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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 1, 19 novembre 2025, n° 24/08992

Autres décisions ne dessaisissant pas la juridictionDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [T] [W] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3].
 
Par acte sous seing privé du 15 avril 2009, Monsieur [W] a donné à bail à la société Au Rendez-vous des Artiste un local commercial au sein de l'immeuble susvisé et ce, à compter du 1er mai 2009 et pour une durée de 23 mois.

La société Au Rendez-vous des Artistes était propriétaire d'un fonds de commerce de brasserie, café, restaurant, au [Adresse 3]. Par jugement du 21 mai 2019, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de cette société, procédure convertie en liquidation judiciaire par jugement du 13 octobre 2020.

Par ordonnance du 7 juin 2021, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bobigny a autorisé le liquidateur judiciaire de la société Au Rendez-vous des Artistes à céder le fonds de commerce susvisé à Madame [O] [V], agissant pour le compte d'une société à constituer, au prix de 30 000 euros hors droits, hors charges et hors frais d'acte. La S.A.S. [O] Café, immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 1er décembre 2021, a été constituée à effet de substituer Madame [V] comme preneur à bail.

Monsieur [T] [W], propriétaire du local commercial sis [Adresse 3], n'ayant pas répondu favorablement au rendez-vous de signature de l'acte de cession du fonds de commerce, la société [O] Café l'a assigné devant le tribunal de commerce de Bobigny.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal de commerce de Bobigny a constaté que l'ordonnance du juge commissaire du 7 juin 2021 avait force de chose jugée et que la vente du fonds de commerce sis [Adresse 3] au profit de la société [O] Café, qui s'est substituée à Madame [O] [V], était parfaite et qu'elle valait vente avec effet translatif de propriété dudit fonds de commerce au jour du jugement. Ce jugement a été signifié à Monsieur [W] le 13 septembre 2022.

Le 24 juillet 2024, Monsieur [W] a fait délivrer un commandement de payer à la société [O] Café visant la clause résolutoire aux fins, à titre principal, de voir payer la somme de 58 029,75 euros au titre du décompte locatif.

Par exploit de commissaire de justice du 6 août 2024, la société [O] Café a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir juger que les relations contractuelles entre la société [O] Café et Monsieur [W] sont régies par le droit commun applicable aux baux commerciaux et que le commandement de payer du 24 juillet 2024 est nul et de nul effet.

Par exploit des 5 et 6 novembre 2024, Monsieur [W] a mis en demeure la société [O] Café, Madame [O] [V] de cesser, notamment, d'utiliser les locaux du [Adresse 3] pour une destination autre que celle visée au bail.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident, notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, Monsieur [W] demande au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER la société [O] CAFE de l’ensemble de ses demandes ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de se conformer à la clause de destination du bail et l’arrêt de toute activité de cabaret, discothèque, bar de nuit, bar à chicha concert ou toute activité autre que la destination contractuellement prévue, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de procéder à l’arrêt de toute activité nocturne sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir et 1.000 € à chaque infraction constatée, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de produire et afficher la licence IV de l’établissement, sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de produire sous astreinte de 1.000 € par jour l’attestation de formation du gérant au titre de la réglementation relative aux autorisations de débits ventes de boissons, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de cesser toute occupation et de débarrasser tous objets et meubles du passage situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, et de 1.000 € à chaque infraction, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de procéder la remise en état initial du passage, du portail et de la façade des lieux loués sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir y compris la dépose de la toiture irrégulièrement installée ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de fournir les clés d’accès du passage irrégulièrement approprié sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de justifier des autorisations administratives ERP et des contrôles périodiques de la Commission de sécurité effectués sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques de son activité sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ;

- ORDONNER à la société [O] CAFE de faire réaliser les contrôles réglementaires obligatoires des installations de sécurité de l’établissement conformément à l’article R143-34 par un bureau de contrôle agréé sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier la réalisation ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de faire réaliser les contrôles réglementaires obligatoires des installations électriques de l’établissement conformément à l’article R143-34 du CCH et à l’article R.4226-16 du code du travail par un organisme agréé sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier la réalisation;
 
- CONDAMNER la société [O] CAFE à payer la somme de 60.000 € à titre de provision au titre des loyers et charges impayés ;
 
- CONDAMNER la société [O] CAFE à verser à Monsieur [T] [W] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] fait principalement valoir que :
le bail initial du 15 avril 2009 le liant à la société Au Rendez-vous des Artistes a été conclu pour une durée de 23 mois et 15 jours. Le locataire s'étant maintenu dans les locaux à l'issue, un bail commercial a pris effet et ce, aux mêmes clauses et conditions du bail expiré (Cass. 3e civ. 6 nov. 2001),le preneur a pour obligation d'user de la chose louée selon la destination fixée au bail or, les activités de bar musical, de cabaret et/ou de discothèque ne constituent pas des activités connexes et/ou complémentaires à celles de restaurant bar café,
Monsieur [W] soutient que les statuts de la société [O] Café démontrent qu'elle s'est vue attribuer le code d'activité NAP/APE “autres activités récréatives et de loisirs” qui comprend “discothèques et pistes de danse”, ce qui diffère de la destination du bail et présente un danger au regard des dispositions relatives à la règlement incendie et sécurité des ERP,l'activité de cabaret night-club exercée dans les lieux a également été constatée par le commissaire de justice le 21 septembre 2024, les locaux étant ouverts sous l'enseigne Zeralda, de 23h00 à 05h30 les vendredi, samedi et dimanche, tandis qu'ils sont fermés le jour,il rapporte de surcroît que l'assureur de la société [O] Café a résilié le contrat d'assurance souscrit par la locataire pour fausse déclaration, notamment parce qu'elle a déclaré une activité de bar, café, restaurant alors qu'il apparaît que le bien est destiné à une activité de bar de nuit et de bar à chicha,cette activité se fait selon lui en violation des normes de sécurité incendie notamment au regard des revêments intérieurs de la salle et de sa décoration, de la présence de multiprises électriques et de câbles flottants, de l'absence d'alarme incendie et du vérouillage des issues de secours,Monsieur [W] s'estime donc légitime à solliciter qu'il soit imposé à la société [O] Café de se conformer à la clause de destination et de cesser toutes activités de nuit et de discothèque, bar de nuit, cabaret et ce, sous astreinte,Il considère au surplus légitime d'ordonner à la locataire de communiquer l'attestation d'assurance des lieux loués et ce, sous astreinte,Monsieur [W] soutient en outre que l'établissement vend de l'alcool sans que la licence IV ne soit affichée ni que le gérant ne justifie avoir suivi la formation prévue à l'article L.3332-1-1 du code de la santé publique, ce qui justifie d'ordonner à la société [O] Café de justifier de sa licence IV et de la formation de son gérant,il fait en outre valoir que la locataire aurait procédé à des travaux non autorisés et se serait appropriée une allée permettant le passage commun à plusieurs immeubles par la création d'une façade maçonnée en remplacement d'un portail, empiètant sur un terrain ne faisant pas partie de l'assiette du bail ; ce qui justifie selon lui d'ordonner à la société [O] Café de remettre les lieux en l'état et de lui restituer la clef d'accès au passage,Monsieur [W] estime que la société [O] Café doit justifier des autorisations administratives ERP et des contrôles périodiques effectués à cet égard et faire effectuer une contrôle réglementaire de ses installations de sécurité conformément aux dispositions de l'article R.143-34 ; ces mesures devant être ordonnées sous astreinte,enfin, le bailleur se considère bien fondé à solliciter la condamnation de la société [O] Café au paiement d'une provision de 60 000 euros au titre de la dette locative.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, la société [O] Café demande au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER Monsieur [T] [W] de ses demandes, fins et prétentions ;
 
CONDAMNER Monsieur [T] [W] à payer à la société [O] CAFE une indemnité de procédure de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
RENVOYER l’affaire à la mise en état au fond ;
 




RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [O] Café fait principalement valoir que :
le bail, qui relève du statut de baux commerciaux prévu par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, a pour destination “Bar restaurant avec licence IV” mais l'activité cédée telle qu'elle résulte du cahier des charges établi pour le dépôt d'offre de la société Au Rendez-vous des Artistes a été “Exploitation de piste de danse, l'acquisition, la prise en location gérance et l'exploitation de tous commerces, brasserie, café, restaurant plats à emporter”,contrairement à ce que Monsieur [W] soutient, le code d'activité NAF/APE attribué à la société [O] Café n'a aucun effet juridique, ne constituant qu'une référence à une nomenclature utilisée à des fins statistiques par l'INSEE,le procès-verbal de constat du 21 septembre 2024 ne démontre pas l'existence d'une activité de discothèque, seul un petit groupe de personnes qui chantent dans une salle où sont disposées tables et chaises pour les clients étant visible,tout au plus peut-on retenir une activité ponctuelle de cabaret afin de proposer des activités variées à la clientèle, qui n'est soumise à aucune autorisation selon l'article R7122-13 du code du travail,cette activité est au demeurant dans la continuité de “l'exploitation de piste de danse” autorisée par Monsieur [W] à l'égard de la société Au Rendez-vous des Artistes et il n'est pas démontré l'existence d'une activité interdite par les dispositions du bail,la demande du bailleur de voir cesser toute activité de nuit et de discothèque bar de nuit cabaret ne peut donc prospérer,la licence IV de la société [O] Café est versée aux débats ainsi que le permis d'exploitation justifiant de la formation de Madame [V], il n'y a donc pas lieu de faire droit aux demandes du bailleur sur ces fondements,il n'est pas non plus rapporté la preuve de travaux effectués par la société [O] Café, l'incorporation de photographies non datées ne permettant pas d'établir l'état de lieux au moment de la prise de possession par la société [O] Café,Monsieur [W] échoue également à établir l'occupation du passage de séparation entre les bâtiments voisins ; l'intervention de pompiers lors de l'incendie des locaux de la parcelle voisine, auxquels ils ont accédé par le passage litigieux, le démontre,de surcroît, les clefs d'accès à ce passage ont été remis au conseil du bailleur par lettre officielle du 4 mars 2025,les demandes de Monsieur [W] à l'égard de l'occupation de ce passage devront donc être rejetées,en outre, l'attestation d'assurance multirisque professionnelle pour les locaux du [Adresse 3] étant versée, il n'y a pas non plus lieu de faire droit à une demande à ce titre,de même, les attestations de conformité à la règlementation en vigueur de l'installation électrique, de l'alarme incendie et des extincteurs ainsi que la copie du cahier de suivi des ERP confirmant le respect des visites annuelles attestent de la conformité des locaux aux exigences se rapportant aux ERP, Monsieur [W] devra donc être débouté de ses demandes à ce titre,enfin, la demande de provision à hauteur de 60 000 euros n'étant justifiée par aucun développement aux écritures du bailleur, il ne peut y être fait droit et ce, d'autant que la procédure au fond a pour objet de contester la dette locative invoquée par ce dernier.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries sur incident du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur les demandes de Monsieur [W]

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction (...). » 

Selon l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 
2° Allouer une provision pour le procès ; 
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

1/ Sur le respect de la destination du bail

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.


En l'espèce, le bail conclu le 15 avril 2009 par Monsieur [T] [W] et Monsieur [Q] [Z], agissant au nom et en sa qualité de futur gérant de la société Au Rendez-vous des Artistes, précise que la destination des locaux dépendant du [Adresse 3] est restreinte à « Bar Restaurant avec licence IV ».

L'acquisition par la société [O] Café du fonds de commerce résultant d'une cession dudit fonds dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Au Rendez-vous des Artistes, et aucun bail n'ayant été conclu par la société [O] Café et Monsieur [W], ce sont les clauses et conditions du bail du 15 avril 2009 qui s'imposent à eux.



Il sera rappelé à titre liminaire que l'activité d'un fonds de commerce ne peut se confondre avec la destination fixée par le bail, celle-ci pouvant être plus restreinte et limiter ainsi un fonds de commerce à une partie de ses activités.

Par procès-verbal du 28 août 2024, Maître [X] [D], commissaire de justice, atteste avoir constaté au travers de recherches sur internet que des événements nocturnes se tenant de 18h00 au lendemain 6h00 se sont tenus dans les locaux loués par la société [O] Café au [Adresse 4] les 30 avril 2023, 7 mai 2023, 28 mai 2023, 30 mai 2023. La commissaire de justice découvre, par l'intermédiaire de ces publications l'identité d'une personne déclarant travailler au sein du « zéralda chicha cabaret au [Adresse 3] ». Le compte Facebook de cette personne contient plusieurs affiches de soirées se tenant au « cabaret Zeralda » et mentionne des horaires d'ouverture du vendredi au dimanche de 00h jusqu'à l'aube ou du jeudi au dimanche avec précision d'une gratuité pour les femmes avant 02h00. Une vidéo de 31 secondes publiée sur ce compte le 15 juillet 2023 fait apparaître plusieurs personnes dansant au son d'une musique forte dans une salle sombre éclairée par un jeu de lumières.

Par procès-verbal du 21 septembre 2024, et agissant en vertu de l'ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Bobigny du 10 septembre 2024, Maître [A] [K], commissaire de justice, s'est rendue à 01h15 accompagnée d'agents de la police nationale au Zeralda aux fins, notamment, de visiter les lieux et constater les conditions d'occupation des locaux. La commissaire de justice a ainsi constaté que ceux-ci se composent d'un premier espace à usage de bar avec coin cuisine et vestiaire qui est relié à un second espace par une porte suivie d'un couloir décoré de plantes artificielles en nombre. De la musique provient de la porte de séparation. Le second espace est sombre avec des jeux de lumières rouges et vertes et un musicien, en place derrière un clavier, joue de la musique. Lorsque Maître [K] sollicite de parler au gérant des lieux, un homme déclarant se nommer [B] [Q] [P] se présente comme le responsable de l'établissement. Il déclare spontanément que l'établissement est exploité comme discothèque et bar de nuit et que les horaires d'ouverture sont de 23h00 à 05h30 les vendredi, samedi et dimanche. Il ajoute exercer également une activité de bar à chicha et de concert et que les lieux sont fermés en journée. Il déclare trois salariés ; un pianiste, un employé polyvalent et un videur. Monsieur [P] ajoute qu'un système d'alarme est installé mais non fonctionnel le jour du constat et que le local ne dispose pas de dispositif de désenfumage. Maître [K] constate également que la porte d'issue de secours se trouvant dans le couloir de séparation des deux salles est fermée à clef lors de son passage et que son accès est encombré. De même, si la seconde salle dispose d'un accès à une cour extérieure, celle-ci est rendue difficilement accessible du fait de son encombrement. Deux des clients présents confirment que la seconde salle est exploitée à usage de discothèque. Le pianiste conteste être salarié mais déclare venir travailler trois fois par semaine depuis trois semaines au sein du Zeralda.

La société [O] Café conteste cet usage des lieux mais sans pour autant verser de pièces attestant d'une utilisation conforme à la destination fixée par le bail. De surcroît, Maître [K] a mentionné dans son constat du 21 septembre 2024 que la personne s'étant présentée à elle comme étant le responsable de l'établissement, Monsieur [P], confirmait que les locaux étaient exploités en qualité de discothèque et de bar de nuit et ce, trois nuits par semaine. Le pianiste présent lors de la réalisation du constat a confirmé ces dires puisqu'il a indiqué travaillé trois soirs par semaine depuis trois semaines. L'existence d'une discothèque au sein de l'établissement était en outre confirmée par des clients.

Il ressort pourtant des deux constats des éléments démontrant l'utilisation par la société [O] Café d'une partie des locaux du [Adresse 3] à usage de discothèque et bar de nuit, activé non prévue au bail du 15 avril 2009, ainsi que l'absence de respect de plusieurs exigences en matière de sécurité, telle que l'existence d'accès de secours en bon état d'usage et d'un système de désenfumage, étant rappelé que les lieux abritent également un bar à chicha. Ces manquements constituent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser au regard du danger qu'ils représentent pour les occupants de l'établissement. 

Il sera donc fait droit à la demande tendant à faire cesser toute activité contrevenant à la destination du bail et, par conséquent, de toute activité de discothèque, de bar de nuit et ce, sans qu'il soit pour autant nécessaire de les distinguer de l'interdiction d'exercer une activité de nuit, cette interdiction étant par essence incluse dans l'obligation de respecter la destination du bail. Ces obligations seront imposées sous astreinte selon les modalités fixées au dispositif.

En revanche, la société [O] Café atteste de l'obtention de la licence IV au travers du récépissé de déclaration du 15 décembre 2021, ainsi que des formations relatives à l'exploitation d'un débit de boissons de 3ème ou 4ème catégorie et de la vente de boissons alcooliques la nuit. Monsieur [W] sera en conséquence débouté de sa demande de communication sous astreinte de la licence IV et des attestations de formation s'y rapportant.


2/ Sur l'occupation de la parcelle et la réalisation de travaux

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de remise en état du passage et de la façade, de remise des clefs d'accès du passage et de voire cesser toute occupation du passage. Ces demandes, qui sont contestées et dont il n'est pas justifié en l'état des pièces transmises de l'urgence ni qu'elles constitueraient un trouble manifestement illicite, et qui nécessitent d'interpréter précisément les conditions du bail relèvent en effet de la compétence du tribunal et non de la compétence du juge de la mise en état. De façon surabondante, il sera relevé que la société [O] Café justifie avoir remis les clefs du passage adjacent à ses locaux le 4 mars 2025 au conseil de Monsieur [W].


3/ Sur la qualification d'ERP et les conditions de sécurité de l'établissement

Selon l'article L.122-5 du code de la construction et de l'habitation, l'ouverture d'un établissement recevant du public est subordonnée à une autorisation délivrée par l'autorité administrative après contrôle du respect des dispositions de l'article L. 161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, des articles L. 141-2 et L. 143-2.

En vertu de l'article R.143-2 dudit code constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

L'article R.143-34 de ce même code prévoit quant à lui que les exploitants sont tenus, chacun en ce qui le concerne, de s'assurer que les installations ou équipements sont établis, maintenus et entretenus en conformité avec les dispositions du présent titre. A cet effet, ils font respectivement procéder pendant la construction et périodiquement en cours d'exploitation aux vérifications nécessaires par les organismes ou personnes agréés dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur. Le contrôle exercé par l'administration ou par les commissions de sécurité ne les dégage pas des responsabilités qui leur incombent personnellement.




Aux termes de l'article PE 5 de l'arrêté du 23 mars 1965 portant approbation du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, en cours d'exploitation, l'exploitant est tenu de procéder ou de faire procéder, par des techniciens qualifiés de son choix, aux opérations d'entretien et de vérification des installations et équipements techniques utilisés dans son établissement concernant l'électricité, l'éclairage, le chauffage, la ventilation, la réfrigération, le gaz, les ascenseurs et moyens de lutte contre l'incendie, etc.

L'article R. 4226-16 du code du travail dispose que l'employeur procède ou fait procéder, périodiquement, à la vérification des installations électriques afin de s'assurer qu'elles sont maintenues en conformité avec les règles de santé et de sécurité qui leur sont applicables.


En l'espèce, Monsieur [W] fonde des demandes au titre de la qualité d'ERP de l'établissement géré par la société [O] Café sans pour autant préciser à quelle catégorie d'ERP celui-ci se rattache. Au regard de la destination telle que fixée au bail, il y a lieu de considérer qu'il s'agit a minima d'un ERP de 5ème catégorie.

L'obligation visée à l'article L.122-5 du code de la construction et de l'habitation s'imposant lors de tout changement d'exploitant de fonds de commerce, et au regard de la nature de l'activité de discothèque exploitée dans une partie des locaux, distincte de celle visée au bail, il sera fait droit à la demande de Monsieur [W] de voir ordonner à la société [O] Café de justifier de l'autorisation administrative ERP obtenue à l'égard des locaux exploités au [Adresse 3].

De même, la société [O] Café ne justifiant pas que les sociétés BS Design, ID Sécurité et O'Feux, qui ont procédé à la vérification des équipements de sécurité incendie et d'alarme sont des organismes ou personnes agréés dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur au sens de l'article R.143-34 du code de la construction et de l'habitation, elle devra justifier de leur qualité et, s'ils ne bénéficient pas de l'agrément susvisé, de la réalisation de ces contrôles réglementaires obligatoires des installations de sécurité de l'établissement par un organisme agréé et ce, selon les modalités fixées au dispositif.

En revanche, faute pour Monsieur [W] de démontrer que l'établissement exploité par la société [O] Café impose un contrôle de la commission de sécurité compétente, celle-ci n'étant obligatoire que pour certains établissements de catégorie 5, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à justifier de la réalisation de contrôles périodiques par la commission de sécurité.

De même, les dispositions de l'article R.143-34 du code de la construction et de l'habitation ne portant que sur le contrôle des mesures de lutte contre l'incendie des ERP et l'article R. 4226-16 du code du travail ainsi que l'article PE 5 de l'arrêté du 23 mars 1965 n'imposant pas que le contrôle des systèmes électriques soit réalisé par un organisme agréé, il y a lieu de considérer que l'attestation de vérification versée par la société [O] Café suffise à répondre à cette exigence. Monsieur [W] sera en conséquence également débouté de cette demande.


4/ Sur l'assurance

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En l'espèce, faute pour Monsieur [W] de démontrer l'existence d'une obligation contractuelle à la charge de la société [O] Café pour contracter une assurance multirisques professionnels, le bail prévoyant expressément à son point 8 b- que « le preneur étant de ce fait dispensé d'assurer ses risques locatifs », il ne peut être fait droit à sa demande de communication sous astreinte d'une telle assurance.


5/ Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [W] se limite à indiquer dans les motifs de ses dernières écritures, au soutien de sa demande de provision à hauteur de 60 000 euros au titre de l'arriéré locatif, « Enfin Monsieur [W] est bien fondé à solliciter la condamnation de la société [O] Café à lui payer au titre de la dette locative la somme provisionnelle de 60 000 euros. ».

Dès lors, faute de motiver sa demande en droit et en faits, Monsieur [W] en sera débouté.
 

2- Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l'espèce, il n'y a lieu ni de distinguer les dépens de l'incident des dépens de l'instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner la société [O] Café à indemniser, dès à présent, Monsieur [W] des frais irrépétibles liés à l'incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

ORDONNE à la S.A.S. [O] Café de cesser toute violation de la destination fixée par le bail du 15 avril 2009 et notamment de cesser toute activité de nuit, telle que celles de discothèque et de bar de nuit et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 € par jour de retard ceci pendant au maximum 180 jours ;

ORDONNE à la S.A.S. [O] Café de justifier des autorisations administratives ERP et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ceci pendant au maximum 180 jours ;

ORDONNE à la S.A.S. [O] Café de justifier de la réalisation des contrôles réglementaires obligatoires des installations de sécurité de l’établissement conformément à l’article R143-34 par un bureau de contrôle agréé et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 € par jour de retard ceci pendant au maximum 180 jours;

DEBOUTE Monsieur [T] [W] de ses demandes provisoires formées dans le cadre du présent incident de :
- produire et afficher la licence IV de l’établissement sous astreinte de 1.000 € par jour ,
- produire sous astreinte de 1.000 € par jour l’attestation de formation du gérant au titre de la réglementation relative aux autorisations de débits ventes de boissons, à compter de l’ordonnance à intervenir,
- cesser toute occupation et de débarrasser tous objets et meubles du passage situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, et de 1.000 € à chaque infraction, à compter de l’ordonnance à intervenir,

- procéder la remise en état initial du passage, du portail et de la façade des lieux loués sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir y compris la dépose de la toiture irrégulièrement installée,
- de fournir les clés d’accès du passage irrégulièrement approprié sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir,
- justifier des contrôles périodiques de la Commission de sécurité ERP effectués sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
- de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques de son activité sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ;
- de faire réaliser les contrôles réglementaires obligatoires des installations électriques de l’établissement conformément à l’article R143-34 du CCH et à l’article R.4226-16 du code du travail par un organisme agréé sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier la réalisation;

DEBOUTE Monsieur [T] [W] de sa demande de provision à hauteur de 60 000 euros au titre des loyers et charges impayées ;

RESERVE les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état de la section 1 du 29 janvier 2026 à 10h00 pour conclusions actualisées de la S.A.S. [O] Café.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT




Madame AIT Madame THINAT
Texte intégral
Tribunal judiciaire de Bobigny 
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE N° RG : N° RG 24/08992 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVY5
Ordonnance du juge de la mise en état 
du 19 Novembre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT 
DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 24/08992 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVY5
N° de Minute : 25/01470

DEMANDEUR

S.A.S. [O] CAFE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Jean-marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0311

C/

DEFENDEUR

Monsieur [T] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R273



JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,
assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.


DÉBATS :

Audience publique du 24 septembre 2025.


ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.






EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [T] [W] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3].
 
Par acte sous seing privé du 15 avril 2009, Monsieur [W] a donné à bail à la société Au Rendez-vous des Artiste un local commercial au sein de l'immeuble susvisé et ce, à compter du 1er mai 2009 et pour une durée de 23 mois.

La société Au Rendez-vous des Artistes était propriétaire d'un fonds de commerce de brasserie, café, restaurant, au [Adresse 3]. Par jugement du 21 mai 2019, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de cette société, procédure convertie en liquidation judiciaire par jugement du 13 octobre 2020.

Par ordonnance du 7 juin 2021, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bobigny a autorisé le liquidateur judiciaire de la société Au Rendez-vous des Artistes à céder le fonds de commerce susvisé à Madame [O] [V], agissant pour le compte d'une société à constituer, au prix de 30 000 euros hors droits, hors charges et hors frais d'acte. La S.A.S. [O] Café, immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 1er décembre 2021, a été constituée à effet de substituer Madame [V] comme preneur à bail.

Monsieur [T] [W], propriétaire du local commercial sis [Adresse 3], n'ayant pas répondu favorablement au rendez-vous de signature de l'acte de cession du fonds de commerce, la société [O] Café l'a assigné devant le tribunal de commerce de Bobigny.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal de commerce de Bobigny a constaté que l'ordonnance du juge commissaire du 7 juin 2021 avait force de chose jugée et que la vente du fonds de commerce sis [Adresse 3] au profit de la société [O] Café, qui s'est substituée à Madame [O] [V], était parfaite et qu'elle valait vente avec effet translatif de propriété dudit fonds de commerce au jour du jugement. Ce jugement a été signifié à Monsieur [W] le 13 septembre 2022.

Le 24 juillet 2024, Monsieur [W] a fait délivrer un commandement de payer à la société [O] Café visant la clause résolutoire aux fins, à titre principal, de voir payer la somme de 58 029,75 euros au titre du décompte locatif.

Par exploit de commissaire de justice du 6 août 2024, la société [O] Café a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir juger que les relations contractuelles entre la société [O] Café et Monsieur [W] sont régies par le droit commun applicable aux baux commerciaux et que le commandement de payer du 24 juillet 2024 est nul et de nul effet.

Par exploit des 5 et 6 novembre 2024, Monsieur [W] a mis en demeure la société [O] Café, Madame [O] [V] de cesser, notamment, d'utiliser les locaux du [Adresse 3] pour une destination autre que celle visée au bail.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident, notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, Monsieur [W] demande au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER la société [O] CAFE de l’ensemble de ses demandes ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de se conformer à la clause de destination du bail et l’arrêt de toute activité de cabaret, discothèque, bar de nuit, bar à chicha concert ou toute activité autre que la destination contractuellement prévue, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de procéder à l’arrêt de toute activité nocturne sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir et 1.000 € à chaque infraction constatée, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de produire et afficher la licence IV de l’établissement, sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de produire sous astreinte de 1.000 € par jour l’attestation de formation du gérant au titre de la réglementation relative aux autorisations de débits ventes de boissons, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de cesser toute occupation et de débarrasser tous objets et meubles du passage situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, et de 1.000 € à chaque infraction, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de procéder la remise en état initial du passage, du portail et de la façade des lieux loués sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir y compris la dépose de la toiture irrégulièrement installée ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de fournir les clés d’accès du passage irrégulièrement approprié sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de justifier des autorisations administratives ERP et des contrôles périodiques de la Commission de sécurité effectués sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques de son activité sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ;

- ORDONNER à la société [O] CAFE de faire réaliser les contrôles réglementaires obligatoires des installations de sécurité de l’établissement conformément à l’article R143-34 par un bureau de contrôle agréé sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier la réalisation ;
 
- ORDONNER à la société [O] CAFE de faire réaliser les contrôles réglementaires obligatoires des installations électriques de l’établissement conformément à l’article R143-34 du CCH et à l’article R.4226-16 du code du travail par un organisme agréé sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier la réalisation;
 
- CONDAMNER la société [O] CAFE à payer la somme de 60.000 € à titre de provision au titre des loyers et charges impayés ;
 
- CONDAMNER la société [O] CAFE à verser à Monsieur [T] [W] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] fait principalement valoir que :
le bail initial du 15 avril 2009 le liant à la société Au Rendez-vous des Artistes a été conclu pour une durée de 23 mois et 15 jours. Le locataire s'étant maintenu dans les locaux à l'issue, un bail commercial a pris effet et ce, aux mêmes clauses et conditions du bail expiré (Cass. 3e civ. 6 nov. 2001),le preneur a pour obligation d'user de la chose louée selon la destination fixée au bail or, les activités de bar musical, de cabaret et/ou de discothèque ne constituent pas des activités connexes et/ou complémentaires à celles de restaurant bar café,
Monsieur [W] soutient que les statuts de la société [O] Café démontrent qu'elle s'est vue attribuer le code d'activité NAP/APE “autres activités récréatives et de loisirs” qui comprend “discothèques et pistes de danse”, ce qui diffère de la destination du bail et présente un danger au regard des dispositions relatives à la règlement incendie et sécurité des ERP,l'activité de cabaret night-club exercée dans les lieux a également été constatée par le commissaire de justice le 21 septembre 2024, les locaux étant ouverts sous l'enseigne Zeralda, de 23h00 à 05h30 les vendredi, samedi et dimanche, tandis qu'ils sont fermés le jour,il rapporte de surcroît que l'assureur de la société [O] Café a résilié le contrat d'assurance souscrit par la locataire pour fausse déclaration, notamment parce qu'elle a déclaré une activité de bar, café, restaurant alors qu'il apparaît que le bien est destiné à une activité de bar de nuit et de bar à chicha,cette activité se fait selon lui en violation des normes de sécurité incendie notamment au regard des revêments intérieurs de la salle et de sa décoration, de la présence de multiprises électriques et de câbles flottants, de l'absence d'alarme incendie et du vérouillage des issues de secours,Monsieur [W] s'estime donc légitime à solliciter qu'il soit imposé à la société [O] Café de se conformer à la clause de destination et de cesser toutes activités de nuit et de discothèque, bar de nuit, cabaret et ce, sous astreinte,Il considère au surplus légitime d'ordonner à la locataire de communiquer l'attestation d'assurance des lieux loués et ce, sous astreinte,Monsieur [W] soutient en outre que l'établissement vend de l'alcool sans que la licence IV ne soit affichée ni que le gérant ne justifie avoir suivi la formation prévue à l'article L.3332-1-1 du code de la santé publique, ce qui justifie d'ordonner à la société [O] Café de justifier de sa licence IV et de la formation de son gérant,il fait en outre valoir que la locataire aurait procédé à des travaux non autorisés et se serait appropriée une allée permettant le passage commun à plusieurs immeubles par la création d'une façade maçonnée en remplacement d'un portail, empiètant sur un terrain ne faisant pas partie de l'assiette du bail ; ce qui justifie selon lui d'ordonner à la société [O] Café de remettre les lieux en l'état et de lui restituer la clef d'accès au passage,Monsieur [W] estime que la société [O] Café doit justifier des autorisations administratives ERP et des contrôles périodiques effectués à cet égard et faire effectuer une contrôle réglementaire de ses installations de sécurité conformément aux dispositions de l'article R.143-34 ; ces mesures devant être ordonnées sous astreinte,enfin, le bailleur se considère bien fondé à solliciter la condamnation de la société [O] Café au paiement d'une provision de 60 000 euros au titre de la dette locative.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, la société [O] Café demande au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER Monsieur [T] [W] de ses demandes, fins et prétentions ;
 
CONDAMNER Monsieur [T] [W] à payer à la société [O] CAFE une indemnité de procédure de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
RENVOYER l’affaire à la mise en état au fond ;
 




RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [O] Café fait principalement valoir que :
le bail, qui relève du statut de baux commerciaux prévu par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, a pour destination “Bar restaurant avec licence IV” mais l'activité cédée telle qu'elle résulte du cahier des charges établi pour le dépôt d'offre de la société Au Rendez-vous des Artistes a été “Exploitation de piste de danse, l'acquisition, la prise en location gérance et l'exploitation de tous commerces, brasserie, café, restaurant plats à emporter”,contrairement à ce que Monsieur [W] soutient, le code d'activité NAF/APE attribué à la société [O] Café n'a aucun effet juridique, ne constituant qu'une référence à une nomenclature utilisée à des fins statistiques par l'INSEE,le procès-verbal de constat du 21 septembre 2024 ne démontre pas l'existence d'une activité de discothèque, seul un petit groupe de personnes qui chantent dans une salle où sont disposées tables et chaises pour les clients étant visible,tout au plus peut-on retenir une activité ponctuelle de cabaret afin de proposer des activités variées à la clientèle, qui n'est soumise à aucune autorisation selon l'article R7122-13 du code du travail,cette activité est au demeurant dans la continuité de “l'exploitation de piste de danse” autorisée par Monsieur [W] à l'égard de la société Au Rendez-vous des Artistes et il n'est pas démontré l'existence d'une activité interdite par les dispositions du bail,la demande du bailleur de voir cesser toute activité de nuit et de discothèque bar de nuit cabaret ne peut donc prospérer,la licence IV de la société [O] Café est versée aux débats ainsi que le permis d'exploitation justifiant de la formation de Madame [V], il n'y a donc pas lieu de faire droit aux demandes du bailleur sur ces fondements,il n'est pas non plus rapporté la preuve de travaux effectués par la société [O] Café, l'incorporation de photographies non datées ne permettant pas d'établir l'état de lieux au moment de la prise de possession par la société [O] Café,Monsieur [W] échoue également à établir l'occupation du passage de séparation entre les bâtiments voisins ; l'intervention de pompiers lors de l'incendie des locaux de la parcelle voisine, auxquels ils ont accédé par le passage litigieux, le démontre,de surcroît, les clefs d'accès à ce passage ont été remis au conseil du bailleur par lettre officielle du 4 mars 2025,les demandes de Monsieur [W] à l'égard de l'occupation de ce passage devront donc être rejetées,en outre, l'attestation d'assurance multirisque professionnelle pour les locaux du [Adresse 3] étant versée, il n'y a pas non plus lieu de faire droit à une demande à ce titre,de même, les attestations de conformité à la règlementation en vigueur de l'installation électrique, de l'alarme incendie et des extincteurs ainsi que la copie du cahier de suivi des ERP confirmant le respect des visites annuelles attestent de la conformité des locaux aux exigences se rapportant aux ERP, Monsieur [W] devra donc être débouté de ses demandes à ce titre,enfin, la demande de provision à hauteur de 60 000 euros n'étant justifiée par aucun développement aux écritures du bailleur, il ne peut y être fait droit et ce, d'autant que la procédure au fond a pour objet de contester la dette locative invoquée par ce dernier.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries sur incident du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur les demandes de Monsieur [W]

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction (...). » 

Selon l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 
2° Allouer une provision pour le procès ; 
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

1/ Sur le respect de la destination du bail

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.


En l'espèce, le bail conclu le 15 avril 2009 par Monsieur [T] [W] et Monsieur [Q] [Z], agissant au nom et en sa qualité de futur gérant de la société Au Rendez-vous des Artistes, précise que la destination des locaux dépendant du [Adresse 3] est restreinte à « Bar Restaurant avec licence IV ».

L'acquisition par la société [O] Café du fonds de commerce résultant d'une cession dudit fonds dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Au Rendez-vous des Artistes, et aucun bail n'ayant été conclu par la société [O] Café et Monsieur [W], ce sont les clauses et conditions du bail du 15 avril 2009 qui s'imposent à eux.



Il sera rappelé à titre liminaire que l'activité d'un fonds de commerce ne peut se confondre avec la destination fixée par le bail, celle-ci pouvant être plus restreinte et limiter ainsi un fonds de commerce à une partie de ses activités.

Par procès-verbal du 28 août 2024, Maître [X] [D], commissaire de justice, atteste avoir constaté au travers de recherches sur internet que des événements nocturnes se tenant de 18h00 au lendemain 6h00 se sont tenus dans les locaux loués par la société [O] Café au [Adresse 4] les 30 avril 2023, 7 mai 2023, 28 mai 2023, 30 mai 2023. La commissaire de justice découvre, par l'intermédiaire de ces publications l'identité d'une personne déclarant travailler au sein du « zéralda chicha cabaret au [Adresse 3] ». Le compte Facebook de cette personne contient plusieurs affiches de soirées se tenant au « cabaret Zeralda » et mentionne des horaires d'ouverture du vendredi au dimanche de 00h jusqu'à l'aube ou du jeudi au dimanche avec précision d'une gratuité pour les femmes avant 02h00. Une vidéo de 31 secondes publiée sur ce compte le 15 juillet 2023 fait apparaître plusieurs personnes dansant au son d'une musique forte dans une salle sombre éclairée par un jeu de lumières.

Par procès-verbal du 21 septembre 2024, et agissant en vertu de l'ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Bobigny du 10 septembre 2024, Maître [A] [K], commissaire de justice, s'est rendue à 01h15 accompagnée d'agents de la police nationale au Zeralda aux fins, notamment, de visiter les lieux et constater les conditions d'occupation des locaux. La commissaire de justice a ainsi constaté que ceux-ci se composent d'un premier espace à usage de bar avec coin cuisine et vestiaire qui est relié à un second espace par une porte suivie d'un couloir décoré de plantes artificielles en nombre. De la musique provient de la porte de séparation. Le second espace est sombre avec des jeux de lumières rouges et vertes et un musicien, en place derrière un clavier, joue de la musique. Lorsque Maître [K] sollicite de parler au gérant des lieux, un homme déclarant se nommer [B] [Q] [P] se présente comme le responsable de l'établissement. Il déclare spontanément que l'établissement est exploité comme discothèque et bar de nuit et que les horaires d'ouverture sont de 23h00 à 05h30 les vendredi, samedi et dimanche. Il ajoute exercer également une activité de bar à chicha et de concert et que les lieux sont fermés en journée. Il déclare trois salariés ; un pianiste, un employé polyvalent et un videur. Monsieur [P] ajoute qu'un système d'alarme est installé mais non fonctionnel le jour du constat et que le local ne dispose pas de dispositif de désenfumage. Maître [K] constate également que la porte d'issue de secours se trouvant dans le couloir de séparation des deux salles est fermée à clef lors de son passage et que son accès est encombré. De même, si la seconde salle dispose d'un accès à une cour extérieure, celle-ci est rendue difficilement accessible du fait de son encombrement. Deux des clients présents confirment que la seconde salle est exploitée à usage de discothèque. Le pianiste conteste être salarié mais déclare venir travailler trois fois par semaine depuis trois semaines au sein du Zeralda.

La société [O] Café conteste cet usage des lieux mais sans pour autant verser de pièces attestant d'une utilisation conforme à la destination fixée par le bail. De surcroît, Maître [K] a mentionné dans son constat du 21 septembre 2024 que la personne s'étant présentée à elle comme étant le responsable de l'établissement, Monsieur [P], confirmait que les locaux étaient exploités en qualité de discothèque et de bar de nuit et ce, trois nuits par semaine. Le pianiste présent lors de la réalisation du constat a confirmé ces dires puisqu'il a indiqué travaillé trois soirs par semaine depuis trois semaines. L'existence d'une discothèque au sein de l'établissement était en outre confirmée par des clients.

Il ressort pourtant des deux constats des éléments démontrant l'utilisation par la société [O] Café d'une partie des locaux du [Adresse 3] à usage de discothèque et bar de nuit, activé non prévue au bail du 15 avril 2009, ainsi que l'absence de respect de plusieurs exigences en matière de sécurité, telle que l'existence d'accès de secours en bon état d'usage et d'un système de désenfumage, étant rappelé que les lieux abritent également un bar à chicha. Ces manquements constituent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser au regard du danger qu'ils représentent pour les occupants de l'établissement. 

Il sera donc fait droit à la demande tendant à faire cesser toute activité contrevenant à la destination du bail et, par conséquent, de toute activité de discothèque, de bar de nuit et ce, sans qu'il soit pour autant nécessaire de les distinguer de l'interdiction d'exercer une activité de nuit, cette interdiction étant par essence incluse dans l'obligation de respecter la destination du bail. Ces obligations seront imposées sous astreinte selon les modalités fixées au dispositif.

En revanche, la société [O] Café atteste de l'obtention de la licence IV au travers du récépissé de déclaration du 15 décembre 2021, ainsi que des formations relatives à l'exploitation d'un débit de boissons de 3ème ou 4ème catégorie et de la vente de boissons alcooliques la nuit. Monsieur [W] sera en conséquence débouté de sa demande de communication sous astreinte de la licence IV et des attestations de formation s'y rapportant.


2/ Sur l'occupation de la parcelle et la réalisation de travaux

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de remise en état du passage et de la façade, de remise des clefs d'accès du passage et de voire cesser toute occupation du passage. Ces demandes, qui sont contestées et dont il n'est pas justifié en l'état des pièces transmises de l'urgence ni qu'elles constitueraient un trouble manifestement illicite, et qui nécessitent d'interpréter précisément les conditions du bail relèvent en effet de la compétence du tribunal et non de la compétence du juge de la mise en état. De façon surabondante, il sera relevé que la société [O] Café justifie avoir remis les clefs du passage adjacent à ses locaux le 4 mars 2025 au conseil de Monsieur [W].


3/ Sur la qualification d'ERP et les conditions de sécurité de l'établissement

Selon l'article L.122-5 du code de la construction et de l'habitation, l'ouverture d'un établissement recevant du public est subordonnée à une autorisation délivrée par l'autorité administrative après contrôle du respect des dispositions de l'article L. 161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, des articles L. 141-2 et L. 143-2.

En vertu de l'article R.143-2 dudit code constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

L'article R.143-34 de ce même code prévoit quant à lui que les exploitants sont tenus, chacun en ce qui le concerne, de s'assurer que les installations ou équipements sont établis, maintenus et entretenus en conformité avec les dispositions du présent titre. A cet effet, ils font respectivement procéder pendant la construction et périodiquement en cours d'exploitation aux vérifications nécessaires par les organismes ou personnes agréés dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur. Le contrôle exercé par l'administration ou par les commissions de sécurité ne les dégage pas des responsabilités qui leur incombent personnellement.




Aux termes de l'article PE 5 de l'arrêté du 23 mars 1965 portant approbation du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, en cours d'exploitation, l'exploitant est tenu de procéder ou de faire procéder, par des techniciens qualifiés de son choix, aux opérations d'entretien et de vérification des installations et équipements techniques utilisés dans son établissement concernant l'électricité, l'éclairage, le chauffage, la ventilation, la réfrigération, le gaz, les ascenseurs et moyens de lutte contre l'incendie, etc.

L'article R. 4226-16 du code du travail dispose que l'employeur procède ou fait procéder, périodiquement, à la vérification des installations électriques afin de s'assurer qu'elles sont maintenues en conformité avec les règles de santé et de sécurité qui leur sont applicables.


En l'espèce, Monsieur [W] fonde des demandes au titre de la qualité d'ERP de l'établissement géré par la société [O] Café sans pour autant préciser à quelle catégorie d'ERP celui-ci se rattache. Au regard de la destination telle que fixée au bail, il y a lieu de considérer qu'il s'agit a minima d'un ERP de 5ème catégorie.

L'obligation visée à l'article L.122-5 du code de la construction et de l'habitation s'imposant lors de tout changement d'exploitant de fonds de commerce, et au regard de la nature de l'activité de discothèque exploitée dans une partie des locaux, distincte de celle visée au bail, il sera fait droit à la demande de Monsieur [W] de voir ordonner à la société [O] Café de justifier de l'autorisation administrative ERP obtenue à l'égard des locaux exploités au [Adresse 3].

De même, la société [O] Café ne justifiant pas que les sociétés BS Design, ID Sécurité et O'Feux, qui ont procédé à la vérification des équipements de sécurité incendie et d'alarme sont des organismes ou personnes agréés dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur au sens de l'article R.143-34 du code de la construction et de l'habitation, elle devra justifier de leur qualité et, s'ils ne bénéficient pas de l'agrément susvisé, de la réalisation de ces contrôles réglementaires obligatoires des installations de sécurité de l'établissement par un organisme agréé et ce, selon les modalités fixées au dispositif.

En revanche, faute pour Monsieur [W] de démontrer que l'établissement exploité par la société [O] Café impose un contrôle de la commission de sécurité compétente, celle-ci n'étant obligatoire que pour certains établissements de catégorie 5, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à justifier de la réalisation de contrôles périodiques par la commission de sécurité.

De même, les dispositions de l'article R.143-34 du code de la construction et de l'habitation ne portant que sur le contrôle des mesures de lutte contre l'incendie des ERP et l'article R. 4226-16 du code du travail ainsi que l'article PE 5 de l'arrêté du 23 mars 1965 n'imposant pas que le contrôle des systèmes électriques soit réalisé par un organisme agréé, il y a lieu de considérer que l'attestation de vérification versée par la société [O] Café suffise à répondre à cette exigence. Monsieur [W] sera en conséquence également débouté de cette demande.


4/ Sur l'assurance

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En l'espèce, faute pour Monsieur [W] de démontrer l'existence d'une obligation contractuelle à la charge de la société [O] Café pour contracter une assurance multirisques professionnels, le bail prévoyant expressément à son point 8 b- que « le preneur étant de ce fait dispensé d'assurer ses risques locatifs », il ne peut être fait droit à sa demande de communication sous astreinte d'une telle assurance.


5/ Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [W] se limite à indiquer dans les motifs de ses dernières écritures, au soutien de sa demande de provision à hauteur de 60 000 euros au titre de l'arriéré locatif, « Enfin Monsieur [W] est bien fondé à solliciter la condamnation de la société [O] Café à lui payer au titre de la dette locative la somme provisionnelle de 60 000 euros. ».

Dès lors, faute de motiver sa demande en droit et en faits, Monsieur [W] en sera débouté.
 

2- Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l'espèce, il n'y a lieu ni de distinguer les dépens de l'incident des dépens de l'instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner la société [O] Café à indemniser, dès à présent, Monsieur [W] des frais irrépétibles liés à l'incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

ORDONNE à la S.A.S. [O] Café de cesser toute violation de la destination fixée par le bail du 15 avril 2009 et notamment de cesser toute activité de nuit, telle que celles de discothèque et de bar de nuit et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 € par jour de retard ceci pendant au maximum 180 jours ;

ORDONNE à la S.A.S. [O] Café de justifier des autorisations administratives ERP et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ceci pendant au maximum 180 jours ;

ORDONNE à la S.A.S. [O] Café de justifier de la réalisation des contrôles réglementaires obligatoires des installations de sécurité de l’établissement conformément à l’article R143-34 par un bureau de contrôle agréé et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 1000 € par jour de retard ceci pendant au maximum 180 jours;

DEBOUTE Monsieur [T] [W] de ses demandes provisoires formées dans le cadre du présent incident de :
- produire et afficher la licence IV de l’établissement sous astreinte de 1.000 € par jour ,
- produire sous astreinte de 1.000 € par jour l’attestation de formation du gérant au titre de la réglementation relative aux autorisations de débits ventes de boissons, à compter de l’ordonnance à intervenir,
- cesser toute occupation et de débarrasser tous objets et meubles du passage situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, et de 1.000 € à chaque infraction, à compter de l’ordonnance à intervenir,

- procéder la remise en état initial du passage, du portail et de la façade des lieux loués sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir y compris la dépose de la toiture irrégulièrement installée,
- de fournir les clés d’accès du passage irrégulièrement approprié sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir,
- justifier des contrôles périodiques de la Commission de sécurité ERP effectués sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
- de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques de son activité sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ;
- de faire réaliser les contrôles réglementaires obligatoires des installations électriques de l’établissement conformément à l’article R143-34 du CCH et à l’article R.4226-16 du code du travail par un organisme agréé sous astreinte de 1.000 € par jour dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier la réalisation;

DEBOUTE Monsieur [T] [W] de sa demande de provision à hauteur de 60 000 euros au titre des loyers et charges impayées ;

RESERVE les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état de la section 1 du 29 janvier 2026 à 10h00 pour conclusions actualisées de la S.A.S. [O] Café.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT




Madame AIT Madame THINAT

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Mise à jour de la source le 2026-01-29T04:53:01.013Z.