Tribunal judiciaire de Valenciennes, Première Chambre, 23 avril 2026, n° 24/00648

N° RG 24/00648 - N° Portalis DBZT-W-B7I-GG2C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES


PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 24/00648 - N° Portalis DBZT-W-B7I-GG2C
N° minute : 26/98
Code NAC : 50D
TK/JD/AFB


LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDEURS

Mme [P] [U]
née le 31 Décembre 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric MASSIN membre de la SCP TIRY-DOUTRIAUX, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

M. [F] [E]
né le 28 Septembre 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Frédéric MASSIN membre de la SCP TIRY-DOUTRIAUX, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant


DÉFENDERESSES

SARL [Y] EXPERTISES, exerçant sous l’enseigne AGENDA, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 508 525 615, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Mélanie O’BRIEN de la SCP VANHELDER-BOUCHART-O’BRIEN, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Société EVAS, société civile immobilière (SCI) immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES sous le numéro SIREN 789 173 937, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE - MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant


* * *






Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 09 Avril 2026 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Teslima KHIARI, Juge, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

Débats tenus à l'audience publique du 18 Décembre 2025 devant :

- Madame Teslima KHIARI, Juge,
- Madame Justine DELRIEU, Juge, rédactrice de la présente décision,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffière et en présence de Madame [P] [R] et de Madame [O] [M], Auditrices de justice et de Madame [V] [I], Greffière stagiaire.

* * *


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 4 mars 2020, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] ont acquis auprès de la SCI EVAS un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à Raismes (59590) au prix de
184 250 euros.

Les diagnostics obligatoires préalables à la vente, notamment celui relatif à l’amiante, ont été réalisés par SARL [Y] EXPERTISES le13 mars 2019. 

Se plaignant notamment de la découverte de la présence de tôles contenant de l’amiante en toiture de l’immeuble acquis, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] ont, par acte d'huissier du 29 juin 2022, fait assigner la SCI EVAS en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 19 août 2022, la SCI EVAS a fait assigner en référé la société MAAF ASSURANCES pour que les opérations d’expertise à venir lui soient déclarées communes et opposables.

Par ordonnance du 20 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a ordonné une expertise et déclaré les opérations d’expertise à venir communes et opposables à la société MAAF ASSURANCES.

Le 20 mars 2023, la société EVAS a assigné la société [Y] EXPERTISES en ordonnance commune. 

Par ordonnance rendue le 23 mai 2023, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société [Y] EXPERTISES.

L’expert commis pour procéder à l’expertise a établi son rapport le 27 novembre 2023.

C’est dans ce contexte, que, par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] ont assigné la SCI EVAS devant le tribunal judicaire de Valenciennes aux fins de voir condamner cette dernière au paiement du coût des travaux de remise en état.

Par assignation délivrée le 22 mai 2024, la SCI EVAS a appelé en en garantie la société [Y] EXPERTISES. 

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2024.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, Madame [P] [U] et Monsieur [F] [E] demandent au tribunal de :

condamner la SCI EVAS au règlement d’une somme de 17 613,73 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 27 novembre 2023, date de dépôt du rapport d’expertise, jusqu’au jour de la décision à venir ; la condamner au règlement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la présence d’amiante dans la toiture de l’immeuble constitue un vice caché que le vendeur est tenu de garantir en application des articles 1641 et suivants du code civil, sans que la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente ne puisse leur être opposée dans la mesure où la SCI EVAS, d’une part, est un vendeur professionnel, et, d’autre part, connaissait le vice. Les demandeurs affirment qu’ils ne pouvaient avoir connaissance du vice, évoquant notamment le diagnostic amiante du 11 mars 2019, vierge de toute anomalie.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la société civile immobilière EVAS demande au tribunal de :

A titre principal,

débouter Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;condamner Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] aux entiers frais et dépens de l’instance ;les condamner à lui verser la somme de 5 100 euros au titre des frais irrépétibles.







A titre subsidiaire,

condamner la société [Y] EXPERTISES à la garantir et relever indemne de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre elle par le tribunal judiciaire de Valenciennes ;condamner la société [Y] EXPERTISES au paiement de la somme de 5 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, la SCI EVAS se fonde sur l’article 1103 du Code civil et se prévaut de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente. Elle soutient à ce titre qu’elle n’est pas un vendeur professionnel, ce qui suffit à rendre la clause d’exclusion de garantie opposable aux acquéreurs. Elle ajoute qu’elle ne leur a pas caché le vice, estimant qu’elle avait pour seule obligation de faire réaliser un diagnostic amiante et de l’annexer à l’acte de vente, ce qu’elle a fait et indique que, par ailleurs, jusqu’à l’expertise judicaire, elle ignorait que les tôles litigieuses contenaient effectivement de l’amiante.

La SCI EVAS fait valoir, en toutes hypothèses, que le vice ne rend pas la chose impropre à sa destination dès lors qu’il s’agit de matériau de la liste B en bon état, ne rendant pas le bien impropre à sa destination, et ne présentant pas de danger pour la santé à défaut de sollicitation et ne requérant pas de dépose mais uniquement une évaluation périodique afin de s’assurer de leur bon état de conservation. Elle ajoute qu’au moment de la vente, les mêmes tôles susceptibles de contenir de l’amiante étaient présentes sur 70% de la toiture. Enfin, elle soutient que le vice était apparent au moment de la vente, en ce que l’ensemble du pourtour de la toiture et son pignon avaient a minima été repérés par le diagnostiqueur comme contenant potentiellement de l’amiante, et que des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante avaient été repérés dans la quasi-entièreté de l’immeuble.

Au soutien de sa demande subsidiaire en garantie à l'encontre de la SARL [Y] EXPERTISES, la SCI EVAS se fonde sur l’article 331 du Code de procédure civile et elle se prévaut de l'inexécution par le diagnostiqueur de ses obligations. Elle considère que l’absence de trappe pour accéder au deuxième étage de l’habitation n’exonère pas cette dernière de sa responsabilité dès lors qu’elle connaissait parfaitement non seulement les lieux mais aussi l’existence de ces tôles pour les avoir préalablement signalées à deux reprises comme contenant potentiellement de l’amiante.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 25 février 2025, la SARL [Y] EXPERTISES demande au tribunal de :

constater que sa responsabilité n’est pas engagée ; en conséquence, débouter la SCI EVAS de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre ; condamner solidairement Madame [U] et Monsieur [E] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens.
Pour s’opposer aux demandes de la SCI EVAS à son encontre, la SARL [Y] EXPERTISES soutient, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil, que sa faute n’est pas démontrée, faisant valoir qu’en application des articles R.1334-20 et R.1334-21 et de l’annexe 13-9 du code de la santé publique, lors d’un repérage amiante avant-vente, le diagnostiqueur est tenu de repérer les matériaux et produits amiantés visibles et accessibles sans sondages destructifs. Elle considère que l’amiante était dissimulée et ne pouvait être repérée dans les conditions normales d’établissement d’un repérage amiante avant-vente.

Elle soutient par ailleurs que la preuve du lien de causalité entre son intervention et le préjudice allégué n’est pas rapportée par la SCI EVAS dans la mesure où cette dernière :
était la seule à connaître de manière certaine la subsistance de matériaux amiantés au sein du 23ter et à savoir que les travaux qu’elle a fait réaliser avaient rendu inaccessibles ces matériaux, au regard de son objet social, savait parfaitement qu’en faisant appel à la société [Y] EXPERTISES pour réaliser un diagnostic amiante avant-vente, ce diagnostic serait limité à ce qui était visible et accessible, sans la possibilité pour le diagnostiqueur d’effectuer des sondages destructifs de la toiture.
Elle considère ainsi que la SCI EVAS ne pouvait pas légitimement s’attendre à ce que les résultats du diagnostic amiante de 2019 soient identiques aux résultats des diagnostics qui ont précédé les travaux de rénovation de la toiture. 

Elle ajoute que le diagnostiqueur ne peut exonérer un vendeur de mauvaise foi, ou à tout le moins qui cache une information importante, de sa responsabilité et que les travaux envisagés ne sont pas en lien avec son intervention mais uniquement avec les travaux mal exécutés par la société CJ BATIMENTS.

Enfin, se fondant sur les articles R.1334-27 et R.1334-28 du Code de la santé publique, elle fait valoir que le préjudice n’est pas démontré dès lors que les consorts [X] n’établissent pas la nécessité de procéder à des travaux de désamiantage uniquement en raison de la nature amiantée des plaques, les travaux envisagés n’étant en réalité justifiés que par les malfaçons, non-façons et inefficacité des travaux de couverture opérés par la société CJ BATIMENTS à la demande de la SCI EVAS.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 avril 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 18 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 9 avril 2026, prorogé au 23 avril 2026.








MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon les dispositions de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ces dispositions que pour être mise en œuvre, la garantie implique la démonstration par l’acquéreur de quatre conditions à savoir :

 - la preuve de l’existence d’un vice, 
la gravité intrinsèque de celui-ci qui rend la chose acquise impropre à l’usage auquel elle était destinée ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus , le caractère caché du même vice, l’antériorité ou la concomitance du vice à la vente, au moins en l’état de germe.
L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

Il ressort de cette disposition que seul le vendeur qui ne connaissait pas le vice peut se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

Par ailleurs, celle-ci ne peut être opposée à l’acquéreur par un vendeur professionnel, à moins que l'autre partie soit un professionnel de même spécialité. Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est en effet tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

On entend par vendeur professionnel celui dont l'activité régulière est la vente du type de bien en cause. 


Sur l’existence et le caractère occulte du vice au moment de la vente

En l’espèce, la présence de tôles contenant de l’amiante sous la surtoiture en bacs d’acier couvrant la partie principale de l’habitation (comportant deux étages) n’est pas contestée. Elle est confirmée par le diagnostic réalisé par la société BCD2E au mois de septembre 2023, à la demande de l’expert judiciaire, lequel révèle, après analyse en laboratoire, la présence d’amiante dans les tôles en fibres-ciment situées sous la surtoiture en acier.

Il n’est pas non plus contesté que ces tôles amiantées existaient antérieurement à la vente et qu’elles ont été recouvertes d’une surtoiture en bacs d’acier, en juillet 2018 selon les déclarations de la SCI EVAS dans ses conclusions et la facture de la société CJ Bâtiment produite par cette dernière.

Selon l’expert judiciaire, cette présence de tôle amiantée sous une surtoiture en bacs d’acier ne pouvait être connue des acheteurs. 

Le diagnostic amiante réalisé en mars 2019 et joint à l’acte de vente, en effet, ne fait pas mention de la présence de matériau contenant de l’amiante en couverture du deuxième et dernier étage de l’habitation. Les seuls éléments du deuxième étage repérés par le diagnostiqueur comme contenant de l’amiante sont un conduit en fibre ciment et une rive de toit, c’est-à-dire une bordure extérieure de la toiture, en « ardoises fibres ciments » 

Par ailleurs, il ressort de l’expertise que, au moment de la vente, la présence de ces tôles n’était visible ni de l’intérieur de l’habitation, en raison de la rénovation et de l’aménagement des combles, ni de l’extérieur en raison de la surtoiture.

Aucun autre élément du dossier ne permet d’établir que l’existence de tôles amiantées dans la toiture de l’immeuble a été portée à la connaissance des acheteurs au moment de la vente.

Sur la gravité du vice

D'après le diagnostic réalisé par la société BCD2E en 2023 à la demande de l’expert, la présence d'amiante ne concerne que des matériaux ou produits de la liste B, à savoir des matériaux susceptibles de libérer des fibres d'amiante lorsqu'ils sont sollicités notamment lors de travaux, à la différence des matériaux de la liste A qui peuvent libérer des fibres d'amiante du seul fait de leur vieillissement.

Selon le diagnostiqueur, ce type de matériau ne nécessite pas d’action de protection immédiate mais requiert une évaluation périodique consistant à :

- contrôler périodiquement que l’état de dégradation des matériaux et produits concernés ne s’aggrave pas et, le cas échéant, que leur protection demeure en bon état de conservation ;
- rechercher, le cas échéant, les causes des dégradations et prendre les mesures appropriées pour les supprimer.

Par ailleurs, les recommandations générales de sécurité figurant au diagnostic indiquent :

« Présence d'amiante dans des matériaux et produits en bon état de conservation
Pour rappel, les matériaux et produits répertoriés aux listes A et B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique font l’objet d’une évaluation de I’état de conservation dont les modalités sont définies par arrêté. Il convient de suivre les recommandations émises par les opérateurs de repérage dits « diagnostiqueurs » pour la gestion des matériaux ou produits repérés.
De façon générale, il est important de veiller au maintien en bon état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et de remédier au plus tôt aux situations d’usure anormale ou de dégradation de ceux-ci.

2. Intervention de professionnels soumis aux dispositions du code du travail

Il est recommandé aux particuliers d'éviter dans la mesure du possible toute intervention directe sur des matériaux et produits contenant de l’amiante et de faire appel à des professionnels compétents dans de telles situations.
Les entreprises réalisant des opérations sur matériaux et produits contenant de l’amiante sont soumises aux dispositions des articles R. 4412-94 à R. 4412-148 du code du travail. Les entreprises qui réalisent des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l'amiante doivent en particulier être certifiées dans les conditions prévues à l'article R. 4412-129. Cette certification est obligatoire à partir du 1er juillet 2013 pour les entreprises effectuant des travaux de retrait sur l’enveloppe extérieure des immeubles bâtis et à partir du 1er juillet 2014 pour les entreprises de génie civil. 

3. Recommandations générales de sécurité
Il convient d'éviter au maximum l’émission de poussières notamment lors d’interventions ponctuelles non répétées, par exemple :

- perçage d'un mur pour accrocher un tableau ;
- remplacement de joints sur des matériaux contenant de l'amiante ;
- travaux réalisés à proximité d'un matériau contenant de l’amiante en bon état, par exemple des interventions légères dans des boitiers électriques, sur des gaines ou des circuits situés sous un flocage sans action directe sur celui-ci, de remplacement d’une vanne sur une canalisation calorifugée à l'amiante.

L'émission de poussières peut être limitée par humidification locale des matériaux contenant de l'amiante en prenant les mesures nécessaires pour éviter tout risque électrique et/ou en utilisant de préférence des outils manuels ou des outils à vitesse lente.
Le port d’équipements adaptés de protection respiratoire est recommandé. Le port d’une combinaison jetable permet d'éviter la propagation de fibres d'amiante en dehors de la zone de travail. Les combinaisons doivent être jetées après chaque utilisation.»

L’expert judiciaire ne s'exprime pas sur la gravité du vice. Il indique cependant que :


- Lors de l’installation de la surtoiture, « il y a certainement eu percement des tôles amiantées et ceci en dehors de la législation puisque toute intervention sur une toiture amiantée était interdite à cette époque, seule la conservation en l’état ou une dépose était autorisée. Il existait un seul procédé autorisé de surtoiture à la connaissance de l’expert, avec interposition de polystyrène ayant les mêmes ondes et en aucun cas percement mais par pincement d’une patte au niveau des abouts de tôles amiantées (ce qui n’est visiblement pas le cas )» ;


« De plus, cette surtoiture n’est pas conforme aux règles de l’art (présence de mastics, fixation sur onde basse, rejet d’eau cheminée non conforme, absence de rondelles d’étanchéité sur fixations) ». « Compte tenu des malfaçons apparentes, cette surtoiture n’est pas susceptible de remplir son étanchéité à terme. Elle est à remplacer »« Cette surtoiture en tôle d’acier ne permet pas selon nous de vérifier régulièrement l’état de la tôle amiantée, comme le préconise BCD2E et ne constitue pas selon nous un encapsulage étanche, cette tôle amiantée devra être déposée ».
Dès lors, si, comme l’exposent les demandeurs, la présence d’amiante dans les tôles litigieuses n'est pas en elle-même de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, en l'absence de risque sanitaire particulier, le matériau concerné ne libérant pas de fibres d'amiante en l'absence d'agression, et en l'absence de dispositif contraignant dans un tel cas le propriétaire à faire procéder au retrait du matériau par la mise en œuvre d'une opération de désamiantage, elle en diminue l'usage dès lors que :

- l’état de dégradation des tôles nécessite une surveillance périodique ;
- toute intervention sur cette toiture, notamment le remplacement nécessaire à terme de la surtoiture jugée non étanche, nécessitera a minima des précautions particulières engendrant inévitablement un surcoût, ainsi que, potentiellement une opération de désamiantage puisque, selon l’expert, les tôles amiantées situées en dessous ont certainement été percées lors de la pose de la surtoiture.

Surtout, ainsi que le souligne l’expert, l’adjonction de la surtoiture en tôle d’acier ne permet pas de vérifier régulièrement la tôle amiantée comme préconisé par le diagnostiqueur, ce qui rend nécessaire sa dépose à court terme et probablement, ainsi qu’il vient d’être dit, la dépose des tôles amiantées dégradées, engendrant de ce fait des coûts supplémentaires conséquents pour les acquéreurs, en ce qu’ils ont été évalués par l’expert, selon le devis retenu actualisé, à 17 613,73 euros TTC, soit près de 10% du prix d’achat de la maison.

Ainsi, la présence dans la toiture de tôles contenant de l’amiante recouvertes d’une surtoiture en tôle d’acier constitue un vice caché diminuant l'usage de l'habitation litigieuse au point que les demandeurs ne l'auraient pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’ils en avaient été informés.

Sur la clause d’exclusion de garantie

L’acte authentique de vente du 4 mars 2020 contient une clause d’exclusion de garantie rédigée en ces termes :

«  20.5 ETAT DU BIEN

L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents,des vices cachés. 


S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

- s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Sur la connaissance du vice par la SCI EVAS

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En matière de garantie des vices cachés, il est constant que la preuve de la connaissance du vice par le vendeur est nécessaire afin de priver d'efficacité une clause exclusive de garantie des vices cachés.

En l’espèce, afin d’écarter la clause de non-garantie des vices cachés, il appartient donc à Madame [U] et à Monsieur [E] de démontrer que la SCI EVAS, avait connaissance de la présence des tôles amiantées litigieuses, situées au niveau de la toiture principale de l’habitation comportant deux étages, et recouverte de bacs en acier.

En l’occurrence, la présente d’amiante à cet endroit de l’immeuble a été signalée dans le diagnostic de l’immeuble réalisé en 2012, au moment de la vente du bien à la SCI EVAS. Le diagnostiqueur indique en effet que la présence d’amiante dans le « plafond plaques fibres ciment » du 2ème étage grenier est quasiment certaine, sans qu’il soit nécessaire de faire de prélèvement.

Par ailleurs, le diagnostic de l’immeuble contigu à celui acquis par les demandeurs, situé au [Adresse 6] et issu de la division de l’immeuble acquis par la SCI EVAS en 2013, réalisé en janvier 2018, mentionne la présence de plaques fibres ciment contenant de l’amiante au plafond du deuxième étage (grenier).

Ces deux immeubles étant issus d’une division en plusieurs lots de l’immeuble acheté en 2013 par la SCI EVAS et disposant d’une toiture commune, la SCI EVAS ne pouvait ignorer, a minima en janvier 2018, l’existence de tôles contenant de l’amiante en toiture des deux immeubles, tôles qu’elle a fait recouvrir, sans dépose, de plaques d’acier par la société CJ Bâtiment.

Dès lors, la SCI EVAS ne pouvait ignorer, au moment de la vente à Mme [U] et M. [E], la présence de tôle amiantée dans le plafond du deuxième étage, sous la surtoiture en acier de l’immeuble qu’elle a fait installer. Elle avait donc nécessairement connaissance du vice au moment de la vente de l’immeuble aux demandeurs.

La clause d’exclusion de garantie ne trouve donc pas à s’appliquer, sans qu’il soit besoin de statuer sur la qualité de vendeur professionnel de la SCI EVAS.

La garantie des vices cachés est par conséquent due par la SCI EVAS.


Sur la réparation

Conformément à l'article 1644 du code civil, l'acquéreur exerçant une action en garantie des vices cachés a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix dans le cadre d'une résolution de la vente (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

L’action estimatoire permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés, lequel est dès lors fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d'être en possession d'un bien conforme à celui qu'il avait souhaité acquérir.

L'article 1645 dudit code précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent la condamnation de la société EVAS au paiement d’une somme de 17 613,73 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 27 novembre 2023, date du rapport, jusqu’au jour de la décision à intervenir, ce qui s’analyse en une demande de diminution du prix de vente du montant des travaux nécessaires pour les replacer dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés.

Mme [U] et M. [E] justifient du coût de ces travaux, correspondant à la dépose de la surtoiture en acier, à la tôles amiantée avec dépôt en décharge classée, et à la réfection de la toiture par la pose d’un panneau de toiture avec création d’un raccord à la toiture du 23 bis restée en place, par la production en cours d’expertise et devant le tribunal d’un devis daté du 28 janvier 2022 d’un montant de 16 908, 69 euros TTC, devis retenu par l’expert judicaire et réactualisé par ce dernier à la somme de 17 613,73 euros TTC.

Le montant sollicité correspond aux travaux nécessaires pour replacer les acquéreurs dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés, c’est-à-dire en possession d’un immeuble dont la partie comportant deux étages dispose d’une couverture exempte d’amiante.

Ainsi, la SCI EVAS sera condamnée à payer à Madame [P] [U] et Monsieur [F] [E] la somme de 17 613,73 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 27 novembre 2023, date du rapport, jusqu’au présent jugement.




Sur l’appel en garantie du diagnostiqueur

Aux termes de l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Selon l’article 1194 du code civil, « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. »

L’article 1217 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut […] - demander réparation des conséquences de l'inexécution. »

L’article 1231-1 de de même code précise « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En matière de diagnostic amiante, la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné. 

Le diagnostiqueur n’est tenu que dans la limite de ses obligations de contrôle, lesquelles en matière d’amiante avant-vente sont déterminées par les articles L. 1334-1 et suivants, et R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique.

L’annexe 13-9 du code de la santé publique mentionne trois programmes de repérage de l’amiante intitulés liste A, liste B et liste C, prévus aux articles R.1334-20, 21, 22 ; les deux premiers ne sont pas destructifs contrairement à celui de la liste C. Il est prévu par ces textes que pour la vente, les travaux de repérage sont ceux des listes A et B.

Le programme de repérage intitulé liste B compte les toitures au titre des éléments extérieurs - composants de la construction devant être contrôlés. A ce titre, la partie du composant à vérifier ou à sonder se compose des « plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumeux ».

Les articles R.1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique précisent ce qui est entendu par « repérage des matériaux et produits de la liste A et de la liste B contenant de l’amiante » :

1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A et B accessibles sans travaux destructifs ;
2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ;
3° Evaluer l’état de leur conservation [...]

Enfin, l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante et du risque de dégradation lié à l'environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage prévoit :





« Lors de la première phase, l'opérateur de repérage recherche les matériaux et produits de la liste B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique accessibles sans travaux destructifs.

A cette fin, il examine de façon exhaustive toutes les différentes parties de l'immeuble bâti qui constituent le bâtiment et détermine les zones présentant des similitudes d'ouvrage et les zones homogènes. Les zones présentant des similitudes d'ouvrage permettent d'optimiser les investigations à conduire en réduisant le nombre de prélèvements pour analyse mentionné à l'article 4.

Lorsque, dans certains cas très exceptionnels qui doivent être justifiés par l'opérateur, certaines parties de l'immeuble bâti ne sont pas accessibles, l'opérateur de repérage le précise et en mentionne les motifs. Il émet les réserves correspondantes par écrit au propriétaire et lui préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées. »

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 2 de cet arrêté, « préalablement à l'opération de repérage sur site mentionnée à l'article R. 1334-21 du code de la santé publique :

- le propriétaire remet à l'opérateur en charge du repérage les rapports concernant la recherche d'amiante déjà réalisés ainsi que les documents et informations dont il dispose décrivant les ouvrages (plans, croquis, date de délivrance du permis de construire), les produits, matériaux et protections physiques mises en place et les éléments d'information nécessaires à l'accès aux différentes parties de l'immeuble bâti en toute sécurité ;

- l'opérateur de repérage prépare sa mission de repérage à partir de l'analyse des documents et informations nécessaires à la bonne exécution de sa mission, qui lui sont transmis par le propriétaire. Il effectue, accompagné du propriétaire, une reconnaissance des différentes parties de l'immeuble bâti du bâtiment, définit les éventuels démontages nécessaires et organise un cheminement logique permettant la visite systématique de toutes les parties de l'immeuble bâti. A cette occasion, il apporte sur les plans et croquis les corrections nécessaires à sa mission. Il s'assure d'avoir tout le matériel et les autorisations d'accès aux différentes parties de l'immeuble bâti nécessaires à la visite exhaustive de l'ensemble des différentes parties de l'immeuble bâti pour lequel il est missionné. L'opérateur de repérage définit sa méthode d'intervention et en informe le propriétaire.

En l’espèce, la SARL [Y] EXPERTISES a été missionnée par la SCI EVAS pour réaliser un diagnostic amiante avant-vente.

Le rapport de repérage établi par ce prestataire le 13 mars 2019 conclut à la présence de matériaux et de produits de la liste B contenant de l’amiante, sans toutefois repérer les tôles litigieuses dont il est avéré qu’elles contiennent de l’amiante.

Néanmoins, il est constant que lesdites tôles ne pouvaient être repérées de l’extérieur sans destruction puisque qu’elles sont recouvertes de bacs en acier. Par ailleurs, elles n’étaient pas non plus repérables depuis l’intérieur en raison de l’inaccessibilité du deuxième étage, ce que la SARL [Y] EXPERTISES prend le soin de préciser, conformément à ses obligations, en émettant la réserve suivante :

« Locaux ou parties non visités :
Localisation : 2ème étage [Localité 4]
Justification : Non accessible (Absence de trappe)
Avertissement : pour satisfaire aux obligations réglementaires, il y lieu de réaliser des investigations complémentaires afin que tous les locaux concernés par la présente mission soient entièrement visités ».

Le diagnostiqueur a donc parfaitement réalisé sa mission conformément aux textes applicables.

Si la SARL [Y], précédemment mandatée pour réaliser un diagnostic amiante avant-vente de cet immeuble en décembre 2012 et de l’immeuble contigu en janvier 2018, avait repéré les tôles en fibres ciment litigieuses au plafond du 2ème étage lors de ces précédents repérages, il ne saurait lui être reproché de ne pas les avoir mentionnées dans le diagnostic avant-vente réalisé en mars 2019 dès lors qu’il ressort de ces différents diagnostics versés aux débats que :

- le précédent diagnostic amiante réalisé dans l’immeuble avant division est antérieur de plus de six ans ;
- le diagnostic de l’immeuble contigu, après division, a été réalisé par un opérateur de repérage différent de celui qui a effectué en 2019 le diagnostic de l’immeuble acquis par les demandeurs ;
- des travaux d’isolation intérieure ont été réalisés depuis le premier diagnostic de 2012 et les tuiles en toiture du deuxième étage ont été retirées et remplacées par des bacs en acier en juillet 2018, soit après le diagnostic de l’immeuble contiguë, réalisé en janvier 2018, travaux rendant invisibles les tôles litigieuses sans travaux destructifs.

Le diagnostiqueur ne pouvait donc savoir, sans information en ce sens dispensée par son co-contractant, que les tôles existaient toujours lors du repérage réalisé en 2019 et qu’elles n’avaient pas été entre temps déposées par ce dernier.

Or il n’est pas démontré ni même allégué par la SCI EVAS qu’elle ait alerté le diagnostiqueur de la subsistance de ces tôles contenant de l’amiante, précédemment repérées au plafond du deuxième étage de l’immeuble.

La SCI EVAS qui a manqué à son obligation de loyauté contractuelle, tant à l’égard des acquéreurs que de la SARL [Y] EXPERTISES, en s’abstenant de l’informer de la présence de ces tôles contenant de l’amiante dont elle avait toute connaissance, ne peut ainsi pas reprocher de manquement contractuel à la SARL [Y] EXPERTISES pour obtenir sa garantie. 

La SARL [Y] EXPERTISES n'a donc pas commis de faute dans l'exécution de sa mission au regard des normes édictées et des règles de l'art.

La demande de garantie formée à son encontre par la SCI EVAS sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI EVAS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.


Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI EVAS, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [P] [U] et à Monsieur [F] [E] une somme totale qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros. 

Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef. 

La SARL [Y] EXPERTISES, qui ne forme de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’à l’encontre de Madame [U] et Monsieur [E], sera déboutée de ce chef, ces derniers n’étant pas condamnés aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière EVAS à payer à Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] la somme de totale de 17 613,73 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 27 novembre 2023, date du rapport, jusqu’au présent jugement ;

REJETTE l’intégralité des demandes formées par la société civile immobilière EVAS ;

CONDAMNE la société civile immobilière EVAS aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société civile immobilière EVAS à payer à Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] la somme totale de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société à responsabilité limitée [Y] EXPERTISES de condamnation de Monsieur [F] [E] et Madame [P] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.





La Greffière, La Présidente,