Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 16 mars 2026, n° 23/12159

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/12159 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRF3
N° de MINUTE : 26/00151

Madame [H] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [L] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Ayant pour Avocat : Maître Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1933

DEMANDEURS

C/
S.A.S. SPARTIM
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: 131

S.A.S. AIXIA
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: PB 219

S.C.P. BEATRICE CRENEAU-JABAUD - BRIGITTE LATOUR - MAUD NONNI - [U] [R] - KAREN LEMOINE-VIEUX NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 4]

Maître [U] [R]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Ayant tous pour Avocat : par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

DÉFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [F] [S], Auditrice de justice

DÉBATS

Audience publique du 12 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

JUGEMENT 

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 17 décembre 2021, par Maître [U] [R], notaire associé de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés », Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] ont vendu à la SAS SPARTIM, par l’intermédiaire de la SAS AIXIA agissant sous le nom commercial IMMOSAFE, le lot n°1, correspondant à un pavillon à usage d'habitation et son terrain au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi qu’une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 6], les deux biens communiquant l’un avec l’autre, au prix de 1.008.000 €, avec faculté de rachat pendant 24 mois et occupation des biens par les vendeurs moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 8.400 €. 

Selon acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, les époux [C] ont signifié à la SAS SPARTIM l’exercice de leur faculté de rachat. 

Par courriers en date des 16 octobre 2023 et 1er décembre 2023, les époux [C] ont informé la SAS SPARTIM, la SAS AIXIA et Maître [U] [R], qu’ils considéraient la vente intervenue le 17 décembre 2021 

En réponse, la SAS AIXIA et la SAS SPARTIM ont contesté l’illégalité de la vente conclue le 17 décembre 2021. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date des 13, 14 et 15 décembre 2023, Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] ont fait assigner la SAS SPARTIM, la SAS AIXIA, Maître [U] [R] et la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés », devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir : 
- la nullité de l’acte authentique de vente conclu le 17 décembre 2021 entre eux et la SAS SPARTIM ; 
- la condamnation de la SAS SPARTIM à leur rembourser la somme de 201.600 € correspondant à l’indemnité d’occupation, outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ; 
- la condamnation de la SAS AIXIA à leur rembourser la somme de 50.400 € correspondant à sa rémunération, outre les intérêts au taux légaux à compter du jugement à intervenir ; 
- la condamnation de Maître [U] [R] et de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » à leur rembourser toute somme perçue à titre de frais dans le cadre de cette opération, outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ; 
- la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à leur payer la somme de 100.000 € chacun en réparation de leur préjudice économiques et de la perte subie ; 
- la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à leur payer la somme de 20.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; 
- la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs aux frais de publication du jugement au service de la publicité foncière de Seine Saint Denis et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard ; 
- la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à leur payer la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs aux entiers dépens. 

Selon ordonnance en date du 17 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS SPARTIM relative à l’absence de publication au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée les 13, 14 et 15 décembre 2023. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 08 octobre 2025 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 12 janvier 2026.

***
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, les époux [C] demandent au tribunal de : 
«- DE JUGER Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions ; 

- DE PRONONCER la nullité de l’acte de vente, dressé par Maître [U] [R] le 17 décembre 2021 portant sur : 

le lot 1 issu de l’EDD-RDC du 23 mars 1973 (publié au service de la publicité foncière de Noisy-le-Sec le 9 mai 1973 volume 921 numéro 2) relatif au bien immobilier sis à [Localité 6] – [Adresse 5], aux références cadastrales suivantes :

Section N° Lieudit 
T [Cadastre 1] [Adresse 7]
T [Cadastre 2] [Adresse 8]

et la maison sise à [Localité 6] – [Adresse 6], aux références cadastrales suivantes : 

Section N° Lieudit 
T [Cadastre 3] [Adresse 6] 
T [Cadastre 4] [Adresse 9]

EN CONSEQUENCE 

- DE JUGER que l’immeuble objet de la vente authentique est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine de Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] ;

- DE JUGER que Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] devront restituer à la société SPARTIM le prix de vente de l’immeuble objet de l’acte de vente, à savoir la somme de 1.008.000 euros ; 

- DE CONDAMNER la société SPARTIM à restituer à Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] la somme de 201.600 euros correspondant à l’indemnité d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 

- DE CONDAMNER la société AIXIA à restituer à Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] la somme de 50.400 euros correspondant à sa rémunération prévue au mandat semi-exclusif de vente, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 

- DE CONDAMNER la SCP CRENEAU-JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE VIEUX et Maître [U] [R] à restituer à Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] toutes sommes perçues à titre de frais dans le cadre de cette opération, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

- DE CONDAMNER in solidum la société SPARTIM, la société AIXIA, la SCP CRENEAU JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE-VIEUX et Maître [U] [R] à payer à Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] la somme de 100.000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique et de la perte de chance subie ; 

- DE CONDAMNER in solidum la société SPARTIM, la société AIXIA, la SCP CRENEAU JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE-VIEUX et Maître [U] [R] à payer à Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] la somme de 20.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; 

- D’ORDONNER la publication du jugement – in solidum aux frais de la société SPARTIM, de la société AIXIA, de la SCP CRENEAU-JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE VIEUX et de Maître [U] [R] – au Service de la publicité foncière de Seine Saint Denis à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

- D’ASSORTIR cette injonction de publication du jugement au Service de la publicité de foncière de Seine Saint-Denis d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- DE DEBOUTER la société SPARTIM, la société AIXIA, la SCP CRENEAU-JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE-VIEUX et Maître [U] [R] de leurs demandes, fins et prétentions contraires au présent dispositif ; 

- DE CONDAMNER in solidum la société SPARTIM, la société AIXIA, la SCP CRENEAU JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE-VIEUX et Maître [U] [R] à payer à Madame [H] [C] et Monsieur [L] [C] la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- DE CONDAMNER in solidum la société SPARTIM, la société AIXIA, la SCP CRENEAU JABAUD, LATOUR, NONNI, [R] ET LEMOINE-VIEUX et Maître [U] [R] aux entiers dépens ;

- DE RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

***



Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 septembre 2025, la SAS SPARTIM demande au tribunal de :
« SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

 - JUGER Monsieur [L] [C] et Madame [H] [C] mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ; En conséquence, et vu la parfaite régularité de l’acte authentique de vente en date du 17/12/2021 : 

RECONVENTIONNELLEMENT, 

- JUGER la vente de l’ensemble immobilier situé sis [Adresse 10] par acte authentique en date du 17/12/2021 au profit de la Société SPARTIM parfaite du fait de la défaillance de la condition résolutoire stipulée au contrat lié à la déchéance de la faculté de rachat exercée sans être suivie d’effet et subsidiairement, liée à la renonciation à se prévaloir de la faculté de rachat par la remise en cause de la validité de l’acte de vente à réméré dans son ensemble ; 

- CONDAMNER les époux [C] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 8 400 euros stipulée à l’acte de vente en date du 17 décembre 2021 portant convention d’occupation précaire jusqu’au 16 décembre 2023 en sus de l’ensemble des frais liés à la vente tels que précisés à l’acte précité ; 

PAR CONSEQUENT, 

- JUGER les époux [C] occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 11] au jour de la déchéance de la faculté de rachat assortissant la vente à réméré régularisée par acte authentique le 17/12/2021. 

- AUTORISER la reprise par la Société SPARTIM en sa qualité de propriétaire, 

- ORDONNER la remise des clés

 - ORDONNER l’expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef dans le mois qui suit la décision à intervenir, et ce, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé ce délai, l’astreinte courant pour un an ; 

- SE RESERVER la faculté de liquider l’astreinte ; 

- FIXER l’indemnité d’occupation à charge des occupants sans droit ni titre à la somme de 8.400 € par mois et les condamner ainsi que tous occupants de son chef au paiement de ladite somme à compter du 17/12/2023 jusque complète libération des lieux ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

- CONDAMNER les époux [C] à payer solidairement à la Société SPARTIM la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER les époux [C] au paiement des entiers dépens en ce les frais d’exécution et éventuellement d’expulsion à intervenir. »

***



Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 20 mars 2025, la SAS AIXIA demande au tribunal de : 
« - DEBOUTER les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, 

- CONDAMNER les consorts [C] au paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à la société AIXIA, 

- CONDAMNER les consorts [C] au paiement de la somme de 5.000,00 euros à la société AIXIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, 

- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, Maître [U] [R] et la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » demandent au tribunal de : 
« ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] [C], ou tout succombant à payer à Maître [U] [R] et la SCP CRENEAU-JABAUD LATOUR NONNI [R] ET LEMOINE-VIEUX, notaires, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] [C] aux entiers dépens. ». 

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.


La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).



Sur le fait d’écarter des débats les dernières conclusions de Maître [U] [R] et de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés »

L'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code dispose en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement et qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon les deux derniers alinéas de l’article 446-2 du même code, à défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier.
Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, à l’audience du 25 juin 2025 le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l'audience de mise en état du 08 octobre 2025 pour clôture avec conclusions de tous les défendeurs pour le 3 septembre 2025 au plus tard, ultimes échanges au plus tard le 2 octobre 2025 et en précisant que d’une part, toute nouvelle demande de report de la clôture ou prolongation du calendrier devrait être motivée de manière précise et circonstanciée, d’autre part, toutes conclusions qui interviendraient en dehors des délais impartis pourraient être écartées des débats à la demande des parties ou d’office par le tribunal. 

Maître [U] [R] et la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » ont notifié leurs dernières conclusions par RPVA le 7 octobre 2025, soit au-delà du délai de communication imparti par le juge de la mise en état pour les ultimes échanges, qui plus est la veille de la clôture, annoncée depuis le 25 juin 2025 et sans aucune explication ou demande de prolongation du calendrier de procédure. 

Par message RPVA en date du 7 octobre 2025, les époux [C] ont sollicité le rejet de ces écritures tardives. 

Invités à donner leur avis sur le fait d’écarter des débats leurs conclusions trop tardives et qui ne respectent pas le calendrier de procédure arrêté, Maître [U] [R] et la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » font valoir que les dernières conclusions des époux [C] notifiées par RPVA le 22 septembre 2025 comprennent une demande nouvelle, à savoir la nullité de l’acte authentique de vente conclu le 17 décembre 2021. 

Or, ainsi que le souligne les époux [C], cette demande n’est pas nouvelle, puisqu’elle figure au dispositif de l’assignation délivrée les 13, 14 et 15 décembre 2023 et des conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2024 et que si celles notifiées par RPVA le 23 avril 2025 mentionnent dans le dispositif une demande résolution de la vente, toute la discussion mentionne que c'est la nullité de l’acte qui est réclamée et développe les mêmes moyens de nullité que ceux avancés dès l’assignation. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’écarter des débats les conclusions de Maître [U] [R] et de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » notifiées par RPVA le 7 octobre 2025. 

Sur les demandes principales des époux [C]

Sur la nullité du contrat de vente du 17 décembre 2021 

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

Si un prix de rachat majoré est admis, la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé et son annulation subséquente peuvent intervenir lorsque la vente, portant sur la résidence principale du vendeur, dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure (Cass, 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771).

Le seul fait que la vente porte sur la résidence principale du vendeur ne suffit pas pour requalifier la vente à réméré en acte pignoratif. 

Plus précisément, la requalification de la vente à réméré en acte pignoratif doit s'apprécier en fonction de l'existence d'un certain nombre d'indices : vileté du prix, relocation du bien au vendeur, caractère usuraire de l'opération et fréquence des achats effectués par la même personne, la prohibition des contrats pignoratifs ayant pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques et non les débiteurs utilisant, de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement.

En l’espèce, par acte authentique du 17 décembre 2021, les époux [C] ont vendu par l’intermédiaire de la SAS AIXIA, à la SAS SPARTIM leurs biens immobiliers situés à [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que [Adresse 6] à [Localité 7], constituant leur résidence principale, pour la somme de 1.008.000 €, sous la condition résolutoire de l’exercice du rachat par eux-mêmes, au prix majoré de 1.108.000 €, dans un délai maximum de 24 mois, avec convention d’occupation précaire à leur bénéfice durant cette durée, moyennant le paiement d’un indemnité d’occupation de 8.400 € dont le total (201.600€) sera prélevé sur le prix de vente pour la durée totale de l’opération. 

Pour pouvoir qualifier cette vente à réméré de pacte commissoire prohibé, il doit être démontré qu'elle a dissimulé une opération de crédit et a eu pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs en matière de taux d'usure.

Il a ressort des mentions de l’acte authentique de vente du 17 décembre 2021 que les époux [C] ont vendu à réméré en toute connaissance de cause le lot n°1, correspondant à un pavillon à usage d'habitation et son terrain au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 5] à [Localité 7], sur les parcelles cadastrées section T n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ainsi qu’une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7], sur les parcelles cadastrées section T n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], les deux biens communiquant l’un avec l’autre, afin d’apurer leurs dettes et de lever les multiples hypothèques les grevant pour un montant de 287.405,03 €, et qu'ils n'ont pu se méprendre sur la portée de l'acte passé devant notaire prévoyant que la faculté de rachat devait être exercée dans les deux ans, ce qui supposait qu'ils obtiennent des fonds équivalents au prix de rachat dans ce délai.

Ils pouvaient d’autant moins se méprendre qu’ils étaient assistés d’un avocat et qu’il ressort des pièces versées aux débats, en particulier de plusieurs courriels échangés tant avec l’étude notariale qu’avec la SAS AIXIA que Monsieur [C] maîtrise parfaitement le français, qu’il a relancé à plusieurs reprises ses interlocuteurs soulignant la situation « d’extrême urgence » financière de sa famille sous le coup d’une saisie mobilière devant intervenir le 24 septembre 2021, l’impossibilité de recourir à un emprunt bancaire dans la mesure où les biens étaient grevés de plusieurs hypothèques et sa volonté de conclure une vente à réméré, afin de pouvoir solder ses dettes, lever les hypothèques grevant son bien et ensuite pouvoir souscrire un prêt immobilier pour exercer sa faculté de rachat. 

Cependant, la SAS SPARTIM se présente comme achetant, louant et vendant des biens immobiliers, notamment sous forme de portage pour des clients souhaitant rendre momentanément liquide leurs biens immobiliers tout en bénéficiant d'une faculté de rachat et plus particulièrement lorsque l’opération envisagée n’est finançable par les banques. 

Elle a donc pour habitude de pratiquer la vente à réméré.

En revanche, si les biens ont été évalués en 2021 à la somme de 1.400.000 € et si la vente a été conclue au prix de 1.008.000 €, ce prix affecté d’une décote de 28 % n’apparaît ni dérisoire, ni vil alors que les charges d’une vente à réméré entraînent nécessairement une minoration du prix de vente, outre le fait que les vendeurs étaient dans l’impossibilité de vendre leurs biens au prix du marché à bref délai au regard de leurs dettes et des inscriptions hypothécaires les grevant. 

De la même manière, la différence entre le prix de vente et d’achat est de 100.000 € (1.108.000 € - 1.008.000 €) soit 9,92 % rapportée à la durée de 24 mois (100000/1.008.000 x 100), soit 50.000€ par an, soit 4,96 % l’an (50.000/1.008.000 x 100), n’apparaît pas non plus disproportionnée au regard de la situation financière des époux [C] dans l’impossibilité de vendre leurs biens au prix du marché à bref délai au regard de leurs dettes et des inscriptions hypothécaires les grevant. 

La majoration de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance est de 201.600 € (8.400 € x 24) soit 20 % rapporté à la durée de 24 mois (201.600/1.008.000 € x 100), soit 100.800 € par an, soit 10% l’an (100.800/1.008.000 € x 100). 

A cet égard, les époux [C] ne démontrent pas le caractère manifestement disproportionné de l'indemnité d'occupation mise à leur charge pendant la durée de la convention précaire, soit 8.400 € par mois, au regard de la valeur des biens de plus d’un million d’euros, de leur superficie de 407,9 m² (276,9 m² +131m²) et de leurs équipements luxueux tel qu’une piscine couverte, une salle de cinéma et une salle de sport. La production d’une seule estimation, qui plus est établie en 2023 alors que la vente date de 2021, qui ne tient pas compte du fait que les deux biens communiquent formant un ensemble immobilier et ne mentionne pas les équipements spécifiques, ne permet pas à elle seule d’établir le caractère manifestement disproportionné de l’indemnité d’occupation, ce d’autant plus, qu’à l’occasion d’une vente à réméré assortie d’une convention d’occupation, le vendeur, qui n’est plus propriétaire du bien, conserve la possibilité de demeurer dans les lieux et ne supporte pas les charges grevant le bien vendu, bénéficiant ainsi d’avantages qui justifient la majoration de l’indemnité d’occupation. 

Les époux [C] ont également supporté, outre la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, des honoraires d'agence, à hauteur de 50.400 € et des frais de notaire, à hauteur de 20.000 €, soit un coût total annuel, hors indemnité d'occupation, de 35.200 € (70.400 / 24 mois x 12). 

Le taux usuraire annuel de l’opération est donc de 18,45% l’an, indemnité d’occupation comprise, ((50.000 € + 35.200 € + 100.800 €)/1.008.000 € x 100). 

Or, le taux de l’usure pour les prêts de trésorerie aux ménages au-delà de 6.000 € était fixé au 1er octobre 2021 à 21,16% l’an, de sorte que la vente conclue le 17 décembre 2021 ne constitue pas un pacte commissoire déguisé illicite.

En conséquence, les époux [C] seront déboutés de leur demande de nullité de la vente conclue le 17 décembre 2021 avec la SAS SPARTIM. 

Sur la responsabilité de la SAS SPARTIM 

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 

En l’espèce, les époux [C] reprochent à la SAS SPARTIM d’avoir manqué à son devoir d’information précontractuel en sous évaluant la valeur de leurs biens immobiliers constituant leur résidence principale. 

Or, outre le fait qu’aucune des pièces versées aux débats ne démontre l’existence d’une sous- évaluation, ainsi que le prévoit expressément l’article 1112-1 du code civil précité, le devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation et donc sur la valeur du bien acquis. 

Au surplus, dans la mesure où l’acte de vente conclu le 17 décembre 2021 ne peut être qualifié de pacte commissoire, la vente à réméré de la résidence d’un particulier n’étant pas en tant que telle prohibée par la loi, les époux [C] ne démontrent pas que la SAS SPARTIM a manqué à son obligation d’information précontractuelle. 

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à son encontre à ce titre. 

Sur la responsabilité de la SAS AIXIA

Aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En application de ce texte, il appartient au mandant de rapporter la preuve des fautes de gestion de son mandataire.

En l’espèce, il résulte du mandat semi exclusif de vente qui n’est ni daté, ni signé, mais qui est produit tant par la SAS AIXIA que par les époux [C] qui s’en prévalent, que ces derniers lui ont confié la recherche d’un acquéreur en vue de la vente à réméré de leurs biens immobiliers situés à [Localité 7] au prix de 1.008.000 €. 


Dans la mesure où l’acte de vente conclu le 17 décembre 2021 ne peut être qualifié de pacte commissoire, la vente à réméré de la résidence d’un particulier n’étant pas en tant que telle prohibée par la loi, les époux [C] ne démontrent pas que la SAS AIXIA a commis une faute dans l’exercice de son mandat. 

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à son encontre à ce titre. 

Sur la responsabilité de Maître [U] [R] et de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il découle de la nature même des fonctions du notaire rédacteur d'un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la sécurité, l'utilité, l'efficacité technique et pratique. Tenu d'une obligation de conseil de nature nécessairement délictuelle, il lui appartient de conseiller utilement les parties en attirant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu'en suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu'elles désirent atteindre.

Si le notaire n'a pas à s'immiscer dans les rapports des parties en ce qui concerne l'appréciation économique de la transaction, il est néanmoins tenu de les éclairer de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l'acte auquel il prête son concours, cette obligation s'appliquant, quand bien même l'engagement des parties procède d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de l'intervention du notaire, cet accord n'a pas produit ses effets ; qu’ainsi il doit notamment les informer au regard d’une possible vileté du prix et du caractère usuraire de l’opération ; qu’il doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte, même s'il n'en a pas été le négociateur et doit refuser de recevoir un acte illicite. 

En l’espèce, l’acte authentique du 17 décembre 2021 mentionne, page 12, au paragraphe intitulé « informations spécifiques du vendeur quant aux conséquences de la vente avec faculté de rachat et la régularisation d’une convention d’occupation précaire », que : 
« OBESRVATION ETANT ICI FAITE que le VENDEUR déclare être parfaitement informé tant par les informations qu’il a lui-même sollicitées que par les explications qui lui ont été fournies tant par le cabinet de négociation que par le notaire soussigné, des conséquences notamment juridiques, financières et patrimoniales de sa décision de vendre son BIEN à l’ACQUEREUR en conservant une faculté de rachat et une convention d’occupation précaire dans les conditions exposées aux présentes. »

Dans la mesure où l’acte de vente conclu le 17 décembre 2021 ne peut être qualifié de pacte commissoire, la vente à réméré de la résidence d’un particulier n’étant pas, en tant que telle, prohibée par la loi et au regard des mentions figurant dans l’acte telles que rappelées ci-dessus, les époux [C] ne démontrent pas que Maître [U] [R] et la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » ont manqué à leur obligation d’information et de conseil. 

En conséquence, les époux [C] seront déboutés de leurs demandes à leur encontre à ce titre. 

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS SPARTIM

En application de l’article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

Aux termes de l’article 1673 alinéa 1er du même code, le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Selon l’article 1662 du même code, faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable. 

En application de ces textes, l'exercice du droit de rachat (réméré) constitue l'accomplissement, par le vendeur qui en bénéficie, d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente sans opérer une nouvelle mutation (cf. Cass. 3ème Civ., 31 janvier 1984, pourvoi n° 82-13.549, Bull. 1984, III, n° 021). Lorsque le vendeur a exercé sa faculté de rachat, le transfert de propriété est dès lors censé n'avoir jamais eu lieu et tous les actes de disposition sont alors anéantis. Le vendeur est censé n'avoir jamais perdu sa qualité de propriétaire. Mais, le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l'acquéreur par la vente avec faculté de rachat, que par l'effet de l'exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente (cf. Cass. 3ème Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 22-17.992). Et, il résulte de la combinaison des articles 1659 et 1673 du code civil que l'acquéreur initial reste propriétaire tant que le vendeur n'a pas satisfait à son obligation de rembourser le prix et les frais en exécution du pacte de rachat, alors que la notification, par le vendeur, de son intention d'user de la faculté de réméré ne suffit pas à réaliser la condition (cf. Cass. 3ème Civ., 20 décembre 2006, pourvoi n° 06-13.078, Bull. 2006, III, n° 257 et 3ème civ. 20 décembre 2016, n° 06-13078). De même, à défaut d'accord des parties, le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement (cf. Cass. 3ème Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 14-25.005). 

En l’espèce, s’agissant des modalités d’exercice du rachat, l’acte authentique du 17 décembre 2021 prévoit que : 
« Il est précisé que la déclaration par le VENDEUR de son intention d’exercer sa faculté de rachat du BIEN ne vaut pas exercice de ladite faculté, celle-ci n’intervenant qu’au jour de la signature d’un acte authentique régularisant cet exercice. 

Le VENDEUR devra, pour exercer sa faculté de rachat communiquer à L’ACQUEREUR son intention de l’exercer par exploit d’huissier dans un délai compatible avec la signature, au plus tard avant l’expiration d’un délai de TROIS MOIS avant l’issue du délai de VINGT-QUATRE (24) MOIS jour pour jour prévu pour l’exercice de la faculté de rachat. 
La faculté de rachat du bien sera également considérée comme exercée par le VENDEUR au jour de la signature d’un acte authentique régularisant l’exercice de la faculté de rachat. 
Compte tenu de la solidarité stipulée ci-dessus, cette intention pourra être déclarée et être exercée pour l’entier BIEN par chacun des bénéficiaires. 
(…)
Lors de cette déclaration, le VENDEUR devra s’engager à rembourser à L’ACQUEREUR, concomitamment à la signature de l’acte authentique constatant le rachat, outre le prix de la vente, mais aussi l’intégralité des frais est loyaux coûts de la présente vente et indemniser l’ACQUEREUR pour les inconvénients à l’exercice du rachat par le VENDEUR.
(…)
Fin de la faculté de rachat
Si, au terme du délai susvisé de VINGT-QUATRE (24) MOIS à compter du lendemain des présentes, et sauf prorogation conventionnellement souhaitée et acceptée par L’ACQUEREUR, et publiée au bureau des hypothèques avant l’expiration dudit délai, le VENDEUR n’a pas exercé sa faculté de rachat dans les conditions ci-dessus prévues, L’ACQUEREUR aux présentes demeurera propriétaire irrévocable du BIEN présentement vendu. ».

Si par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, les époux [C] ont fait part à la SAS SPARTIM de leur intention d’exercer le rachat des biens concernés en se prévalant de l’acte authentique conclu le 17 décembre 2021 et des dispositions des articles 1659 et 1673 du code civil, aucun acte authentique régularisant l’exercice de cette faculté n’est produit aux débats. 
En outre, il n’est ni allégué, ni justifié de ce que les époux [C] se seraient conformés aux prévisions de l’accord conclu avec la SAS SPARTIM en ce qu’il précise que la simple déclaration de l’intention d’exercer le rachat sera inopérante si l’acte authentique régularisant cette faculté n’est pas accompagné du versement de la somme nécessaire. En effet, il n’est produit aucune pièce pour justifier d’un versement ou même d’une consignation à ce titre en exécution du pacte de rachat. 

Par suite, il est suffisamment démontré que les époux [C] n’ont pas exercé leur faculté de rachat au terme du délai de 24 mois fixé par l’acte authentique soit le 17 décembre 2023, de sorte que la SAS SPARTIM est devenue irrévocablement propriétaire des lieux et que les époux [C] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date qu’elle occupe, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la libération des lieux et leur expulsion ainsi que toute occupation de leur titre.

La SAS SPARTIM étant propriétaire des biens objet de la vente du 17 décembre 2021, faute d’exercice par les époux [C] leur faculté de rachat dans les conditions légales et contractuelles prévues, le tribunal n’a pas à autoriser la SAS SPARTIM à reprendre son bien, ce qu’au demeurant l’expulsion des époux [C] permet. 

Il n’y a pas lieu de statuer spécifiquement sur le devenir des meubles de tous type se trouvant dans ces locaux, leur sort étant d’ores et déjà fixé par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La SAS SPARTIM ne justifiant d’aucune démarche ou mise en demeure adressée aux époux [C] avant l’introduction de la présente instance, qui aurait permis d’établir la mauvaise volonté de ces derniers, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Afin de compenser l’occupation sans droits ni titre du bien immobilier dont elle est pleinement propriétaire la SAS SPARTIM est fondée à réclamer aux époux [C] une indemnité d’occupation, laquelle selon l’acte authentique de vente a été évaluée à la somme de 8.400 € par mois.

Les époux [C] ne produisent aucun document pertinent qui permettrait de remettre en question ce montant.

En conséquence, les époux [C] seront condamnés à payer à la SAS SPARTIM une indemnité d’occupation mensuelle de 8.400 € à compter du 18 décembre 2023, soit le lendemain de l’expiration de leur faculté de rachat et ce jusqu’à complète libération des lieux.

En revanche, il résulte de l’acte authentique de vente conclu le 17 décembre 2021 ainsi que du décompte établi par le notaire instrumentaire que l’indemnité d’occupation a d’ores et déjà été prélevée sur le prix de vente pour la période de 24 mois entre le 17 décembre 2021 et le 17 décembre 2023, de sorte que la SAS SPARTIM sera déboutée de sa demande de paiement à ce titre. 





Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la SAS AIXIA au titre de la procédure abusive

En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SAS AIXIA ne rapporte pas la preuve que les époux [C] ont introduit la présente action dans l’objectif spécifique de lui nuire.

En outre, la SAS AIXIA ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par la SAS AIXIA à l'encontre des époux [C] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, les époux [C] seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, les époux [C] seront condamnés solidairement à payer à la SAS SPARTIM, à la SAS AIXIA, à Monsieur [U] [R] et à la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, succombant et étant condamnés aux dépens, les époux [C] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

ÉCARTE des débats les conclusions de Maître François CHENEAU et de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » notifiées par RPVA le 7 octobre 2025 ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande de nullité de l’acte authentique de vente avec faculté de rachat conclue le 17 décembre 2021 avec la SAS SPARTIM ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande de condamnation de la SAS SPARTIM à leur restituer la somme de 201.600 € ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande de condamnation de la SAS AIXIA à leur restituer la somme de 50.400 € ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande de condamnation de Maître [U] [R] et de la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » à leur restituer toute somme perçue à titre de frais à l’occasion de la vente avec faculté de rachat conclue le 17 décembre 2021 ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice économique et de la perte de chance ; 

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral ; 

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] et tout occupant de leur chef des lieux occupés sans droits ni titre d’une part, du lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 5] à [Localité 6] d’autre part, de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6] ;






CONDAMNE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] à payer à la SAS SPARTIM la somme de 8.400 € (huit mille quatre cent euros) par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 17 décembre 2023 et ce jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;

DÉBOUTE la SAS SPARTIM de sa demande de paiement de l’indemnité d’occupation pour la période du 17 décembre 2021 au 17 décembre 2023 ; 

DÉBOUTE la SAS AIXIA de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive 

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] à payer à la SAS SPARTIM, à la SAS AIXIA, à Maître [U] [R] et à la SCP « Béatrice [R]-JABAUD – Brigitte LATOUR – Maud NONNI – [U] [R] et Karen LEMOINE-VIEUX Notaires associés » la somme de 1.000 € (mille euros) chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.
La greffière, La présidente,