Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 27 mars 2026, n° 24/04326

Exposé du litige

N° RG 24/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 MARS 2026 
70B

N° RG 24/04326
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y







AFFAIRE :

[C] [V]
C/
[H] [O]
SCI THEMA
[U] [K] épouse [O]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 

SELARL ADRIEN [Localité 2]
SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026, délibéré prorogé au 27 Mars 2026,


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDEUR

Monsieur [C] [V]
né le 17 Mai 1955 à [Localité 3] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Philippe-Adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocat au barreau de BORDEAUX




N° RG 24/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y


DÉFENDEURS

Monsieur [H] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


SCI THEMA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [U] [K] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
Par acte en date du 21 avril 2005, Monsieur [C] [V] et son épouse, Madame [Q] [G], ont acquis un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], cadastré dite commune section AY n°[Cadastre 1] (anciennement IE n°[Cadastre 2]).

En 2005, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] ont acquis un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], cadastré section AY n°[Cadastre 3].

En novembre 2013, ils ont constitué une société, dénommée SCI THEMA.

Par arrêté du 25 juin 2020, le maire de la commune de [Localité 6] autorisa, sur le terrain des époux [O], la construction d’une annexe, constituée, d’une part, d’un garage et, d’autre part, d’un atelier, le tout séparé de la construction principale.

Se plaignant du non-respect du cahier des charges du lotissement, Monsieur [C] [V] a assigné, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la SCI THELMA devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir la destruction sous astreinte de l’annexe.

Par conclusions d’incident notifiées le 13 septembre 2024, la SCI THELMA a demandé que soient déclarées irrecevables les prétentions de Monsieur [C] [V] dirigées contre la SCI THEMA, non propriétaire de l’annexe litigieuse.


Par ordonnance rendue le 16 mai 2025, le juge de la mise a effectivement déclaré irrecevable la demande de destruction sous astreinte de l’annexe formée par Monsieur [C] [V] contre la SCI THELMA.

Parallèlement, Monsieur [C] [V] avait, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, assigné Monsieur et Madame [H] et [U] [O] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir à titre principal la destruction sous astreinte de l’annexe.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2025, Monsieur [C] [V] sollicitait de :
- ORDONNER à Monsieur [H] [O] et Madame [U] [O] conjointement et solidairement de procéder à la destruction de l’annexe sise sur la parcelle [Adresse 2] à [Localité 6] et cadastrée dite commune section Y n°[Cadastre 3], à leurs frais, et sous une astreinte de 500 € par jour à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER conjointement et solidairement ou à l’un à défaut de l’autre, Monsieur [H] [O] et Madame [U] [O] au paiement de la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- DEBOUTER Monsieur [H] [O] et Madame [U] [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- LES CONDAMNER aux entiers dépens ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions Monsieur [C] [V] faisait valoir :
- que selon le cahier des charges du lotissement toute construction doit respecter un retrait au minimum de quatre mètres par rapport aux limites séparatives et en outre les annexes doivent être accolées à la construction principale, ce qui n’est pas le cas de l’annexe construite par Monsieur et Madame [H] et [U] [O].
- que le cahier des charges du lotissement définit les conditions de construction des annexes, est obligatoire pour tous les colotis du lotissement.
- que les stipulations contenues dans le cahier des charges doivent toutes être considérées comme des charges réelles permanentes d’origine contractuelle, et non comme des règles provisoires frappées de caducité au terme de la période décennale définie par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme.

Dans ses dernières conclusions Monsieur et Madame [H] et [U] [O] sollicitaient au visa des articles L.442-7, L.442-9 et R.442-6 a) du code de l’urbanisme, 1221 en vigueur, mais également les articles 1134 et 1142 anciens du code civil de :
- DEBOUTER Monsieur [C] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Monsieur [C] [V] au paiement de la somme de 6 500 € (six mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [C] [V] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- ne pas ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

N° RG 24/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y



A l’appui de ses prétentions, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] faisaient valoir : 
- que ce document intitulé “cahier des charges” invoqué par Monsieur et Madame [H] et [U] [O] constitue en réalité le règlement de l’ancien lotissement “[Adresse 3]” dissout en 2014 ; qu’il convient donc de se reporter purement et simplement à l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, selon lequel les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que ce "règlement" est ainsi devenu caduc le 13 octobre 2013, que document ne saurait donc fonder une condamnation à démolir l’annexe en litige ;
- que la demande de condamnation à démolir, présentée par Monsieur [V], est disproportionnée.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens et prétentions ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de destruction de l’annexe sous astreinte

Monsieur [C] [V] fonde sa demande sur les stipulations des articles 8 et 9 du document du lotissement intitulé “cahier des charges”, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] soutenant quant à eux, que celui-ci constitue le règlement de lotissement et serait caduc en application des dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme.

L’article 8 dudit cahier des charges du lotissement « L’Airial des Fleurs » mentionne pour les implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : 
“Toute construction devra respecter un retrait au minimum de quatre mètres par rapport aux limites séparatives et être implantée selon le plan d’implantation. Les annexes seront accolées à la construction principale”.

L’article 9 ajoute pour l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : “il sera interdit toute construction annexe isolée”.

Il est établi par les pièces produites et non contestées que l’annexe édifiée par Monsieur et Madame [H] et [U] [O] n’est pas accolée à la construction principale et est située à moins de 4 mètres de la limite séparative entre les deux propriétés.





1) sur la nature du document du lotissement intitulé “cahier des charges”

Il est produit par les parties un premier document de lotissement dénommé “cahier des charges” et un second intitulé “règlement”.

Afin de dénier au premier sa qualité de cahier des charges, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] font valoir l’ambiguïté de son article 2 qui stipule : 
“En application des textes en vigueur et notamment du POS de la BREDE, le présent règlement a pour but de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement. Le terrain est classé au POS en zone 1 NAc.
Il est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, des biens ou des droits situés dans le périmètre du lotissement.
En complément du règlement du lotissement, il sera établi un cahier des charges qui précise les obligations contractuelles des colotis”.

La rédaction de cet article renferme effectivement une contradiction manifeste avec l’intitulé du document dénommé “cahier des charges” puisque désignant celui-ci comme “le présent règlement”.

De même, l’alinéa 3 par sa formule “il sera établi un cahier des charges...” semble renvoyer à la rédaction d’un autre document.

Néanmoins, malgré ces éléments ce document est clairement dénommé à plusieurs reprises cahier des charges.

De même, il figure en annexe de l’acte authentique de vente de Monsieur et Madame [H] et [U] [O] un récépissé de remise de pièces mentionnant la délivrance à ces derniers d’un règlement de lotissement, d’un cahier des charges et des statuts de l’association libre syndicale.

Il est d’ailleurs produit un document de lotissement intitulé “règlement” avec pour seule mention : “ Le règlement du lotissement “L’Airial des Fleurs” sera conforme à celui du plan d’occupation des sols en vigueur sur la commune de [Localité 6].

Il sera noté à nouveau l’emploi du futur dans la formulation “sera conforme” rappelant celle utilisé dans le document intitulé “cahier des charges”.

Il doit être souligné l’existence de deux instrumentaux distincts comportant chacun des stipulations différentes et qui seraient en contradiction les unes avec les autres dans l’hypothèse où le document litigieux était considéré comme le règlement de lotissement, ce dernier ne pouvant à la fois être strictement conforme au POS existant tel que stipulé et comporté des règles supplémentaires.

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [H] et [U] [O], le document intitulé “cahier des charges” ne comportent pas uniquement de “pures règles d’urbanisme”.





En effet, il stipule différentes règles organisant les rapports entre colotis telles que la nature des clôtures et des haies, les autorisations de stationnement, la présence d’enseignes ou plaques professionnelles.

En outre, il n’est pas illicite et même relativement habituel que les colotis contractualisent des règles d’urbanisme dans le cadre d’un cahier des charges, cette possibilité étant clairement envisagée par l’article L 442-9 du code de l’urbanisme.

Il résulte de l’ensemble que malgré une rédaction hasardeuse de son article 2, le document litigieux constitue effectivement le cahier des charges du lotissement stipulé par la SARL SBS SOCIETE BREDOISE DE SERVICES pour le compte des colotis et régissant dès lors leurs obligations contractuelles.

2) sur la force obligatoire des stipulations du cahier des charges

L’article L 442-9 dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Monsieur et Madame [H] et [U] [O] soutiennent que la période de 10 ans étant écoulée les articles 8 et 9 seraient caducs.

Il est établi que dix ans se sont écoulés depuis l’autorisation de lotir.

L'article L. 442-9 dispose effectivement que les règles d'urbanisme deviennent caduques au terme de dix années et ajoute que celles-ci peuvent se trouver soit dans un règlement, soit dans un cahier des charges approuvé, soit dans une clause de nature réglementaire d'un cahier des charges non approuvé.

Il s’agit en l’espèce d’un cahier des charges non approuvé.

Les stipulations des articles 8 et 9 peuvent effectivement être qualifiées de réglementaire ayant pour objet de compléter les règles du POS et relevant des dispositions d'urbanisme au sens de l’article L. 421-6 du Code de l'urbanisme déterminant les dispositions opposables à la délivrance d'un permis de construire ou d'aménager, c'est-à-dire celles relatives " à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords ".





Néanmoins, de jurisprudence constante “quelle que soit sa date, le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues " et en conséquence “la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents d'un lotissement au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ne remet pas en cause les droits et les obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement”.

Or, par la stipulation d’un cahier des charges indépendant du règlement du lotissement, rappelant dans son article 2 alinéa 3 qu’il constitue les obligations contractuelles entre les colotis, ceux-ci ont manifesté leur volonté de donner aux règles y figurant un caractère contractuel. 

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [H] et [U] [O], seule une modification des règles du cahier des charges à l'unanimité des colotis et non à la majorité, permet de faire évoluer le contenu du cahier des charges.

Le moyen tiré de la caducité de ces stipulations est donc en l’espèce inopérant.

Il en résulte que Monsieur et Madame [H] et [U] [O] étaient tenus contractuellement de respecter les stipulations des articles 8 et 9 du cahier des charges.

Ces derniers, en édifiant une annexe accolée à la construction principale et située à moins de 4 mètres de la limite séparative entre les deux propriétés, ont violé leurs obligations issues du cahier des charges.

3) sur la démolition et le moyen tiré du caractère disproportionné de la sanction

De jurisprudence constante, tout coloti est fondé à demander que les bâtiments construits en violation du cahier des charges soient démolis, sans avoir à justifier d’un préjudice.

Monsieur [C] [V] forme une demande de démolition de l’annexe construite de manière illicite par Monsieur et Madame [H] et [U] [O].

Ces derniers opposent le caractère disproportionné de la sanction se fondant sur l’article 1221 du code civil ainsi que les articles 1142 et 1143 anciens du code civil.

Monsieur [C] [V] fait valoir que l’article 1221 du code civil est inapplicable au cas d’espèce compte tenu de sa date d’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 conformément à l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016.

Cependant, le juge du fond a la possibilité, dans l’hypothèse où les dispositions de l’article 1221 du code civil serait inapplicable compte tenu de sa date d’entrée en vigueur, de contrôler néanmoins l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour le créancier dans le cadre d’une demande de démolition fondée sur la violation du cahier des charges (cassation 3ème chambre civile 13 juillet 2022 n°21-16.407).





En l’espèce, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] font valoir l’absence de toute privation de vue ou d’ensoleillement au préjudice de Monsieur [C] [V] ce que ce dernier conteste soutenant avoir été privé d’une vue dégagée sur la nature et les cimes des arbres dans l’axe du soleil couchant.

Il ressort des constats d’huissier produit aux débats que la configuration des lieux et l’orientation des constructions, antérieurement à l’édification de l’annexe litigieuse, ne conférait à Monsieur [C] [V] aucune perspective particulière notamment sur la nature, comme il le soutient, en raison de l’environnement urbanisé existant en arrière plan.

De même, l’ouvrage construit par les défendeurs présentant une hauteur de faîtage de 4,40m selon les cotes figurant au permis de construire s’avère relativement peu élevé et n’apporte qu’une perte très minime d’ensoleillement notamment en fin de journée.

Cet édifice est d’ailleurs masqué en grande partie par la haie plantée sur la propriété de Monsieur [C] [V].

Enfin, aucune vue directe sur la propriété de Monsieur [C] [V] n’a été créée par l’édification de cette construction.

Par ailleurs, il doit être pris en considération l’absence de mauvaise foi caractérisée de Monsieur et Madame [H] et [U] [O] compte tenu de la complexité de la situation juridique.

La rédaction ambiguë du cahier des charges et la particularité de la position jurisprudentielle des tribunaux judiciaires au regard des dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme concernant la force obligatoire des stipulations du cahier des charges, ont rendu l’appréhension de la situation particulièrement confuse. 

Monsieur et Madame [H] et [U] [O] ont ainsi pu de bonne foi croire que les stipulations des articles 8 et 9 du cahier des charges étaient caduques.

Il résulte de l’ensemble que si Monsieur et Madame [H] et [U] [O] ont violé les stipulations du cahier des charges auxquelles ils étaient soumis néanmoins, la démolition sollicitée par Monsieur [C] [V], compte tenu des faibles conséquences en découlant, apparaît manifestement disproportionné au regard du coût de la démolition pour les débiteurs et son intérêt pour le créancier.

En conséquence, Monsieur [C] [V] sera débouté de sa demande de démolition de l’annexe litigieuse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [C] [V] succombant à titre principal à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.


En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur [C] [V] de sa demande de démolition de l’annexe sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [C] [V] aux dépens de l'instance.

Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N° RG 24/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 MARS 2026 
70B

N° RG 24/04326
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y







AFFAIRE :

[C] [V]
C/
[H] [O]
SCI THEMA
[U] [K] épouse [O]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 

SELARL ADRIEN [Localité 2]
SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026, délibéré prorogé au 27 Mars 2026,


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDEUR

Monsieur [C] [V]
né le 17 Mai 1955 à [Localité 3] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Philippe-Adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocat au barreau de BORDEAUX




N° RG 24/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y


DÉFENDEURS

Monsieur [H] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


SCI THEMA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [U] [K] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
Par acte en date du 21 avril 2005, Monsieur [C] [V] et son épouse, Madame [Q] [G], ont acquis un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], cadastré dite commune section AY n°[Cadastre 1] (anciennement IE n°[Cadastre 2]).

En 2005, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] ont acquis un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], cadastré section AY n°[Cadastre 3].

En novembre 2013, ils ont constitué une société, dénommée SCI THEMA.

Par arrêté du 25 juin 2020, le maire de la commune de [Localité 6] autorisa, sur le terrain des époux [O], la construction d’une annexe, constituée, d’une part, d’un garage et, d’autre part, d’un atelier, le tout séparé de la construction principale.

Se plaignant du non-respect du cahier des charges du lotissement, Monsieur [C] [V] a assigné, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la SCI THELMA devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir la destruction sous astreinte de l’annexe.

Par conclusions d’incident notifiées le 13 septembre 2024, la SCI THELMA a demandé que soient déclarées irrecevables les prétentions de Monsieur [C] [V] dirigées contre la SCI THEMA, non propriétaire de l’annexe litigieuse.


Par ordonnance rendue le 16 mai 2025, le juge de la mise a effectivement déclaré irrecevable la demande de destruction sous astreinte de l’annexe formée par Monsieur [C] [V] contre la SCI THELMA.

Parallèlement, Monsieur [C] [V] avait, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, assigné Monsieur et Madame [H] et [U] [O] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir à titre principal la destruction sous astreinte de l’annexe.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2025, Monsieur [C] [V] sollicitait de :
- ORDONNER à Monsieur [H] [O] et Madame [U] [O] conjointement et solidairement de procéder à la destruction de l’annexe sise sur la parcelle [Adresse 2] à [Localité 6] et cadastrée dite commune section Y n°[Cadastre 3], à leurs frais, et sous une astreinte de 500 € par jour à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER conjointement et solidairement ou à l’un à défaut de l’autre, Monsieur [H] [O] et Madame [U] [O] au paiement de la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- DEBOUTER Monsieur [H] [O] et Madame [U] [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- LES CONDAMNER aux entiers dépens ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions Monsieur [C] [V] faisait valoir :
- que selon le cahier des charges du lotissement toute construction doit respecter un retrait au minimum de quatre mètres par rapport aux limites séparatives et en outre les annexes doivent être accolées à la construction principale, ce qui n’est pas le cas de l’annexe construite par Monsieur et Madame [H] et [U] [O].
- que le cahier des charges du lotissement définit les conditions de construction des annexes, est obligatoire pour tous les colotis du lotissement.
- que les stipulations contenues dans le cahier des charges doivent toutes être considérées comme des charges réelles permanentes d’origine contractuelle, et non comme des règles provisoires frappées de caducité au terme de la période décennale définie par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme.

Dans ses dernières conclusions Monsieur et Madame [H] et [U] [O] sollicitaient au visa des articles L.442-7, L.442-9 et R.442-6 a) du code de l’urbanisme, 1221 en vigueur, mais également les articles 1134 et 1142 anciens du code civil de :
- DEBOUTER Monsieur [C] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Monsieur [C] [V] au paiement de la somme de 6 500 € (six mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [C] [V] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- ne pas ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

N° RG 24/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC3Y



A l’appui de ses prétentions, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] faisaient valoir : 
- que ce document intitulé “cahier des charges” invoqué par Monsieur et Madame [H] et [U] [O] constitue en réalité le règlement de l’ancien lotissement “[Adresse 3]” dissout en 2014 ; qu’il convient donc de se reporter purement et simplement à l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, selon lequel les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que ce "règlement" est ainsi devenu caduc le 13 octobre 2013, que document ne saurait donc fonder une condamnation à démolir l’annexe en litige ;
- que la demande de condamnation à démolir, présentée par Monsieur [V], est disproportionnée.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens et prétentions ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.


MOTIFS

Sur la demande de destruction de l’annexe sous astreinte

Monsieur [C] [V] fonde sa demande sur les stipulations des articles 8 et 9 du document du lotissement intitulé “cahier des charges”, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] soutenant quant à eux, que celui-ci constitue le règlement de lotissement et serait caduc en application des dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme.

L’article 8 dudit cahier des charges du lotissement « L’Airial des Fleurs » mentionne pour les implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : 
“Toute construction devra respecter un retrait au minimum de quatre mètres par rapport aux limites séparatives et être implantée selon le plan d’implantation. Les annexes seront accolées à la construction principale”.

L’article 9 ajoute pour l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : “il sera interdit toute construction annexe isolée”.

Il est établi par les pièces produites et non contestées que l’annexe édifiée par Monsieur et Madame [H] et [U] [O] n’est pas accolée à la construction principale et est située à moins de 4 mètres de la limite séparative entre les deux propriétés.





1) sur la nature du document du lotissement intitulé “cahier des charges”

Il est produit par les parties un premier document de lotissement dénommé “cahier des charges” et un second intitulé “règlement”.

Afin de dénier au premier sa qualité de cahier des charges, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] font valoir l’ambiguïté de son article 2 qui stipule : 
“En application des textes en vigueur et notamment du POS de la BREDE, le présent règlement a pour but de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement. Le terrain est classé au POS en zone 1 NAc.
Il est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, des biens ou des droits situés dans le périmètre du lotissement.
En complément du règlement du lotissement, il sera établi un cahier des charges qui précise les obligations contractuelles des colotis”.

La rédaction de cet article renferme effectivement une contradiction manifeste avec l’intitulé du document dénommé “cahier des charges” puisque désignant celui-ci comme “le présent règlement”.

De même, l’alinéa 3 par sa formule “il sera établi un cahier des charges...” semble renvoyer à la rédaction d’un autre document.

Néanmoins, malgré ces éléments ce document est clairement dénommé à plusieurs reprises cahier des charges.

De même, il figure en annexe de l’acte authentique de vente de Monsieur et Madame [H] et [U] [O] un récépissé de remise de pièces mentionnant la délivrance à ces derniers d’un règlement de lotissement, d’un cahier des charges et des statuts de l’association libre syndicale.

Il est d’ailleurs produit un document de lotissement intitulé “règlement” avec pour seule mention : “ Le règlement du lotissement “L’Airial des Fleurs” sera conforme à celui du plan d’occupation des sols en vigueur sur la commune de [Localité 6].

Il sera noté à nouveau l’emploi du futur dans la formulation “sera conforme” rappelant celle utilisé dans le document intitulé “cahier des charges”.

Il doit être souligné l’existence de deux instrumentaux distincts comportant chacun des stipulations différentes et qui seraient en contradiction les unes avec les autres dans l’hypothèse où le document litigieux était considéré comme le règlement de lotissement, ce dernier ne pouvant à la fois être strictement conforme au POS existant tel que stipulé et comporté des règles supplémentaires.

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [H] et [U] [O], le document intitulé “cahier des charges” ne comportent pas uniquement de “pures règles d’urbanisme”.





En effet, il stipule différentes règles organisant les rapports entre colotis telles que la nature des clôtures et des haies, les autorisations de stationnement, la présence d’enseignes ou plaques professionnelles.

En outre, il n’est pas illicite et même relativement habituel que les colotis contractualisent des règles d’urbanisme dans le cadre d’un cahier des charges, cette possibilité étant clairement envisagée par l’article L 442-9 du code de l’urbanisme.

Il résulte de l’ensemble que malgré une rédaction hasardeuse de son article 2, le document litigieux constitue effectivement le cahier des charges du lotissement stipulé par la SARL SBS SOCIETE BREDOISE DE SERVICES pour le compte des colotis et régissant dès lors leurs obligations contractuelles.

2) sur la force obligatoire des stipulations du cahier des charges

L’article L 442-9 dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Monsieur et Madame [H] et [U] [O] soutiennent que la période de 10 ans étant écoulée les articles 8 et 9 seraient caducs.

Il est établi que dix ans se sont écoulés depuis l’autorisation de lotir.

L'article L. 442-9 dispose effectivement que les règles d'urbanisme deviennent caduques au terme de dix années et ajoute que celles-ci peuvent se trouver soit dans un règlement, soit dans un cahier des charges approuvé, soit dans une clause de nature réglementaire d'un cahier des charges non approuvé.

Il s’agit en l’espèce d’un cahier des charges non approuvé.

Les stipulations des articles 8 et 9 peuvent effectivement être qualifiées de réglementaire ayant pour objet de compléter les règles du POS et relevant des dispositions d'urbanisme au sens de l’article L. 421-6 du Code de l'urbanisme déterminant les dispositions opposables à la délivrance d'un permis de construire ou d'aménager, c'est-à-dire celles relatives " à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords ".





Néanmoins, de jurisprudence constante “quelle que soit sa date, le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues " et en conséquence “la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents d'un lotissement au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ne remet pas en cause les droits et les obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement”.

Or, par la stipulation d’un cahier des charges indépendant du règlement du lotissement, rappelant dans son article 2 alinéa 3 qu’il constitue les obligations contractuelles entre les colotis, ceux-ci ont manifesté leur volonté de donner aux règles y figurant un caractère contractuel. 

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [H] et [U] [O], seule une modification des règles du cahier des charges à l'unanimité des colotis et non à la majorité, permet de faire évoluer le contenu du cahier des charges.

Le moyen tiré de la caducité de ces stipulations est donc en l’espèce inopérant.

Il en résulte que Monsieur et Madame [H] et [U] [O] étaient tenus contractuellement de respecter les stipulations des articles 8 et 9 du cahier des charges.

Ces derniers, en édifiant une annexe accolée à la construction principale et située à moins de 4 mètres de la limite séparative entre les deux propriétés, ont violé leurs obligations issues du cahier des charges.

3) sur la démolition et le moyen tiré du caractère disproportionné de la sanction

De jurisprudence constante, tout coloti est fondé à demander que les bâtiments construits en violation du cahier des charges soient démolis, sans avoir à justifier d’un préjudice.

Monsieur [C] [V] forme une demande de démolition de l’annexe construite de manière illicite par Monsieur et Madame [H] et [U] [O].

Ces derniers opposent le caractère disproportionné de la sanction se fondant sur l’article 1221 du code civil ainsi que les articles 1142 et 1143 anciens du code civil.

Monsieur [C] [V] fait valoir que l’article 1221 du code civil est inapplicable au cas d’espèce compte tenu de sa date d’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 conformément à l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016.

Cependant, le juge du fond a la possibilité, dans l’hypothèse où les dispositions de l’article 1221 du code civil serait inapplicable compte tenu de sa date d’entrée en vigueur, de contrôler néanmoins l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour le créancier dans le cadre d’une demande de démolition fondée sur la violation du cahier des charges (cassation 3ème chambre civile 13 juillet 2022 n°21-16.407).





En l’espèce, Monsieur et Madame [H] et [U] [O] font valoir l’absence de toute privation de vue ou d’ensoleillement au préjudice de Monsieur [C] [V] ce que ce dernier conteste soutenant avoir été privé d’une vue dégagée sur la nature et les cimes des arbres dans l’axe du soleil couchant.

Il ressort des constats d’huissier produit aux débats que la configuration des lieux et l’orientation des constructions, antérieurement à l’édification de l’annexe litigieuse, ne conférait à Monsieur [C] [V] aucune perspective particulière notamment sur la nature, comme il le soutient, en raison de l’environnement urbanisé existant en arrière plan.

De même, l’ouvrage construit par les défendeurs présentant une hauteur de faîtage de 4,40m selon les cotes figurant au permis de construire s’avère relativement peu élevé et n’apporte qu’une perte très minime d’ensoleillement notamment en fin de journée.

Cet édifice est d’ailleurs masqué en grande partie par la haie plantée sur la propriété de Monsieur [C] [V].

Enfin, aucune vue directe sur la propriété de Monsieur [C] [V] n’a été créée par l’édification de cette construction.

Par ailleurs, il doit être pris en considération l’absence de mauvaise foi caractérisée de Monsieur et Madame [H] et [U] [O] compte tenu de la complexité de la situation juridique.

La rédaction ambiguë du cahier des charges et la particularité de la position jurisprudentielle des tribunaux judiciaires au regard des dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme concernant la force obligatoire des stipulations du cahier des charges, ont rendu l’appréhension de la situation particulièrement confuse. 

Monsieur et Madame [H] et [U] [O] ont ainsi pu de bonne foi croire que les stipulations des articles 8 et 9 du cahier des charges étaient caduques.

Il résulte de l’ensemble que si Monsieur et Madame [H] et [U] [O] ont violé les stipulations du cahier des charges auxquelles ils étaient soumis néanmoins, la démolition sollicitée par Monsieur [C] [V], compte tenu des faibles conséquences en découlant, apparaît manifestement disproportionné au regard du coût de la démolition pour les débiteurs et son intérêt pour le créancier.

En conséquence, Monsieur [C] [V] sera débouté de sa demande de démolition de l’annexe litigieuse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [C] [V] succombant à titre principal à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.


En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur [C] [V] de sa demande de démolition de l’annexe sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [C] [V] aux dépens de l'instance.

Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-03-30T18:30:38.893Z.