Tribunal judiciaire de Nanterre, 7ème Chambre, 16 avril 2026, n° 21/06261

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 26 juin 2019, Mme [Q] [L] a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCI DES MIMOSAS, un appartement de type studio et un emplacement de stationnement au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], moyennant le prix de 229.000 euros.

Aux termes de l’acte authentique de vente, la livraison devait intervenir au plus tard le 31 mars 2020. 

La livraison est intervenue avec réserves le 3 octobre 2020.

Suite à la livraison, Mme [Q] [L] a dénoncé à la SCI DES MIMOSAS divers vices, malfaçons et non conformités par courriels et par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2020.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 janvier 2021, Mme [L] a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure la SCI DES MIMOSAS, sous 8 jours, d’avoir à : 

- procéder à la levée des réserves et à la reprise des nombreux vices, malfaçons et non-conformités dénoncés, 
- lui remettre le DIUO et l’ERNMT obligatoires en cas de vente en VEFA, 
- lui régler la somme de 14.198 euros due au titre des pénalité de retard. 
Par acte d’huissier du 25 juin 2021, Mme [Q] [L] a fait assigner la SCI DES MIMOSAS, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de la voir condamner à l’indemniser de ses préjudices. 
*
Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 18 mars 2023, Mme [Q] [L] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1 et suivants et 1642-1 du code civil, de :

Recevoir Mme [L] dans ses écritures et l’y déclarer bien fondée, Condamner la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [L] la somme de 14.198 euros en application des pénalités de retard prévues au contrat de VEFA en date du 26 juin 2019, Condamner la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [L] la somme de 4.667,73 euros en application de la garantie des vices apparents, Condamner la SCI DES MIMOSAS à remettre à Mme [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) et l’ERNMT, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,Condamner la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [L] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI DES MIMOSAS, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 12 janvier 2023, la SCI DES MIMOSAS demande au tribunal, de :

Vu les articles 54, 56, 648, 752 du code de procédure civile, 
- Statuer selon sagesse de justice concernant la recevabilité formelle de l’instance de Mme [Q] [L] contre la SCI des MIMOSAS,

Vu l’article 132 du code de procédure civile, 
- Juger que la SCI des MIMOSAS est en possession des documents lui permettant d’argumenter, que de son côté elle cite, énumère sa propre communication de pièces, en dresse à la suite le bordereau. 

Sur le fond, 
Vu l’article 1104 du code civil,
- Débouter Mme [Q] [L] de ses prétentions contre la SCI des MIMOSAS,
- Juger hors de cause la SCI des MIMOSAS, 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner Mme [Q] [L] à payer à la SCI des MIMOSAS une indemnité de 2.669,00 euros au titre de ses frais de représentation, 

Vu les articles 695, 696, 699 du code de procédure civile, 
- Condamner Mme [Q] [L] aux entiers dépens taxables d’instance, 

En toute occurrence, 
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, 
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, incompatible avec l’espèce. 
- Débouter Mme [Q] [L] de toute prétention contraire.

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de « juger » 

Les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la demande en paiement au titre de pénalités de retard

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 1601-1 du code civil dispose que « la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».

Aux termes de l’acte authentique de vente du 26 juin 2019, « le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
En cas de retard du VENDEUR à mettre les BIENS à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de 1/3.000 du prix ci-dessus convenu par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension énumérées ci-dessous.
Causes légitimes de suspension du délai de livraison :
Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,Retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’ouvrage du chantier à l’entrepreneur défaillant),Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,Retards provenant d’anomalies au sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessité des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR,Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,- Retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion générale du chantier. 
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée au VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre. 
Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil ». 
Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d'être invoquées par le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dont l'obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l'exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l'existence d'un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur. 
En l’espèce, il est constant que la livraison du bien est intervenue le 3 octobre 2020, soit avec 186 jours de retard. 
La SCI DES MIMOSAS soutient qu’elle a été confrontée, en cours de chantier, à divers incidents constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison conduisant à son report. 

Sur la crise sanitaire
La SCI DES MIMOSAS fait valoir que la construction a été paralysée du 16 mars 2020 jusqu’au 6 août 2020, du fait de la pandémie COVID 19, la société ENEDIS ayant reporté les travaux de raccordement compte tenu de la crise sanitaire. 

Mme [Q] [L] soutient que la SCI DES MIMESAS ne rapporte pas la preuve d’une demande anticipée de raccordement auprès de ses fournisseurs. Elle ajoute que le virus COVID 19 ne saurait constituer une cause de suspension dès lors qu’aucune interdiction de travailler n’a été édictée dans le domaine du BTP.

Cependant, il ne peut être sérieusement contesté que la période de confinement au printemps 2020 constitue indéniablement un motif légitime de report de livraison et que les contraintes qui ont découlé de l'obligation de confinement ainsi que des restrictions de déplacement, ont rendu extrêmement difficile l'exécution des marchés de travaux. 

Si la SCI DES MIMOSAS ne produit pas d’attestation de maître d’œuvre, elle verse néanmoins aux débats :

Un courriel de la société ENEDIS en date du 16 mars 2020 l’informant de l’annulation des travaux de raccordement prévus le 19 mars 2020, tel que cela avait été fixé le 6 mars 2020, compte tenu de la propagation du Coronavirus, Deux courriels de relance des 8 et 23 juin 2020 de la société RICHALIA IMMO, maître d’œuvre, à la société ENEDIS sollicitant une mise en service impérative pour le 17 juillet 2020,Les courriels en retour de la société ENEDIS en date des 26 juin et 30 juillet 2020 indiquant une intervention le 6 août 2020. 
Il ressort de ces pièces que le retard du raccordement est imputable à la crise sanitaire et a causé le retard de livraison. 

La SCI DES MIMOSAS justifie en conséquence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison du 31 mars au 6 août 2020.

Sur les intempéries
La SCI DES MIMOSAS soutient qu’elle a subi 126 jours d’intempéries entre le 1er janvier 2019 et le 26 septembre 2020. 

Mme [Q] [L] fait valoir que la SCI DES MIMOSAS ne démontre pas que les intempéries alléguées ont eu un quelconque impact sur le chantier et ont empêché les ouvriers de travailler. 
Aux termes de l’article L. 5424-8 du code du travail, « sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir ».
Il convient d’indiquer en premier lieu que la SCI DES MIMOSAS ne saurait se prévaloir des intempéries survenues avant le 26 juin 2019, date de signature de l’acte authentique de vente.

Par ailleurs, la SCI DES MIMOSAS, qui ne produit aux débats, aucune attestation du maître d’œuvre et se borne à verser une attestation de la société PREVIMETEO et ses relevés météorologiques, ne démontre pas que les intempéries ont eu un impact gênant le déroulement du chantier ou l'exécution d'un corps d'état.

En l’absence de ces éléments, aucune cause de suspension légitime ne peut être retenue au titre des intempéries.

Sur les tergiversations de Mme [Q] [L] 
La SCI DES MIMOSAS soutient qu’elle a été confrontée aux tergiversations et « oublis » de Mme [Q] [L] qui ont retardé la livraison. 

La SCI DES MIMOSAS fait ainsi valoir que par un courriel du 28 mars 2020, soit trois jours avant la date prévisionnelle de livraison, Mme [Q] [L] a sollicité des aménagements de son logement. 

Cependant, les demandes d’aménagement de Mme [Q] [L] n’ont pu engendrer un retard de la livraison de son appartement alors que par courriel du 6 avril 2020, la SCI DES MIMOSAS lui répondait qu’au stade de l’avancement du chantier, il n’était plus possible de modifier l’aménagement du logement. 

En revanche, il apparaît que la livraison de l’appartement, qui devait intervenir le 30 septembre 2020, a dû être reportée au 3 octobre 2020, en raison de l’oubli par Mme [Q] [L] de son chèque de banque. Le décalage de 3 jours ne peut donc pas être imputé à la SCI DES MIMOSAS.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI DES MIMOSAS est responsable d’un retard de livraison du 7 août 2020 au 30 septembre 2020, soit 55 jours de retard. 

En conséquence, la SCI DES MIMOSAS est condamnée à payer à Mme [Q] [L] la somme de 4.198,33 euros (1/3000x 229.000 x 55 jours) au titre des pénalités de retard. 

Sur la garantie des vices apparents de la SCI DES MIMOSAS

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

En l’espèce, lors du procès-verbal de livraison du 3 octobre 2020, Mme [Q] [L] a émis les réserves suivantes :
« SDB : 
Manque douchette
Reprise peinture mur WCEnlever protection joint porteSéjour : 
Volet roulant interrupteur à inverser
Chambre :
Volet roulant ne fonctionne pas
DGT :
Retouche peinture plafond
Chambre :
Fenêtre revoir fixation poignet
Retouche peinture plinthe + mur niv. TVCuisine :
Retouche peinture mur niv. Frigo 
Revoir siphon évier (fuite)Cache prise chaudière à revoir
Chambre : voir mur chambre côté SDB-Bombé ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2020, Mme [Q] [L] a dénoncé de nouvelles réserves à la SCI DES MIMOSAS :
« Les joints de la porte fenêtre du séjour sont manquants et cela a été signalé une première fois oralement à [I] le 10 octobre puis par écrit le 18 octobre. Cela entraîne une mauvaise isolation acoustique et thermique qui entrave l’étanchéité à l’air de l’appartement et augmente la consommation énergétique lié au chauffage,L’évacuation de la chaudière donne directement sur le balcon supérieur et la vapeur d’eau émise par la chaudière se condense sous ce balcon,Le sèche serviettes est mal fixé et la peinture derrière est à refaire,Les joints de fixation de la porte de la salle de bain sont absents,Le visiophone ne fonctionne pas et par raison de sécurité il serait préférable que l’interphone central soit installé dans les bâtiments et non dans la rue afin d’éviter de communiquer les noms des propriétaires et leur appartement à tout le monde et ce sans accord préalable,Dans le tableau électrique de nombreux câbles ne sont pas branchés et les câbles internet sont défaillants,La sonnette est manquante,Dans l’entrée, de nombreux petits trous sont visibles sur la peinture des murs (comme si de nombreuses bulles d’air s’étaient créées lors de la peinture des murs),L’enduit du plafond de la pièce principale est très mal fait. Nous observons de nombreuses irrégularités (creux, bosses),L’enduit du coin nuit, qui est en contact direct avec l’appartement B02 est mal fait, le mur n’est pas du tout lisse. Il comporte de nombreux creux et bosses,La peinture de nombreux murs a été mal faite : les deux autres murs du coin nuit ainsi que les murs du séjour côté jardin, comporte de nombreux creux, traces de peinture et rayures,Dans la salle de bain, la peinture du plafond et des murs comporte de nombreuses traces de peinture,Dans la salle de bain, autour de la cuvette des toilettes, les joints n’ont pas été faits,La peinture au niveau du rebord de la conduite de la VMC est à refaire suite à la réinstallation de la VMC par un de vos ouvriers,Le volet roulant de la porte fenêtre du coin nuit comporte de nombreux espaces entre les lames ce qui laisse la lumière passée et entraîne également une mauvaise isolation thermique,Dans le jardin, il y a une plaque en béton, entourant l’évacuation des eaux de pluie, qui est fissurée,La pissette donnant sur notre terrasse est en mauvais état esthétiquement, elle est recouverte de plâtre. Nous demandons à ce qu’elle soit nettoyée,Notre place de parking (numéro 36) étant très profonde et entourée par des poutres, elle n’est pas éclairée. Nous demandons par conséquent l’installation d’une lumière au-dessus pour pouvoir nous garer dans des conditions sécurisantes et optimales,Le mobilier dans le local à vélo permettant d’attacher les vélos par le cadre et au moins une roue comme l’exige l’article R. 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation entré en vigueur le 1er janvier 2017 est absent. »
Mme [Q] [L] fait valoir que les vices suivants n’ont toujours pas été repris :

Evacuation de la chaudière qui donne sur le balcon supérieur et qui entraîne un effet de condensation,Le cylindre n’est pas a2p contrairement à la serrure,Absence de trappe de visite pour la baignoire,Le volet roulant côté nuit est défaillant,Absence de sonnette,Peinture de l’appartement à reprendre. 
Cependant, à l’exception de la défaillance du volet roulant et de la peinture à prendre qui avaient été réservées lors de la livraison, les autres désordres dénoncés postérieurement n’ont pas été constatés contradictoirement et ne sont justifiés par aucune pièce versée aux débats. 

Mme [Q] [L] produit aux débats un devis de la société ARENOVATIONS en date du 4 février 2021, chiffrant les travaux de peinture à la somme de 810 euros TTC et la pose d’un volet roulant électrique à la somme de 387,60 euros TTC.

La SCI DES MIMOSAS ne produit aucun autre devis susceptible de contredire celui de la société ARENOVATIONS.

En conséquence, la SCI DES MIMOSAS sera condamnée à payer à Mme [Q] [L] la somme de 1.197,60 euros TTC au titre des travaux de reprise.

Sur la demande de communication de pièces

En l’espèce, Mme [Q] [L] sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI DES MIMOSAS à lui remettre le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) ainsi que l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT).
La SCI DES MIMOSAS soutient que c’est au syndic de copropriété, responsable de la pérennité du patrimoine syndical, de posséder et transmettre le DIUO. Elle ajoute que l’ERNMT a été année au contrat de réservation. 

Cependant, l’acte authentique de vente prévoit s’agissant du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage que « Le VENDEUR déclare que l’IMMEUBLE objet des présentes est édifié dans le cadre d’une opération de construction entrant dans le champ d’application de la loi numéro 93-1418 du 31 décembre 1993.
En conséquence, un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage sera remis par le coordonnateur au VENDEUR lors de la réception des travaux. Un exemplaire de ce dossier sera déposé au rang des minutes de l’office notarial dénommé en tête des présentes et un autre exemplaire sera remis par le VENDEUR à l’ACQUEREUR ainsi qu’au syndic de copropriété lors de la prise de possession.
Le notaire a spécialement informé l’ACQUEREUR de l’obligation qui lui est faite, ainsi qu’à ses ayants droit, lors de la prochaine mutation du BIEN, de présenter et de remettre le dossier au nouveau propriétaire et d’en faire annexer un exemplaire à l’acte constatant la transmission ». 

Il ressort ainsi de l’acte authentique de vente signé par les parties que la SCI DES MIMOSAS s’est engagée à remettre à Mme [Q] [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage qu’elle devra par ailleurs remettre au nouveau propriétaire dans le cadre d’une revente future. 

Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique la SCI DES MIMOSAS, aucun état des risques naturels, miniers et technologiques n’a été annexé au contrat de réservation ou à l’acte authentique de vente. 

En conséquence, la SCI DES MIMOSAS sera condamnée à remettre à Mme [Q] [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage et un état des risques naturels, miniers et technologiques, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de 3 mois. 

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI DES MIMOSAS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
La SCI DES MIMOSAS, supportant les dépens, sera condamnée à payer à Mme [Q] [L] une somme de 2.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI DES MIMOSAS sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il y a lieu en conséquence de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [Q] [L] la somme de 
4.198,33 euros au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [Q] [L] la somme de 
1.197,60 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à remettre à Mme [Q] [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage et un état des risques naturels, miniers et technologiques, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de 3 mois ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [Q] [L] la somme de 
2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision. 

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Avril 2026


N° R.G. : 21/06261
N° Portalis : DB3R-W-B7F-W2I2

N° Minute :








AFFAIRE

[Q] [L]

C/

S.C.I. DES MIMOSAS





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Madame [Q] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149


DEFENDERESSE

S.C.I. DES MIMOSAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025 en audience publique devant :

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente
Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente
Juline LAVELOT, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.






EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 26 juin 2019, Mme [Q] [L] a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCI DES MIMOSAS, un appartement de type studio et un emplacement de stationnement au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], moyennant le prix de 229.000 euros.

Aux termes de l’acte authentique de vente, la livraison devait intervenir au plus tard le 31 mars 2020. 

La livraison est intervenue avec réserves le 3 octobre 2020.

Suite à la livraison, Mme [Q] [L] a dénoncé à la SCI DES MIMOSAS divers vices, malfaçons et non conformités par courriels et par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2020.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 janvier 2021, Mme [L] a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure la SCI DES MIMOSAS, sous 8 jours, d’avoir à : 

- procéder à la levée des réserves et à la reprise des nombreux vices, malfaçons et non-conformités dénoncés, 
- lui remettre le DIUO et l’ERNMT obligatoires en cas de vente en VEFA, 
- lui régler la somme de 14.198 euros due au titre des pénalité de retard. 
Par acte d’huissier du 25 juin 2021, Mme [Q] [L] a fait assigner la SCI DES MIMOSAS, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de la voir condamner à l’indemniser de ses préjudices. 
*
Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 18 mars 2023, Mme [Q] [L] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1 et suivants et 1642-1 du code civil, de :

Recevoir Mme [L] dans ses écritures et l’y déclarer bien fondée, Condamner la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [L] la somme de 14.198 euros en application des pénalités de retard prévues au contrat de VEFA en date du 26 juin 2019, Condamner la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [L] la somme de 4.667,73 euros en application de la garantie des vices apparents, Condamner la SCI DES MIMOSAS à remettre à Mme [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) et l’ERNMT, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,Condamner la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [L] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI DES MIMOSAS, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 12 janvier 2023, la SCI DES MIMOSAS demande au tribunal, de :

Vu les articles 54, 56, 648, 752 du code de procédure civile, 
- Statuer selon sagesse de justice concernant la recevabilité formelle de l’instance de Mme [Q] [L] contre la SCI des MIMOSAS,

Vu l’article 132 du code de procédure civile, 
- Juger que la SCI des MIMOSAS est en possession des documents lui permettant d’argumenter, que de son côté elle cite, énumère sa propre communication de pièces, en dresse à la suite le bordereau. 

Sur le fond, 
Vu l’article 1104 du code civil,
- Débouter Mme [Q] [L] de ses prétentions contre la SCI des MIMOSAS,
- Juger hors de cause la SCI des MIMOSAS, 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner Mme [Q] [L] à payer à la SCI des MIMOSAS une indemnité de 2.669,00 euros au titre de ses frais de représentation, 

Vu les articles 695, 696, 699 du code de procédure civile, 
- Condamner Mme [Q] [L] aux entiers dépens taxables d’instance, 

En toute occurrence, 
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, 
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, incompatible avec l’espèce. 
- Débouter Mme [Q] [L] de toute prétention contraire.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de « juger » 

Les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la demande en paiement au titre de pénalités de retard

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 1601-1 du code civil dispose que « la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».

Aux termes de l’acte authentique de vente du 26 juin 2019, « le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
En cas de retard du VENDEUR à mettre les BIENS à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de 1/3.000 du prix ci-dessus convenu par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension énumérées ci-dessous.
Causes légitimes de suspension du délai de livraison :
Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,Retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’ouvrage du chantier à l’entrepreneur défaillant),Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,Retards provenant d’anomalies au sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessité des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR,Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,- Retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion générale du chantier. 
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée au VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre. 
Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil ». 
Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d'être invoquées par le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dont l'obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l'exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l'existence d'un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur. 
En l’espèce, il est constant que la livraison du bien est intervenue le 3 octobre 2020, soit avec 186 jours de retard. 
La SCI DES MIMOSAS soutient qu’elle a été confrontée, en cours de chantier, à divers incidents constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison conduisant à son report. 

Sur la crise sanitaire
La SCI DES MIMOSAS fait valoir que la construction a été paralysée du 16 mars 2020 jusqu’au 6 août 2020, du fait de la pandémie COVID 19, la société ENEDIS ayant reporté les travaux de raccordement compte tenu de la crise sanitaire. 

Mme [Q] [L] soutient que la SCI DES MIMESAS ne rapporte pas la preuve d’une demande anticipée de raccordement auprès de ses fournisseurs. Elle ajoute que le virus COVID 19 ne saurait constituer une cause de suspension dès lors qu’aucune interdiction de travailler n’a été édictée dans le domaine du BTP.

Cependant, il ne peut être sérieusement contesté que la période de confinement au printemps 2020 constitue indéniablement un motif légitime de report de livraison et que les contraintes qui ont découlé de l'obligation de confinement ainsi que des restrictions de déplacement, ont rendu extrêmement difficile l'exécution des marchés de travaux. 

Si la SCI DES MIMOSAS ne produit pas d’attestation de maître d’œuvre, elle verse néanmoins aux débats :

Un courriel de la société ENEDIS en date du 16 mars 2020 l’informant de l’annulation des travaux de raccordement prévus le 19 mars 2020, tel que cela avait été fixé le 6 mars 2020, compte tenu de la propagation du Coronavirus, Deux courriels de relance des 8 et 23 juin 2020 de la société RICHALIA IMMO, maître d’œuvre, à la société ENEDIS sollicitant une mise en service impérative pour le 17 juillet 2020,Les courriels en retour de la société ENEDIS en date des 26 juin et 30 juillet 2020 indiquant une intervention le 6 août 2020. 
Il ressort de ces pièces que le retard du raccordement est imputable à la crise sanitaire et a causé le retard de livraison. 

La SCI DES MIMOSAS justifie en conséquence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison du 31 mars au 6 août 2020.

Sur les intempéries
La SCI DES MIMOSAS soutient qu’elle a subi 126 jours d’intempéries entre le 1er janvier 2019 et le 26 septembre 2020. 

Mme [Q] [L] fait valoir que la SCI DES MIMOSAS ne démontre pas que les intempéries alléguées ont eu un quelconque impact sur le chantier et ont empêché les ouvriers de travailler. 
Aux termes de l’article L. 5424-8 du code du travail, « sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir ».
Il convient d’indiquer en premier lieu que la SCI DES MIMOSAS ne saurait se prévaloir des intempéries survenues avant le 26 juin 2019, date de signature de l’acte authentique de vente.

Par ailleurs, la SCI DES MIMOSAS, qui ne produit aux débats, aucune attestation du maître d’œuvre et se borne à verser une attestation de la société PREVIMETEO et ses relevés météorologiques, ne démontre pas que les intempéries ont eu un impact gênant le déroulement du chantier ou l'exécution d'un corps d'état.

En l’absence de ces éléments, aucune cause de suspension légitime ne peut être retenue au titre des intempéries.

Sur les tergiversations de Mme [Q] [L] 
La SCI DES MIMOSAS soutient qu’elle a été confrontée aux tergiversations et « oublis » de Mme [Q] [L] qui ont retardé la livraison. 

La SCI DES MIMOSAS fait ainsi valoir que par un courriel du 28 mars 2020, soit trois jours avant la date prévisionnelle de livraison, Mme [Q] [L] a sollicité des aménagements de son logement. 

Cependant, les demandes d’aménagement de Mme [Q] [L] n’ont pu engendrer un retard de la livraison de son appartement alors que par courriel du 6 avril 2020, la SCI DES MIMOSAS lui répondait qu’au stade de l’avancement du chantier, il n’était plus possible de modifier l’aménagement du logement. 

En revanche, il apparaît que la livraison de l’appartement, qui devait intervenir le 30 septembre 2020, a dû être reportée au 3 octobre 2020, en raison de l’oubli par Mme [Q] [L] de son chèque de banque. Le décalage de 3 jours ne peut donc pas être imputé à la SCI DES MIMOSAS.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI DES MIMOSAS est responsable d’un retard de livraison du 7 août 2020 au 30 septembre 2020, soit 55 jours de retard. 

En conséquence, la SCI DES MIMOSAS est condamnée à payer à Mme [Q] [L] la somme de 4.198,33 euros (1/3000x 229.000 x 55 jours) au titre des pénalités de retard. 

Sur la garantie des vices apparents de la SCI DES MIMOSAS

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

En l’espèce, lors du procès-verbal de livraison du 3 octobre 2020, Mme [Q] [L] a émis les réserves suivantes :
« SDB : 
Manque douchette
Reprise peinture mur WCEnlever protection joint porteSéjour : 
Volet roulant interrupteur à inverser
Chambre :
Volet roulant ne fonctionne pas
DGT :
Retouche peinture plafond
Chambre :
Fenêtre revoir fixation poignet
Retouche peinture plinthe + mur niv. TVCuisine :
Retouche peinture mur niv. Frigo 
Revoir siphon évier (fuite)Cache prise chaudière à revoir
Chambre : voir mur chambre côté SDB-Bombé ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2020, Mme [Q] [L] a dénoncé de nouvelles réserves à la SCI DES MIMOSAS :
« Les joints de la porte fenêtre du séjour sont manquants et cela a été signalé une première fois oralement à [I] le 10 octobre puis par écrit le 18 octobre. Cela entraîne une mauvaise isolation acoustique et thermique qui entrave l’étanchéité à l’air de l’appartement et augmente la consommation énergétique lié au chauffage,L’évacuation de la chaudière donne directement sur le balcon supérieur et la vapeur d’eau émise par la chaudière se condense sous ce balcon,Le sèche serviettes est mal fixé et la peinture derrière est à refaire,Les joints de fixation de la porte de la salle de bain sont absents,Le visiophone ne fonctionne pas et par raison de sécurité il serait préférable que l’interphone central soit installé dans les bâtiments et non dans la rue afin d’éviter de communiquer les noms des propriétaires et leur appartement à tout le monde et ce sans accord préalable,Dans le tableau électrique de nombreux câbles ne sont pas branchés et les câbles internet sont défaillants,La sonnette est manquante,Dans l’entrée, de nombreux petits trous sont visibles sur la peinture des murs (comme si de nombreuses bulles d’air s’étaient créées lors de la peinture des murs),L’enduit du plafond de la pièce principale est très mal fait. Nous observons de nombreuses irrégularités (creux, bosses),L’enduit du coin nuit, qui est en contact direct avec l’appartement B02 est mal fait, le mur n’est pas du tout lisse. Il comporte de nombreux creux et bosses,La peinture de nombreux murs a été mal faite : les deux autres murs du coin nuit ainsi que les murs du séjour côté jardin, comporte de nombreux creux, traces de peinture et rayures,Dans la salle de bain, la peinture du plafond et des murs comporte de nombreuses traces de peinture,Dans la salle de bain, autour de la cuvette des toilettes, les joints n’ont pas été faits,La peinture au niveau du rebord de la conduite de la VMC est à refaire suite à la réinstallation de la VMC par un de vos ouvriers,Le volet roulant de la porte fenêtre du coin nuit comporte de nombreux espaces entre les lames ce qui laisse la lumière passée et entraîne également une mauvaise isolation thermique,Dans le jardin, il y a une plaque en béton, entourant l’évacuation des eaux de pluie, qui est fissurée,La pissette donnant sur notre terrasse est en mauvais état esthétiquement, elle est recouverte de plâtre. Nous demandons à ce qu’elle soit nettoyée,Notre place de parking (numéro 36) étant très profonde et entourée par des poutres, elle n’est pas éclairée. Nous demandons par conséquent l’installation d’une lumière au-dessus pour pouvoir nous garer dans des conditions sécurisantes et optimales,Le mobilier dans le local à vélo permettant d’attacher les vélos par le cadre et au moins une roue comme l’exige l’article R. 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation entré en vigueur le 1er janvier 2017 est absent. »
Mme [Q] [L] fait valoir que les vices suivants n’ont toujours pas été repris :

Evacuation de la chaudière qui donne sur le balcon supérieur et qui entraîne un effet de condensation,Le cylindre n’est pas a2p contrairement à la serrure,Absence de trappe de visite pour la baignoire,Le volet roulant côté nuit est défaillant,Absence de sonnette,Peinture de l’appartement à reprendre. 
Cependant, à l’exception de la défaillance du volet roulant et de la peinture à prendre qui avaient été réservées lors de la livraison, les autres désordres dénoncés postérieurement n’ont pas été constatés contradictoirement et ne sont justifiés par aucune pièce versée aux débats. 

Mme [Q] [L] produit aux débats un devis de la société ARENOVATIONS en date du 4 février 2021, chiffrant les travaux de peinture à la somme de 810 euros TTC et la pose d’un volet roulant électrique à la somme de 387,60 euros TTC.

La SCI DES MIMOSAS ne produit aucun autre devis susceptible de contredire celui de la société ARENOVATIONS.

En conséquence, la SCI DES MIMOSAS sera condamnée à payer à Mme [Q] [L] la somme de 1.197,60 euros TTC au titre des travaux de reprise.

Sur la demande de communication de pièces

En l’espèce, Mme [Q] [L] sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI DES MIMOSAS à lui remettre le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) ainsi que l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT).
La SCI DES MIMOSAS soutient que c’est au syndic de copropriété, responsable de la pérennité du patrimoine syndical, de posséder et transmettre le DIUO. Elle ajoute que l’ERNMT a été année au contrat de réservation. 

Cependant, l’acte authentique de vente prévoit s’agissant du dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage que « Le VENDEUR déclare que l’IMMEUBLE objet des présentes est édifié dans le cadre d’une opération de construction entrant dans le champ d’application de la loi numéro 93-1418 du 31 décembre 1993.
En conséquence, un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage sera remis par le coordonnateur au VENDEUR lors de la réception des travaux. Un exemplaire de ce dossier sera déposé au rang des minutes de l’office notarial dénommé en tête des présentes et un autre exemplaire sera remis par le VENDEUR à l’ACQUEREUR ainsi qu’au syndic de copropriété lors de la prise de possession.
Le notaire a spécialement informé l’ACQUEREUR de l’obligation qui lui est faite, ainsi qu’à ses ayants droit, lors de la prochaine mutation du BIEN, de présenter et de remettre le dossier au nouveau propriétaire et d’en faire annexer un exemplaire à l’acte constatant la transmission ». 

Il ressort ainsi de l’acte authentique de vente signé par les parties que la SCI DES MIMOSAS s’est engagée à remettre à Mme [Q] [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage qu’elle devra par ailleurs remettre au nouveau propriétaire dans le cadre d’une revente future. 

Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique la SCI DES MIMOSAS, aucun état des risques naturels, miniers et technologiques n’a été annexé au contrat de réservation ou à l’acte authentique de vente. 

En conséquence, la SCI DES MIMOSAS sera condamnée à remettre à Mme [Q] [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage et un état des risques naturels, miniers et technologiques, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de 3 mois. 

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI DES MIMOSAS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
La SCI DES MIMOSAS, supportant les dépens, sera condamnée à payer à Mme [Q] [L] une somme de 2.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI DES MIMOSAS sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il y a lieu en conséquence de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 



PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [Q] [L] la somme de 
4.198,33 euros au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [Q] [L] la somme de 
1.197,60 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à remettre à Mme [Q] [L] le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage et un état des risques naturels, miniers et technologiques, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de 3 mois ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS à payer à Mme [Q] [L] la somme de 
2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCI DES MIMOSAS aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision. 

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

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Mise à jour de la source le 2026-04-27T19:50:54.139Z.