Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 29 janvier 2026, n° 23/15007

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 29 JANVIER 2026



(n° /2026, 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15007 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHAZ



Décision déférée à la Cour : jugement du 04 août 2023 - tribunal judiciaire d'AUXERRE - RG n° 23/00297 



APPELANTES

 

Madame [E] [S]

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Damien FOSSEPREZ de la SELARL LYAND FOSSEPREZ, avocat au barreau d'AUXERRE



S.A.S. MJ & ASSOCIES en la personne de Maître [J] [I] en qualité de mandataire liquidateur de la S.A.S. [Adresse 11], désigné par jugement de liquidation judiciaire du tribunal de commerce d'Auxerre en date du 24 juillet 2023, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Damien FOSSEPREZ de la SELARL LYAND FOSSEPREZ, avocat au barreau d'AUXERRE





INTIMES 



Monsieur [L] [T] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représenté par Me Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant Me Gauthier DORE du cabinet LANTOURNE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



S.A. SAFER DE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE prise*

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant Me Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

 

Greffière, lors des débats : Mme Tiffany CASCIOLI



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Le 18 septembre 2015, M. [L] [W] a conclu, au profit de la SAFER Bourgogne Franche-Comté, une convention de mise à disposition d'une durée de 6 années commençant à courir à compter du 1erseptembre 2015 jusqu'au 31 août 2021 et portant sur différentes parcelles situées sur la commune de [Localité 12] (89) d'une superficie totale de 51 ha 13 a 55 ca.



A la même date, la SAFER Bourgogne Franche-Comté a conclu sur ces mêmes parcelles un bail dérogatoire dit « bail SAFER » au profil de la société [Adresse 11], d'une durée de 6 années.



Le 9 février 2021, M. [W] a renouvelé la convention de mise à disposition au profit de la SAFER Bourgogne Franche-Comté (pour une superficie légèrement différente de 51 ha 51 a 9 ca), pour une nouvelle durée de 6 années commençant à courir à compter du 1er septembre 2021 jusqu'au 31 août 2027.



En vertu de cette seconde convention de mise à disposition, la SAFER Bourgogne Franche-Comté a conclu un second bail dit 'SAFER' au profit de la société [Adresse 11], d'une durée de 6 années.



Par courrier du 26 avril 2022, la SAFER Bourgogne Franche-Comté a adressé un courrier à M. [W] lui rappelant leurs échanges et indiquant mettre un terme à la convention de mise à disposition au 31 août 2022.



Par courrier recommandé du même jour, non réclamé, la SAFER a informé la société [Adresse 11] qu'elle entendait mettre fin de manière anticipée au bail conclu à son bénéfice, à l'issue de la campagne en cours, les biens devant être libres de toute occupation au 31 août 2022.

 

Par courrier daté du 24 août 2022, signifié par acte d'huissier délivré le 30 août 2022, le conseil de la société Les Ecuries du [Localité 13] a contesté la résiliation du bail comme étant nulle, irrégulière et abusive, et a informé la SAFER qu'elle entendait se maintenir dans les lieux. 



Par acte d'huissier délivré le 22 septembre 2022, M. [W] a fait sommation à la société [Adresse 11] de libérer les parcelles litigieuses. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 3 novembre 2022, il a fait assigner la société Les Ecuries du [Localité 13] et la SAFER devant le juge des référés aux fins de solliciter l'expulsion de la société [Adresse 11].



Par ordonnance en date du 7 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Auxerre a rejeté l'exception d'incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux, dit n'y avoir lieu à référé en l'état, renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond, condamné M. [L] [W] à payer à la SAS Les Ecuries du [Localité 13] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la SAS [Adresse 11] du surplus de sa demande et condamné M. [L] [W] aux entiers dépens de la procédure.



Régulièrement autorisé par ordonnance en date du 13 mars 2023, M. [W] a, par actes de commissaire de justice délivrés les 16 et 17 mars 2023, assigné à jour fixe la société Les Ecuries du [Localité 13], Mme [E] [S] et la SAFER Bourgogne Franche-Comté devant le tribunal judiciaire d'Auxerre aux fins de :

- constater la résiliation de la convention de mise à disposition conclue le 9 septembre 2021 depuis le 31 août 2022, 

- constater la résiliation du bail SAFER conclu le 16 septembre 2021 depuis le 31 août 2022, 

- constater que la société [Adresse 11] et Mme [S] sont occupantes sans droit ni titre des parcelles objets de la convention de mise à disposition, depuis le 31 août 2022, 

- en conséquence, à titre principal, ordonner l'expulsion de la société Les Ecuries du [Localité 13], de Mme [S] et de tous occupants de leur chef des parcelles objets de la convention de mise à disposition, avec si besoin est le concours de la force publique et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

- condamner la société [Adresse 11] et Mme [S] à lui verser une somme de 1 000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 31 août 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- à titre subsidiaire, condamner la SAFER Bourgogne Franche-Comté à lui verser une somme de 175 000 euros, 

- en tout état de cause, condamner la société [Adresse 11] à lui verser une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.



En défense, la société Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] ont, in limine litis, soulevé l'incompétence du tribunal judiciaire au profit du tribunal paritaire des baux ruraux, à titre principal demandé l'annulation des conventions conclues et leur requalification en bail rural ainsi que le rejet des demandes de M. [W], subsidiairement la reconnaissance d'un bail à ferme depuis le 1er septembre 2022, très subsidiairement l'annulation de la clause de résiliation anticipée stipulée dans la convention de mise à disposition, l'annulation du courrier de résiliation délivré par la SAFER et le bénéfice d'une convention de mise à disposition avec la SAFER jusqu'au 31 août 2027, et la condamnation du demandeur aux dépens et à leur verser la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles. 



La SAFER Bourgogne Franche-Comté a indiqué s'en rapporter à la sagesse du tribunal s'agissant du bien-fondé des demandes formées par M. [W] à l'encontre de la société [Adresse 11], a demandé de constater que cette société ne forme aucune demande à son encontre, de débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes à son égard et de le condamner à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement contradictoire entrepris du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre a statué en ces termes : 

- déboute la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] de leur demande tendant à voir requalifier la convention de mise à disposition en bail rural pour fraude ;

- déclare la présente juridiction compétente pour statuer sur les demandes formées par M. [L] [W] ;

- déboute la SAS [Adresse 11] et Mme [S] de leur demande tendant à la nullité de la clause de résiliation anticipée figurant aux termes de la convention signée le 16 septembre 2021 entre la SAFER et la SAS [Adresse 11] ;

- dit que la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] sont, depuis le 1er septembre 2022, occupantes sans droit ni titre des terres appartenant à M. [L] [W] situées sur la commune de [Localité 12] (Yonne) d'une superficie totale de 51 ha 51 a 9 centiares. 

En conséquence, 

- ordonne l'expulsion de la SAS [Adresse 11] et de Mme [S] ainsi que de tous occupants de leur chef des parcelles objet de la convention signée entre la SAFER et la SAS [Adresse 11] le 16 septembre 2021, avec si besoin est le concours de la force publique, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard, pendant une durée de 3 mois ; 

- condamne la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] à payer à M. [L] [W] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- condamne SAS [Adresse 11] et Mme [S] à payer à M. [L] [W] la somme de 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette le surplus des demandes ; 

- condamne SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer ;

- rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Par jugement du 24 juillet 2023, le tribunal de commerce d'Auxerre a prononcé la résolution du plan de redressement de la société [Adresse 11], a prononcé sa liquidation judiciaire et a nommé la société MJ & Associés, en la personne de Me [J] [I], en qualité de liquidateur.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 4 septembre 2023 par Mme [S] et la société MJ & Associés en qualité de liquidateur de la société [Adresse 11],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2025, par lesquelles la société MJ & Associés en qualité de mandataire liquidateur de la société [Adresse 11] et Mme [E] [S] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du 4 août 2023 en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

- dire que la convention de mise à disposition du 16 septembre 2021 sur le foncier non bâti du domaine équestre du Pont Marquis, et le bail commercial du 18 février 2015 sur le bâti du même domaine, constituent une fraude à l'application du statut d'ordre public du fermage, 

En conséquence : 

- requalifier la convention de mise à disposition conclue entre la SAFER et la société [Adresse 11] et M. [W] du 16 septembre 2021, ainsi que le bail commercial du 18 février 2015 entre M. [W] et la société Les Ecuries du [Localité 13] en bail rural à ferme soumis au statut du fermage, 

- désigner tout expert qu'il lui plaira, pour :

- se rendre sur place, et sur chaque parcelle visée dans la désignation de la convention de mise à disposition SAFER, et le bail commercial,

- convoquer les parties,

- se faire communiquer tous documents relatifs aux litiges,

- décrire le fonctionnement du domaine équestre des Ecuries du Pont Marquis, sur les surfaces objets du bail commercial, et celles objets de la convention de mise à disposition, et sur toute autre surface à proximité non régie par l'une ou l'autre de ces conventions,

- déterminer les constructions, réparations, améliorations effectuées par la SAS [Adresse 11],

- déterminer le montant du fermage adapté à l'ensemble du domaine équestre,

- chiffrer l'indemnité du compte de sortie de la SAS Les Ecuries du [Localité 13],

- dire que le rapport sera transmis à la cour dans un délai de six mois,

En tout état de cause,

- débouter M. [W], ainsi que la SAFER Bourgogne Franche-Comté de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner M. [Z] [W] à payer 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er octobre 2025, par lesquelles M. [L] [W] demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté la SAS [Adresse 11] et Mme [S] de leur demande tendant à voir requalifier la convention de mise à disposition en bail rural pour fraude ;

- déclaré la présente juridiction compétente pour statuer sur les demandes formées par M. [L] [W] ; 

- débouté la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] de leur demande tendant à la nullité de la clause de résiliation anticipée figurant aux termes de la convention signée le 16 septembre 2021 entre la SAFER et la SAS [Adresse 11] ; 

- dit que la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] sont, depuis le 1er septembre 2022, occupantes sans droit ni titre des terres appartenant à M. [L] [W] situées sur la commune de [Localité 12] (Yonne) d'une superficie totale de 51 ha 51 a 9 centiares ; 

En conséquence, 

- ordonné l'expulsion de la SAS [Adresse 11] et de Mme [S] ainsi que de tous occupants de leur chef des parcelles objet de la convention signée entre la SAFER et la SAS [Adresse 11] le 16 septembre 2021 avec, si besoin est, le concours de la force publique, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de 3 mois ;

- condamné la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] à payer à M. [L] [W] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux, soit 12 581 euros jusqu'au 18 octobre 2023, date de la libération effective ; 

- condamné la SAS [Adresse 11] et Mme [S] à payer à M. [L] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SAS Les Ecuries du [Localité 13] et Mme [S] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer ; 

- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Y ajoutant,

S'agissant de l'étendue de la saisine de la cour d'appel de Paris par les appelantes,

- constater que les appelantes ont entendu saisir la cour de céans des seules prétentions suivantes: 

  - dire que la convention de mise à disposition du 16 septembre 2021 sur le foncier non bâti du domaine équestre du Pont Marquis, et le bail commercial du 18 février 2015 sur le bâti du même domaine en date du 18 février 2015, constituent une fraude à l'application du statut d'ordre public du fermage, 

En conséquence, 

- requalifier la convention de mise à disposition conclue entre la SAFER et la société [Adresse 11] et M. [W] du 16 septembre 2021, ainsi que le bail commercial du 18 février 2015 entre M. [W] et la société Les Ecuries du [Localité 13], en bail rural à ferme soumis au statut du fermage,

- désigner tout expert qu'il plaira à la cour ['] 

- dire que le rapport sera transmis à la cour dans un délai de six mois, 

- débouter M. [Z] [W] de l'intégralité de ses prétentions. ['] 

- condamner M. [Z] [W] à payer 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

S'agissant des préjudices subis du fait des dégradations du parcellaire,

A titre principal

- condamner la SAFER Bourgogne Franche-Comté à payer à M. [L] [W] une somme de 62 495 euros au titre des dégradations du parcellaire objet du bail SAFER ;

A titre subsidiaire, si la cour venait à rejeter la demande de condamnation de la SAFER Bourgogne Franche-Comté au titre de la dégradation du parcellaire,

- condamner conjointement et solidairement la SAS [Adresse 11], la SELARL MJ & Associés et Mme [S] à payer à M. [L] [W] une somme de 62 495 euros au titre des dégradations du parcellaire objet du bail SAFER ;

S'agissant de la clause de reprise anticipée du bail,

Dans l'hypothèse où la cour de céans jugerait la clause de reprise anticipée nulle et condamnerait en conséquence M. [L] [W] à indemniser la SAS [Adresse 11] et de sa dirigeante,

- condamner la SAFER Bourgogne Franche-Comté à payer à M. [L] [W] la somme correspondant au montant de l'indemnisation à laquelle le concluant serait condamné ;

En tout état de cause,

- constater que l'appel de la SELARL MJ & Associés, en qualité de liquidateur de la SAS [Adresse 11] est devenue sans objet, du fait de la résiliation du bail le 19 décembre 2023 et de la restitution des clés, le 18 octobre 2023 et que le maintien de la procédure procède d'une intention maligne,

- débouter la SELARL MJ & Associés, en la personne de Maître [J] [I], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 11], et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- débouter la SAFER Bourgogne Franche-Comté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de M. [L] [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SELARL MJ & Associés, en la personne de Maître [J] [I], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 11], et Mme [S] à verser chacune à M. [W] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SELARL MJ & Associés, en la personne de Maître [J] [I], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [Adresse 11], et Mme [S] aux entiers dépens de l'appel.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 octobre 2025, par lesquelles la SAFER Bourgogne Franche-Comté demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions ; 

Y ajoutant : 

- débouter la SAS [Adresse 11], représentée par la société MJ & Associés, prise en la personne de Maître [J] [I], et Mme [E] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- juger irrecevables les demandes formées par M. [L] [W] à l'encontre de la SAFER Bourgogne Franche-Comté ;

Subsidiairement, 

- débouter M. [L] [W] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SAFER Bourgogne Franche-Comté ; 

- condamner in solidum la SAS [Adresse 11], représentée par la société MJ & Associés, prise en la personne de Maître [J] [I], et Mme [E] [S] à payer à la SAFER Bourgogne Franche-Comté une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [L] [W] à payer à la SAFER Bourgogne Franche-Comté une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la SAS [Adresse 11], représentée par la société MJ & Associés, prise en la personne de Maître [J] [I], et Mme [E] [S] aux entiers dépens de l'appel, que Maître Arnaud Guyonnet pourra directement recouvrer en application des dispositions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour constate que le chef du dispositif des conclusions de M. [W], selon lequel il lui demande de 'constater que l'appel de la SELARL MJ & Associés, en qualité de liquidateur de la SAS [Adresse 11] est devenue sans objet, du fait de la résiliation du bail le 19 décembre 2023 et de la restitution des clés, le 18 octobre 2023 et que le maintien de la procédure procède d'une intention maligne' ne constitue pas en tant que tel une demande saisissant la cour, faute de soulever le cas échéant une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt des appelantes à interjeter appel, mais une demande de 'constat' sans effet dévolutif. 





1) Sur la requalification des contrats liant les parties en bail rural à ferme



Mme [S] et la société Les Ecuries du [Localité 13] représentée par son liquidateur sollicitent l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de requalification des conventions de mise à disposition et de bail commercial en bail rural, et réitèrent leur demande. Elles soutiennent que la convention de mise à disposition est une exception à l'application du bail rural d'ordre public, qui doit donc être strictement limitée, et qu'à défaut de respecter les conditions de cette exception, le statut du fermage doit s'appliquer. Elles considèrent que la convention de mise à disposition est nulle pour fraude à la loi, M. [W] ayant artificiellement décomposé le centre équestre en deux activités (activité de gîte et hangars avec un bail commercial ; parcelles agricoles mises à disposition via la SAFER) alors que ces deux lots sont totalement dépendants l'un de l'autre et elles considèrent que cette construction artificielle est frauduleuse dès lors qu'il est impossible d'exploiter les locaux du centre équestre et le gîte sans les terres pour permettre la pratique équestre et le pâturage des animaux. Elle soutiennent que la nullité est également encourue car la convention contient une clause potestative, donc nulle, au visa de l'article 1170 du code civil, ajoutant que cette clause ne peut jouer qu'en cas d'impayé ce qui n'était pas le cas ici. Enfin, elles soutiennent remplir les conditions pour l'application du statut du fermage au sens de l'article L. 411-1 du code rural.



M. [W] conclut à la confirmation du jugement. Il fait valoir que la résiliation de la convention de mise à disposition conclue avec la SAFER entraîne de plein droit résiliation du bail dérogatoire conclu par celle-ci avec la société [Adresse 11] et ajoute que le liquidateur de la société lui a notifié le 19 décembre 2023 la résiliation du contrat de bail et que les clés ont été rendues. Il conteste toute fraude, faisant valoir que la preuve de cette fraude n'est pas rapportée, l'activité principale de la société étant la location de chambres d'hôtes et gîtes et que la convention de mise à disposition avec la SAFER a été valablement conclue, les éléments caractéristiques de la fraude n'étant ainsi pas réunis. S'agissant de la clause de résiliation anticipée, il fait observer qu'elle est valable, seul le prix et la durée maximale du contrat étant impératifs par application de l'article L. 142-6 du code rural. Il conteste tout caractère potestatif de celle-ci et renvoie à l'analyse du premier juge.



La SAFER Bourgogne Franche-Comté conteste également toute fraude à la loi dans la conclusion du bail la liant à la société [Adresse 11], et fait valoir que la société, représentée par son liquidateur, ne rapporte pas la preuve des éléments de la fraude, tant matériel qu'intentionnel. Elle soutient que la convention a été conclue pour satisfaire à l'un des objectifs qui lui ont été confiés par la loi, à savoir permettre à la société locataire de développer et pérenniser une activité de centre équestre. S'agissant de la clause de résiliation anticipée, elle conclut dans le même sens que M. [W], et ajoute que cette clause n'est pas subordonnée à l'existence d'un impayé.



Liminairement, la cour constate que les appelantes sollicitent l'infirmation du jugement qui a rejeté la demande de requalification des conventions critiquées en bail rural à ferme, mais ne contestent pas le chef du jugement par lequel le tribunal judiciaire d'Auxerre s'est déclaré compétent au motif que les conventions en cause ne devaient pas être requalifiées en bail rural.





1-1) Sur la requalification en bail rural du fait de la fraude



L'article L. 142-6 du code rural dispose que tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole, pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs, conformément au but fixé par les articles L. 141-1 à L. 141-5, des immeubles ruraux libres de location. Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l'article L. 411-1.

La durée maximale des conventions est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition. Il en est de même pour la mise à disposition d'immeubles ruraux dans le cadre de conventions conclues avec l'État, une collectivité territoriale ou un établissement public.

À cet effet, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural consent des baux qui ne sont soumis aux règles résultant du statut du fermage que pour ce qui concerne le prix. Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s'engage à apporter au fonds et les indemnités qu'il percevra à l'expiration du bail.



En l'espèce, les conventions critiquées, arguées de fraude pour avoir été conclues entre M. [W] et la société [Adresse 11], avec l'aide de la SAFER Bourgogne Franche-Comté, afin d'éviter l'application du statut du fermage, sont au nombre de trois :

- un bail commercial conclu le 18 août 2015 entre M. [W] et Mme [S] et portant sur un ensemble immobilier comprenant un local commercial au rez-de-chaussée, 6 chambres et 6 salles d'eau et une maison d'habitation outre une piscine et des annexes (non précisées, bien que le contrat mentionne plus loin une orangerie),

- une convention de mise à disposition conclue le 18 septembre 2015 entre M. [W] et la SAFER Bourgogne Franche-Comté et renouvelée le 9 février 2021, portant sur une surface de terres et prés de 51 ha 51 a 9 ca,

- un 'bail SAFER' (ainsi dénommé) conclu le 18 septembre 2015 et renouvelé le 16 septembre 2021 entre la SAFER Bourgogne Franche-Comté et la société [Adresse 11] pour la même contenance que la convention de mise à disposition.



Mme [S] et la société Les Ecuries du [Localité 13] représentée par son liquidateur soutiennent que ces trois contrats doivent être requalifiés ensemble en un bail rural à ferme, comme ayant été conclus en fraude de la loi, l'assiette des baux, normalement indivisible, ayant été artificiellement scindée pour éviter au propriétaire de conclure un bail rural soumis au statut du fermage, plus contraignant pour lui et plus protecteur pour le preneur, et ce avec l'aide de la SAFER Bourgogne Franche-Comté. 



La fraude ne se présumant pas, il appartient aux appelantes de rapporter la preuve de son existence, à savoir l'existence d'un texte qui aurait été contourné, un élément intentionnel de la part des parties dont le but était de contourner ledit texte, et un élément matériel. Il leur appartient également de rapporter la preuve de l'application à leur bénéfice du statut du fermage. La sanction de la fraude contractuelle est la substitution des dispositions éludées à celles dont il a été fait application frauduleusement.



A ce titre, est mal fondé l'arrêt qui soumet l'ensemble des biens d'un propriétaire au fermage lorsque celui-ci a loué ses bâtiments à un agriculteur, et a mis ses terres à la disposition de la SAFER qui les a louées au même agriculteur, au motif de la fraude résidant dans la volonté exprimée par le propriétaire d'éviter le statut du fermage par cette dissociation, alors qu'il a été constaté que la SAFER a respecté un des buts qui lui sont assignés par la loi en permettant l'installation du locataire (3e Civ., 11 février 2004, n° 02-18.712, publié). 



Il sera relevé en premier lieu que le bail commercial critiqué n'a pas été conclu par la société [Adresse 11] mais par Mme [S], avec faculté de se substituer toute personne morale selon le contrat, mais qu'il n'est pas justifié, ni même allégué, que Mme [S] a fait usage de cette faculté de substitution. Ainsi, le bail commercial n'a pas été conclu par la même personne que le bail SAFER. Il apparaît toutefois des pièces produites que l'activité de gîte menée au sein du bâtiment soumis au bail commercial était gérée par la société [Adresse 11], cette société ayant fait figurer l'activité dans ses comptes sociaux (repris par le mandataire judiciaire dans le cadre du redressement de la société).



En deuxième lieu, Mme [S] et la société Les Ecuries du [Localité 13] soutiennent que les deux baux, commercial et SAFER, portent sur un ensemble qui n'aurait pas dû être scindé, les bâtiments nécessaires à l'exploitation des terres agricoles ayant été artificiellement rattachés au bail commercial. Cependant, il ne résulte pas des termes du bail commercial qu'étaient loués par le biais de ce contrat des bâtiments nécessaires à une activité de centre équestre, ou toute autre activité de nature agricole, le contrat mentionnant la location d'un local commercial, d'une maison d'habitation et d''annexes', sans décrire ces dernières. Or, aucun élément versé aux débats ne permet d'établir ce que sont ces 'annexes', hormis l'orangerie visée plus loin dans le contrat, qui n'a pas de lien avec une activité équestre. 



En troisième lieu, et ainsi que pertinemment relevé par le premier juge, la convention de mise à disposition et le 'bail SAFER' corrélatifs ont permis la création de la société [Adresse 10] en septembre 2015, son développement et sa pérennisation, ce qui démontre que la SAFER Bourgogne Franche-Comté, en concluant ce contrat, a agi dans le cadre des objectifs qui lui sont assignés par la loi, plus précisément l'objectif de favorisation d'installation, maintien et consolidation d'exploitations agricoles défini par l'article L. 141-1 I 1° du code rural. A ce titre, le fait que la SAFER n'ait pas procédé par voie d'appel d'offres pour retenir un candidat avant conclusion du bail est inopérant, la société relevant à juste titre que l'appel d'offres n'était pas nécessaire en présence d'une personne intéressée pour la location des parcelles agricoles et l'article L. 142-6 précité ne prescrivant pas à la SAFER de procéder au choix de l'occupant par appel d'offre. 



Ainsi, faute pour les appelantes de rapporter la preuve d'une dissociation artificielle et préjudiciable des bâtiments et des terres constituant un centre équestre et d'une volonté des parties de réaliser cette dissociation afin de contourner les règles d'ordre public du fermage, c'est à bon droit que le premier juge, excluant toute fraude, a rejeté subséquemment la demande de requalification des contrats litigieux en bail rural à ferme.





1-2) Sur la nullité de la convention de mise à disposition



Mme [S] et la société [Adresse 11] représentée par son liquidateur soutiennent que la convention de mise à disposition conclue entre la SAFER et M. [W] encourt la nullité et que dans ce cas, la relation contractuelle avec M. [W] remplit les conditions pour l'application de droit du statut du fermage, d'ordre public, de sorte qu'elles bénéficient d'un bail rural à ferme. 



La clause litigieuse de la convention, que les appelantes qualifient de potestative, est la suivante, stipulée au paragraphe Conditions particulières de la convention de mise à disposition conclue le 9 septembre 2021 (et non le 16 septembre comme elles l'indiquent dans leurs écritures) : 'La SAFER Bourgogne Franche-Comté se réserve la possibilité de mettre un terme unilatéralement à la présente convention avec un préavis d'un mois notamment en cas d'impayé par le bénéficiaire du bail SAFER et sans aucune indemnité due au profit du propriétaire.'



Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la mise en oeuvre de la clause litigieuse n'est pas réservée à l'hypothèse de l'impayé de loyer de leur part, cette hypothèse visée dans la clause étant précédée de l'adverbe 'notamment' qui démontre que d'autres événements peuvent justifier la résiliation du contrat. Le fait qu'elles aient régulièrement payé le loyer est donc inopérant pour écarter l'application de cette clause.



Selon l'article 1304-2 du code civil, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.



La clause qui ouvre seulement à l'une des parties la faculté de mettre un terme au contrat sans condition et qui n'a pas pour effet de faire dépendre l'exécution de ce contrat d'un événement qu'une seule partie avait le pouvoir de faire survenir ou d'empêcher, ce dont il résulte que la clause n'affecte pas l'existence même de l'obligation mais seulement sa durée, ne peut être qualifiée de clause potestative (Com., 31 mars 2021, n° 19-16.214).



En l'espèce, la clause litigieuse permet à la SAFER Bourgogne Franche-Comté de mettre unilatéralement un terme au contrat après qu'il a commencé à s'exécuter ; dès lors, cette clause n'affecte pas l'existence de l'obligation mais seulement sa durée, et ne peut donc être qualifiée de potestative. 



En outre, c'est à bon droit que le premier juge a rappelé que les seules dispositions impératives s'appliquant à la convention de mise à disposition sont les règles du statut du fermage relatives au prix et la durée maximale de la convention (6 ans renouvelable une fois), le surplus des clauses du contrat relevant par conséquent de la liberté contractuelle, en ce compris le cas échéant une clause de résiliation anticipée, dès lors qu'elle n'a pas de caractère potestatif. 



Enfin, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, les conditions particulières de la convention de mise à disposition, qui régissent les relations entre la SAFER et le propriétaire du fonds, excluent toute indemnité au bénéfice du propriétaire résultant de la résiliation anticipée du contrat, mais elles sont sans incidence sur le droit indemnitaire du preneur qui a apporté des améliorations au fond, à l'échéance du bail SAFER.



Il n'y a donc pas lieu à annulation de la convention de mise à disposition, étant observé qu'il ne résulte pas des conclusions des appelantes qu'elles sollicitent l'annulation du bail SAFER conclu entre elles et la SAFER.



Dès lors qu'ont été rejetées les demandes de requalification pour fraude des conventions litigieuses en bail rural et d'annulation de la convention de mise à disposition, permettant le cas échéant l'application du statut du fermage, les conventions s'appliquent entre les parties et il n'y a pas lieu de déterminer si les conditions d'application de ce statut à Mme [S] et à la société [Adresse 11] sont remplies. 





2) Sur la demande d'expertise



En l'absence de fraude conduisant à requalifier les contrats litigieux en bail rural, et dès lors que la demande d'annulation de la convention de mise à disposition et d'application du statut du fermage a été rejetée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'expertise formée par Mme [S] et la société Les Ecuries du [Localité 13] représentée par son liquidateur, cette expertise étant fondée selon leurs écritures sur la requalification sollicitée et destinée à déterminer le montant du fermage et à chiffrer les comptes de sortie et les éventuelles améliorations du fonds, toutes demandes conditionnées par la requalification préalable des contrats litigieux, demande rejetée.



3) Sur la résiliation des conventions et l'expulsion de Mme [S] et de la société [Adresse 9]



M. [W] avait saisi le tribunal judiciaire d'Auxerre afin de faire constater la résiliation de la convention de mise à disposition conclue avec la SAFER et du bail SAFER corrélatif conclu entre cette dernière et la société [Adresse 11], et afin d'obtenir l'expulsion des occupantes et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



Le premier juge a fait droit à ces demandes. 



À hauteur d'appel, il a été confirmé le rejet des demandes de requalification des conventions en bail rural et d'annulation tant de la clause de résiliation anticipée stipulée dans la convention de mise à disposition, que de la convention elle-même. 



Dès lors, la convention de mise à disposition et le bail SAFER ont valablement trouvé à s'appliquer et, conformément à leurs stipulations et à la résiliation de la convention de mise à disposition par le propriétaire, le bail a été valablement résilié par la SAFER le 31 août 2022. C'est à bon droit que le premier juge a considéré que Mme [S] et la société [Adresse 11], qui se sont maintenues dans les lieux après la date de résiliation du bail SAFER, étaient occupantes sans droit ni titre et que leur expulsion pouvait être ordonnée à défaut de départ volontaire. 



La cour constate que, nonobstant la demande des appelantes d'infirmer l'ensemble des dispositions du jugement entrepris, elles ne forment aucune contestation utile tant de l'expulsion, celle-ci étant du reste sans objet, les lieux ayant été restitués depuis, que de la fixation d'une indemnité d'occupation et de leur condamnation à la verser. Il convient donc de confirmer ces chefs du jugement, au visa des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige.





4) Sur les demandes indemnitaires de M. [W]



M. [W] demande la condamnation de la SAFER Bourgogne Franche-Comté, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, ou subsidiairement de Mme [S] et la société [Adresse 11] conjointement et solidairement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à lui verser la somme de 62 495 euros au titre des dégradations des parcelles objets du bail SAFER. Il fait valoir que la SAFER lui a restitué les parcelles louées dans un état dégradé, et qu'en outre pendant son occupation, la société [Adresse 11] a endommagé des arbres sur une parcelle lui appartenant.



La SAFER Bourgogne Franche-Comté excipe de l'irrecevabilité des demandes comme étant nouvelles en appel. Subsidiairement, elle soutient que la preuve des dégradations n'est pas rapportée, en l'absence dd'établissement d'états des lieux d'entrée et de sortie, et que seul l'exploitant est responsable des dommages causés aux parcelles, au titre de sa responsabilité délictuelle. 



Mme [S] et la société [Adresse 11] représentée par son liquidateur concluent au rejet des demandes de M. [W]. 





4-1) Sur la recevabilité de la demande



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Les articles 565 et 566 du même code ajoutent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, devant le premier juge, M. [W] sollicitait la condamnation de la SAFER Bourgogne Franche-Comté à lui verser la somme de 175 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la résiliation de la convention de mise à disposition sans qu'il ne retrouve la jouissance de ses parcelles. Cette demande n'a pas été examinée, étant subsidiaire.



Il apparaît donc que sa demande indemnitaire à hauteur de 62 495 euros est différente de celle émise en première instance, et ne tend pas aux mêmes fins, le préjudice étant distinct tout autant que la faute de la SAFER alléguée. Il s'en déduit qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel.



Cependant, cette demande résulte du constat fait par M. [W] de l'état de ses parcelles après le départ des occupants, Mme [S] et la société [Adresse 11], départ survenu après le jugement entrepris. Il s'agit donc d'un fait nouveau révélé depuis le jugement, recevable nonobstant le caractère nouveau de la demande.





4-2) Sur le bien-fondé de la demande



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'inexécution a été empêchée par la force majeure. 



Il appartient à M. [W], formant une demande indemnitaire, de justifier de son préjudice et de la faute de la SAFER Bourgogne Franche-Comté, résultant d'un manquement au contrat, et d'un lien de causalité entre les deux. L'examen de sa demande subsidiaire de condamnation de Mme [S] et la société Les Ecuries de [Localité 13] à la même indemnisation au titre de leur responsabilité délictuelle repose sur la même preuve, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.



Or, si M. [W] verse aux débats deux devis (ses pièces 22 et 23) relatifs à une 'remise en état de prés' pour 51 ha et à l'abattage de chênes, charme, frêne et érables 'morts sur pied', force est de constater d'une part qu'aucune dégradation n'a été constatée sur les parcelles louées à la SAFER et mises à disposition de la société [Adresse 11] au départ de celle-ci, ou pendant le temps de son occupation des lieux, pas plus qu'il n'a été constaté la dégradation d'arbres du fait de ces sociétés. 



Dès lors, à défaut de rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice, imputable à la SAFER Bourgogne Franche-Comté ou subsidiairement à Mme [S] et la société [Adresse 11], la demande indemnitaire de M. [W] sera rejetée.





Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [S] et la société Les Ecuries du [Localité 13] aux dépens et à verser à M. [W] la somme de 2 000 euros et à la SAFER Bourgogne Franche-Comté la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel. M. [W] sera condamné à verser à la SAFER Bourgogne Franche-Comté la somme de 1 000 euros au même titre.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 4 août 2023 par le tribunal judiciaire d'Auxerre,

 

Y ajoutant,



REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [L] [W] à l'encontre de la SAFER Bourgogne Franche-Comté à titre principal, à l'encontre de Mme [E] [S] et la société [Adresse 11] représentée par son liquidateur la société MJ & Associés à titre subsidiaire,



CONDAMNE Mme [E] [S] et la société [Adresse 11] représentée par son liquidateur la société MJ & Associés aux dépens,



ADMET les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



CONDAMNE Mme [E] [S] et la société [Adresse 11] représentée par son liquidateur la société MJ & Associés à verser à M. [L] [W] la somme de 2 000 euros,



CONDAMNE M. [L] [W] à verser à la SAFER Bourgogne Franche-Comté la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel,



REJETTE la demande de Mme [E] [S] et la société [Adresse 11] représentée par son liquidateur la société MJ & Associés de ce chef.



La greffière La présidente de chambre