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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère chambre - Référés, 4 mars 2026, n° 25/01060

Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinteContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant permis de construire obtenu le 4 août 2017, la SCCV [Localité 3] a entrepris en qualité de maitre d’ouvrage la construction d’un immeuble à usage d’habitation collective sous l’appellation " [Localité 3] " (11 logements) sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 6].

La réception a eu lieu avec réserves selon procès-verbaux du 25 octobre 2021.

Les appartements vendus en l’état futur d’achèvement ont été livrés à leurs acquéreurs entre les 20 et 22 octobre 2021 et les parties communes au syndicat des copropriétaires le 18 octobre 2021. Des réserves ont également été émises.

Postérieurement à la livraison, les acquéreurs et le syndicat des coporpriétaires ont constaté divers désordres qu’ils ont dénoncés.

Les désordres et réserves ont été reportés sur la plateforme en ligne KALITI mise en place pour permettre à chacun des intervenants à la construction et aux acquéreurs de suivre leur reprise.

Motifs

Motif pris que certains désordres n’avaient pas été levés malgré les mises en demeure d’y procéder, la SCCV [Localité 3] a fait assigner en référé par actes des 5 octobre 2002 et 27 février 2023, la société MPB, en charge du lot menuiseries intérieures, la société JDM RAVALEMENT, en charge du lot ravalement, la société CELIK anciennement dénommée ARCO, en charge du lot gros oeuvre, la société ALU PVC LUSITANIEN, en charge du lot menuiseries extérieures, la société SORECOB, en charge du lot étanchéité. 

Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H], acquéreurs et propriétaires du lot B24 , sont intervenus volontairement à cette instance faisant état de désordres affectant leur logement, localisés au niveau des huisseries, caractérisés par des phénomènes de condensation, d'humidité et l'apparition de moisissures, avec dégradations des revêtements intérieurs.

Par courrier du 15 février 2023, la société AXA France IARD, assureur dommages-ouvrages, a refusé de mobiliser sa garantie au motif que les désordres étaient intervenus au cours de l'année de parfait achèvement et que la preuve d’une mise en demeure préalable d’exécuter les obligations n’était pas rapportée.

Par ordonnance du 26 avril 2023, le juge des référés a, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonné une expertise confiée à Monsieur [L].

Par cette même ordonnance, le juge des référés à condamné les sociétés MPB, JDL RAVALEMENT et ALU PVC LUSITANIEN à reprendre sous astreinte les réserves et désordres les concernant et déclaré la SCCV [Localité 3] irrecevables en ses demandes formées à l’encontre de la société SORECOB, motif pris que les travaux litigieux avaient été confiés à la société SORECOB CONSTRUCTION.

La SCCV [Localité 3] n’a pas procédé à la consignation mise à sa charge de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2024, Monsieur [Q] et madame [H], par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis en demeure la SCCV [Localité 3] de fournir dans le délai d’un mois le certificat de conformité du bâtiment au PLU, prévu dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, et de procéder à la remise en état des huisseries afin de rendre l’ouvrage conforme à l’acte de vente. 

Par lettre officielle en réponse du 11 octobre 2024, le conseil de la SCCV [Localité 3] a indiqué que sa cliente avait fait remédier à tous les désordres mentionnés dans la décision susvisée à l’exception des désordres affectant l’appartement de Monsieur [Q] et madame [H] qui aurait fait l’objet d’une déclaration de sinistre régularisée auprès de l’assurance dommages-ouvrage et qu’une nouvelle réunion organisée par l’expert missionné par la compagnie d’assurance s’était tenue. S’agissant de l’attestation de conformité au PLU, il a précisé que sa cliente rencontrait une difficulté relative au changement de PLU et qu’un permis modificatif devait être régularisé. Il a indiqué par ailleurs, s’agissant du portail qui avait été changé et posait des difficultés de fonctionnement, que sa cliente attendait une intervention de la société ENEDIS. 

Par courrier du 19 septembre 2024, la ville [Localité 7] a informé le conseil de Monsieur [Q] et madame [H] qu’un permis de construire modificatif avait été réceptionné le 21 juin 2023 et accordé le 20 décembre 2023 et qu’il appartenait donc à la SCCV [Localité 3] de terminer les travaux tels que prévus et de déposer la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux afin que le service urbanisme puisse constater que l’ensemble des travaux correspond aux deux autorisations d’urbanisme accordées. 

Suivant procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 octobre 2025, à la requête du syndicat des copropiétaires de l’immeuble du [Adresse 3], il a été constaté l’absence de portillon et portail côté rue, une ouverture de la clôture à l’arrière du bâtiment et différents désordres.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 21 novembre 2025 , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à LE PERREUX SUR MARNE et Monsieur [Z] [Q], Madame [X] [H] ont fait assigner la S.C.C.V [Localité 3] et la S.A AXA FRANCE IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sur le fondement des dispositions des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1104, 1217, 1231, 1792 et 1796-1 du code civile, L242-1 du code des assurances et 145 et 834 du code de procédure civile, de voir : 

- DIRE ET JUGER que la SCCV [Localité 3] a manqué à ses obligations contractuelles envers le syndicat des copropriétaires en ne remettant pas, quatre années après la réception de l’ouvrage, le certificat de conformité du bâtiment ;
- CONDAMNER la SCCV [Localité 3], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de l’ordonnance de référé à venir, à remettre au syndicat des copropriétaires le certificat de conformité de l’immeuble et de finaliser les travaux suivants :
- Mettre en place un portail fonctionnel permettant de limiter l’accès à la copropriété ;
- Mettre un accès portail piéton inexistant ;
- Remettre en conformité la hauteur du mur bahut de la clôture rue ;
- Finaliser les places evergreen ;
- Replanter les deux arbres manquants au permis de construire ;
- Abattre l’arbre en limite séparative latérale gauche de propriété.
- DIRE ET JUGER que l’assureur AXA France IARD n’a pas répondu par deux fois, aux déclarations de sinistre dans le délai légal de 60 jours conformément à l’article L.242-1 du Code des assurances de sorte que sa garantie s’en retrouve nécessairement acquise au profit de Monsieur [Q] et Madame [H] ;
- DIRE ET JUGER que les désordres affectant l’appartement B24 de Monsieur [Q] et Madame [H] relève de dommages de nature décennale;
- CONDAMNER la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer à Monsieur [Q] et Madame [H] la somme de 34.441 € TTC au titre de l’acquisition de sa garantie aux fi ns de préfi nancer les travaux de nature décennale.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER la SCCV [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer à Monsieur [Q] et Madame [H] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] exposent que la SCCV [Localité 3] a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme résultant du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, en s'abstenant de lever les réserves, d'exécuter les décisions judiciaires rendues et de remettre l'attestation de conformité administrative. Ils invoquent une inertie fautive et une mauvaise foi caractérisée du promoteur.

Ils font également valoir que les désordres affectant le lot B24, par leur nature, leur persistance et leurs conséquences sur la salubrité du logement, rendent l'ouvrage impropre à sa destination et relèvent à ce titre de la garantie décennale.

S'agissant de l'assureur AXA France IARD, les requérants soutiennent que celui-ci a méconnu les dispositions impératives de l'article L.242-1 du Code des assurances, en ne respectant pas les délais légaux d'instruction et de notification de sa position, ce qui doit entraîner l'acquisition de la garantie de plein droit. Ils contestent en outre le fondement du refus de garantie opposé, estimant que la nature décennale des désordres exclut toute application limitative de l'année de parfait achèvement.

A l’audience du 28 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] ont maintenu les termes de leurs exploits introductifs d’instance.

La S.C.C.V [Localité 3], valablement représentée, a sollicité du juge des référés de: 

À titre principal, 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la SCCV [Localité 3] ; 
- Constater que la SCCV [Localité 3] s’en rapporte à justice sur l’ensemble des demandes relatives à l’assurance, 
- Constater que la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de la SCCV [Localité 3] se heurte à des contestations sérieuses tant sur le fondement que sur l’objet même de l’obligation invoquée ; 
- Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de la SCCV [Localité 3], et notamment la demande de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux et à la remise d’un certificat de conformité ainsi que la demande relative à l’article 700 du CPC et les dépens ; 
À titre subsidiaire, 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la SCCV [Localité 3] ; 
- Dire et juger qu’il est juridiquement impossible de condamner la SCCV [Localité 3] à la remise d’un certificat de conformité, celui-ci relevant exclusivement de la compétence de l’autorité administrative ; 
- Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de condamner la SCCV [Localité 3] à la réalisation de travaux de mise en conformité, ceux-ci étant d’ores et déjà engagés et programmés, de sorte que la demande est sans objet et ne saurait, en tout état de cause, justifier le prononcé d’une astreinte 
En conséquence, rejeter : 
- La demande de condamnation sous astreinte à la remise du cerrtificat de conformité formulé par la le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; 
- Et la demande de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux de mise en conformité; 
En tout état de cause, 
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV [Localité 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

Au soutien de ses prétentions, la S.C.C.V [Localité 3] plaide en premier lieu l’incompétence du juge des référés en raison de l’existence de contestations sérieuses. Elle fait valoir que les requérants ne produisent aucun acte de vente authentique établissant une obligation contractuelle de conformité opposable, le seul projet d'acte versé aux débats étant dépourvu de force probante. Par ailleurs, elle soutient avoir obtenu un permis de construire modificatif le 14 mars 2025, devenu définitif, ledit permis ayant eu pour conséquence de régulariser les points litigieux (recul du portail de 51cm, mise à jour des espaces verts). Elle argue de ce que les travaux réclamés par les requérants se basent uniquement sur le permis initial, lequel est juridiquement frappé d'obsolescence par le permis modificatif. 

En deuxième lieu, elle affirme qu’aucune faute ni aucune inertie ne saurait lui être imputable dans la mesure où elle démontre avoir accompli les diligences utiles en vue d’obtenir un permis de construire modificatif, la signature de nouveaux devis en février 2025 suite à la défaillance de l'entreprise initiale (GOMES [T]), et la planification des travaux pour février 2026. Elle ajoute que le retard est imputable à des causes extérieures (défaillance d'entreprises, délais administratifs liés au permis " balai”), excluant toute volonté dilatoire de sa part. 

S’agissant de la demande tendant à voir remettre le certificat de conformité, elle argue de ce que l’acte de vente stipule que le vendeur s'oblige à faire "toute diligence" pour obtenir le certificat et que la délivrance finale dépend exclusivement de la Mairie et non de la seule volonté du promoteur et qu’en l’absence de régularisation des travaux relevant du permis modificatifs, l'administration ne peut délivrer l'attestation de non-contestation.

S’agissant enfin des travaux concernant les parties privatives, elle souligne qu'une expertise judiciaire a déjà été réalisée par le biais d'un assureur dommages-ouvrage (édition d’un rapport le 15 juin 2023) et que la prise en charge des désordres privés est déjà actée, rendant l'assignation en référé sans objet sur ce point.

Bien que régulièrement assignée, la S.A AXA FRANCE IARD n’était ni comparante ni représentée. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il est rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. 

1 - Sur la demande tendant à voir ordonner la finalisation de travaux

Il est constant que la livraison des parties communes est intervenue le 18 octobre 2021 avec réserves ainsi qu’en atteste le procès-verbal de remise des clefs régulièrement produit aux débats.

Le suivi de réserves “gpa” (garantie de parfait achèvement) et livraison dressé le 12 janvier 2022 fait état de la levée des réserves suivantes : n°9 - enlever le muret, n°10 - finition à faire, n°13- trou à reboucher, n°14 - finition à faire, n°16 - nettoyage, n°18 - finition à faire, n°20 - trou à boucher, n°22 - finition à faire, n°24 - finir peinture, n°28 - couper plus court les gaines, n°29 - enlever encombrement, n°34 - relève du compteur électrique, n°48 - grille. 

Par courrier en date du 25 novembre 2022, la Direction de l’aménagement du territoire - Urbanisme de l’autorité communale compétente a sommé la S.C.C.V [Localité 3] d’avoir à se conformer aux prescriptions émanant du permis de construire. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2022, le syndic de copropriété a mis en demeure la S.C.C.V [Localité 3] d’avoir à procéder à la levée des réserves restantes. 

Le 05 août 2022, Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] ont mis en demeure, par le biais de leur conseil, la S.C.C.V [Localité 3] d’avoir à lever les désordres constatés au sein de leur domicile. 

Un commissaire de justice a été requis par le syndicat des copropriétaires pour procéder à un constat des lieux et consigner ses observations dans un procès-verbal en date du 17 janvier 2023. 

L’expertise dommages-ouvrage diligentée par la compagnie assureur de Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] a donné lieu à la remise d’un rapport le 16 août 2023 aux termes duquel il était notamment conclu “dommage lié à un défaut d’isolation thermique en pied de menuiserie avec matériau très alvéolé. (...) Ce dispositif est très insuffisant pour compléter le caractère isolant de la menuiserie à rupture thermique (...) Cause : reprise à la charge de l’entreprise ALU PVC”.

Par courriel en date du 11 janvier 2024, Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] ont déploré la persistance des désordres malgré une intervention de la société ALU PVC. 

Par ordonnance rendue par le juge des référés du siège de céans le 26 avril 2023, il a été ordonné : 
- à la société MPB de reprendre les réserves et désordres n° 410, 411 et 544 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par réserve et désordre non levé et ce, pendant trois mois ;

- à la société JDM RAVALEMENT de reprendre les réserves et désordres n° 273, 283, 297, 328, 406, 476 et 350 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par réserve et désordre non levé et ce, pendant trois mois ;

- à la société ALU PVC LUSITANIEN de reprendre les réserves et désordres n° 348 et 349 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par réserve et désordre non levé et ce, pendant trois mois. 

Par plusieurs mises en demeure adressées à la S.C.C.V [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires, par le biais de leur conseil, a sollicité la remise du certificat de conformité. 

De nouveaux procès-verbaux de constat ont été dressés par commissaire de justice les 14 octobre 2025 et 10 mars 2025 à l’initiative du syndicat des copropriétaires. 

Ces rappels étant, les requérants fondent leur prétention sur les dispositions de l'article 835 alinéa 2 aux termes duquel, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une contestation des demandes par le défendeur.

En l'espèce, les requérants se plaignent d'une absence de réalisation des travaux contractuellement prévus.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 14 octobre 2025 à la diligence du syndicat des copropriétaires établit “qu’aucun portillon ni portail ne sont présents à ce jour. Il n’existe au sol de cet espace aucune dalle à gazon ni signalétique. Le mur bahut attenant présente une hauteur supérieur à 0.67m. Sur la zone de stationnement, je constate l’absence d’emplacement réservé aux personnes à mobilité réduite. Dans le jardin du fond, aucun arbre n’a été replanté. (...)” 

Ces éléments établissent avec l’évidence requise en référé que la S.C.C.V [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance conforme.

La condition d'urgence est également caractérisée en l'absence de toute évolution de la situation depuis plus de deux années malgré les mises en demeure adressées à la SCCV [Localité 3].. 

Les requérants sont donc bien fondés à se prévaloir des dispositions des articles 1217 et suivants du code civil afin de solliciter l'exécution forcée des obligations contractuelles de la défenderesse selon les modalités du dispositif qui suit..

Afin d’assurer la bonne exécution de cette mesure et par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle sera assortie d’une astreinte de 400 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de quatre mois.

2 - Sur la demande de communication du certificat de conformité

Les requérants sollicite du juge des référés que la S.C.C.V [Localité 3] soit condamnée, sous astreinte de 500 euros par jours de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à communiquer le certificat de conformité tel que visé par l’acte de VEFA, retranscrit par mention manuscrite aux termes de la lettre de mise en demeure du 19 août 2024. (Pièce n°8 des demandeurs) 

Il est constant qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés, par application de l’article 145 du code de procédure civile, d’ordonner aux conditions prévues par ce texte une communication de pièces ; le juge des référés apprécie souverainement l’utilité et la pertinence de la pièce dont la partie sollicite la communication. 

L’article R462-1 du code de l’urbanisme dispose que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.

Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie.

Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de l'Etat, ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de cet établissement public.

En matière de vente d’immeuble à construire, l’ article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages ou installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination.

Si l’ article L. 462-1 du Code de l’urbanisme est rédigé d’une façon telle qu’il peut en être déduit que l’envoi d’une telle déclaration est obligatoire, l’omission d’une telle formalité n’est assortie d’aucune sanction.

La S.C.C.V [Localité 3] sollicite du juge des référés de déclarer la demande de communication de pièce comme étant irrecevable arguant d’une part, que la remise du certificat querellé relève d’une obligation de moyen et qu’en dépit des diligences accomplie, la carence dans la production de cette pièce relève de l’inertie de l’autorité communale et d’autre part, que ce contentieux échappe à l’office du juge des référés judiciaire pour ne concerner que la juridiction administrative. 

Cela étant, s’agissant de l’incompétence alléguée du juge des référés judiciaire au profit de la juridiction administrative, s’il résulte d'une jurisprudence constante, rendue au visa de la loi des 16-24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III que le juge administratif est seul compétent pour connaître de la légalité et de l’appréciation formelle des décisions administratives quand bien même leur illégalité serait invoquée par voie d'exception devant le juge judiciaire, c’est toutefois au terme d’une confusion des compétences que la défenderesse soutient l’irrecevabilité de la demande au profit de la juridiction administrative dans la mesure où la demande soumise au juge des référés ne concerne ni l’appréciation ni la légalité de la décision administrative mais seulement une demande d’injonction de production de pièce, qui relève, par essence, du pouvoir du juge des référés, de sorte que l’argument soutenu est inopérant. 

S’agissant de l’obligation de moyen soutenu par la S.C.C.V [Localité 3], bien qu’il ne soit pas contesté le caractère non-obligatoire de la DAACT et l’absence de sanction en cas de carence, en l’espèce, celle-ci ne justifie par aucun élément de fait qu’elle n’a pas été en mesure de l’obtenir alors que l’obligation découle de l’acte de VEFA. 

De sorte qu’il y a lieu de condamner la S.C.C.V [Localité 3] à produire le certificat de conformité ou l’attestation de non-contestation ou tous documents en ce sens à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente et pendant une durée de six mois. 
 
3 - Sur la demande de garantie de la S.A AXA FRANCE IARD et celles qui en découlent

Il est constant que les consorts [A] ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie assureur laquelle est parvenue au service compétent le 13 février 2023. 

Par courrier en date du 15 février 2023, la compagnie d’assurance a décliné toute offre de garantie réfutant sa mobilisation en l’absence notamment de mise en demeure préalable du maître d’ouvrage. 

Par courrier en date du 28 février 2023, les consorts [A] ont répondu à la compagnie d’assurance avoir transmis à la S.C.C.V [Localité 3], durant l’année de parfait achèvement, la liste des désordres affectant l’ouvrage acquis. 

Une expertise amiable s’est tenue le 15 juin 2023 avec dépôt d’un rapport le 16 août 2023. 

Par courriel en date du 13 février 2024, les consorts [A], sur la base des premières constatations d’expertises ont sollicité de l’assureur la prise en charge du financement des travaux de réfection. Le devis a été transmis par courriel du 21 février 2024. Des relances successives ont effectuées. Par courrier en date du 03 février 2025, l’ assureur a réitéré sa position de non garantie affirmant que les désordres observés ne relèvaient pas de la garantie décennale et, concernant les dispositions de l’article L242-1 du code des assurances, il était fait état de ce que le point de départ de ce dossier était le 13 février 2024. 

L’article L242-1 du code des assurances énonce que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

L'assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.

L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
- avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
- après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. À l'inverse, dès lors qu'une difficulté d'interprétation des faits ou du droit nécessite un examen approfondi, la compétence du juge des référés s'efface au profit de celle du juge du fond.

En l'espèce, si les consorts [A] se prévalent du non-respect des délais de l'article L. 242-1 du Code des assurances pour soutenir que la garantie d'AXA FRANCE IARD serait acquise de plein droit, la chronologie des échanges révèle une complexité factuelle manifeste :

- Sur la détermination du point de départ, un litige sérieux oppose les parties sur la date de cristallisation de la déclaration de sinistre. Alors que les requérants se réfèrent à leur déclaration initiale du 13 février 2023, la S.A. AXA FRANCE IARD soutient que le point de départ de la procédure ne saurait se situer avant le 13 février 2024. Cette divergence est d'autant plus prégnante qu'une expertise amiable s'est intercalée entre ces deux dates, dont l'incidence sur la suspension ou l'interruption des délais légaux doit être précisément qualifiée.

- Sur la nature des désordres, l'assureur réitère son refus de garantie en affirmant que les désordres constatés dans l'appartement B24 ne relèvent pas de la garantie décennale, condition sine qua non de la mobilisation de l'assurance dommages-ouvrage.

La résolution du litige suppose donc de déterminer avec certitude si le délai de 60 jours a effectivement été méconnu, ce qui impose d'arbitrer entre plusieurs dates de réception et d'analyser la portée juridique des correspondances échangées en 2023 et 2024.

Une telle appréciation, qui touche au cœur du mécanisme de déchéance de l'assureur et à la qualification technique des désordres, excède les pouvoirs du juge de l'évidence. Elle suppose un examen au fond que seule une formation de jugement collégiale, après une instruction complète, est à même de mener.

Il s’évince des développements susvisés qu’il existe une contestation sérieuse interdisant au juge des référés de faire droit à la demande de provision de 34 441 € TTC. Il appartiendra aux parties de porter leur litige devant le juge du fond pour qu'il soit statué sur le point de départ exact du délai et sur l'acquisition, ou non, de la garantie.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

L’équité commande de condamner la S.C.C.V [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes formées à ce titre par Monsieur [Q] et Madame [H] qui succombent en leurs demandes dirigées contre la société AXA FRANCE IARD.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.C.V [Localité 3], succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de la présente ordonnance et pendant une durée de six mois, à remettre au syndicat des copropriétaires le certificat de conformité de l’immeuble ; 

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3], sous astreinte de 400 € par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de la présente ordonnance et pendant une durée de quatre mois, à finaliser les travaux suivants :
- mise en place un portail fonctionnel permettant de limiter l’accès à la copropriété ;
- mise en place d’un accès portail piéton inexistant ;
- mise en conformité de la hauteur du mur bahut de la clôture rue ;
- finalisation des places evergreen ;
- replantage des deux arbres manquants au permis de construire ;
- abat de l’arbre en limite séparative latérale gauche de propriété.

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par Monsieur [Q] et Madame [H] à l’encontre de la S.A AXA FRANCE IARD; 

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 8] la somme de 5000 euros sur fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.



Le Greffier Le Président
Texte intégral
- N° RG 25/01060 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFFW

Date : 04 Mars 2026 

Affaire : N° RG 25/01060 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFFW

N° de minute : 26/00140














Formule Exécutoire délivrée
le : 09-02-2026

à : Me Frédéric CASTELA



Copie Conforme délivrée 
le : 09-02-2026

à : Me Myriam SAIDANE





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE MARS DEUX MIL VINGT SIX, par Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet UNITIA 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représentée par Me Frédéric CASTELA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [Z] [Q]
Madame [X] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Me Frédéric CASTELA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant




DEFENDERESSES

SCCV [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 4] 

représentée par Me Myriam SAIDANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 5]
[Localité 5]

non comparante

=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 28 Janvier 2026 ;


 - N° RG 25/01060 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFFW
EXPOSE DU LITIGE

Suivant permis de construire obtenu le 4 août 2017, la SCCV [Localité 3] a entrepris en qualité de maitre d’ouvrage la construction d’un immeuble à usage d’habitation collective sous l’appellation " [Localité 3] " (11 logements) sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 6].

La réception a eu lieu avec réserves selon procès-verbaux du 25 octobre 2021.

Les appartements vendus en l’état futur d’achèvement ont été livrés à leurs acquéreurs entre les 20 et 22 octobre 2021 et les parties communes au syndicat des copropriétaires le 18 octobre 2021. Des réserves ont également été émises.

Postérieurement à la livraison, les acquéreurs et le syndicat des coporpriétaires ont constaté divers désordres qu’ils ont dénoncés.

Les désordres et réserves ont été reportés sur la plateforme en ligne KALITI mise en place pour permettre à chacun des intervenants à la construction et aux acquéreurs de suivre leur reprise. 

Motif pris que certains désordres n’avaient pas été levés malgré les mises en demeure d’y procéder, la SCCV [Localité 3] a fait assigner en référé par actes des 5 octobre 2002 et 27 février 2023, la société MPB, en charge du lot menuiseries intérieures, la société JDM RAVALEMENT, en charge du lot ravalement, la société CELIK anciennement dénommée ARCO, en charge du lot gros oeuvre, la société ALU PVC LUSITANIEN, en charge du lot menuiseries extérieures, la société SORECOB, en charge du lot étanchéité. 

Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H], acquéreurs et propriétaires du lot B24 , sont intervenus volontairement à cette instance faisant état de désordres affectant leur logement, localisés au niveau des huisseries, caractérisés par des phénomènes de condensation, d'humidité et l'apparition de moisissures, avec dégradations des revêtements intérieurs.

Par courrier du 15 février 2023, la société AXA France IARD, assureur dommages-ouvrages, a refusé de mobiliser sa garantie au motif que les désordres étaient intervenus au cours de l'année de parfait achèvement et que la preuve d’une mise en demeure préalable d’exécuter les obligations n’était pas rapportée.

Par ordonnance du 26 avril 2023, le juge des référés a, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonné une expertise confiée à Monsieur [L].

Par cette même ordonnance, le juge des référés à condamné les sociétés MPB, JDL RAVALEMENT et ALU PVC LUSITANIEN à reprendre sous astreinte les réserves et désordres les concernant et déclaré la SCCV [Localité 3] irrecevables en ses demandes formées à l’encontre de la société SORECOB, motif pris que les travaux litigieux avaient été confiés à la société SORECOB CONSTRUCTION.

La SCCV [Localité 3] n’a pas procédé à la consignation mise à sa charge de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2024, Monsieur [Q] et madame [H], par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis en demeure la SCCV [Localité 3] de fournir dans le délai d’un mois le certificat de conformité du bâtiment au PLU, prévu dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, et de procéder à la remise en état des huisseries afin de rendre l’ouvrage conforme à l’acte de vente. 

Par lettre officielle en réponse du 11 octobre 2024, le conseil de la SCCV [Localité 3] a indiqué que sa cliente avait fait remédier à tous les désordres mentionnés dans la décision susvisée à l’exception des désordres affectant l’appartement de Monsieur [Q] et madame [H] qui aurait fait l’objet d’une déclaration de sinistre régularisée auprès de l’assurance dommages-ouvrage et qu’une nouvelle réunion organisée par l’expert missionné par la compagnie d’assurance s’était tenue. S’agissant de l’attestation de conformité au PLU, il a précisé que sa cliente rencontrait une difficulté relative au changement de PLU et qu’un permis modificatif devait être régularisé. Il a indiqué par ailleurs, s’agissant du portail qui avait été changé et posait des difficultés de fonctionnement, que sa cliente attendait une intervention de la société ENEDIS. 

Par courrier du 19 septembre 2024, la ville [Localité 7] a informé le conseil de Monsieur [Q] et madame [H] qu’un permis de construire modificatif avait été réceptionné le 21 juin 2023 et accordé le 20 décembre 2023 et qu’il appartenait donc à la SCCV [Localité 3] de terminer les travaux tels que prévus et de déposer la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux afin que le service urbanisme puisse constater que l’ensemble des travaux correspond aux deux autorisations d’urbanisme accordées. 

Suivant procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 octobre 2025, à la requête du syndicat des copropiétaires de l’immeuble du [Adresse 3], il a été constaté l’absence de portillon et portail côté rue, une ouverture de la clôture à l’arrière du bâtiment et différents désordres.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 21 novembre 2025 , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à LE PERREUX SUR MARNE et Monsieur [Z] [Q], Madame [X] [H] ont fait assigner la S.C.C.V [Localité 3] et la S.A AXA FRANCE IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sur le fondement des dispositions des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1104, 1217, 1231, 1792 et 1796-1 du code civile, L242-1 du code des assurances et 145 et 834 du code de procédure civile, de voir : 

- DIRE ET JUGER que la SCCV [Localité 3] a manqué à ses obligations contractuelles envers le syndicat des copropriétaires en ne remettant pas, quatre années après la réception de l’ouvrage, le certificat de conformité du bâtiment ;
- CONDAMNER la SCCV [Localité 3], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de l’ordonnance de référé à venir, à remettre au syndicat des copropriétaires le certificat de conformité de l’immeuble et de finaliser les travaux suivants :
- Mettre en place un portail fonctionnel permettant de limiter l’accès à la copropriété ;
- Mettre un accès portail piéton inexistant ;
- Remettre en conformité la hauteur du mur bahut de la clôture rue ;
- Finaliser les places evergreen ;
- Replanter les deux arbres manquants au permis de construire ;
- Abattre l’arbre en limite séparative latérale gauche de propriété.
- DIRE ET JUGER que l’assureur AXA France IARD n’a pas répondu par deux fois, aux déclarations de sinistre dans le délai légal de 60 jours conformément à l’article L.242-1 du Code des assurances de sorte que sa garantie s’en retrouve nécessairement acquise au profit de Monsieur [Q] et Madame [H] ;
- DIRE ET JUGER que les désordres affectant l’appartement B24 de Monsieur [Q] et Madame [H] relève de dommages de nature décennale;
- CONDAMNER la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer à Monsieur [Q] et Madame [H] la somme de 34.441 € TTC au titre de l’acquisition de sa garantie aux fi ns de préfi nancer les travaux de nature décennale.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER la SCCV [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer à Monsieur [Q] et Madame [H] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] exposent que la SCCV [Localité 3] a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme résultant du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, en s'abstenant de lever les réserves, d'exécuter les décisions judiciaires rendues et de remettre l'attestation de conformité administrative. Ils invoquent une inertie fautive et une mauvaise foi caractérisée du promoteur.

Ils font également valoir que les désordres affectant le lot B24, par leur nature, leur persistance et leurs conséquences sur la salubrité du logement, rendent l'ouvrage impropre à sa destination et relèvent à ce titre de la garantie décennale.

S'agissant de l'assureur AXA France IARD, les requérants soutiennent que celui-ci a méconnu les dispositions impératives de l'article L.242-1 du Code des assurances, en ne respectant pas les délais légaux d'instruction et de notification de sa position, ce qui doit entraîner l'acquisition de la garantie de plein droit. Ils contestent en outre le fondement du refus de garantie opposé, estimant que la nature décennale des désordres exclut toute application limitative de l'année de parfait achèvement.

A l’audience du 28 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] ont maintenu les termes de leurs exploits introductifs d’instance.

La S.C.C.V [Localité 3], valablement représentée, a sollicité du juge des référés de: 

À titre principal, 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la SCCV [Localité 3] ; 
- Constater que la SCCV [Localité 3] s’en rapporte à justice sur l’ensemble des demandes relatives à l’assurance, 
- Constater que la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de la SCCV [Localité 3] se heurte à des contestations sérieuses tant sur le fondement que sur l’objet même de l’obligation invoquée ; 
- Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de la SCCV [Localité 3], et notamment la demande de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux et à la remise d’un certificat de conformité ainsi que la demande relative à l’article 700 du CPC et les dépens ; 
À titre subsidiaire, 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la SCCV [Localité 3] ; 
- Dire et juger qu’il est juridiquement impossible de condamner la SCCV [Localité 3] à la remise d’un certificat de conformité, celui-ci relevant exclusivement de la compétence de l’autorité administrative ; 
- Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de condamner la SCCV [Localité 3] à la réalisation de travaux de mise en conformité, ceux-ci étant d’ores et déjà engagés et programmés, de sorte que la demande est sans objet et ne saurait, en tout état de cause, justifier le prononcé d’une astreinte 
En conséquence, rejeter : 
- La demande de condamnation sous astreinte à la remise du cerrtificat de conformité formulé par la le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; 
- Et la demande de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux de mise en conformité; 
En tout état de cause, 
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV [Localité 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

Au soutien de ses prétentions, la S.C.C.V [Localité 3] plaide en premier lieu l’incompétence du juge des référés en raison de l’existence de contestations sérieuses. Elle fait valoir que les requérants ne produisent aucun acte de vente authentique établissant une obligation contractuelle de conformité opposable, le seul projet d'acte versé aux débats étant dépourvu de force probante. Par ailleurs, elle soutient avoir obtenu un permis de construire modificatif le 14 mars 2025, devenu définitif, ledit permis ayant eu pour conséquence de régulariser les points litigieux (recul du portail de 51cm, mise à jour des espaces verts). Elle argue de ce que les travaux réclamés par les requérants se basent uniquement sur le permis initial, lequel est juridiquement frappé d'obsolescence par le permis modificatif. 

En deuxième lieu, elle affirme qu’aucune faute ni aucune inertie ne saurait lui être imputable dans la mesure où elle démontre avoir accompli les diligences utiles en vue d’obtenir un permis de construire modificatif, la signature de nouveaux devis en février 2025 suite à la défaillance de l'entreprise initiale (GOMES [T]), et la planification des travaux pour février 2026. Elle ajoute que le retard est imputable à des causes extérieures (défaillance d'entreprises, délais administratifs liés au permis " balai”), excluant toute volonté dilatoire de sa part. 

S’agissant de la demande tendant à voir remettre le certificat de conformité, elle argue de ce que l’acte de vente stipule que le vendeur s'oblige à faire "toute diligence" pour obtenir le certificat et que la délivrance finale dépend exclusivement de la Mairie et non de la seule volonté du promoteur et qu’en l’absence de régularisation des travaux relevant du permis modificatifs, l'administration ne peut délivrer l'attestation de non-contestation.

S’agissant enfin des travaux concernant les parties privatives, elle souligne qu'une expertise judiciaire a déjà été réalisée par le biais d'un assureur dommages-ouvrage (édition d’un rapport le 15 juin 2023) et que la prise en charge des désordres privés est déjà actée, rendant l'assignation en référé sans objet sur ce point.

Bien que régulièrement assignée, la S.A AXA FRANCE IARD n’était ni comparante ni représentée. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il est rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. 

1 - Sur la demande tendant à voir ordonner la finalisation de travaux

Il est constant que la livraison des parties communes est intervenue le 18 octobre 2021 avec réserves ainsi qu’en atteste le procès-verbal de remise des clefs régulièrement produit aux débats.

Le suivi de réserves “gpa” (garantie de parfait achèvement) et livraison dressé le 12 janvier 2022 fait état de la levée des réserves suivantes : n°9 - enlever le muret, n°10 - finition à faire, n°13- trou à reboucher, n°14 - finition à faire, n°16 - nettoyage, n°18 - finition à faire, n°20 - trou à boucher, n°22 - finition à faire, n°24 - finir peinture, n°28 - couper plus court les gaines, n°29 - enlever encombrement, n°34 - relève du compteur électrique, n°48 - grille. 

Par courrier en date du 25 novembre 2022, la Direction de l’aménagement du territoire - Urbanisme de l’autorité communale compétente a sommé la S.C.C.V [Localité 3] d’avoir à se conformer aux prescriptions émanant du permis de construire. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2022, le syndic de copropriété a mis en demeure la S.C.C.V [Localité 3] d’avoir à procéder à la levée des réserves restantes. 

Le 05 août 2022, Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] ont mis en demeure, par le biais de leur conseil, la S.C.C.V [Localité 3] d’avoir à lever les désordres constatés au sein de leur domicile. 

Un commissaire de justice a été requis par le syndicat des copropriétaires pour procéder à un constat des lieux et consigner ses observations dans un procès-verbal en date du 17 janvier 2023. 

L’expertise dommages-ouvrage diligentée par la compagnie assureur de Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] a donné lieu à la remise d’un rapport le 16 août 2023 aux termes duquel il était notamment conclu “dommage lié à un défaut d’isolation thermique en pied de menuiserie avec matériau très alvéolé. (...) Ce dispositif est très insuffisant pour compléter le caractère isolant de la menuiserie à rupture thermique (...) Cause : reprise à la charge de l’entreprise ALU PVC”.

Par courriel en date du 11 janvier 2024, Monsieur [Z] [Q] et Madame [X] [H] ont déploré la persistance des désordres malgré une intervention de la société ALU PVC. 

Par ordonnance rendue par le juge des référés du siège de céans le 26 avril 2023, il a été ordonné : 
- à la société MPB de reprendre les réserves et désordres n° 410, 411 et 544 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par réserve et désordre non levé et ce, pendant trois mois ;

- à la société JDM RAVALEMENT de reprendre les réserves et désordres n° 273, 283, 297, 328, 406, 476 et 350 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par réserve et désordre non levé et ce, pendant trois mois ;

- à la société ALU PVC LUSITANIEN de reprendre les réserves et désordres n° 348 et 349 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par réserve et désordre non levé et ce, pendant trois mois. 

Par plusieurs mises en demeure adressées à la S.C.C.V [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires, par le biais de leur conseil, a sollicité la remise du certificat de conformité. 

De nouveaux procès-verbaux de constat ont été dressés par commissaire de justice les 14 octobre 2025 et 10 mars 2025 à l’initiative du syndicat des copropriétaires. 

Ces rappels étant, les requérants fondent leur prétention sur les dispositions de l'article 835 alinéa 2 aux termes duquel, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une contestation des demandes par le défendeur.

En l'espèce, les requérants se plaignent d'une absence de réalisation des travaux contractuellement prévus.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 14 octobre 2025 à la diligence du syndicat des copropriétaires établit “qu’aucun portillon ni portail ne sont présents à ce jour. Il n’existe au sol de cet espace aucune dalle à gazon ni signalétique. Le mur bahut attenant présente une hauteur supérieur à 0.67m. Sur la zone de stationnement, je constate l’absence d’emplacement réservé aux personnes à mobilité réduite. Dans le jardin du fond, aucun arbre n’a été replanté. (...)” 

Ces éléments établissent avec l’évidence requise en référé que la S.C.C.V [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrance conforme.

La condition d'urgence est également caractérisée en l'absence de toute évolution de la situation depuis plus de deux années malgré les mises en demeure adressées à la SCCV [Localité 3].. 

Les requérants sont donc bien fondés à se prévaloir des dispositions des articles 1217 et suivants du code civil afin de solliciter l'exécution forcée des obligations contractuelles de la défenderesse selon les modalités du dispositif qui suit..

Afin d’assurer la bonne exécution de cette mesure et par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle sera assortie d’une astreinte de 400 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de quatre mois.

2 - Sur la demande de communication du certificat de conformité

Les requérants sollicite du juge des référés que la S.C.C.V [Localité 3] soit condamnée, sous astreinte de 500 euros par jours de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à communiquer le certificat de conformité tel que visé par l’acte de VEFA, retranscrit par mention manuscrite aux termes de la lettre de mise en demeure du 19 août 2024. (Pièce n°8 des demandeurs) 

Il est constant qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés, par application de l’article 145 du code de procédure civile, d’ordonner aux conditions prévues par ce texte une communication de pièces ; le juge des référés apprécie souverainement l’utilité et la pertinence de la pièce dont la partie sollicite la communication. 

L’article R462-1 du code de l’urbanisme dispose que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.

Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie.

Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de l'Etat, ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de cet établissement public.

En matière de vente d’immeuble à construire, l’ article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages ou installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination.

Si l’ article L. 462-1 du Code de l’urbanisme est rédigé d’une façon telle qu’il peut en être déduit que l’envoi d’une telle déclaration est obligatoire, l’omission d’une telle formalité n’est assortie d’aucune sanction.

La S.C.C.V [Localité 3] sollicite du juge des référés de déclarer la demande de communication de pièce comme étant irrecevable arguant d’une part, que la remise du certificat querellé relève d’une obligation de moyen et qu’en dépit des diligences accomplie, la carence dans la production de cette pièce relève de l’inertie de l’autorité communale et d’autre part, que ce contentieux échappe à l’office du juge des référés judiciaire pour ne concerner que la juridiction administrative. 

Cela étant, s’agissant de l’incompétence alléguée du juge des référés judiciaire au profit de la juridiction administrative, s’il résulte d'une jurisprudence constante, rendue au visa de la loi des 16-24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III que le juge administratif est seul compétent pour connaître de la légalité et de l’appréciation formelle des décisions administratives quand bien même leur illégalité serait invoquée par voie d'exception devant le juge judiciaire, c’est toutefois au terme d’une confusion des compétences que la défenderesse soutient l’irrecevabilité de la demande au profit de la juridiction administrative dans la mesure où la demande soumise au juge des référés ne concerne ni l’appréciation ni la légalité de la décision administrative mais seulement une demande d’injonction de production de pièce, qui relève, par essence, du pouvoir du juge des référés, de sorte que l’argument soutenu est inopérant. 

S’agissant de l’obligation de moyen soutenu par la S.C.C.V [Localité 3], bien qu’il ne soit pas contesté le caractère non-obligatoire de la DAACT et l’absence de sanction en cas de carence, en l’espèce, celle-ci ne justifie par aucun élément de fait qu’elle n’a pas été en mesure de l’obtenir alors que l’obligation découle de l’acte de VEFA. 

De sorte qu’il y a lieu de condamner la S.C.C.V [Localité 3] à produire le certificat de conformité ou l’attestation de non-contestation ou tous documents en ce sens à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente et pendant une durée de six mois. 
 
3 - Sur la demande de garantie de la S.A AXA FRANCE IARD et celles qui en découlent

Il est constant que les consorts [A] ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie assureur laquelle est parvenue au service compétent le 13 février 2023. 

Par courrier en date du 15 février 2023, la compagnie d’assurance a décliné toute offre de garantie réfutant sa mobilisation en l’absence notamment de mise en demeure préalable du maître d’ouvrage. 

Par courrier en date du 28 février 2023, les consorts [A] ont répondu à la compagnie d’assurance avoir transmis à la S.C.C.V [Localité 3], durant l’année de parfait achèvement, la liste des désordres affectant l’ouvrage acquis. 

Une expertise amiable s’est tenue le 15 juin 2023 avec dépôt d’un rapport le 16 août 2023. 

Par courriel en date du 13 février 2024, les consorts [A], sur la base des premières constatations d’expertises ont sollicité de l’assureur la prise en charge du financement des travaux de réfection. Le devis a été transmis par courriel du 21 février 2024. Des relances successives ont effectuées. Par courrier en date du 03 février 2025, l’ assureur a réitéré sa position de non garantie affirmant que les désordres observés ne relèvaient pas de la garantie décennale et, concernant les dispositions de l’article L242-1 du code des assurances, il était fait état de ce que le point de départ de ce dossier était le 13 février 2024. 

L’article L242-1 du code des assurances énonce que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

L'assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.

L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
- avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
- après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. À l'inverse, dès lors qu'une difficulté d'interprétation des faits ou du droit nécessite un examen approfondi, la compétence du juge des référés s'efface au profit de celle du juge du fond.

En l'espèce, si les consorts [A] se prévalent du non-respect des délais de l'article L. 242-1 du Code des assurances pour soutenir que la garantie d'AXA FRANCE IARD serait acquise de plein droit, la chronologie des échanges révèle une complexité factuelle manifeste :

- Sur la détermination du point de départ, un litige sérieux oppose les parties sur la date de cristallisation de la déclaration de sinistre. Alors que les requérants se réfèrent à leur déclaration initiale du 13 février 2023, la S.A. AXA FRANCE IARD soutient que le point de départ de la procédure ne saurait se situer avant le 13 février 2024. Cette divergence est d'autant plus prégnante qu'une expertise amiable s'est intercalée entre ces deux dates, dont l'incidence sur la suspension ou l'interruption des délais légaux doit être précisément qualifiée.

- Sur la nature des désordres, l'assureur réitère son refus de garantie en affirmant que les désordres constatés dans l'appartement B24 ne relèvent pas de la garantie décennale, condition sine qua non de la mobilisation de l'assurance dommages-ouvrage.

La résolution du litige suppose donc de déterminer avec certitude si le délai de 60 jours a effectivement été méconnu, ce qui impose d'arbitrer entre plusieurs dates de réception et d'analyser la portée juridique des correspondances échangées en 2023 et 2024.

Une telle appréciation, qui touche au cœur du mécanisme de déchéance de l'assureur et à la qualification technique des désordres, excède les pouvoirs du juge de l'évidence. Elle suppose un examen au fond que seule une formation de jugement collégiale, après une instruction complète, est à même de mener.

Il s’évince des développements susvisés qu’il existe une contestation sérieuse interdisant au juge des référés de faire droit à la demande de provision de 34 441 € TTC. Il appartiendra aux parties de porter leur litige devant le juge du fond pour qu'il soit statué sur le point de départ exact du délai et sur l'acquisition, ou non, de la garantie.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

L’équité commande de condamner la S.C.C.V [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes formées à ce titre par Monsieur [Q] et Madame [H] qui succombent en leurs demandes dirigées contre la société AXA FRANCE IARD.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.C.V [Localité 3], succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. 

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de la présente ordonnance et pendant une durée de six mois, à remettre au syndicat des copropriétaires le certificat de conformité de l’immeuble ; 

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3], sous astreinte de 400 € par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de la présente ordonnance et pendant une durée de quatre mois, à finaliser les travaux suivants :
- mise en place un portail fonctionnel permettant de limiter l’accès à la copropriété ;
- mise en place d’un accès portail piéton inexistant ;
- mise en conformité de la hauteur du mur bahut de la clôture rue ;
- finalisation des places evergreen ;
- replantage des deux arbres manquants au permis de construire ;
- abat de l’arbre en limite séparative latérale gauche de propriété.

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par Monsieur [Q] et Madame [H] à l’encontre de la S.A AXA FRANCE IARD; 

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 8] la somme de 5000 euros sur fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamnons la S.C.C.V [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.



Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme R462-1, code de la construction et de l'habitation R261-1, code des assurances L242-1, code civil 1796-1, code de l'urbanisme L462-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-10T02:59:01.670Z.