Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 15 avril 2026, n° 24/01404

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2026


N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 24/01404 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5SXA



[P] [T], [Y] [U]

C/

[K] [M], , [Z] [F], Maître [O] S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES [Localité 1] 






COPIE EXECUTOIRE LE
15 Avril 2026
à 
Me Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT,

Me Nathalie PEDELUCQ de la SELARL SELARL PEDELUCQ-BERNERY, 

Me Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC



entre :

Monsieur [P] [T], [Y] [U]
né le 14 Novembre 1959 à [Localité 2] (22)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Eric L’HELIAS, avocat au barreau de LAVAL

Demandeur

et : 

Monsieur [K] [M]
né le 13 Septembre 1965 à [Localité 4] (56)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [Z] [F] épouse [V] 
née le 26 Juin 1962 à [Localité 1] (56)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Maître Nathalie PEDELUCQ de la SELARL SELARL PEDELUCQ-BERNERY, avocat au barreau de LORIENT

Maître [N] [G], notaire 
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. [Adresse 5] 
dont le siège social se situe [Adresse 6]
[Localité 6]

représentés par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES

Défendeurs








COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Avril 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.




































 
 
 EXPOSE DU LITIGE

Souhaitant vendre une partie de son terrain, à détacher de la parcelle cadastrée section CL N°[Cadastre 1], [Adresse 7] à [Localité 7], M. [K] [M] en a informé ses deux voisins, M. [P] [U] et Mme [Z] [F], au moyen de courriers déposés dans leurs boîtes aux lettres le 16 janvier 2024. 

M. [P] [U] est propriétaire de la parcelle CL15 et Mme [Z] [F] des parcelles CL16 et [Cadastre 2].

Le 26 janvier 2024, M. [K] [M] a confié à la SELARL office notarial [Adresse 8] un mandat de vente pour son terrain.

Par courrier adressé à M. [K] [M], intitulé « Offre d’achat » M. [U] a indiqué accepter l’offre de vente de M. [M] portant sur « un terrain faisant partie du jardin de votre maison, située [Adresse 9] à [Localité 8], d’une surface d’environ 290 m² et se trouvant à l’arrière de ma maison du [Adresse 1] à [Localité 7] », moyennant un prix de 80.000 € net vendeur. 

Au bas de ce courrier daté du 26 janvier 2024, M. [U] a apposé sa signature avec la mention « bon pour accord en sa qualité de proposant et M. [M], en qualité de vendeur, a fait de même avec la mention « bon pour accord ». 

Le 26 janvier 2026, Mme [Z] [F] aurait également confirmé à M. [M] son souhait d’accepter son « offre » portant sur la parcelle au prix de 80 000 EUR.

Par acte authentique du 15 février 2024, M. [K] [M] a consenti à Mme [Z] [F] une promesse de vente portant sur un terrain non raccordé ayant un accès uniquement depuis la [Adresse 10], à détacher d’une propriété bâtie de plus grande importance, figurant actuellement au cadastre section CL numéro [Cadastre 1], [Adresse 7], d’une surface de 6 ares et 60 centiares, moyennant le prix de 80.000 euros,

Le 2 avril 2024, M. [M] a déposé une déclaration préalable portant sur la division de la parcelle cadastrée section CL n°[Cadastre 1], projet relevant du régime des lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager. Par arrêté du 29 avril 2024, le maire de la commune de [Localité 7] a émis un avis favorable à cette demande.

Par courrier du 5 juin 2024, M. [U] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [M] d’avoir à consentir à la réitération de la vente qu’il estimait avoir été conclue avec lui en janvier 2024.

Par acte authentique du 19 juillet 2024, M. [M] a, devant Maître [N] [G], membre de la SELARL office notarial [Adresse 8], vendu à Mme [F], un terrain ayant un accès par la [Adresse 10] à [Localité 7], figurant au cadastre sous la section CL n°[Cadastre 3], [Adresse 7], d’une surface de 3 ares et 50 centiares, moyennant le prix de 80.000 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 juillet 2024, M. [P] [U] a fait assigner M. [K] [M] devant le tribunal judiciaire de Lorient.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 février 2025, M. [P] [U] a fait assigner Mme [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Lorient.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 2 juillet 2025, M. [P] [U] a fait assigner la SELARL [Adresse 5] et Maître [N] [G] devant le tribunal judiciaire de Lorient.

Par ordonnances des 7 mars et 5 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des trois instances. 

Au terme de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 janvier 2026, M. [P] [U] demande au tribunal de :
- Ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 1],
- Lui déclarer inopposables la promesse de vente en date du 15 février 2024 et l’acte de vente en date du 19 juillet 2024 portant sur la parcelle sise sur la commune de [Localité 9], cadastrée section CL n° [Cadastre 3], conclus entre M. [K] [M] et Mme [Z] [F], épouse [V],
- Ordonner l’exécution forcée en nature des stipulations issues de l’acte conclu le 26 janvier 2024 entre lui et M. [K] [M],
- Condamner M. [K] [M] à signer avec lui en l’étude de Maître [C] [S] (étude Les Notaires des 7 iles, [Adresse 11] à [Localité 10] l’acte authentique de vente de la parcelle de terrain située à [Localité 11], comprise dans la parcelle actuellement référencée CL n° [Cadastre 3] délimitée au Nord par la parcelle CL [Cadastre 4], à l’Ouest par une clôture légère existante (grillage matérialisé sur le plan provisoire établi par Mme [I]), au Sud par la parcelle CL [Cadastre 5], à l’Est par les parcelles n° CL [Cadastre 6] et CL [Cadastre 2]), issue de la division de la parcelle référencée cadastrée commune de [Localité 9] section CL n°[Cadastre 3] moyennant un prix de 80.000 € net vendeur, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, à l’expiration d'un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir.
- Condamner M. [K] [M] à faire procéder à ses frais à la division de la parcelle cadastrée section CL n° [Cadastre 3] commune de [Localité 9] de sorte que soit créée une nouvelle parcelle d’une surface d’environ 290 m2 délimitée comme suit : au Nord par la parcelle CL [Cadastre 4], à l’Ouest par une clôture légère existante (grillage matérialisé sur le plan provisoire établi par Mme [I]), au Sud par la parcelle CL [Cadastre 5], à l’Est par les parcelles n° CL [Cadastre 6] et CL [Cadastre 2], et a sous astreinte de 200 € par jour de retard passe un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
- Ordonner en toute hypothèse qu’à défaut de réitération par acte authentique de la vente dans le délai imparti, le jugement à intervenir vaudra vente au profit de M. [P] [U] au prix de 80.000 € de la parcelle de terrain démimitée au Nord de la parcelle CL [Cadastre 4], à l’Ouest par une clôture légère existante (grillage matérialisé sur le plan provisoire établi par Mme [I]), au Sud par la parcelle CL [Cadastre 5], à l’Est par les parcelles n° CL [Cadastre 6] et CL [Cadastre 2]), issue de la division parcellaire de la parcelle cadastrée commune de [Localité 9], section CL n° [Cadastre 3], dont le coût de division parcellaire incombera à M. [K] [M], et donnera lieu à inscription au livre foncier au bénéfice de M. [P] [U] quant au bien vendu,
- Condamner en toute hypothèse M. [K] [M] à payer à M. [P] [U] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, pour les causes sus-énoncées,
- Condamner solidairement et subsidiairement l’un(e) à défaut de l’autre Maître [N] [H] et la SELARL « office notarial Porte des [Adresse 12] », à payer à M. [P] [U] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé en l’obligeant à agir en justice pour obtenir la remise en cause (inopposabilité à son égard) de la promesse de vente en date du 15 févier 2024 et de l’acte de vente en date du 19 juillet 2024 portant sur la parcelle sise sur la commune de [Localité 9], cadastrée section CL n° [Cadastre 3], conclus entre M. [K] [M] et Mme [Z] [F], épouse [V],
- Débouter M. [K] [M], Mme [Z] [F], épouse [V], Maître [N] [H] et la SELARL « office notarial [Adresse 13] [Adresse 12] », de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,
- Condamner in solidum et subsidiairement l’un(e) ou les uns à défaut de l’autre /des autres, M.[K] [M] et Mme [Z] [F], épouse [V], Maître [N] [H] et la SELARL « office notarial Porte des Indes », à payer à M. [P] [U] une somme de 4.000 € sur le fondement de l’artic1e 700 du code de procédure civile,
- Ordonner 1’exécution provisoire,
- Voir condamner in solidum et subsidiairement l’un(e) à défaut de l’autre, M. [K] [M], Mme [Z] [F], épouse [V], Maître [N] [H] et la SELARL « office notarial [Adresse 8] », en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, en tous les dépens, comprenant l’ensemble des frais pouvant être dus au commissaire de justice charge de l’exécution du jugement à intervenir, notamment des frais et honoraires pouvant lui être dus en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011, modifié par le décret du 12 décembre1996.

M. [P] [U] considère qu’une vente parfaite a été conclue le 26 janvier 2024 entre lui et M. [K] [M], portant sur la portion de terrain d’une surface d’environ 290 mètres carrés de la parcelle cadastrée CL [Cadastre 1] au prix de 80 000 EUR et cela même si le contrat n’a pas été réitéré chez le notaire dans les 15 jours suivants. 

Il soutient que tant Mme [Z] [F] que Maître [H] étaient informés de cet avant-contrat, ce qui ne les a pas empêchés, pour l’une de signer une promesse de vente le 15 février 2024 portant sur la parcelle et pour l’autre de recevoir l’acte de vente authentique. Il invoque les articles 1589 alinéa 1 et 1124 du Code civil.

Il conteste la présentation des faits par M. [K] [M] lorsque celui-ci indique que le document qu’ils ont tous deux signé le 26 janvier 2024 ne matérialisait pas un accord parfait en l’absence de définition de l’objet précis de la vente et qu’il s’agissait d’une simple intention d’entrer en pourparlers.

Il considère que les termes de l’offre du 26 janvier 2024 étaient explicites et qu’il n’y avait pas de désaccord sur le découpage et la contenance de la parcelle cédée. La portion de terrain d’une surface de 290 mètres carrés correspondait à la partie que la géomètre experte a ensuite été chargée de délimiter, marquée par la lettre A, entourée d’un cercle. M. [U] affirme qu’il n’a jamais indiqué qu’il souhaitait acquérir la totalité de la parcelle. La portion non comprise dans la vente correspond à la bande de terrain de 60 mètres carrés située au sud de la parcelle CL [Cadastre 2].

La partie qui a été délimitée par la géomètre experte est aujourd’hui cadastrée CL [Cadastre 3] et comprend outre les 290 mètres carrés qu’il estime avoir acquis le 26 janvier 2024 la bande de 60 mètres carrés le long de la partie sud de la parcelle CL [Cadastre 2]. 

Or il n’a pas été question selon lui de cette bande de terrain lors de ses échanges avec le vendeur, lequel lui a indiqué qu’il s’agissait d’un chemin desservant les propriétés voisines et grevé d’un droit de passage et de réseaux, sans préciser qui en était le propriétaire. Selon M. [U], il ne devait acquérir que la parcelle à usage de potager desservie au sud par un chemin utilisé par les 3 voisins. Il affirme que M. [M] ne lui a pas parlé de lui vendre le chemin. C’est par la suite que la surface vendue a été augmentée de la surface du chemin grevé de servitude, pour le même prix.

M. [U] affirme qu’il est d’accord pour acquérir le chemin susvisé qui dessert les propriétés voisines et indique qu’il en a besoin pour accéder à l’arrière de sa maison avec un véhicule, contrairement à Mme [F] qui dispose d’un accès direct sur la voie publique par la [Adresse 10].

Le demandeur conteste donc le fait qu’il aurait refusé d’acquérir le chemin et que c’est ce refus qui explique que la vente n’ait pas été réitérée à son profit par acte authentique, car selon lui cette question n’a jamais été en discussion et le chemin devait rester la propriété de M. [M].

M. [U] conteste tout harcèlement à l’égard de M. [K] [M] dans le but de l’amener à lui vendre le terrain litigieux mais indique seulement que ce dernier lui avait promis depuis plusieurs années de lui vendre ce terrain. Il se trouve toutefois que la belle-mère de M. [M] l’avait promis à Mme [F].

Le demandeur en conclut que le refus de M. [M] de réitérer la vente conclue le 26 janvier 2024 par acte authentique trouve son origine dans un problème d’influence et de conflit de loyauté entre M. [M] et sa belle-mère après le décès de son épouse. C’est toutefois M. [M] qui a informé M. [U], par une note manuscrite dans sa boîte aux lettres, qu’il avait un acquéreur pour son terrain.

Les parties défenderesses reprochent à M. [U] l’imprécision de l’offre d’achat qu’il a acceptée alors qu’elle est précise, selon lui, et mentionne un terrain de 290 mètres carrés soit à 10 mètres carrés près la surface indiquée sur le mandat de vente, alors que le document signé par Mme [F] le 26 janvier 2024 semble dicté par un professionnel comme si on lui avait demandé de rédiger l’offre de la sorte. Ce document n’établit pas qu’un accord soit intervenu entre Mme [F] et M. [M] sur la vente de la parcelle litigieuse.

Il en conclut qu’il n’est pas possible de dire que la vente était parfaite entre M. [M] et Mme [F] dès le 19 janvier 2024 sachant que M. [M] n’a signé un mandat de vente que le 26 janvier 2024. On ne peut affirmer qu’un acte est parfait et dire ensuite qu’il restait encore à le négocier.

Si la vente était parfaite dès le 19 janvier 2024 entre Mme [F] et M. [M], le notaire devait rédiger un compromis de vente et non pas un mandat de vente ni indiquer dans la promesse de vente du 15 février 2024 que l’office notarial de [Localité 12] avait mis les parties en rapport.

M. [U] s’étonne que le notaire n’ait pas conservé l’original de la pièce intitulée « lettre de Mme [F] du 26 janvier 2024 » et qu’il l’ait numérisée le 25 juillet 2024, soit 3 jours après la demande de communication de l’acte en original faite par le conseil de M. [U]. La preuve n’est pas rapportée que ce document existait déjà en janvier ou février 2024 et en détruisant un original déterminant, juste après une demande officielle de communication, le notaire a porté une atteinte grave au principe de loyauté dans l’administration de la preuve.

M. [U] conclut à l’absence de force probante de cette pièce au regard de l’article 1379 du Code civil, compte tenu de l’impossibilité pour le tribunal d’en vérifier l’authenticité matérielle et sa date effective de rédaction. Le demandeur note que la promesse de vente notariée du 15 février 2024 mentionne bien que les parties avaient été mises en contact par l’étude notariale suite à un mandat de vente du 26 janvier 2024.

M. [U] conteste également l’argument selon lequel la vente était subordonnée à la conclusion d’un avant-contrat entre lui et M. [M] et que cette condition n’a pas été remplie. Selon lui, il ne s’agissait pas là d’une condition suspensive dès lors que le vendeur ne l’a pas contacté pour organiser la signature dans le délai de 15 jours. La levée d’une promesse d’achat peut intervenir sans aucun formalisme. En l’occurrence elle s’est manifestée par la signature par M. [M], le 26 janvier 2024 de l’offre de M. [U].

M. [U] ajoute qu’il a multiplié les mises en demeure auprès de M. [M] et du notaire pour que le compromis de vente soit formalisé et que ce n’est donc pas lui qui a empêché la formalisation d’un acte authentique réitérant l’accord des parties.

Il affirme que l’acquisition d’un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers est constitutive d’une faute qui ne permet pas au second acquéreur d’invoquer à son profit les règles de la publicité foncière (article 1198 alinéa 2 du Code civil). Or Mme [F] a été informée par M. [U] lui-même de vive voix le 27 janvier 2024 du fait que M. [M] avait accepté son offre. M. [U] s’est rendu au domicile de sa voisine et elle a fait une copie du document signé entre lui et M. [M]. Il ajoute que le notaire en était également informé ainsi que le vendeur, du fait des nombreux courriers qu’il leur avait adressés.

M. [U] estime que la promesse de vente du 15 février 2024 a été faite dans la précipitation et qu’aucun bornage définitif n’était intervenu à la date de la signature de l’acte de vente du 19 juillet 2024 alors que ce bornage aurait dû être réalisé avant la promesse et l’acte de vente au regard de l’article L 115 – 4 du code de l’urbanisme sous peine de nullité, sachant que M. [M] avait déposé de son côté une déclaration préalable dans laquelle il avait indiqué que le projet était une division en vue de construire. Le terrain acheté était donc bien un terrain constructible qui aurait dû être borné avant la vente et d’ailleurs son prix correspondait à une surface constructible et non pas à un terrain d’agrément non constructible.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 janvier 2026, M. [K] [M] et Mme [Z] [F] demandent au tribunal de :
- Débouter M. [P] [U] de ses demandes, fins et conclusions
- Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire
- Condamner M. [P] [U] à payer à M. [K] [M] une somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [F] une somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner M. [P] [U] aux entiers dépens.

M. [K] [M] et Mme [Z] [F] soutiennent qu’aucune vente parfaite n’est intervenue le 26 janvier 2024 entre M. [M] et M. [U] et que Mme [F] s’est rendue le matin du 26 janvier 2024 au domicile de M. [M] pour signer un accord sur la vente du terrain. M. [U] quant à lui s’est rendu après le déjeuner au domicile de M. [M] pour obtenir son accord. 

Par ailleurs, les défendeurs estiment que le document dont se prévaut le demandeur est imprécis puisqu’il y est fait état seulement d’un « terrain faisant partie du jardin de votre maison d’une surface d’environ 290 mètres carrés et qui se trouve à l’arrière de ma maison ». La délimitation du terrain de 290 mètres carrés inclus dans la parcelle CL [Cadastre 1] qui mesure 660 mètres carrés n’est donc pas précisée. L’offre de M. [U] ne fait pas référence à un plan établi par un géomètre expert.

M. [M] affirme qu’un désaccord est intervenu avec M. [U] qui ne souhaitait pas acquérir la bande de terrain d’une surface d’environ 60 mètres carrés située au sud de la parcelle CL numéro [Cadastre 2] donnant sur la [Adresse 10] et grevée d’une servitude de passage et de réseaux au profit de 3 fonds dominants voisins. Or M. [M] explique n’avoir jamais eu l’intention de conserver ce passage qui n’aurait plus été relié à sa parcelle CL [Cadastre 7] dont il est demeuré propriétaire après la vente. Il ne souhaitait pas rester tenu de l’entretenir. C’est pourquoi à l’issue des pourparlers, l’offre de Mme [F] comprenant l’acquisition de la bande de terrain l’a emporté.

L’offre de Mme [F] qui s’accompagnait d’un plan à main levée était plus précise dans son objet et mieux disante.

Par ailleurs M. [U] s’était engagé à signer un avant-contrat de vente chez le notaire sous 15 jours ce qui n’a pas été fait, si bien que les parties n’ont pas dépassé le stade des pourparlers.

Les défendeurs estiment donc que la vente conclue par acte notarié du 19 juillet 2024 est opposable à M. [U].

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la SELARL office notarial [Adresse 8] et Maître [N] [G] demandent au tribunal de :
- Dire et juger que la vente intervenue le 19 juillet 2024 entre M. [M] et Mme [F] est parfaite
- Débouter M. [U] de toutes ses demandes, fin set prétentions
- Condamner M. [U] à verser à Maître [G] et à la SELARL office notarial Porte des Indes la somme globale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’office notarial soutient que le courrier du 16 janvier 2024 déposé par M. [M] dans la boîte aux lettres de M. [U] était une simple information voire une invitation à entrer en pourparlers et non une offre de vente. Il n’y a d’offre de vente que si la chose et le prix sont précisément indiqués. Il est nécessaire que l’offre décrive suffisamment l’immeuble vendu. Le notaire estime par conséquent que dans le courrier de M. [U] du 26 janvier 2024 il n’a pas pu accepter une offre qui n’était pas suffisamment délimitée. En outre M. [M] souhaitait aussi vendre une bande de terrain de 60 mètres carrés servant d’assiette à différentes servitudes et d’ailleurs la parcelle acquise par Mme [F] comporte cette bande de terrain que M. [M] n’avait aucun intérêt à conserver car elle n’était plus reliée à sa parcelle.

Le notaire affirme que dans un courrier manuscrit du 26 janvier 2024 Mme [F] avait confirmé à M. [M] son souhait d’acheter « le terrain CL [Cadastre 1] » après lui avoir téléphoné le 19 janvier 2024. Ce courrier a bien été établi le 24 janvier 2024 et même si l’original n’a pas été produit, bien que le notaire conteste l’avoir détruit mais seulement numérisé et rendu à Mme [F], la date du 26 janvier 2024 importe peu car celle du 19 janvier confirme l’accord verbal déjà intervenu entre les parties.

En tout état de cause, si le tribunal estimait que la vente était parfaite au profit de Mme [F], M. [U] ne pourrait faire valoir aucun préjudice car il s’agit d’un engagement librement souscrit ne générant pas de préjudice ; si le tribunal estimait que la vente était parfaite au profit de M. [U], celui-ci serait mal fondé à faire valoir à l’encontre des notaires un préjudice indemnisable de 10 000 EUR. 

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en état. 
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 04 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 avril 2026.



 MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur l’existence d’une offre de vente faite par M. [K] [M] et d’une acceptation par M. [W] [U]

L’article 1113 dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1114 du Code civil prévoit que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Le tribunal doit rechercher si le document manuscrit écrit par M. [K] [M] le 16 janvier 2024 constituait une offre, au sens de l’article ci-dessus, susceptible d’être acceptée par son destinataire ou seulement une invitation à entrer en négociation.

M. [K] [M] a écrit dans son courrier : « Bonjour, n’ayant pas réussi à vous joindre, je vous informe comme prévu que pour le terrain, le notaire a trouvé une personne à 80 000 EUR net vendeur. Si vous voulez me joindre 06 86 11 04 62. Merci ».

Dans un courrier du 26 janvier 2024, M. [P] [U] a cru pouvoir se référer à une « offre d’achat » et a écrit à M. [K] [M] qu’il acceptait son « offre » et se portait acquéreur « au prix et conditions demandées c’est-à-dire 80 000 EUR nets vendeur », ce courrier ayant été signé par M. [U] et par M. [M] le 26 janvier 2024.

Le tribunal constate que les termes de ce courrier sont inexacts car M. [P] [U] ne pouvait pas se référer à une « offre d’achat » au sens juridique du terme car le document qu’il qualifie d’offre (écrit par M. [M]) ne comprenait pas les éléments essentiels du contrat envisagé et n’exprimait pas la volonté de M. [M], d’être lié en cas d’acceptation. 

En effet, le document du 16 janvier 2024 n’était qu’une simple information donnée à M. [U] selon laquelle le notaire avait trouvé un acquéreur au prix de 80 000 EUR. Il ne s’agissait donc pas d’une offre précise, complète et ferme mais d’une information qui n’invitait d’ailleurs pas explicitement le destinataire à se porter acquéreur car il lui était précisé qu’un acquéreur avait déjà été trouvé potentiellement. 

De plus, ce document n’indiquait pas exactement ce qu’il était question de vendre, il n’était accompagné d’aucun plan, il ne mentionnait aucune surface ni aucune des conditions de la vente, mis à part le prix. La contenance exacte n’était nullement mentionnée et il y était seulement question d’un « terrain », terme très vague. 

M. [U] apprendra à l’occasion de la présente procédure, qu’il était nécessaire, par l’établissement d’un plan de division, de déterminer quelle partie exacte allait être détachée de la parcelle CL16 de M. [M] et que celui-ci souhaitait également vendre la bande de terrain située au sud, servant de chemin d’accès pour trois propriétés et grevée de servitudes de passage et de réseaux, car elle ne lui serait plus d’aucune utilité.

Le tribunal en conclut que faute d’offre faite par M. [M], celui-ci n’ayant manifesté qu’une invitation à entrer en négociation et donné une information, le courrier de M. [U], signé par lui et le vendeur, ne pouvait pas valoir comme acceptation d’une offre de vente d’une parcelle déterminée. 

Il n’y a donc pas eu de rencontre d’une offre et d’une acceptation. Un contrat de vente portant sur une parcelle n’a pas été conclu le 26 janvier 2024 entre M. [U] et M. [M]. Dans les semaines qui ont suivi, il n’y a pas eu de poursuite de la négociation entre eux et M. [M] a choisi de vendre sa parcelle à Mme [F], ce qui relevait de sa liberté contractuelle.

En effet, M. [M] était également entré en négociation avec Mme [F], celle-ci ayant contacté l’étude notariale détentrice d’un mandat de vente, et la négociation ayant abouti à une promesse de vente notariée du 15 février 2024 signée par les deux parties.

Aux termes de cet acte M. [K] [M] a promis de vendre à Mme [Z] [F] :

« un terrain situé en zone constructible, desservi par les équipements publics mais non raccordés, ayant un accès uniquement depuis la [Adresse 10], d’une surface approximative de 370 mètres carrés à détacher d’une propriété bâtie de plus grande importance figurant au cadastre, section CLN° [Cadastre 1], située [Adresse 7], d’une surface de 6 ares 60 centiares, étant précisé que le terrain objet de la vente est grevé d’une servitude de passage et d’une servitude de passage de réseaux et qu’il profite également d’une servitude de passage et d’une servitude de passage de réseaux ainsi qu’il est expliqué ci-après et qu’en outre une division cadastrale sera à effectuer aux frais du propriétaire actuel et dont le descriptif sera annexé à l’acte de vente » ; 

Cet acte précisait en outre que :

« le bien est actuellement à usage de jardin d’agrément et que l’acquéreur entend conserver cet usage pour être rattaché à sa propriété actuellement cadastrée dans la même section sous les numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 2] ». 

Au final, par acte notarié du 19 juillet 2024 M. [K] [M] a vendu à Mme [Z] [F] le bien décrit dans la promesse de vente du 15 février 2024 et la division cadastrale de la parcelle originairement cadastrée section CL numéro [Cadastre 1] a été précisée, la parcelle vendue portant la nouvelle dénomination cadastrale CL numéro [Cadastre 3], la parcelle CL numéro [Cadastre 7] restant la propriété de M. [M], cette division résultant d’un document modificatif du parcellaire dressé par géomètre expert (annexé à l’acte notarié) sachant qu’un bornage contradictoire de la parcelle vendue était en cours de réalisation.

Il résulte du plan de division produit aux débats que la partie de jardin vendue par M. [M] se prolonge au sud de la propriété de Mme [F], par une bande de terrain également vendue à celle-ci et grevée de servitude de passage et de réseaux permettant un accès au jardin par la [Adresse 10].

Mme [F] a acquis la partie de jardin mais également la bande de terrain située au sud de sa parcelle, d’une superficie de 60 mètres carrés. La parcelle de 350 m2 qu’elle a acquise au final n’a pas la même surface que la parcelle que M. [U] entendait acquérir dans son écrit du 26 janvier 2024 (290 m2 environ)

En conséquence, le tribunal doit rejeter la demande de M. [U] visant à voir ordonner l’exécution forcée en nature des stipulations issues de la lettre du 26 janvier 2024, et sa demande de condamnation de M. [M] à signer l’acte authentique de vente avec lui, outre sa demande annexe portant sur les frais de division.

Le tribunal constatera que la vente intervenue par acte notarié du 19 juillet 2024 entre M. [K] [M] et Mme [Z] [F] est bien opposable à M. [P] [U].

2 – Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [U]

L’article 1241 du Code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

– Sur la demande de dommages et intérêts formée contre M. [K] [M]

M. [U] prétend que n’ayant pas respecté son obligation de délivrance de la parcelle vendue en refusant de réitérer la vente par acte authentique et en vendant cette parcelle à Mme [F], M. [M] lui a causé un préjudice de jouissance et un préjudice moral du fait des accusations de harcèlement dont il a fait injustement l’objet dans la présente procédure. Il précise que son domicile principal se trouve bien à [Localité 7], même s’il s’en absente occasionnellement et qu’il souhaitait acheter la parcelle de jardin de M. [M] pour agrandir son propre jardin et non pour un projet immobilier.

Si M. [U] a pu éprouver une déception à ne pas avoir été choisi comme l’acquéreur d’une partie du jardin de M. [M], celui-ci ayant préféré l’offre de Mme [F], également intéressée en tant que voisine proche, la preuve n’est pas rapportée que ce choix personnel et libre de M. [M] aurait été fautif.

Le tribunal relève tout au plus une ignorance de la part de M. [M], lequel en signant un document très vague et sans portée juridique (le courrier écrit par M. [U] et signé des parties le 26 janvier 2024), a pu donner à son voisin une fausse croyance quant à la valeur de ce document, sachant que dans la réalité seule Mme [F] avait fait rédiger une promesse de vente notariée précise et complète qui engageait M. [M]. 

Considérant qu’une faute n’est pas caractérisée, pas plus que le préjudice de jouissance et le préjudice moral qui sont évoqués, le tribunal doit rejeter la demande de dommages et intérêts formée contre M. [M].

– Sur la demande de dommages et intérêts formée contre la SELARL office notarial [Adresse 8] et Maître [N] [G]

M. [U] reproche au notaire d’avoir rédigé et instrumenté la promesse de vente du 15 février 2024 puis l’acte de vente du 19 juillet 2024, en violation de l’article 1599 du Code civil, alors qu’il était informé de l’acceptation par M. [U], le 26 janvier 2024, de l’offre d’achat de M. [M] et que M. [U] n’entendait pas renoncer à cette acquisition.

Le tribunal a démontré ci-dessus que M. [U] ne pouvait pas avoir accepté une offre qui ne lui avait pas été faite dans les conditions exigées par la loi et qu’il ne pouvait pas en conclure qu’une vente parfaite avait été conclue avec M. [M] le 26 janvier 2024 faute d’accord sur la chose vendue.

Mme [F] a contacté l’étude notariale qui avait été chargée d’un mandat de vente par M. [M] et ce dernier a décidé librement, aux termes des négociations, de vendre à celle-ci une partie de son jardin ainsi que la bande de terrain au sud servant de servitude de passage et de servitude de réseaux.

En instrumentant cette promesse de vente, puis l’acte de vente, la SELARL office notarial [Adresse 8] et Maître [N] [G] n’ont pas commis de faute.

La demande de dommages-intérêts doit donc être rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

M. [P] [U], succombant, sera en condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [M] et de Mme [Z] [F] les frais d’instance qu’ils ont été contraints d’engager.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [P] [U] sera condamné à verser à chacun une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait également inéquitable de laisser à la charge de la SELARL office notarial Porte des Indes et Maître [N] [G] les frais d’instance qu’ils ont été contraints d’engager.

M. [P] [U] sera condamné à leur verser une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


 PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [P] [U],

CONDAMNE M. [P] [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à M. [K] [M] une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [F] épouse [V] une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la SELARL office notarial [Adresse 8] et Maître [N] [G] une indemnité de 1500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Scheurer, greffier.



Le greffier, La présidente