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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3, 10 mars 2026, n° 24/02020

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé du 27 mars 2022, avec effet au 23 avril 2022, madame [T] [J] a donné à bail à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] un logement sis 36 route de PARIS, 69 260 CHARBONNIERES LES BAINS pour un loyer mensuel de 1050 euros, outre provisions pour charges. 
Lors de la signature du bail, le contrat a été qualifié de contrat de location portant sur un logement meublé de 77 mètres carrés. 
Un dépôt de garantie de 2100 euros, soit deux mois de loyer hors charges, à été versé par les locataires.
En cours de bail, les locataires ont sollicité auprès de la bailleresse la remise d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Celui-ci leur a été remis en septembre 2023.
Ayant relevé que ce document faisait mention d’une superficie Carrez de 60,07 mètres carrés et classait le logement en catégorie F s’agissant de la consommation énergétique, les locataires ont sollicité de leur bailleresse une réduction du loyer. 
Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] ont fait assigner madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
Requalifier le bail meublé en bail de locaux non meublé et tirer toutes les conséquences juridiques de cette requalification ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1050 euros au titre du dépôt de garantie ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 4 066,06 euros au titre de l’augmentation du loyer pratiquée lors de la relocation du bien, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 828,25 euros au titre de la réduction de loyer proportionnelle à l’écart de surface constaté entre la surface réelle du bien et celle mentionnée sur le bail, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Fixer le montant du loyer à compter du jour du prononcé du jugement à la somme de 672,47 euros en tenant compte de la réduction de loyer proportionnelle et de l’absence possible de réévaluation du loyer du précédent locataire ; Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1000 euros au titre de leur trouble de jouissance et de leur préjudice résultant de l’absence de transmission de DPE lors de la conclusion du bail ; Subsidiairement,
Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 257,18 euros au titre de l’augmentation illégale de loyer pratiquée en cours de bail ; En tout état de cause,
Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance.L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 septembre 2024. Après un renvoi aux fins de réplique, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 décembre 2024, puis mise en délibéré au 17 avril 2025, prorogé au 06 mai 2025.
Par jugement du 06 mai 2025, la juridiction a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la défenderesse, non comparante à la dernière audience, de soutenir oralement ses conclusions.
L’affaire a alors été appelée à l’audience du 07 octobre 2025. 
Lors de celle-ci, les demandeurs, représentés par leur conseil, déposent un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formulent des observations orales.
Aux termes de leurs dernières conclusions (« conclusions en réponse et récapitulatives n°2 »), monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] formulent les prétentions suivantes : 
Requalifier le bail meublé en bail de locaux non meublé et tirer toutes les conséquences juridiques de cette requalification ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1050 euros au titre du dépôt de garantie ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 8 403,54 euros au titre de l’augmentation du loyer pratiquée lors de la relocation du bien, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 4 643,48 euros au titre de la réduction de loyer proportionnelle à l’écart de surface constaté entre la surface réelle du bien et celle mentionnée sur le bail, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Fixer le montant du loyer à compter du jour du prononcé du jugement à la somme de 672,47 euros en tenant compte de la réduction de loyer proportionnelle et de l’absence possible de réévaluation du loyer du précédent locataire ; Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1000 euros au titre de leur trouble de jouissance et de leur préjudice résultant de l’absence de transmission de DPE lors de la conclusion du bail ; Débouter madame [T] [J] de ses demandes de condamnations dirigées contre les défendeurs au titre de la contribution aux travaux ;Subsidiairement,
Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 955,24 euros au titre de l’augmentation illégale de loyer pratiquée en cours de bail ; En tout état de cause,
Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance.Madame [T] [J], représentée par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.
Aux termes de ses dernières écritures (« conclusions n°2 »), elle formule les prétentions suivantes : 
A titre principal,
Rejeter les demandes formulées par monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] ; Subsidiairement,
Condamner monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] à payer la contribution locataire aux travaux ; En tout état de cause, 
Condamner in solidum monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] aux entiers dépens et à payer à madame [T] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige et de leurs moyens de fait et de droit.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 10 mars 2026.

Motifs

MOTIFS
Sur la demande de requalification du bail meublé en bail d’habitation de locaux vides
L'article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments que doit comporter ce mobilier étant fixée par décret.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé indique que “ le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25 -4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 degrés ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;  
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.”
La liste de ces biens est précisée dans le décret du 31 juillet 2015 comme constituant un minimum, ce dont il se déduit que l’absence d’un seul élément a pour effet de priver le logement de la qualification de logement meublé.
La charge de la preuve du caractère meublé du logement pèse sur le bailleur.
Madame [T] [J] soutient que soin bien immobilier a été loué meublé et produit à ce titre le contrat de bail du 27 mars 2022 non signé, et quelques photographies du logement, en noir et blanc et non datées.
Les demandeurs contestent en revanche la qualification du bail, expliquant que, s’ils ont bien signé un contrat de bail meublé, le juge a le pouvoir de requalifier le contrat en bail de locaux vides dans la mesure où l’ensemble des mobiliers exigés par le décret susvisé n’a pas été mis à leur disposition. Ils produisent quant à eux un exemplaire du contrat de bail signé ainsi qu’un état des lieux d’entrée.
Aucun des exemplaires du contrat versés aux débats ne comporte ou n’est accompagné d’un inventaire des biens composant le mobilier du logement loué. L’état des lieux d’entrée ne fait pas non plus mention de l’ensemble des biens listés dans le décret ci-dessus. Il n’y est notamment pas indiqué que des ustensiles de cuisine, de la literie ou des équipements d’entretien ménager auraient été fournis aux locataires. De surcroît, la bailleresse ne produit aucune pièce de nature à établir l’existence de ces éléments et leur mise à disposition. 
Le seul intitulé du contrat et la simple référence au caractère meublé du logement dans ses stipulations ne peuvent suffire à justifier de la qualification de bail meublé s’agissant d’un logement pourvu seulement de quelques mobiliers mis à disposition par le bailleur.
Par ailleurs, madame [T] [J] ne peut valablement reprocher à ses locataires d’avoir sollicité une aide personnalisée pour un logement meublé alors que ces derniers n’avaient pas le pouvoir de requalifier le contrat et que la demande d’aide a été formulée avant qu’il soit statué sur cette demande.
Enfin, la seule circonstance tenant à ce que les locataires auraient demandé à leur bailleresse d’ôter certains mobiliers du logement ne permet pas de déduire que l’ensemble du mobilier exigé par le décret du 31 juillet 2015 aurait été initialement mis à leur disposition au moment de la signature du contrat.
La défenderesse échouant à démontrer le caractère meublé de son bien, il convient en conséquence de faire droit à la demande et de requalifier le bail meublé signé le 27 mars 2022 en bail de locaux vides à usage d’habitation. 
Il doit ainsi être considéré que le bail a été renouvelé en 2025, à sa date anniversaire, pour une durée de trois ans.
Sur la demande de restitution d’une partie du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] »
Cependant, en application de l’article 25-4 de cette même loi, « Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » 
En l’espèce, le contrat de bail objet du présent litige stipule que les locataires doivent verser un dépôt de garantie d’un montant de 2100 euros, soit deux mois de loyer hors charges, 1050 euros étant versés au jour de la signature et 1050 euros au jour de l’état des lieux d’entrée.
Si les demandeurs ne justifient pas du versement effectué, force est de constater que la défenderesse ne conteste pas avoir perçu 2100 euros au titre du dépôt de garantie et il doit être déduit des stipulations mêmes du contrat de bail et de l’exécution du contrat pendant plusieurs années, que ce montant a bien été versé par les locataires.
Dès lors, et compte tenu de la requalification du bail, le dépôt de garantie ne pouvait dépasser un mois de loyer hors charges.
Madame [T] [J] doit ainsi être condamnée à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 1050 euros.
Sur le remboursement des sommes trop perçues du fait de l’augmentation de loyer
En application de l’article 18 de la loi du 06 juillet 1989, en vigueur depuis le 24 août 2022 et applicable notamment aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, « Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.
En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. »
Il résulte de l’article 1er du Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version applicable à la présente espèce, que les communes comprises dans les zones mentionnées dans l’article 18 ci-dessus sont celles figurant dans la liste annexée au Décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
En l’espèce, cet article est manifestement applicable au contrat de bail conclu entre les parties puisque celui-ci a été conclu en 2022 et a été reconduit au moins un an après l’entrée en vigueur de la loi susvisée.
Il résulte des articles 2 et 3 de ce même décret du 27 juillet 2017 que lorsqu’un logement vacant depuis moins de dix-huit mois ou dix-huit mois maximum fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Par ailleurs, « Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 susvisée. 
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. »
Par ailleurs, en application de l’article 4 de ce même décret, le bailleur ne peut réévaluer le précédent loyer que sous certaines conditions, notamment lorsqu’il a réalisé des travaux d’amélioration dans le logement ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pouvant excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Enfin, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
En l’espèce, les demandeurs justifient de ce que CHARBONNIERES-LES-BAINS est située en zone tendue (Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret n°2023-822 du 25 août 2023). Ils ne font pas valoir le dépassement d’un loyer plafonné mais estiment que l’encadrement du loyer tel que fixé lors de la relocation n’a pas été respecté.
Ils font valoir que le précédent locataire, s’acquittait d’un loyer de 862 euros en avril 2022, dernier loyer qui n’aurait pas été indiqué dans le contrat de bail signé par les parties.
L’exemplaire signé qu’ils produisent fait bien mention d’un dernier loyer acquitté par le précédent locataire, toutefois à hauteur de 1009,82 euros. Ils versent cependant aux débats des échanges de courriel avec leur bailleresse, dont un courriel du 18 novembre 2023 dans le quel madame [T] [J] explique que le dernier loyer versé par le précédent locataire, en avril 2022 s’élevait en réalité à 862 euros. Ce loyer a, de plus, été évoqué au cours de l’audience et n’a manifestement fait l’objet d’aucune contestation par la bailleresse.
Les demandeurs contestent le fait que les travaux effectués par la bailleresse avant leur entrée dans les lieux seraient des travaux d’amélioration au sens des textes ci-dessus, et considèrent ainsi qu’elle ne pouvait augmenter leur loyer à 1050 euros hors charges.
Madame [T] [J] ne justifie pas, en effet, de la réalisation de tels travaux d’amélioration dans son bien, seule une facture de réfection de la façade datée du 16 mars 2021, accompagnée de photographies, étant versée aux débats et faisant état de travaux d’enduit, sans plus de précision. 
Il n’est notamment pas établi que ces travaux auraient amélioré la performance énergétique du logement objet du bail.
Le courriel du 18 novembre 2023 visé ci-dessus ne permet pas non plus d’établir que des travaux d’amélioration tels qu’énumérés auraient été réalisés dans le logement. 
Par ailleurs, bien que les demandeurs reconnaissent la pose d’un radiateur complémentaire dans le salon et de modification du tableau électrique, ceux-ci soulignent à juste titre, comme cela apparaît dans ce même courriel, que ces travaux ont été effectués postérieurement à leur entrée dans les lieux, de sorte que ceux-ci ne pouvaient justifier la fixation d’un loyer réévalué au moment de la signature du bail.
Enfin, madame [T] [J] ne justifie pas d’un complément de loyer tel qu’invoqué dans ses écritures, complément qui n’est au surplus pas mentionné dans le bail.
En l’état de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de remboursement d’une partie des loyers.
Cependant, aucune des parties ne justifie du montant actuel du loyer ni de la date à laquelle il aurait été révisé alors que le contrat de bail stipule que le loyer doit être révisé à la date anniversaire du bail.
Par ailleurs, madame [T] [J] indique qu’elle avait renoncé à l’indexation du loyer à titre de geste envers ses locataires, sans toutefois produire de décompte locatif.
Le calcul d’indexation du loyer n’est en tout état de cause mentionné par aucune des parties dans ses écritures et il n’appartient pas à la présente juridiction d’y procéder, sauf à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.
Monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] ne justifient pas non plus des versements effectués depuis leur entrée dans les lieux tant s’agissant du loyer initial que du loyer indexé, bien qu’il ne soit pas contesté qu’ils paient régulièrement leur loyer.
En l’état de ces éléments, les calculs effectués par les demandeurs doivent être repris comme il suit, sans tenir compte de l’éventuelle indexation pratiquée, et actualisé à la date du jugement, comme sollicité par les locataires :
Sur la période du 23 avril 2023 au 10 mars 2026 : (1050 - 862) x 34, 5 mois = 6 486 euros.Madame [T] [J] est ainsi condamnée à verser cette somme aux demandeurs.
Sur la réduction de loyer en raison du caractère erroné de la superficie du logement
Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »
En l’espèce, les demandeurs indiquent s’être aperçus d’une erreur du bail sur la superficie du logement à la réception du Diagnostic de Performance énergétique (DPE) communiqué à leur demande par la bailleresse.
Si cette dernière fait valoir que les demandeurs se contrediraient à son détriment alors qu’ils ont indiqué dans leur demande d’aide personnalisée au logement que le bien aurait une superficie de 77 mètres carrés, force est néanmoins de constater qu’elle ne contredit pas la surface mentionnée par le professionnel ayant réalisé le DPE, document daté du 14 juin 2023 et dont elle verse elle-même une copie aux débats. 
Or, il ressort effectivement de celui-ci que la superficie totale privative du lot a été évaluée à 60,07 mètres carrés (superficie [X]).
Monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] justifient quant à eux avoir sollicité auprès de madame [T] [J] une réduction proportionnelle du loyer par courriel du 19 septembre 2023, puis avoir introduit la présente instance avant l’expiration d’un délai de quatre mois, dans les conditions précitées.
Ils soulignent à juste titre que les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont indépendantes de la démonstration d’un préjudice et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir repris les stipulations du bail lors de leurs déclarations aux fins d’obtenir des aides, alors qu’aucune décision de justice n’avait encore été rendue.
En l’état de ces éléments, il est établi que la surface habitable de la chose louée est inférieure de 16,93 mètres carrés, soit une différence de 28,18%, et ainsi de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. 
Madame [T] [J] justifie d’estimations de son logement qui ne sont cependant ni actualisées à la date de conclusion du contrat ni à la date de la dernière audience, de sorte que celles-ci, réalisées manifestement sur des simulateurs en ligne, ne peuvent en tout état de cause suffire à réévaluer le loyer à une somme supérieure. 
Dès lors, en application des dispositions ci-dessus, il y a lieu de fixer le loyer, à compter du 19 septembre 2023, date de la demande, à la somme de 672,47 euros, la juridiction étant tenue par la demande des monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] s’agissant du montant du loyer.
En conséquence, il convient de condamner madame [T] [J] à verser aux demandeurs la somme de 5 805,94 euros ([862 – 672,47] x 30) + ([(862 – 672,47)/30] x 19) au titre de la réduction proportionnelle du loyer depuis le 19 septembre 2023 et jusqu’au 10 mars 2026, soit sur 30 mois et 19 jours, la somme étant actualisée au jour du prononcé du présent jugement comme sollicité.
Sur la demande d’indemnisation du fait de l’absence de fourniture du DPE lors de la signature du bail
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Par ailleurs, aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, ce dossier comportant notamment un diagnostic de performance énergétique tel que prévu à l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation.
Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, obligation qui a caractère d’ordre public.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le diagnostic litigieux a été fourni postérieurement à la conclusion du contrat, le document définitif versé aux débats étant daté du 14 juin 2023.
Les locataires ne justifient cependant pas de la forte régularisation d’électricité qu’ils allèguent et qui serait due au manque d’isolation du logement. 
En outre, les deux attestations sur l’honneur produites ne sont pas suffisamment circonstanciées et sont insuffisantes à établir un préjudice de jouissance du fait d’un dysfonctionnement du chauffage. L’ajout d’un radiateur dans la pièce de vie par le bailleur et les sms échangés avec les locataires sont également insuffisants à démontrer que la température dans les lieux aurait été trop basse et incompatible avec les critères de la décence.
En conséquence, la demande d’indemnisation à ce titre est rejetée.
Sur le remboursement des sommes trop perçues du fait de la basse classe énergétique du logement
Il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande formulée à titre subsidiaire en cas de rejet de la demande de requalification du bail.
Sur la demande reconventionnelle de madame [T] [J] relative à la contribution aux travaux de rénovation énergétique
Aux termes de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.[…] »
En l’espèce, madame [T] [J] précise ne formuler cette demande que dans le cas où les locataires estimeraient que des travaux seraient nécessaires.
Cependant, force est de constater qu’aucune prétention n’a été exprimée à ce titre par monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W].
Au surplus, la défenderesse ne démontre pas avoir réalisé des travaux d’économies d’énergie au sens du texte susvisé.
En conséquence, sa demande reconventionnelle est rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, madame [T] [J] doit être considérée comme la partie succombant à la présente instance.
Dès lors, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il leur sera alloué une indemnité de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que le bail meublé conclu le 27 mars 2022 entre monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] d’une part, et madame [T] [J] d’autre part, portant sur les locaux sis 36 route de PARIS, 69 260 CHARBONNIERES LES BAINS, doit être requalifier en bail d’habitation portant sur des locaux vide ; 
CONDAMNE madame [T] [J] à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 1050 euros (mille cinquante euros) au titre de la moitié du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail alors qualifié de bail meublé ; 
CONDAMNE madame [T] [J] à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 6 486 euros (six-mille quatre-cent-quatre-vingt-six euros) au titre de l’augmentation de loyer pratiquée lors de la relocation du bien en mars 2022 ; 
FIXE le loyer mensuel dû au titre du bail, à compter du 19 septembre 2023, à la somme de 672,47 euros (six cent soixante-douze euros et quarante sept centimes) ;
CONDAMNE madame [T] [J] à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 5 805,94 euros (cinq-mille-huit-cent-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de la réduction de loyer liée à la différence de superficie entre le bail et le DPE ; 
REJETTE la demande d’indemnisation formulée par monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] au titre de leur préjudice de jouissance et du préjudice résultant de l’absence de remise d’un diagnostic de performance énergétique lors de la signature du contrat de bail ;
REJETTE la demande de madame [T] [J] au titre de la contribution aux travaux de rénovation énergétique ; 
CONDAMNE madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDMANE madame [T] [J] à payer à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 1500 euros (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 24/02020 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTSY

Jugement du 10/03/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3











[G] [W]
[A] [L]
C/
[T] [J]






















Le : 

Copie exécutoire délivrée
à Me LAZAR (T.2442)

Expédition délivrée à :
Me ROUIT (T.2752)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT




A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi dix mars deux mil vingt six,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE : 

DEMANDEURS

Monsieur [G] [W], demeurant 36 route de Paris - 69260 CHARBONNIÈRES-LES-BAINS

comparant en personne assisté de Me Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2442

Monsieur [A] [L], demeurant 36 route de Paris - 69260 CHARBONNIÈRES-LES-BAINS

comparant en personne assisté de Me Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2442


d’une part,


DEFENDERESSE

Madame [T] [J], 
demeurant 22 rue Jacques Prévert - 64000 PAU

représentée par Me Véronique ROUIT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2752


Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024.

d’autre part


Date de la première audience : 17/09/2024
Date de la mise en délibéré : 07/10/2025 
Prorogé du 24/02/2026






EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé du 27 mars 2022, avec effet au 23 avril 2022, madame [T] [J] a donné à bail à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] un logement sis 36 route de PARIS, 69 260 CHARBONNIERES LES BAINS pour un loyer mensuel de 1050 euros, outre provisions pour charges. 
Lors de la signature du bail, le contrat a été qualifié de contrat de location portant sur un logement meublé de 77 mètres carrés. 
Un dépôt de garantie de 2100 euros, soit deux mois de loyer hors charges, à été versé par les locataires.
En cours de bail, les locataires ont sollicité auprès de la bailleresse la remise d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Celui-ci leur a été remis en septembre 2023.
Ayant relevé que ce document faisait mention d’une superficie Carrez de 60,07 mètres carrés et classait le logement en catégorie F s’agissant de la consommation énergétique, les locataires ont sollicité de leur bailleresse une réduction du loyer. 
Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] ont fait assigner madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
Requalifier le bail meublé en bail de locaux non meublé et tirer toutes les conséquences juridiques de cette requalification ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1050 euros au titre du dépôt de garantie ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 4 066,06 euros au titre de l’augmentation du loyer pratiquée lors de la relocation du bien, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 828,25 euros au titre de la réduction de loyer proportionnelle à l’écart de surface constaté entre la surface réelle du bien et celle mentionnée sur le bail, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Fixer le montant du loyer à compter du jour du prononcé du jugement à la somme de 672,47 euros en tenant compte de la réduction de loyer proportionnelle et de l’absence possible de réévaluation du loyer du précédent locataire ; Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1000 euros au titre de leur trouble de jouissance et de leur préjudice résultant de l’absence de transmission de DPE lors de la conclusion du bail ; Subsidiairement,
Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 257,18 euros au titre de l’augmentation illégale de loyer pratiquée en cours de bail ; En tout état de cause,
Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance.L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 septembre 2024. Après un renvoi aux fins de réplique, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 décembre 2024, puis mise en délibéré au 17 avril 2025, prorogé au 06 mai 2025.
Par jugement du 06 mai 2025, la juridiction a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la défenderesse, non comparante à la dernière audience, de soutenir oralement ses conclusions.
L’affaire a alors été appelée à l’audience du 07 octobre 2025. 
Lors de celle-ci, les demandeurs, représentés par leur conseil, déposent un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formulent des observations orales.
Aux termes de leurs dernières conclusions (« conclusions en réponse et récapitulatives n°2 »), monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] formulent les prétentions suivantes : 
Requalifier le bail meublé en bail de locaux non meublé et tirer toutes les conséquences juridiques de cette requalification ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1050 euros au titre du dépôt de garantie ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 8 403,54 euros au titre de l’augmentation du loyer pratiquée lors de la relocation du bien, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 4 643,48 euros au titre de la réduction de loyer proportionnelle à l’écart de surface constaté entre la surface réelle du bien et celle mentionnée sur le bail, somme à parfaire jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir ; Fixer le montant du loyer à compter du jour du prononcé du jugement à la somme de 672,47 euros en tenant compte de la réduction de loyer proportionnelle et de l’absence possible de réévaluation du loyer du précédent locataire ; Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 1000 euros au titre de leur trouble de jouissance et de leur préjudice résultant de l’absence de transmission de DPE lors de la conclusion du bail ; Débouter madame [T] [J] de ses demandes de condamnations dirigées contre les défendeurs au titre de la contribution aux travaux ;Subsidiairement,
Condamner madame [T] [J] à rembourser à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 955,24 euros au titre de l’augmentation illégale de loyer pratiquée en cours de bail ; En tout état de cause,
Condamner madame [T] [J] à payer à monsieur [G] [W] et monsieur [A] [L] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance.Madame [T] [J], représentée par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.
Aux termes de ses dernières écritures (« conclusions n°2 »), elle formule les prétentions suivantes : 
A titre principal,
Rejeter les demandes formulées par monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] ; Subsidiairement,
Condamner monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] à payer la contribution locataire aux travaux ; En tout état de cause, 
Condamner in solidum monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] aux entiers dépens et à payer à madame [T] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige et de leurs moyens de fait et de droit.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 10 mars 2026.
MOTIFS
Sur la demande de requalification du bail meublé en bail d’habitation de locaux vides
L'article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments que doit comporter ce mobilier étant fixée par décret.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé indique que “ le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25 -4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 degrés ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;  
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.”
La liste de ces biens est précisée dans le décret du 31 juillet 2015 comme constituant un minimum, ce dont il se déduit que l’absence d’un seul élément a pour effet de priver le logement de la qualification de logement meublé.
La charge de la preuve du caractère meublé du logement pèse sur le bailleur.
Madame [T] [J] soutient que soin bien immobilier a été loué meublé et produit à ce titre le contrat de bail du 27 mars 2022 non signé, et quelques photographies du logement, en noir et blanc et non datées.
Les demandeurs contestent en revanche la qualification du bail, expliquant que, s’ils ont bien signé un contrat de bail meublé, le juge a le pouvoir de requalifier le contrat en bail de locaux vides dans la mesure où l’ensemble des mobiliers exigés par le décret susvisé n’a pas été mis à leur disposition. Ils produisent quant à eux un exemplaire du contrat de bail signé ainsi qu’un état des lieux d’entrée.
Aucun des exemplaires du contrat versés aux débats ne comporte ou n’est accompagné d’un inventaire des biens composant le mobilier du logement loué. L’état des lieux d’entrée ne fait pas non plus mention de l’ensemble des biens listés dans le décret ci-dessus. Il n’y est notamment pas indiqué que des ustensiles de cuisine, de la literie ou des équipements d’entretien ménager auraient été fournis aux locataires. De surcroît, la bailleresse ne produit aucune pièce de nature à établir l’existence de ces éléments et leur mise à disposition. 
Le seul intitulé du contrat et la simple référence au caractère meublé du logement dans ses stipulations ne peuvent suffire à justifier de la qualification de bail meublé s’agissant d’un logement pourvu seulement de quelques mobiliers mis à disposition par le bailleur.
Par ailleurs, madame [T] [J] ne peut valablement reprocher à ses locataires d’avoir sollicité une aide personnalisée pour un logement meublé alors que ces derniers n’avaient pas le pouvoir de requalifier le contrat et que la demande d’aide a été formulée avant qu’il soit statué sur cette demande.
Enfin, la seule circonstance tenant à ce que les locataires auraient demandé à leur bailleresse d’ôter certains mobiliers du logement ne permet pas de déduire que l’ensemble du mobilier exigé par le décret du 31 juillet 2015 aurait été initialement mis à leur disposition au moment de la signature du contrat.
La défenderesse échouant à démontrer le caractère meublé de son bien, il convient en conséquence de faire droit à la demande et de requalifier le bail meublé signé le 27 mars 2022 en bail de locaux vides à usage d’habitation. 
Il doit ainsi être considéré que le bail a été renouvelé en 2025, à sa date anniversaire, pour une durée de trois ans.
Sur la demande de restitution d’une partie du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] »
Cependant, en application de l’article 25-4 de cette même loi, « Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » 
En l’espèce, le contrat de bail objet du présent litige stipule que les locataires doivent verser un dépôt de garantie d’un montant de 2100 euros, soit deux mois de loyer hors charges, 1050 euros étant versés au jour de la signature et 1050 euros au jour de l’état des lieux d’entrée.
Si les demandeurs ne justifient pas du versement effectué, force est de constater que la défenderesse ne conteste pas avoir perçu 2100 euros au titre du dépôt de garantie et il doit être déduit des stipulations mêmes du contrat de bail et de l’exécution du contrat pendant plusieurs années, que ce montant a bien été versé par les locataires.
Dès lors, et compte tenu de la requalification du bail, le dépôt de garantie ne pouvait dépasser un mois de loyer hors charges.
Madame [T] [J] doit ainsi être condamnée à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 1050 euros.
Sur le remboursement des sommes trop perçues du fait de l’augmentation de loyer
En application de l’article 18 de la loi du 06 juillet 1989, en vigueur depuis le 24 août 2022 et applicable notamment aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, « Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.
En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. »
Il résulte de l’article 1er du Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version applicable à la présente espèce, que les communes comprises dans les zones mentionnées dans l’article 18 ci-dessus sont celles figurant dans la liste annexée au Décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
En l’espèce, cet article est manifestement applicable au contrat de bail conclu entre les parties puisque celui-ci a été conclu en 2022 et a été reconduit au moins un an après l’entrée en vigueur de la loi susvisée.
Il résulte des articles 2 et 3 de ce même décret du 27 juillet 2017 que lorsqu’un logement vacant depuis moins de dix-huit mois ou dix-huit mois maximum fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Par ailleurs, « Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 susvisée. 
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. »
Par ailleurs, en application de l’article 4 de ce même décret, le bailleur ne peut réévaluer le précédent loyer que sous certaines conditions, notamment lorsqu’il a réalisé des travaux d’amélioration dans le logement ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pouvant excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Enfin, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
En l’espèce, les demandeurs justifient de ce que CHARBONNIERES-LES-BAINS est située en zone tendue (Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret n°2023-822 du 25 août 2023). Ils ne font pas valoir le dépassement d’un loyer plafonné mais estiment que l’encadrement du loyer tel que fixé lors de la relocation n’a pas été respecté.
Ils font valoir que le précédent locataire, s’acquittait d’un loyer de 862 euros en avril 2022, dernier loyer qui n’aurait pas été indiqué dans le contrat de bail signé par les parties.
L’exemplaire signé qu’ils produisent fait bien mention d’un dernier loyer acquitté par le précédent locataire, toutefois à hauteur de 1009,82 euros. Ils versent cependant aux débats des échanges de courriel avec leur bailleresse, dont un courriel du 18 novembre 2023 dans le quel madame [T] [J] explique que le dernier loyer versé par le précédent locataire, en avril 2022 s’élevait en réalité à 862 euros. Ce loyer a, de plus, été évoqué au cours de l’audience et n’a manifestement fait l’objet d’aucune contestation par la bailleresse.
Les demandeurs contestent le fait que les travaux effectués par la bailleresse avant leur entrée dans les lieux seraient des travaux d’amélioration au sens des textes ci-dessus, et considèrent ainsi qu’elle ne pouvait augmenter leur loyer à 1050 euros hors charges.
Madame [T] [J] ne justifie pas, en effet, de la réalisation de tels travaux d’amélioration dans son bien, seule une facture de réfection de la façade datée du 16 mars 2021, accompagnée de photographies, étant versée aux débats et faisant état de travaux d’enduit, sans plus de précision. 
Il n’est notamment pas établi que ces travaux auraient amélioré la performance énergétique du logement objet du bail.
Le courriel du 18 novembre 2023 visé ci-dessus ne permet pas non plus d’établir que des travaux d’amélioration tels qu’énumérés auraient été réalisés dans le logement. 
Par ailleurs, bien que les demandeurs reconnaissent la pose d’un radiateur complémentaire dans le salon et de modification du tableau électrique, ceux-ci soulignent à juste titre, comme cela apparaît dans ce même courriel, que ces travaux ont été effectués postérieurement à leur entrée dans les lieux, de sorte que ceux-ci ne pouvaient justifier la fixation d’un loyer réévalué au moment de la signature du bail.
Enfin, madame [T] [J] ne justifie pas d’un complément de loyer tel qu’invoqué dans ses écritures, complément qui n’est au surplus pas mentionné dans le bail.
En l’état de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de remboursement d’une partie des loyers.
Cependant, aucune des parties ne justifie du montant actuel du loyer ni de la date à laquelle il aurait été révisé alors que le contrat de bail stipule que le loyer doit être révisé à la date anniversaire du bail.
Par ailleurs, madame [T] [J] indique qu’elle avait renoncé à l’indexation du loyer à titre de geste envers ses locataires, sans toutefois produire de décompte locatif.
Le calcul d’indexation du loyer n’est en tout état de cause mentionné par aucune des parties dans ses écritures et il n’appartient pas à la présente juridiction d’y procéder, sauf à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.
Monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] ne justifient pas non plus des versements effectués depuis leur entrée dans les lieux tant s’agissant du loyer initial que du loyer indexé, bien qu’il ne soit pas contesté qu’ils paient régulièrement leur loyer.
En l’état de ces éléments, les calculs effectués par les demandeurs doivent être repris comme il suit, sans tenir compte de l’éventuelle indexation pratiquée, et actualisé à la date du jugement, comme sollicité par les locataires :
Sur la période du 23 avril 2023 au 10 mars 2026 : (1050 - 862) x 34, 5 mois = 6 486 euros.Madame [T] [J] est ainsi condamnée à verser cette somme aux demandeurs.
Sur la réduction de loyer en raison du caractère erroné de la superficie du logement
Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »
En l’espèce, les demandeurs indiquent s’être aperçus d’une erreur du bail sur la superficie du logement à la réception du Diagnostic de Performance énergétique (DPE) communiqué à leur demande par la bailleresse.
Si cette dernière fait valoir que les demandeurs se contrediraient à son détriment alors qu’ils ont indiqué dans leur demande d’aide personnalisée au logement que le bien aurait une superficie de 77 mètres carrés, force est néanmoins de constater qu’elle ne contredit pas la surface mentionnée par le professionnel ayant réalisé le DPE, document daté du 14 juin 2023 et dont elle verse elle-même une copie aux débats. 
Or, il ressort effectivement de celui-ci que la superficie totale privative du lot a été évaluée à 60,07 mètres carrés (superficie [X]).
Monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] justifient quant à eux avoir sollicité auprès de madame [T] [J] une réduction proportionnelle du loyer par courriel du 19 septembre 2023, puis avoir introduit la présente instance avant l’expiration d’un délai de quatre mois, dans les conditions précitées.
Ils soulignent à juste titre que les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont indépendantes de la démonstration d’un préjudice et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir repris les stipulations du bail lors de leurs déclarations aux fins d’obtenir des aides, alors qu’aucune décision de justice n’avait encore été rendue.
En l’état de ces éléments, il est établi que la surface habitable de la chose louée est inférieure de 16,93 mètres carrés, soit une différence de 28,18%, et ainsi de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. 
Madame [T] [J] justifie d’estimations de son logement qui ne sont cependant ni actualisées à la date de conclusion du contrat ni à la date de la dernière audience, de sorte que celles-ci, réalisées manifestement sur des simulateurs en ligne, ne peuvent en tout état de cause suffire à réévaluer le loyer à une somme supérieure. 
Dès lors, en application des dispositions ci-dessus, il y a lieu de fixer le loyer, à compter du 19 septembre 2023, date de la demande, à la somme de 672,47 euros, la juridiction étant tenue par la demande des monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] s’agissant du montant du loyer.
En conséquence, il convient de condamner madame [T] [J] à verser aux demandeurs la somme de 5 805,94 euros ([862 – 672,47] x 30) + ([(862 – 672,47)/30] x 19) au titre de la réduction proportionnelle du loyer depuis le 19 septembre 2023 et jusqu’au 10 mars 2026, soit sur 30 mois et 19 jours, la somme étant actualisée au jour du prononcé du présent jugement comme sollicité.
Sur la demande d’indemnisation du fait de l’absence de fourniture du DPE lors de la signature du bail
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Par ailleurs, aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, ce dossier comportant notamment un diagnostic de performance énergétique tel que prévu à l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation.
Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, obligation qui a caractère d’ordre public.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le diagnostic litigieux a été fourni postérieurement à la conclusion du contrat, le document définitif versé aux débats étant daté du 14 juin 2023.
Les locataires ne justifient cependant pas de la forte régularisation d’électricité qu’ils allèguent et qui serait due au manque d’isolation du logement. 
En outre, les deux attestations sur l’honneur produites ne sont pas suffisamment circonstanciées et sont insuffisantes à établir un préjudice de jouissance du fait d’un dysfonctionnement du chauffage. L’ajout d’un radiateur dans la pièce de vie par le bailleur et les sms échangés avec les locataires sont également insuffisants à démontrer que la température dans les lieux aurait été trop basse et incompatible avec les critères de la décence.
En conséquence, la demande d’indemnisation à ce titre est rejetée.
Sur le remboursement des sommes trop perçues du fait de la basse classe énergétique du logement
Il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande formulée à titre subsidiaire en cas de rejet de la demande de requalification du bail.
Sur la demande reconventionnelle de madame [T] [J] relative à la contribution aux travaux de rénovation énergétique
Aux termes de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.[…] »
En l’espèce, madame [T] [J] précise ne formuler cette demande que dans le cas où les locataires estimeraient que des travaux seraient nécessaires.
Cependant, force est de constater qu’aucune prétention n’a été exprimée à ce titre par monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W].
Au surplus, la défenderesse ne démontre pas avoir réalisé des travaux d’économies d’énergie au sens du texte susvisé.
En conséquence, sa demande reconventionnelle est rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, madame [T] [J] doit être considérée comme la partie succombant à la présente instance.
Dès lors, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il leur sera alloué une indemnité de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que le bail meublé conclu le 27 mars 2022 entre monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] d’une part, et madame [T] [J] d’autre part, portant sur les locaux sis 36 route de PARIS, 69 260 CHARBONNIERES LES BAINS, doit être requalifier en bail d’habitation portant sur des locaux vide ; 
CONDAMNE madame [T] [J] à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 1050 euros (mille cinquante euros) au titre de la moitié du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail alors qualifié de bail meublé ; 
CONDAMNE madame [T] [J] à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 6 486 euros (six-mille quatre-cent-quatre-vingt-six euros) au titre de l’augmentation de loyer pratiquée lors de la relocation du bien en mars 2022 ; 
FIXE le loyer mensuel dû au titre du bail, à compter du 19 septembre 2023, à la somme de 672,47 euros (six cent soixante-douze euros et quarante sept centimes) ;
CONDAMNE madame [T] [J] à rembourser à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 5 805,94 euros (cinq-mille-huit-cent-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de la réduction de loyer liée à la différence de superficie entre le bail et le DPE ; 
REJETTE la demande d’indemnisation formulée par monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] au titre de leur préjudice de jouissance et du préjudice résultant de l’absence de remise d’un diagnostic de performance énergétique lors de la signature du contrat de bail ;
REJETTE la demande de madame [T] [J] au titre de la contribution aux travaux de rénovation énergétique ; 
CONDAMNE madame [T] [J] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDMANE madame [T] [J] à payer à monsieur [A] [L] et monsieur [G] [W] la somme de 1500 euros (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
LE GREFFIER LE JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la construction et de l'habitation L173-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-10T21:21:23.590Z.