Tribunal judiciaire de Nanterre, 8ème chambre, 11 février 2026, n° 20/08821

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
11 Février 2026


 N° RG 20/08821 - N° Portalis DB3R-W-B7E-WF4H

N° Minute : 








AFFAIRE

S.C.I. SFK PATRIMOINE

C/

S.A.R.L. VALMY, Société SELARL MLCONSEILS (intervenante volontaire) prise en la personne de Me [S] [V] en qualité de mandataire judiciaire, Société SELARL AJASSOCIES (intervenante volonaire) prise en la personne de me [K] [U] en qualité d’administrateur judiciaire





Copies délivrées le :








DEMANDERESSE

S.C.I. SFK PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane MORER de la SELARL BAYET ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0105


DEFENDERESSES

S.A.R.L. VALMY
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

Société SELARL MLCONSEILS (intervenante volontaire) prise en la personne de Me [S] [V] en qualité de mandataire judiciaire
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

Société SELARL AJASSOCIES (intervenante volonaire) prise en la personne de me [K] [U] en qualité d’administrateur judiciaire
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082


L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Carole GAYET, Juge
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 1999, la SCI SFK Patrimoine, a donné à bail à la société Mijomo, aux droits de laquelle vient désormais la société Valmy, un local commercial et un emplacement de stationnement, dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Antony (92) pour une durée de neuf ans, à compter du 01 mars 1999, les lieux devant servir notamment à l’activité d’optique, correction auditive, photo.

Suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2008, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans, à compter du 01 mars 2008, moyennant un loyer annuel de 38 900 euros HT, payable par trimestre et à terme échu.

Aux termes de la facture établie le 02 juin 2020, le loyer pour le 2ème trimestre 2020 s’élevait à cette date à la somme de 11.671,32 euros HT, outre une provision sur charges de 900 euros.

Aux termes de la facture établie le 01 décembre 2023, le loyer pour le 4ème trimestre 2023 s’élevait désormais à la somme de 13 538,47 euros HT, outre une provision sur charges de 900 euros, soit un total de 17 146,16 euros TTC.

Se plaignant du non paiement des loyers, la SCI SFK Patrimoine a, par acte délivré le 18 novembre 2020, fait assigner la société Valmy afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 12.003, 76 euros TTC au titre des arriérés locatifs.
 
Par jugement en date du 14 novembre 2023, la société Valmy a été admise à une procédure de sauvegarde, la SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V], ayant été désignée en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire.

Le 20 novembre 2023, la SCI SFK Patrimoine a déclaré sa créance, rectifiée le 07 décembre 2023, à hauteur de 58.971,43 euros TTC. Elle a ensuite établi une nouvelle déclaration de créance le 03 janvier 2024 à hauteur de 52.496,15 euros TTC, la société Valmy ayant effectué un règlement partiel de ses loyers en janvier 2024.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V] en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [K] [U] en qualité d’administrateur judiciaire sont intervenues volontairement à l’instance.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, la SCI SFK Patrimoine demande, au visa des dispositions de l’article 1103 du code civil, de :
«Déclarer la demande de SCI SFK PATRIMOINE recevable et bien fondée,
- Déclarer irrecevable et mal fondée la demande de la société VALMY formulée à titre principal,
- Débouter la société VALMY de l’ensemble de ses demandes,
En conséquence ; 
- Fixer au passif de la société VALMY à titre privilégié la créance de loyer de la SCI SFK PATRIMOINE d’un montant de 36.996,21€, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’acte introductif d’instance ;
- Fixer au passif de la société VALMY la créance de loyer de la SCI SFK PATRIMOINE d’un montant de 7.500 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi. 
- CONDAMNER la société VALMY au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
- ORDONNER l’exécution provisoire sur l’ensemble des condamnations à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ;
- CONDAMNER la société VALMY aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane MORER, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. »

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, la société Valmy, la SELARL MLCONSEILS et la SELARL AJASSOCIES demandent, au visa des articles 1718 et suivants, 1104 (1134 ancien) du code civil, L.621-40 et suivants et L.622-22 et suivants du code de commerce, de :
«RECEVOIR l’intervention volontaire de la société SELARL MLCONSEILS, prise en la personne de Me [S] [V], en qualité de mandataire judiciaire ; 
RECEVOIR l’intervention volontaire de la société SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [K] [U], en qualité d’administrateur judiciaire ; 
 JUGER recevable et bien fondée la société VALMY en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
JUGER irrecevable et mal fondée la société SFK PATRIMOINE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre principal : 
JUGER infondée la demande de la société bailleresse visant à la résiliation judiciaire du bail au titre d’un arriéré exclusivement constitué de sommes appelées avant l’ouverture de la procédure judiciaire, et l’en DEBOUTER ; 
JUGER que les demandes d’inscription au passif de la société VALMY se trouvent infondées dès lors qu’elles sont présentées dans des conditions exemptes de toute bonne foi, en considération des conditions très particulières liées à cette période et du maintien d’un haut niveau de paiement par le preneur et, en conséquence, en DEBOUTER la société SFK PATRIMOINE ; 
A titre subsidiaire : 
JUGER INFONDEES les demandes du fait de l’absence d’exigibilité de la créance alléguée au regard du dispositif de protection des locataires commerciaux mis en place par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et son décret d’application du 30 décembre 2020 ; 
DEBOUTER EN CONSEQUENCE la société SFK PATRIMOINE de ses demandes, fins et prétentions tant en ce qui concerne le principal que les accessoires ; 
A titre infiniment subsidiaire : 
ACCORDER à la société VALMY un délai de 24 mois [VINGT QUATRE MOIS] pour régler les sommes qui seront, le cas échéant, considérées comme exigibles par le Tribunal, sur le fondement du commandement de payer litigieux ; 
En tout état de cause : 
DEBOUTER la société SFK PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, notamment, de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 24 avril 2008 ; 
CONDAMNER la société SFK PATRIMOINE aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Me Elodie MARCET. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 05 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 02 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS


Sur les demandes formulées par les parties

 -sur les demandes formulées par la société Valmy, la SELARL MLCONSEILS et la SELARL AJASSOCIES 

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, la société Valmy, la SELARL MLCONSEILS et la SELARL AJASSOCIES demandent de:
«JUGER infondée la demande de la société bailleresse visant à la résiliation judiciaire du bail au titre d’un arriéré exclusivement constitué de sommes appelées avant l’ouverture de la procédure judiciaire »

«JUGER que les demandes d’inscription au passif de la société VALMY se trouvent infondées dès lors qu’elles sont présentées dans des conditions exemptes de toute bonne foi, en considération des conditions très particulières liées à cette période et du maintien d’un haut niveau de paiement par le preneur »

«JUGER INFONDEES les demandes du fait de l’absence d’exigibilité de la créance alléguée au regard du dispositif de protection des locataires commerciaux mis en place par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et son décret d’application du 30 décembre 2020 ; »

Ces demandes, dont la formulation ne consiste en réalité qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent cependant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte. 

Les défenderesses sollicitent par ailleurs, aux termes du dispositif de leurs conclusions, que la SCI SFK Patrimoine soit déboutée de sa demande visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Le dispositif des conclusions de la demanderesse ne contient toutefois aucune demande de résiliation du bail, de telle sorte que cette demande est sans objet.

Les défenderesses sollicitent également que la SCI SFK Patrimoine soit déclarée irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Elles ne développent toutefois, dans le corps de leurs conclusions, aucun moyen au soutien de cette demande, de telle sorte qu’il convient de les débouter.

Enfin, la recevabilité de la société Valmy n’est pas contestée de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

 -sur les demandes formulées par la SCI SFK Patrimoine

La SCI SFK Patrimoine sollicite, en page 26 de ses conclusions, que la demande de délais de paiement formulée par les défenderesses soit rejetée.

Cette demande n’est toutefois pas reprise au dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est saisi en application des dispositions l’article 768 du code civil précité.

Par conséquent, il ne sera pas statué sur cette demande.

Elle sollicite également que soit déclarée irrecevable la demande des défenderesses formulée à titre principal, tendant à obtenir que la SCI SFK Patrimoine soit déboutée de sa demande de fixation au passif, considérant que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi. 
Elle ne développe toutefois, dans le corps de ses conclusions, aucun moyen au soutien de cette irrecevabilité, se contentant de solliciter le rejet des arguments soulevés au soutien de cette prétention.
Il convient donc de la débouter de cette demande.

Enfin, la recevabilité de la SCI SFK Patrimoine n’est pas contestée de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, «l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. »

Les défenderesses expliquent que suivant jugement en date du 14 novembre 2023, la SELARL MLCONSEILS et la SELARL AJASSOCIES ont été désignées respectivement en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la société Valmy et elles sollicitent que leur intervention volontaire à la présente procédure soit déclarée recevable.

Au vu du placement de la société Valmy sous plan de sauvegarde et de la désignation des organes de la procédure, par jugement en date du 14 novembre 2023, il convient de faire droit à cette demande.




Sur la demande de fixation au passif de la créance de loyers

Aux termes de l’article 1103 du code civil, «les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La SCI SFK Patrimoine demande que soit fixée au passif de la société Valmy la somme de 36.996,21 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’acte introductif d’instance, en indiquant qu’il s’agit-là de l’arriéré locatif de la société Valmy.

 -sur la mauvaise foi du bailleur

Elle explique en effet que la dette, après déduction des remises accordées, s’élevait au 07 octobre 2020 à la somme de 28.795,85 euros, et que sur la période antérieure au prononcé du jugement ordonnant le plan de sauvegarde, 44 jours de loyers n’ont pas été réglés soit la somme de 8200,36 euros, calculée au prorata du montant du loyer, de la TVA et des provisions pour charges, soit un total de 36.996,21 euros.
Elle précise que les loyers postérieurs au prononcé du jugement ont bien été réglés, de telle sorte qu’elle ne formule aucune demande à ce titre.
S’agissant de la différence entre les sommes figurant dans la déclaration de créances et celles sollicitées dans le cadre de la présente instance, elle explique que la dernière déclaration de créance a intégré le prorata de la dette locative du 3ème trimestre 2023, antérieure au jugement ayant ordonné le plan de sauvegarde et que les sommes mentionnées sont donc bien conformes à celles réclamées.

La SCI SFK Patrimoine conteste toute mauvaise foi de sa part, comme soutenu en défense, en faisant valoir qu’elle a, au contraire, adapté l’obligation de paiement de sa locataire à la situation de l’époque en lui consentant des remises de loyers.
Elle indique ainsi lui avoir octroyé des franchises de loyer au titre du 4ème trimestre 2020 ainsi que des 1er et 2ème trimestres 2021 et avoir accepté que le loyer soit réglé mensuellement alors qu’il est payable par trimestre.
Elle ajoute que la saisie conservatoire qu’elle avait diligentée a été annulée et qu’aucune autre n’a été mise en place, aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant été délivré à ce jour.
Elle fait également valoir qu’au vu des facteurs locaux de commercialité le loyer réclamé est inférieur à la valeur locative et qu’elle ne s’est pas prévalue de la clause d’indexation.
Elle rappelle au surplus que la mauvaise foi dans l’exécution d’un contrat ne permet d’obtenir que des dommages et intérêts et non la nullité de l’acte.

Elle relève en revanche que la société Valmy ne pouvait se prévaloir d’aucune ordonnance ni décret lui faisant bénéficier d’une suspension ou annulation des loyers mais qu’elle lui a cependant imposé un paiement partiel de son loyer, la mettant ainsi devant le fait accompli avant toute recherche d’une solution amiable et sans prendre en considération les remises qu’elle lui avait pourtant accordées 
Elle indique qu’elle a ainsi opéré, sans son accord ni négociation préalable, une réduction de 58 % sur la période du 01 au 30 août 2020 et qu’elle ne règle qu’une partie du loyer, après imputation du pourcentage de baisse de son chiffre d’affaires, au gré de ses envies.
Elle soutient ainsi que la société Valmy impose en réalité une modification de son loyer, sur une durée indéterminée et non pas uniquement durant les périodes de confinement.
Or, elle indique que la bonne foi s’apprécie uniquement durant l’exécution des obligations réciproques lors du premier confinement et qu’elle n’autorise nullement le preneur, comme il l’a fait, à ne régler que partiellement son loyer entre le 11 mai 2020 et octobre 2022 et ce, afin de faire accepter par son bailleur une réduction du loyer durant toute la durée du bail, en l’indexant uniquement sur la diminution du chiffre d’affaires, en dehors de toutes dispositions contractuelles.
Elle indique que la société Valmy a de nouveau imposé, en 2022, de nouvelles réductions du loyer en se prévalant cette fois des conséquences de la guerre en Ukraine, qu’elle serait néanmoins la seule à subir 
Elle soutient également que la société Valmy se prévaut de l’évolution du chiffre d’affaires d’un magasin alors que le bail n’a pas été signé pour cet établissement, mais bien par la société Valmy et elle constate l’évolution positive de son activité depuis 2020, considérant ainsi que la société fait preuve de mauvaise foi en présentant une situation financière non conforme à la réalité pour justifier son refus de paiement.

Les défenderesses exposent pour leur part que la société Valmy était à jour du paiement des loyers jusqu’au premier trimestre 2020, l’arriéré n’étant constitué que des loyers « Covid », et qu’il ne représente, au maximum que 11 % des sommes appelées par le bailleur sur les trois années concernées par la pandémie.
Elles indiquent que la demande en paiement vise notamment le loyer du deuxième trimestre 2020, correspondant aux loyers durant la période de confinement, alors que la société Valmy s’était rapprochée à plusieurs reprises de son bailleur pour trouver une solution amiable, sans que ce dernier ne prenne pour autant en considération la gravité de la situation et alors qu’en dépit du contexte, elle a cependant effectué des paiements très importants en 2020 et 2021 puis ensuite en 2022.
Elles expliquent que la société a réglé ses loyers de façon régulière et n’a exclu que le paiement des périodes pendant lesquelles elle était incapable d’exploiter la boutique en l’absence de clientèle, précisant qu’elle a ensuite, au printemps 2022, été amenée à régler le loyer en pourcentage de son chiffre d’affaires par rapport au mois comparable de 2019, en raison des difficultés liées à la crise économique du fait de la guerre en Ukraine.
Elles soulignent qu’elle n’a cependant à aucun moment cessé ses versements et qu’elle a maintenu un ratio de paiement supérieur à celui de l’évolution à la baisse de son chiffre d’affaires.
Elles soutiennent que la société Valmy a ainsi été vertueuse et qu’elle n’a répercuté sur le bailleur la perte du chiffre d’affaires, en raison de mesures imposées par les pouvoirs publics, que de façon très partielle, en faisant un effort continu en vue d’assurer un ratio maximum de paiement.
Elles considèrent que le léger impayé de 11 % sur trois ans cumulés a représenté la seule manière pour la société de faire face à une crise exceptionnelle par son ampleur et sa durée alors que le bailleur n’a, pour sa part, fait aucun effort, se refusant à lui « accorder le moindre euro de franchise ».
Elles relèvent en effet l’absence de toute compréhension de la part de la SCI SKF Patrimoine, soutenant que, face à une demande d’accompagnement ponctuelle, elle n’a su que lui adresser des mises en demeure pour réclamer le paiement de l’intégralité de l’arriéré sous huitaine, un tel comportement confinant, selon les défenderesses, à la mauvaise foi, face à un preneur présent dans les lieux depuis plus de vingt ans sans incident.
Elles demandent donc, sur le fondement de l’exigence de l’application de bonne foi du contrat, de sanctionner les conditions dans lesquelles les demandes du bailleur ont été présentées, rappelant que le juge peut faire échec à ces demandes en paiement, non seulement en raison de sa mauvaise foi mais également en tenant compte de la bonne foi du locataire dans l’exécution du contrat.
Or, elles font valoir que malgré les difficultés de trésorerie générées par le contexte exceptionnel de la crise sanitaire, et afin de démontrer sa bonne foi, la société Valmy a procédé à des paiements très importants pour régler son loyer, et ce en dépit de la chute de fréquentation de son fonds de commerce.

En l’espèce, aux termes du contrat de renouvellement du bail, le loyer annuel a été fixé à la somme de 38.900 euros HT, payable par trimestre et à terme échu.

Aux termes de la facture établie le 02 juin 2020, le loyer pour le 2ème trimestre 2020 s’élevait à cette date à la somme de 11.671,32 euros HT, outre une provision sur charges de 900 euros.

La chronologie des échanges intervenus entre bailleur et preneur atteste des éléments suivants :

-par courrier en date du 19 mars 2020, la société Valmy, exerçant une activité d’optique dans les locaux loués, a informé son bailleur des difficultés rencontrées pour régler le montant de son loyer en raison de la situation économique, faisant état des mouvements des gilets jaunes, de la grève de fin d’année, de la mise en place de la loi 100 % santé ; elle a ainsi sollicité de son bailleur, une remise de 50 % sur les loyers et charges à compter du 01 janvier 2020 jusqu’au 15 mars 2020, outre « l’annulation des loyers et charge pendant toute la durée de fermeture obligatoire décrétée par le gouvernement », expliquant que sans chiffre d’affaires elle était, de fait, dans l’impossibilité d’y faire face ;

-par courrier en date du 22 mars 2020, la SCI SFK Patrimoine lui a indiqué ne pas pouvoir donner une suite favorable à sa demande de remise de 50 % sur la période du 01 janvier au 15 mars 2020, précisant qu’elle se conformerait aux dispositions légales si l’activité de la société rentrait bien dans le champ d’application d’un éventuel report du paiement des loyers, selon la période qui serait définie, et si ces mesures s’imposaient à elle en sa qualité de bailleur privé indépendant.
Elle lui a indiqué que les loyers du premier trimestre 2020 n’étaient toutefois pas concernés et qu’ils étaient à régler à échéance du 01 avril 2020 ;

-la SCI SFK Patrimoine a ensuite, par courrier en date du 10 avril 2020, expliqué à sa locataire avoir constaté qu’elle avait d’autorité déduit, du loyer réglé pour le premier trimestre 2020, la période du 15 au 31 mars alors qu’elle ne remplissait pourtant pas les conditions pour bénéficier d’un report éventuel des loyers, rappelées aux termes de ce courrier, et que sa situation financière ne lui permettait pas d’accéder à ses demandes.
Elle lui a par ailleurs indiqué que le solde dû s’élevait à la somme de 2397,17 euros ;

-en réponse au courrier du 22 mars 2020, la société Valmy a, par courrier en date du 21 avril 2020, expliqué à son bailleur qu’elle avait dû, sur ordre du gouvernement, fermer son magasin dès le 15 mars et au plus tôt jusqu’au 11 mai, de telle sorte qu’elle était contrainte « de suspendre l’exécution de ses obligations contractuelles découlant du bail durant toute sa durée d’application » précisant :
«en raison de cet évènement imprévisible, nous sommes donc libérés de l’obligation d’exploiter nos locaux ainsi que, par voie de conséquence, du paiement du loyer et de toutes sommes dues au titre du bail, excluant toute responsabilité pour notre société.
Etant dans l’impossibilité totale et absolue d’exploiter le local loué, la suspension de nos obligations se prolongera tant que les mesures d’interdiction ou de restriction se maintiendront, et tant que nous serons obligés de maintenir notre magasin fermé afin de protéger la santé et la sécurité de nos clients ainsi que celle de nos salariés.
Au surplus, il apparaît que l’ordonnance 2020-316 adoptée par le gouvernement en date du 25 mars 2020 va dans le sens de la suspension des loyers.
C’est dans ces conditions que nous avons procédé au règlement du loyer du 1er janvier au 15 mars 2020, sachant que fermé, sans aucun chiffre d’affaires depuis le 16 mars, nous sommes dans l’incapacité de faire face au-delà de cette date » ;

-par courrier en date du 24 avril 2020, la SCI SFK Patrimoine a indiqué à la société Valmy que cette dernière n’était pas éligible au décret dont elle se prévalait mais qu’elle acceptait cependant de lui consentir une remise, l’informant ainsi qu’elle pourra déduire du montant de l’appel du 2ème trimestre 2020, à terme échu courant juin et exigible au 01 juillet 2020, « conditionné à la réception du réglement à la date d’exigibilité ainsi que de toutes sommes dues (…) trois semaines de loyer hors charges qui ne seront pas reportées mais offertes, et ce, à titre exceptionnel » ;

-par courrier en date du 12 mai 2020, adressé en réponse à ceux du 10 et du 24 avril 2020, la société Valmy a pris acte de cette remise mais a cependant rappelé, dans les mêmes termes que ceux de son précédent courrier, avoir été obligée de fermer son magasin et être, du fait de la pandémie, évènement imprévisible, libérée de l’obligation d’exploiter ses locaux et donc du paiement du loyer et a ainsi formulé une demande supplémentaire en ces termes :
« face à ce désastre économique, nous devons prendre une décision de force majeure lourde de conséquences mais vitale pour notre entreprise, puisqu’aucun chiffre d’affaires n’est enregistré dans la boutique dont nous n’avons plus la jouissance, aussi nous sommes, une fois encore, contraints de vous demander de stopper tous les paiements de loyers et charges à compter de la date de fermeture jusqu’à la date effective de réouverture, faisant appel à votre solidarité en tant que bailleur.
Par ailleurs, nous savons d’ores et déjà que la reprise d’activité ne sera pas immédiate et que nous ne retrouverons pas le chiffre d’affaires escompté dès la réouverture de notre magasin.
Il est dès lors évident que nous ne pourrons reprendre le paiement des loyers et charges aux mêmes conditions et que celui-ci devra nécessairement être en adéquation avec le chiffre d’affaires réel que nous enregistrerons.
C’est pour cela que dans un premier temps nous serons contraints d’envisager de payer nos loyers et charges pour un montant qui sera basé sur la différence négative de CA entre le mois M des années N et N+1 (à titre d’exemple une baisse de CA de 30 % entre juin 2019 et juin 2020 induirait ainsi une baisse de loyer au mois de juin de 30%) » ; 

-par courrier en date du 16 mai 2020, la SCI SFK Patrimoine a informé sa locataire, que dans la mesure où elle avait clairement exposé sa position et fait une offre différente d’un report éventuel d’une partie des loyers, conditionnée au paiement des sommes dues à la date d’exigibilité, il n’était ainsi plus nécessaire d’échanger à nouveau pour les mêmes demandes qui appelleront les mêmes réponses et qu’elle n’était en rien dégagée de ses obligations de locataire ; 

-par courrier en date du 04 juin 2020, la société Valmy a assuré son bailleur être consciente de l’effort ainsi consenti et s’est dite prête à lui démontrer également sa bonne foi. 
Elle lui a donc indiqué lui transmettre un chèque de 2397,17 euros correspondant au solde des sommes dues au titre du premier trimestre 2020, tout en lui exposant que :
« en contrepartie de ce paiement immédiat, nous souhaiterions que vous acceptiez, de votre côté, de reconsidérer la durée de la franchise totale de loyer proposée par vos soins : à savoir porter la durée de celle-ci à 6 semaines afin de nous permettre de faire face de façon plus pérenne à la situation économique actuelle, marqué par une reprise extrêmement lente de l’activité depuis la réouverture ainsi que des projections plutôt sombres pour l’avenir de l’économie française.
(…)
Vous avez d’ailleurs certainement connaissance des mesures fiscales incitatives qui ont été prises par le gouvernement afin de permettre aux bailleurs procédant à des abandons de créances de procéder à leur déduction fiscale, dont vous pourrez bénéficier.
Nous restons dans l’attente de votre retour sur cette ultime demande en sachant que parallèlement et  conformément à votre aimable proposition nous réglerons au 1er juillet 2020 le solde du loyer du 2ème trimestre depuis la réouverture du 11 mai  » ; 

-en réponse à ce courrier, la SCI SFK Patrimoine a, par courrier en date du 10 juin 2020, accusé réception du règlement du solde du premier trimestre 2020, rappelant à sa locataire le montant minoré du 2ème trimestre à la condition d’un règlement complet au plus tard le 01 juillet 2020.
Elle l’a par ailleurs informée ne pas pouvoir accéder à sa demande de porter la remise consentie à 6 semaines, tout en portant cependant à sa connaissance les éléments suivants : 
« toujours conditionné au règlement des sommes dues à la date d’exigibilité, nous étudierons avec plaisir la possibilité d’un dernier geste commercial sur le 3ème trimestre 2020 (exigible au 1er octobre 2020) que nous vous préciserons et confirmerons le cas échéant après la réception du règlement complet au 1er juillet 2020.
Nous vous confirmons l’inexactitude que vous ne saurez ignorer de votre courrier « conformément à votre aimable proposition nous réglerons au 1er juillet 2020 le solde du loyer du 2ème trimestre depuis la réouverture du 11 mai » : il n’est pas nécessaire de rappeler ici les termes de nos réponses précédentes. Vous êtes redevable de la totalité de la période.
Le geste commercial consenti est un accompagnement de votre société dans cette période difficile. Nous ne doutons pas que vous saurez le recevoir dans un esprit de bonne foi sur la compréhension des différentes correspondances échangées. » ;

-par courrier en date du 07 juillet 2020, la société Valmy, s’est prévalue des mesures sanitaires et administratives mises en place, qu’elle a qualifiées de « fait du prince » privant temporairement le bail commercial de sa contrepartie essentielle et de son objet et a rappelé, qu’en application des dispositions de l’article 1219 du code civil, lorsque l’obligation essentielle du bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux loués n’est pas exécutée, le contrat doit alors être considéré comme suspendu et le locataire dispensé de payer les loyers et accessoires jusqu’à ce que les lieux loués redeviennent susceptibles d’être exploités conformément à leur destination.
Elle a de plus considéré que la crise sanitaire revêtait les caractéristiques de la force majeure de telle sorte que sur le fondement de cette exception d’inexécution et de ce caractère de force majeure, elle entendait « revendiquer une franchise totale de loyer et de charges pour la période du 14 mars au 11 mai 2020 », considérant que cette exonération de loyers apparaissait en adéquation avec la solidarité entre bailleur et locataire et rappelant au bailleur qu’il pouvait déduire fiscalement les abandons de créances de loyers consentis jusqu’au 31 décembre 2020.
Elle a enfin indiqué qu’elle souhaitait bénéficier d’un aménagement de l’exigibilité des loyers consécutifs à une pleine reprise de l’activité et ainsi précisé :
« en sus d’une mensualisation exceptionnelle de ceux-ci, à compter du 1er juin et jusqu’à la fin de l’année 2020 au moins, nous avons besoin d’un paiement à terme échu, de façon à nous permettre de repartir sur des bases financières viables.
C’est dans ces conditions que nous avons effectué le 06/07/2020 un virement pour un montant de 6.644,59 euros TTC représentant :
-le loyer du 2è trimestre 2020 pour 15.776,47 euros TTC,
-déduction faite des loyers et charges du 15/03/2020 au 31/03/2020 (alors que le magasin étant fermé) = 2.427,17 euros TTC payés à tort d’avance
-déduction faite des loyers et charges du 01/04/2020 au 11/05/2020 (alors que le magasin était fermé) = 6/704,70 euros TTC.
Nous vous remercions d’imputer ce paiement uniquement sur le loyer du 2è trimestre 2020 comme indiqué ci-dessus.
Nous nous tenons à votre disposition pour formuler un accord sur ces bases.
Enfin, la situation sanitaire imprévisible actuelle a affecté durablement notre activité commerciale et a, malheureusement, vu son ampleur, vocation à perdurer, avec les conséquences en découlant sur la commercialité du centre lui-même.
Ce changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion de notre contrat, rend son exécution excessivement onéreuse pour notre société et nous nous tenons à votre disposition pour renégocier, sur le fondement des dispositions de l’article 1195 du code civil, les charges et conditions de notre bail pour l’avenir. » ;

-en réponse, la SCI SFK Patrimoine a, par courrier en date du 13 juillet 2020, rappelé à son preneur qu’il ne rentrait dans aucune des conditions fixées dans les textes dont il se prévalait mais que, dans le cadre d’une ultime démarche amiable, elle lui proposait de régler le solde sous deux mois, à la condition de lui transmettre son accord, sous 48 heures, à réception du courrier, lui indiquant par ailleurs : « concernant votre demande de règlement exceptionnel à terme échu, je me permets de vous faire remarquer que c’est déjà le cas » ; 

-par courrier en date du 14 septembre 2020, la société Valmy a indiqué à son bailleur avoir effectué un virement de 2.086,78 euros le 04 septembre 2020, en lui précisant qu’il convenait de l’imputer uniquement sur le loyer du mois d’août 2020, que sa situation la contraignait à payer à terme échu, précisant que ce montant correspondait à 42 % du loyer et des charges pour la période du 01 au 31/08/2020, ce calcul incluant la perte drastique du chiffre d’affaires de 58 % en raison des conditions difficiles de reprise de l’activité ; 

-par courrier en date du 23 septembre 2020, la SCI SFK Patrimoine a rappelé à sa locataire que les clauses du bail lui imposent de régler le loyer et les charges au premier jour de chaque trimestre alors qu’elle lui indique dans son courrier du 14 septembre 2020 qu’elle paierait les loyers à termes échus et qu’elle lui imposait une réduction de 58 % des loyers et charges pour le mois d’août 2020.
Elle lui a également indiqué : «  vous nous annoncez des pertes sans vouloir en justifier et vous déterminez un calcul de révision de votre propre autorité en proportion de l’évolution de votre chiffre d’affaires.
Le débat que vous avez initié ne concerne que la période de confinement pour laquelle les ordonnances prévoient uniquement un report et une absence de sanction mais en aucun cas une exonération totale d’autant que vous ne respectez aucun des critères prévus par lesdites ordonnances.
En aucun cas les ordonnances et le code civil ne vous autorisent à réduire unilatéralement et indéfiniment votre loyer. »

-en réponse à ce courrier, la société Valmy a adressé au bailleur, le 30 septembre 2020, un courrier dans lequel elle lui reproche son attitude outrageuse durant la période de pandémie ainsi que son intransigeance et son opposition à toute négociation amiable en s’arc-boutant sur les termes du bail ;

-par courrier en date du 20 novembre 2020, la société Valmy a de nouveau pris attache avec son bailleur en faisant état du nouveau confinement décidé du 30 octobre au 01 décembre 2020, faisant état d’une activité particulièrement faible, quand bien même le commerce bénéficie d’une autorisation d’ouverture, ne lui permettant pas de faire face à ses obligations.
Elle a donc demandé la non facturation du loyer de novembre 2020, rappelant une nouvelle fois au bailleur la possibilité pour lui de bénéficier d’un crédit d’impôt à hauteur de 50 % de la valeur des loyers abandonnés. 
Elle a également expliqué qu’à la sortie de ce second confinement, son activité mettra du temps à repartir, de telle sorte qu’elle a réitéré sa demande d’un accompagnement de loyer de 50 % jusqu’à l’annonce par le gouvernement de la fin de la pandémie dans le pays ;

-par courrier en réponse en date du 01 décembre 2020, la SCI SFK Patrimoine lui a indiqué que le crédit d’impôt ne concernait que les loyers des commerces faisant l’objet d’une interdiction d’accueil du public durant le confinement, ce qui n’était pas son cas mais qu’elle acceptait toutefois de lui accorder une remise correspondant à 30 % d’un mois de loyer, soit la somme de 1.167,13 euros, précisant, s’agissant de la seconde demande, qu’elle lui avait déjà répondu sur le maintien du montant du loyer actuel, par ailleurs inférieur au prix du marché.
Elle lui a enfin indiqué que : « le 10 juin dernier, nous vous avions proposé une remise de 3.267,94 euros sur la période du premier confinement que vous avez rejeté en nous imposant un règlement partiel de votre loyer depuis le début du second trimestre jusqu’à aujourd’hui aux motifs de dispositions légales dont vous ne bénéficiez pas.
Vous n’avez de cesse de nous imposer vos décisions, sans discussion préalable, omettant dans votre courrier de faire référence à notre première proposition amiable que vous avez rejetée » ; 

-par courrier en date du 15 décembre 2020, la société Valmy après avoir remercié la SCI SKF Patrimoine de sa proposition de remise de 30 %, lui a toutefois demandé de réétudier sa demande favorablement en lui indiquant que, contrairement à son affirmation, elle pouvait bénéficier du crédit d’impôt de 50 % ; 

- par courrier en date du 07 janvier 2021, la société Valmy a informé son bailleur avoir procédé à un virement de 4.074,19 euros, le 05 janvier 2021, indiquant qu’il convenait de l’imputer sur le loyer du mois de décembre 2020, précisant qu’il correspondait à 82 % du montant du loyer pour le mois de décembre 2020 et que ce calcul incluait la baisse de son chiffre d’affaires  dans le cadre des difficiles conditions de reprise de l’activité post confinement.
Elle lui a également indiqué se tenir à sa disposition pour échanger afin de formaliser « cette situation inédite en adaptant légitimement le loyer en conséquence » et souhaiter engager une rénégociation amiable du contrat ;

-par courrier en date du 05 février 2021, la société Valmy a indiqué à la SCI SFK Patrimoine faire suite à ses courriers par lesquels elle a sollicité l’annulation des loyers en raison des deux confinements subis. Elle lui a ainsi indiqué réitérer son besoin d’accompagnement jusqu’à ce que le gouvernement déclare la fin de la pandémie, par un paiement mensuel à terme échu ainsi qu’un ajustement du loyer par rapport à son chiffre d’affaires de l’année de référence précédente.
Elle l’a donc informée avoir effectué un virement de 3.760,92 euros le 02 février 2021 en lui indiquant qu’il fallait uniquement l’imputer sur le mois de janvier 2021, précisant que ce montant était calculé par rapport à l’activité de référence précédente et correspondait à 80 % du loyer pour la période de janvier 2021 et que ce calcul incluait la baisse de son chiffre d’affaires de 20 %  dans le cadre des difficiles conditions de reprise de l’activité post confinement ;

-par courrier en date du 05 mai 2022, la société Valmy a fait part à son bailleur des difficultés subies du fait de la guerre en Ukraine, expliquant ne pas avoir eu d’autres choix que de régler son loyer mensuellement à terme échu en fonction de son activité réelle et avoir ainsi effectué un règlement de 2.979,50 euros le 03 mai 2022, indiquant qu’il fallait l’imputer exclusivement sur le loyer du mois d’avril 2022 et que ce calcul, calculé par rapport à l’année de référence, correspondait à 59 % du loyer pour le mois d’avril 2022 incluant la baisse de son chiffre d’affaires de 41 %.
Elle a de nouveau réitéré son besoin d’accompagnement jusqu’à ce que le gouvernement déclare la fin de la pandémie et la fin des conséquences de la guerre en Ukraine, par un ajustement du loyer par rapport à son chiffre d’affaires de l’année de référence précédente. 

Il ressort ainsi des très nombreux échanges intervenus entre les parties que la société Valmy a, d’autorité et sans accord préalable, minoré le montant du loyer réglé qu’elle a diminué selon le même pourcentage que la baisse de son chiffre d’affaires, en se prévalant des difficultés rencontrées du fait tout d’abord du mouvement des gilets jaunes et des grèves, puis de la crise sanitaire et enfin, sans toutefois justifier des conséquences sur son activité, de la guerre en Ukraine et en soutenant régulièrement que les exonérations réclamées à son bailleur pouvaient lui ouvrir droit à des réductions d’impôts, quand bien même ce dernier lui a, à de nombreuses reprises, expliqué que tel n’était pas le cas.
De plus, comme relevé par la SCI SFK Patrimoine, aucune des mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire n’autorisait le non-paiement des loyers, mais uniquement un report des règlements et l’absence de sanctions, étant souligné que l’activité exercée par la société Valmy relevait des commerces autorisés à rester ouverts et que les mesures prises n’avaient en tout état de cause pas vocation à perdurer après le 11 mai 2020, alors que la société Valmy a continué à minorer ses règlements jusqu’en mai 2022.
Enfin, contrairement à ce qu’indique la société Valmy, la lecture des correspondances échangées ne traduit nullement l’absence de compréhension du bailleur et il ne peut ainsi être soutenu que « face à une demande d’accompagnement ponctuelle en vue de régler les conséquences de la crise sanitaire, le bailleur n’a su qu’adresser des mises en demeure, réclamant le paiement de l’arriéré sous huitaine » et qu’il a refusé « d’accorder le moindre euro de franchise ».

Au contraire, il ressort de la chronologie précédemment exposée que la SCI SFK Patrimoine a, à deux reprises, accordé des remises de loyer, pour le deuxième et troisième trimestres 2020, et accepté qu’il soit réglé mensuellement alors que le bail prévoit un règlement par trimestre.
Elle a de plus, à de nombreuses reprises, expliqué à sa locataire les raisons pour lesquelles elle ne pouvait faire droit à ses demandes 
C’est donc à tort que la société Valmy, d’une part, évoque la mauvaise foi du bailleur, ce dernier ayant, au contraire, adapté l’obligation de paiement de son locataire alors même qu’elle n’était pas éligible au dispositif d’aide mis en place, et, d’autre part, considère avoir pour sa part fait preuve de bonne foi alors qu’il ressort des pièces de la procédure qu’elle a imposé au bailleur, sans accord préalable ni concertation, la réduction des loyers et charges, qu’elle a déterminée unilatéralement en fonction de la diminution de son chiffre d’affaires, et ce même une fois les périodes de confinement terminées, la société Valmy ayant ainsi tenté, tout au long de la période, d’imposer une modification des conditions contractuelles.

 -sur l’exigibilité de la créance 

Les défenderesses soutiennent, à titre subsidiaire, le débouté de la demande de fixation au passif du fait de l’absence d’exigibilité de la créance au regard du dispositif de protection des locataires commerciaux mis en place par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et par son décret d’application du 30 décembre 2020.

Elles expliquent en effet qu’aux termes de ces dispositions, les personnes physiques et morales exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application de cette loi de 2020, ne peuvent encourir d’action, de sanction ni même de voie d’exécution forcée pour retard ou non paiement des loyers ou charges locatives relatifs aux locaux professionnels ou commerciaux dans lesquels leur activité est ainsi affectée lorsqu’elles remplissent les critères d’éligibilité prévus à l’article premier du décret de 2020.

Elles indiquent que les dispositions de cet article 14 visent non seulement les sûretés personnelles mais également toute action engagée à l’encontre du preneur, dont la délivrance, comme en l’espèce, d’une assignation visant à obtenir la condamnation au paiement de loyers, au surplus accompagnée d’une demande de résiliation judiciaire.

Or, elles soutiennent que l’assignation a été délivrée le 18 novembre 2020, soit pendant la période couverte par la loi du 14 novembre 2020, que les demandes formulées par le bailleur relèvent bien des actions et sanctions pour retard ou non paiement des loyers visées par cette loi, que les loyers du 17 mars au 11 mai 2020 concernent une période durant laquelle l’activité de la société était affectée par une des mesures de police visées et enfin que cette dernière remplit les critères d’éligibilité énoncés à l’article premier du décret portant sur le nombre de salariés inférieur à 250, le montant du chiffre d’affaires inférieur à 50 millions et la perte du chiffre d’affaires d’au moins 50 %, en l’espèce de 81 % selon l’attestation établie par son expert-comptable.
Elles considèrent donc que la demande en paiement est infondée au titre des sommes appelées à compter du 17 mars 2020 et que la demande de résiliation judiciaire doit être écartée.

La SCI SFK Patrimoine explique tout d’abord qu’elle n’a jamais fait délivrer de commandement visant la clause résolutoire et qu’elle a abandonné sa demande de résiliation judiciaire du bail, en raison du jugement du 14 novembre 2023.
Elle indique ensuite que, contrairement à ce que soutient la société Valmy, l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne prévoit nullement l’absence d’exigibilité des loyers, ces derniers demeurant bien exigibles, mais seulement que le défaut de paiement ne sera pas immédiatement sanctionnable.
Elle précise ainsi que la loi prévoit que le bailleur ne peut plus pratiquer de saisies conservatoires à partir du 17 octobre 2020, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité de l’entreprise cesse d’être affectée par la mesure de police administrative, et que sont suspendues toutes les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur pour non paiement des loyers.
Or, elle fait valoir que ces dispositions ne s’appliquent que durant la période de protection instaurée, désormais terminée, que la société Valmy n’a jamais sollicité la suspension de la procédure et que la loi ne prévoit qu’une suspension de la demande en paiement et non une annulation de la dette locative.
Elle relève de plus que la société Valmy ne remplit pas les conditions d’éligibilité, en indiquant qu’elle se prévaut du chiffre d’affaires de son établissement alors que le bail a été signé par la société Valmy et non par cet établissement. 
Elle fait de plus valoir que, durant le premier confinement, la société a été autorisée à ouvrir son magasin, la mesure de fermeture ne résultant que de sa propre décision par manque de mesures propres à garantir la sécurité de son personnel, et que le commerce est resté ouvert par la suite.
Elle soutient de plus que si la suspension avait été demandée, elle aurait pris fin au 19 mai 2021, la bailleresse retrouvant le droit d’exercer son action à compter de cette date, étant relevé que la crise en Ukraine ne fait pas partie des mesures de polices visées par la loi du 14 novembre 2020.
Elle considère donc que les arguments soulevés par la société Valmy sont inopérants.

La loi du 14 novembre 2020 mentionne dans son article 14 que «I Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.
III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.
IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.
Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa
(...) »

Cet article réglemente ainsi les conséquences d’un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l’activité a été affectée par une mesure de police administrative.
Cependant, comme soutenu à juste titre par la SCI SFK Patrimoine, il ne permet nullement l’effacement de la dette locative mais uniquement la suspension des mesures pouvant être mises en œuvre pour défaut de paiement, notamment des loyers, pendant une durée déterminée, le locataire restant ainsi tenu de procéder au paiement intégral des loyers échus durant la période sanitaire.
Il convient de relever que les jurisprudences de la Cour de cassation citées par la société Valmy ne s’appliquent pas au cas d’espèce, dans la mesure où elles se rapportent à la mise en œuvre de mesures de sûreté ou à la résiliation du bail, non sollicitées en l’espèce.

Les défenderesses ne peuvent donc soutenir l’absence d’exigibilité de la créance revendiquée par la SCI SFK Patrimoine.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de la SCI SFK Patrimoine et de fixer au passif de la société Valmy la somme de 36 996,21 euros.

La SCI SFK Patrimoine sollicite que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.
Toutefois aucune déclaration de créance n’ayant été faite au titre des intérêts, cette demande est par conséquent irrecevable.

Sur la demande de fixation au passif au titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1231-6 du même code prévoit pour sa part que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La SCI SFK Patrimoine explique que la société Valmy n’a eu de cesse de se prévaloir de textes qui ne lui étaient pas applicables pour justifier sa décision unilatérale de ne payer que partiellement son loyer, refusant ainsi de mauvaise foi de respecter ses obligations contractuelles, et que, lorsque la pandémie n’a plus pu lui servir de prétexte, elle s’est prévalue de la guerre en Ukraine et de la situation économique générale pour continuer à ne payer que partiellement son loyer.
Elle indique de plus qu’elle n’a cessé de l’invectiver et de la dénigrer dans ses différents courriers ainsi que dans ses écritures.
Elle soutient ainsi que l’inexécution de mauvaise foi de ses obligations par la société Valmy lui ont causé un préjudice financier et moral et qu’elle a dû passer du temps à vérifier ses dires et à répliquer à ses invectives.
Elle demande donc sa condamnation à lui régler la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts.

Les défenderesses ne disent mot sur cette demande.

Les développements précédents ont mis en évidence la mauvaise foi de la société Valmy dans l’exécution du contrat de bail la liant à la SCI SFK Patrimoine.
Toutefois, la SCI SFK Patrimoine ne justifie pas d’un préjudice financier indépendant du retard de paiement pas plus que du préjudice moral qu’elle allègue.
Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur les délais de paiement 

L’article 1343-5 du code civil dispose que «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

Les défenderesses expliquent que la société Valmy a été confrontée à des circonstances économiques exceptionnelles et graves, expliquant qu’elle n’a pas pu procéder au paiement de l’intégralité des loyers exigés, mais qu’elle n’en a pas moins réglé ces derniers à raison de 89 % des sommes appelées, pour la période du 01 janvier 2020 au 31 octobre 2022, ce qui atteste ainsi, selon elles, de sa bonne foi ainsi que de sa capacité à régler son arriéré.
Elles sollicitent donc un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin de régler les sommes qui pourraient être considérées comme exigibles.

La SCI SFK Patrimoine s’oppose à cette demande en indiquant que la société Valmy s’est déjà arbitrairement octroyé de considérables délais et qu’outre sa mauvaise foi, elle raisonne au travers de ses bilans et comptes de résultats, par ailleurs non publiés au registre du commerce et des sociétés, se prévalant uniquement d’un document imprécis établi par son expert-comptable sur la base de chiffres d’affaires d’un de ses établissements alors que ce dernier n’est pas le signataire du contrat.

En l’espèce, la demande de la société SFK Patrimoine ne tendant qu’à solliciter la fixation de sa créance au passif de la société Valmy, la demande de cette dernière tendant à l’obtention de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l'instance, la société Valmy, représentée par la SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V], ayant été désignée en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire, est ainsi tenue aux dépens.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI SFK Patrimoine demande de « condamner la société Valmy aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane Morer, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. »

Toutefois, bien qu’elle sollicite ainsi une condamnation à paiement, il ressort des dispositions des articles L.622-22 et suivants du code de commerce, qu’après le jugement d’ouverture les actions possibles en présence du liquidateur judiciaire appelé dans la cause tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, y compris au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est constant que la fixation est une nécessité quel que soit le contenu du dispositif des conclusions du créancier.
Il appartient ainsi au tribunal, même en l'absence de demande de fixation de créances, de se prononcer d'office sur l'existence et le montant des créances alléguées en vue de leur fixation au passif.

En l’espèce, il ressort de la déclaration de créance effectuée par la SCI SFK Patrimoine qu’elle mentionne bien une créance au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, fixée à 8000 euros.

Par conséquent, il convient de fixer au passif de la société Valmy les dépens ainsi que la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Maître Stéphane Morer, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le sens de la décision conduit à débouter les défenderesses de leur demande formulée à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : 

Déboute la société Valmy, la SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V] en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [K] [U] en qualité d’administrateur judiciaire, de leur demande tendant à ce que la SCI SFK Patrimoine soit déclarée irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 


Déboute la SCI SFK Patrimoine de sa demande tendant à déclarer irrecevable « la demande de la société Valmy formulée à titre principal » ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V], et de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [K] [U] ;

Fixe au passif de la société Valmy la somme de 36 996,21 euros au titre de la créance de loyers ;

Déclare irrecevable la demande de la société Valmy tendant à assortir la somme à fixer au passif des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; 

Déboute la SCI SFK Patrimoine de sa demande de fixation au passif au titre de dommages et intérêts ; 

Déboute la société Valmy, la SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V] en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [K] [U] en qualité d’administrateur judiciaire, de leur demande de délais de paiement ; 

Fixe au passif de la société Valmy les dépens ainsi que la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Autorise Maître [C] [B] à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ; 

Déboute la société Valmy SELARL ML Conseils, prise en la personne de Me [S] [V], en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [K] [U], en qualité d’administrateur judiciaire de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT