’immeuble du [Adresse 28], cette hauteur étant confirmée par procès-verbal de constat du 17 avril 2024 (pièce n° 20), de sorte que les photographies produites par la demanderesse, laissant supposer un brise-vue couvrant l’intégralité des fenêtres de cette dernière, ne reflètent pas fidèlement la réalité.

La preuve d’une diminution d’un ensoleillement par rapport à la situation préexistante n’est donc pas rapportée pas plus que la légitimité de la demanderesse à s’en prévaloir, s’agissant d’une situation dont la prévisibilité aurait dû lui apparaître immédiatement si un audit juridique de la situation du toit-terrasse avait été sérieusement diligenté en amont de l’acquisition de son lot.

Sur la « prétendue dépréciation du bien de » la demanderesse :

L’estimation non contradictoire établie par une agence immobilière le 19 octobre 2020 résulte de la croyance de cette dernière en l’existence d’une « appropriation illégale du voisin d’une partie commune qui engendre de gros troubles » et d’une analyse erronée de la situation juridique du bien de la demanderesse.

L’immeuble dans lequel se situe l’appartement de Madame [A] n’est pas propriétaire de la toiture-terrasse litigieuse, cet espace étant une partie commune de l’immeuble situé [Adresse 25].

L’aménagement qu’ils ont réalisé l’a été dans le respect des règles applicables en droit de la copropriété (octroi de la jouissance exclusive de la toiture-terrasse, autorisation de l’aménager ; pièces n° 10, 11 et 17).

Il n’existe aucune « appropriation illégale du voisin d’une partie commune ». 

Sur le préjudice de jouissance allégué en demande :

Un brise vue ayant été installé, Madame [A] n’est nullement contrainte de vivre « volets fermés » pour échapper à ses voisins parisiens.

Le procès-verbal de constat dressé au mois d’avril 2024 atteste que les volets de Madame [A] sont ouverts (pièce n° 20)

Les nuisances sonores alléguées ne sont pas démontrées à ce jour et ne sauraient émaner d’une climatisation.

Les risques d’intrusion allégués n’existent pas.

Sur les mesures réparatrices sollicitées en demande :

La demanderesse ne subit aucun trouble de voisinage du fait des aménagements de la toiture-terrasse réalisés en conformité avec le droit de la copropriété et le droit de l’urbanisme.

La remise en état sollicitée impliquerait d’attraire à la présente procédure le propriétaire du lot situé en dessous du toit-terrasse objet du litige et occupé à ce jour par un magasin d’enseigne [Adresse 45] (article 14 du code de procédure civile).

A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit à la demande de remise en état des lieux, il conviendra de ne pas assortir cette décision d’une astreinte, alors qu’ils sont de bonne foi, ayant sollicité les autorisations adéquates aux travaux et fait application de décisions d’assemblées générales définitives.

La servitude non aedificandi est éteinte et ne fait mention d’aucune interdiction d’occuper un espace (dernières écritures, page 44), le syndicat des copropriétaires demandeur procédant à une confusion opportune entre « construction » et « occupation », étant relevé que les aménagements réalisés ne sont aucunement scellés dans la toiture-terrasse (pièce n° 20).

Les nuisances alléguées ne sont pas démontrées.

***
Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L



2.3.1 - Sur le moyen tiré de perte d’ensoleillement constituant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage :

Ce moyen est invoqué à la suite de l’installation par les consorts [S] et [T] d’un brise-vue à proximité de la fenêtre de l’appartement de Madame [A] (à 20 centimètres de celui-ci) afin de respecter son intimité et de limiter les atteintes visuelles résultant de la transformation de la terrasse litigieuse en partie commune à jouissance privative.

Toutefois, la perte d’ensoleillement alléguée n’est pas démontrée, au travers des pièces produites, et les consorts [S] et [T] indiquent aux termes de leurs dernières écritures être disposés à enlever à tout moment cette installation aisément démontable constituée de branchages horizontaux mesurant 1,82 mètres de hauteur, qui n’est pas scellée et depuis laquelle des pots avec des plantes vertes sont visibles (pièce n° 9 produite en défense par les consorts [S] et [T], procès-verbal de constat d’huissier du 7 mars 2021, page 3).

Le procès-verbal de commissaire de justice établi le 2 octobre 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52], en présence de Madame [K] [A] (pièce n° 38 produite par cette dernière, page 3/6), qui photographie le brise-vue installé depuis la fenêtre de l’appartement de Madame [A] et qui ne fait le constat d’aucune perte d’ensoleillement depuis l’appartement de celle-ci situé au 1er étage porte gauche à l’ouverture de la fenêtre donnant sur la toiture de la copropriété du [Adresse 28] « aménagée en terrasse ».

La preuve n’est donc pas rapportée en l’espèce de l’existence d’une perte d’ensoleillement excédant les inconvénients normaux du voisinage, de sorte que ce moyen ne sera pas non plus retenu.

2.3.2 - Sur le moyen tiré des « troubles liés au bruit » constituant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage :

Aux termes des dispositions de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique, « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ».

Des bruits répétés sur une longue durée peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, indépendamment du respect des normes en vigueur, la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n'étant pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928).

Dès lors qu'un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l'existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, Madame [K] [A] ne justifie par aucun élément technique probant les nuisances sonores dont elle se plaint, se contentant de l’attestation d’une invitée ayant ponctuellement constaté « une musique de forte intensité » provenant du toit terrasse, ainsi qu’une attestation imprécise d’une occupante de l’immeuble sis [Adresse 25] à [Localité 52] déplorant depuis mai 2020 des « nuisances sonores » […] « devenues fréquentes : dîners et conversations qui résonnent dans la cour et musique » (pièces n° 36), outre deux courtes vidéos non probantes de « nuisances sonores » (musique) prises le vendredi 10 juin 2022 à 22 heures puis à 22 heures 30 (pièce n° 39).

Au surplus, la preuve n’est pas rapportée en l’espèce de l’installation (contestée) d’un climatiseur sur le toit-terrasse litigieux à l’initiative des consorts [S] et [T], l’annonce immobilière produite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 52] concernant un appartement meublé à louer (pièce n° 24) avec terrasse entièrement meublée de 25 m² et « air conditionné » étant insuffisamment probante à cet égard.

Ces éléments apparaissent, à eux-seuls, insuffisants pour caractériser l’existence de nuisances sonores excédant par leur nature, leur ampleur, leur intensité et leur répétition dans le temps les inconvénients normaux du voisinage, dans un immeuble collectif situé au sein d’un environnement très urbanisé (ex. : Cour d’appel de [Localité 51], Pôle 4 – Chambre 2, 17 mai 2023, n° RG 20/05027).

Ce moyen ne sera donc pas retenu.

2.3.3 - Sur le moyen tiré des troubles liés à la sécurité :

Les risques d’intrusion allégués par Madame [A] en lien avec la possibilité d’accéder directement au toit terrasse par les lots de Messieurs [S] et [T], à la suite de la création par ces derniers d’une porte et d’une porte-fenêtre, ne sont pas caractérisés, alors que :
- l’accès au toit-terrasse, partie commune de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] a toujours été possible depuis les fenêtres des lots donnant sur ledit toit-terrasse et résulte de la configuration même des lieux, les ouvertures pratiquées par Messieurs [S] et [T] n’ayant pas, en elles-mêmes, accru considérablement les risques préexistants d’intrusion depuis leurs lots dans le domicile de Madame [A],
- le risque de « cambriolage » allégué par Madame [A] apparaît en l’état hypothétique, alors même que les portes créées par les consorts [S] et [T] sont munies de serrures à clé (pièce n° 9 produite par les consorts [S] et [T], procès-verbal de constat d’huissier de justice du 7 mars 2021, page 2), et ce nonobstant l’augmentation des personnes occupant le toit-terrasse litigieux inhérente à sa transformation en partie commune à jouissance privative.

Ce moyen ne sera donc pas davantage retenu.

2.3.4 - Sur les autres troubles de jouissance allégués par Madame [K] [A] et sur les mesures « réparatrices » à mettre en œuvre :

2.3.4.1 - Sur les troubles de jouissance ayant porté atteinte à l’intimité de l’habitation de Madame [K] [A] (dernières écritures de la demanderesse, pages 27 et 28) :

En droit, la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Il est ainsi admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble doit s’apprécier « in concreto » en tenant compte des circonstances de lieu.

Les aménagements d’une toiture terrasse accentuant « le caractère de confinement et d’encaissement du cadre bâti » en renforçant l’effet de proximité des vis-à-vis et en nuisant au calme des voisins peuvent constituer une atteinte au droit de jouissance de propriétaires de lots d’habitation disposant de fenêtres donnant sur cette terrasse (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2012, n° 11-19.943).

Il est par ailleurs constant qu’un trouble anormal du voisinage peut être constitué par l’existence d’une vue plongeante sur le fonds d’un voisin, alors même que la construction à partir de laquelle celle-ci existe a été réalisée régulièrement au regard des règles de distance de l’article 678 du code civil et en conformité aux règles d’urbanisme et aux autorisations administratives délivrées.

Ce trouble résultant d’une vue directe et plongeante est qualifiable d’anormal s’il est persistant et s’il a pour résultat de porter atteinte à l’intimité de la vie privée, telle que celle-ci existait avant la réalisation des aménagements incriminés et en fonction des caractéristiques de la zone urbaine dans laquelle se trouve le fonds, victime du trouble (ex. : Cour d’appel de [Localité 44], 1ère chambre civile, 2 avril 2024, n° RG 22/02682) en empêchant le voisin victime du trouble de jouir « pleinement de son droit de propriété » (ex. Civ. 3ème, 7 février 2007, n° 05-21.405, cité en demande par Mme [A] aux termes de ses dernières écritures, partie discussion, pages 27 et 28, « s’agissant des troubles de jouissance »).

La théorie des troubles anormaux du voisinage a vocation à s’appliquer à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279).

En l’espèce, rien ne permettait à Madame [A] d’anticiper :

* les aménagements litigieux,
* puis la transformation de la toiture-terrasse, partie commune générale en ce qu’elle fait partie du gros œuvre du bâtiment (faute de stipulation expresse tandis que la toiture terrasse litigieuse ne saurait être assimilé aux « terrasses » parties privatives mentionnées à l’article 6 du titre II, page 30, du règlement de copropriété du 30 octobre 1979 de l’immeuble si [Adresse 22] et [Adresse 28]), en partie commune à jouissance privative, droit réel et perpétuel accessoire aux lots n° 45 et 46 appartenant respectivement à Monsieur [T] et à Monsieur [S], ayant modifié considérablement les conditions de jouissance de cet espace.

Or, il ressort clairement des éléments de la procédure et des pièces produites (ex. pièce n° 35 produite en demande, procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 janvier 2021) que Madame [A] a subi consécutivement à ces aménagements une atteinte importante à son intimité, en se trouvant « sous le regard constant » des occupants de la terrasse à jouissance privative accessoires aux lots n° 45 et 46 dont sont propriétaires Messieurs [T] et [S] (ex. : Cour d’appel de [Localité 48], 1ère chambre – section A01, 20 septembre 2012, n° 11/00130). 

Cette atteinte est inhérente aux transformations des lieux opérées à l’initiative des consorts [T] et [S] et autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52], sans tenir compte de l’environnement dans lequel ce toit-terrasse enclavé s’intégrait et des inconvénients anormaux du voisinage en découlant, en particulier s’agissant des conditions de jouissance du lot de Madame [A] qui ont été profondément modifiées en portant atteinte à son intimité par la création de vues directes, plongeantes et persistantes dans son appartement depuis le toit-terrasse litigieux transformé en partie commune à jouissance privative, empêchant cette dernière de jouir pleinement de sa propriété, conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil : 
- alors même que les aménagements réalisés l’ont été régulièrement au regard des règles de distance de l’article 678 du code civil et en conformité aux règles d’urbanismes et aux autorisations administratives délivrées,
- et nonobstant les caractéristiques de la zone urbaine dans laquelle se trouve le fonds, victime du trouble, l’atteinte à l’intimité de la vie privée occasionnée par les aménagements litigieux ne pouvant être qualifiée au cas d’espèce d’inévitable ou de prévisible.

Or, le trouble anormal du voisinage s’apprécie et peut être caractérisé indépendamment du respect par la construction contestée ainsi que des règles en matière de vue, comme aménagées au code civil ou de celles en matière d’urbanisme.

Ainsi, le respect par les consorts [S] et [T] de la réglementation applicable de même que les autorisations administratives qui leur ont été accordées ne constituent pas des causes d’exonération en matière de troubles anormaux du voisinage.

L’atteinte susvisée à l’intimité, à la vue et au calme de Madame [A], avec remise en cause des modalités de jouissance de son lot, est également corroborée par une attestation circonstanciée émanant d’une personne venue rendre visite à Madame [A] quelques semaines après le décès de son mari, survenu le [Date décès 5] 2020, à son domicile du [Adresse 25] à [Localité 52], en milieu de soirée, et relatant l’irruption depuis la fenêtre située en face, au cours de leurs échanges, d’une personne fonçant sur elles et tenant de « se mêler à » leur « conversation » ainsi que le « choc » dans leur « intimité » qu’elle a pu ressentir du fait de cette intrusion d’une personne ayant « écouté, sinon guetté » leur conversation, de sorte qu’il n’était « plus possible d’ouvrir la fenêtre sans s’exposer, être exposée et subir une intrusion ».

La mise en place d’un brise-vue à 20 cm de la fenêtre de l’appartement de Madame [A], occasionnant d’autres nuisances tout aussi gênantes et excédant les inconvénients normaux du voisinage (perte de vue sur la terrasse ; confinement ; sentiment d’enfermement ; absence de vue dégagée), n’apparaît pas de nature à remédier de manière pérenne à l’atteinte précédemment caractérisée subie par la demanderesse.

Les travaux et aménagements susvisés, avec transformation d’un toit-terrasse en partie commune à jouissance privative ont ainsi porté atteinte au droit de jouissance privatif du propriétaire du lot appartenant à Madame [A], ne bénéficiant plus de la même intimité dans le salon de son appartement et exposé par une vue directe aux regards indiscrets de ses voisins (ex. Cour d’appel de [Localité 51], 23ème chambre, section B, 28 juin 2007, n° RG 06/19834 ; Cour d’appel de [Localité 46], 2ème chambre, 13 mars 2018, n° RG 13/03694), son cadre de vie et son environnement ayant été profondément modifiés (ex. : Cour d’appel de [Localité 43], 1ère chambre civile, 25 novembre 2024, n° RG 22/00969).

La responsabilité objective, sans faute, tant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52], en sa qualité de propriétaire du toit-terrasse litigieux, que de Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S], en leurs qualités de bénéficiaires d’un titre ayant pour objet principal de leur permettre d’occuper le fonds litigieux, apparaît donc engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, peu important que les aménagements aient été régulièrement autorisés et que les vues ne soient pas illégales.
Le moyen de droit tenant à l’existence de troubles de jouissance ayant porté atteinte à l’intimité de l’habitation de Madame [A], excédant les inconvénients normaux du voisinage et ayant conduit à une dépréciation monétaire de son bien, sera donc retenue, sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen soulevé seulement à titre subsidiaire par Madame [K] [A] tenant à la non-obtention d’autorisations d’urbanismes au demeurant non démontrée, au regard des pièces produites en défense par les consorts [S] et [T] justifiant avoir obtenu les autorisations administratives requises (pièces n° 6 et 8 notamment).
 
2.3.4.2 - Sur les mesures « réparatrices » à mettre en œuvre (remise en état ou, à titre subsidiaire, indemnisation de la dépréciation monétaire du bien de Madame [A]) :

En droit, si le caractère anormal du trouble est établi, il appartient au juge de déterminer la mesure propre à en assurer la réparation. Le préjudice financier résultant d’un trouble anormal de voisinage peut résulter d’une dépréciation de la valeur vénale d’un bien matériel (ex. : Cour d’appel de [Localité 51], 2ème chambre, section A, 7 avril 1998, n° 96/13291, Jurisdata n° 1998-020985 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 15 mai 2013, n° 08/12311), sans que le tribunal soit lié par une estimation de cette perte de valeur vénale qu’il estimerait trop élevée.

Par ailleurs, il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l'existence. Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836)

En l’espèce, la suppression des aménagements (mobiliers, plantes) et ouvrages mis en œuvre sur le toit-terrasse, avec remise en état d’origine, fermeture des accès au toit-terrasse et interdiction d’occupation à quelque titre que ce soit de celui-ci, ne sera pas ordonnée dès lors qu’il s’agit d’une modalité brutale, excessive et inappropriée à la réparation du dommage qui se fera non en nature mais par équivalent, notamment en ce que :

- les travaux (incluant la réfection de l’étanchéité de la terrasse, avec mise en place de dalles sur plots amovibles pour protéger le nouveau complexe, l’agrandissement d’une fenêtre pour accéder à la terrasse par un escalier de 4 marches, la modification de la façade côté cour pour installer une baie vitrée, la transformation d’une fenêtre en porte fenêtre du lot n° 45...) et aménagements mis en œuvre par les consorts [S] et [T] ont été régulièrement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] (pièces n° 5, 10 et 17 produites par les consorts [S] et [T]),
Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L



- les déclarations préalables indispensables afférentes aux travaux litigieux (agrandissement de fenêtre, création de porte, réfection de la couverture-terrasse) ont été déposées et les autorisations d’urbanisme nécessaires obtenues (pièces n° 6 à 8 produites par les consorts [S] et [T]), en l’absence de contestation émise dans le délai d’instruction imparti à l’administration,
- la jouissance exclusive du toit-terrasse litigieux, initialement partie commune générale appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52], a été régulièrement accordée aux lots n° 45 et 46 appartenant respectivement à Monsieur [T] et Monsieur [S], avec modification en conséquence du règlement de copropriété de l’immeuble pour attribuer la jouissance de la moitié de la terrasse au droit du lot n° 45 et la jouissance exclusive de l’autre moitié de la terrasse au droit du lot n° 46 (pièce n° 17 produite par les consorts [S] et [T]).

La remise en état des lieux en nature ne saurait être par ailleurs ordonnée en l’absence d’intention de nuire ou d’atteinte à un droit réel immobilier, tel qu’une servitude (ex. : Cour d’appel de [Localité 57], Chambre 1, section 1, 27 avril 1998, n° RG 97/03006, Jurisdata n° 1998-041233).

Madame [K] [A], de même que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 1], seront donc intégralement déboutés de leurs demandes de condamnation de Monsieur [Y] [T] et de Monsieur [J] [S] à :
- procéder à la démolition, sous astreinte, de toute construction et à la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46, en ce compris l’unité de climatisation, et à le rétablir dans son état d’origine à leur frais, ainsi qu’à l’enlèvement de tout élément mobilier ou plantes entreposés par leurs soins sur le toit-terrasse, avec remise en état des lieux, 
 - interdire, sous astreinte, à ces derniers d’occuper le toit-terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46 du [Adresse 17] à [Localité 52] à quelque titre que ce soit,
- et ordonner, sous astreinte, la fermeture des accès au toit-terrasse.

En revanche, les troubles ci-dessus caractérisés (pertes de vue, de calme et d’intimité...) ont entraîné une dépréciation de la valeur de la propriété de Madame [A] en raison d’inconvénients anormaux du voisinage qui ne sont « pas de nature à attirer les acquéreurs et ne peuvent qu’inciter ceux qui se présenteraient à marchander vivement pour obtenir un sérieux rabais », caractérisant une dépréciation dont l’existence n’est pas subordonnée à une éventuelle revente, en tenant compte du prix initial de l’appartement, de sa valeur actuelle et de la gêne occasionnée (ex. : Civ. 3ème, 28 janvier 1975, n° 73-14.089, publié au bulletin).

Le préjudice de perte de valeur vénale du bien de Madame [A] est en l’espèce réel et actuel, la perte de valeur étant acquise (ex. : Cour d’appel d’[Localité 40], 1ère chambre civile, 26 juin 2025, n° RG 23/03496), nonobstant le fait que le voisin de la demanderesse ne se soit pas approprié illégalement le toit-terrasse litigieux, partie commune de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52], cet élément n’étant pas de nature à remettre en cause la réalité du trouble anormal du voisinage subi et de la dépréciation de la valeur vénale du bien de Madame [A] qui en a découlé.

L’estimation, émanant d’un professionnel de l’immobilier, de la perte de valeur vénale du bien produite en demande par Madame [A] (pièce n° 20) et soumise à la discussion contradictoire des parties dans le cadre de la présente instance :
- prend en considération de manière précise la situation du bien à [Localité 52], tout commerce, proche du métro bonne nouvelle, ainsi que de la description du lot de la demanderesse, au premier étage d’un immeuble, avec 4 pièces d’environ 100 m² avec salle de bain, cuisine séparée et double salon, bureau/chambre, 2ème chambre,
- propose un prix initial du bien à hauteur de 1.100.000 € net vendeur tenant compte de ses caractéristiques propres : atouts (quartier central, possibilité de transformer l’appartement en 2/3 chambres) et inconvénients (1er étage),
- calcule la valeur actuelle à hauteur de la somme de 850.000 € net vendeur sur la base d’une « gêne occasionnée » établie :
* pour partie sur la base de préjudices hypothétiques et non démontrés résultant d’une prétendue « annexion illégale », qui n’existe pas s’agissant d’un toit-terrasse, partie commune, appartenant à l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] (et non à celui du [Adresse 25]) ayant fait l’objet d’aménagements autorisés par l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] et dont la jouissance privative au profit des lots n° 45 et 46 appartenant à Messieurs [T] et [S] a été régulièrement accordée selon résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 29 novembre 2022,
* et pour partie sur la base d’éléments objectifs tenant i) au préjudice financier de perte de valeur vénale occasionné par un « vis-à-vis incompatible avec une vente au prix du marché de » l’appartement et résultant de la transformation du toit-terrasse (partie commune initialement non accessible matériellement aux copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] mais enclavée et entourée par les seuls appartements [T]/[S] et [A]) en partie commune à jouissance privative affectée à l’usage ou à l’utilité exclusifs des lots n° 45 et 46 (conformément aux dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965), avec deux ouvertures pratiquées pour permettre un accès à ladite terrasse depuis ces lots et ii) aux aménagements qui en ont découlé (« tables, chaises, chaises longues »).
 
Dans ces conditions, au regard de l’ensemble des éléments susvisés et compte tenu du trouble anormal du voisinage préalablement caractérisé ainsi que de la dépréciation de la valeur du bien appartenant à Madame [A] qui en a résulté (ex. : Cour d’appel de [Localité 55], 1ère chambre civile, 25 septembre 2024, n° 23/00794), il convient de faire droit à la demande indemnitaire de Madame [A] à hauteur de la somme justifiée et acceptable de 125.000,00 €, au titre du préjudice causé à cette dernière par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier.

Madame [A] sera déboutée du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier ainsi que de l’intégralité de sa demande indemnitaire formulée « en tout état de cause » à hauteur de 145.000 € au titre du « préjudice de jouissance causé à la demanderesse », s’agissant :
- de troubles de jouissance (nuisances sonores, risques d’intrusion ; atteinte à la sécurité) dont il n’est pas établi qu’ils excéderaient les inconvénients du voisinage,
- et d’un « préjudice de jouissance important », pour partie hypothétique, non actuel et non certain, dont les caractéristiques exactes ne sont pas clairement précisées (anxiété, obligations de fermeture des volets, nuisances sonores, risques d’intrusion ?) et qui n’est établi, dans son principe comme dans son quantum important (145.000 €) par aucun élément de preuve.

2-4 Sur la demande de condamnation « solidaire » formée par Madame [A] au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur du bien immobilier de son bien et sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] tendant à voir dire que « la charge finale de la condamnation devra être répartie entre les seuls copropriétaires du bâtiment C » :
 
En droit, en application de l’article 6-3, premier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes à jouissance privative « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ». Aux termes de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative « est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

En l’espèce, il ressort de l’examen du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] en date du 30 octobre 1979 (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires défendeur) que le toit terrasse litigieux, inclus dans l’emprise de la cour commune d’une superficie de 116 m² environ dans l’immeuble sis à [Adresse 54], au fond et sur toute la longueur de l’immeuble, délimité sur un plan annexé au règlement :
- n’a nullement été institué en partie commune spéciale aux termes dudit règlement de copropriété,
- n’est pas compris dans le bâtiment C, en façade, « à l’alignement actuel de la [Adresse 56] » (règlement de copropriété, page 5), bâtiment institué en partie commune spéciale (règlement de copropriété, pages 31 et 32), sans qu’il y soit fait référence à la toiture pourvue d’un dôme en verre transformée par la suite en « dalle terrasse en toiture », dans les années 1980 alors que le règlement de copropriété distingue clairement le bâtiment C de l’ancienne cour commune enclavée.

Cette partie de l’immeuble doit donc être qualifiée de partie commune générale, jusqu’au 29 novembre 2022, puis de partie commune à jouissance privative à compter de cette date, à la suite de votes émis lors d’une assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] (pièce n° 17 produite par les consorts [T] et [U]), étant rappelé que l'octroi d'un droit de jouissance privatif ne retire pas à la partie de l'immeuble concernée sa qualification de partie commune appartenant indivisément « à tous les copropriétaires » (ex. : Civ. 3ème, 22 mai 1973, n° 72-11.406, 29 octobre 1973, n° 72-12.531, 26 juin 1974, n° 73-70289), le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'étant pas assimilable à un droit de propriété (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801). 

Dans ces conditions, une condamnation « in solidum » (et non pas solidaire, faute de solidarité légale ou conventionnelle) des co-responsables du même trouble anormal de voisinage s’impose en l’espèce de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] ne pourra qu’être débouté de sa demande tendant à voir dire que « la charge finale de la condamnation devra être répartie entre les seuls copropriétaires du bâtiment C ».
 
2-5 Sur les demandes indemnitaire et d’annulation du modificatif du règlement de copropriété attribuant la jouissance exclusive de la toiture terrasse litigieuse pour moitié au droit du lot n° 45 et pour moitié au droit du lot n° 46, formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 1], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (dernières écritures, pages 15 à 18) :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] fait valoir que les nuisances rencontrées sont essentiellement sonores mais également sécuritaires, alors que, par jour de beau temps, la terrasse aménagée dans les conditions constatées par commissaire de justice le 21 janvier 2021, devient un véritable endroit de vie, festif, à l’origine de nuisances sonores importants dans la cour commune, faisant caisse de résonance, Madame [A] n’étant pas la seule du voisinage à subir des nuisances sonores, comme l’établissement les attestations d’autres voisins et invités de l’immeuble (pièce, Mme [A], n° 36).

Il ajoute que :
- les pares-vues installés en mars 2021 n’atténuent aucunement les bruits nés de l’occupation de la terrasse litigieuse mais provoquent au contraire par remontée une diffusion de ces bruits au-delà de l’appartement du premier étage vers les appartements des étages supérieurs, puisque cette toiture terrasse est, d’un point de vue architectural, un puits de lumière confiné,
- l’installation récente d’une unité de climatisation sur le toit-terrasse par les consorts [G] est également à l’origine de nuisances sonores importantes, cette climatisation apparaissant clairement sur une annonce de location de l’un des appartements trouvée sur internet (pièce n° 24), de sorte qu’il ne saurait être affirmé qu’il n’y a aucune installation de climatisation,
- l’attribution d’un droit de jouissance exclusive d’une toiture ne pouvant constituer un toit terrasse devra être déclarée nulle, de sorte que le modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 20] et [Adresse 28] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de la publicité foncière sera déclaré nul.

Sur le préjudice subi, les copropriétaires du [Adresse 6] subissent collectivement des nuisances sonores répétées du fait de l’installation illégale de la cour commune par les consorts [S]/[T], dont il découle des nuisances significatives avec, dernièrement, l’installation d’une unité de climatisation, justifiant l’allocation de la somme de 30.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à titre de dommages et intérêts.

Les consorts [S]/[T] répondent que :
- le syndicat des copropriétaires procèdent par simples allégations ou déductions sans verser le moindre élément de preuve démontrant que les copropriétaires subiraient des nuisances sonores,
- il demande réparation de troubles de jouissance qui n’ont pas été ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, alors même que la décision d’agir en justice à leur encontre n’a été votée que par 10 copropriétaires sur les 21 copropriétaires qui composent le syndicat, 9 copropriétaires étant absents et l’un des copropriétaires ayant voté contre l’action (pièce adverse n° 14, syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]),
- l’on comprend aisément du résultat de ce vote de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juin 2021 que la moitié de la copropriété ne subit aucune nuisance du fait de l’aménagement de l’espace litigieux,
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ne subit pas davantage de trouble de sécurité, lesquels ne sauraient résulter des travaux et aménagement qu’ils ont entrepris et réalisés, consistant en des ouvertures donnant accès à l’espace litigieux, alors que des ouvertures donnant accès à l’espace litigieux préexistaient aux travaux réalisés et que la sécurité a été renforcée (pièce n° 20).

En cas de condamnation, les consorts [S]/[T] demandent à ce que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] fait valoir qu’aucune demande n’est formulée à son encontre au 11 juillet 2024. 

Il ajoute que toute demande de condamnation « in solidum » viserait à alléger la charge de Messieurs [S] et [T], qui serait alors répartie principalement sur les copropriétaires du bâtiment A et sur bâtiment B, laissant une charge marginale aux copropriétaires du bâtiment C et anecdotique concernant Messieurs [S] et [T], alors qu’il n’a aucune part dans les résolutions « à la demande de », auxquels ne participent que les copropriétaires du bâtiment C.

***
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un immeuble voisin sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (ex. : Cour d’appel de [Localité 47], 8ème chambre, 19 mai 2021, n° 19/03283).

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

Dès lors qu'un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l'existence (Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d'appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu'ils causent les mêmes troubles de jouissance à l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70.993). La jurisprudence n'exige pas que le préjudice subi soit continu dès lors qu'il est collectif et touche uniformément l'ensemble des copropriétaires, de la même manière pour chacun d'eux (en ce sens, très clairement : Civ. 3ème, 9 juin 1993, n° 91-16.375 et 91-16.357, premiers moyens des pourvois).

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : Civ. 3ème, 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] fait état de nuisances « essentiellement sonores mais également sécuritaires » résultant de l’aménagement de la terrasse litigieuse et précise que Madame [A] « n’est pas la seule du voisinage à subir les nuisances sonores, comme l’établissent les attestations des autres voisins et invités de l’immeuble (pièce [P] n° 36) » (dernières écritures, page 17).

Il a été vu précédemment (§ 1-5) que les nuisances « sécuritaires » alléguées, en l’état hypothétique, ne sont pas démontrées au travers des pièces produites.

S’agissant des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] se contente de renvoyer à trois attestations produites par Madame [A] émanant d’une voisine et de deux invités de Madame [A] pour justifier son allégation vague et non étayée de « nuisances sonores répétées du fait de l’utilisation illégale de la cour commune par les consorts [H], des nuisances significatives qui en découle et, dernièrement, de l’installation d’une unité de climatisation », cette dernière allégation n’étant au demeurant établie par aucun élément probant (dernières écritures, page 19).

Lesdites attestations font état :
- pour deux d’entre elles, de nuisances constatées à deux occasions, exclusivement dans l’appartement de Madame [A],
- et pour la troisième de « nuisances sonores » devenues « plus fréquentes » depuis « mai 2020, date de l’installation de » la terrasse de Messieurs [S] et [T] : « dîners et conversations qui résonnent dans la cour et musique ». 

Ces éléments, mettant en évidence de manière imprécise et non circonstanciée des nuisances ponctuelles, dont l’intensité n’est pas précisément déterminable, sont insuffisamment probants pour établir la réalité d'un trouble collectif subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires au sein de l'immeuble sis [Adresse 6], voire même par une grande majorité d'entre eux.

La preuve n'est donc pas rapportée de l'existence d'un préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires, caractérisée par nuisances multiples et répétées :
- qui leur auraient été imposées du fait des aménagements mis en place et de l’utilisation par les consorts [S] et [T] de la terrasse à jouissance privative litigieuse,
- qui excéderaient les inconvénients normaux du voisinage,
- et qui justifieraient l’allocation de la somme de 30.000 € au titre d’un « préjudice subi par le » syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52], dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] ne démontre pas que la collectivité des copropriétaires aurait subi un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et il ne fait état d’aucun moyen qui serait de nature à justifier, sur le fondement invoqué des troubles anormaux du voisinage, sa demande d’annulation du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023, étant rappelé à nouveau qu’un droit de jouissance exclusive sur le toit-terrasse litigieux a régulièrement été accordé à Monsieur [Y] [T] et à Monsieur [J] [S] lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] en date du 29 novembre 2022.
 
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] ne pourra qu’être intégralement débouté :
- de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [Y] [T] et de Monsieur [J] [S] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, 
- et de sa demande d’annulation du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 51] sous la référence d’enliassement B214P01 2023P7527.

III - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est nécessaire, eu égard à l’ancienneté du présent litige, et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, « l’ampleur » des condamnations pécuniaires n’étant pas un élément de nature à justifier, à lui-seul, que l’exécution provisoire ne soit pas prononcée, en l’absence d’élément permettant d’étayer l’allégation des consorts [S] et [T] selon laquelle les condamnations financières prononcées dans le cadre du présent jugement les placerait « dans une situation financière dramatique » (dernières écritures des consorts [S] et [T], page 48).

Monsieur [J] [S], Monsieur [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8.000,00 € à Madame [K] [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [A] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52], dont les prétentions sont entièrement déclarées mal fondées dans le cadre du présent jugement, sera intégralement débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette les fins de non-recevoir pour absence de publication de demandes visant à « remettre en cause des droits publiés » soulevées par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] ainsi que par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52],
Déboute Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 52] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation de Monsieur [Y] [T] et de Monsieur [J] [S] à :
- procéder à la démolition, sous astreinte, de toute construction et à la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46, en ce compris l’unité de climatisation, et à le rétablir dans son état d’origine à leur frais, ainsi qu’à l’enlèvement de tout élément mobilier ou plantes entreposés par leurs soins sur le toit-terrasse, avec remise en état des lieux, 
 - interdire, sous astreinte, à ces derniers d’occuper le toit-terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46 du [Adresse 19] [Localité 52] à quelque titre que ce soit,
- et ordonner, sous astreinte, la fermeture des accès au toit-terrasse,

Déclare Monsieur [Y] [T], Monsieur [J] [S] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52] responsables de troubles de jouissance subis par Madame [K] [A] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 32] [Localité 1] tendant à voir dire que « la charge finale de la condamnation devra être répartie entre les seuls copropriétaires du bâtiment C »,

Condamne in solidum Monsieur [Y] [T], Monsieur [J] [S] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 31] [Localité 52] à payer à Madame [K] [A] la somme de 125.000,00 €, au titre du préjudice causé à cette dernière par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier, 

Déboute Madame [A] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier ainsi que de l’intégralité de sa demande indemnitaire formulée « en tout état de cause » à hauteur de 145.000,00 € au titre du « préjudice de jouissance causé à la demanderesse »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] de sa demande d’annulation du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 51] sous la référence d’enliassement B214P01 2023P7527,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [Y] [T] et de Monsieur [J] [S] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Condamne in solidum Monsieur [J] [S], Monsieur [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 33] entiers dépens,

Condamne in solidum Monsieur [J] [S], Monsieur [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 32] [Localité 1] à payer à Madame [K] [A] la somme de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [K] [A] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 52] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [J] [S], Monsieur [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Adresse 50] [Localité 1] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à [Localité 51] le 15 Janvier 2026


La Greffière Le Président