Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 30 avril 2026, n° 24/05209

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 30 Avril 2026 
Dossier N° RG 24/05209 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KKGL
Minute n° : 2026/130

AFFAIRE : 

[J] [P] épouse [U], [F] [P] épouse [Q] C/ [Z] [P], [C] [P], [S] [D] [P]



JUGEMENT DU 30 Avril 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière 

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort













copie exécutoire à :

Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER
Me Virginie GOMEZ
Me Elisa KONOPKA

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSES :

Madame [J] [P] épouse [U]
Madame [F] [P] épouse [Q]
demeurants [Adresse 1]
représentés par Maître Virginie GOMEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [P]
Madame [C] [P]
demeurants [Adresse 2]
représentés par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [S] [D] [P]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;


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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Mme [V] [K] [Y] [I] veuve de Monsieur [A] [P] est décédée à [Localité 1] le [Date décès 1] 2015 en laissant pour lui succéder ses cinq enfants : [Z] [N] [P], [S] [D] [P], Mme [J] [X] [P], Mme [F] [M] [P] et Mme [C] [T] [P].
Par jugement du 1er février 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné l’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision existant entre les enfants de Mme [I] sur les biens situés à Saint-Tropez, [Adresse 4] [Adresse 5], cadastré section AI n° [Cadastre 1] ainsi que la licitation, à la barre du tribunal de ces biens sur le prix de 450 000 € avec faculté de baisse de prix du tiers en cas de carence d’enchères, aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par Me Bertrand Duhamel, avocat au barreau de Draguignan ou par tout autre avocat du barreau qui s’y substituerait. 
Ce jugement a été signifié à la diligence de M. [Z] [P] aux autres parties et a été confirmé en toutes des dispositions par arrêt de la Cour d’Appel d’[Localité 2] du 25 juin 2020, devenu définitif. 
Le cahier des conditions de vente a été déposé le 30 mars 2022 au greffe du juge chargé des ventes sur licitation par Me Jérôme Coutelier Tafani, avocat au barreau de Draguignan désigné en lieu et place de Me [W], selon ordonnance sur requête le 22 novembre 2021 représentant M. [Z] [P] et sommation d’assister à la vente sur licitation prévue le 17 juin 2022.
Selon conclusions d’incident du 16 juin 2022, Mesdames [J] et [F] [P] ont notamment demandé la possibilité de vendre le bien, objet de la licitation à l’amiable. 
Elles ont été déboutées de leur demande en l’absence d’accord de tous les indivisaires par jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 17 juin 2022 qui a également prononcé au profit de Mme [R] [O] [B] et de M. [L] [S] [E] [G], représentés par Me [H] [AN], l’adjudication du lot suivant : Saint Tropez (Var) [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] pour une contenance de 11 a 09 ca dépendant d’une propriété à usage d’habitation les lots n° 2 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 76,12 m² et n° 3 consistant en un appartement situé au premier étage d’une superficie de 100,73 m², moyennant le prix principal de 702 000 € frais de poursuite en sus, taxés à hauteur de 5524,77 €.
Le 21 juin 2022, M. [Z] [N] [P] a déposé au greffe du juge de l’exécution de [Localité 3] une déclaration de substitution, conformément à l’article 515-15 du code civil. 
Le 13 juillet 2022, Mme [J] [X] [P], Mme [F] [M] [P] et M. [S] [D] [P] se sont également substituées aux adjudicataires en déposant une déclaration au greffe. 
Par acte du 2 novembre 2021, M. [Z] [P] a assigné en référé Mesdames [F] et [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin d’obtenir notamment leur expulsion sous astreinte des appartements objets de l’adjudication ainsi que des indemnités d’occupation. 
Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, Mme [J] [X] [U] née [P] et Mme [F] [M] [P] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan M. [Z] [N] [P], Mme [C] [T] [P] et M. [S] [D] [P] afin de voir, au visa des articles 815-14 et 815-16 et suivants du code civil :
Principalement, 
Juger que Mesdames [J] [U] née [P] et [F] [Q] née [P] et M. [S] [D] [P] sont seuls adjudicataires du bien situé [Adresse 7].
Subsidiairement, 
Juger que tous les indivisaires ayant exercé leur droit de substitution sont acquéreurs du bien mis en adjudication, en proportion de leur part respective dans l’indivision.
En tout état de cause, 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Condamner solidairement Messieurs [Z] [P], [WJ] [P] et Mme [C] [P] au paiement d’une somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure. 
Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 12 mai 2025. L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :
Mme [J] [P] épouse [U] et Mme [F] [P] épouse [KA] n’ont pas reconclu après l’assignation. 
Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2025, M. [Z] [N] [P] et Mme [C] [P] demandent au tribunal de : 
Juger que M. [Z] [P] est seul adjudicataire du bien situé à [Localité 5] (Var) [Adresse 6] par l’effet de sa déclaration de substitution.
Débouter Mme [U] et Mme [Q] et M.[WJ] [P] de l’ensemble de leur demande, fins et conclusions.
Condamner Mme [U] et Mme [Q] et M.[WJ] [P] à payer à M. [Z] [P] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civlie, ainsi qu’aux entiers dépens
Juger fondé l’exécution provisoire aux intérêts de M. [Z] [P] et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie. 
M. [WJ] [P], par conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, demande au tribunal de : 
Déclarer M. [WJ] [P] recevable et bien fondée en ses demandes, 
Débouter M. [Z] [P] de ses demandes, 
Vue la tardiveté des règlements opérés par M. [Z] [P] dans les suites de sa substitution, 
Constater la résolution de plein droit de la vente faute de règlement par M. [Z] [P] du prix de vente dans le délai imparti par le cahier des charges, 
En conséquence Réitérer les enchères, 
Condamner M. [Z] [P] à régler la différence entre son enchère et le prix obtenu lors de la revente si le prix de la nouvelle enchère est inférieur, 
Condamner M. [Z] [P] aux intérêts au taux légal portant sur son enchère à compter du 17 août 2022 et ce jusqu'à la nouvelle vente et Majorer l'intérêt de cinq points à compter 17 octobre 2022, 
Déclarer que les sommes versées par M. [Z] [P] demeureront acquises à la masse indivise en vue d'être ultérieurement partagées entre les parties selon leurs droits et renvoyer les parties, 
Condamner M. [Z] [P] à prendre en charge la totalité des frais relatifs à la réitération des enchères, 
Condamner M. [Z] [P] à publier à ses frais le jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 3] au lieu et place de la publication effectuée le 30 janvier 2023 volume P W 2737, s'agissant d'une publication afférente aux immeubles décrit par le jugement d'adjudication du 17 juin 2022 soit : 
LOT : 
[Localité 6] (VAR), [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section Al n°[Cadastre 1] pour une contenance de 11 a 09ca, dépendant d'une propriété à usage d'habitation, les lots : 
- n°2 consistant en un appartement situé au rez de chaussée d'une superficie de 76,12 m² 
- n°3 consistant en un appartement situé au 1er étage d'une superficie de 100,73 m².
Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la propriété du bien objet de la licitation :
Moyens des parties :
Mme [J] [P] et Mme [F] [P] exposent qu’il s’agit de déterminer qui est propriétaire du bien indivis qu’elles occupent à [Localité 5] et qui a fait l’objet de l’adjudication.
Elles font valoir que si la Cour de Cassation a décidé le 7 octobre 1997 qu’il convenait de retenir comme propriétaire le premier indivisaire ayant effectué la déclaration de substitution cet arrêt a été rendu dans un contexte différent de celui de l’espèce, contexte qui n’offrait pas d’autres choix. Elles précisent que d’autres critères peuvent être pris en compte comme la date du paiement et l’équité au motif qu’elles ont été les premières à payer et qu’elles vivent dans les lieux alors que M. [Z] [P] souhaite acquérir le bien pour faire raser la construction et vendre à un promoteur. 
Elles considèrent que M. [Z] [P] confond ses droits dans l’indivision avec l’indivision lorsqu’il sollicite leur condamnation au paiement d’indemnité d’occupation alors que ces sommes ne peuvent revenir qu’à l’indivision. 
Elles exposent que l’article 815-15 du code civil n’établit pas d’ordre de priorité entre les déclarants, qu’elles risquent de se retrouver sans domicile si M. [Z] [P] est déclaré propriétaire et que ce dernier ne cesse de faire obstacle au partage en refusant les offres d’achat proposées pour un local commercial situé à [Localité 5].
M. [S] [D] [P] fait valoir que l’adjudication a eu lieu le 17 juin 2022 mais que la quittance du règlement par M. [Z] [P] date du 7 novembre 2022, soit plus de deux mois après la vente, et hors des délais fixés par le cahier des charges.
Il considère que la vente est résolue et qu’aucun titre ne peut être délivré à M. [Z] [P] qui sera condamné à compenser la différence entre son enchère et le prix obtenu lors de la revente, à publier le jugement à intervenir constatant la résolution de la vente, à régler des intérêts et à supporter l’intégralité des frais de la nouvelle enchère.
M. [Z] [P] indique que la déclaration de substitution des demanderesses ne fait pas intervenir le liquidateur de M. [S] [D] [P] alors que la licitation a été initiée par ce dernier représenté par un liquidateur Me [DR], lequel a été désigné par un jugement du tribunal de commerce de Fréjus en date du 29 juin 2015. 
Il fait valoir qu’en application de l’article 641-9 du code de commerce, dès l’ouverture de la liquidation judiciaire, le débiteur est dessaisi de la gestion et de la disposition de ses biens, de sorte que toute action relative à son patrimoine doit être réalisée par le liquidateur.
Il considère que la déclaration est entachée de nullité dans son entièreté dès lors que M. [S] [D] [P] ne disposait d’aucun droit, la liquidation judiciaire dont il faisait l’objet n’ayant pas été clôturée.
Il souligne que la cour de Cassation a estimé que lorsque plusieurs indivisaires décident de se substituer à l’acquéreur à des dates différentes il convenait d’attribuer le bien indivis au premier indivisaire qui a formulé la déclaration de substitution. 
Il ajoute que le contexte de l’arrêt du 7 octobre 1997 n’est pas différent de la présente instance et que le cahier des charges ne prévoit pas de voir substituer la validité de la substitution au paiement du prix de vente alors que le colicitant adjudicataire n’est redevable du prix de l’immeuble que dans le cadre du partage définitif et non au jour de sa déclaration.
Il expose qu’il n’y a pas lieu d’ajouter une condition à la loi des parties constituée par le cahier des charges.
Il précise que les demanderesses ne sollicitent pas la réitération des enchères pour défaut de paiement du prix et qu’il entend acquérir le bien pour que ses filles en profitent.
Réponse du tribunal :
Selon l’article 815-15 du code civil « S’il y a lieu à l’adjudication de tout ou partie des droits d’un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l’avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. Le cahier des charges établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution. 
Si cet article ne peut être appliqué qu'en cas d'adjudication portant sur les droits d'un indivisaire dans les biens indivis, et non sur les droits indivis eux-mêmes, il est admis qu'un droit de substitution puisse être prévu par les indivisaires au profit de chacun d'eux par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation du bien indivis. Il en résulte que lorsqu'une telle clause a été prévue, elle produit effet et autorise un indivisaire à se substituer à l'adjudicataire.
Le jugement devenu définitif en date du 1er février 2018 qui ordonnait la licitation à la barre du tribunal des lots 2 et 3 des biens situés à [Adresse 9] [Adresse 10] a précisé que le cahier des charges devrait contenir une clause d’attribution au bénéfice des coindivisaires et une clause de substitution au profit des indivisaires.
Le cahier des conditions de vente dressé par Me [DL] [SK], en date du 30 mars 2022 rappelle que la vente est poursuivie à la requête de M. [P] [Z] [N], que Me [DR] [E] [JI] désigné par jugement du tribunal de commerce de Fréjus en date du 29 juin 2015 agit en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. [P] [S] [D]. La clause de substitution est ainsi rédigée : « II est rappelé que le jugement de licitation du 1er février 2018 a prévu l’insertion dans le cahier des charges de la clause de substitution ainsi libellée : 
En cas de vente de droits indivis, comme en cas de licitation de biens indivis avec l'accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication par déclaration au Greffe du Tribunal ayant constaté la vente. » 
Il n’a pas été précisé que chaque indivisaire devrait, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer le montant de l’adjudication sous peine de nullité de la substitution et l’article 13 intitulé « Versement du prix de vente » est ainsi rédigé : 
« Au plus tard à l'expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l'acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu. 
Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l'acquéreur ne sera redevable d'aucun intérêt. 
Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d'adjudication. 
Le taux d'intérêt légal sera majoré de cinq points à l'expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d'adjudication, conformément à l'article L. 313-3 du Code monétaire et financier. 
La somme séquestrée entre les mains du séquestre désigné produira intérêts au taux de 105% de celui servi par la Caisse des dépôts et consignations au profit des parties, à compter de l'encaissement du prix jusqu'au paiement des sommes distribuées. 
En aucun cas, le séquestre ne pourra être tenu pour responsable à l’égard de quiconque des obligations de l'acquéreur, hors celle de représenter en temps voulu, la somme consignée et les intérêts produits. 
L'acquéreur qui n'aura pas réglé l'intégralité du prix de la vente dans le délai de deux mois supportera le coût de l'inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l'inscrire, et de sa radiation ultérieure. »
La déclaration de substitution devait être réalisée par chaque indivisaire, or une seule déclaration a été effectuée le 12 juillet 2022 pour trois indivisaires, M. [WJ] [P], Mme [J] [X] [P] épouse [U] et Mme [F] [M] [P] épouse [Q] et alors que M. [S] [D] [P] était en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Fréjus en date du 29 juin 2015 avec désignation de Me [DR] en qualité de liquidateur judiciaire comme le confirmait son conseil, Me [RF] [XS] lors de sa constitution pour M. [S] [D] [P] le 12 juillet 2022. 
M. [S] [D] [P] qui n’apporte pas la preuve qu’il n’était plus en liquidation judiciaire lorsqu’il a réalisé avec deux de ses sœurs la déclaration de substitution du 12 juillet 2022, n’avait pas le pouvoir d’acquérir un bien immobilier conformément à l’article 641-9 du code de commerce et sa déclaration de substitution n’était pas valable. 
Pour Mesdames [J] et [F] [P], il est incontestable que M. [Z] [P] a effectué une déclaration de substitution le 21 juin 2022 soit antérieurement à la seule réalisée conjointement par M. [S] [D] [P], Mme [J] [P] et Mme [F] [P] qui date du 12 juillet 2022.
La première déclaration de substitution a été signifiée par RPVA aux conseils des autres parties et les frais taxés de poursuite de vente ont été consignés le 13 juillet 2022 par M. [Z] [P].
Par conséquent, au vu du droit positif actuel, le premier indivisaire à déclarer sa substitution est privilégié. (Cass 1ère 7 octobre 1997 n°95-17.071) et la substitution agit comme un retrait qui anéantit rétroactivement l'acquisition de l'adjudicataire initial.
En ce qui concerne le paiement du prix, aucun des indivisaires n’a réglé la totalité du prix dans les deux mois à compter de la vente définitive puisque le 29 juillet 2022 Mme [J] [P] a réglé 75 000 €, Mme [F] [P], aucune somme et M. [S] [D] [P] 154 000 € et 5524,77 €. M. [Z] [P] s’est acquitté le 9 septembre 2022 de la somme de 45 000 €, puis le 7 novembre 2022 de 657 000 €, des droits d’enregistrement, le 21 septembre 2022. 
La seule sanction envisageable en cas de non-paiement du prix à l'expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, serait la réitération des enchères mais Mme [J] [U] née [P] et Mme [F] [Q] née [P] ne formulent pas de demande en ce sens alors que M. [S] [D] [P] n’a pas exercé de droit de substitution valable, n’étant pas le colicitant substitué dans les droits et obligations de l'acquéreur.
Il sera également précisé que le jugement d’adjudication a été publié au Service de la publicité 2 le 30 janvier 2023, volume 2023 P n° 2737, la publication valant titre de propriété depuis cette date.
De surcroît, le paiement tardif du prix de vente ne donne pas lieu à la résolution de la vente si le prix et les frais, comme en l’espèce, ont été réglées par M. [Z] [P], au jour où le juge statue et la réitération des enchères pour paiement après les deux mois nécessite la mise en place d’une procédure précise avec notamment la délivrance par le greffe d’un certificat constatant le défaut de paiement signé à l’adjudicataire et une sommation de payer, ce qui n’a pas été réalisé dans le présent litige. 
M. [Z] [P], premier a avoir réalisé la déclaration de substitution et seul à avoir réglé l’intégralité du prix est donc le seul l’adjudicataire du bien situé à [Localité 5] (Var) [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section 1I n) [Cadastre 1] pour une contenance de 11 a 09 ca, dépendant d’une propriété à usage d’habitation des lots n° 2 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 76,12 m² et n° 3 consistant en un appartement situé au premier étage d’une superficie de 100,73 m².
Mme [J] [P] épouse [U], Mme [F] [P] épouse [Q] et M. [S] [D] [P] seront déboutés de toutes leurs demandes.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »
Mme [J] [P] épouse [U], Mme [F] [P] épouse [Q] et M. [S] [D] [P], parties perdantes seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
L’équité et le contexte familial du litige ne justifient pas de faire application de ce dernier article en faveur M. [Z] [P], qui sera débouté de sa demande à ce titre.
Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce, la nature de l’affaire et surtout l’ancienneté du litige ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire. 
PAR CES MOTIFS : 
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que la déclaration de substitution de M. [S] [D] [P] en date du 12 juillet 2022 n’est pas valable ; 

DEBOUTE Mme [J] [P] épouse [U], Mme [F] [P] épouse [Q] et M. [S] [D] [P] de toutes leurs demandes ; 

DIT M. [Z] [P], est le seul l’adjudicataire du bien situé à [Localité 5] (Var) [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section 1I n) [Cadastre 1] pour une contenance de 11 a 09 ca, dépendant d’une propriété à usage d’habitation des lots n° 2 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 76,12 m² et n° 3 consistant en un appartement situé au premier étage d’une superficie de 100,73 m² ; 
CONDAMNE Mme [J] [P] épouse [U], Mme [F] [P] épouse [Q] et M. [S] [D] [P] aux entiers dépens de l’instance ; 

REJETTE la demande de M. [Z] [P] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; 
DIT n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la présente décision ; 
REJETTE toutes autres demandes. 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,