Tribunal judiciaire de Poitiers, DROIT COMMUN, 31 mars 2026, n° 24/00475

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/00475 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GIOD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2026



DEMANDERESSES : 

Madame [M] [G]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [D] [N]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS,


DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
- Me ALLAIN
- Me ONDONGO

Copie exécutoire à :
- Me ALLAIN






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nathan BASUYAU, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Damien LEYMONIS, lors des débats
 Edith GABORIT, lors de la mise à disposition


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 02 Décembre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026
















EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 

Mme [D] [N] est propriétaire d’une maison d’habitation située, [Adresse 2], cadastrée section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. 

Mme [M] [G] est propriétaire de la maison d'habitation voisine, située [Adresse 1], cadastrée section C n°[Cadastre 4].

Enfin, M. [L] [T] est propriétaire d’une maison d’habitation voisine, située [Adresse 3], cadastrée section C n°[Cadastre 5].

Le 24 octobre 2022, Mme [D] [N] et Mme [M] [G] ont assigné M. [L] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire afin d'établir l'existence d'une servitude de passage grevée sur le fonds de M. [L] [T] leur permettant d'accéder à la [Adresse 4]. 

Leur demande a été rejetée par une ordonnance de référé du 11 janvier 2023. 

Par assignation en date du 20 février 2024, remise à étude, Mme [D] [N] et Mme [M] [G] ont engagé une action en justice contre M. [L] [T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de déclarer l’existence d’une servitude de passage à leur profit sur le fonds de M. [T], et de condamner ce dernier à désobstruer ledit passage sous astreinte de 500 € par infraction constatée. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2025 et l'affaire a été fixée en formation à juge unique à l'audience de plaidoirie du 2 décembre 2025. 

Le 2 décembre 2025, avis a été donné que le jugement était mis en délibéré au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 31 mars 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2025, Mmes [D] [N] et [M] [G] demandent au tribunal de :
« A titre principal,
- Dire et Juger commun et indivis le passage situé sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5], longeant à l’est la maison de M. [T], et rejoignant, des fonds de Mesdames [N] (situé [Adresse 2], cadastré section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]), et [G] (situé [Adresse 1], et cadastré section C n°[Cadastre 4]), la [Adresse 4].





- Condamner M. [L] [T] à retirer tout obstacle à ce passage indivis et commun, sous astreinte de 500 € par infraction constatée.

A titre subsidiaire, 
- Juger que Mesdames [N] et [G] justifient de l'existence d'une servitude de passage au profit des fonds cadastrés : 
- section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (situé [Adresse 2]),
- section C n°[Cadastre 4] (situé [Adresse 1]),
et grevant le fonds cadastré section C n°[Cadastre 5], situé [Adresse 3] à [Localité 1], propriété de M. [L] [T], laquelle s’exerce sur un chemin au débouché de la [Adresse 4].
- Condamner M. [L] [T] à retirer tout obstacle à l’exercice de ce droit de passage, sous astreinte de 500 € par infraction constatée.

En toute hypothèse,
- Condamner M. [L] [T] à payer à Mesdames [N] et [G] la somme de 3 500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens que Mesdames [D] [N] et [M] [G] apportent au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, ce en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, M. [L] [T] demande au tribunal de :
- « Débouter Mesdames [D] [N] et [M] [G] de toutes leurs demandes ; 
- Condamner Mesdames [D] [N] et [M] [G] à lui payer la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Mesdames [D] [N] et [M] [G] aux dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens que M. [L] [T] apporte au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions, ce en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale visant à déclarer commun et indivis le passage

L'article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »





Il convient de rappeler que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres. La propriété peut ainsi être établie par titres, prescription acquisitive, attestations et indices. Si le cadastre ne constitue pas un titre de propriété, les informations cadastrales peuvent servir d'indices. 

En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats que M. [L] [T] a acquis auprès de la Commune d'[Localité 2] la pleine propriété de la maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 5] suivant un acte de vente en date du 25 janvier 2021. Aux termes de cet acte, les éléments d'identification du bien sont la maison d'habitation, un grenier au-dessus, une dépendance attenante et une courette, pour une surface de 1 are 45 centiares. 

Mmes [D] [N] et [M] [G] produisent un acte de liquidation-partage du 11 décembre 1925 et un acte de vente en date du 25 novembre 1981 afin d'établir l'origine de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 5]. 

Ainsi, l'acte de 1925 fait état d'un « passage commun ». Or, une telle expression est imprécise et peut désigner un chemin indivis, une servitude de passage, ou une simple tolérance. Elle ne permet pas de déterminer avec exactitude la nature juridique du passage et l'étendue des droits réels qu'elle recouvre. Il appartient au notaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, le régime juridique du passage, l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte. 

Toutefois, l'expression de « passage commun » n'est pas reprise dans les actes de vente de 1981 et de 2021. 

Au surplus, l'acte de vente de 1981 qui mentionne expressément la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 5], ne fait pas état d'un chemin en indivision. 

Par ailleurs, s'il peut effectivement être constaté que les limites de propriétés ont été modifiées entre 1811 et 1934, le cadastre napoléonien n'apporte aucune information précise sur l'existence et la nature juridique dudit passage. De plus, Mmes [D] [N] et [M] [G] affirment qu'une erreur de cadastre a été commise en 1934 sans en rapporter la preuve. 

De la même manière, elles ne produisent aucune preuve permettant d'établir que l'absence de la mention de « passage commun » est constitutive d'une erreur de la part des notaires. 

Dès lors, Mmes [D] [N] et [M] [G] ne rapportent pas la preuve que l'expression de « passage commun » correspond à un bien indivis. 

Ainsi, il est manifeste que M. [L] [T] est seul propriétaire de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 5]. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Mmes [D] [N] et [M] [G]. 

Sur la demande subsidiaire visant à un reconnaître une servitude de passage

L'article 691 du code civil dispose que « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. »

L'article 695 du même code précise que « le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. »

L'article 1362 dudit code dispose que « constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. »
 
En l'espèce, le titre de propriété de M. [L] [T] ne fait pas mention d'une servitude de passage grevée sur sa parcelle. Mmes [D] [N] et [M] [G] ne produisent pas leur titre de propriété.

Cependant, il ressort de la confrontation de l’acte de liquidation et partage, de décembre 1925 avec l’acte de vente de novembre 1981 et du titre de propriété de Monsieur [T] que : 

Madame [R] a reçu de ses parents la maison d’habitation située à [Localité 1] en nue-propriété, et que l’acte de 1925 mentionne expressément qu’il existe des servitudes attenantes, sans plus de précisions ; 
L’acte de vente de 1981 mentionne que cette maison d’habitation est cadastrée section C n° [Cadastre 5] et qu’il existe des servitudes diverses, sans plus de précisions. Le bien désigné dans le titre de propriété de M. [T] est bien le même que celui de 1981, mais ne mentionne pas l’existence de servitudes, anciennes ou nouvelles.
De plus, si les actes de 1925 et de 1981 ne peuvent être considérés comme des titres constitutifs de servitudes grevant le fonds de Monsieur [T], ni comme des titres recognitifs de l’existence de servitudes, ils constituent néanmoins un commencement de preuve par écrit de l’existence de la servitude de passage alléguée.

Les attestations produites en demande font état d’une ouverture qui donnait accès à la [Adresse 4]. Deux de ces attestations mentionnent que cet accès permettait la livraison de bois, de charbon et de fioul. La dernière attestation indique que le passage vers la [Adresse 4] n’a jamais été fermé, et que plusieurs propriétaires y accédaient. 

Ainsi, elles viennent corroborer l’existence d’une servitude de passage grevant le fond de Monsieur [T] au profit des fonds des demanderesses.

Les demanderesses sont fondées à pouvoir user de cette servitude.

En revanche, le montant de l’astreinte journalière sollicité n’est justifié par aucun élément objectif, de sorte qu’il sera ramené à la somme de 100 euros.

En conséquence, Monsieur [T] sera condamné à retirer tout obstacle à l’exercice de cette servitude de passage, ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard constaté passé un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [L] [T], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [L] [T] partie condamnée au paiement des dépens, sera condamné à payer à Mmes [D] [N] et [M] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Il sera par ailleurs débouté de ses propres demandes de ce chef.

Sur l'exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RECONNAÎT l’existence d’une servitude de passage grevant le fonds de Monsieur [L] [T] sur la parcelle sis [Adresse 3] et cadastrée section C n°[Cadastre 5] à [Localité 1], au profit des fonds cadastrés section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3] appartenant à Madame [D] [N] et Madame [M] [G] ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à retirer tout obstacle sur le passage menant à la [Adresse 4], ce, dans un délai d’1 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour Madame [D] [N] et Madame [M] [G], à défaut de la libération du passage à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive. 

CONDAMNE Monsieur [L] [T] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à Madame [D] [N] et Madame [M] [G] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [T] de sa demande d’indemnité relative à l’article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Le Greffier Le Président